Решение по делу № 2-1167/2022 от 27.01.2023 - о взыскании двойной суммы задатка, убытков и штрафа.

Дело №2-9/2023.

РЕШЕНИЕИменем Российской Федерации

гор. Семилуки 27 января 2023 года.

Семилукский районный суд Воронежской области в составе председательствующего судьи Волотка И.Н., при секретаре Шутейниковой Н.А., с участием представителя истца по ордеру – адвокат Банников Р.Ю., представителя ответчика по доверенности ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело №2-9/2023 по исковому заявлению ФИО3 к индивидуальному предпринимателю ФИО4 о взыскании двойной суммы задатка, убытков и штрафа,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с исковым заявление в котором указывает, что 29.12.2021 между им и ИП ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого стороны обязались в срок до 29.01.2022 заключить основной договор купли-продажи земельного участка, площадью 596 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - отдельно стоящие индивидуальные дома, на одну, две семьи, коттеджи.

В день подписания указанного предварительного договора он оплатил ИП ФИО4 сумму задатка в размере 50000 рублей, что подтверждается соглашением о задатке от 29.12.2021.

Подготовку текстов предварительного договора и соглашения о задатке осуществляли юристы ИП ФИО4, что подтверждается перепиской в мессенджере WhatsApp с представителем продавца Татьяной (номер телефона + №).

Из этой переписки следует, что участие истца в составлении указанных документов ограничилось только предоставлением паспортных данных (листы 3-4 переписки). При этом истец смог ознакомиться с содержанием предварительного договора и соглашения о задатке лишь в момент их подписания. До этого момента он не видел данные документы, продавец не предоставлял их проекты для ознакомления.

Истец намеревался приобрести земельный участок для индивидуального жилищного строительства, о чем поставил ИП ФИО4 в известность.

ИП ФИО4 гарантировал ему, что он сможет оформить право собственности на построенные на участке объекты без каких-либо проблем.

До подписания предварительного договора он просил продавца предоставить ему выписку из ЕГРН на участок, документы, подтверждающие право собственности, отсутствие прав третьих лиц на земельный участок, местоположение границ участка, но получил ответ, что все необходимые документы ему уже предоставлены, остальные документы он увидит в момент заключения основного договора купли-продажи.

При этом ИП ФИО4 показал ему лишь распечатки с публичной карты Росреестра и сайта Яндекс-карты с изображением приобретаемого им участка.

14.01.2022 он встретился с продавцом для подписания основного договора купли-продажи земельного участка.

ИП ФИО4 тогда впервые предоставил для ознакомления кадастровый паспорт земельного участка, из которого следовало, что участок имеет ограничения по использованию - Р5.

Он поинтересовался у продавца, что это значит и ИП ФИО4 пояснил, что строить на земельном участке можно, оформив права на постройки в порядке «дачной амнистии».

Подобное объяснение продавца его смутило, он попросил дать ему время для размышления.

В этом же день, он поехал в МФЦ Коминтерновского района г. Воронежа для того, чтобы проконсультироваться. Сотрудники МФЦ объяснили ему, что постройка на участке с ограничением Р5 категорически не возможна, никакая «дачная амнистия» в таком случае не поможет.

После этого, он потребовал у продавца предоставить ему все необходимые документы.

16.01.2022 продавец прислал ему по WhatsApp выписку из ЕГРН на земельный участок в формате РDF, где вообще не было сведений об ограничении использования земельного участка, в предоставлении же остальных документов ему было отказано с мотивировкой: «что необходимо лично Вам - заказывайте самостоятельно».

Он начал наводить справки и узнал, что ИП ФИО4 и ранее продавал участки, расположенные в непосредственной близости от приобретаемого им.

Покупатели этих участков до сих пор не могут оформить права на построенные на них объекты недвижимости, ввиду того, что земельные участки находятся в территориальной зоне Р5 - прибрежные зоны отдыха, набережные, лугопарки.

Многие из покупателей уже обратились в правоохранительные органы, так как при заключении сделок ИП ФИО4 не поставил их в известность об ограничениях территориальной зоны Р5.

В п. 7 Предварительного договора купли-продажи продавец указал, что согласно правилам землепользования и застройки г.о.г. Воронеж участок расположен в территориальной зоне Р5 - прибрежные зоны отдыха, набережные, лугопарки, он умолчал, какие в связи с этим накладываются ограничения и всячески убеждал его, что на земельном участке строительство возможно.

В объявлениях, которые он давал на сайте «ЦИАН» (скриншоты прилагаются) прямо говорится, что он продает земельные участки для строительства (ИЖС). Он поверил этим объявлениям.

Он изначально намеревался приобрести участок для индивидуального жилищного строительства, о чем поставил ИП ФИО4 в известность.

С целью выяснения, возможно ли строительство на приобретаемом земельном участке, он обратился в Управу Коминтерновского района городского округа г. Воронеж, которая в ответе № 18560411 от 29.03.2022 г. разъяснила, что расположение земельного участка для индивидуального жилищного строительства, а также застройки данной территории жилыми домами не предусматривает. Дополнительноему было предложено обратиться в управление главного архитектора администрации городского округа г. Воронеж, что он и сделал; из ответа управления главного архитектора городского округа г. Воронеж от 04.05.2022 г. № 18671810 следует, что осуществление строительства, в том числе жилищного, на земельном участке, расположенном в территориальной зоне Р5, запрещено.

Никакая «дачная амнистия» в таком случае невозможна. С ее помощью нельзя «узаконить» самовольную постройку, возведенную с нарушением требований законодательства.

Полагает, что ИП ФИО4 как собственник продаваемого земельного участка не мог не знать этого, он не поставил его в известность о существующих ограничениях, пытался скрыть эту информацию, не желая предоставлять документы для ознакомления до даты заключения основного договора купли- продажи земельного участка и давая объявления, содержащие недостоверные сведения.

Истец пытался урегулировать спор с ИП ФИО4 не доводя до суда, обращался к нему с претензией, в которой просил возвратить только уплаченную денежную сумму в размере 50000 рублей; ИП ФИО4 получил ее 30.05.2022 г., что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым индикатором 39407741195163, но оставил без ответа.

Просит взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО4 двойную сумму задатка в размере 100000 рублей, убытки в размере 6000 рублей.

В судебное заседание истец, не прибыл, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, в заявлении просил рассмотреть дело в отсутствие, представил письменные пояснения согласно которых, его мама просматривала объявления и созвонилась с продавцом.

На объявлениях ИП ФИО4 было указано «ИЖС» и они решили купить спорный земельный участок.

Деньги на приобретение участка у него были в наличии, большую часть которых, ему предоставили родители от продажи квартиры его бабушки, а часть была своя.

Его мама созвонилась с представителем продавца - Татьяной и договорились о встрече.

Татьяна показала им земельный участок, они оговаривали, что хотят произвести строительство на данном участке и последняя им сказала, что строительство возможно, и они решили его купить участок.

Татьяна им сказала, что нужно внести задаток, чтобы закрепить участок за собой.

Он не участвовал в подготовке предварительного договора и согласился внести задаток.

В предварительном договоре было указано, что участок находится в зоне Р-5, но ему никто не объяснил последствия этого.

В выписке из ЕГРН ничего об этом указано не было, в договоре продавец гарантировал, что участок под запретом и ограничением не стоит.

Так же в договоре было указано разрешенное использование участка – отдельно стоящие жилые дома, поэтому он подумал, что зона Р-5 означает, что недалеко от участка расположена река.

Они узнали о том, что на участке нельзя строить, когда встретились с представителями продавца в день заключения основного договора купли-продажи.

Представитель продавца по имени Андрей впервые разъяснил, что такое зона Р-5 и при этом заверил, что узаконить постройку можно путем дачной амнистии, их это смутило и они решили навести справки по данному земельному участку и узнали, что он не пригоден для строительства.

Считает, что основной договор не был заключен по вине продавца, представил и письменные пояснения (т.5 л.д.5,6,16-17,40,41,42,43,95,102,113,115,120).

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, как и необходимость взыскания штрафа, после вынесения данного вопроса судом на обсуждение сторон, суду пояснив, что 21.12.2021 г. между П-вым и ИП ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка.

Согласно выписке из ЕГРИП ответчик является индивидуальным предпринимателем, основным видом деятельности которого является и продажа земельных участков, в этой связи на правоотношения, возникшие из предварительного договора, распространяются положения Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон).

В соответствии с ч. 1 ст. 10 указанного Закона продавец обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах, обеспечивающую возможность их правильного выбора.

Если потребителю при заключении договора не была предоставлена возможность незамедлительно получить информацию о товаре, он вправе потребовать от продавца возмещения убытков, причиненных необоснованным уклонением от заключения договора, а если договор был заключен, в разумный срок отказаться от его исполнения и потребовать возврата уплаченной за товар суммы и возмещения других убытков (ч. 1 ст. 12 Закона о защите прав потребителей).

При этом в п. 44 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что при рассмотрении требований потребителя о возмещении убытков, причиненных ему недостоверной или недостаточно полной информацией о товаре, судам следует исходить из предположения об отсутствии у потребителя специальных познаний о свойствах и характеристиках товара.

Продавец обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товаре, обеспечивающую возможность компетентного выбора.

Из этого следует, что обязанность по предоставлению потребителю информации о товаре возложена на продавца, и поэтому именно продавец несет бремя доказывания надлежащего исполнения его обязанностей по предоставлению информации потребителю.

При заключении договора истец поставил в известность ответчика о том, что целью приобретения земельного участка является строительство индивидуального жилого дома (ИЖС), данный факт подтверждается перепиской между сторонами в мессенджере WhatsApp.

Продавец осуществил заверение покупателя о том, что на момент заключения основного договора приобретаемый участок, не будет передан в аренду и (или) безвозмездное пользование и (или) не будет находиться в фактическом владении или пользовании третьих лиц, не будет продан, заложен, в спорах и под арестом, запрещением или ограничением не будет состоять, не будет являться объектом какого-либо договора, предусматривающего последующее отчуждение и (или) обременение земельного участка либо его части правами третьих лиц (п. 6 предварительного договора).

Одновременно в п. 7 предварительного договора продавец, осуществлявший подготовку данного договора, указал, что согласно правилам землепользования и застройки территории городского округа город Воронеж участок расположен в территориальной зоне Р5 - прибрежные зоны отдыха, набережные, лугопарки.

При этом продавец не указал, какие в связи с этим существуют ограничения в использовании отчуждаемого земельного участка.

В этой связи у покупателя в силу заверений продавца возникло убеждение в том, что само по себе нахождение приобретаемого участка в зоне Р5 не влечет ограничения в его использовании и, следовательно, не препятствует строительству на участке.

Между тем при продаже истцу земельного участка продавец был обязан поставить его в известность о том, что земельный участок в силу территориального зонирования не может быть использован в целях ИЖС, что в данном случае следует отнести к основным потребительским характеристикам товара.

Таким образом, продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка (притом, вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре).

Непредоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечет последствия, предусмотренные ст. 37 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК).

В силу п. 1 ст. 37 ЗК продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Согласно п. 3 ст. 37 ЗК, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации: об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Исходя из приведенных норм права, продавец - собственник земельного участка обязан предоставить покупателю исчерпывающую, полную и достоверную информацию о земельном участке. Ответчик не сделал этого, напротив, он предоставил истцу неверную информацию, чем ввел его в заблуждение.

Покупатель поверил продавцу и поэтому оплатил сумму задатка.

После 14.01.2022 истец ответчику предложений о заключении основного договора не заключал, в том числе и на дату указанную в предварительном договоре – 29.01.2022; не оспаривает, что 02.02.2022 от имени ФИО5 ФИО4 направлялась претензия, им таковая готовилась уже от 21.05.2022 (т.3 л.д.14-17, т.5 л.д.12-14).

В судебное заседание ответчик не прибыл, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, ранее представил письменные объяснения, согласно которых в связи с отказом покупателя от заключения основного договора, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется, факт договоренности о дне и месте заключения основного договора подтвержден материалами дела, о том, что земельный участок расположен в зоне Р-5, покупатель был предупрежден, о чем свидетельствует его подпись в договоре, в требованиях просил отказать (т.5 л.д.5,10,15,95,101).

Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал, представил письменные возражения согласно которых, Правила землепользования и застройки носят открытый характер, любой может ознакомится с границами территориальных зон в отношении того или иного земельного участка, а также установленными градостроительными регламентами.

Истец не был лишен возможности отказаться от заключения предварительного договора на неприемлемых для него условиях.

На момент заключения предварительного договора сведения о территориальной зоне, в которой расположен земельный участок, носили и носят открытый характер, закреплены в условиях договора, продавец не скрывал и не мог скрыть указанную информацию, следовательно, покупатель был уведомлен о существующих градостроительных ограничениях.

Кроме того в дату заключения основного договора 14.01.2022 истец отказался его заключать.

После 14.01.2022 лично ИП ФИО4 и кто – либо по его поручению ответчику предложений о заключении основного договора заключал, в том числе и на дату указанную в предварительном договоре – 29.01.2022; не оспаривает, что получали претензию от 02.02.2022 от имени ФИО6 и давался на нее ответ.

Участок продан иному лицу ИП ФИО4 лишь 29.03.2022 (т.1 л.д.112-113).

В судебное заседание представитель третьего лица Администрация городского округа город Воронеж не прибыл, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом (т.5 л.д.103,116).

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК) суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствии истца, ответчика и третьего лица, так как последними не представлены сведения о причинах неявки и до судебного заседания доказательства ее уважительности, ходатайств об отложении не заявлено; прибывшие участник на рассмотрении дела по существу – настаивали.

Выслушав прибывших участников, исследовав доказательства, имеющиеся в материалах гражданского дела №2-9/2023, обозрев видеозапись без аудиоряда с камеры наружного видеонаблюдения предоставленную стороной ответчика (т.3 л.д.18), допросив свидетелей, суд приходит к следующему:

свидетель ФИО9 суду показала, что ФИО6 - ее сын. Спорный земельный участок для покупки подбирала она, собирала необходимую информацию.

Зимой она нашла подходящий земельный участок на сайте объявлений Авито, позвонила продавцу, его интересы представляла Татьяна, доверенность та не предоставляла, они договорились о встрече.

На осмотр спорного земельного участка поехала она, муж и сын - ФИО6.

Они приехали на место, был снег, какие-либо строения вокруг отсутствовали, Татьяна посмотрела на карте номер земельного участка и показала им примерное его расположение на местности, границы земельного участка какими – либо знаками обозначены не были.

В день их выезда для осмотра земельного участка Татьяна межевой план на земельный участок, как и выписку из ЕГРН на него им не показывала, пояснив, что все документы будут представлены Петрову в день подписания основного договора купли-продажи.

Ни в предварительном договоре купли-продажи, ни при личной встрече с Татьяной при осмотре земельного участка им ни кто не разъяснял, какие ограничения имеются в зоне Р5, какие последствия это может иметь для них при дальнейшем использовании земельного участка при строительстве на нем дома.

Деньги на покупку земельного участка у них были.

У ФИО6 были личные сбережения на покупку земельного участка, кроме того у нее были деньги, полученные от продажи квартиры матери.

Она Татьяне объясняла, что на приобретенном земельном участке они собирались строить жилой дом.

На заключение предварительного договора купли-продажи земельного участка ФИО6 ездил один, после его заключения приехал, показал им договор.

В предварительном договоре было указано, что земельный участок находится в зоне Р5, но о том, что это связано с определенными ограничениями в использовании земельного участка, им никто, ни чего не разъяснял. Она лично думала, что это какое-то картографическое обозначение.

На подписание основного договора 14.01.2022 купли-продажи земельного участка они поехали снова всеми вместе.

Татьяна на заключение сделки опаздывала и они зашли в МФЦ, сотрудник которого дал им документы и обратил внимание на то, что зона Р5 - это парковая зона и ни чего в данной зоне строить нельзя.

ФИО6 начал смотреть в Интернете, что это означает и обнаружил, что в зоне Р5 имеются определенные ограничения.

Когда приехала Татьяна и двое мужчин для оформления сделки они их спросили, почему им заранее не разъяснили об имеющихся ограничениях в зоне Р5.

Один из мужчин начал им грубым голосом говорить, что на этих земельных участках все строят дома, а потом оформляют их в собственность. Он сказал, что после того, как они поставят фундамент на земельном участке, им зарегистрируют его по «дачной амнистии».

На вопрос о том, будут ли они помогать им в оформлении построенного впоследствии на данном земельном участке дома, ответили отказом.

На вопрос о том, почему их земельный участок не огорожен им ответили, чтобы они вызывали кадастрового инженера, который покажет им нахождение межи.

В связи с полученной информацией они не стали заключать основной договор купли-продажи земельного участка.

Кадастровую выписку до заключения предварительного договора им ни кто не показывал.

После 14.01.2022 года они звонили Татьяне и просили, чтобы она прислала выписку на земельный участок, она прислала выписку и основной договор купли-продажи, это было 16.01.2022 года.

Она обратилась в администрацию с. Подгорное, где ей пояснили, что на земельном участке, который они хотели купить, строительство жилых домов запрещено.

После этого она записалась на прием в Управу г. Воронежа для получения информации по земельному участку, который хотел приобрести ФИО6.

Там ей разъяснили, какие ограничения имеются в зоне Р5: запрет на строительство индивидуальных жилых домов, подведение электричества, строительство подъездных путей. Ей пояснили, что участки разграничены, но дороги между ними отсутствуют. Так же ей сообщили в Управе, что она не первая обращается к ним с подобными вопросами, а так же то, что ИП ФИО4 продает земельные участки, на которых строительство запрещено.

После получения сведений в Управе г. Воронежа она позвонила Татьяне, сообщила о полученной информации и попросила возвратить уплаченный задаток.

Татьяна ответила, что передаст ее просьбу ФИО4, позднее сообщила, что последний отказался возвращать задаток.

14.01.2022 года ФИО6 не отказывался от заключения основного договора купли-продажи, узнав об ограничениях, существующих в зоне Р5, они попросили время подумать, хотя продавец все время их торопил, утверждая, что земельные участки «разлетаются как горячие пирожки».

ФИО6 заключил предварительный договор, т.к. о необходимости этого им сказал продавец.

Заказные письма с уведомлением о необходимости заключить основной договор купли-продажи земельного участка с ИП ФИО4 к ним после 14.01.2022 года не приходили и они сами таковых не направляли.

Свидетель ФИО10, суду показал, что ИП ФИО4 он знает 2-3 года, они сотрудничали в связи с куплей-продажей земельных участков.

ФИО2 - знакомый риэлтор, они с ней сотрудничали в сфере реализации недвижимости, она вела рекламу земельных участков, показывала их клиентам.

Земельным участком, который хотел купить ФИО6 занималась она.

Татьяна действовала по договоренности с ним, а он лично сотрудничал с ФИО4.

Татьяна умерла ДД.ММ.ГГГГ или ДД.ММ.ГГГГ, трудовой или агентский договоры с ФИО2 не заключались, просто сотрудничали, от состоявшейся сделки ей платилось вознаграждение.

ФИО6 он видел один раз, при передаче им задатка при заключении предварительного договора купли-продажи земельного участка, это было в офисе ИП ФИО4.

Предварительный договор купли-продажи составляли сотрудники ИП ФИО4, как и основной договор.

Ему известно, что ФИО6 и ФИО4 должны были заключить договор купли-продажи земельного участка в офисе ИП ФИО4, который находится в с. Ямное, в этом же здании находится и МФЦ.

Как ему известно, покупателя не устроил тот факт, что земельный участок находится в зоне Р5, в связи с чем, они не стали подписывать договор купли-продажи.

Предполает о том, что земельный участок находится в зоне Р5 и о наличии ограничений в связи с указанной зоной ФИО6 должен был знать, т.к. Татьяна должна была его предупредить, так же это должно было быть прописано в предварительном договоре.

На земельных участках, смежных с тем, что хотел купить ФИО6, клиенты строили себе дома, он потом помогал оформлять их в собственность.

Ему не известно, знала ли Татьяна о том, что ФИО6 хочет строить на приобретаемом земельном участке жилой дом.

Не может сказать точно, был ли на момент составления предварительного договора между П-вым и ФИО4 межевой план на земельный участок, он его не видел.

В том районе, где хотел себе приобрести земельный участок ФИО6 много и иных земельных участков; межевые знаки, разграничивающие земельные участки ставят только после заключения договора между сторонами.

Возможно и он мог разъяснять Петрову ограничения, которые связаны с использованием земельного участка, находящегося в зоне Р5, всех подробностей он уже не помнит, т.к. у него идет большой поток сделок и прошел уже почти год.

Согласно предварительного договора купли-продажи земельного участка от 29.12.2021 заключенного между П-вым и ИП ФИО4, по условиям которого стороны обязались в срок до 29.01.2022 заключить основной договор купли-продажи земельного участка, площадью 596 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - отдельно стоящие индивидуальные дома, на одну, две семьи, коттеджи.

В день подписания указанного предварительного договора истец оплатил ИП ФИО4 сумму задатка в размере 50000 рублей, что подтверждается соглашением о задатке от 29.12.2021 (т.1 л.д.64-66).

Согласно выписки из ЕГРН от 16.12.2021 земельный участок, площадью 596 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый квартал №, кадастровый №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - отдельно стоящие индивидуальные дома, на одну, две семьи, коттеджи правообладателем указан ФИО4 на основании договора купли-продажи от 30.09.2021.

Согласно выписки из ЕГРН от 07.04.2022 земельный участок, указанный выше, правообладателем указан ФИО11 на основании договора купли-продажи от 29.03.2021. Данных в указанных выше выписках не имеется сведений, что спорный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, территории объекта культурного наследия, публичного сервитута, как указанно в выписке из ЕГРН от 05.09.2022, где собственником является ФИО12, что так же указано в регистрационных делах (т.1 л.д. 29-32,33-37,78-90, т.2 л.д.1-349, т.3 л.д.54-252, т.4 л.д.1-326, т.5 л.д.76-77).

Истцом была предъявлена претензия ФИО4, согласно которой он просил последнего возвратить только уплаченную денежную сумму в размере 50000 рублей. ИП ФИО4 получил его претензию 30.05.2022 г., что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым индикатором 39407741195163, но оставил ее без ответа (т.1 л.д.17-21, т.5 л.д.121).

Согласно выписки из ЕГРИП ФИО4 является индивидуальным предпринимателем, код наименование его вида деятельности: 68.10.23 Покупка и продажа земельных участком, дата регистрации 30.12.2015 (т.1 л.д.25-28,76-77).

Согласно ответа на запрос Управа Коминтерновского района городского округа г. Воронеж, дала ответ № 18560411 от 29.03.2022 г., согласно которого разъяснила, что расположение земельного участка для индивидуального жилищного строительства, а также застройки данной территории жилыми домами не предусматривает и разъяснила, что необходимо обратиться в управление главного архитектора администрации городского округа г. Воронеж (т. 1 л.д.13-14).

Согласно ответа управления главного архитектора городского округа г. Воронеж от 04.05.2022 г. № 18671810 осуществление строительства, в том числе жилищного, на земельном участке, расположенном в территориальной зоне Р5, запрещено.

Никакая «дачная амнистия» в таком случае невозможна. С ее помощью нельзя «узаконить» самовольную постройку, возведенную с нарушением требований законодательства (т.1 л.д.15-16).

Истцом представлена переписка WhatsApp и Тelegгаm, из которой следует, что действительно истцом истребовались от ответчика документы на земельный участок, а так же что спорный земельный участок был выставлен на продажу по объявлению в интернет ресурсах (т.1 л.д.39-43,44-63).

Решением Воронежской городской Думы от 25.12.2009 №384-II (ред. от 17.06.2020 с изм. от 25.08.2020 «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж» требования в отношении земельных участков и объектов капитального строительства применяются для следующих видов разрешенного использования земельных участков, представленных в соответствии с настоящими Правилами: отдельно стоящие индивидуальные жилые дома на одну, две семьи, коттеджи (2.1), в последующем в решение Воронежской городской Думы от 6.12.2020 №121-V, были внесены изменения, опубликовано в газете «Берег» 22.12.2020 (т.5 л.д.18-28, 117-119).

Согласно Правил землепользования и застройки Индекс зоны P5 имеет статус архитектурно-строительные требования «соблюдение принципов ландшафтной архитектуры в виду особой градостроительной значимости территории» (т.5 л.д.44-74).

Согласно выписки из ЕГРН от 12.11.2022 и ответа на запрос суда от 11.01.2023 Филиала ППК «Росреестр» по Воронежской области, а так же ответа администрации городского округа г. Воронеж Управление главного архитектора от 11.01.2023 №20564155, земельный участок с кадастровым номером №, площадью 596 +/- 8,55 кв.м. расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> снят с кадастрового учета 15.09.2022, и указанный земельный участок входит в границах зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), дата внесения сведений в ЕГРН об ограничениях указана 15.07.2021 и 16.07.2021 (т.5 л.д.80-91,104-105,106-109).

Между ФИО7 и ФИО8 брак 30.06.1998 был расторгнут, что подтверждается свидетельством о расторжении брака № № от 30.06.1998. ФИО9 является женой ФИО7, что подтверждается свидетельством о заключении брака №, выданного 09.02.2008.

ФИО3 является сыном ФИО14 и ФИО13, что подтверждается свидетельством о рождении № № от 30.08.1995.

Суду был предоставлен договор купли-продажи квартиры от 18.11.2021, свидетельство о праве на наследство по завещанию от 12.08.2021, от 15.05.2014, выпиской из ЕГРН на указанную квартиру, распиской о получении денежных средств, в подтверждение того, что у истца имелись денежные средства на приобретение земельного участка (т.5 л.д.29,30,31 т.3 л.д.37-50).

Согласно ответа от 24.02.2022 на претензию ответчик ФИО4 пояснил, что доводы обоюдной потери интереса в заключении договора, являются несостоятельными, а потому не могут служить основанием для возвращения сумы задатка, с предложением обратиться в суд, а так же представил доказательства того что истец приходил на сделку в МФЦ для заключения основного договора купли-продажи, о чем представил запись на диске, а также распечатки из интерната о том, что вся информация о спорном земельном участке находится в свободном доступе на интернет ресурсах администрации (т.5 л.д.124, т.3 л.д.18,19-24).

В соответствии с положениями ст.1,8,9,10,11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК) гражданское законодательство основывается на признании, в том числе равенства участников регулируемых им отношений, свободы договора, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав и их судебной защиты; при этом граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе; при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения; гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности; граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются; защита гражданских прав осуществляется в том числе возмещения убытков, взыскания неустойки, компенсации морального вреда и иными способами, предусмотренными законом.

Согласно положений ст.153,154,160,161,163,164 ГК сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, они могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка).

Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно положений ст.420,421,422,423,424,425,431,431.1,432,433,434 ГК договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом.

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии со ст.429 ГК по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с Определением Конституционного Суда РФ от 26.10.2021 N 2227-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина ФИО15 на нарушение его конституционных прав абзацем вторым пункта 1 статьи 182, пунктом 1 статьи 185 и пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также частью второй статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации" установлено, что пункт 6 статьи 429 ГК, связывающий прекращение обязательств, предусмотренных предварительным договором, с истечением срока, в течение которого стороны должны заключить основной договор, отвечает существу отношений, возникающих из предварительного договора, корреспондирует абзацу первому пункта 3 статьи 425 того же Кодекса, согласно которому законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 29 января 2015 года N 214-О). Данная норма направлена на обеспечение определенности в правоотношениях сторон предварительного договора и стабильности гражданского оборота (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 24 апреля 2018 года N 987-О).

Согласно ст.549,554 ГК по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно ст.37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК) объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии со ст.450,450.1,451,452 ГК по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со ст.329,380,381 ГК исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности соглашения, из которого возникло основное обязательство.

При недействительности соглашения, из которого возникло основное обязательство, обеспеченными считаются связанные с последствиями такой недействительности обязанности по возврату имущества, полученного по основному обязательству.

Прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В соответствии со статьей 1 ГК при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3).

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).

Статьей 10 ГК предусмотрено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Вместе с тем, гражданское законодательство в соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений.

Положениями статьи 8 ГК предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с частями 2 и 3 статьи 15 Конституции Российской Федерации органы государственной власти, органы местного самоуправления, должностные лица, граждане и их объединения обязаны соблюдать Конституцию Российской Федерации и законы. Законы подлежат официальному опубликованию.

Неопубликованные законы не применяются. Любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения.

Частью 1 статьи 19 Конституции Российской Федерации провозглашено равенство всех перед законом и судом.

В силу презумпции знания закона граждане и организации должны знать действующее законодательство.

Для реализации указанной презумпции предусмотрено обязательное опубликование законов, а также иных подзаконных актов, затрагивающих права и обязанности граждан и организаций.

Таким образом, при недоказанности факта того, что продавец знал или должен был знать о наличии обременения или ограничения использования земельного участка и сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке, риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара, установленных нормативным правовым актом, не может быть возложен только на продавца.

В соответствии со статьей 309 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 429 названного кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 ГК).

Как указано в пункте 6 статьи 429 названного кодекса, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно пункту 1 статьи 401 ГК лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия и обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

Из положений приведенных выше правовых норм в их взаимосвязи следует, что виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 ГПК будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

При этом, в соответствии со статьей 431 ГПК при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

По смыслу данной нормы права, буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений (буквальное толкование) определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

При этом условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК, другими положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК), в том числе таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В соответствии с преамбулой к Закону РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее Закон) он регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами, владельцами агрегаторов информации о товарах (услугах) при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), о владельцах агрегаторов информации о товарах (услугах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

При этом, потребитель - гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Продавец - организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, реализующие товары потребителям по договору купли-продажи.

Согласно ст.1,4,10 Закона отношения в области защиты прав потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Законом, другими федеральными законами (далее - законы) и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Если продавец (исполнитель) при заключении договора был поставлен потребителем в известность о конкретных целях приобретения товара (выполнения работы, оказания услуги), продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В п. 44 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» (далее Пленум) разъяснено, что при рассмотрении требований потребителя о возмещении убытков, причиненных ему недостоверной или недостаточно полной информацией о товаре, судам следует исходить из предположения об отсутствии у потребителя специальных познаний о свойствах и характеристиках товара. Продавец обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товаре, обеспечивающую возможность компетентного выбора.

Из этого следует, что обязанность по предоставлению потребителю информации о товаре возложена на продавца, и поэтому именно продавец несет бремя доказывания надлежащего исполнения его обязанностей по предоставлению информации потребителю.

При этом согласно сведений из ЕГРИП продавец ФИО4 как на момент заключения рассматриваемого предварительного договора, так и на настоящий момент имеет статус индивидуального предпринимателя, в предварительном договоре он позиционировал себя в этом статусе с указанием и реквизитов свидетельства об этом, а покупатель ФИО6 является физическим лицом и о том, что он являлся индивидуальным предпринимателем ответчиком суду не заявлено и доказательств к этому не представлено, как и того, что последний намеревался приобрести земельный участок не исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в связи с чем, по мнению суда на их рассматриваемые отношения распространяется действие и положений Закона, так как он не содержит и прямого запрета к применению в отношении предварительного договора; доказательств надлежащих обратного в разрез с требованиями ст. 56 ГПК стороной ответчика не представлено, кроме вербальных заявлений о несогласии к таковому применению (т.1 л.д.26-28,76-77).

В соответствии со ст. 56 ГПК содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, при требовании законодателя к сторонам в соответствии со ст.35 ГПК добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами, а также общим положением ст.10 ГК о том, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из ожидаемого поведения любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны при прочих равных условиях.

В соответствии со статьей 56 ГПК каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле (статья 57 ГПК).

Суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела (статья 59 ГПК).

Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (статья 60 ГПК).

Согласно объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами.

В случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

В силу статьи 195 ГПК суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В соответствии со ст.196 ГПК суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям.

Стороны согласились окончить рассмотрение дела по существу по представленным ими и исследованным судом доказательствам, что является их правом, о чем исполнена расписка (т.5 л.д.128).

Таким образом судом надлежащими в совокупности и последовательными доказательствами объективно установлено в соответствии с требованиями главы 6 ГПК и сторонами не опровергнуто в разрез со ст.56 ГПК, исходя и из буквального толкования взаимосвязанных условий заключенного сторонами предварительного договора и соглашения о задатке и указанного выше законодательства, что 29.12.2021 года между ответчиком ИП ФИО4 как продавцом и истцом П-вым как покупателем путем совместно личного подписания был заключен предварительный договор, согласно которого стороны дали обязательство до 29.01.2022 заключить основой договор купли – продажи за 1788000 рублей земельного участка, площадью 596 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - отдельно стоящие индивидуальные дома, на одну, две семьи, коттеджи.

При этом в день подписания предварительного договора покупателем уплачивался задаток в 50000 рублей, который в случае заключения основного договора засчитывался в стоимость земельного участка, указаны последствия предусмотренные ст. 381 ГК в случае неисполнения предварительного договора в части задатка.

В п.6 предварительного договора Продавец гарантировал, что на момент заключения основного договора приобретаемый участок, не будет передан в аренду и (или) безвозмездное пользование и (или) не будет находиться в фактическом владении или пользовании третьих лиц, не будет продан, заложен, в спорах и под арестом, запрещением или ограничением не будет состоять, не будет являться объектом какого-либо договора, предусматривающего последующее отчуждение и (или) обременение земельного участка ибо его части правами третьих лиц.

В п. 7 предварительного договора купли-продажи указано, что согласно правилам землепользования и застройки территории городского округа город Воронеж (утв. Решением Воронежской городской думы от 25.12.2009 №384-II (ред. от 16.12.2020 с изм. от 01.12.2021 №79-V) участок расположен в территориальной зоне Р5 - прибрежные зоны отдыха, набережные, лугопарки (т.1 л.д.64-65).

Также 29.12.2021 сторонами лично заключено соглашение о задатке в 50000 рублей в доказательство заключения предварительного договора и в обеспечение его исполнения.

Указаны последствия не исполнения обеспеченного задатком предварительного договора – ст.381 ГК в случае неисполнения его ИП ФИО4 уплачивает Петрову двойную сумму задатка – 100000 рублей; в случае неисполнения по вине ФИО6 задаток в сумме 50000 рублей остается у ИП ФИО4 (т.1 л.д.66).

Стороны суду не оспаривали правовую суть суммы 50000 рублей переданной по данному соглашению как задатка в обеспечение исполнения предварительного договора от 29.12.2021 купли продажи указанного земельного участка, с чем согласен при данных обстоятельствах и суд, так как в данном случае им обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца и покупателя, заключить основной договор - договор купли-продажи земельных участков на согласованных условиях в определенный срок.

При таких обстоятельствах сомнений в отношении характера данного платежа как задатка, обеспечивавшего исполнение возникших из предварительного договора обязательств по заключению основного договора (пункт 3 статьи 380 ГК) у суда не имеется.

При этом необходимость заключения предварительного договора и обеспечения его задатком сторона продавца пояснила отсутствием необходимых денежных средств и покупателя на 29.12.2021, а сторона покупателя настаивала, что таковые у нее имелись, но на заключении предварительного договора и соглашения о задатке настоял продавец в своем интересе, с целью необоснованно удержать последний в последствии, представив в доказательство данных намерений публикации в средствах массовой информации и судебный акт с упоминанием в них ИП ФИО4 по иным объектам недвижимости (т.1 л.д.67-68 т.5 л.д.32-33).

К доводам стороны истца суд относится в этой части критически, так как представленные матерью ФИО6 – ФИО19 договор о продаже ею ? доли квартиры 18.11.2021 с распиской в получении ею денежных средств от покупателя в размере 1450000 рублей, не покрывает полностью оговоренную 29.12.2021 сторонами стоимость земельного участка - 1788000 рублей, а также отсутствует документальное подтверждение зачисления данной суммы в смежные даты от даты сделки по продаже квартиры на банковский счет именно Петрова или расписка в получении им заявленной суммы от матери, как и наличия у него разницы в таковых (1788000-1450000=338000 рублей), в связи с чем, злоупотребления со стороны продавца в этой части как заявлено истцом суд объективно не усматривает и надлежащих доказательств к этому стороной истца, кроме вербальных заявлений, в разрез с требованиями ст. 56 ГПК суду не представлено, к чему публикация в средствах массовой информации и судебный акт по спору между иными сторонами по иному объекту недвижимости судом объективно в силу правил Главы 6 ГПК отнесены быть не могут; как и объективных доказательств наличия именно у Петрова как покупателя на 29.12.2021 всей оговоренной сторонами сделки суммы - 1788000 рублей, так и на момент встречи 14.01.2022 по предложению продавца к подписанию проекта основного договора, так и на дату окончания обязательства по заключению основного договора – 29.01.2022, при том, что право собственности ИП ФИО4 на земельный участок как на дату заключения предварительного договора 29.12.2021, так и обязательства по заключению основного – 29.01.2022 подтверждено; ФИО16 им земельный участок продан лишь 29.03.2022 (т.1 л.д.29-32,33-37 т.2 л.д.1-349 т.3 л.д.37-50,54-252 т.4 л.д.1-386 т.5 л.д.29-31).

В оговоренный в предварительном договоре срок – 29.01.2022 основной договор купли – продажи сторонами заключен не был, при этом стороны суду не оспаривали, что на 29.01.2022 в установленном порядке ими лично и от их имени друг другу предложений о заключении основного договора не направлялось, как и о его изменении или расторжении; также и в данном судебном заседании таковые требования сторонами суду заявлены не были, как и не представлены доводы и доказательства о его недействительности в разрез с требованиями ст. 56 ГПК; то есть объективно 30.01.2022 предварительный договор прекратил свое действие, как и обязательства сторон по нему.

Также сторонами суду не представлено в разрез с требованиями ст. 56 ГПК доказательства и того, что в срок до 29.01.2022 продавцом либо покупателем лично или по их поручению доверенными лицами были совершены иные действия, с очевидностью для другой стороны направленные на заключение основного договора и свидетельствующие о востребованности исполнения предварительного договора и самими сторонами об этом суду не заявлено; при том, что 02.02.2022 от имени ФИО6 в адрес ИП ФИО4 была направлена первоначальная претензия в которой он указывал, что стороны утратили интерес к сделке, так как в установленный срок до 29.01.2022 ни одна из них не направила предложений другой стороне заключить основной договор и потребовал до 15.02.2022 вернут денежные средства в размере 50000 рублей внесенные им при заключении предварительного договора в качестве задатка, указав к этому свои реквизиты; при этом ИП ФИО4 данная претензия получена и дан ответ почтовым отправлением доставляемым нарочным о том, что с этим он не согласен, так как на 14.01.2022 ими было предложено подписание основного договора и именно ФИО6 от такового отказался, в связи с чем, он сумму задатка возвращать отказывается, указав, что у него есть право в соответствии со ст.429 ГК понудить через суд ФИО6 к заключению основного договора.

Данный ответ на претензию ФИО6 не получил в своем интересе, отказавшись от ее получения у почтового курьера; при этом ответчиком он направлялся и по электронной почте (т.5 л.д.121,122,123,124,125-126,127).

При этом, несмотря на то, что претензия от 02.02.2022 ФИО6 не была им подписана, однако сторона истца не оспаривала, что с последним ее направление привлеченным юристом было согласовано, о чем говорит суду и достаточно информация в ней для идентификации Петрова как стороны предварительного договора как по его содержанию, так и по анкетным и банковским данным, адресу электронной почты, а также с учетом указания и на почтовом конверте как отправителя именно ФИО6, с волей которого собственно ответчиком данная претензия и была обоснованно сопоставлена, с чем согласен и суд.

При этом в данной претензии ФИО6 на виновные действия ИП ФИО4 не указывал заявив, что обе стороны утратили интерес к сделке, то есть собственно в отношении себя этот юридически значимый факт не оспаривал, все в своей воле, праве и интересе.

При этом ни одна из сторон предварительного договора не воспользовалась своим правом в соответствии со ст.429 ГК на понуждение в судебном порядке другой к заключению основного договора, в случае уклонения от исполнения данного обязательства, что также говорит объективно суду об утрате интересах обоих сторон к этому.

При этом, по смыслу вышеприведенных правовых норм, не направление оферты одной из сторон предварительного договора другой стороне с целью заключить основной договор не является противоправным (виновным) поведением.

Указание на виновные действия ИП ФИО4 в части не сообщения последним как продавцом невозможности осуществления индивидуального жилищного строительства в зоне Р-5 ФИО6 осуществил лишь во второй своей претензии от 21.05.2022 в адрес ИП ФИО4 и несмотря на это, не требовал возвращение двойной суммы задатка, а только суммы такового – 50000 рублей и убытков на ее составление – 6000 рублей; при этом на тот момент ему уже было известно, что ИП ФИО4 29.03.2022 продал земельный участок оговаривавшийся в их предварительном договоре ФИО17, так как соответствующая выписка из ЕГРН им представлена суду с иском; также и представленная суду переписка с административными органами по вопросу возможности осуществления индивидуального жилищного строительства на земельном участке кадастровый № определенным сторонами в предварительном договоре им велась уже после окончания срока на заключения основного договора – 29.01.2022 и направления им первоначальной претензии от 02.02.2022 с признанием юридически значимого факта утраты собственного интереса к заключению основного договора (т.1 л.д.13-16,17-21,33-37).

В части заявлений ФИО6 об указанных виновных действиях ИП ФИО4 в самом тексте иска и в его второй претензии от 21.05.2022 повлекших им не заключение основного договора суд относится критически; так как во первых П-вым в данном судебном заседании объективно не представлено доказательств того, что как на дату заключения предварительного договора – 29.12.2021, так и 14.01.2022 при встрече сторон для подписания основного договора предложенного ответчиком, так и определенного крайнего срока к заключению основного договора из условий предварительного – 29.01.2022 у него была в наличии к расчету вся оговоренная сторонами сумма стоимости земельного участка - 1788000 рублей, при том, что право собственности собственно ИП ФИО4 на земельный участок на эти даты подтверждено.

При этом, собственно подбор указанного участка осуществлялся матерью ФИО6 – ФИО20 (не стороной сделки), собственно она искала объявления в интернете о продаже таковых для индивидуального жилищного строительства (т.1 л.д.38-43) и общалась посредствам интернет переписки с лицом представлявшим продавца – ФИО2 как установлено судом, а сам Петров как покупатель в своей воле и интересе от этого самоустранился (т.5 л.д.6).

По пояснению стороны ответчика с ФИО2 им договор на представление интересов не заключался, последняя по устной договоренности за оплату предварительно показывала земельные участки потенциальным покупателям и отвечала на их вопросы в пределах своей компетенции, в том числе и в интернет - мессенджерах.

При этом ФИО18 указала, что показ ФИО2 предполагаемого к покупке земельного участка на местности состоялся с участием ее и сына до подписания предварительного договора, на нем и рядом с ним каких – либо строений и ограждений не было.

При этом, представленная истцом переписка через интернет мессенджеры как пояснено суду с ФИО2 собственно с ним не идентифицирована, часть сообщений – удалена; большая часть сообщений не имеет даты; ФИО22 пояснила что часть ее от имени сына вела она или его отец, что по сути следует и из ее смысла; при том, что фигурировавший в ней номер отправителя сообщений +№ не соответствует номеру ФИО6 в претензиях и иске +№; то есть собственно объективной фиксации самих предварительных переговоров лично Петрова как стороны сделки с лично ИП ФИО4 до заключения предварительного договора и в последующем она не содержит и к трактовке действительной воли сторон при заключении предварительного договора применена судом быть не может; надлежащих доказательств обратного в разрез с требованиями ст.56 ГПК стороной истца не представлено, как и протокола осмотра их нотариусом с надлежащим удостоверением абонентов и текстов сообщений и хронологий дат; ФИО2, так как скончалась ДД.ММ.ГГГГ судом допрошена объективно быть не может, а к пояснениям ФИО21 суд относится критически – так как она является близким родственником истца и заинтересована в поддержании его позиции, а иные незаинтересованные лица в таковых не участвовали и стороны на них не указали, соответствующих ходатайств о допросе – не заявили (т.1 л.д.44-63).

Вместе с тем исходя из хронологии указанной представленной переписки в интернет – мессенджерах до подписания предварительного договора от имени Петрова как усматривает суд не указывался конкретный перечень документов, который дополнительно требуется покупателем перед этим у продавца (кроме сведений о нахождении в браке собственника земельного участка, если в таковом он состоит); при этом не отрицалось, что выписка из ЕГРН на земельный участок предоставлялась продавцом покупателю до подписания предварительного договора (представлена истцом и с иском суду (т.1 л.д.29-33); более того, указывалось от имени ФИО6, что он консультировался с юристом - адвокатом по вопросу приобретения земельного участка, а также и в интернете есть вся информация по порядку приобретения такового, в связи с чем, суд к его нынешним заявлениям о том, что он был юридически безграмотен в совершении подобных сделок на момент заключения предварительного договора и последний составлялся исключительно продавцом из-за этого относится критически, сделанным в своем интересе с целью необоснованно переложить все неблагоприятные последствия несостоявшейся сделки по заключению основного договора на настоящий момент на продавца, все при том, что он сам как покупатель не пенсионного возраста с высшим образованием и соответствующим ему кругозором в отсутствии доказанных особенностей развития и физического и психологического (психического) состояния при должной степени заботливости к осуществлению своих прав с учетом и самой важности для него сделки при наличии в своих консультативных контактах адвоката мог привлечь такового для ее сопровождения и проверки условий предварительного договора со своей стороны до его подписания или на момент такового, но этого не выполнил, взяв на себя соответствующие риски, препятствий к этому ответчик ему не создавал.

Более того, в данной переписке от имени ФИО6 не поднимался вопрос о возможности или невозможности какого – либо строительства, в том числе и индивидуального жилищного и его легализации на обозначенном земельном участке до окончания срока к заключению основного договора – 29.01.2022, эти вопросы начали ставиться в переписке от имени ФИО6 лишь после 07.04.2022 (на тот момент покупателем уже была направлена претензия от 02.02.2022 с указанием на утрату интереса к сделке,а продавцом земельный участок уже продан иному лицу) с уверениями того, что покупатель от сделки не отказывался, сейчас увидел, что на тех земельных участках которые продавец продавал идет строительство, интересовался получали ли его новые собственники разрешение на таковое, на что в ответе указывалось, что таковое получить не получится, будет оформление по дачной амнистии.

При этом с 26 по 27 декабря 2021 согласно указанной переписке согласовывалась дата заключения предварительного договора; с 10 по 13 января 2022 по заключению основного договора на 14 января 2022, вопрос об особенностях для использования земельного участка при нахождении его в зоне Р-5 не ставился.

18.01.22,25.01.2022,31.01.22,01.02.22 задавался прямой вопрос, что решил покупатель по сделке, ответ по сути вопроса не последовал; 02.02.2022 было сообщено, что участок собственник продает; 15.02.2022 была сообщена суть ответа на претензию покупателя от 02.02.2022.

При этом личное подписание предварительного договора происходило 29.12.2021 между П-вым и ИП ФИО4 и соглашения о задатке позже показа участка ФИО2; иные лица, в том числе и родители ФИО6 при этом не участвовали и не являлись сторонами данной сделки как лично, так и по поручению оформленному надлежащим образом сторон (в том числе и на стадии переговоров) и не могут свидетельствовать о действительной окончательной воле именно сторон при заключении предварительного договора и самого его обсуждения при этом.

О том, что земельный участок П-вым приобретается окончательно именно для индивидуального жилищного строительства в предварительном договоре дословно не указано сторонами все в своей воле, праве и интересе; вместе с тем в нем продавцом добросовестно отражено его нахождение в зоне Р-5 и это сторонами не оспаривалось.

При этом в предварительном договоре указан и правовой акт которым она определена - Решение Воронежской городской Думы от 25.12.2009 N 384-II "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж" (далее Правила), при этом изменения в нее внесенные Решением Воронежской городской Думы от 16.12.2020 и от 01.12.2021 и сами Правила землепользования и застройки городского округа город Воронеж опубликованы в газете "Воронежский курьер" и размещены на официальном сайте администрации городского округа город Воронеж в сети Интернет (http://www.voronezh-city.ru), то есть были общедоступны всем гражданам, в том числе и Петрову и его заявления о неосведомленности в таковых по вышеуказанным выше причинам и приведенным разъяснениям законодательства судом отклоняются, так как знание таковых законодателем презюмируется, о том, что таковые размещены на указанном официальном интернет – ресурсе администрации стороны не оспаривали.

При этом, в соответствии со ст.47 Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" муниципальные нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, устанавливающие правовой статус организаций, учредителем которых выступает муниципальное образование, а также соглашения, заключаемые между органами местного самоуправления, вступают в силу после их официального опубликования (обнародования).

Официальным опубликованием муниципального правового акта или соглашения, заключенного между органами местного самоуправления, считается первая публикация его полного текста в периодическом печатном издании, распространяемом в соответствующем муниципальном образовании.

Для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов и соглашений органы местного самоуправления вправе также использовать сетевое издание. В случае опубликования (размещения) полного текста муниципального правового акта в официальном сетевом издании объемные графические и табличные приложения к нему в печатном издании могут не приводиться.

При этом в соответствии со ст.1,3,4,5,7,15,20 Правил это - документ градостроительного зонирования, принятый в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", иными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и нормативными правовыми актами Воронежской области, Генеральным планом городского округа город Воронеж и устанавливающий территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Правила вводят в городском округе город Воронеж систему регулирования землепользования и застройки, которая основана на градостроительном зонировании - делении всей территории в границах городского округа на территориальные зоны с установлением для каждой из них единого градостроительного регламента для: - создания условий для устойчивого развития территории городского округа город Воронеж; - защиты прав граждан и обеспечения равенства прав физических и юридических лиц в процессе реализации отношений, возникающих по поводу землепользования и застройки.

Настоящие Правила обязательны для соблюдения органами государственной власти, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами, должностными лицами, осуществляющими, регулирующими и контролирующими градостроительную деятельность на территории городского округа город Воронеж.

К земельным участкам и объектам капитального строительства, расположенным в пределах зон с особыми условиями использования территорий, отображенных на картах, градостроительные регламенты, определенные применительно к соответствующим территориальным зонам статьями 19, 20 настоящих Правил, применяются с учетом ограничений, описание которых содержится в статье 21 настоящих Правил – в части зон воздушных подходов аэродромов - согласованию подлежит размещение: - всех объектов в границах полос воздушных подходов к аэродромам, а также вне границ этих полос в радиусе 10 км от контрольной точки аэродрома (КТА); - объектов в радиусе 30 км от КТА, высота которых относительно уровня аэродрома 50 м и более независимо от мест размещения: независимо от места размещения: - объектов высотой от поверхности земли 50 м и более; - линий связи, электропередачи, а также других объектов радио- и электромагнитных излучений; - взрывоопасных объектов; возможность строительства и реконструкции объектов в пределах приаэродромных территориях производится по согласованию по специальной ведомственной комиссией.

Использование и застройка земельных участков на территории городского округа город Воронеж, на которые распространяется действие градостроительных регламентов, могут осуществляться правообладателями земельных участков, объектов капитального строительства с соблюдением разрешенного использования объектов.

Разрешенным для земельных участков, объектов капитального строительства, на которые распространяется действие градостроительных регламентов, является такое использование, которое осуществляется в соответствии с указанными в градостроительном регламенте: - видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; - предельными размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства; - ограничениями использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными в соответствии с нормативными правовыми актами и иной нормативно-технической документацией Российской Федерации, Воронежской области и городского округа город Воронеж.

При осуществлении использования и застройки земельных участков положения и требования градостроительных регламентов, содержащихся в Правилах, обязательны для соблюдения наряду с техническими регламентами, нормативами градостроительного проектирования и иными обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства на территории городского округа город Воронеж осуществляется правообладателями земельных участков, объектов капитального строительства в границах объектов их прав в соответствии с требованиями, установленными Градостроительным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, законодательством Воронежской области и принятыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами городского округа город Воронеж, устанавливающими особенности осуществления указанной деятельности на территории городского округа.

К зонам и рекреационного назначения относится зона Р 5 - прибрежные зоны отдыха, набережные, лугопарки.

Согласно видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства по территориальным зонам городского округа город Воронеж, размещенных в общедоступной наглядной таблице, индивидуальное жилищное строительство является запрещенным видом использования земельного участка в зоне Р-5 и данная информация была общедоступна, в том числе и для ФИО6 (т.5 л.д.18-28,34,44-74).

При этом собственно в предоставлявшейся Петрову выписке из ЕГРН от 16.12.2021 стороной продавца на земельный участок № данная информация в качестве обременения или ограничения Росреестром не указана, обозначена категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – отдельно стоящие индивидуальные жилые дома, на одну, две семьи, коттеджи (Собственно согласно Классификатора Приказ Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" и ранее Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 данного наименования вида разрешенного использования земельного участка они не имеют); вместе с тем продавец добросовестно информацию о нахождении земельного участка в зоне Р-5 Правил в предварительный договор в достаточной форме по мнению суда к ее оценке покупателем в связи с вышеизложенным; иных обременений, ограничений или арестов в ней не имелось, ее сопровождал план – чертеж земельного участка, что говорит суду о его межевании и постановке на кадастровый учет в конкретных границах как предмета в гражданском обороте в соответствии с действующим законодательством на дату заключения предварительного договора (т.1 л.д.29-32), данная выписка была актуальна по мнению суда на момент заключения предварительного договора сторонами – 29.12.2021, при этом и сам Петров как сторона сделки мог заказать в органах Росреестра развернутую выписку по нему, с указанием и координат поворотных точек, а также кадастровые работы по выносу поворотных точек в натуру или согласовать выполнение таковых с собственником при подготовке основного договора распределив финансовое бремя по таковым, так как именно при заключении основного договора подписывается акт приема – передачи земельного участка в соответствующих границах, однако объективных доказательств ведения таких переговоров сторонами суду не представлено в разрез с требованиями ст. 56 ГПК.

Согласно развернутой выписке и запрошенным сведениям судом сведений Росреестра на земельный участок № вышеуказанные сведения соответствуют выписки из ЕГРН ФИО4 от 16.12.2021, вместе с тем суду представлены сведения и о том, что он входит в границу зон с особыми условиями использования – приаэродромная территория аэродрома Воронеж – 3,4,5,6 подзона таковой, о чем в ЕГРН вносились сведения 15 и 16 июля 2021, доказательств того, что данная информация была известна продавцу на дату заключения предварительного договора и срока к таковому основного стороной истца объективных доказательств и доводов суду не представлено, сам ФИО4 о наличии таковой из имевшейся у него выписки из ЕГРН Росреестра также не мог быть осведомлен, при том, что в соответствии с Правилами это зона только с особыми условиями использования и сама по себе запрета к строительству не имеет, а накладывает к этому определенные процедуры согласования и требования к самим объектам; территориальная зона Р-5 в сведениях Росреестра как обременение или ограничение к использованию по данному земельному участку не имелась (т.5 л.д.81-91,104-105).

При этом в соответствии с ответом администрации городского округа город Воронеж на запрос суда указано, что земельный участок № был сформирован и состоял на кадастровом учете с 14.12.2021 по 15.09.2022 и был отнесен к функциональной зоне 6019 согласно карты к Правилам «зона озелененных территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, городские леса)» и согласно координат указанных в вписки ЕГРН был расположен в территориальной зоне Р-5 «прибрежные зоны отдыха, набережные, лугопарки».

Согласно ст.20 Правил указанный в выписке ЕГРН вид разрешенного использования «отдельно стоящие индивидуальные жилые дома, на одну, две семьи, коттеджи» являлся запрещенным видом использования для земельных участков в территориальной зоне с индексом Р-5 Правил, полагают, что установление разрешенного вида использования земельного участка с кадастровым номером № было осуществлено без учета действующих на тот период регламентов территориальной зоны Р-5 Правил и осуществление индивидуального жилищного строительства было запрещено.

За период с 2012 года по настоящее время ИП ФИО4 в администрацию городского округа город Воронеж документация в порядке ст.51,51.1,55 Градостроительного кодекса Российской Федерации не представлялась, разрешение на строительство и т.д. не выдавались (т.5 л.д.106-109).

Из данного ответа по мнению суда следует, что собственно ИП ФИО4 по земельному участку с кадастровым номером № по вопросам строительства на нем в администрацию городского округа город Воронеж не обращался, в связи с чем и ответов о возможности или невозможности такового на нем не получал, в том числе и в порядке «дачной амнистии» и не был достоверно осведомлен на дату заключения предварительного договора о категоричной невозможности такового, в том числе и в порядке «дачной амнистии» (ст. 1, п. 9.1 ст. 3 Закона N 137-ФЗ; ч. 1, 2 ст. 49 Закона N 218-ФЗ; п. п. 2, 3 ст. 3, ч. 7, 9, 11 ст. 54 Закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ; п. 39 ст. 1, ч. 17 ст. 51, ч. 15 ст. 55 ГрК РФ), все с учетом обозначенного целевого использования земельного участка и зарегистрированного в Росреестре - «отдельно стоящие индивидуальные жилые дома, на одну, две семьи, коттеджи», а не «зона озелененных территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, городские леса)» или «прибрежные зоны отдыха, набережные, лугопарки»; услуга по узакониванию строительства ИП ФИО4 Петрову не предлагал и стороны на это не ссылались, последний лишь высказывал предположение, что иные лица осуществляющие таковое в этом районе возможно его оформляют по «дачной амнистии» так как сама территория рядом застраивается каким-то образом.

При этом в соответствии с положениями Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) сведения о таком недвижимом имуществе (далее - кадастровые работы), и оказание услуг в установленных федеральным законом случаях. Специальным правом на осуществление кадастровой деятельности обладает лицо, указанное в статье 29 настоящего Федерального закона (далее - кадастровый инженер).

При выполнении кадастровых работ кадастровыми инженерами определяются координаты характерных точек границ земельного участка (части земельного участка), координаты характерных точек контура здания, сооружения, частей таких объектов недвижимости, координаты характерных точек контура объекта незавершенного строительства, осуществляется обработка результатов определения таких координат, в ходе которой определяется площадь объектов недвижимости и осуществляется описание местоположения объектов недвижимости, проводится согласование местоположения границ земельного участка.

В соответствии с п. 4 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" дополнительные сведения о виде или видах разрешенного использования (за исключением вспомогательных видов разрешенного использования) земельного участка вносятся в кадастр недвижимости.

На основании п. 2 ч. 1 ст. 32 указанного Федерального закона органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости в случае принятия ими решений (актов) об установлении или изменении разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения; о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка; об установлении соответствия между видом разрешенного использования земельного участка, указанным в заявлении об установлении соответствия вида разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков.

В соответствии с п.5,22 Приказ Росреестра от 01.06.2021 N П/0241 "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки" сведения в реестры ЕГРН вносятся при государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество (далее - государственная регистрация прав), внесении сведений об объектах реестра границ, внесении дополнительных сведений, если внесение таких сведений не является государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией прав, посредством формирования в кадастре недвижимости, реестре прав на недвижимость, реестре границ предусмотренных Порядком данных (далее также - сведения, данные).

Вид или виды разрешенного использования земельного участка вносятся путем указания: установленного вида разрешенного использования на основании соответствующего акта уполномоченного в соответствии с законодательством Российской Федерации органа с указанием в том числе реквизитов такого акта об установлении вида разрешенного использования.

В случае поступления в орган регистрации прав разрешения на условно разрешенный вид (виды) разрешенного использования земельного участка и внесения в ЕГРН указанных в нем сведений содержащиеся в ЕГРН сведения о видах разрешенного использования земельного участка сохраняются со статусом "актуальные"; вида разрешенного использования земельного участка, предусмотренного проектом межевания территории, если такой вид разрешенного использования определяется, устанавливается или изменяется на основании проекта межевания территории (с указанием учетного номера проекта межевания территории, сведения о котором внесены в ЕГРН, посредством указания которого в том числе обеспечивается взаимосвязь записей раздела ЕГРН на земельный участок с записями реестра границ, или реквизитов решений уполномоченных в соответствии с законодательством Российской Федерации органов об утверждении проекта межевания территории или о внесении изменений в него, если в реестре границ отсутствует запись о проекте межевания территории); вида разрешенного использования земельного участка из числа видов разрешенного использования, предусмотренных градостроительным регламентом, и сведений о территориальной зоне, в границах которой расположен земельный участок (с указанием реестрового номера границы территориальной зоны, сведения о которой внесены в ЕГРН, посредством указания которого в том числе обеспечивается взаимосвязь записей раздела ЕГРН на земельный участок с записями реестра границ, или реквизитов решений органов государственной власти или органов местного самоуправления об утверждении правил землепользования и застройки или о внесении изменений в них, если в реестре границ отсутствует запись о соответствующей зоне).

Таким образом, в данном случае собственно ИП ФИО4 вид разрешенного использования земельного участка № как «отдельно стоящие индивидуальные жилые дома, на одну, две семьи, коттеджи» самостоятельно не определял с целью последующего введения в заблуждение ФИО6 о возможности использования земельного участка по данному назначению; земельный участок был образован в результате кадастровых работ выполненных кадастровым инженером путем раздела на 35 участков земельного участка с кадастровым номером № и вышеуказанные его характеристики были зарегистрированы органом Росреестра с учетом имевшихся сведений на тот момент (или их отсутствия) от органов местного самоуправления по данной территории в установленном порядке, о чем выдана выписка из ЕГРН ФИО4 от 16.01.2021, которая и была им предъявлена Петрову до заключения предварительного договора (т.2 л.д.1-349 т.3 л.д.54-252 т.4 л.д.1-386)

При этом стороны 14.01.2022 договорились о встрече для подписания основного договора и она состоялась в здании где расположен и МФЦ по адресу: <адрес>, однако представленный проект основного договора купли – продажи земельного участка и акт его приема – передачи, который по сути дублирует предварительный договор от 29.12.2021, не был подписан П-вым, так как на этот момент его уже смутило по собственным уверениям указание на то, что согласно правилам землепользования и застройки территории городского округа город Воронеж (утв. Решением Воронежской городской думы от 25.12.2009 №384-II (ред. от 16.12.2020 с изм. от 01.12.2021 №79-V) он расположен в территориальной зоне Р5 - прибрежные зоны отдыха, набережные, лугопарки (представленная видеозапись ответчиком встречи 14.01.2022 аудиоряда не содержит, в связи с чем объективно суду установить дословное и достоверное содержание разговора сторон сделки не представилось возможным) и он попросил время у ФИО4 на размышление и в результате консультации в устной форме уже в МФЦ Коминтерновского района он узнал, что планируемое им индивидуальное жилищное строительство на нем невозможно, в последующем он лично предложений ИП ФИО4 о заключении основного договора не направлял, в том числе и до 29.01.2022 (т.3 л.д.11-13).

В связи с изложенным анализом представленных сторонами доказательств по мнению суда так как ни одна из сторон, не проявив должного интереса к сделке, в течение согласованного срока указанного в предварительном договоре не предложила другой стороне заключить основной договор и не совершила действий, очевидно свидетельствующих о наличии такого намерения, обязательства сторон по предварительному договору объективно прекратились.

Доказательств подтверждающих, что ФИО6 не позднее 29.01.2022 был готов заключить основной договор купли-продажи оговоренного земельного участка в территориальной зоне Р-5 согласно Правил и особенностей их установленными, у него имелась необходимая сумма денежных средств, он лично обращался к продавцу с требованием заключить основной договор, представлено не было; также не имеется объективных доказательств и о том, что и продавец лично обращался к покупателю с предложением заключить основной договор купли-продажи указанного земельного участка, в том числе и после 14.01.2022, но до предельного срока указанного для этого в предварительном договоре – 29.01.2022, собственно какой – либо протокол или акт разногласий по представленному им проекту основного договора на их совместной встрече от 14.01.2022 который не был подписан сторонами не составлялись и далее возможность заключения основного договора, в том числе и с корректировкой его условий, с учетом особенностей установленных Правилами нахождения земельного участка в территориальной зоне Р-5 – сторонами лично не обсуждалась.

Стороны и в судебном порядке с требованием понудить контрагента к заключению основного договора также не обратились, как и сам ФИО6 с требованием о расторжении или изменений условий предварительного договора в период его действия с учетом общедоступных к изучению особенностей установленных Правилами, при отражении уже в предварительном договоре добросовестно продавцом собственно нахождения земельного участка в территориальной зоне Р-5 согласно Правил (что не отражается в выписке ЕГРН по нему), что он принял к своему риску в своей воле и интересе подписав лично предварительный договор и соглашение о задатке и внеся таковой; при отсутствии надлежащих доказательств предоставления продавцом заведомо ложной информации покупателю о характеристиках земельного участка, об его обременениях и ограничениях использования в соответствии с разрешенным использованием, как и недобросовестного поведения обоих сторон, поскольку при приобретении земельного участка и истец должен был действовать с разумной заботливостью и осмотрительностью с учетом и самой важности для него данной сделки и не был лишен продавцом возможности получения сведений в режиме и онлайн со смартфона посредствам интернета об особенностях зоны Р-5 как с официального сайта администрации до момента подписания предварительного договора так и общего поиска интернет – браузера, при том, что исходя из пояснений ФИО6 и представленной переписки в электронных мессенджерах интернет – ресурсами он и его родители пользуются свободно, как и обратится с находившемуся с ним в контакте для сопровождения сделки – адвокату, с учетом и толкования указанных выше норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации в их совокупности с пунктом 1 статьи 1, статьей 8 ГК, частями 2 и 3 статьи 15, части 1 статьи 19 Конституции Российской Федерации, следует, что при недоказанности факта того, что продавец знал или должен был знать о наличии обременения или ограничения использования земельного участка и сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке, риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара, установленных нормативным правовым актом, не может быть возложен только на продавца.

При таких фактически установленных обстоятельствах суд не находит оснований к возложению на ответчика заявленных истцом негативных последствий на основании пункта 2 статьи 381 ГК – о возврате задатка в двойном размере.

Вместе с тем и законных оснований для удержания денежных средств в размере задатка 50000 рублей при тех же обстоятельствах ответчиком по истечении срока, определенного для заключения основного договора купли-продажи, судом не установлено и ответчиком право на это не доказано.

Согласно пункту 1 статьи 381 ГК при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 данного кодекса) задаток должен быть возвращен, при том, что пунктом 6 статьи 429 ГК предусмотрено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор, в связи с чем, требования истца о возврате двойной суммы задатка подлежат удовлетворению частично, только в сумме такового – 50000 рублей, которые подлежат взысканию с ответчика.

В соответствии со ст.15 ГК лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

По смыслу данной правовой нормы возникновение у лица права требовать возмещения убытков обусловлено нарушением его прав.

Следовательно, чтобы расходы на оплату услуг представителя можно было отнести к убыткам, подлежащим возмещению на основании статьи 15 ГК, данные расходы должны быть произведены для восстановления нарушенного права.

Истцом заявлено 6000 рублей ко взысканию с ответчика по оплате услуг представителя - адвоката по составлению претензии о возврате суммы задатка в качестве убытков; несение таковых подтверждается договором об оказании юридических услуг, актом выполненной работы и квитанцией к приходному ордеру (т.1 л.д.17-20,22-24).

Суд полагает, что требование истца о взыскании данных убытков в заявленном размере состоятельны, в связи с тем, что согласно договора от 16.05.2022 об оказании юридических услуг П-вым было оплачено адвокату Банникову 6000 рублей за составление претензии к ИП ФИО4 о возврате суммы задатка (не двойного), что последним и выполнено и подтверждается как самой претензией, так и указанными выше договором об оказании юридической помощи, актом выполненной работы и приходным ордером.

При этом, помимо собственно суммы задатка судом в данном случае должен быть взыскан и штраф с ответчика в порядке ст.13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее Закон), за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя о возврате такового по претензии составленной и представителем от 21.05.2022, то есть несмотря на то, что в силу требований Закона собственно претензионный порядок в данном случае по истребованию задатка не предусмотрен и затраты по его соблюдению не могут быть судом отнесены к судебным расходом, вместе с тем, наложение данной указанной штрафной санкции на продавца возможно судом лишь после соответствующего обращения к нему покупателя, что таковым и было выполнено путем направления претензии составленной и представителем - адвокатом, то есть объективно таковые были произведены для восстановления нарушенного права.

При этом ответчиком в разрез с требованиями ст. 56 ГПК суду не представлено суду надлежащих доказательств того, что исходя из сложившихся цен по региону по оплате аналогичного объема и вида услуг данной категории профессиональных юристов – адвокатов истребованная сумма убытков чрезмерная и не разумная с учетом и самого заявленного к восстановлению нарушенного права, в данном случае - размера заявленного в претензии к возврату задатка в 50000 рублей и самостоятельно суд также этого, в связи с изложенным, не усматривает.

В соответствии со ст.13 Закона при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В соответствии с п. 46 Пленума при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

Данный вопрос был вынесен судом на обсуждение сторон, представитель истца поддержал взыскание штрафа, представитель ответчика – возражал, так как полагал, что положения Закона к правоотношениям сторон не применимы.

В связи с изложенным и выше суд полагает необходимым взыскать штрафа, так как ИП ФИО4 не удовлетворил добровольно требование потребителя – истца, как физического лица о возврате суммы задатка в 50000 рублей, которые были изложены в его претензиях от 03.02.2022 и 21.05.2022 с указанием сроков к таковым – 15.02.2022 и 5 календарных дней с даты получения соответственно, которые были получены ответчиком, что последним в разрез с требованием ст. 56 ГПК надлежащими и объективными доказательствами не оспаривалось; сроки установленные в претензиях на дату рассмотрения спора – прошли, требование добровольно ответчиком не удовлетворено, а указанная сумма взыскана только судом (т.1 л.д.17-21 т.5 л.д.121).

Сумма штрафа, подлежащая взысканию с ответчика таким образом составит 50000 рублей (сумма задатка к возврату) + 6000 рублей (сумма убытков по оплате услуг представителя)/2=28000 рублей.

В силу ч. 1 ст. 333 ГК если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Ответчиком – действующим индивидуальным предпринимателем обоснованного заявления о таковом снижении штрафа с предоставлением доказательств в разрез с требованиями ст. 56 ГПК не сделано и суд самостоятельно этого не усматривает, так как Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 № 263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В силу ч. 1 ст. 333 ГК и п.69,71,72,73,74,75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" суд вправе уменьшить неустойку (штраф) в данном случае с учетом только заявления и доводов ответчика – индивидуального предпринимателя, при том, что и бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика; при этом вне зависимости от такового заявления суд не усматривает несоразмерности и необоснованности выгоды истца, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки, при этом суд учитывает, что в данном случае размер штрафа и порядок его исчисления определен Законом, длительности самого срока просрочки исполнения требования потребителя в добровольном порядке – с 15.02.2022 и сам размер задатка, который заявлялся к возврату потребителем – 50000 рублей по претензии и учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, суд полагает, что указанный размер штрафа будет адекватен и соизмерим с нарушенным интересом истца как потребителя и оснований к его снижению не усматривает, все и в отсутствии и соответствующего заявления ответчика – индивидуального предпринимателя.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление по гражданскому делу №2-9/2023 ФИО3 к индивидуальному предпринимателю ФИО4 о взыскании двойной суммы задатка, убытков и штрафа – удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ОГРНИП №, ИНН № в пользу ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, денежные средств в сумме 84000 (Восемьдесят четыре) тысячи рублей, в остальной части – отказать.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через Семилукский районный суд в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной мотивированной форме.

Судья

В соответствии со ст. 199 ГПК мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 06 февраля 2023 года.