Решение по делу № 2-2474/2025 от 13.08.2025 - о признании недействительным решения общего собрания собственников.

УИД: 61RS0019-01-2025-003134-46

Дело № 2-2474/2025

Решение

Именем Российской Федерации

30 июля 2025 года г. Новочеркасск

Новочеркасский городской суд Ростовской области в составе:

судьи Соколовой В.О.,

при помощнике ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Морган Марка Исаевича к ТСН «Универмаг», о признании недействительным решения общего собрания собственников,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с данным иском указав, что ему, на праве собственности принадлежат нежилые помещения, расположенные в 6-ти этажном здании ТЦ «Универмаг», расположенном по адресу: <адрес>

- на 1 этаже: площадью 34,2 м2 (кадастровый №);

- на 1 этаже площадью 34,2 м2 (кадастровый №);

- на 1 этаже площадью 298,9 м2 (кадастровый №);

- на 3 этаже площадью 1469,3 м2 (кадастровый №);

- на 5 этаже площадью 1132,2 м2 (кадастровый №);

- на 6 этаже площадью 1272,8 м2 (кадастровой №) Данный факт, подтверждается выписками из ЕГРН.

Торговый центр «Универмаг» находится под управлением ТСН «Универмаг» (далее - ТСН).

<дата> Председателю правления ТСН «Универмаг» было подано заявление о принятии собственника - ФИО3 в ТСН «Универмаг». В соответствии с реестром собственников помещений ТЦ «Универмаг» от Моргану М.И. принадлежит более 50% голосов на общем собрании членов ТСН «Универмаг».

<дата> запросив выписку из Единого государственного реестра юридических лиц ТСН «Универмаг» истцом было обнаружено, что <дата> по заявлению Председателя Правления ТСН «Универмаг» был зарегистрирован Устав ТСН «Универмаг» в новой редакции. На сайте ФНС России в разделе «Риски бизнеса» запущен новый сервис «Предоставление копий учредительных документов», где получить копии учредительных документов юридических лиц и внесенных в них изменений можно бесплатно и без посещения налогового органа. Получив Устав ТСН «Универмаг» истец узнал о том, что <дата> состоялось внеочередное Общее собрание членов ТСН «Универмаг», на котором и был утвержден Устав ТСН «Универмаг» в новой редакции (протокол №). Были ли иные вопросы в повестке дня Общего собрания членов ТСН «Универмаг» от <дата> истцу не известно.

В соответствии с пунктом 8 Устава ТСН «Универмаг», действовавшего на момент проведения Общего собрания членов ТСН от <дата> Общее собрание членов Товарищества является высшим органом управления Товарищества и созывается в порядке, установленном настоящим Уставом.

Согласно пункту 8.2. статьи 8 Устава Товарищества к исключительной компетенции Общего собрания членов Товарищества относится вопрос «Принятие и изменение Устава Товарищества». Решение по данному вопросу принимается не менее чем 2/3голосов от общего числа голосов членов Товарищества.

Будучи владельцем более 50% голосов от общего числа голосов членов Товарищества и не принимая решения по данному вопросу решения, более того даже не зная о проведении Общего собрания членов ТСН с такой повесткой, утверждение Устава ТСН «Универмаг» в новой редакции, да и сам факт наличия кворума Истец считает незаконным.

Истец считает, что собрание было проведено с существенными нарушениями действующего законодательства, а решения собрания, оформленные протоколом от <дата> являются незаконными. Этот факт нарушает права и интересы Истца, лишая его законного права голосовать по всем вопросам повестки дня собрания.

Истец полагает, что согласно ст. 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Следовательно, правоотношения собственников нежилых помещений с эксплуатирующей организацией в административном комплексе регулируются нормами ЖК РФ.

Инициатором собрания нарушена процедура организации и проведения собрания. В соответствии с пунктом 9.8 статьи 9 Устава Товарищества обязанность по созыву и проведению Общего собрания ТСН Товарищества относится к компетенции Правления Товарищества. Уведомление о проведении Общего собрания членов Товарищества направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается Общее собрание, и вручается каждому члену Товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее чем за десять дней до даты проведения Общего собрания (п. 8.4. Устава).

В уведомлении о проведении Общего собрания членов Товарищества указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается Общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня Общего собрания. Общее собрание членов Товарищества не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня. Ни о каких уведомлениях о проведении <дата> истцу неизвестно. Ни лично, ни почтовым отправление уведомление не направлялось.

При проведении Общего собрания членов ТСН «Универмаг» отсутствовал кворум, необходимый для принятия решений по вопросам повестки дня. Общее собрание членов Товарищества правомочно, если на нем присутствуют члены Товарищества или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов членов Товарищества (пункт 8.6. Устава).

Согласно реестру собственников нежилых помещений, расположенных в здании ТЦ Универмаг по состоянию на <дата>, предоставленного председателем Правления ТСН «Универмаг» ФИО5 общее количество голосов, принадлежащих членам ТСН «Универмаг» - 7 928,7. Моргану М.И. принадлежит 4241,6 кв.м. = 4241,6 голосов, что составляет 53,50 % от общей площади нежилых помещений. Таким образов, при отсутствии Моргана М.И. на Общем собрании членов ТСН «Универмаг» от 28.03.2025г., кворум собрания отсутствует (менее 50% голосов от общего числа голосов членов Товарищества), собрание не правомочно.

Решения, принятые собранием в отсутствие необходимого кворума являются незаконными, и противоречат ч.1 ст. 46 ЖК РФ, отсутствие кворума на общем собрании влечет за собой ничтожность принятых решений. Истец не был уведомлен об итогах Общего собрания. В соответствии с ч.3 ст.46 ЖК РФ решения, принятые Общим собранием собственников, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений по инициативе которого было созвано такое собрание. В нарушение данных требований Ответчик до настоящего момента не уведомил Истца об итогах голосования. О самом собрании, якобы проводившемся <дата>, Истец узнал случайно из Выписки из ЕГРЮЛ. Утверждение Устава ТСН «Универмаг» в новой редакции нарушает права и законные интересы Истца. Так, согласно пункту 8.9. новой редакции Устава: «На Общих собраниях членов Товарищества каждому члену Товарищества принадлежит один голос. Члены Товарищества, имеющие на дату (период) голосования задолженность перед Товариществом, лишены права голоса и не вправе принимать участие в таком Общем собрании членов Товарищества. После погашения членом Товарищества своей задолженности перед Товариществом, право на участие и голосование на Общем собрании членов Товарищества, такого члена Товарищества восстанавливается».

Согласно п.1 ст.123.12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

В соответствии со ст. 123.13 ГК РФ товарищество собственников недвижимости является собственником своего имущества. Общее имущество в многоквартирном доме, а также объекты общего пользования в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих товариществах принадлежат членам соответствующего товарищества собственников недвижимости на праве общей долевой собственности, если иное не предусмотрено законом. 1 октября 2023 г. вступил в силу Федеральный закон от 24 июля 2023 г. № 351-ФЗ, которым ГК РФ был дополнен ст. 259.1–259.4 об общем имуществе собственников недвижимости.

Согласно п. 1. ст. 259.1. ГК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащая собственнику одной недвижимой вещи, пропорциональна площади принадлежащей ему соответствующей недвижимой вещи, если иное не установлено законом. Каждый собственник недвижимой вещи вправе владеть и пользоваться общим имуществом наряду с собственниками иных недвижимых вещей, если иной порядок не определен решением собственников недвижимых вещей, ГК РФ или законом.

Решение собственников недвижимых вещей по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом принимается большинством голосов всех собственников недвижимых вещей, если иное число голосов не предусмотрено ГК РФ или законом. Количество голосов, принадлежащих собственнику недвижимой вещи, пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве собственности на общее имущество (статья 259.3 ГК РФ).

Таким образом, приравнивание каждому члену Товарищества одного голоса для голосования на Общих собраниях членов Товарищества не допустимо. Также не допустимо лишать члены ТСН право голоса в зависимости от наличия задолженности перед Товариществом. Вопрос наличия задолженности решается в судебном порядке. Нарушены требования к оформлению протокола Общего собрания членов ТСН «Универмаг».

Требования к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах утверждены Приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства РФ от <дата> №/пр. строительства и Согласно п. 20 Требований ответственным за подготовку решений (бюллетеней) собственников помещений в многоквартирном доме является инициатор общего собрания.

В силу ст. 181.4 ГК РФ решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).

Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения. Участник собрания, голосовавший за принятие решения или воздержавшийся от голосования, вправе оспорить в суде решение собрания в случаях, если его волеизъявление при голосовании было нарушено. Решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

Согласно абзацу 2 пункта 109 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" к существенным неблагоприятным последствиям относятся нарушения законных интересов как самого участника, так и гражданско-правового сообщества, которые могут привести, в том числе к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества, ограничению или лишению участника возможности в будущем принимать управленческие решения или осуществлять контроль за деятельностью гражданско-правового сообщества.

Решения собрания, оформленные протоколом № от 28.03.2025г. приняты с нарушениями процедуры подготовки и проведения Общего собрания; нарушают права истца в части участия в управлении; несут угрозу дальнейших незаконных действий в отношении истца, а значит нарушают права истца.

Просил суд признать незаконными решения, принятые Общим собранием членов ТСН «Универмаг» <адрес> ИНН: <***>, ОГРН: <***>), <дата>, оформленные протоколом №.

ФИО3, надлежащим образом уведомленный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, причин своей неявки суду не представил.

Представитель истца ФИО4, действующий на основании доверенности, на удовлетворении иска настаивал.

Представитель ТСН «Универмаг», действующий на основании доверенности ФИО6 возражал против удовлетворения иска.

Суд, с учетом мнения представителей сторон, определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд находит, что исковые требования ФИО3 не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в третьем абзаце пункта 1 Постановления N 64, поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса.

Согласно пункту 6 Постановления N 64 по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

В пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25) также разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса и 44 - 48 Жилищного кодекса.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 Постановления N 64).

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это (пункты 3, 4 и 5 Постановления N 64).

Следовательно, к отношениям по поводу содержания общего имущества в зданиях, не являющихся многоквартирными домами, по аналогии закона подлежат применению не только нормы гражданского законодательства, определяющего режим имущества, находящегося в общей долевой собственности, но и жилищного законодательства об управлении многоквартирными домами в части, не противоречащей существу первой группы отношений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 названного Кодекса.

В силу статьи 249 Гражданского кодекса каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению.

Аналогичная обязанность собственника помещений многоквартирного дома предусмотрена Жилищным кодексом, согласно которому собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (статьи 39 и 158 Жилищного кодекса).

В силу статей 161, 162 Жилищного кодекса надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений, в том числе путем заключения договора управления домом с управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 161 Жилищного кодекса).

В соответствии с частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений (пункт 2 статьи 181.1 Гражданского кодекса).

Решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества (пункт 1 статьи 181.2 Гражданского кодекса).

Решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно (пункт 1 статьи 181.3 Гражданского кодекса).

Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2) (пункт 1 статьи 181.4 Гражданского кодекса).

Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения. Участник собрания, голосовавший за принятие решения или воздержавшийся от голосования, вправе оспорить в суде решение собрания в случаях, если его волеизъявление при голосовании было нарушено (пункт 2 статьи 181.4 Гражданского кодекса).

Решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица (пункт 4 статьи 181.4 Гражданского кодекса).

К существенным неблагоприятным последствиям относятся нарушения законных интересов как самого участника, так и гражданско-правового сообщества, которые могут привести, в том числе к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества, ограничению или лишению участника возможности в будущем принимать управленческие решения или осуществлять контроль за деятельностью гражданско-правового сообщества (пункт 109 Постановления N 25).

Если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности (статья 181.5 Гражданского кодекса).

При принятии собственниками помещений решений применяются положения статей 44 - 48 Жилищного кодекса, в соответствии с которыми собственниками помещений может устанавливаться режим использования общего имущества и управления общим имуществом здания.

Согласно части 1 статьи 44 Жилищного кодекса общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся выбор способа управления многоквартирным домом и принятие решения о выборе управляющей организации (пункты 4 и 4.7 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса).

В соответствии с частью 1 статьи 46 Жилищного кодекса решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4, 4.2 и 4.7 части 2 статьи 44 названного Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 части 2 статьи 44 названного Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, решения, предусмотренного пунктом 4.5 части 2 статьи 44 названного Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4.6 части 2 статьи 44 названного Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.3 данной статьи.

Таким образом, в рассматриваемом случае подлежало применению правило, установленное частью 1 статьи 46 Жилищного кодекса, согласно которому решения, предусмотренные пунктами 4 и 4.7 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса (о выборе способа управления и управляющей организации), принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 3 статьи 45 Жилищного кодекса общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

В силу части 3 статьи 48 Жилищного кодекса количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Как видно из материалов дела, площадь помещений, зарегистрированных за истцом в ЕГРН, включает в свой состав площади помещений, которые отвечают признакам общего имущества здания, что подтверждается представленным в дело стороной ответчика заключением эксперта ФИО7 № № от <дата>, в котором эксперт пришел к следующим выводам:

на основании анализа и сравнения характеристик объектов исследования с требованиями нормативной документации установлено, что объекты исследования: нежилое помещение площадью 298,9 кв.м., с КН № 1 этаж, нежилое помещение площадью 34,2 кв.м., с КН №, 1 этаж, нежилое помещение площадью 34,2 кв.м., с № 1 этаж, нежилые помещения: №, №, №, №, № суммарной площадью 81,6 кв. м., находящиеся в составе помещения с № 3 этаж, литер «А»; нежилые помещения: №, №, №, №, № суммарной площадью 86,1 кв. м., находящиеся в составе помещения с №, 5 этаж, нежилое помещение (технический этаж) площадью 1272,8 кв. м., с №, 6 этаж,, расположенные в нежилом здании литер «А» № по адресу: <адрес> обладают явно выраженными признаками объектов вспомогательного, служебного назначения, оборудованы инженерными сетями и оборудованием, необходимыми для обслуживания и эксплуатации здания, а также данные помещения используются в качестве путей эвакуации посетителей и персонала здания и могут быть признаны местами общего пользования.

Нежилое помещение площадью 298,9 кв. м., с № этаж: 1. Объект структурно обособлен, но функционально объединен с пространством смежных помещений и эксплуатируется для сообщения помещений в целях организации путей эвакуации и перемещения посетителей здания в пределах одного этажа. Тип помещения – встроенное. Наименование – нежилое помещение. Функциональное назначение – вспомогательное служебное. Режим использования – общий.

Нежилое помещение площадью 34,2 кв. м., с № этаж: 1. Объект структурно обособлен, но функционально объединен с пространством смежных помещений и эксплуатируется для сообщения помещений в целях организации путей эвакуации и перемещения посетителей здания в пределах одного этажа. Тип помещения – встроенное. Наименование – лестничная клетка. Функциональное назначение – вспомогательное служебное. Режим использования – общий.

Нежилое помещение площадью 34,2 кв. м., с №, этаж: 1. Объект структурно обособлен, но функционально объединен с пространством смежных помещений и эксплуатируется для сообщения помещений в целях организации путей эвакуации и перемещения посетителей здания в пределах одного этажа. Тип помещения – встроенное. Наименование – лестничная клетка. Функциональное назначение – вспомогательное служебное.

Режим использования – общий. Нежилые помещения №, №, №, №, № суммарной площадью 81,6 кв.м., входящие в составе нежилого помещения с № этаж: 3. Объекты структурно обособлены, но функционально объединен с пространством смежных помещений и эксплуатируется для сообщения помещений в целях организации путей эвакуации и перемещения посетителей здания в пределах одного этажа. Тип помещения – встроенное. Наименование – коридоры, лестничные клетки, тамбур. Функциональное назначение – вспомогательное служебное. Режим использования – общий.

Нежилые помещения №, №, №, №, № суммарной площадью 86,1 кв. м., входящие в составе нежилого помещения с № этаж: 5. Объекты структурно обособлены, но функционально объединен с пространством смежных помещений и эксплуатируется для сообщения помещений в целях организации путей эвакуации и перемещения посетителей здания в пределах одного этажа. Тип помещения – встроенное. Наименование – коридоры, лестничные клетки, тамбур. Функциональное назначение – вспомогательное служебное. Режим использования – общий.

Нежилое помещение площадью 1272,8 кв. м., с №, этаж: 6. Объект структурно обособлен, но функционально объединен с пространством помещений расположенных на нижних этажах здания и используется для размещения и эксплуатации инженерных сетей и инженерного оборудования, необходимых для функционирования и эксплуатации всего нежилого здания литер «А». Тип помещения – встроенное. Наименование – технический этаж (этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций). Функциональное назначение – вспомогательное служебное. Режим использования – общий.

Таким образом, из зарегистрированных в собственности истца помещений площадью 4 241,6 кв.м., часть площадью 1 842 кв.м. является в силу закона общим имуществом.

Согласно правовой позиции изложенной в п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).

Таким образом, при рассмотрении вопроса о размере доли, которая учитывается при подсчете кворума общего собрания ТСН, имеет значение фактическая площадь помещений собственника, куда не могут включаться помещения общего пользования, принадлежащие всем собственникам ТСН в силу закона.

Допустимых доказательств, опровергающих выводы представленного ответчиком заключения, истцом в материалы дела не представлено.

Поскольку доля ФИО3, рассчитанная из площади зарегистрированных за ним помещений 4241,6 голосов составляет 53,50 %, то при уменьшении доли голосов на 1842, площадей помещений общего пользования, количество голосов будет составлять, что составляет 30,27%, что составляет меньше 1/3 доли от общего количества голосов.

Учитывая, что на собрании присутствовали все остальные члены ТСН, кроме Моргана М.И., процент голосов присутствующих на общем собрании составлял 69,73 %, что больше 2/3 необходимых для кворума по вопросам, поставленным на голосование.

Суд, не находит нарушений при организации проведения общего собрания, поскольку установлено, что уведомление о проведении собрания направлялось истцу по месту его регистрации: <адрес>, что подтверждается конвертом об отправке уведомления от <дата> и отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №

Отсутствие уведомления об итогах общего собрания не является основанием для признания его результатов недействительными.

Статья 123.14. ГК РФ предусматривает особенности управления в товариществе собственников недвижимости, в частности:

1. К исключительной компетенции высшего органа товарищества собственников недвижимости наряду с вопросами, указанными в пункте 2 статьи 65.3 настоящего Кодекса, относится также принятие решений об установлении размера обязательных платежей и взносов членов товарищества.

2. В товариществе собственников недвижимости создаются единоличный исполнительный орган (председатель) и постоянно действующий коллегиальный исполнительный орган (правление).

По решению высшего органа товарищества собственников недвижимости (пункт 1 статьи 65.3) полномочия постоянно действующих органов товарищества могут быть досрочно прекращены в случаях грубого нарушения ими своих обязанностей, обнаружившейся неспособности к надлежащему ведению дел или при наличии иных серьезных оснований.

При этом существуют два вида общих собраний: собственников (ОСС) и членов товарищества (ОСЧ). В ОСС принимают участие все владельцы помещений в МКД, а в собрании членов – только вступившие в ТСЖ. Компетенции ОСС указаны в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, а ОСЧ – в ч. 2 ст. 145 ЖК РФ.

Исходя из смысла жилищного законодательства член товарищества собственников имеет право: непосредственно участвовать в управлении МКД, голосуя на собрании членов ТСН и на ОСС, проверять качество, полноту и своевременность выполнения работ и оказания услуг в порядке, регламентируемым Уставом, все права и обязанности члена товарищества прописаны в Уставе.

При этом собственник, который не вступил в товарищество может влиять на вопросы, связанные с управлением МКД при голосовании только на общем собрании собственников помещений – вопросы об утверждении сметы доходов и расходов ТСЖ решаются без него, все права и обязанности регламентируются гражданско-правовым договором с товариществом – заключается договор о содержании и ремонте общего имущества в МКД (ч. 2 ст. 138 ЖК РФ).

Таким образом, члены ТСН могут определять порядок голосования членов ТСН по вопросам не связанным с управлением общим имуществом, количеством голосов 1 член – один голос.

Законом прямо предусмотрено голосование на общем собрании собственников, пропорционально доли принадлежащего собственнику нежилого помещения, только по вопросам управления общим имуществом, собственниками которого могут быть и лица не являющиеся членами ТСН.

Согласно пункта 2 статьи 123.12 ГК РФ Устав товарищества собственников недвижимости должен содержать сведения порядке принятия решений органами управления, т.е. порядок голосования на общем собрании членов ТСН в нежилом здании определятся уставом ТСН без дополнительных ограничений.

В соответствии с протоколом внеочередного общего собрания членов ТСН «Универмаг» от <дата> № Истец в связи с систематическими неплатежами, нарушением положений Устава был исключен из членов ТСН «Универмаг», этим же протоколом были внесены изменения в Устав ТСН «Универмаг».

Согласно п. 7.3. Устава, утвержденного протоколом от <дата> № член Товарищества, систематически не выполняющий или ненадлежащим образом выполняющий свои обязанности (в т.ч. по обязанности по оплате взносов на содержание общего имущества) либо препятствующий своими действиями достижению целей Товарищества, либо своими действиями (бездействием) делает невозможной деятельность Товарищества или существенно ее затрудняет, может быть привлечен к административной или гражданско-правовой ответственности в порядке, установленном законодательством и настоящим Уставом, а также исключен из состава членов Товарищества по решению Общего собрания членов Товарищества. При этом, при проведении общего собрания членов Товарищества по вопросу исключения члена Товарищества из состава членов Товарищества, голос исключаемого члена Товарищества не учитывается.

Пунктом 6 статьи 52 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменения, внесенные в учредительные документы юридических лиц, приобретают силу для третьих лиц с момента государственной регистрации учредительных документов, а в случаях, установленных законом, с момента уведомления органа, осуществляющего государственную регистрацию, о таких изменениях. Однако юридические лица и их учредители (участники) не вправе ссылаться на отсутствие регистрации таких изменений в отношениях с третьими лицами, действовавшими с учетом таких изменений.

В своем Определение от 03.07.2014 № 1564-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки ФИО2 на нарушение ее конституционных прав положением пункта 2 статьи 21 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» Конституционный Суд РФ указал, что согласно предписаниям статьи 52 ГК Российской Федерации всякое юридическое лицо действует на основании устава, либо учредительного договора и устава, либо только учредительного договора. Общество с ограниченной ответственностью имеет лишь один учредительный документ - устав (статья 89 ГК Российской Федерации и статья 12 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью»). Что касается договора об учреждении общества, то он в силу названного Федерального закона не является учредительным документом общества с ограниченной ответственностью (пункт 5 статьи 11), а определяет лишь отношения между его учредителями и не имеет непосредственного значения для третьих лиц, вступающих в гражданско-правовые отношения с данным обществом. Устав, напротив, является документом, открытым не только для участников общества с ограниченной ответственностью, но и для третьих лиц (пункт 3 статьи 12 названного Федерального закона).

При изменении устава его новые положения приобретают силу для третьих лиц с момента их государственной регистрации (пункт 4 статьи 12 названного Федерального закона), при том что для самих участников измененные положения устава вступают в силу с момента принятия решения общим собранием.

Таким образом, исключение истца из членов ТСН «Универмаг» было сделано в соответствии с Уставом ТСН «Универмаг», который вступил в силу по отношению к истцу в день его принятия.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Отказать Морган Марку Исаевичу в удовлетворении иска.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новочеркасский городской суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме – 13 августа 2025 года.

Судья: В.О. Соколова