Решение по делу № А46-803/2023 от 30.10.2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Омск

30 октября 2023 года

№ дела

А46-803/2023

Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 24 октября 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 30 октября 2023 года.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Колмогоровой А.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Серженко А.А., рассмотрев в судебном заседании дело № А46-803/2023 по исковому заявлению департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) о взыскании 56 583 руб. 38 коп. и встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) о замене арендодателя в договоре аренды земельного участка № ДГУ-Л-12-1656 от 20.10.2009; об обязании обеспечить оформление земельного участка с кадастровым номером 55:36:090302:35 в муниципальную собственность муниципального образования городской округ - город Омск и регистрацию права муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:36:090302:35; о внесении изменений в договор аренды земельного участка № ДГУ-Л-12-1656 от 20.10.2009 в части размера арендной платы,

при участии в судебном заседании представителей:

от Департамента – ФИО2 (доверенность от 28.08.2023, удостоверение, диплом);

от ИП ФИО1 – ФИО3 (доверенность от 13.02.2023, паспорт РФ, диплом),

УСТАНОВИЛ:

департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - ИП ФИО1, предприниматель, ответчик) о взыскании 56 583 руб. 38 коп., из которых: 15 944 руб. 42 коп. задолженности по договору аренды земельного участка № ДГУ-Л-12-1656 от 20.10.2009 (далее - Договор) за период с 01.07.2017 по 31.03.2022 и 40 638 руб. 96 коп. пени за просрочку платежей за период с 11.07.2017 по 31.03.2022 с последующим начислением пени на сумму основного долга из расчёта 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки, начиная с 01.04.2022 по день фактической оплаты.

Определением от 27.01.2023 указанное исковое заявление принято к производству с дальнейшим рассмотрением дела в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

16.02.2023 в суд от ИП ФИО1 поступило встречное исковое заявление к Департаменту о признании недействительными пунктов 2.1, 2.2 Договора.

Определением Арбитражного суда Омской области от 22.02.2023 осуществлен переход к рассмотрению дела по общим правилам искового производства ввиду принятия встречного иска к производству, дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании на 06.04.2023

17.03.2023 в материалы дела от Департамента поступил отзыв на встречный иск, в котором первоначальный истец указывает на злоупотребление предпринимателем своим правом.

28.03.2023 ИП ФИО1 в суд представлены уточнение встречных требований в части формулировок пунктов 2.1 и 2.2 Договора и ходатайство об отложении предварительного судебного заседания с отзывом на первоначальные требования.

В предварительном судебном заседании представитель Департамента представил отзыв на встречное исковое заявление и возражения на отзыв ответчика.

Определением арбитражного суда от 06.04.2023 дело признано подготовленным, назначено к рассмотрению в судебном заседании на 27.04.2023.

В судебном заседании представитель Департамента представил расшифровку задолженности и штрафных санкций ИП ФИО1

Протокольным определением от 27.04.2023 рассмотрение дела отложено на 23.05.2023.

19.05.2023 в суд от встречного истца поступило уточнение формулировки встречных требований с приложением контррасчета задолженности.

В судебном заседании 23.05.2023 представитель Департамента представил отзыв, а представитель предпринимателя поддержал уточненные требования.

Протокольным определением от 23.05.2023 суд в порядке статьи 49 АПК РФ принял уточнения встречного требования, рассмотрение дела отложил на 27.06.2023 для ознакомления с представленным отзывом и подготовкой на них возражений.

27.06.2023 в материалы дела от ИП ФИО1 поступили возражения на отзыв Департамента.

В судебном заседании 27.06.2023 представителем встречного истца представлены возражения на отзыв Департамента, дополнения к возражениям и ходатайство об истребовании следующих доказательств:

- материалов архивного дела № 55761 (правовые документы) на нежилое здание магазина, расположенного по адресу: <...> (действующий собственник ИП ФИО1);

- материалов дела № 1-136 пр. (судья Глухих А.Н., решение Арбитражного суда Омской области от 04.12.1995 по иску ТОО «Старт») из Арбитражного суда Омской области;

- документов, подтверждающих передачу прав и обязанностей арендодателя по договору аренды земельного участка № ДГУ-Л-12-1656 от 20.10.2009, из Администрации города Омска.

Протокольным определением от 27.06.2023 рассмотрение дела отложено на 27.07.2023 для ознакомления первоначальным истцом с ходатайством и представлением возражений.

В судебном заседании 27.07.2023 представитель встречного истца поддержал заявленное ходатайство об истребовании, просил отложить судебное заседание для ознакомления с материалами дела ввиду необходимости сформулировать единую позицию по делу.

Протокольным определением от 27.07.2023 рассмотрение дела отложено на 10.08.2023 для подготовки предпринимателем мотивированного ходатайства об истребовании доказательств.

09.08.2023 в материалы дела от встречного истца поступили уточнения встречных требований и ходатайство об истребовании следующих доказательств:

- из бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» материалы архивного дела № 55761 (правовые документы) на нежилое здание магазина, расположенного по адресу: <...> (действующий собственник ИП ФИО1);

- из Арбитражного суда Омской области материалы дела № 1-136 пр. (решение Арбитражного суда Омской области от 04.12.1995, судья Глухих А.Н.).

Определением Арбитражного суда Омской области от 10.08.2023 судебное разбирательство и разрешение вопроса о принятии уточнений встречного иска отложены на 21.09.2023 для ознакомления Департамента с уточнениями предпринимателя и в связи с истребованием дополнительных доказательств, поступивших в материалы дела 24.08.2023.

14.06.2023 в суд от Департамента поступил отзыв на уточненное встречное исковое заявление.

В судебном заседании, состоявшемся 21.09.2023, представитель предпринимателя представил возражения на отзыв встречного ответчика.

Протокольным определением от 21.09.2023 суд, руководствуясь статьей 49 АПК РФ, уточнение встречного иска принял, рассмотрение дела отложил на 24.10.2023 для ознакомления сторон с материалами дела и подготовкой письменной позиции по спору.

В суд от сторон поступила итоговая правовая позиция: 10.10.2023 – от первоначального истца, 23.10.2023 – от ИП ФИО1

В судебном заседании представители участвующих в деле лиц изложенные ранее в письменном виде доводы поддержали.

Рассмотрев представленные в материалы дела документы, выслушав представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

На основании договора купли-продажи от 14.07.1998, заключенного предпринимателем с продавцом – товариществом с ограниченной ответственностью «Старт» (далее – ТОО «Старт»), которое 05.09.1995 приобрело данный объект недвижимости у Комитета по управлению муниципальным имуществом по договору купли-продажи нежилого помещения, первоначальному ответчику на праве собственности принадлежит 71/100 доли здания магазина площадью 361,1 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

Распоряжением первого заместителя главы Администрации города Омска ФИО4 от 20.06.2000 № 642-р предпринимателю предоставлен в бессрочное пользование земельный участок по ул. 10 Чередовая, 26/1 в ленинском административном округе.

Распоряжением Главного управления по земельным ресурсам Омской области (далее - ГУЗР) от 13.10.2009 № 4368-р «О предоставлении в аренду ФИО1 земельного участка, находящегося в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенного в городе Омске» (далее – Распоряжение от 13.10.2009 № 4368-р) ответчику предоставлен в аренду сроком на 25 лет земельный участок, находящийся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, относящийся к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 55:36:090302:35, площадью 725 кв.м, местоположение которого установлено по адресу: <...>, - для эксплуатации здания магазина.

20.10.2009 между ГУЗР (далее - Арендодатель) и ИП ФИО1 (далее - Арендатор) заключён договор аренды № ДГУ-Л-12-1656 находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в городе Омске (далее - Договор).

Из условий пункта 1.1 Договора следует, что в соответствии с Распоряжением от 13.10.2009 № 4368-р Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду сроком на 25 лет находящийся в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, расположенный в городе Омске и относящийся к категории земель населенных пунктов, земельный участок площадью 725 кв.м (далее –Участок), в границах, указанных в кадастровом паспорте ФИО5, в соответствии с Приложением № 1 к Договору.

Кадастровый номер ФИО5 55:36:090302:35 (пункт 1.2 Договора).

Местоположение ФИО5 установлено по адресу: г. Омск, Ленинский административный округ, ул. 10-я Чередовая, д. 26/1 (пункт 1.3 Договора).

Целевое назначение аренды ФИО5: для эксплуатации здания магазина (пункт 1.4 Договора)

В пункте 2.1 Договора сторонами согласовано, что размер арендной платы определяется в соответствии с расчётом, являющимся Приложением № 3 к Договору, согласно которому, расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 № 179-п «Об утверждении положения об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске» (далее – Постановление № 179-п), размер ежемесячной арендной платы за Участок до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в постоянное (бессрочное) пользование, в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды составляет два процента кадастровой стоимости иных арендуемых земельных участков (пункт 5 Приложения к Постановлению № 179-п), соответственно, на момент заключения Договора размер арендной платы составлял 2 501 руб. 35 коп. в месяц.

Согласно пункту 2.2 Договора, арендная плата подлежит изменению и следующих случаях:

1) внесения изменений в порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, расположенные на территории города Омска;

2) изменения кадастровой стоимости ФИО5.

Пунктом 2.3 Договора предусмотрено, что Арендатор перечисляет арендную плату получателю в размере, исчисляемом согласно приложению к Договору, за каждый месяц с оплатой до 10 числа месяца, за который производится оплата. В платёжном поручении (квитанции) указывается номер и дата регистрации Договора, а также период, за который осуществляется платеж.

В пункте 5.2 Договора сторонами согласовано, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок Арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,1 % процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Соглашением к Договору, зарегистрированным 22.02.2012 за номером 55-55-01/008/2017-187 (далее – Соглашение), размер ежемесячной арендной платы, начиная с 01.01.2012, составил 1 945 руб. 29 коп. в месяц в соответствии с Постановлением № 179-п, согласно пункту 6 Приложения № 1 которого (в редакции на дату подписания Соглашения), ставка за земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественно питания и бытового обслуживания, составляла 0,025.

ГУЗР представляло интересы собственника в соответствии с Указом Губернатора Омской области от 16.06.2006 № 95 («О создании Главного управления по земельным ресурсам Омской области», которым предусмотрено, что ГУЗР выступает стороной по договорам, предметом которых выступают земельные участки (всех, и находящихся в муниципальной собственности, и государственная собственность на которые не разграничена, если иное не предусмотрено областным законодательством).

Полномочия по распоряжению земельными участками, расположенными на территории города Омска, государственная собственность на которые не разграничена, Положением «О департаменте имущественных отношений Администрации города Омска», утвержденным Решением Омского городского совета, от 26.10.2011 № 452 (далее - Положение о Департаменте), возложены на Департамент.

В соответствии с Положением о Департаменте истец является структурным подразделением Администрации города Омска, имеющим основной целью своей деятельности эффективное управление имуществом, находящегося в распоряжении муниципального образования города Омска.

Основными задачами Департамента являются, в том числе осуществление от имени муниципального образования город Омск функции управления муниципальным имуществом, защита имущественных интересов муниципального образования город Омск.

Реализуя свои функции, Департамент выступает арендодателем земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Омска, земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и распоряжение которыми осуществляют органы местного самоуправления города Омска, в пределах своей компетенции, а также обеспечивает текущий контроль за полнотой и своевременностью поступления арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска, земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, распоряжение которыми осуществляют органы местного самоуправления города Омска, в соответствии с действующим законодательством в пределах своей компетенции (подпункт 3 пункта 20 Положения о Департаменте).

Таким образом, в связи с перераспределением полномочий ГУЗР (Арендодатель по Договору) к органу местного самоуправления – Департаменту – именно первоначальный истец представляет интересы собственника ФИО5, являясь Арендодателем по Договору и, следовательно, надлежащим истцом по делу.

Департамент неоднократно уведомлял предпринимателя об изменении размера арендной платы по Договору:

- письмо № Исх-ДИО/2882 от 03.03.2017: за период с 18.09.2012 по 09.01.2015 - 3 890 руб. 59 коп. в месяц; за период с 10.01.2015 по 10.05.2015 – 3 134 руб. 05 коп. в месяц; за период с 11.05.2015 по 10.05.2016 – 7 823 руб. 75 коп. в месяц; за период с 11.05.2016 – 8 324 руб. 47 коп. в месяц;

- письмом № Исх-ДИО/11318 от 07.07.2017: с 11.05.017 - 8 657 руб. 45 коп. в месяц;

- письмо № Исх-ДИО/21510 от 14.12.2017: с 01.01.2018 – 4 228 руб. 30 коп. в месяц;

- письмо № Исх-ДИО/19414 от 17.12.2018: с 02.11.2017 по 31.12.2017 – 3 134 руб. 05 коп. в месяц;

- письмо № Исх-ДИО/9857 от 19.07.2019: с 01.07.2017 по 31.12.2017 – 3 134 руб. 05 коп.;

- письмо № Исх-ДИО/9817 от 19.07.2019: с 01.01.2019 – 3 698 руб. 18 коп. в месяц;

- письмо № Исх-ДИО/2118 от 03.02.2021: с 01.01.2021 – 9 954 руб. 60 коп. в месяц.

Кроме того, решением Арбитражного суда Омской области от 05.12.2018, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2019, по делу № А46-22196/2017 с ИП ФИО1 в пользу Департамента взыскано 31 303 руб. 74 коп. задолженности по Договору за период с 01.12.2014 по 30.06.2017 и 4 603 руб. 20 коп. пени за период с 11.01.2015 по 26.06.2017; в удовлетворении встречных требований предпринимателя о взыскании неосновательного обогащения отказано.

Поскольку первоначальным ответчиком за период с 01.07.2017 по 31.03.2022 арендная плата в нарушение условий Договору не внесена, постольку а адрес ИП ФИО1 направлена Департаментом претензия (письмо № Исх-ДИО/4752 от 07.04.2022) с требованием оплаты 15 944 руб. 42 коп. долга и 40 638 руб. 96 коп. неустойки по Договору.

В связи с тем, что требование первоначального истца осталось без исполнения, последний обратился за защитой нарушенных прав в суд с настоящим иском.

Предприниматель в отзыве на первоначальное исковое заявление просит суд отказать в исковых требованиях в полном объёме по следующим основаниям.

Законодательство Российской Федерации указывает на наличие порядка регулирования стоимости цены аренды земельных участков для конкретно определённых арендных отношений, что по своей правовой сути является императивной нормой, нарушение которой недопустимо.

В статье 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) указано, что права на землю, не предусмотренные ЗК РФ, подлежат переоформлению со дня введения в действие ЗК РФ. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лик до дня введения в действие ЗК РФ, сохраняется.

Юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного пользования по своему желанию до 01.07.2012.

В случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Участок был предоставлен предпринимателю в бессрочное пользование для эксплуатации расположенного на нём здание магазина.

20.10.2009 ИП ФИО1 переоформил право постоянного (бессрочного) пользования Участком на право аренды.

Так как здание и помещения магазина до приватизации находились в муниципальной собственности города Омска, следовательно, в соответствии с пунктом 3 статьи 3.1 Закона № 137-ФЗ в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности городских округов относятся земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований, а в соответствии с этим обстоятельством, распоряжаться данным земельным участком имела исключительные права Администрация города Омска в лице уполномоченных лиц, ГУЗР в соответствии с Постановлением Правительства Омской области от 11.10.2006 № 123-п наделялось правом принимать решения о предоставлении в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование или аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе, для индивидуального жилищного строительства, для целей, не связанных со строительством, а также земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения.

Заключив с ГУЗР Договор, предприниматель полагал, что действия ГУЗР носят исключительно законный бесспорный характер, которыми не допущено никаких нарушений закона и ущемления прав правообладателя спорного земельного участка.

По мнению первоначального ответчика, при подготовке Договора арендная плата должна была быть установлена в соответствии с императивной нормой Закона № 137-ФЗ, то есть в два процента от кадастровой стоимости.

Согласно полученным ИП ФИО1 от Департамента актов сверки по Договору по состоянию за период с 01.01.2011 по 16.03.2023, общая недоимка составляет 85 355 руб. 03 коп., однако, учитывая тот факт, что предприниматель является Арендатором ФИО5, в отношении которого установлена «льготная ставка арендной платы» на основании Закона № 137-ФЗ в размере двух процентов от кадастровой стоимости ФИО5, Арендатор не имеет задолженности перед Арендодателем.

Предприниматель считает, что стоимость аренды ФИО5 в год должна была быть в размере 15 043 руб.76 коп., то есть 1 253 руб. 62 коп., что не соответствует расчётам Департамента, ответчик производил оплату аренды в размерах, превышающих установленную Законом № 137-ФЗ.

Аналогичная ситуация просчитывается и за 2018, 2019, 2020, 2022 и 2023.

ИП ФИО1 считает Соглашение незаконным, поскольку оно противоречит Закону № 137-ФЗ, обеспечивает Арендодателю право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, в случае изменения значения неких показателей, используемых при расчёте арендной платы, что недопустимо в отношении Арендатора, так как изменение размера арендных платежей может изменяться только при изменении кадастровой стоимости ФИО5.

Договор в части установления оплаты за аренду ФИО5 на основании Соглашения, по мнению предпринимателя, недействительный в части условия оплаты размера арендных платежей, что влечет для ответчика неблагоприятные последствия в виде необоснованного предъявления исковых требований о взыскании несуществующей задолженности.

Соглашение было подготовлено и подписано в феврале 2012 неуполномоченным лицом, Участком незаконно распорядилось ненадлежащее лицо - ГУЗР.

Кроме того, Постановление № 179-п, на основании которого производился расчет арендных платежей, утратил юридическую силу с 11.05.2015.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон в порядке статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Спорные правоотношения суд квалифицирует как арендные, подлежащие регулированию нормами параграфа 1 главы 34 части 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ (общие положения об аренде), раздела 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах), а также условиями заключенного сторонами Договора.

На основании подпункта 5 пункта 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно статье 552 ГК РФ, при продаже здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу части 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Из положений статьи 39.2 ЗК РФ следует, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 ЗК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Из статьи 606 ГК РФ следует, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Факт передачи в аренду ФИО5 подтвержден материалами дела и ответчиком не оспаривается.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно статье 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Из Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09 по делу № А58-2302/2008 следует, что согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку арендная плата за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и муниципальные земли относится к категории регулируемых цен, постольку стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

В пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что, если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации, далее – ЛК РФ), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Из вышеизложенных разъяснений следует, что размер арендной платы по Договору устанавливается и может изменяться Департаментом как Арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с положениями нормативного правового акта, регулирующего порядок исчисления арендной платы за использование земельных участков, вне зависимости от условий такого договора. Соответствующее условие об изменении формулы расчета, в силу положений закона, считается согласованным сторонами Договора с момента вступления в силу положения нормативного правового акта, предусматривающего такое изменение.

В силу пункта 1 статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании пункта 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Департамент заявляет требование о взыскании с предпринимателя задолженности за период с 01.07.2017 по 31.03.2022 на сумму 15 944 руб. 42 коп.

Судом установлено, что заявленный истцом порядок расчета задолженности по арендной плате является верным. Ставки арендной платы за пользование земельными участками государственной и муниципальной собственности являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки и не вправе применять другой размер арендной платы.

В правоотношениях сторон не усматривается правовой неопределенности о порядке и размере определения арендной платы, ИП ФИО1 расчет истца не оспорен.

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Выбор способов эффективной судебной защиты нарушенных прав лежит на лицах, участвующих в деле, и может быть обеспечен своевременной подачей соответствующих жалоб, ходатайств, объяснений, касающихся арбитражного процесса, совершением процессуальных действий, предписанных АПК РФ (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.04.2015 № 307-ЭС15-661, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.12.2012 № 9604/12).

С учетом изложенного выше требования Департамента о взыскании суммы основного долга подлежат удовлетворению в полном объеме.

Учитывая нарушение предпринимателем обязательств по внесению арендной платы, первоначальный истец на основании пункта 5.2 Договора просит суд взыскать с первоначального ответчика неустойку за период с 11.07.2017 по 31.03.2022 в сумме 40 638 руб. 96 коп. с ее последующим начислением, начиная с 01.04.2022, исходя из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки, по день фактической оплаты долга.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Из разъяснений, приведенных в пунктах 1 и 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», следует, что в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по статье 168 ГК РФ.

Поскольку судом установлено ненадлежащее исполнение Арендатором своих обязательств, постольку Арендодатель имеет право на взыскание договорной неустойки, расчет которой произведен верно, первоначальным ответчиком не оспорен.

В пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

При дальнейшем начислении неустойки суд учитывает, что, согласно статье 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации.

На основании пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации, далее – НК РФ), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» с 01.04.2022 на территории Российской Федерации сроком на 6 месяцев введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей.

Таким образом, в период действия указанного моратория (с 01.04.2022 по 01.10.2022) неустойка не подлежит начислению на сумму задолженности, которая возникла до его введения.

В соответствии с частью 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.

В главе 9 АПК РФ определен общий порядок разрешения вопросов о судебных расходах, которые состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом (статья 101 АПК РФ).

В силу пункта 1 статьи 333.37 НК РФ от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

Согласно части 3 статьи 110 АПК РФ, государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Таким образом, учитывая удовлетворение исковых требований Департамента в полном объеме, государственная пошлина в размере 8 263 руб. подлежит взысканию с предпринимателя в доход бюджета.

ИП ФИО1 обратился в суд со встречными требованиями, уточненными в порядке статьи 49 АПК РФ, в которых просил суд в целях исполнения требований и указаний законодательства РФ о разграничении государственной собственности на землю обязать Администрацию города Омска в лице Департамента обеспечить оформление ФИО5 в муниципальную собственность муниципального образования городской округ — город Омск с регистрацией права муниципальной собственности в Едином государственном реестре прав на Участок; произвести замену стороны Арендодателя в Договоре в соответствии со статьей 617 ГК РФ на Департамент; обязать Департамент внести изменения в Договор относительно размера арендной платы за пользование Участком, исходя из годового размера арендной платы не более 2 % от кадастровой стоимости ФИО5 (абзац 3 пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ).

В обоснование заявленных требований встречный истец указал на следующее.

Договор и Соглашение были заключены лицом, неуполномоченным на распоряжение объектами находящимися в собственности муниципального образования - городского округа город Омск, при их заключении были нарушены требования закона относительно одного из существенных условий договора аренды.

Согласно имеющимся сведениям, Участок фактически является собственностью муниципального образования городской округ - город Омск, был образован и предоставлен ИП ФИО1 в постоянное (бессрочное) пользование для эксплуатации на нём здания магазина, которое он приобрёл у ТОО «Старт», которое приобрело в порядке приватизации в собственность здание магазина у Комитета по управлению муниципальным имуществом города Омска (далее - Комитет) на основании решения Арбитражного Суда Омской области от 04.12.1995 по делу № 1-136пр об обязании Комитета заключить соответствующий договор.

ГУЗР являлось специально уполномоченным органом исполнительной власти Омской области в сфере регулирования земельных отношений, возникающих в связи с управлением и распоряжением земельными участками.

Согласно Указу Губернатора Омской области от 08.02.2007 № 10, под земельными участками понимаются земельные участки, расположенные в городе Омске, государственная собственность на которые не разграничена, за исключением земельных участков, предоставляемых для:

- размещения на них металлических и сборных железобетонныхгаражных боксов, погребов, палаток, лотков, для ведения дачного хозяйства,садоводства, огородничества;

- жилищного строительства, если предоставление земельных участковпредусмотрено решениями о предварительном согласовании местаразмещения объекта, которые приняты до 1 октября 2005 года, но не ранеечем за три года до предоставления земельных участков.

Таким образом, у ГУЗР отсутствовали полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, так как это противоречило бы принципам разграничения прав на землю, установленных действовавшим и действующим законодательством Российской Федерации.

Департамент, напротив, согласно Положению о Департаменте, выступает арендодателем земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Омска, земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и распоряжение которыми осуществляют органы местного самоуправления города Омска, в пределах своей компетенции.

До создания Департамента на территории города Омска данные функции исполнял департамент недвижимости Администрации города Омска, положение о котором утверждено Постановлением главы городского самоуправления города Омска от 17.04.2000 № 186-п.

Учитывая, что разграничение государственной собственности на землю является одним из основных принципов ЗК РФ, нормативная правовая база по вопросам регулирования земельных отношений предусматривает проведение разграничения собственности на землю с тем, чтобы каждый земельный участок нашел своего публичного собственника (Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование).

По мнению предпринимателя, передача ФИО5 в аренду должна была быть выполнена Администрацией города Омска, её управомоченным органом - Департаментом, поэтому Договор, заключенный ГУЗР, нарушает одно из его существенных условий относительно расчёта размера арендной платы, таким образом, противоречит нормам действующего Закона № 137-ФЗ из-за неверно установленного размера арендных платежей.

В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что при разрешении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами по их желанию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или с приобретением их в собственность на основании правил статьи 36 ЗК РФ, необходимо руководствоваться следующим.

Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным, при этом следует учитывать, что ответчиком по такому иску является собственник земельного участка (либо Российская Федерация, либо субъект Российской Федерации или муниципальное образование) в лице его уполномоченного органа.

В случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.

При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ.

Согласно статье 3.1 Закона № 137-ФЗ, в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся:

земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований;

земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления.

В статье 3.3 Закона № 137-ФЗ предписано право распоряжения данными земельными участками все теми же собственниками.

Распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 Закона № 137-ФЗ, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Законом № 137-ФЗ или другими федеральными законами не установлено иное.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими, а, согласно статье 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, однако так как Участок является собственностью муниципального образования городской округ - город Омск, то сдача его в аренду может быть проведена исключительно управомоченным лицом Администрации города Омска - Департаментом.

Арендные отношения относительно ФИО5 должны регулироваться либо Договором в пределах отсутствия противоречий пункту 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, либо Департамент обязан предложить ИП ФИО1 перезаключить новый договор аренды ФИО5, согласно действующему законодательству РФ, а также с учетом нормы пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

В целях приведения арендных отношений по использованию предпринимателем ФИО5 в законное правовое русло, с учетом норм действующего законодательства Российской Федерации, встречный истец просит произвести замену стороны Арендодателя по Договору на Департамент и изложить раздел 13 Договора - Реквизиты для перечисленияарендной платы по договорам аренды земельных участков - в следующейредакции:

«Получатель арендной платы: УФК по Омской области (департамент имущественных отношений Администрации города Омска).

ИНН/КПП: <***>/550301001.

Банк получателя: ОТДЕЛЕНИЕ ОМСК БАНКА РОССИИ//УФК по Омской области г. Омск.

БИК: 015209001.

Казначейский счет: 03100643000000015200 (заполняется в поле расчетного счета).

Единый казначейский счет: 40102810245370000044 (заполняется в поле корреспондентского счета).

Для земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена:

Код бюджетной классификации: 90911105012040401120 (для перечисления арендной платы).

КОД ОКТМО: 52701000.

Код бюджетной классификации: 90911607090040466140 (для перечисления пени).

Для земельных участков, находящиеся в муниципальной собственности города Омска:

Код бюджетной классификации: 90911105024040401120 (для перечисления арендной платы).

КОД ОКТМО: 52701000.

Код бюджетной классификации: 90911607090040467140 (для перечисления пени)».

В целях исполнения требований и указаний законодательства РФ о разграничении государственной собственности на землю ИП ФИО1 также просит суд обязать Департамент обеспечить оформление ФИО5 в муниципальную собственность муниципального образования городской округ - город Омск и обеспечить регистрацию права муниципальной собственности на Участок.

Руководствуясь статьей 445 ГК РФ, предусматривающей обязательность заключения соответствующего договора по инициативе или при обращении заинтересованного лица в уполномоченный орган по распоряжению имуществом, находящимся в муниципальной собственности муниципального образования - городской округ город Омск, предприниматель заявляет требование к Департаменту о подготовке изменений в Договор относительно размера арендной платы за пользование Участком, исходя из годового размера арендной платы не более 2 % от кадастровой стоимости ФИО5.

По мнению встречного истца, пункт 2.1 Договора должен быть изложен в следующей редакции:

«Годовой размер арендной платы за предоставленный земельный участок с кадастровым номером 55:36:090302:35 устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости данного земельного участка, рассчитываемой по следующей формуле: Ап = Кс * Сап/12, где:

Ап - размер ежемесячной арендной платы;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка, из которой производится расчёт арендной платы;

Сап - ставка арендной платы: 2 % от кадастровой стоимости земельного участка (абз. 3 п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», п.5 Приложения к Постановлению Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п).

12 - количество месяцев в году».

Пункт 2.2 Договора также принять в редакции предпринимателя:

«Арендная плата подлежит изменению не чаще одного раза в год и лишь только в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка. Об изменении размера арендной платы Арендодатель письменно уведомляет Арендатора не позднее чем за две недели до даты указанного изменения, путём направления с приложением подтверждающих сведений из Единого государственного реестра недвижимости об изменении кадастровой стоимости земельного участка и проекта дополнительного соглашения к Договору.

Арендатор обязан заключить с Арендодателем дополнительное соглашение в сроки и в порядке, установленные законодательством РФ.

Арендатор перечисляет арендную плату Арендодателю или иному Получателю платежа, указанному Арендодателем, в размере 1/12, исчисляемом согласно п.2.1. настоящего Договора, за каждый месяц аренды до 10-го числа месяца, за который производится оплата.

В случае невнесения Арендатором очередного текущего платежа в срок, установленный настоящим Договором, арендная плата, поступившая с опозданием, учитывается Арендодателем в счёт погашения задолженности за предшествующий период.

Арендатор вправе внести арендную плату за текущий календарный годичный период (12-ть месяцев) единовременным платежом в полном объёме в течение первого месяца следующего годового платежного периода».

Департамент, возражая относительно обоснованности требований ИП ФИО1, в отзыве указал, что встречный иск удовлетворению не подлежит, в том числе в связи со злоупотреблением предпринимателем своими правами.

Суд, изучив представленные в материалы дела документы и приведенные в обоснование встречного иска доводы, считает требования ИП ФИО1 не подлежащим удовлетворению в связи со следующим.

Как установлено судом, Арендодателем ФИО5 по Договору изначально являлось ГУЗР, которое в соответствии с Указом Губернатора Омской области от 16.06.2006 № 95 «О создании Главного управления по земельным ресурсам Омской области» представляло интересы собственника, поскольку названным указом предусмотрено, что ГУЗР выступает стороной арендодателя по договорам аренды, предметом которых являются все земельные участки: и находящихся в муниципальной собственности, и государственная собственность на которые не разграничена, если иное не предусмотрено областным законодательством.

Как следует из Положения о Департаменте в редакции от 28.10.2011, у Департамента отсутствовали полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, встречный ответчик был правомочен распоряжаться земельными участками, федеральная собственность на которые не разграничена, только предоставленные для размещения на них лотков, палаток, площадью более 4 кв.м и ведения дачного хозяйства, садоводства.

В соответствии с Указом Губернатора Омской области от 07.02.2013 № 17 «О ликвидации Главного управления по земельным ресурсам Омской области» с 11.02.2013 ГУЗР ликвидировано, в связи с чем полномочия по распоряжению земельными участками, расположенными на территории города Омска, государственная собственность на которые не разграничена, Положением о Департаменте возложены на Департамент, следовательно, Арендодателем по Договору в настоящее время является первоначальный истец.

Таким образом, в настоящее время в соответствии с подпунктом 3 пункта 20 Положения о Департаменте последний является арендодателем земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Омска, земельных участков, расположенных на территории города Омска, государственная собственность на которые не разграничена, в пределах своей компетенции.

Данный факт был установлен арбитражными судами первой и апелляционной инстанций в рамках дела № А46-22196/2017 и предпринимателем не оспорен.

Из изложенного выше следует, что при наличии у встречного ответчика законного права представлять интересы собственника ФИО5 регистрация права муниципальной собственности на Участок не требуется.

Довод предпринимателя о том, что до Департамента полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находились в ведении департамента недвижимости Администрации города Омска, судом отклоняется как необоснованный, поскольку в период заключения Договора (20.10.2009) данный департамент прекратил свое существование, что следует из Постановления Мэра города Омска от 06.11.2007 № 860-п «О признании утратившими силу некоторых правовых актов Главы Администрации города Омска, главы городского самоуправления (мэра) города Омска, мэра города Омска».

В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В соответствии с пунктом 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 названного постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная. В таком случае отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по статье 168 ГК РФ.

В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местном самоуправления.

Согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09 по делу № А58-2302/2008, пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которому, если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» предусмотрено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Таким образом, с момента принятия нормативного правового акта, изменяющего размер арендной платы, арендатор обязан вносить арендную плату в размере, рассчитанном на основании такого нормативного правового акта.

Законом № 137-ФЗ и Постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п предусмотрен порядок расчета арендной платы, исходя из кадастровой стоимости.

Таким образом, исходя из формулы расчета арендной платы, для расчета арендной платы применяется кадастровая стоимость.

Недействительная кадастровая стоимость применяться не может.

Частью 1 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяются сведения о кадастровой стоимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Момент применения кадастровой стоимости указан частью 2 названной статьи.

Таким образом, для расчета арендной платы всегда применяется актуальная арендная плата.

Департамент действует в рамках полномочий, закрепленных в Положении о Департаменте, в соответствии с которым встречный ответчик не наделен полномочиями по установлению и пересмотру кадастровой стоимости, ввиду чего у Арендодателя отсутствует возможность уведомлять Арендатора об изменении арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости до такого изменения.

Суд установил, что ИП ФИО1 более 13 лет не предпринимались попытки изменить условия Договора, напротив, 10.02.2023 предпринимателем было подписано Соглашение, которым стороны согласовали размер ежемесячной арендной платы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Действующее законодательство не запрещает согласовывать порядок расчета арендной платы на основании нормативных правовых актов, действующих в данный период.

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 названного постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная. В таком случае отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по статье 168 ГК РФ.

Таким образом, встречный истец однозначно выразил свою волю на изменение условий Договора, в том числе в части порядка расчета арендной платы, и подписал Соглашение, зарегистрированное в установленном законом порядке 22.02.2013.

Кроме того, решением Арбитражного суда Омской области от 05.12.2018 по делу № А46-22196/2017 требования Департамента о взыскании с предпринимателя задолженности по Договору за предыдущий спорному период (с 01.12.2014 по 30.06.2017) удовлетворены с учетом регулируемой арендной платы, предусмотренной, в том числе условиями Соглашения.

Как указано в названном решении, согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 02.02.2010 № 12404/09 по делу № А58-2302/2008, пункте 3 статьи 65 ЗК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учётом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которому арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать её внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу о том, что размер арендной платы по Договору устанавливается и может изменяться Департаментом, как арендодателем, в одностороннем порядке в соответствии с положениями нормативного правового акта, изменяющего значение коэффициентов, используемых в расчёте арендной платы в соответствии с договором и приложениями к нему, вне зависимости от условий такого договора.

Методика расчёта арендной платы является доступной для сторон.

Следовательно, при надлежащем изучении оговоренной в Договоре методики, ответчик имел возможность самостоятельно установить точный размер арендной платы и, не дожидаясь сообщения Департамента, вносить арендную плату в надлежащем размере.

Доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено.

По смыслу статьи 12 ГК РФ, способы защиты прав подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

Согласно подпункту 1 статьи 2 АПК РФ, одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Статья 4 АПК РФ предусматривает, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

Частью 3 статьи 1 ГК РФ определено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

В силу абзаца первого пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в разрешении спорной ситуации.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Подписывая Соглашение и определяя условия Договора, касающиеся порядка расчета и размера арендной платы, стороны действовали добровольно, по обоюдному соглашению, что соответствует основным принципам гражданского законодательства (пункт 2 статьи 1, подпункт 1 пункта 1 статьи 8, пункт 1 статьи 9, статья 421 ГК РФ).

В соответствии с частью 3 статьи 420 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах, в том числе положения статей 309, 310 ГК РФ, требующие надлежащего исполнения обязательств в соответствии с их условиями, требованиями закона, иных правовых актов и запрещающие односторонний отказ от их исполнения.

Арендодатель, учитывая наличие подписанного Соглашения, а также совершение сторонами конклюдентных действий в части предоставления в аренду ФИО5 и вступление в законную силу судебного акта по делу № А46-22196/2017, свидетельствующих о выражении воли сторон договорных отношений, полагал, что условия Договора в редакции Соглашения действительны.

Согласно пункту 1 статьи 2 ГК РФ, предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнение работ или оказание услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Лицо, являясь хозяйствующим субъектом и действуя в рамках предпринимательской деятельности, должно проявлять достаточную осмотрительность в делах и разумность при заключении сделок.

Все риски, связанные с ведением предпринимательской деятельности, включая риски от принятия неверных решений и совершения неправильных действий, несет само юридическое лицо.

Встречный истец, занимаясь предпринимательской деятельностью и пользуясь муниципальным имуществом на условиях аренды, обязан был знать о необходимости внесения платы за Участок с 2009, а, учитывая, что ИП ФИО1 подписал Соглашение и участвовал в качестве ответчика и встречного истца в деле № А46-22196/2017, суд приходит к выводу о том, что предприниматель злоупотребляет своими правами, выражающимися в противоречивом поведении.

Основным критерием применения принципа эстоппеля, который предполагает утрату лицом права ссылаться на какие-либо обстоятельства в рамках гражданско-правового спора, если данная позиция существенно противоречит его предшествующему поведению, а также правила venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению), является непоследовательное, непредсказуемое поведение участника гражданского правоотношения.

Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности.

Главная задача принципа эстоппеля состоит в том, чтобы воспрепятствовать получению преимущества и выгоды стороной, допускающей непоследовательность в поведении, в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, созданную первой стороной.

Относительно редакции условий Договора суд считает, что позиция встречного истца не соответствует действующему законодательству.

Как следует из пункта 2.1 Договора, арендная плата определяется, согласно расчету арендной платы, указанному в Приложении № 3 к Договору, в соответствии с которым ставка арендной платы определялась в размере 0,02.

В пункте 5 Приложения к Постановлению № 179-п указано, что размер годовой арендной платы за земельный участок, предоставленный юридическим лицам до введения в действие ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользование, в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды составляет два процента кадастровой стоимости иных арендуемых земельных участков.

Арендатором обязанность по применению ставки, предусмотренной законодательством, исполнена.

10.02.2012 предпринимателем подписано Соглашение, зарегистрированное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по омской области 22.02.2012, в котором ставка арендной платы определена сторонами в размере 0,025.

В пункте 6 Приложения № 1 к Постановлению № 179-п указано, что данная ставка определена для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемой ценой, применяется ставка, определяемая для данного фактического использования земельного участка.

ИП ФИО1, подписав Соглашение, своими действиями отказался от применения льготной ставки арендной платы.

Основания для применения порядка расчета арендной платы в редакции пункта 2.1 Договора встречного истца отсутствуют.

Пунктом 2.3 Договора предусмотрена обязанность Арендатора по внесению ежемесячной арендной платы за каждый месяц с оплатой до 10 числа месяца, за который производится оплата.

Обязанность Арендатора по способу внесения арендной платы в редакции встречного истца не конкретизирует сроки внесения арендной платы, а указывает на возможность нарушения сроков уплаты арендной платы.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). В соответствии с частью 2 данной статьи арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Редакция пункта 2.2 Договора ИП ФИО1 об изменении арендной платы не чаще одного раза в год и об уведомлении Арендатора об изменения арендной платы противоречит действующему законодательству.

Как указано выше, арендная плата за пользование земельным участком является регулируемой и изменяется в соответствии с изменением нормативных правовых актов.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которому если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Редакция предпринимателя пункта 2.2 Договора противоречит действующемузаконодательству, арендная плата за пользование земельным участком является регулируемой и изменяется в соответствии с изменением нормативных правовых актов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Закона № 137-ФЗ права на землю, не предусмотренные ЗК РФ, подлежат переоформлению со дня введения в действие ЗК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции до 01.03.2015, юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 01.07.2012.

В действующей с 01.03.2015 редакции пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ закреплено аналогичное правило.

В пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» также разъяснено, что, если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

На основании пункта 1 статьи 268 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицам, указанным в ЗК РФ.

Согласно статье 20 ЗК РФ, действовавшей до 01.03.2015, и статье 39.9 ЗК РФ, действующей в настоящее время, в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются исключительно органам государственной власти и органам местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.

Таким образом, ИП ФИО1 не относится к лицам, которым земельные участки могут предоставляться на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В силу Закона № 137-ФЗ встречный истец до 01.07.2012 обязан был переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, однако соответствующие действия предпринимателем не осуществлены при том, что Договором (пункт 1.1) предусмотрено, что Договор был заключен на основании Распоряжения от 13.10.2009 № 4368-р, которым ИП ФИО1 Участок предоставлен в аренду сроком на 25 лет.

В силу изложенного право постоянного (бессрочного) пользования Участком у встречного истца отсутствует.

Прочие доводы предпринимателя не могут быть признаны судом обоснованными, поскольку основаны на неверном толковании норм действующего законодательства, сводятся к несогласию с позицией первоначального истца в отсутствие обоснованных аргументов и доказательств.

Суд, исходя из установленных по делу обстоятельств, полагает, что встречные требования, как необоснованные, удовлетворению не подлежат.

При обращении в суд со встречным иском ИП ФИО1 уплатил государственную пошлину в размере 6 000 руб. по платёжному поручению от 20.02.2023 № 851700.

В связи с отказом в удовлетворении требований встречного иска судебные расходы по уплате государственной пошлины по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на встречного истца.

По правилам части 5 статьи 170 АПК РФ, резолютивная часть решения должна содержать выводы об удовлетворении или отказе в удовлетворении полностью или в части каждого из заявленных требований, указание на распределение между сторонами судебных расходов, срок и порядок обжалования решения. При полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета.

В силу пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», суд вправе осуществить зачет судебных издержек, взыскиваемых в пользу каждой из сторон, и иных присуждаемых им денежных сумм как встречных (часть 5 статьи 3, часть 3 статьи 132 АПК РФ). Зачет издержек производится по ходатайству лиц, возмещающих такие издержки, или по инициативе суда.

При изложенных обстоятельствах в результате зачета заявленных требований с предпринимателя в доход федерального бюджета следует взыскать 2 263 руб государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 15, 49, 101, 110, 132, 167-171, 176, 177, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

первоначальные исковые требования удовлетворить, взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в пользу департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) 15 944 руб. 42 коп. задолженности по договору аренды земельного участка № ДГУ-Л-12-1656 от 20.10.2009 за период с 01.07.2017 по 31.03.2022 и 40 638 руб. 96 коп. пени за период с 11.07.2017 по 31.03.2022 с дальнейшим начислением пени на сумму основного долга из расчета 0,1 % за каждый день просрочки, начиная с 01.04.2022 по день фактической оплаты суммы долга с учетом положений Постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами».

В удовлетворении встречных исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) о замене арендодателя в договоре аренды земельного участка № ДГУ-Л-12-1656 от 20.10.2009; об обязании обеспечить оформление земельного участка с кадастровым номером 55:36:090302:35 в муниципальную собственность муниципального образования городской округ - город Омск и регистрацию права муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:36:090302:35; о внесении изменений в договор аренды земельного участка № ДГУ-Л-12-1656 от 20.10.2009 в части размера арендной платы отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в доход федерального бюджета 2 263 руб. государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Омской области.

Настоящий судебный акт на основании части 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

В соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия (вынесения).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, заверенные надлежащим образом копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления в арбитражный суд соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении либо вручены уполномоченным представителям нарочно под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья А.Е. Колмогорова