Решение по делу № 2-5729/2024 от 03.10.2025 - о признании решения общего собрания недействительными, признании незаконным решения правления.

Дело № 2-711/2025 (2-5729/2024)

УИД 50RS0029-01-2024-007606-36

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 сентября 2025 г. г. Наро-Фоминск

Наро-Фоминский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Кокорева Ю.А.

при секретаре с/з Герасимовой Н.К.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО25, ФИО3 ФИО26, ФИО5 ФИО28 к ТСН «Новое Глаголево» о признании решения общего собрания недействительными, признании незаконным решения правления,

УСТАНОВИЛ :

ФИО1 ФИО29., ФИО3 ФИО30., ФИО5 ФИО31. обратились в суд с иском к ТСН «Новое Глаголево», уточнив требования в редакции дополнений от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.111-125 том 11), истцы просили следующие:

- признать незаконным решение Правления ТСН «Новое Глаголево» о приеме в 52 (пятидесяти двух) собственников Глаголево-18;

- признать недействительным ничтожное решение общего собрания членов ТСН «Глаголево» по вопросу № «Подтверждение границ территории жилого комплекса ного поселка) согласно документации по планировке территории генерального застройщика ООО «СтройИнвестТопаз» (Приложение №), который имеет общую инфраструктуру» (протокол от ДД.ММ.ГГГГ);

- признать недействительными ничтожные решения общего собрания собственников по вопросам №№, 2, 8-15, 20, 21 (протокол от ДД.ММ.ГГГГ);

- признать недействительными решения общего собрания членов ТСН «Новое Глаголево» по вопросам №№, 16, 17, 18, 19 (протокол от ДД.ММ.ГГГГ).

В обоснование исковых требований истцы указали, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ проведено очередное общее собрание собственников ТСН «Новое Глаголево» в очно-заочной форме. Результаты Общего собрания собственников ТСН оформлены протоколом от ДД.ММ.ГГГГ. Общим собранием приняты решения по всем вопросам повестки дня, указанной в протоколе собрания от ДД.ММ.ГГГГ, за исключением вопросов 11,13,14 повестки дня. Истцы являются собственниками объектов недвижимого имущества, расположенных в <адрес>. Домовладения истцов расположены в первой очереди застройки Глаголево-55, составляющего территорию ТСН в соответствии решением предыдущего внеочередного общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ. Каждый из истцов обладали 1 (одним) голосом на общем собрании ТСН «Новое Глаголево». Истцы ФИО1 ФИО32 и ФИО3 ФИО33 голосовали против принятия решений Общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ. Истец ФИО5 ФИО34. не участвовал в голосовании по всем вопросам повестки дня общего собрания. Решения Общего собрания собственников ТСН «Новое Глаголево» от ДД.ММ.ГГГГ являются незаконными в связи с допущенными нарушениями при подготовке и проведении общего собрания. Непосредственно перед проведением Общего собрания Правлением ТСН произведен прием в члены ТСН 52 (пятидесяти двух) собственников второй очереди застройки Глаголево-18. Данный поселок являлся второй очередью застройки и не входил в границы территории ТСН. Решением предыдущего внеочередного общего собрания ТСН «Новое Глаголево» от ДД.ММ.ГГГГ по вопросу № утверждены «Границы территории жилого комплекса (коттеджного поселка) согласно документации по планировке территории (генерального плана застройщика), который обслуживается ТСН «Новое Глаголево». К протоколу приложено описание границ поселка с указанием кадастровых номеров участков, входящих в границы территории ТСН. Согласно данного описания, домовладения собственников второй очереди застройки Глаголево-18 не входили в границы территории ТСН. В соответствии с п.7.1 Устава ТСН «Новое Глаголево» (далее - Устав) членами товарищества собственников недвижимости могут быть совершеннолетние граждане РФ, имеющие земельные участки в границах Товарищества на праве собственности (ином вещном праве). Согласно п.7.2 Устава к заявлению о приеме в члены ТСН. которое подается в Правление, должны быть приложены документы, подтверждающие право заявителя на земельный участок в границах Товарищества. Данным положением Устава соответствуют требованиям законодательства, регулирующим сходные отношения. В связи с чем, прием в члены ТСН 52 (пятидесяти двух) собственников домовладений Глаголево-18, находящихся за пределами границ территории ТСН, утвержденной п. 3 Протокола внеочередного общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ, является незаконным. Собственники домовладений Глаголево-18, включая 52 незаконно принятых члена ТСН, а также остальные 33 собственника Глаголево-18, не подавшие заявление в ТСН, были допущены к голосованию по всем вопросам повестки дня Общего собрания, включая вопрос № об изменении территории ТСН и включении в границы территории ТСН Глаголево-18. Незаконный допуск к голосованию собственников Глаголево-18, домовладения которых находились за пределами территории ТСН, мог повлиять на результаты голосования по всем вопросам повестки общего собрания. Голоса собственников Глаголево-18 не должны учитываться при определении кворума Общего собрания. Голосование по данному вопросу нарушает интересы истцов, являющихся собственниками домовладений Глаголево-55, часть взносов которых стала расходоваться на содержание и обслуживание Глаголеве-18, что требует больших затрат, чем в Глаголево-55 в связи худшим состоянием коммуникаций и отсутствием ливневой канализации. По вопросам повестки дня собрания, принятие решений по которым осуществляется с учетом мнения всех собственников в границах территории ТСН, отсутствует кворум. Общим собранием с учетом мнения собственников, не являющихся членами ТСН, приняты решения по вопросам 1,2,8-15,20-21 повестки дня собрания. В голосовании приняли участие 185, 7 голосов (161,6 - члены ТСН и 24.1 - собственники, не являющиеся членами ТСН). Согласно протокола Общего собрания, решения которого обжалуются, кворум по указанным вопросам составил 52,28%. Однако, если исключить из общего количества потенциальных участников Общего собрания собственников Глаголево-18, обладающих 85 голосами, и предположить, что из 85 собственников Глаголево-18 приняли участие в голосовании не менее 52 собственников, то кворум по указанным вопросам отсутствует, что влечет ничтожность решения общего собрания. Общим собранием приняты решения об установлении разного размера ежемесячного вноса (платы) на содержание общего имущества и услуги ГСН (далее - ЕВЧ). По вопросам №№,8 решениями Общего собрания утверждены Смета ТСН и Финансово-экономическое обоснование (ФЭО), которыми предусмотрен разный размер ЕВЧ: для 313 собственников 9 350 руб. и для 44 собственников 4 850 рублей. При этом, ни Смета, ни ФЭО не содержит разъяснения для какой категории собственников и по какому критерию установлен пониженный размер взноса. Более того, оба размера ЕВЧ определены произвольно, решение по вопросу № Финансово-экономическое обоснование не содержит никакого обоснования. В частности, ФЭО не содержит перечня конкретных объектов имущества общего пользования (инфраструктуры поселка) с расшифровкой расходов по содержанию и обслуживанию применительно к каждому объекту, с выделением платы за пользование отдельных объектов общего пользования, уплачиваемой собственникам данных объектов. То есть, ФЭО не содержит детализации расходов ТСН, из которой бы следовало, что определенная категория собственников не пользуется каким-либо имуществом общего пользования и, соответственно, не должно нести расходов на их содержание и обслуживание.

При этом в дополнениях истцы указали, что в соответствии с документацией по планировке территории Глаголево-55 и Глаголево-18 являются отдельными жилыми комплексами. Правовое значение наличия документации по планировке территории заключается в том, что именно в соответствии с этой документацией определяются границы жилого комплекс. Документация по планировке территории, землеустроительная документация утверждена уполномоченными органами местного самоуправления отдельных жилых комплексов Глаголево-55 и Глаголево-18. В соответствии с проектами по планировке территории, землеустроительной документации о выделении первоначальных земельных участков Глаголево-18 и Глаголево-55 являются отдельными жилыми комплексами. У жилых комплексов Глаголево-55 и Глаголево-18 отсутствует общая граница. Жилые комплексы Глаголево-55 и Глаголево-18 каждый в пределах своей территории обеспечены объектами общего пользования, необходимыми для самостоятельного функционирования этих комплексов, за исключением ВЗУ. Для Глаголево-18 также, как и для Глаголево-55, в качестве условия перевода земель под ИЖС было согласовано строительство собственного ВЗУ. Нарушение интересов истцов заключаются в расходовании взносов собственников Глаголево-55 на присоединенный жилой комплекс Глаголево-18 для приведения обоих жилых комплексов к одному уровню. Ответчик не воспользовался ни одним из законных способов решения вопроса об обслуживании ТСН другого жилого комплекса Глаголево-18. Решение общего собрания членов ТСН по вопросу 4 «Подтверждение границ территории жилого комплекса» является ничтожным в силу п.3 ст. 181.5 ГК РФ, так как принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания членов ТСН. К компетенции общего собрания членов ТСН ни вопрос об утверждении границ жилого комплекса (коттеджного поселка), ни вопрос о присоединении другого жилого комплекса не относится. Вопросы о границах жилого комплекса, о присоединении другого жилого икса относится к компетенции общего собрания собственников обоих жилых комплексов Глаголево-55 и Глаголево-18. Решение Общего собрания собственников (вопросы 1, 2, 8-15, 20, 21) Глаголево-55 и Глаголево-18 является ничтожным по причине отсутствия кворума п. 2 ст. 181.5 ГК РФ. В связи с ничтожностью решения по вопросу № являются ничтожными следующие решения ОС членов ТСН, учитывающие присоединение Глаголево-18: - о перевыборах органов управления и контроля (вопросы 16-19) с включением в них собственников Глаголево-18; об утверждении Сметы, учитывающей доходы и расходы на Глаголево-18. Так, в связи с ничтожностью решения по вопросу № о границах необходимость формирования новых составов Правления и Ревизионной комиссии с включением в них собственников Глаголево-18 отсутствует. Полномочия Правления и Ревизионной комиссии, избранных на предыдущем внеочередном собрании (протокол от ДД.ММ.ГГГГ) Глаголево-55 сроком на 2 года, не подлежат прекращению. Дополнительными основаниями недействительности решений ОС членов ТСН являются их несоответствие законодательству. Решение по вопросу № об утверждении Сметы противоречит законодательству и Уставу ТСН, так как устанавливает разный размер ежемесячного членского взноса 9 тыс. и 4,5 тыс. руб. без всякого обоснования. Однако, ни законом, ни Уставном ТСН не предусмотрен разный размер ежемесячных взносов/платы за содержание имущества общего пользования. Кроме того, все решения общего собрания членов ТСН (за исключением ничтожных решений) являются оспоримыми по основаниям, указанным в п.1 ч.1 ст. 181.4 ГК РФ.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГг., к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены – ООО «Глаголево-55», ООО «Глаголево-18», Администрация Наро-Фоминского городского округа <адрес>.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГг., к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены – ФИО6 ФИО35 ФИО5 ФИО36 ФИО7 ФИО37

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГг., к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен - ФИО3 ФИО42

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГг., к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены – ФИО8 ФИО41 Дунда ФИО40., ФИО9 ОФИО39 ФИО10 ФИО38

Истцы ФИО1 ФИО45., ФИО3 ФИО44., ФИО5 ФИО43 в судебном заседании поддержали исковые требования.

Представитель истцов по доверенности ФИО11 ФИО46 в судебном заседании поддержал исковые требования с учетом дополнительных пояснений и письменных пояснений, указав, что согласно уставу в члены могут быть приняты только собственники недвижимости, присоединение очередей не было, а собственники были приняты. По планировке территории Глаголево-55 и Глаголево-18 являются отдельными жилыми комплексами, вопрос об определении границ принят с нарушением устава, изменений в который не вносились. Глаголево-55 и Глаголево-18 общей границы не имеют, отсутствует общая граница. Жилые комплексы Глаголево-55 и Глаголево-18 каждый в пределах своей территории обеспечены объектами общего пользования, необходимыми для самостоятельного функционирования этих комплексов. Решения общего собрания при названных условиях и установленных обстоятельствах приняты с нарушением, ряд бюллетеней подлежит исключению, кворум отсутствует. Поддержав письменные объяснения, дополнения и отзывы, просил требования удовлетворить.

Представитель истца ФИО3 ФИО47 по доверенности и ордеру – адвокат Храпов ФИО49. в судебном заседании поддержал исковые требования с учетом дополнительных пояснений, требования просил удовлетворить, полагал, что ответчик не в праве был ставить вопрос 4 на голосование. Так как не могу менять план застройки, данное решение является ничтожным. При условии признания недействительным решения правления о принятии новых членов Глаголево-18 в количестве 52 человека, все остальные решения будут недействительными, в виду отсутствия кворуму.

Представитель ответчика ТСН «Новое Глаголево» - председатель ФИО12 ФИО50. в судебном заседании с требованиями не согласилась, возражала против удовлетворения иска, указав, что территории Глаголево-55 и Глаголево-18 являются одним жилым комплексом, с общей границей, инфраструктурой, с единственной ВЗУ, ранее обслуживанием территории осуществлялось ООО «СТ-Сервис», которое обслуживало об комплекса Глаголево-55 и Глаголево-18 на один условиях. После того как ООО «СТ-Сервис» отказалось от обслуживания, товарищество приняло на себя обязанность по управлению этими двумя территориями. Решения принимались при наличии кворума, который необходимо считать от количества голосов 355. На основании указанного просила в требованиях отказать.

Представитель ответчика ТСН «Новое Глаголево» по доверенности ФИО13 ФИО51 в судебном заседании поддержав позицию председателя, а также доводы письменных возражений, дополнений и пояснений, в иске просила отказать, поскольку полагала требования истцов выходят за рамки требований закона, единственное ВЗУ установлено на весь общий жилой комплекс, границы которых и их инфраструктура являются общими, все расходы возложены на жителей поселка, в настоящее время в устав вносятся изменения с учетом позиции Верховного суда. Ответчик не может выполнить те обязательства, который гарантировал застройщик. При любом подсчете голосов имеется кворум. У истцов имеется ошибка в конррасчетах по кворуму. Мы не можем вносить изменения в генеральный план. Истцы ФИО3 и ФИО2 голосовали разными ответами. Доказательств о том, что нарушено волеизъявление истцами не представлено. ФИО4 получил бюллетень, но им он не был сдан, его результаты так и не получили. Данным иском истцы пытаются вернуться в правление из которого им пришлось уйти. Каждый проект обсуждается на собрании, если не проголосовала основная масса проект не будет принят. На данный момент обе территории обслуживает ТСН, которое не может отвечать за обязательства застройщика. Территории разные, но инициатор один и тот же.

Третье лицо, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - ФИО3 ФИО52 в судебном заседании поддержал свою письменную позицию, дополнительно пояснил, что он входил в состав счетной комиссии, по результатам голосования, было установлены нарушения при проведении собрания, по результатам подсчета голосов, установлено фальсификация подсчета голосов по бюллетеням, полагал, что требования истцов подлежат удовлетворению.

Третье лицо, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - ФИО9 ФИО53 в судебном заседании пояснил, что является членом ТСН, при этом подтвердил участия в голосовании, полагал, что объединение поселков является полезной мерой, поскольку оба поселка плохо обеспечены.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО6 ФИО54 ФИО5 ФИО55., ФИО7 ФИО56., ФИО8 ФИО57., Дунда ФИО58., ФИО10 ФИО59., надлежаще уведомленные о дате и времени в судебное заседание не явились, направили ходатайство о рассмотрении дела без их участия, в которых также поддержали свои письменные позиции, при этом ФИО6 ФИО62., ФИО8 ФИО61., Дунда ФИО60 обеспечили явку своих представителей.

Представитель третьего лица ФИО8 ФИО67 по доверенности ФИО10 ФИО64 в судебном заседании полагала, что требования удовлетворению не подлежат.

Представитель третьих лиц ФИО6 ФИО68, Дунда ФИО66 ФИО9 ФИО65 по доверенности и ордеру адвокат ФИО14 ФИО63. в судебном заседании полагала, что требования удовлетворению не подлежат, поддержав позицию ответчика, в связи с чем, просила в удовлетворении требований отказать.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Глаголево-55», ООО «Глаголево-18», Администрация Наро-Фоминского городского округа Московской области, надлежаще уведомленные о дате и времени явку своих представителей не обеспечили.

При этом представители ООО «Глаголево-55» и ООО «Глаголево-18» направили в адрес суда ходатайства о рассмотрении дела без их участия, просили при принятии решения учесть их пояснения и представленные в дело доказательства.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания.

Выслушав участников процесса, допросив свидетелей, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 2 статьи 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Согласно п. 1 ст. 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения.

В соответствии с п. 1 ст. 123.12 Гражданского кодекса Российской Федерации товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

Согласно ч. 1 ст. 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в ч. 2 ст. 136 данного кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с данным кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, за исключением случаев, предусмотренных ст. 157.2 данного кодекса, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

В п. 2 ч. 2 ст. 136 указанного кодекса установлено, что товарищество собственников жилья может быть создано собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов.

К товариществу собственников жилья, созданному в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 136 Жилищного кодекса Российской Федерации, применяются требования, установленные применительно к товариществу собственников жилья, созданному в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, если иное не вытекает из особенностей отношений в товариществе, созданном собственниками нескольких жилых домов (ч. 4).

Из положений пункта 1 статьи 123.12 Гражданского кодекса РФ, а также части 1 статьи 135, пункта 2 части 2 статьи 136 Жилищного кодекса РФ следует, что при создании собственниками нескольких расположенных близко жилых домов товарищества собственников жилья необходимо соблюдение совокупности условий: наличие общей границы, а также нахождение в пределах этой границы сетей инженерно-технического обеспечения, других элементов инфраструктуры, предназначенных для обслуживания более чем одного жилого дома.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.12.2021 года N 55-П "По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса РФ в связи с жалобой гражданки М.Т." (пункт 3.2 и пункт3.3), сам факт сосуществования в рамках жилищно-земельного комплекса отдельных земельных участков с жилыми домами, расположенных в непосредственной близости друг к другу и объединенных общей внешней границей и единой инфраструктурой, предполагает наличие у собственников этих участков и домов потребности в создании комфортных условий для совместного проживания. Приобретая участки с уже построенными на них домами либо без таковых (но с целью последующего строительства жилого дома) в такого рода комплексе с благоустроенной охраняемой территорией, дорогами общего пользования, всеми видами инженерных сетей и коммуникаций и т.п., граждане имеют достаточные основания полагать, что данная потребность будет удовлетворена.

В то же время проживание на территории такого комплекса обычно предполагает пользование не только объектами его инфраструктуры, но и услугами, оказываемыми тем или иным (главным образом частным) субъектом (субъектами), по организации охраны, соблюдению контрольно-пропускного режима, обслуживанию дорог, ливневой канализации, сетей инженерно-технического обеспечения, ландшафтной инфраструктуры, по уборке территории, вывозу твердых бытовых отходов и т.д.

В этом смысле при приобретении участков в жилищно-земельном комплексе даже на начальных стадиях его застройки и тем более, когда его территория общего пользования полностью либо, по крайней мере, частично благоустроена, а отдельные объекты инфраструктуры уже возведены или строятся - реальные и потенциальные собственники, действуя с должной степенью разумности и осмотрительности, как правило, не могут не осознавать необходимость участия в той или иной правовой форме в расходах, связанных с содержанием имущества общего пользования, включая оплату услуг по управлению данным имуществом и его содержанию.

Действующее законодательство, не устанавливая правового статуса комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не регламентирует состав и правовой режим имущества общего пользования в этих комплексах, а равно не регулирует отношения по управлению этим имуществом и его содержанию. Обычно к такого рода имуществу на практике относятся земельные участки общего пользования конкретного жилищно- земельного комплекса, а также возводимые (приобретаемые) для обслуживания домов, участков и всего комплекса объекты инфраструктуры.

Из материалов дела следует, что истцы являются собственниками объектов недвижимого имущества, расположенных в <адрес>, а именно:

ФИО1 ФИО69 – земельным участком с кадастровым номером №, площадью 1500 кв. м, по адресу: <адрес> (л.д. 13-19 том 1);

ФИО3 ФИО70. – земельным участком с кадастровым номером №, площадью 1401 кв. м, по адресу: <адрес> (л.д. 20-27 том 1);

ФИО5 ФИО71 – земельным участком с кадастровым номером №, площадью 1500 кв. м, по адресу: <адрес> (л.д. 28-32 том 1).

При этом третьим лица - ФИО6 ФИО72 ФИО5 ФИО73., ФИО7 ФИО74 ФИО8 ФИО75 Дунда ФИО76 ФИО10 ФИО77 ФИО9 ФИО79., также являются собственниками объектов недвижимого имущества, расположенных в <адрес>-Фоминского г.о. <адрес>, так: ФИО6 ФИО86 – земельного участка с К№ (4-5 том 2); ФИО5 ФИО84 – земельного участка с К№ (л.д. 11-13 том 2), и расположенным на нем здания с К№ (л.д. 8-10 том 2); ФИО7 ФИО81 - земельного участка с К№ (л.д. 20 том 2), и расположенным на нем жилого дома с К№ (л.д. 18-19 том 2); ФИО8 ФИО82 - земельного участка с К№ (л.д. 43-50 том 12); ФИО10 ФИО80 - земельного участка с К№ (л.д. 53-55 том 12); Дунда ФИО85 - земельного участка с К№ (л.д. 58-59 том 12); ФИО9 ФИО83 - земельного участка с К№ (л.д. 64-67 том 12), земельного участка с К№ (л.д. 68-71 том 12) и земельного участка с К№ (л.д. 72-74 том 12).

При этом домовладения истцов расположены в первой очереди застройки Глаголево-55, составляющего территорию ТСН в соответствии решением внеочередного общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 71-77 том 1).

Указанные обстоятельства сторонами не оспаривались и подтверждены сведения из ЕГРН в материалах дела.

Вместе с тем в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ проведено очередное общее собрание собственников ТСН «Новое Глаголево» в очно-заочной форме. Результаты Общего собрания собственников ТСН оформлены протоколом от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 59-70 том 1; л.д. 65-76 том 10).

В повестке дня общего собрания были включены следующие вопросы: 1) об избрания Председателя, секретаря общего собрания; 2) об избрании счетной комиссии общего собрания; 3) отчет председателя о деятельности ТСН (приложение №) за период октябрь 2023 г. – июнь 2024 г., Доклад ревизионной комиссии (приложение №); 4) подтверждение границ территории ТСН (приложение №); 5) положение о Правление (приложение №); 6) положение о Ревизионной комиссии (приложение №); 7) утверждение сметы (голосует только члены ТСН) Приложение №; 8) утверждение ФЭО (голосует все собственника поселка) Приложение №; 9) утверждение вознаграждения Председателю ТСН по итогам периода с октября 2023 г. по июнь 2024 г. в размере 37 500 руб. за каждый месяц; 10) утверждение краткосрочной и среднсрочной программы развития поселка из средств ЕЧВ (приложение №); 11) утверждение концепции долгосрочного развития поселка на средства ЕЧВ (приложение №); 12) утверждение целевого финансирования на 2024 г. –покупка трактора 1 764 000 руб. (приложение№); 13) утверждение целевого финансирования на 2024 <адрес> на проектирование и прохождение экспертизы реконструкции Локальных очистных сооружений согласно смете предоставленной Водоканалом (приложение №); утверждение вопроса по обработке дорог в зимний период против-гололедными реагентами; 15) утверждение вопроса о противоклещевой обработке (Детская игровая площадка <адрес>е); 16) Досрочное прекращений полномочий Правления; 17) Выборы Членов правления (Приложение №, Списки 17.1-17.15); 18) Досрочное прекращение полномочий РК; 19) Выборы Членов РК (приложение №; списки 19.1 -19.6); 20) вопрос об установке в добровольном порядке, по заявлению собственника ЗУ, единообразных баков объемом 120 л;, возле домовладений собственников ЗУ, написавших заявления об установке и оказании услуг по централизованному забору мусора силами Товарищества; 21) вопрос о строительстве собственной площадки для сбора ТКО.

Между тем непосредственно перед проведением общего собрания Правлением ТСН произведен прием в члены ТСН 52 (пятидесяти двух) собственников второй очереди застройки Глаголево-18. При этом решений в форме отдельного документа о принятии в члены ТСН, ответчиком не оформлено, в подтверждение принятие указанных членов суду представлены копии заявлений физических лиц (л.д. 105-124 том 2).

Решением предыдущего внеочередного общего собрания ТСН «Новое Глаголево» от 15.08.2023 года по вопросу № 3 утверждены «Границы территории жилого комплекса (коттеджного поселка) согласно документации по планировке территории (генерального плана застройщика), который обслуживается ТСН «Новое Глаголево» (л.д. 58 том 2). К протоколу приложено Описание границ поселка с указанием кадастровых номеров участков, входящих в границы территории ТСН.

Согласно данного Описания, домовладения собственников второй очереди застройки Глаголево-18 не входили в границы территории ТСН.

В соответствии с п.7.1 Устава ТСН «Новое Глаголево» (далее - Устав) членами товарищества собственников недвижимости могут быть совершеннолетние граждане РФ, имеющие земельные участки в границах Товарищества на праве собственности (ином вещном праве). Согласно п.7.2 Устава к заявлению о приеме в члены ТСН. которое подается в Правление, должны быть приложены документы, подтверждающие право заявителя на земельный участок в границах Товарищества.

Исходя из п. 1 ст. 259.1 ГК РФ, условием для приобретения собственниками недвижимых вещей, связанных между собой физически или технологически, права общей долевой собственности на объекты, используемые для удовлетворения общих потребностей таких собственников, является общая территория, определенная в соответствии с законом.

Таковым законом является Градостроительный кодекс Российской Федерации,

Согласно ч. 1 ст. 41 ГрК РФ, подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства.

Согласно части 4 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации видами документации по планировке территории являются: 1) проект планировки территории; 2) проект межевания территории. Согласно пункту 6 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации проект планировки территории является основой для подготовки проекта межевания территории, за исключением случаев, предусмотренных частью 5 настоящей статьи. Подготовка проекта межевания территории осуществляется в составе проекта планировки территории или в виде отдельного документа.

Положениями Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - закон 217-ФЗ), не подлежат применению к отношениям в коттеджных поселках, так как целевое использование земельных участков в данных поселках является индивидуальное жилое строительство. Закон 217-ФЗ регулирует отношения, связанные с ведением гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд (ст. 2 Закона 217-ФЗ).

Применение указанного закона по аналогии к отношениям, связанным с индивидуальным жилым строительством (ИЖС), законом не предусмотрена.

При этом в соответствии с 217-ФЗ, регулирующим смежные отношения, основным способом определения границы территории для СНТ является документация по планировке территории, что следует из нормы ч. 28 ст. 54 Закона 217-ФЗ. Только при отсутствии документации по планировке территории используется иные способы определения территории, прямо указанные в данном пункте.

В Уставе ТСН «Новое Глаголево» (далее - Устав ТСН) включено положение, в соответствии с которым границы территории жилого комплекса определяются документацией по планировке территории.

Жилой комплекс (коттеджный поселок) - совокупность индивидуальных жилых домов и (или) земельных участков и иных объектов, в том числе объектов, которые, определены как имущество общего пользования в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории (утвержденными границами территории жилого комплекса) и которые расположены в границах территории, совпадающих с границами земельного участка, в отношении которого утверждена документация по планировке территории (утверждены границы территории жилого комплекса) (Статья 2 Устава).

Таким образом, утверждение документации по планировке территории отождествляется утверждение границ территории жилого комплекса. При этом исходя из п. 1 ст. 181.1 ГК РФ Устав ТСН, утвержденный решением общего собрания, имеет самостоятельную юридическую силу.

Документация по планировке территории, землеустроительная документация утверждена уполномоченными органами местного самоуправления отдельных жилых комплексов Глаголево-55 и Глаголево-18.

Относительно жилого комплекса Глаголево-55 были изданы следующие документы: Акт выбора земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 55,3 га под индивидуальное жилищное строительство для ЗАО «Глаголево-55» ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 126-129 том 11); Постановление Главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ В27 об утверждении акта выбора земельного участка ЗАО «Глаголево-55» (л. д. 108 том 10); Постановление <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № о переводе земель земельного участка, расположенного возле д. Глаголево из одной категории в другую (л.д. 130 том 11); постановление Главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ 2493 «О проекте планировки территории для малоэтажного жилищного строительства и рекреационных целей на земельном участке общей площадью 553136 кв.м., расположенном по адресу: <адрес> (л. <...> том 10). Постановление Администрации городского поселения Селятино Наро-Фоминского она <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № Об утверждении проекта планировки территории для малоэтажного жилищного строительства и рекреационных целей на земельном участке общей площадью 553136 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>л.д. 109 оборотная сторона том 10).

Применительно к жилому комплексу Глаголево-18 отдельно оформлены дующие документы: Акт выбора земельного участка с кадастровым номером № 18 га 3 «Глаголево-18» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 131-133 том 11); Постановление <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № согласовании акта выбора земельного участка ЗАО «Глаголево-18» (л. д. 108 оборотная сторона том 10); Постановление <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № о переводе земель земельного участка, расположенного возле д. Глаголево из одной категории в другую (л.д. 134-135 том 11); Постановление Администрации городского поселения Селятино Наро-Фоминского на <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № об утверждении проекта планировки территории (л.д. 115 том 10).

Документация по планировке территории по объединению Глаголево-55 и Глаголево-18 отсутствует, о чем суду сообщило ООО «Глаголево-55».

Таким образом, в соответствии с проектами по планировке территории, землеустроительной документации о выделении первоначальных земельных участков Глаголево-18 и Глаголево-55 являются отдельными жилыми комплексами. У жилых комплексов Глаголево-55 и Глаголево-18 отсутствует общая граница.

Глаголево-55 и Глаголево-18 представляют собой элементы планировочной структуры (жилые комплексы, микрорайоны) в пределах одного населенного пункта., при условии что жилищно-земельные комплексы не являются отдельными населенными пунктами и выступают лишь в качестве элементов планировочной структуры, что не противоречит Постановлению Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 N 55-П.

Застройщики ООО «СтройИнвестТопаз», ООО «Глаголево-55», ООО «Глаголево-18» в соответствии с ГрК РФ правом утверждения Генеральных планов, равно как и документации по планировке территории не обладают.

Исходя из того факта, что акты выбора земельных участков и проекты планировки территории утверждены для Глаголево-55 и Глаголево-18 отдельно, то они обладают каждый своим имуществом общего пользования, размещенным в границах, определенной документацией по планировке территории.

Нахождение жилых комплексов Глаголево-55 и Глаголево-18 в составе одного населенного пункта само по себе не образует общность коммуникаций. При условии, что ВЗУ с К№ №, принадлежащая ООО «Глаголево-55», которое в настоящее время находится во временном пользовании ТСН «Новое Глаголево» на условиях аренды, по договору аренды №Ар-03/05/24 от 03 мая 2024 г. (л.дл. 49-52 том 3)

Жилые комплексы Глаголево-55 и Глаголево-18 каждый в пределах своей территории обеспечены объектами общего пользования, необходимыми для самостоятельного функционирования этих комплексов, за исключением ВЗУ.

Так, в границах территории Глаголево-55 имеется ВЗУ, сети водоснабжения, система ливневой и хозяйственно-бытовой канализации, ограждение (отдельно от Глаголево-18), дороги, 2 (два) КПП, детская и спортивная площадки, площадка для сбора ТБО.

В границах территории Глаголево-18 имеются сети водоснабжения, система хозяйственно-бытовой канализации, ограждение (отдельно от Глаголево-55), дороги, 1 (один) КПП.

При этом суд учитывает, что для Глаголево-18 также, как и для Глаголево-55, в качестве условия перевода земель под ИЖС было согласовано строительство собственного ВЗУ.

Так, при согласовании акта выбора в целях перевода земель по ИЖС ЗАО Глаголево-55» согласовано водоснабжение от собственного проектируемого ВЗУ, водоотведение - проектируемые очистные сооружения биологической очистки - единые для всех застройщиков. Данное согласование содержится в Заключении Федерального агентства водных ресурсов от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 136-137 том 11). Аналогичное согласование было предоставлено ЗАО «Глаголево-18».

При согласовании акта выбора в целях перевода земель по ИЖС Глаголево-18 согласовано водоснабжение от собственного проектируемого ВЗУ, водоотведение - проектируемые иные сооружения биологической очистки - единые для всех застройщиков. Данное звание содержится в Заключении Федерального агентства водных ресурсов от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д.138-139 том 12).

При этом наличие объектами общего пользования, которые бы ставили в зависимость обеспеченность Глаголево-55 от Глаголево-18, судом не установлены.

Для применения приведенных выше норм необходимо установление объективных обстоятельств в виде единства территории и обслуживающей эту территорию инфраструктуры.

Доказательства наличия полностью огороженной территории, общего имущества суду не представлены, а представленные стороной ответчика доказательства не свидетельствуют об обратном.

При этом при решении вопроса о подтверждении границ территории, вопреки условиям устава, не решен вопрос об общности какого-либо имущества, в связи, с чем исключается возможность определения границ, и как следствие общего имущества, исходя из норм п. 2 ч. 2 ст. 136 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 123.12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Конституция закрепляет требование о необходимости соотнесения принадлежащих лицу прав с правами и свободами других лиц, в силу которого собственник может по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы других лиц. Данное требование - исходя из того, что право собственности в пределах, определенных Конституцией Российской Федерации, предполагает не только возможность реализации собственником составляющих это право правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом в своих интересах, но и предотвращение причинения вреда другим лицам.

Индивидуальные жилые дома, будучи объектами права собственности (статья 288 ГК Российской Федерации) и жилищных прав (часть 1 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации), имеют специфику правового регулирования, связанную, в частности, с необходимостью создания, содержания и надлежащей эксплуатации объектов коммунальной инфраструктуры, обслуживающей индивидуальные жилые дома на земельных участках, разрешенное использование которых допускает возведение таких домов, и отвечающей потребности их владельцев в благоприятных условиях проживания.

Исходя из этого Жилищным кодексом Российской Федерации предусматривается возможность создания товариществ собственников жилья собственниками нескольких жилых домов, если эти дома расположены близко, на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для обслуживания более чем одного жилого дома (пункт 2 части 2 статьи 136).

По вопросу природы и функций товарищества собственников жилья, Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 03.04.1998 N 10-П отметил, что такое товарищество образуется домовладельцами в целях согласования порядка реализации своих прав по владению, пользованию и, в установленных законодательством пределах, распоряжению общим имуществом, а также для осуществления деятельности по содержанию, сохранению и приращению имущества в кондоминиуме, распределения между домовладельцами обязанностей по возмещению соответствующих издержек, для обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества.

Что касается правового режима имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов, то следует принимать во внимание, что освоение и застройка земель, отведенных под индивидуальное жилищное строительство, должно осуществляться с оснащением объектов коммунальной инфраструктуры и последующей их передачи собственникам жилых домов, расположенных на земельных участках, составляющих единый элемент планировочной структуры. Это приводит к возникновению имущественных прав на отдельные объекты обслуживающей их инфраструктуры, что требует обеспечения справедливого баланса интересов указанных лиц, понесших расходы на создание, приобретение, реконструкцию и восстановление работоспособности соответствующих объектов, и интересов собственников индивидуальных жилых домов.

Отсутствие в действующем законодательстве единого специального регулирования, посвященного правовому режиму имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов, обусловлено тем, что обслуживающая индивидуальные жилые дома инфраструктура, в силу своей пространственной обособленности, обладает отличными от общего имущества в многоквартирном доме характеристиками.

Основания и порядок приобретения прав на отдельные объекты из числа имущества общего пользования определяются земельным и гражданским законодательством.

Проверяя конституционность отдельных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 28 декабря 2021 года N 55-П, указал, что имущество общего пользования в комплексах индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой обладает - в сравнении с общим имуществом в многоквартирном доме - принципиально иными характеристиками, важнейшей из которых является пространственная обособленность объектов общего пользования от жилых домов (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 10 ноября 2016 года N 23-П). Данная особенность - наряду с отсутствием основанного на указании закона права общей долевой собственности на эти объекты у собственников участков и домов в такого рода комплексах - предопределила отсутствие в законодательстве универсальной модели правового регулирования, которая полностью опиралась бы на правовой режим общего имущества в многоквартирном доме и распространяла свое действие на отношения, связанные с имуществом общего пользования в жилищно-земельных комплексах.

Вместе с тем при решении вопроса о распределении расходов на его содержание, несомненно, следует учитывать, что возложение обязанности по участию в соответствующих расходах не только на собственника имущества общего пользования, но и на лиц, являющихся собственниками земельных участков и жилых домов в такого рода комплексах, - при том, что они имеют возможность пользоваться данным имуществом и, будучи заинтересованными в максимально комфортных условиях проживания, нуждаются в поддержании его в надлежащем санитарном и техническом состоянии - не может само по себе рассматриваться как не согласующееся с конституционными предписаниями (пункт 5 названного выше Постановления).

Исходя из правовой позиции, высказанной в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28 декабря 2021 года N 55-П возможность применения по аналогии закона в определенных сферах в принципе допустима и может быть обусловлена необходимостью восполнять пробелы в регулировании тех или иных отношений, защиту права и законные интересы граждан, надлежаще осуществлять правосудие.

С этой точки зрения применение судами к отношениям по управлению имуществом общего пользования в жилищно-земельном комплексе и его содержанию норм, регулирующих сходные отношения (аналогия закона), если это не противоречит их существу, представляет собой реализацию предусмотренных законом дискреционных полномочий суда.

Признав часть 1 статьи 44, часть 5 статьи 46, пункт 5 части 2 статьи 153 и часть 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в нормативной связи с частью 1 его статьи 7 не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2), 35 (части 1 и 2), 55 (часть 3) и 75.1, в тоймере, в какой их применение в судебной практике для восполнения пробела в регулировании отношений, касающихся имущества общего пользования в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не гарантирует при определении порядка и условий установления и взимания, состава и размера платы за управление таким имуществом и его содержание - в отсутствие специально предназначенных для этого законодательных положений и договора собственника земельного участка (участков) с управляющей организацией - справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов субъектов указанных отношений, Конституционный Суд Российской Федерации предложил Федеральному законодателю в кратчайшие сроки внести в действующее законодательство изменения, с тем, чтобы закрепить надлежащую модель правового регулирования организационных и имущественных отношений, связанных с функционированием комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, обеспечивающую поддержание справедливого баланса интересов, прав и обязанностей собственников различного имущества, входящего в эти комплексы, и конкретизирующую в том числе критерии определения и правовой режим имущества, используемого в таких комплексах для общих нужд, а также включающую в себя нормы, призванные урегулировать отношения по управлению этим имуществом и его содержанию, в частности порядок и условия установления и взимания платы за управление имуществом общего пользования и его содержание, критерии, на основе которых определяются ее состав и размер.

Впоследствии Глава 16 Части 1 Гражданского кодекса РФ дополнена Параграфом 2 "Общее имущество собственников недвижимых вещей", в которую вошли ст. 259.1 - 259.4, определившие, что доля в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащая собственнику одной недвижимой вещи, пропорциональна площади принадлежащей ему соответствующей недвижимой вещи, если иное не установлено законом; количество голосов, принадлежащих собственнику недвижимой вещи, пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве собственности на общее имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания недействительно по основаниям, установленным названным кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Пунктом 1 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).

В пункте 4 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица.

Пунктом 2 статьи 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что решение собрания является ничтожным в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.

По общему правилу бремя доказывания наличия кворума лежит на лице, по инициативе которого проведено оспариваемое собрание.

В пункте 106 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 181.4 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным ГК РФ или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) либо независимо от такого признания (ничтожное решение). Допускается возможность предъявления самостоятельных исков о признании недействительным ничтожного решения собрания; споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого лица, имеющего охраняемый законом интерес в таком признании.

В пункте 109 указанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации также разъяснено, что решение собрания не может быть признано недействительным в силу его оспоримости при наличии совокупности следующих обстоятельств: голосование лица, права которого затрагиваются этим решением, не могло повлиять на его принятие, и решение не может повлечь существенные неблагоприятные последствия для этого лица (пункт 4 статьи 181.4 ГК РФ).

При разрешении спора в части требований о признании незаконным решения Правления о приеме в члены ТСН 52 собственников Глаголево-18, суд находит данные требования подлежащими удовлетворению, поскольку в нарушение п. 7.1 Устава ТСН Ответчик осуществил прием в члены ТСН 52-х собственников Глаголево-18, домовладения которых находятся за пределами границ ТСН, что подтверждается описанием границ ТСН, приложенным к п. 3 протокола внеочередного общего собрания от 15.08.2023 г., а также исходя из реестров собственников жилого комплекса (л.д. 103-107 том 11), из которого следует, что земельные участки находятся пределах своей территории Глаголево-18, и отношение к застройки Глаголево-55 не имеют.

При условии того, что надлежащих доказательств законности их принятия в члены ТСН суду не представлены.

При этом, применяя названные положения закона, приходит к выводу о том, что решение общего собрания членов ТСН по вопросу 4 «Подтверждение границ территории жилого комплекса» является ничтожным в силу п.3 ст. 181.5 ГК РФ так как принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания членов.

Исключительная компетенция общего собрания корпораций, к каковым относятся и товарищества собственников недвижимости, не содержит таких вопросов (ч.1 ст. 65.1, ч.2 Г 65.3 ГК РФ, ст. 145 ЖК РФ).

В соответствии с ч.2 ст. 65 ГК РФ Законом и учредительным документом в корпорации к исключительной компетенции ее высшего органа может быть отнесено решение иных вопросов. Однако, и Уставом ТСН «Новое Глаголево», закрепившим в п. 11.3 исключительную компетенцию общего собрания членов ТСН, данные вопросы не включен.

Вопросы о границах жилого комплекса, о присоединении другого жилого икса относится к компетенции общего собрания собственников обоих жилых комксов Глаголево-55 и Глаголево-18. ЖК РФ допускает возможность создания Товарищества собственников жилья для кивания не одного, а нескольких МКД (п.1 ч,2 ст. 136 ЖК РФ).

В случае принятия решения об определении территории ТСН, включающей несколько жилых комплексов по аналогии с нормой о нескольких МКД, для обслуживания которых может быть создано одно товарищество, решения принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников ений в данном доме (ст. 7, п. 1 ч.2 ст. 136 ЖК РФ).

Согласно ст. 11.23 Устава ТСН для решения вопросов, относящихся к владению, пользованию и распоряжению общим имуществом жилого комплекса собирается общее собрание собственников. Собрание собственников правомочно, если на нем присутствуют собственники или их представители, обладающие более чем 2/3 голосов от общего числа голосов собственников жилого комплекса.

Таким образом, вопрос о границах (присоединении Глаголево-18) относится к компетенции общего собрания собственников двух жилых комплексов, так как решение по данному вопросу является условием для последующего определения состава общего имущества.

В данном случае вопрос о подтверждении границ жилого комплекса (фактическом присоединении Глаголево-18) решили 160 голосов членов ТСН (даже с учетом принятых перед собранием и допущенных до голосования 52 собственников Глаголево-18), что составляет меньше половины от 368 голосов собственников двух комплексов.

При этом решением предыдущего внеочередного общего собрания ТСН «Новое Глаголево» от 2023 года по вопросу № 3 утверждены «Границы территории жилого комплекса (коттеджного поселка), соответствующие границам Глаголево-55». Причем, данный вопрос был вынесен на голосование всех собственников, об этом прямо указано в протоколе собрания от 05.08.2023 года (л.д. 71-72 том 1), а не общего собрания членов ТСН.

Вместе с тем, решение собрания членов ТСН неправомочно изменять решение общего собрания всех собственников жилого комплекса.

При указанных выше обстоятельствах, решение Общего собрания членов ТСН по вопросу 4 «Подтверждение границ территории жилого комплекса» является ничтожным в силу п.3 ст. 181.5 ГК РФ, так как принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания членов ТСН, а также при условии отсутствии кворума.

В абз. 1 и 4 п. 106 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно п. 1 ст. 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания недействительно по основаниям, установленным Гражданского кодекса Российской Федерации или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) либо независимо от такого признания (ничтожное решение). Допускается возможность предъявления самостоятельных исков о признании недействительным ничтожного решения собрания; споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого лица, имеющего охраняемый законом интерес в таком признании. По смыслу ст. ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд по собственной инициативе выносит на обсуждение сторон вопрос о неприменении решения собрания в силу его ничтожности.

Ничтожные решения являются ничтожными с момента его принятия, доказательств ничтожности истцов повлиять на принятие решения и наличия существенных благоприятных последствий в данном случае не требуется.

Поскольку судом установлено, что общее собрание, оформленное протоколом №б/н от 14.07.2024, не являлось правомочным (не имело кворума), то все решения этого собрания, независимо от обжалования их в целом или в части, являются ничтожными, по причине отсутствия кворума.

Согласно п. 11.12. ТСН «Новое Глаголево» собственники, не являющиеся членами Товарищества, имеют право участвовать в голосовании при решении вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания собственников.

На решение общего собрания собственников вынесены вопросы 1, 2, 8-15, 20, 21 повестки дня собрания. Кворум общего собрания собственников определяется соотношением количества участников собрания к общему количеству собственников. Ответчиком предоставлены два раздельных реестра собственников жилищных комплексов Глаголево-55 (276 собственников, 268 голосов) и Глаголево-18 (92 собственника, 92 голоса), всего 368 собственников, обладающих 360 голосами.

В голосовании от Глаголево-55 приняли участие 143 собственника со 134 голосами, их них 9 собственников с 11 голосами по доверенности. От Глаголево-18 - 45 собственников с 47 голосами, из них 5 собственников с 5 голосами по доверенности.

Согласно контррасчету итогов голосования, проведенному истцами, в общем собрании приняло участие всего 188 собственника с 181,8 голосами, что незначительно отличается от данных по протоколу собрания (185,6 голосов).

Однако, в протоколе указано, что только 7 собственников голосовали по доверенностям, тогда как в действительности от обоих жилых комплексов по доверенностям голосовали 14 собственников с 16 голосами

При проверке кворума судом отклоняются бюллетени с 23 голосами, по основаниям задвоения бюллетеней, истечения срока действия доверенности, отсутствия в доверенности полномочий на участие в собрании, ничтожности доверенности без даты ее выдачи, отсутствия удостоверения доверенности в порядке ч.2 ст. 48 ЖК РФ.

Нормой ч.2 ст. 48 ЖК РФ установлены требования к оформлению доверенностей участия в голосовании на общем собрании собственников помещений в квартирном доме. Доверенность должна быть удостоверена нотариально либо оформлена в соответствии с требованиями п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК. То есть, доверенность может быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, или администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении. Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его водителя или иного лица, уполномоченного на это в соответствии с законом и учредительными документами. В силу ст. 7, ч. 4 ст. 136 ЖК РФ нормы, регулирующие жилищные отношения в МКД подлежат применению по аналогии к отношениям в товариществе, созданном собственниками жилых домов.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, полномочия представителей могут подтверждаться только доверенностями, оформленными в установленном законом порядке (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от января 2019 г. N 85-КГ18-18).

С учетом отклоненных бюллетеней от обоих жилых комплексов в голосовании приняли участие 167 собственников с 158,8 голосами. Кворум при проведении общего собрания собственников двух жилых комплексов Глаголево-55 и Глаголево-18 отсутствует ((181,8 - 23 = 158,8) : 360 х 100 = 44%), что подтверждается справка о результатах проверки кворума общего собрания собственников и кворума общего собрания членов ТСН (л.д. 206-208 том 10), а также перерасчетом кворума (л.д. 209-212 том 10), которые принимаются в качестве расчетных данных при подсчете кворума.

В связи с ничтожностью решения по вопросу № 4 являются ничтожными следующие решения ОС членов ТСН, учитывающие присоединение Глаголево-18: - о перевыборах органов управления и контроля (вопросы 16-19) с включением в них собственников Глаголево-18; об утверждении Сметы, учитывающей доходы и расходы на Глаголево-18.

Так, в связи с ничтожностью решения по вопросу № 4 о границах необходимость формирования новых составов Правления и Ревизионной комиссии с включением в них собственников Глаголево-18 отсутствует. Полномочия Правления и Ревизионной комиссии, избранных на предыдущем внеочередном собрании (протокол от 15.08.2023) Глаголево-55 сроком на 2 года, не подлежат прекращению.

При этом суд считает, что решения о досрочном прекращении полномочий органов управления противоречит императивным нормам закона.

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 123.14 ГК РФ, по решению высшего органа товарищества собственников недвижимости (пункт 1 статьи 65.3 ГК РФ) полномочия постоянно действующих органов товарищества могут быть досрочно прекращены в случаях грубого нарушения ими своих обязанностей, обнаружившейся неспособности к надлежащему ведению дел или при наличии иных серьезных оснований. В данном случае ни о каких грубых нарушениях своих обязанностей Правлением и Ревизионной комиссией, как и о других предусмотренных законом основаниях, доказательств не представлено.

Решение по вопросу № 7 об утверждении Сметы противоречит законодательству и Уставу ТСН, так как устанавливает разный размер ежемесячного членского взноса 9 000 руб. и 4 5000 тыс. руб. без финансового обоснования.

Согласно ч.1 ст. 259.1 ГК РФ, если иное не установлено единогласным решением собственников недвижимых вещей, каждый собственник недвижимой вещи обязан участвовать в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно со своей долей в праве на общее имущество. То есть закон презюмирует равный подход ко всем собственникам при определении размера платы за пользованием общим имуществом. Такие же положения содержит Устав ТСН.

Согласно ст. 4.19 Устава ТСН Собственники недвижимости, не являющиеся членами Товарищества, но при этом обладающие правом собственности на земельный участок или его часть, находящиеся на территории Товарищества, несут бремя содержания общего имущества Товарищества и вносят на счет или в кассу Товарищества аналогичную плату (обязательные платежи и целевые взносы), установленную для членов товарищества, независимо от вступления в Товарищество.

То есть, ни законом, ни Уставом ТСН не предусмотрен разный размер ежемесячных взносов/платы за содержание имущества общего пользования.

Кроме того, все решения общего собрания членов ТСН (за исключением ничтожных решений) являются оспоримыми по основаниям, указанным в п.1 ч.1 ст. 181.4 ГК РФ.

При организации и проведении собрания ответчиком допущены нарушения установленного законом порядка. Нарушением установленного законом порядка является проведение вначале заочной части, затем очной, что могло в связи с отсутствием необходимой информации повлиять на волеизъявление граждан. Тогда как, последовательность проведения частей собрания (начале очная, а затем заочная) следует из буквального толкования ч. 3 ст. 47 ЖК РФ. Указанные выше обстоятельства, подтвердили допрошенные в ходе судебного заседания свидетели ФИО15 ФИО89., ФИО16 ФИО88 а также свидетель ФИО17 ФИО87 которые показали, как была организована процедура проведения голосования.

В соответствии с п.1 ч.1 ст. 181.4. ГК РФ, решение собрания может быть признано в недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если допущено существенное нарушение порядка принятия решения о проведении, порядка подготовки и проведения заседания общего собрания или заочного голосования участников общества, а также порядка принятия решений общего собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания.

К нарушениям порядка принятия решения, в том числе могут быть отнесены нарушения, касающиеся созыва, подготовки, проведения собрания, осуществления процедуры голосования (подпункт 1 пункта 1 статьи 181.4 ГК РФ, (абз. 2 п.108 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

В силу ч. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В силу ст. ст. 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется в суде способами, перечисленными в ст. 12 названного Кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Одним из способов защиты гражданских прав является признание недействительным решения собрания (абз. 5 ст. 12).

Разрешая требования, суд приходит к выводу, что общее собрание собственников проведено с нарушением прав и интересов собственников земельных участков очереди застройки (жилого комплекса) Глаголево-55 - в данном случае истцов, а также с нарушением законодательства, так как решения принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания членов ТСН, при условии отсутствия кворума, в связи с чем, суд приходит к выводу о ничтожности решения собрания по вопросам №№ 1, 2, 8-15, 20, 21 (пункт 2 статьи 181.5 ГК РФ).

Согласно п. 119 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожное решение собрания, а равно оспоримое решение собрания, признанное судом недействительным, недействительны с момента их принятия (пункт 7 статьи 181.4 ГК РФ).

В пункте 103 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, то есть определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

В соответствии со ст. 181.2 ГК РФ, решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества. О принятии решения собрания составляется протокол в письменной форме. Протокол подписывается председательствующим на собрании и секретарем собрания.

В настоящем деле ответчиками значимых доводов для применения этих облегченных правил по всем вопросам, связанным с проведением собраний не представлено, следовательно, при проведении собраний предусмотренные ЖК РФ облегченные условия применяться не должны, в частности не должны по аналогии применяться следующие нормы: - О проведении собрания в очно-заочной форме без получения предварительного согласия всех участников гражданско-правового сообщества. - О применении установленного ЖК РФ порядка уведомления участников о дате и времени проведении собрания. - Об отсутствии у организаторов обязанности уведомлять тех участников, сведения о которых отсутствуют у организаторов собраний. - Об участии в собрании только собственников тех объектов, которые являются исключительно помещениями. И, наоборот, применяется норма п. 2 ч. 2 ст. 136 Жилищного кодекса Российской об установлении кворума в размере 2/3 долей участников гражданско-правового сообщества.

Суд, исходя из позиции сторон не применяет к спорным правоотношениям Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и соответственно выводов о порядке подсчета кворума на оспариваемом собрании, с учетом положений пункта 8.2 Постановления Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 N 55-П "По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, в его взаимосвязи со всем указанным Постановлением, отмечает, что стороны спорных отношений не осуществляют деятельность, связанную с ведением садоводства, огородничества и дачного хозяйства, а разрешенное использование земельных участков в так называемых коттеджных поселках имеет принципиально иное назначение.

Установив отсутствие кворума на общем собрании собственников, что является существенным нарушением порядка принятия указанным собранием решений, а вынесенные на обсуждение общего собрания собственников вопросы являются значимыми как для истцов, так и для иных собственников, суд пришел к выводу о нарушении прав истцов, как собственников земельных участков в указанном очереди застройки (жилого комплекса) Глаголево-55, поскольку при указанных обстоятельствах вне зависимости от прочих обстоятельств оспариваемое общее собрание является ничтожным в силу прямого указания закона.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме, при условии, что доводы и пояснения представителей ответчика и третьих лиц, на стороне ответчика подлежат отклонению в виду их не состоятельности, с учетом установленных по делу обстоятельств.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 ФИО90, ФИО3 ФИО91, ФИО5 ФИО92 к ТСН «Новое Глаголево» о признании решения общего собрания недействительными, признании незаконным решения правления, - удовлетворить.

Признать незаконным решение Правления ТСН «Новое Глаголево» о приеме в члены товарищества 52 (пятидесяти двух) собственников поселка Глаголево-18.

Признать недействительным решение очередного общего собрания членов ТСН «Новое Глаголево», по вопросу №4 «Подтверждение границ территории жилого комплекса (коттеджного поселка) согласно документации по планировке территории (генерального плана застройщика ООО «СтройИнвестТопаз» - Приложение №2»), которое имеет общую инфраструктуру», оформленного протоколом очередного общего собрания собственников ТСН «Новое Глаголево» от 14 июля 2024 г.

Признать недействительными решения очередного общего собрания членов ТСН «Новое Глаголево», по вопросам №1,2, 7, 8-15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, оформленные протоколом очередного общего собрания собственников ТСН «Новое Глаголево» от 14 июля 2024 г.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Наро-Фоминский городской суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Председательствующий Ю.А. Кокорев

Мотивированное решение составлено 03 октября 2025г.

Председательствующий Ю.А. Кокорев