Решение по делу № 2-212/2026 от 28.01.2026 - о признании недействительным решения О. собрания собственников многоквартирного дома.

Дело № (2-5358/2025;)

УИД 26RS0№-04

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28.01.2026 <адрес>

Промышленный районный суд <адрес> края в составе:

председательствующего судьи Кулиевой Н.В.,

при секретаре Адамян А.К.,

с участием истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, представителей истца ФИО1 - ФИО5, ФИО6, представителя ответчика ООО СЗ «СтройСити»- ФИО7, представителей третьего лица ООО «Департамент ЖКХ» - ФИО8, ФИО9,

рассмотрев в судебном заседании в помещении Промышленного районного суда <адрес> гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, действовавшего в своих интересах и интересах группы лиц: ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО2, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО3, ФИО19, ФИО4, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26 чу к ООО СЗ «Стройсити» о признании недействительным решения О. собрания собственников многоквартирного дома.

установил:

ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО26, ФИО2, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО3, ФИО18, ФИО19, ФИО4, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО1, действующий в своих интересах и в интересах группы лиц обратились в суд с вышеуказанным исковым заявлением о обоснование которого указали что, истцы являются собственниками жилых (нежилых) помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, на основании заключенных Договоров участия в долевом строительстве в многоквартирном доме.

Многоквартирный дом введен в эксплуатацию дата, в период с сентября 2024 года по апрель 2025 года участниками долевого строительства осуществлялась приемка помещений по Акту приема-передачи от застройщика.

В апреле-мае 2025 года им стало известно, что застройщик ООО СЗ «СТРОЙСИТИ» явился инициатором внеочередного О. собрания собственников помещений в МКД в форме очно-заочного голосования в период с дата по дата, результаты которого оформлены спорным Протоколом № от дата.

Ответчик, не обладающий правами собственника помещений в многоквартирном доме, приобретенных на основании Договоров долевого строительства надата, явился инициатором внеочередного О. собрания, принял решение по вопросам повестки голосования от имени участников долевого строительства с нарушением требований: к формированию повестки О. собрания; уведомлению о проведении собрания как собственников помещений в МКД, принявших помещения по Акту приема-передачи, так и иных участников долевого строительства, выразившееся в нарушении равенства прав участников гражданско-правового сообщества; к подготовке и проведению собрания; к кворуму при принятии решений по вопросам повестки голосования, который отсутствовал; к составлению (оформлению) спорного Протокола и доведению о результатах голосования. Полагают, что данное собрание проведено фиктивно, фактически очная часть О. собрания не проводилась, была создана видимость его проведения и оформления результатов, что противоречит основам правопорядка и нравственности при реализации правоотношений в жилищно-коммунальной сфере. Уведомление о проведении спорного собрания и итоги результатов голосования в общедоступном месте не размещались. Протоколом О. собрания № от 30.09.2024г. на собственников помещений возложено несение расходов на дополнительные услуги и установление тарифа на содержание О. имущества, экономическая обоснованность которых не подтверждена, что свидетельствует о наступлении неблагоприятных последствий в виде возникновения убытков на стороне истцов при отсутствии выбора альтернативных организаций с более низкими рыночными предложениями и возможности внесения своих предложений по выбору УК. Действия ответчика по проведению спорного О. собрания имело целью лоббирование интересов управляющей организации ООО «Департамент жилищно-коммунального хозяйства» и организации, оказывающей услуги по охране МКД - ООО «Экскалибур», имеющих признаки фактической аффилированности по отношению к собственнику нежилых помещений в МКД ФИО8, чем был ограничен доступ независимых участников рынка предоставления услуг ЖКХ. Возможность проведения О. собрания у истцов отсутствует, поскольку по инициативе собственника нежилых помещений в МКД, одновременно являющегося генеральным директором УК ООО «Департамент ЖКХ», с сентября 2025г. по 30.04.2026г. созвано собрание по аналогичным вопросам. Недобросовестные действия ООО СЗ «СтройСити» свидетельствуют о грубом нарушении законодательства РФ и о злоупотреблении ответчиком правом в соответствии со ст.10 ГК РФ.

дата истец ФИО1 с другими собственниками помещений в МКД в количестве 22 подписантов обратился в жилинспекцию <адрес> с жалобой, содержащей просьбу о проверке соблюдения положений действующего законодательства при проведении О. собрания собственников помещений в МКД, оформленного Протоколом № от дата, и об обращении в суд с требованиями о признании недействительным данного решения О. собрания.

дата истцом ФИО1 использованы все доступные ему формы уведомления других участников гражданско-правового сообщества о намерении обратиться в суд с настоящим иском, после чего, последовала подача иска в суд.

Просят суд восстановить ФИО1, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО2, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО3, ФИО19, ФИО4, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26 чу пропущенный процессуальный срок на обжалование решения О. собрания собственников многоквартирного дома

Признать недействительным решение О. собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу <адрес> оформленные протоколом О. собрания № от дата.

В судебном заседании истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО10, ФИО26 (участвующие в заседании до перерыва) поддержали заявленные требования по основаниям, изложенным в иске, письменным дополнениям к нему, просили восстановить срок для обращения в суд, признать причины их пропуска уважительными. Дополнительно указали на то, что из числа доказательств подлежат исключению Акты размещения сообщения о проведении О. собрания от дата и сообщения об итогах голосования от дата по заявлениям о фальсификации доказательств.

Истцы ФИО11, ФИО12, ФИО13, И.Р.А., ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25 в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела, представили в суд заявления о рассмотрении дела в их отсутствие, исковые требования поддерживают и просят удовлетворить их.

В судебном заседании представители истца ФИО1 – ФИО5, ФИО6 поддержали заявленные требования по основаниям, изложенным в иске, письменным дополнениям к нему, просили восстановить срок для обращения в суд, признать причины их пропуска уважительными и исковые требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика ООО СЗ «СтройСити» - ФИО7 иск не признал, заявил о пропуске срока исковой давности к исковым требованиям, просил отказать в удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях, отзыве на исковое заявление и дополнений к нему, полные тексты которых приобщены в материалы дела.

В судебном заседании представители третьего лица ООО «Департамент ЖКХ»- ФИО8, ФИО9 возражали против удовлетворения иска по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление и дополнений к нему, полные тексты которых приобщены в материалы дела, просили применить срок исковой давности к исковым требованиям.

Третье лицо ФИО27 в судебное заседание не явилась, представила в суд письменные пояснения, полагала подлежащими удовлетворению исковые требования, просила рассмотреть дело в ее отсутствие и исключить из подсчета голосов бюллетень по <адрес>, указав на введение ее в заблуждение относительно информации, содержащейся в отдельных вопросах повестки дня.

Третье лицо ФИО28 в судебное заседание не явилась, письменно просила рассмотреть дело ее отсутствие, изложив письменную позицию по делу, полагала подлежащими удовлетворению исковые требования.

На данном основании, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть и разрешить дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно п.106 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» допускается возможность предъявления как коллективного иска в защиту нарушенных прав и законных интересов группы лиц, так и самостоятельных исков о признании недействительным ничтожного решения собрания, требованиям по которым подлежат разрешению судом в О. порядке по заявлению любого лица, имеющего охраняемый законом интерес в таком признании.

Положениями ч.1 ст. 44 ЖК РФ определено, что О. собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управлениям многоквартирным домом. О. собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Частью 2 ст.44 ЖК РФ приведен перечень решений, относящихся к компетенции О. собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со ст.44.1 ЖК РФ О. собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством: 1) очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование); 2) заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со ст. 47.1 ЖК РФ); 3) очно-заочного голосования.

В соответствии с ч.1 ст.47 ЖК РФ в случае, если при проведении О. собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое О. собрание не имело указанного в ч.3 ст.45 ЖК РФ кворума, в дальнейшем решения О. собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (опросным путем) (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении О. собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).

О. собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении О. собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ст. 45 ЖК РФ, проводимые помимо годового О. собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное О. собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников. В этой связи, в ч.1 ст.46 ЖК РФ к официальным документам как документам, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении О. имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, отнесен не только протокол О. собрания собственников помещений в многоквартирном доме, но и соответствующие решения.

Решения О. собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от О. числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4, 4.2 и 4.7 ч.2 ст. 44 ЖК РФ решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от О. числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 ч. 2ст. 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от О. числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, решения, предусмотренного пунктом 4.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, которое принимается в соответствии с ч. 1.2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4.6 ч.2ст.44 ЖК РФ, которое принимается в соответствии с ч.1.3 настоящей статьи. Решения О. собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол О. собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении О. имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме указанных документов лицом, инициировавшим О. собрание собственников помещений в многоквартирном доме, не позднее чем через десять дней после проведения такого собрания.

В силу ч. 4 ст.46 ЖК РФ, копии протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

Положениями ст.181.1 ГК РФ предусмотрено, что правила, предусмотренные настоящей главой, применяются, если законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное (п. 1). Решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других – участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений (п. 2).

Приведенные положения закона предписывают возникновение гражданско-правовых последствий решений собрания, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании.

Как следует из положений п.1 ст.181.3 ГК РФ, решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

В соответствии с п. 1 ст. 181.4 ГК РФ решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3)допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; 4)допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).

В силу ст. 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Бремя доказывания факта принятия решения и соблюдения установленной процедуры принятия этого решения, в том числе, формирование повестки дня, уведомление правообладателей (собственников) помещений в многоквартирном доме о проведении О. собрания, и наличие кворума, лежит на ответчике – инициаторе проведения О. собрания.

Согласно частям 5 и 14 ст.161 ЖК РФ, до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома на срок не более чем три месяца.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от дата № многоквартирный дом по адресу: <адрес>, введен в эксплуатацию дата.

С дата многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, находится под управлением управляющей компании ООО «Департамент ЖКХ» на основании договора, заключенного между застройщиком ООО СЗ «СтройСити» и управляющей организацией ООО «Департамент ЖКХ», с дата – на основании результатов внеочередного О. собрания в форме очно-заочного голосования, оформленного Протоколом № от дата.

Как следует из уведомления о проведении О. собрания от 30.08.2024г., ответчиком ООО СЗ «СтройСити», как собственника жилого помещения №, инициировано проведение О. собрания собственников помещений в многоквартирном доме по <адрес> в период с дата по дата в очно-заочной форме, очный этап голосования определен 30.09.2024г. в 18:30 в холле подъезда 1 данного МКД.

В материалы дела по запросы суда представлены выписки из ЕГРН на помещения, расположенные в многоквартирном доме по <адрес>, содержащиеся на электронном носителе CR-диске.

Из Выписки из ЕГРН на <адрес> следует, что право собственности ООО СЗ «СтройСити» на данный объект недвижимости зарегистрировано лишь дата.

В уведомлении о проведении О. собрания от дата (сформированной до ввода дома в эксплуатацию) сформирована повестка дня собрания, в которую включены следующие вопросы:

- Вопрос №. Избрать П.О. собрания: ФИО8, собственника нежилого помещения № в многоквартирном доме;

- Вопрос №. Избрать секретарем О. собрания: ФИО28, собственника <адрес> многоквартирном доме;

- Вопрос №. Избрать членами счетной комиссии О. собрания: ФИО28, собственника <адрес> многоквартирном доме, ФИО29, собственника <адрес> многоквартирном доме;

- Вопрос №. Избрать С. МКД сроком на 36 месяцев со дня подписания протокола О. собрания собственников и утвердить Положение о С. МКД;

- Вопрос №.Избрать С. МКД в лице: ФИО8, собственника нежилого помещения № в МКД; ФИО28, собственника <адрес> МКД; ФИО29, собственника <адрес> МКД;

- Вопрос №. Избрать ФИО30 ФИО8, собственника нежилого помещения № в МКД;

- Вопрос №. Выбрать способ управления МКД – управление управляющей организацией;

- Вопрос №. Выбрать управляющей организацией ООО «Департамент ЖКХ» (<данные изъяты>);

- Вопрос №. Определить порядок размещения протоколов общих собраний собственников помещений в МКД, уведомления собственников помещений в МКД о проведении общих собраний собственников и иных мероприятий, в том числе годового отчета УО за предыдущий год, посредством размещения объявлений на информационной доске в подъезде МКД (местах О. пользования) и (или) с использованием ИС;

- Вопрос №. Определить ежегодную индексацию платы за содержание жилого помещения и текущий ремонт О. имущества на уровень инфляции в РФ;

- Вопрос №. Утвердить условия договора управления МКД со дня подписания протокола О. собрания собственников с управляющей организации ООО «Департамент ЖКХ» (<данные изъяты>) сроком на 5 (пять) лет с последующей пролонгацией и заключить его с ООО «Департамент ЖКХ» <данные изъяты>

- Вопрос №. Утвердить перечень работ и услуг, объемов, сроков и периодичности (графиков) выполнения работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего состояния О. имущества в МКД согласно действующего постановления Правительства РФ от дата №, Правил содержания О. имущества в МКД, утвержденных ПП РФ № от дата;

- Вопрос №. Утвердить размер платы за содержание помещения в МКД в размере 33,27 рубля. Плата за содержание помещения не включает в себя плату за текущий ремонт О. имущества МКД, а также расходы на коммунальные услуги, потребляемые в целях содержания О. имущества собственников помещений в МКД;

- Вопрос №. Определить размер расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в МКД на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании О. имущества в МКД исходя из объема потребления коммунальных ресурсов, определяемого по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов РФ;

- Вопрос №. Определить размер платы за текущий ремонт О. имущества МКД в размере 2,14 рубля с 1 м.кв. площади жилого/нежилого помещения;

- Вопрос №. Выбрать в качестве организации оказывающей услуги Охрана по охране МКД по адресу: <адрес> ООО «Экскалибур» (<данные изъяты>) в обязанность которого будет входить охрана О. имущества дома и придомовой территории, а также охрана общественного порядка на объекте;

- Вопрос №. Утвердить условия договора оказания охраны услуг с ООО «Экскалибур» (<данные изъяты>) и регламент предоставления услуги «Охрана» на объекте охраны по указанному договору;

- Вопрос №. Утвердить ставку за дополнительную услугу «охрана» в размере 11,68 руб. с 1 кв.м. площади жилого/нежилого помещения ежемесячно;

- Вопрос №. Поручить ООО «Департамент ЖКХ» (<данные изъяты>) от имени собственников помещений в МКД по адресу: <адрес>, заключить договор оказания охраны услуг с ООО «Экскалибур» (<данные изъяты>) на условиях, утвержденных настоящим общим собранием, не позднее 1-го числа месяца, следующего за месяцем подведения итогов настоящего собрания;

- Вопрос №. Обязать ООО «Департамент ЖКХ» (<данные изъяты>) от имени собственником помещений в МКД по адресу: <адрес>, предоставлять ООО «Экскалибур» (<данные изъяты>) записи системы видеонаблюдения, имеющейся в МКД, в течении 24 часов с момента поступления соответствующего запроса от ООО «Экскалибур» (<данные изъяты>);

- Вопрос №. Утвердить включение дополнительной услуги «Охрана» по договору оказания охранных услуг с ООО «Экскалибур» (<данные изъяты>) в перечень дополнительных работ и услуг по договору управления МКД, утвержденному данным внеочередным общим собранием собственников помещений в МКД по адресу: <адрес>. Услуга по договору оказания охранных услуг с ООО «Экскалибур» (<данные изъяты>) оказывается, начиная с даты подписания договора с ООО «Экскалибур» (<данные изъяты>);

- Вопрос №. Утвердить размер возмещения «Департамент ЖКХ» (<данные изъяты>) операционных расходов по сопровождению договора оказания охранных услуг с ООО «Экскалибур» (<данные изъяты>) в размере 10% от ежемесячной платы за оказание охранных услуг. Размер такого возмещения включен в ежемесячную ставку, утвержденную в вопросе № Повестки ОСС;

- Вопрос №. Наделить УО ООО «Департамент ЖКХ» (<данные изъяты>), полномочиями от имени собственников помещений в МКД на заключение договоров об использовании О. имущества собственников помещений в МКД, в том числе договоров на установку и эксплуатацию вендинговых аппаратов, телекоммуникационного оборудования, рекламных конструкций, размещению рекламных стендов в местах О. пользования в интересах собственников помещений МКД. УО имеет право по решению С. МКД (при наличии С. МКД, при его отсутствии – по решению О. собрания собственников) направлять денежные средства, полученные по данным договорам, на содержание О. имущества МКД и прилегающей к нему территории, при этом денежные средства распределять следующим образом:

- 40% направляются на нужды благоустройства по решению С. МКД;

- 60% направляются для оплаты налогов и расходов, связанных с обслуживанием по заключенным договорам;

- Вопрос №. Уполномочить ФИО8, собственника нежилого помещения № в МКД полномочиями на подписание от имени собственников помещений в МКД договора управления, утвержденного решением данного О. собрания собственников, с УО ООО «Департамент ЖКХ» (<данные изъяты>);

- Вопрос №. Заключить прямые договоры на поставку коммунального ресурса (газоснабжение) с ресурсоснабжающей организацией всем собственникам помещений в МКД;

- Вопрос №. Заключить прямые договоры на поставку коммунального ресурса (электричество) с ресурсоснабжающей организацией всем собственникам помещений в МКД;

- Вопрос №. Заключить прямые договоры на поставку коммунального ресурса (холодное водоснабжение и водоотведение) с ресурсоснабжающей организацией всем собственникам помещений в МКД;

- Вопрос №. Заключить прямые договоры на оказание услуг (обращение с КТО) с региональной организацией по обращению с ТКО всем собственникам помещений в МКД;

- Вопрос №. Определить место хранения протоколов общих собраний собственников помещений в МКД и иной документации в отношении МКД в офисе избранной УО;

- Вопрос №. Утвердить схему организации дорожного движения на земельном участке, в проездах подземного паркинга, входящих в состав О. имущества собственников МКД согласно проекта организации дорожного движения с последующим согласованием в отделе государственной инспекции безопасности дорожного движения;

- Вопрос №. Использовать О. имущество собственников помещений в МКД для установки и эксплуатации телекоммуникационного оборудования, рекламных конструкций, размещению рекламных стендов и иного оборудования в местах О. пользования в интересах собственников помещений МКД, размещения дополнительных внешних блоков сплит-систем (только в декоративных корзинах);

- Вопрос №. Разрешить ООО «Департамент ЖКХ» использовать О. имущество собственников помещений в МКД для размещения оборудования и инвентаря в целях оказания КБУ, дополнительных услуг, а также размещения представительства, включая оборудование рабочего места с оргтехникой, для улучшения взаимодействия между собственниками и УО. Размещение оборудования и инвентаря разрешено с соблюдением требований пожарной безопасности и оборудованием защитных механизмов (решетки, замки), а также шкафов;

- Вопрос №. Определить расходы коммунальных ресурсов при использовании О. имущества собственников помещений, потребляемых управляющей организаций ООО «Департамент ЖКХ» при оказании услуг, как расходы при использовании и содержании О. имущества в МКД;

- Вопрос №. Расходы, связанные с созывом и организацией проведения УО О. собрания в соответствии с ч.6 ст.45 ЖК РФ, возмещаются из средств, полученных УО от собственников помещений в МКД в качестве оплаты услуг по содержанию МКД (жилищного фонда) по договору управления.

Таким образом, ответчиком в повестку О. собрания включены вопросы, в том числе: об избрании ФИО8, собственника нежилого помещения № в многоквартирном доме, П.О. собрания (Вопрос №), в С. многоквартирного дома (Вопрос №),П.С. многоквартирного дома (Вопрос №), а также наделение полномочиями на подписание от имени собственников помещений в многоквартирном доме договора управления, утвержденного решением данного О. собрания собственников, с управляющей организацией ООО «Департамент жилищно-коммунального хозяйства» <данные изъяты> (Вопрос №); об избрании ФИО28, собственника <адрес> многоквартирном доме, секретарем О. собрания (Вопрос №),членом счетной комиссии О. собрания (Вопрос №) и в С. многоквартирного дома (Вопрос №); об избрании ФИО29, собственника <адрес> многоквартирном доме, членом О. собрания (Вопрос №) и в С. многоквартирного дома (Вопрос №).

ФИО28, заявленная в повестку О. собрания, в качестве секретаря собрания и для избрания в состав С. МКД, является участником долевого строительства на основании Договора долевого строительства № от дата, Акт приема-передачи <адрес> подписан дата.

В силу ст.161 ЖК РФ ФИО30 может быть только собственник помещения.

В тоже время, судом установлено, что ФИО8 и ФИО29, заявленные в повестке О. собрания в качестве выборных лиц, ни на дату формирования повестки собрания (дата), ни на дату начала проведения собрания (дата) не имели правовой связи с МКД, участниками долевого строительства не являлись, право собственности на указанные в повестке собрания помещения в МКД за ними не зарегистрировано.

Таким образом, суд приходит к выводу, что ООО СЗ «СтройСити» повестка О. собрания сформирована с существенными нарушениями положений ст.161 ЖК РФ, имеющими признаки оспоримости в соответствии с п.п.1 п.1 ст.181.4 ГК РФ.

В силу ч.4 ст. 45 ЖК РФ (в редакции Федерального закона №232-ФЗ от дата) собственник, по инициативе которого созывается О. собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении О. собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть размещено в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме этого сообщения, либо направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением О. собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Пунктом 20 Требования к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 28.01.2019г. №/пр (далее – Требования), определено, что обязательными приложениями к протоколу О. собрания являются, в том числе, документы (копии документов), подтверждающие направление, вручение сообщения о проведении О. собрания собственникам помещений в многоквартирном доме либо его размещение в помещении данного дома, определенном решением О. собрания и доступном для всех собственников помещений в данном доме, или в системе в соответствии с ч.4 ст.45, ч.2 и 3 ст.47.1 ЖК РФ (подпункт «в»).

Исходя из положений ч.3 ст.46 ЖК РФ, решения, принятые общим собранием собственников в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, указанным в ст. 45 ЖК РФ или иным лицом, по инициативе которых было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением О. собрания собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

Представитель ответчика ООО СЗ «СтройСити» ФИО7 в судебном заседании пояснил, что уведомление собственников помещений в МКД о проведении О. собрания от дата и сообщение об итогах проведения О. собрания были размещены на информационных досках в подъездах многоквартирного дома, о чем составлены Акты о размещении сообщения о проведении собрания от дата и сообщения о принятых решениях от дата за подписью ФИО8 собственника нежилого помещения №, ФИО29 собственника жилого помещения № и ООО СЗ «СтройСити» в лице ФИО7

Вместе с тем, на момент формирования повестки и ее размещения на стенде в МКД, не может являться надлежащим извещением собственников о собрании, поскольку МКД не был сдан и введен в эксплуатацию, дольщики не были уведомлены о возможности подписания актов приема-передачи объектов недвижимости, а, следовательно, и доступа к данному дому, для ознакомления с повесткой не имели.

Внеочередное О. собрание инициировано ответчиком в отсутствие ранее принятого решения о размещении сообщения об этом в помещении данного многоквартирного дома, в связи с чем, суд приходит к выводу, что такой способ уведомления лиц, имеющих право на участие в О. собрание, как размещение сообщения о проведении О. собрания не является надлежащим способом.

В судебном заседании представителем третьего лица ООО «Департамент ЖКХ» представлены и приобщены в материалы дела сшивы Уведомления о проведении О. собрания от дата с Актом о размещении сообщения о проведении О. собрания от дата и Сообщения об итогах проведения О. собрания от дата с Актом о размещении сообщения об итогах проведения О. собрания от дата.

Из истребованных из управления <адрес> – государственной жилищной инспекции материалов усматривается, что в <адрес> – государственную жилищную инспекцию переданы подлинники: протокола № от дата на 6 л.; приложения № (реестр собственников помещений в МКД по состоянию на дата) на 5 л.; приложения № (реестр собственников помещений в МКД, принявших участие в ОСС по состоянию на дата) на 4 л.; приложения № (условия договора управления) на 12 л.; приложения № (условия договора охранных услуг) на 10 л.; приложения № (регламент услуги «Охрана») на 5 л.; приложения № (решения собственников помещений) на 903 л.; приложения № (лист регистрации присутствующих) на 1 л.; приложения № (уведомление о проведении ОСС) на 2 л.; приложения № (доверенности принявших участие в ОСС) на 5 л.

То есть в представленных <адрес> – государственной жилищной инспекцией оригиналах Протокола № от 30.09.2024г. и приложений к нему, в качестве Приложения № к Протоколу № от дата оформлено только Уведомление о проведении О. собрания от дата (сшив на листах 905-906), прошитое, пронумерованное, скрепленное подписью и печатью руководителя ООО «Департамент ЖКХ» ФИО31. Акт размещения сообщения о проведении О. собрания от дата в качестве обязательного приложения к протоколу № от дата не был представлен в орган жилищного надзора.

Фотосниками информационных стендов, произведенных дата в подъезде МКД, расположенного по <адрес>, приобщенных в материалы дела, на которых отражены время и дата его создания, наименование мобильного устройства, с которого произведена фотосъемка, не находит подтверждение факт размещения на указанную дату сообщения об итогах проведения О. собрания от дата.

Данные Акты размещены ООО «Департамент ЖКХ» в системе ГИС ЖКХ дата, что не отрицается сторонами, сведения об их составлении за период до указанной даты в материалах дела отсутствуют.

Суд, изучив доводы истца ФИО1 о фальсификации Акта о размещении сообщения о проведении О. собрания от дата и акта о размещении сообщения об итогах проведения О. собрания от дата по основаниям, изложенным в письменных заявлениях, учитывая письменные пояснения третьих лиц ФИО27 и ФИО28, указывающих на отсутствие размещения на информационных стендах в подъездах МКД сообщения о проведении О. собрания, оценив в совокупности с представленными <адрес> – государственной жилищной инспекцией оригиналами Протокола № от дата и приложений к нему, руководствуясь положениями ст.ст.55, 60 и 67 ГПК РФ, приходит к выводу, что акт о размещении сообщения о проведении О. собрания от дата и акт о размещении сообщения о принятых решениях от дата не являются достаточными и допустимыми доказательствами исполнения обязанности ответчика по размещению повестки О. собрания МКД.

Доказательств, подтверждающих направление, вручение лицам, имеющим право участия в голосовании, сообщения о проведении О. собрания собственникам помещений в многоквартирном доме или размещения в системе на дата, во исполнение положений ч.4 ст.45 ЖК РФ, пункта 20 Требования, в материалы дела не представлено, в связи с чем, суд приходит к выводу о нарушении ответчиком порядка подготовки О. собрания собственников многоквартирного дома по адресу: <адрес>, предусмотренного ст.46 ЖК РФ, что ограничило их право на выражение решения по вопросам повестки дня.

Статьей 48 ЖК РФ установлено, что правом голосования на О. собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на О. собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя (ч.1). В соответствии с ч.2 ст.48 ЖК РФ доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 3 и 4 ст.185.1 ГК РФ или удостоверена нотариально.

Лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным ЖК РФ к компетенции О. собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном ЖК РФ, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию (ч.1.1 ст.44 ЖК РФ).

Из содержания Приложения 7 (реестр присутствующих лиц) к Протоколу № от дата, следует, что на очной части О. собрания присутствовали ФИО8, ФИО28, ФИО29 и представитель ООО СЗ «СтройСити» ФИО7

В Протоколе № от дата указано, что на очной части очно-заочного голосования присутствовало собственников 290 помещений в МКД, передан 301 бланк голосования собственников.

Суд учитывает, что в ходе рассмотрения дела ответчиком не представлены сведения о количестве переданных по акту приема-передачи квартир и зарегистрированных за ООО помещений на праве собственности на момент проведения О. собрания, в связи с чем, при определении О. количества лиц (участников долевого строительства), принявших по акту приема-передачи объекта недвижимости на дату проведения очной части О. собрания (дата) и зарегистрированных за ответчиком помещений на праве собственности на момент проведения О. собрания, пришел к выводу, о необходимости руководствоваться только тем количеством голосов, в отношении которых представлены достоверные сведения Выписок из ЕГРН, содержащихся на электронном носителе:<данные изъяты>

Указанные лица имели право на участие в О. собрании и выражение решения по вопросам, поставленным в повестку собрания.

Доказательств в подтверждение соблюдения требований, предусмотренных ч.4 ст.45 ЖК РФ, и уведомления указанных лиц о проведении О. собрания стороной ответчика не представлено.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства судом установлено, при созыве О. собрания допущены существенные нарушения порядка подготовки и проведения О. собрания, а также равенства прав участников гражданско-правового сообщества (правообладателей помещений в МКД), выразившееся в избирательном подходе инициатора О. собрания по извещению лиц, имеющих право на участие в собрании, поскольку только до отдельных участников долевого строительства (ФИО27, ФИО32 и ФИО33), в момент принятия объектов недвижимости по акту приема-передачи до окончания периода проведения О. собрания (дата), была доведена информация о проведении О. собрания с предоставлением возможности заполнения письменного решения (бюллетеня).

Допущенные нарушения являются основанием для признания спорного протокола О. собрания оспоримым по подпунктам 1 и 3 п.1 ст.181.4 ГК РФ.

В период с дата по дата было проведено внеочередное О. собрание собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, в форме очно-заочного голосования, оформленное протоколом № от дата. Очная часть голосования проводилась дата в 18:30 холле (1 подъезд), заочная часть - с дата по 30.09.2024

В силу п.3 Требования протокол О. собрания оформляется секретарем О. собрания, который избирается решением О. собрания.

Протокол О. собрания подписывается лицом, председательствующим на О. собрании, а также лицами, проводившими подсчет голосов (п.4 Требования).

В соответствии с пунктами 18-19 Требования все структурные единицы основной части содержательной части протокола О. собрания должны излагаться от третьего лица множественного числа («слушали», «выступили», «постановили», «решили»).

Текст каждой структурной единицы основной части содержательной части протокола О. собрания должен состоять из трех частей:

а) часть 1 – «слушали», в которой указывается фамилия, имя, отчество (последнее – при наличии) выступающего, номер и формулировка вопроса в соответствии с повесткой дня О. собрания, краткое содержание выступления или ссылка на прилагаемый к протоколу О. собрания документ, содержащий текст выступления. Номер и формулировка вопроса повестки дня О. собрания указываются перед словом «слушали»;

б) часть 2 – «предложено», в которой указывается краткое содержание предлагаемого решения по рассматриваемому вопросу, в отношении которого будет проводиться голосование. При этом предлагаемое решение должно соответствовать сути обсуждаемого вопроса повестки дня О. собрания, а его формулировка должна исключать возможность неоднозначного толкования предлагаемого решения;

в) часть 3 – «решили (постановили)», в которой указываются решения, принятые общим собранием по рассмотренному вопросу повестки дня О. собрания, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался» с указанием номера и формулировки вопроса в соответствии с повесткой дня О. собрания, количества голосов, отданных за указанные варианты голосования.

Таким образом, соблюдение указанных требований является обязательным при составлении (оформлении) протокола О. собрания собственников помещений в МКД.

Судом установлено, что в нарушение указанных положений Требования в содержательной части Протокола № от дата отсутствует часть 1 - «слушали» и часть 2 - «предложено».

В нарушение п.4 Требования спорный протокол составлен П.О. собрания ФИО8, о чем в судебном заседании было пояснено представителем третьего лица ООО «Департамент ЖКХ». Данное обстоятельство нашло подтверждение и в письменных пояснениях третьего лица ФИО28, заявленной в О. собрании в качестве секретаря О. собрания, члена счетной комиссии и для избрания в С. МКД, согласно которым она дата заполнила свой письменный бюллетень в офисе управляющей организации и все документы, касающиеся О. собрания, оформленного Протоколом № от дата. Подсчет голосов ею не производился, ФИО8 пояснил, что самостоятельно произведет подсчет всех голосов.

Данные существенные нарушения правил составления протокола являются основанием для признания его оспоримым по п.п.4 п.1 ст.181.4 ГК РФ.

Голосование по вопросам повестки дня О. собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме очно-заочного голосования, осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (ч. 4.1 ст. 48 ЖК РФ). Голосование по вопросам повестки дня О. собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, за исключением случая, предусмотренного ст.47.1 ЖК РФ (ч.5 ст. 48 ЖК РФ).

Согласно ч.5.1 ст.48 ЖК РФ при проведении О. собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол О. собрания, должны быть указаны: 1) сведения о лице, участвующем в голосовании; 2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; 3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

Согласно п.п. «ж» п.20 Требования обязательным приложением к протоколу О. собрания является, в том числе, письменные решения (бюллетени) собственников помещений и их представителей, принявших участие в проведенном О. собрании, которые должны содержать сведения, позволяющие идентифицировать лиц, заполнивших их (для физических лиц - сведения, предусмотренные подпунктом «а» пункта 13 настоящих Требований, для юридических лиц - сведения, предусмотренные подпунктом «б» пункта 13 настоящих Требований), дату их заполнения, а также сведения о волеизъявлении собственников помещений и их представителей.

В соответствии с подпунктами «а» и «б» п.13 Требования в письменных бюллетенях подлежит отражению следующая информация в отношении физических лиц - фамилия, имя, отчество (последнее - при наличии)собственника помещения в многоквартирном доме и (или) его представителя (в случае участия последнего в О. собрании), указываемые в соответствии с документом, удостоверяющим личность гражданина; номер принадлежащего ему на праве собственности помещения в многоквартирном доме(при наличии) и реквизиты документа, подтверждающего его право собственности на указанное помещение; количество голосов, которыми обладает данное лицо; наименование и реквизиты документа, удостоверяющего полномочия представителя собственника помещения в многоквартирном доме (в случае его участия в О. собрании); подпись собственника помещения в многоквартирном доме либо его представителя; б) для юридических лиц - полное наименование и ОГРН юридического лица в соответствии с его учредительными документами; номер принадлежащего ему на праве собственности помещения в многоквартирном доме (при наличии) и реквизиты документа, подтверждающего его право собственности на указанное помещение; количество голосов, которыми обладает данное лицо; фамилия, имя, отчество (последнее - при наличии) представителя собственника помещения в многоквартирном доме; наименование и реквизиты документа, удостоверяющего полномочия представителя собственника помещения в многоквартирном доме; подпись представителя собственника помещения в многоквартирном доме.

Из содержания спорного протокола следует, что на очной части О. собрания присутствовало собственников 290 помещений в МКД, передан 301 бланк голосования собственников. В голосовании приняли участие собственники помещений О. площадью 12 417,4 кв.м., обладающие 94,39% голосов от О. числа голосов собственников помещений в МКД. На повестку собрания поставлены вопросы №№, по которым приняты положительные решения.

В качестве принимавших участие в очной части представлены бюллетени ООО «СтройСити», ФИО28, ФИО29 и ФИО8, в заочном порядке бюллетени переданы от ФИО27, ФИО32, ФИО33, то есть всего от семи лиц, что не соответствует количеству переданных бланков, и подлежит учету при подсчете голосов только 7 письменных решений (бюллетеней).

В соответствии с п.3 ч.5.1 ст.48 ЖК РФ каждый собственник принимает только одно решение по каждому вопросу повестки дня О. собрания собственников в МКД, независимо от количества и (или) площади помещений, находящихся в собственности указанного собственника (п.1 Письма Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от дата №).

Согласно ч.3 ст. 45 ЖК РФ О. собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от О. числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового О. собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное О. собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу ст.48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на О. собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве О. собственности на О. имущество в данном доме.

Таким образом, в силу положений ст.ст.45 и 48 ЖК РФ вопросы наличия кворума, легитимности лиц, участвующих в голосовании, а также подсчет голосов, имеют существенное значение для правомочности принимаемых собранием решений, а, следовательно, их законности.

При этом обязанность доказать факт принятия решения и соблюдения установленной процедуры принятия этого решения, включая формирование повестки дня и наличие кворума, лежит на ответчике – инициаторе проведения О. собрания.

Бюллетени по квартирам <данные изъяты> заполнены и подписаны представителем ООО СЗ «СтройСити» ФИО7, с отражением реквизитов полномочий «Доверенность <адрес>2 от 12.06.2022», которая в нарушение п.п.«д» п.20 Требования не приложена к Протоколу № от дата.

Более того, в нарушение п.п. «б» п.13 Требования сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании по данным бюллетеням не указаны, содержатся данные разрешения на ввод в эксплуатацию от дата №, что не дает права на участие в О. собрании, а представителем ООО СЗ «СтройСити» ФИО7 не представлено доказательств в подтверждение наличия у него полномочий на представительство от имени участника собрания.

Данное обстоятельство является основанием для признания спорного протокола оспоримым по основаниям п.п.2 п.1 ст.181.4 ГК РФ.

Вопреки доводам ответчика об отсутствии у участников долевого строительства, не принявших объекты недвижимости по Акту приема-передачи, права на участие в собрании, суд приходит к выводу о наличии у данных лиц права на участие в голосовании и выражения решения по вопросам повестки дня, и исходит из следующего.

В силу ч.1.1 ст.44 ЖК РФ у участников долевого строительства право на участие в О. собрании собственников помещений возникает с момента подписания передаточного акта как у лиц, являющихся фактическими собственниками.

Однако, из этого не следует наличие права у застройщика принимать участие в общих собраниях в отношении тех квартир, финансирование строительства которых производилось за счет участников долевого строительства и которые не переданы в установленном порядке соответствующим участникам долевого строительства.

Застройщик вправе принимать участие в О. собрании собственников помещений в многоквартирном доме только в отношении тех помещений, которые были созданы застройщиком на собственные средства, вследствие чего у застройщика возникает право зарегистрировать за собой право собственности на помещения и его следует рассматривать как фактического собственника вновь созданных объектов недвижимости (ст.218 ГК РФ), то есть в таком же порядке, как и участники долевого строительства в период после передачи им помещений, но до регистрации права собственности, поскольку гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений (п. 1 ст.1 ГК РФ).

До передачи помещения в МКД по передаточному акту или иному документу о передаче застройщик вправе участвовать в О. собрании собственников помещений в МКД только в случае оформления права собственности на нереализованные помещения. Невыполнение застройщиком мер по передаче объектов участникам долевого строительства не предоставляет ему право действовать от имени лиц, за счет которых осуществлено строительство. Застройщик сам по себе, не является собственником помещений в доме, не наделен правом на определение способа управления МКД, и не вправе определять способ управления при проведении О. собрания.

Участие застройщика в О. собрании собственников помещений в МКД без наличия у такого застройщика зарегистрированного права собственности на помещения не допускается.

Данный правовой подход изложен в Определении Верховного Суда РФ от дата. по делу №, в письме Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от дата №

Доводы стороны ответчика, изложенные в дополнительной письменной позиции относительно финансирования строительства МКД и права голосования застройщика от имени участников долевого строительства, согласно которой, ООО СЗ «СТРОЙСИТИ», полагая, что осуществило строительство МКД за счет средств, предоставленных банком путем кредитования, а также за счет собственных средств, а не за счет денежных средств участников долевого строительства, соответственно, до подписания акта приема-передачи помещения между застройщиком и дольщиком фактически является единственным владельцем созданного помещения и не может быть лишено права голосовать от его имени, суд признает несостоятельными, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права.

Так, согласно п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В соответствии с п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Исходя из положений ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Ключевое значение в п.1 ст.218 ГК РФ имеет предназначение имущества «для себя», которое указывает на то, что субъект создает (изготавливает) новую вещь; делает это с соблюдение требований закона и иных правовых актов; преследует цель стать собственником данной вещи и использовать ее в своих интересах.

Вместе с тем, строительство МКД велось ООО СЗ «СТРОЙСИТИ» не в личных интересах, а в интересах дольщиков по договорам ДДУ с использование эскроу-счета. Согласно проектной декларации ЖК «Ботанический 2» № от дата (в части заключенных договоров с использованием счетов эскроу, пункт 19.7.1.) ДДУ были фактически подписаны с: 93 участниками долевого строительства (квартир); 51 участником долевого строительства (кладовок); 28 участниками долевого строительства (машино-место).

Федеральный закон от дата №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ) указывает на то, что закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права О. долевой собственности на О. имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно ч.2 ст.1 Закона №214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно ч.3 ст.1 Закона №214-ФЗ действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.

В ч.1 ст.6 Закона №214-ФЗ определено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию О. пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Исходя из положений ч.1 ст.15.4 Закона №214-ФЗ в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счёта эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со ст.15.5 настоящего Федерального закона. Фактическое внесение средств на счет эскроу подтверждает исполнение обязанности со стороны дольщика по уплате средств в рамка исполнения ДДУ.

Суд приходит к выводу, что счет эскроу является механизмом взаиморасчетов между заказчиком строительства (дольщиком) и исполнителем (застройщиком). Счёт эскроу - это специальный банковский счёт, который используется для безопасного проведения расчётов между сторонами сделки. Его ключевая особенность - блокирование денежных средств до момента выполнения заранее оговорённых условий.

На это указывают и положения ст.15.5 Закона №214-ФЗ, определяющие, что счёт эскроу открывает для расчетов по договору участия в долевом строительстве.

Из положений ч.2 ст.15.5 Закона №214-ФЗ следует, что счёт эскроу открывает уполномоченным банком (эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета - участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику (бенефициару) в соответствии с ч.6 настоящей статьи.

Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих днейпосле представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного домаи (или) иного объекта недвижимости или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа).

Аналогичные положения закреплены и в ст.860.7 ГК РФ, где по договору счёта эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счёт эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу.

Исходя из вышеизложенного, счёт эскроу - это специальный блокированный банковский счёт, на котором денежные средства депонента удерживаются до момента выполнения определённых условий договора. После выполнения условий деньги передаются бенефициару. До этого момента ни депонент, ни бенефициар не вправе свободно распоряжаться средствами на счёте.

Таким образом, доводы ответчика о том, что застройщик был обеспечен стабильным источником финансирования проекта строительства в виде банковского кредита, а также собственных средств, и не зависел от поступления средств участников долевого строительства несостоятельны, так как ООО СЗ «СтройСити» действовал исключительно в интересах участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от дата № 214-ФЗ.

ООО СЗ «СтройСити» не осуществляло в данных правоотношениях инвестиционную деятельность по строительству (созданию) объектов недвижимости для себя или в личных интересах, а использовало механизм привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

В этой связи, в соответствии с ч.2 ст.15.5 Закона №214-ФЗ дата, после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, эскроу-агентом перечислены застройщику (бенефициару) на оплату обязательств по кредитному договору (договору займа), что подтверждается справкой ПАО «Сбербанк», выданной истцу ФИО4

Согласно п.4 ст.181.4 ГК РФ участник собрания, голосовавший за принятие решения или воздержавшийся от голосования, вправе оспорить в суде решение собрания в случаях, если его волеизъявление при голосовании было нарушено.

В силу ч.2 ст. 47 ЖК РФ принявшими участие в О. собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования (опросным путем), считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

Вопросы наличия кворума, легитимности лиц, участвующих в голосовании, соблюдение порядка самого голосования и подсчета голосов имеют существенное значение для определения правомочности принимаемых собранием решений, а, следовательно, их законности.

Судом установлено, что из Протокола № от дата следует, что суммарная общая площадь жилых/нежилых помещений в многоквартирном доме составляет 13 555,1 кв.м., что составляет 100 % голосов. В голосовании приняли участие собственники помещений, обладающие в совокупности 12 417,4 кв.м., что составляет 91,60 % от О. числа собственников/участников долевого строительства помещений.

Суд учитывает, что в ходе рассмотрения дела ответчиком не представлены сведения о количестве помещений в МКД, построенных за счет средств участников долевого строительства и на средства застройщика, в связи с чем, при определении О. количества лиц, заключивших Договора участия в долевом строительстве, и имеющих право участия в О. собрании собственников помещений в МКД, оформленным Протоколом № от дата, пришел к выводу, необходимым руководствоваться только тем количеством голосов, в отношении которых представлены достоверные сведения из Выписок из ЕГРН о заключении договоров участия в долевом строительстве на дата, содержащихся на электронном носителе. При этом, Выписки из ЕГРН на машиноместа, приобретенные по договорам участия в долевом строительств, на электронном носителе не содержатся ввиду их не представления ППК Роскадастром.

В связи с чем, руководствуясь ст.181.5 ГК РФ, проверив решения собственников помещений в многоквартирном доме, суд исключает при подсчете кворума бюллетени голосования по следующим помещениям:

- квартиры участников долевого строительства, с которыми по состоянию на дата были заключены Договора участия в долевом строительстве: № (92,30 кв.м.) ФИО34, № (38,70 кв.м.) ФИО35, № (37,50 кв.м.) ФИО36, № (65,00 кв.м.) ФИО37, № (120,80 кв.м.) ФИО22, № (83,10 кв.м.) ФИО38,№ (95,30 кв.м.) ФИО24, № (45,00 кв.м.) ФИО39, № (45,80 кв.м.) ФИО40, № (82,90 кв.м.) ФИО41, № (95,70 кв.м.) ФИО42, № (45,20 кв.м.) ФИО43,№ (47,5 кв.м.)ФИО44,№ (82,60 кв.м.) ФИО45, № (96,00 кв.м.) ФИО46, № (45,30 кв.м.) ФИО47, № (73,60 кв.м.) ФИО48,№ (96,20 кв.м.) Н.А.В.,№ (46,10 кв.м.) ФИО49, № (73,80 кв.м.) ФИО50, № (83,90 кв.м.) ФИО51, № (77,60 кв.м.) ФИО52, № (96,20 кв.м.) ФИО53, № (45,20 кв.м.) ФИО54,№ (78,00 кв.м.) ФИО55, № (96,30 кв.м.) ФИО26, № (73,80 кв.м.)ФИО56, № (84,30 кв.м.) ФИО54, № (77,90 кв.м.) ФИО57,№ (45,30 кв.м.) ФИО58, № (46,50 кв.м.) ФИО59, № (74,20 кв.м.) ФИО60,№ (74,00 кв.м.) ФИО61, № (106,80 кв.м.) ФИО62, № (55,70 кв.м.) ФИО63, № (96,40 кв.м.) ФИО64, № (45,40 кв.м.) ФИО65, № (46,20 кв.м.) ФИО66, № (106,70 кв.м.) ФИО2, № (55,90 кв.м.) ФИО67, № (96,50 кв.м.) ФИО68,№ (45,90 кв.м.) ФИО69, № (73,80 кв.м.) ФИО70, № (106,20 кв.м.) ФИО71, № (55,30 кв.м.) ФИО72, № (96,20 кв.м.) ФИО73, № (45,30 кв.м.) ФИО74, № (45,70 кв.м.) ФИО75, № (73,90 кв.м.) ФИО76,№ (95,90 кв.м.) ФИО77, № (120,70 кв.м.) ФИО78, № (83,10 кв.м.) ФИО79, № (64,8 кв.м.) ФИО35, № (93,6 кв.м.) ФИО80,№ (97,40 кв.м.) ФИО15, № (94,10 кв.м.) ФИО81, № (77,80 кв.м.) ФИО82, № (70,70 кв.м.) ФИО25, № (95,00 кв.м.) ФИО83, № (77,60 кв.м.) ФИО84, № (82,50 кв.м.) ФИО85, № (95,00 кв.м.) ФИО86,№ (82,50 кв.м.) ФИО87,№ (95,60 кв.м.) ФИО88, № (78,60 кв.м.) ФИО89, № (83,70 кв.м.) ФИО90,№ (94,90 кв.м.) ФИО91, № (78,20 кв.м.) ФИО92, № (84,00 кв.м.) ФИО93, № (98,20 кв.м.) ФИО4, № (70,70 кв.м.) ФИО94,№ (78,00 кв.м.) ФИО95, № (84,00 кв.м.) ФИО96, № (98,20 кв.м.) ФИО19, № (83,80 кв.м.) И.Р.А., № (55,90 кв.м.) ФИО97, № (98,40 кв.м.) ФИО98, № (70,80 кв.м.) ФИО23, № (55,80 кв.м.) ФИО10, № (70,70 кв.м.) ФИО17, № (55,60 кв.м.) ФИО12; № (107,20 кв.м.) ФИО99, что составляет 6 286,50 кв.м. Согласно выпискам из ЕГРН право собственности зарегистрировано за участниками долевого строительства, в письменных бюллетенях сведения о документе, подтверждающем право собственности за ООО СЗ «СтройСити», участвовавшего в голосовании, не отражены, в связи с чем, голоса, соответствующие указанным площадям помещений, не подлежат учету при подсчете голосов. Бюллетени голосования заполнены с нарушением ст.48 ЖК РФ, п.п. «б» п.13 и п.п. «ж» п.20 Требования;

- квартиры участников долевого строительства, с которыми по состоянию на дата были заключены Договора участия в долевом строительстве, однако провели отчуждение объекта недвижимости на дата (дата представления ППК Роскадастр Выписки из ЕГРН): № (78,00 кв.м.), № (46,10 кв.м), что составляет 124,10 кв.м. В письменных бюллетенях сведения о документе, подтверждающем право собственности за ООО СЗ «СтройСити», участвовавшего в голосовании, не отражены, в связи с чем, голоса, соответствующие указанным площадям помещений, не подлежат учету при подсчете голосов. Бюллетени голосования заполнены с нарушением ст.48 ЖК РФ, п.п. «б» п.13 и п.п. «ж» п.20 Требования;

- кладовки участников долевого строительства, с которыми по состоянию на дата были заключены Договора участия в долевом строительстве: № (6,9 кв.м.) ФИО64, № (3,7 кв.м.) ФИО34, № (5,1 кв.м.) ФИО34,№ (6,8 кв.м.) ФИО8, № (4,9 кв.м.) ФИО8, № (3,5 кв.м.) ФИО100; № (5,10 кв.м.), № (3,2 кв.м.) ФИО50, № (5,0 кв.м.) ФИО24,№ (3,3 кв.м.) ФИО83,№ (3,3 кв.м.), № (5,1 кв.м.), № (5,0 кв.м.) ФИО83,№ (2,9 кв.м.) ФИО46, № (3,3 кв.м.),№ (5,1 кв.м.) ФИО86,№ (3,0 кв.м.), № (3,3 кв.м.) ФИО49, № (4,9 кв.м.),№ (2,9 кв.м.), № (3,4 кв.м.), № (5,1 кв.м.),№ (3,0 кв.м.) ФИО51, № (3,3 кв.м.), № (4,9 кв.м.) ФИО53,№ (2,9 кв.м.), № (3,2 кв.м.), № (5,1 кв.м.), № (3,0 кв.м.),№ (2,9 кв.м.), № (3,0 кв.м.) ФИО59, № (3,3 кв.м.) ФИО59, № (5,0 кв.м.) ФИО54,№ (2,9 кв.м.) ФИО90,№ (3,30 кв.м.), № (5,0 кв.м.) ФИО57,№ (3,0 кв.м.), № (3,3 кв.м.)ФИО93, № (5,1 кв.м.), № (2,9 кв.м.) ФИО65, № (3,30 кв.м.) ФИО101, № (5,3 кв.м.),№ (2,9 кв.м.) ФИО55, № (3,3 кв.м.) ФИО101, № (5,1 кв.м.) ФИО2, № (2,9 кв.м.) ФИО98, № (3,4 кв.м.) ФИО98, № (5,0 кв.м.), № (2,9 кв.м.) ФИО102, № (2,9 кв.м.) ФИО12, № (5,1 кв.м.) ФИО17, что составляет 202,0 кв.м. Согласно выпискам из ЕГРН право собственности зарегистрировано за участниками долевого строительства и сведения о документе, подтверждающем право собственности ООО СЗ «СтройСити», участвующего в голосовании, не указаны, содержат противоречия в площадях помещения, в связи с чем, голоса, соответствующие указанным площадям помещений, не подлежат учету при подсчете голосов. Бюллетени голосования заполнены с нарушением ст.48 ЖК РФ, п.п. «б» п.13 и п.п. «ж» п.20 Требования;

- кладовки участников долевого строительства, с которыми по состоянию на 30.09.2024г. были заключены Договора участия в долевом строительстве, однако провели отчуждение объекта недвижимости на 09.10.2025г. (дата представления ППКРоскадастр Выписки из ЕГРН):№ (2,9 кв.м.), № (3,2 кв.м.), что составляет 6,1 кв.м. В письменных бюллетенях сведения о документе, подтверждающем право собственности за ООО СЗ «СтройСити», участвовавшего в голосовании, не отражены, содержат противоречия в площадях помещения, в связи с чем, голоса, соответствующие указанным площадям помещений, не подлежат учету при подсчете голосов. Бюллетени голосования заполнены с нарушением ст.48 ЖК РФ, п.п. «б» п.13 и п.п. «ж» п.20 Требования;

- № (3,30 кв.м.) ФИО58, № (4,9 кв.м.) ФИО103, что составляет 8,2 кв.м. Бюллетени заполнены и подписаны ФИО8, участвующим в голосовании, полномочия на представительство от имени ФИО58 и ФИО103 не содержат и не представлены, в связи с чем, голоса, соответствующие указанным площадям помещений, не подлежат учету при подсчете голосов. Бюллетени голосования заполнены с нарушением ст.48 ЖК РФ, п.п. «б» п.13 и п.п. «ж» п.20 Требования; Каких либо доказательств тому, что данные нежилые помещения на момент регистрации принадлежали ФИО8 вопреки его доводам, о том, что поменялась нумерация помещений суду не представлено.

- машиноместа участников долевого строительства, с которыми по состоянию на дата были заключены Договора участия в долевом строительстве: № (13,3 кв.м.) ФИО2, № (13,3 кв.м.) ФИО22, что составляет 26,6 кв.м. Согласно выпискам из ЕГРН право собственности зарегистрировано за участниками долевого строительства и сведения о документе, подтверждающем право собственности ООО СЗ «СтройСити», участвующего в голосовании, не указаны, в связи с чем, голоса, соответствующие указанным площадям помещений, не подлежат учету при подсчете голосов. Бюллетени голосования заполнены с нарушением ст.48 ЖК РФ, п.п. «б» п.13 и п.п. «ж» п.20 Требования;

- № (78,00 кв.м.) ФИО28, не подлежит учету при подсчете голосов в соответствии с ч.2 ст.47 ЖК РФ, поскольку составлен после даты окончания срока приема бюллетеней. Бюллетень голосования заполнен с нарушением ст.48 ЖК РФ, п.п. «б» п.13 и п.п. «ж» п.20 Требования;

- № (73,40 кв.м.) ФИО27, не подлежит учету при подсчете голосов в соответствии с п.4 ст.181.4 ГК РФ, поскольку волеизъявление при голосовании нарушено, что составляет всего 6804, 90 кв.м., подлежащих исключению из подсчета голосов.

Кроме того, участник долевого строительства ФИО33, принявший по акту приема-передачи <адрес> - 77,90 кв.м., кладовку №,1 кв.м., что составило 81,0 кв.м. и принимавший участи в заочной части голосования посредством заполнения письменного бюллетеня, за исключением первых двух вопросов повестки собрания, проголосовал с формулировкой «воздержался», что также подлежит исключению из подсчета голосов при кворуме.

Исключив вышеуказанные решения собственников из числа голосов, суд установил, что общая площадь помещений для подсчета кворума (при отсутствии полной информации о заключенных ДДУ на дата) составляет 6 669,20 кв.м. (13 555,10 кв.м. – 6804,9 кв.м. -81,0 кв.м.), что соответствует 49,20% от О. площади помещений в многоквартирном доме, составляющей 13 555,10 кв.м., свидетельствует об отсутствии кворума, которое было необходимо для проведения О. собрания, и является основанием для признания принятого решения собственниками помещений недействительным.

Проанализировав бюллетени участников долевого строительства, принявших участие в О. собрании посредством заполнения бланка письменного решения: ФИО33 <адрес> – 77,90 кв.м., кладовка № – 3,1 кв.м.; ФИО27 <адрес> -73,40 кв.м; ФИО32 <адрес> – 77,80 кв.м., кладовка № – 5,1 кв.м.; ФИО29 <адрес> – 106,90 кв.м.; ФИО28 <адрес> – 78,00 кв.м., за исключением ФИО8, правомерность принятия решения по бюллетеням нежилых помещений (кладовок) №, 71, которого не подтверждена в ходе судебного заседания, то число голосов соответствует 422,20 кв.м. В связи с чем, процентное соотношение действительно проголосовавших участников по отношению к О. числу площади помещений в МКД (13 555,10 кв.м.) составил 3,11%, что также свидетельствует об отсутствии кворума, которое было необходимо для проведения О. собрания, и является основанием для признания принятого решения собственниками помещений недействительным.

Судом также установлено, что письменные решения по квартирам: № (78,00 кв.м.), № (46,10 кв.м.), № (83,20 кв.м.), № (78,10 кв.м.), № (95,40 кв.м.), № (45,0 кв.м.), № (46,20 кв.м.), № (74,0 кв.м.), № (83,70 кв.м.), № (96,20 кв.м.), № (55,90 кв.м.), № (96,50 кв.м.), № (45,30 кв.м.), № (106,50 кв.м.), № (55,40 кв.м.), № (96,30 кв.м.), № (45,50 кв.м.), № (46,30 кв.м.), № (74,50 кв.м.), № (106,60 кв.м.), № (55,40 кв.м.), № (45,40 кв.м.), № (46,20 кв.м.), № (74 кв.м.), № (82,30 кв.м.), № (98,20 кв.м.), № (70,70 кв.м.), № (98,10 кв.м.), № (69,40 кв.м.), № (95,0 кв.м.), № (78,20 кв.м.), № (82,90 кв.м.), № (98,20 кв.м.), № (70,30 кв.м.), № (95,10 кв.м.), № (78,10 кв.м.), № (97,70 кв.м.), № (71,10 кв.м.), № (95,50 кв.м.), № (106,70 кв.м.), № (98,50 кв.м.), № (70,80 кв.м.), № (95,00 кв.м.), № (56,0 кв.м.), № (106,30 кв.м.), № (95,50 кв.м.), № (106,40 кв.м.), № (98,00 кв.м.), № (95,10 кв.м.), № (106,50 кв.м.), № (98,80 кв.м.), № (70,60 кв.м.), № (95,30 кв.м.), № (56,0 кв.м.), № (107,20 кв.м.), № (98,10 кв.м.), № (70,70 кв.м.), № (95,50 кв.м.), № (55,90 кв.м.), что составляет 4 739,40 кв.м., не содержат сведения о документе, подтверждающем право собственности ООО СЗ «СтройСити» (Выписка из ЕГРН, Акт приема-передачи, ДДУ), в связи с чем, голоса, соответствующие указанным площадям помещений, не подлежат учету при подсчете голосов. Бюллетени голосования заполнены с нарушением ст.48 ЖК РФ, п.п. «б» п.13 и п.п. «ж» п.20 Требования;

- по кладовкам: № (4,90 кв.м.), № (3,50 кв.м.), №(12,10 кв.м.), № (6,3 кв.м.), № (6,9 кв.м.), № (4,7 кв.м.), № (3,7 кв.м.), № (5,1 кв.м.), № (2,9 кв.м.), № (3,2 кв.м.), № (2,9 кв.м.), № (4,1 кв.м.), № (2,9 кв.м.), № (3,3 кв.м.), № (2,9 кв.м.), № (4,0 кв.м.), № (3,0 кв.м.), № (3,0 кв.м.), № (3,3 кв.м.), № (3,0 кв.м.), № (3,0 кв.м.), № (2,9 кв.м.), № (3,3 кв.м.), № (5,0 кв.м.), № (4,0 кв.м.), № (3,5 кв.м.), № (3,3 кв.м.), № (5,3 кв.м.), № (4,0 кв.м.), № (2,9 кв.м.), № (2,9 кв.м.), № (2,9 кв.м.), № (2,9 кв.м.), № (6,8 кв.м.), № (5,10 кв.м.), № (3,3 кв.м.), № (3,1 кв.м.), № (3,0 кв.м.), № (3,3 кв.м.), № (5,1 кв.м.), № (3,3 кв.м.), № (3,40 кв.м.), № (3,2 кв.м.), № (5,10 кв.м.), № (3,5 кв.м.), № (3,9 кв.м.), № (3,4 кв.м.), № (3,3 кв.м.), № (3,3 кв.м.), № (3,4 кв.м.), № (3,0 кв.м.), № (3,3 кв.м.), № (3,4 кв.м.), № (3,40 кв.м.), № (5,0 кв.м.), № (3,4 кв.м.), № (3,9 кв.м.), № (3,3 кв.м.), № (5,1 кв.м.), № (3,3 кв.м.), № (3,0 кв.м.), № (3,3 кв.м.), № (5,0 кв.м.), № (3,3 кв.м.), № (2,9 кв.м), № (3,3 кв.м.), № (5,0 кв.м.), № (13,80 кв.м.), № (12,60 кв.м.), что составляет 286,40 кв.м., не содержат сведения о документе, подтверждающем право собственности ООО СЗ «СтройСити» (Выписка из ЕГРН, Акт приема-передачи, ДДУ). Имеются противоречия в площадях помещений, в связи с чем, голоса, соответствующие указанным площадям помещений, не подлежат учету при подсчете голосов. Бюллетени голосования заполнены с нарушением ст.48 ЖК РФ, п.п. «б» п.13 и п.п. «ж» п.20 Требования;

- по машиноместам: № (13,3 кв.м.), № (13,3 кв.м.), №(13,3 кв.м.), № (13,30 кв.м.), № (13,3 кв.м.), № (13,3 кв.м.), № (13,3 кв.м.), № (13,3 кв.м.), № (13,30 кв.м.), № (13,30 кв.м.),№ (13,30 кв.м.), № (13,30 кв.м.), № (13,30 кв.м.), № (13,30 кв.м.), № (13,30 кв.м.), № (13,30 кв.м.), № (13,30 кв.м.), № (13,30 кв.м.), № (13,30 кв.м.), № (13,30 кв.м.), № (13,30 кв.м.), № (13,30 кв.м.), № (13,30 кв.м.), № (13,30 кв.м.), № (13,30 кв.м.), № (13,30 кв.м.), № (13,30 кв.м.), № (13,30 кв.м.), № (13,30 кв.м.), № (13,30 кв.м.), что составляет 399,0 кв.м. не содержат сведения о документе, подтверждающем право собственности ООО СЗ «СтройСити» (Выписка из ЕГРН, Акт приема-передачи, ДДУ), в связи с чем, голоса, соответствующие указанным площадям помещений, не подлежат учету при подсчете голосов. Бюллетени голосования заполнены с нарушением ст.48 ЖК РФ, п.п. «б» п.13 и п.п. «ж» п.20 Требования.

Также решения собственников на 903 листах, являющихся Приложением № к Протоколу № от дата, представленные управлением <адрес> – государственной жилищной инспекцией, не содержат дату их заполнения в нарушение подпункта «ж» п.20 Требования либо дату сдачи листков голосования собственниками помещения, в связи с чем, невозможно установить были ли они переданы до даты окончания их приема.

Установленные по делу обстоятельства являются достаточными для удовлетворения исковых требований о признании недействительным решения О. собрания, оформленного Протоколом № от дата как принятого при отсутствии необходимого кворума (п.2 ст.181.5 ГК РФ); при существенном нарушении порядка принятия решения о проведении, порядка подготовки и проведения заседания О. собрания, а также порядка принятия решений О. собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания (п.п.1 п.1 ст.181.4 ГК РФ); при отсутствии полномочий у лица, выступавшего от имени участника собрания (п.п.2 п.1 ст.181.4 ГК РФ); при нарушении равенства прав участников гражданско-правового сообщества при проведении заседания О. собрания (п.п.3 п.1 ст.181.4 ГК РФ); при существенном нарушении правил составления протокола (пункт 3 статьи 181.2) (п.п.4 п.1 ст.181.4 ГК РФ).

При этом, п.7 ст.181.4 ГК РФ предусмотрено, что оспоримое решение собрания, признанное судом недействительным, недействительно с момента его принятия.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 119 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожное решение собрания, а равно оспоримое решение собрания, признанное судом недействительным, недействительны с момента их принятия (пункт 7 статьи 181.4 ГК РФ).

Вопреки доводам ответчика о легитимности спорного протокола виду отмены открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления данного МКД, утвержденного приказом Комитета городского хозяйства администрации <адрес> № от дата, данное обстоятельство правового значения при разрешении данного спора не имеет, поскольку не свидетельствует о соблюдении порядка принятия решения о подготовке, проведении, оформлении спорного протокола по признакам оспоримости или ничтожности, что подлежит разрешению при рассмотрении настоящего спора.

Разрешая заявления ответчика и третьего лица ООО «Департамент ЖКХ» о применении срока исковой давности и заявления истцов о восстановлении данного срока, в связи с наличием уважительных причин, суд приходит к следующему.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст.200 ГК РФ (п.1 ст.196 ГК РФ).

Правила ст.195, п.2 ст.196 и ст.198-207 ГК РФ распространяются также на специальные сроки давности, если законом не установлено иное (п.2 ст.197 ГК РФ).

Частью 6 ст.46 ЖК РФ определено, что собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Согласно п.5 ст.181.4 ГК РФ решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

Восстановление срока исковой давности производится также в соответствии с положениями ст.205 ГК РФ.

Срок исковой давности для признания ничтожного решения собрания недействительным исчисляется по аналогии с правилами, установленными п.5 ст.181.4 ГК РФ (п.1 ст.6 ГК РФ) (п.112Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Как следует из материалов дела, решение О. собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, оформлено протоколом № от дата.

<адрес> – государственной жилищной инспекцией представлены сведения о размещении спорного протокола О. собрания в системе ГИЖ ЖКХ – дата.

В связи с чем, срок обращения в суд с исковыми требованиями о признании спорного протокола недействительным подлежит исчислению с дата, который истек дата.

Между тем, истцы в обоснование заявления о восстановлении срока обращения в суд, признании причины пропуска срока уважительными, указывают на то, что уведомление о проведении собрания они не получали, сведения о результатах проведенного голосования не были размещены в общедоступном помещении многоквартирного дома, после подписания актов о приеме-передаче объектов недвижимости застройщик зарегистрировал МКД в ноябре 2024 года., документы на регистрацию права собственности на помещения в МКД за участниками долевого строительства подал в регистрационный орган, начиная с декабря 2024 года, в связи с чем, у них отсутствовала возможность доступа и к ГИС ЖКХ. О проведенном собрании истцы указывают на то, что узнали только после дата, обращения с письменной претензией от дата к застройщику ООО СЗ «СТРОЙСИТИ», где в ходе состоявшейся встречи между сторонами, в числе прочих вопросов, были затронуты вопросы о ценообразовании услуг, оказываемых управляющей организацией и причин, послуживших основанием для выбора и заключения договора управления МКД именно с ООО «Департамент ЖКХ». На указанной встрече одним из представителей ООО СЗ «СТРОЙСИТИ» был доведен факт о проведении О. собрания, оформленного Протоколом № от дата. Одновременно участниками встречи со стороны собственников данная информация была доведена и до других собственников помещений, не принимавших участия во встрече.

В ходе судебного разбирательства достоверных доказательств, подтверждающих размещение уведомления о проведении О. собрания от дата и сообщения об итогах голосования от дата, материалы дела не содержат.

Вопреки доводам ответчика и третьего лица ООО «Департамент ЖКХ», подписание истцами акта приема-передачи помещений, получение квитанций на оплату, не свидетельствует об осведомленности истцов о проведенном О. собрании, поскольку указанные документы не содержат данной информации или ссылку на нее. Тем более, истцам было известно о заключении с ООО «Департамент ЖКХ» застройщиком договора управления на 3 месяца, с возможностью пролонгации еще на 3 месяца, а именно до дата.

В судебном заседании установлено, что регистрация помещений участников долевого строительства в порядке, предусмотренном п.2 ч.6 ст.16 Федерального закона №214-ФЗ от дата (в редакции Федерального закона №282-ФЗ от дата), произведена ответчиком посредством подачи заявления о государственной регистрации права собственности, после прохождения которой, ответчиком подлежала передача собственникам помещений выписки из ЕГРН.

В тоже время, документы, подтверждающие фактическую передачу собственникам в целях удостоверения проведения государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства выписки из ЕГРН и установления момента осведомленности истцов о возможности доступа в ГИС ЖКХ, стороной ответчика не представлено.

Вопреки утверждениям ответчика и представителя третьего лица ООО «Департамент ЖКХ», у истцов отсутствовала возможность самостоятельной регистрации права собственности на помещения, так как постановка многоквартирного дома по адресу: <адрес>, на кадастровый учет осуществлена ответчиком только дата, что находит подтверждение и в письменном отказе ООО СЗ «СТРОЙСИТИ» от дата истцу ФИО3 о возможности передачи подписанного со стороны застройщика акта приема-передачи недвижимости до прохождения процедуры постановки объекта на кадастровый учет.

Договора управления МКД с истцами, экземпляры которых представлены как ООО «Департамент ЖКХ», так и самими истцами, в части отражения в пункте 1.1.раздела 1 сведений о реквизитах Протокола, не тождественны.

Согласно ч.7 ст.67 ГПК РФ суд не может считать доказанным обстоятельства, подтвержденные только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен и не передан суду оригинал документа, и представленные каждой из спорящих сторон копии этого документа не тождественны между собой, и невозможно установить подлинное содержание оригинала документа с помощью других доказательств.

В связи с чем, поскольку содержание пункта 1.1. представленных истцами и третьим лицом ООО «Департамент ЖКХ» Договоров управления МКД не тождественны, суд приходит к выводу о недоказанности обстоятельств отражения реквизитов спорного Протокола О. собрания в указанных Договорах управления МКД.

дата собственники помещений в количестве 22 лиц обратились в управление <адрес> - государственной жилищной инспекции с жалобой на предмет соблюдения инициатором О. собрания, оформленного протоколом № от дата, требований законодательства РФ, предъявляемых при подготовке, проведении и оформлении итогов голосования О. собрания, и обращения в суд с требования о признании данного протокола О. собрания недействительным.

После получения от органа жилищного надзора отказа подачи в суд иска в интересах истцов по изложенным в жалобе доводам, дата, в целях соблюдения положений п.6 ст.181.4 ГК РФ, истцом ФИО1 было размещено на общественных досках подъездов МКД письменное уведомление собственникам помещений в МКД о его намерении обратиться с настоящим иском в суд с предложением о присоединении к данному иску.

После чего, дата истец ФИО1 подал иск в суд.

Предельный срок обращения в суд в 2 года, установленный п.5 ст.181.4 ГК РФ, истцами не пропущен, а закрепленные ч.6 ст.46 ЖК РФ и п.5 ст.181.4 ГК РФ специальные сроки оспаривания решений установлены в отношении только тех решений, которые в действительности принимались по итогам проводимых общих собраний.

Суд, оценив представленные доказательства, принимая во внимание отсутствие надлежащего извещения истцов о проведении О. собрания и итогах голосования, размещения спорного протокола на ГИС ЖКХ в период отсутствия у истцов доступа к нему, а также то, что истцы ожидали разрешения вопроса посредством обращения в орган жилищного надзора, принимали меры, необходимые для обращения в суд с настоящим иском (размещение сообщения о намерении обратиться в суд, содержащего предложение о присоединении к иску, сбор заявлений о присоединении к иску), приходит к выводу, что срок для обращения с настоящим иском пропущен истцами по уважительным причинам, в связи с чем, он подлежит восстановлению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Восстановить ФИО1, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО2, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО3, ФИО19, ФИО4, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26 чу пропущенный процессуальный срок на обжалование решения О. собрания собственников многоквартирного дома.

Исковое заявление ФИО1, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО2, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО3, ФИО19, ФИО4, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26 ча к ООО СЗ «Стройсити» о признании недействительным решения О. собрания собственников многоквартирного дома - удовлетворить.

Признать недействительным решение О. собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу <адрес>, Ленина, <адрес>, оформленные протоколом О. собрания № от дата.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Промышленный районный суд <адрес> в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено дата.

Судья подпись Н.В. Кулиева

Копия верна. Судья Н.В. Кулиева

Подлинник решения (определения) подшит

в материалах дела №

Судья Н.В. Кулиева