Решение по делу № 2-778/2022 от 12.08.2022 - о признании незаконным отказа, возложении обязанности, признании права собственности на недвижимое имущество, по встречному иску ООО «Атлант» к <ФИО> о признании договоров расторгнутыми.

Нижегородский районный суд г.Нижний Новгород (Нижегородская область)

Категория дела О признании незаконным отказа Гражданское Удовлетворено

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

<ФИО> обратился в суд с иском к ООО «Атлант» о признании права собственности на недвижимое имущество. В обоснование требований указал, что <дата>. между <ФИО> (Покупателем-истцом) и ООО "Атлант"..;

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Истец, с учетом заявления об изменении иска, просит суд признать отказ ООО «Атлант» от исполнения договора купли-продажибудущей квартиры № от 28.05.2015г и договора купли-продажи будущей от <дата>. выраженного

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

При таких обстоятельствах, оснований полагать, что договоры купли-продажи будущих квартир не были исполнены со стороны Покупателя <ФИО>, не имеется. Вместе с тем, учитывая разъяснения постановление Пленума

Резолютивная частьитоговое решение суда

Исковые требования <ФИО> удовлетворить.

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

КОПИЯ

Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12.08.2022 года Нижегородский районный суд города Нижнего Новгорода в составе председательствующего судьи Котеевой М.Г., при секретаре Чешуиновой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску фио к ООО «Атлант» о признании незаконным отказа, возложении обязанности, признании права собственности на недвижимое имущество, по встречному иску ООО «Атлант» к фио о признании договоров расторгнутыми,

установил:

фио обратился в суд с иском к ООО «Атлант» о признании права собственности на недвижимое имущество.

В обоснование требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ. между фио (Покупателем-истцом) и ООО "Атлант" (Продавец-ответчик) был заключен договор купли-продажи будущей квартиры №.

Предметом данного договора являлась обязанность Продавца передать: "структурно обособленное жилое помещение, входящее в состав Жилого дома, с возможностью осуществления прямого доступа к местам общего пользования, состоящее из 2 (Двух) жилых комнат, а так же встроенных помещений, помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком жилом помещении, неотапливаемых помещений (лоджий, балконов веранд, террас), имеющее условный номер (индекс) 42 (Сорок два), общей площадью 69,5 (Шестьдесят девять целых пять десятых) кв.м., жилой площадью 30,0 (Тридцать целых ноль десятых) кв.м., площадью всех помещений (с учетом лоджий, балконов, веранд, террас 71,4 (Семьдесят одна целая четыре десятых) кв.м., расположенное в осях ДА-ДВ согласно Плану создаваемого Объекта на 6 (Шестом) этаже 21-этажного Жилого (Первой) очереди строительства комплекса жилых домов, которое будет создано в будущем в результате строительства комплекса жилых домов с объектами социального и культурно-бытового обслуживания, нежилых зданий, объектов инженерно-транспортной инфраструктуры на земельном участке с кадастровым № по - напротив ГУЗ НОКБ им. Семашко.

Стоимость передаваемого имущества была согласована сторонами в размере 6 500 000 (шесть миллионов пятьсот тысяч рублей).

Согласно п.9 заключенного договора квартира должна быть передана по акту приема-передачи в срок не позднее 1-го квартала 2020г. ( п. 12 договора)

ДД.ММ.ГГГГ между фио (Покупателем-истцом) и ООО "Атлант" (Продавец-ответчик) был заключен договор купли-продажи будущей квартиры №

Предметом данного договора являлась обязанность Продавца передать: "структурно обособленное жилое помещение, входящее в состав Жилого дома, с возможностью осуществления прямого доступа к местам общего пользования, состоящее из 2 (Двух) жилых комнат, а так же встроенных помещений, помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком жилом помещении, неотапливаемых помещений (лоджий, балконов веранд, террас), имеющее условный номер (индекс) 18 (восемнадцать), общей площадью 69,5 (Шестьдесят девять целых пять десятых) кв.м., жилой площадью 30,1 (Тридцать целых одна десятая) кв.м., площадью всех помещений (с учетом лоджий, балконов, веранд, террас 71,4 (Семьдесят одна целая четыре десятых) кв.м., расположенное в осях Б2-Б5 и БА-БВ согласно Плану создаваемого Объекта на 3 (третьем) этаже 21-этажного Жилого (Первой) очереди строительства комплекса жилых домов, которое будет создано в будущем в результате строительства комплекса жилых домов с объектами социального и культурно-бытового обслуживания, нежилых зданий, объектов инженерно-транспортной инфраструктуры на земельном участке с кадастровым № по - напротив ГУЗ НОКБ им. Семашко.

Согласно п.9 заключенного договора квартира должна быть передана по акту приема-передачи, в срок не позднее 1-го квартала 2020г. (п. 12 договора).

В настоящее время возводимый жилой комплекс введен в эксплуатацию и ему присвоен адрес г.Н.Новгород.

07.06.2021г. в адрес ответчика было направлено письмо с требованием о оформлении акта приема передачи квартир № и №, а также передачи ключей от данных жилых помещений. Данное письмо было оставлено ответчиком без ответа.

В соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ " Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями."

Обязать ООО "Атлант" (ИНН №) передать фио по акту приема-передачи в рамках договора купли-продажи будущей квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ. - структурно обособленное жилое помещение, входящее в состав Жилого дома, с возможностью осуществления прямого доступа к местам общего пользования, состоящее из 2 (Двух) жилых комнат, а так же встроенных помещений, помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком жилом помещении, неотапливаемых помещений (лоджий, балконов веранд, террас), имеющее условный номер (индекс) 42 (Сорок два), общей площадью 69,5 (Шестьдесят девять целых пять десятых) кв.м., жилой площадью 30,0 (Тридцать целых ноль десятых) кв.м., площадью всех помещений (с учетом лоджий, балконов, веранд, террас 71,4 (Семьдесят одна целая четыре десятых) кв.м., расположенное по адресу г. Н.Новгород, ( строительный адрес: в осях ДА-ДВ согласно Плану создаваемого Объекта на 6 (Шестом) этаже 21-этажного Жилого (Первой) очереди строительства комплекса жилых домов, которое будет создано в будущем в результате строительства комплекса жилых домов с объектами социального и культурно-бытового обслуживания, нежилых зданий, объектов инженерно-транспортной инфраструктуры на земельном участке с кадастровым № по - напротив ГУЗ НОКБ им. Семашко.)

2. Признать за фио право собственности на структурно обособленное жилое помещение, входящее в состав Жилого дома, с возможностью осуществления прямого доступа к местам общего пользования, состоящее из 2 (Двух) жилых комнат, а так же встроенных помещений, помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком жилом помещении, неотапливаемых помещений (лоджий, балконов веранд, террас), имеющее условный номер (индекс) 42 (Сорок два), общей площадью 69,5 (Шестьдесят девять целых пять десятых) кв.м., жилой площадью 30,0 (Тридцать целых ноль десятых) кв.м., площадью всех помещений (с учетом лоджий, балконов, веранд, террас 71,4 (Семьдесят одна целая четыре десятых) кв.м., расположенное по адресу г. Н.Новгород, ( строительный адрес: в осях ДА-ДВ согласно Плану создаваемого Объекта на 6 (Шестом) этаже 21-этажного Жилого (Первой) очереди строительства комплекса жилых домов, которое будет создано в будущем в результате строительства комплекса жилых домов с объектами социального и культурно-бытового обслуживания, нежилых зданий, объектов инженерно-транспортной инфраструктуры на земельном участке с кадастровым № по - напротив ГУЗ НОКБ им. Семашко.)

3. Обязать ООО "Атлант" (ИНН <***>) передать фио по акту приема-передачи в рамках договора купли-продажи будущей квартиры 1/18-2 - структурно обособленное жилое помещение, входящее в состав Жилого дома, с возможностью осуществления прямого доступа к местам общего пользования, состоящее из 2 (Двух) жилых комнат, а так же встроенных помещений, помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком жилом помещении, неотапливаемых помещений (лоджий, балконов веранд, террас), имеющее условный номер (индекс) 18 (восемнадцать), общей площадью 69,5 (Шестьдесят девять целых пять десятых) кв.м., жилой площадью 30,1 (Тридцать целых одна десятая) кв.м., площадью всех помещений (с учетом лоджий, балконов, веранд, террас 71,4 (Семьдесят одна целая четыре десятых) кв.м., расположенное г. Н.Новгород, {строительный адрес: в осях Б2-Б5 и БА-БВ согласно Плану создаваемого Объекта на 3 (третьем) этаже 21-этажного Жилого (Первой) очереди строительства комплекса жилых домов, которое будет создано в будущем в результате строительства комплекса жилых домов с объектами социального и культурно-бытового обслуживания, нежилых зданий, объектов инженерно-транспортной инфраструктуры на земельном участке с кадастровым № по - напротив ГУЗ НОКБ им. Семашко.)

4. Признать за фио право собственности структурно обособленное жилое помещение, входящее в состав Жилого дома, с возможностью осуществления прямого доступа к местам общего пользования, состоящее из 2 (Двух) жилых комнат, а так же встроенных помещений, помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком жилом помещении, неотапливаемых помещений (лоджий, балконов веранд, террас), имеющее условный номер (индекс) 18 (восемнадцать), общей площадью 69,5 (Шестьдесят девять целых пять десятых) кв.м., жилой площадью 30,1 (Тридцать целых одна десятая) кв.м., площадью всех помещений (с учетом лоджий, балконов, веранд, террас 71,4 (Семьдесят одна целая четыре десятых) кв.м., расположенное г. Н.Новгород, (строительный адрес: в осях Б2-Б5 и БА-БВ согласно Плану создаваемого Объекта на 3 (третьем) этаже 21-этажного Жилого (Первой) очереди строительства комплекса жилых домов, которое будет создано в будущем в результате строительства комплекса жилых домов с объектами социального и культурно-бытового обслуживания, нежилых зданий, объектов инженерно-транспортной инфраструктуры на земельном участке с кадастровым № по - напротив ГУЗ НОКБ им. Семашко.)

5. Взыскать с ООО "Атлант" сумму уплаченной государственной пошлины.

Ответчиком предъявлен встречный иск о признании договоров расторгнутыми по следующим основаниям.

Между ООО «Атлант» и фио ДД.ММ.ГГГГ заключено два Договора - Договор купли-продажи будущей квартиры № и Договор купли-продажи будущей -квартиры №.

В соответствии с п. 3 Договора купли-продажи будущей квартиры N1/18-2 от ДД.ММ.ГГГГ фио принял обязательство в день подписания Договора оплатить ООО «Атлант» сумму в размере б 500 000 (Шесть миллионов пятьсот тысяч) рублей.

В соответствии с п. 3 Договора купли-продажи будущей квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ фио обязан в день подписания Договора оплатить ООО «Атлант» сумму в размере 6 500 000 (Шесть миллионов пятьсот тысяч) рублей.

Расчет произведен сторонами в соответствии с Соглашением об уступке права требования и проведении взаиморасчетов, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Атлант», ООО «ЕВРО-Инжиниринг» и фио, согласно которого Стороны провели зачет встречных однородных требований на сумму в размере 13 000 000 (Тринадцать миллионов) рублей.

По результатам проведенной в отношении ООО «Атлант» с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ налоговой проверки, Инспекция установила, что Договор №-С беспроцентного займа, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между фио и ООО «ЕВРО-Инжиниринг» является безденежным, денежные средства фио в ООО «ЕВРО-Инжиниринг» не поступали.

Так же, Инспекцией сделан вывод о том, что услуги по Договору возмездного оказания услуг от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ЕВРО-Инжиниринг» не оказаны.

Учитывая изложенное, ООО «Атлант» уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ сообщило ООО «ЕВРО-Инжиниринг» и фио об отказе в одностороннем порядке от Соглашения об уступке права требования и проведении взаиморасчетов, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Атлант», ООО «ЕВРО-Инжиниринг» и фио

Возражений и/или иным образом оформленного несогласия фио и ООО «ЕВРО-Инжиниринг» с односторонним отказом ООО «Атлант» от указанного соглашения в адрес ООО «Атлант» до настоящего времени не поступало.

Обстоятельства, послужившие причиной расторжения ООО «Атлант» указанного соглашения, установлены так же вступившими в законную силу решениями налогового органа, судебными актами по делу № А4 №, рассмотренному Арбитражным судом .

Таким образом, обязательства по оплате цены заключенных между ООО «Атлант» и фио ДД.ММ.ГГГГ Договор купли-продажи будущей квартиры № и Договора купли-продажи будущей квартиры № фио не исполнены.

ООО «Атлант» ДД.ММ.ГГГГ направило в адрес фио претензию письмом исх.№ от ДД.ММ.ГГГГ с требованием оплатить неустойку, задолженность по Договорам и предупредило о последствиях в виде расторжения Договоров. Указанные требования фио не исполнены.

Полагают, допущенное ответчиком нарушение договора, является существенным и свидетельствует о его недобросовестности, а также о совершении им действий, заведомо направленных на нарушение прав и законных интересов истца.

Согласно ст.309 ГК РФ Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п.1 ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст.450 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, по требованию одной из сторон по решению суда или в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

В соответствии с п. 2 ст. 450 по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение "договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п.2 ст. 4 52 ГК РФ Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу п. 2 ст. 4 55 ГК РФ Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В соответствии с п.1 ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как установлено п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

при существенном нарушении договора другой стороной;

в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В своих исковых требованиях ООО «Атлант» руководствуется пунктами 1 и 2 статьи 450, статьей 452, пунктом 1 статьи 454, пунктами 1, 3 статьи 48 6, Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10\22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и исходит из того, что нарушение условий договоров со стороны ответчика фио в виде неисполнения обязанности по полной оплате имущества в установленный договорами срок имеет существенный характер, оговорена в договоре, предусмотрена возможность расторжения договора со стороны ООО «Атлант», и является основанием для расторжения договоров в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса. При этом следует отметить, что существенность нарушения договоров необходимо оценить с учетом всех обстоятельств, в том числе и цели договора. Ответчик фио не оплачивал имущество на протяжении более шести с половиной лет.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ, статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки, с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Представленные с иском доказательства в их совокупности, приводят к выводу о том, что в связи с тем, что целью заключения сторонами договоров являлось строительство объектов, являющихся предметами спорных договоров за счет средств Дольщика, в качестве которого выступал фио, и выполнение ООО «Атлант» работы, завершающейся передачей ответчику созданного результата - квартир в многоквартирном жилом доме, то есть между истцом и ответчиком имели место правоотношения по участию фио в долевом строительстве жилого помещения. Отсюда следует вывод, что спорный договор является по своей правовой природе договором долевого участия в строительстве.

Согласно руководящим разъяснениям, изложенным в преамбуле Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ (в ред. от ДД.ММ.ГГГГ), при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ) из буквального толкования текста правовой нормы ст. 486, 395 ГК РФ не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Согласно ч. 4 ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Порядок расторжения договора долевого участия предусмотрен ч. 3 ст. 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в. некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Частью 4 указанной статьи установлено, что в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора, договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Таким образом, полагаем, что спорные договоры расторгнуты, с ДД.ММ.ГГГГ.

По смыслу ст. 10 ГК РФ в действиях ответчика усматривается злоупотребление правом, поскольку им не представлено уважительных доказательств невозможности исполнения договоров в установленный договорами срок, с учетом- достаточно продолжительного срока для оплаты, низкой стоимости недвижимости и принципа свободы договора. Данные договоры являются следствием личного выбора фио, договоры носили реальный характер, доказательств навязывания фио заключения указанных договоров, либо лишения последнего возможности выбора, не имеется.

Согласно п. 2 ч.2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Право отказа застройщика от исполнения договора предусмотрено частью 3 статьи 9 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

При этом, как разъяснено в абзаце втором пункта 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» в силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Поскольку фио не исполнил обязательства по оплате цены договоров в ранее согласованный срок, а также в срок, предусмотренный Законом о долевом строительстве, после направленного предупреждения ООО «Атлант», то требование о признании договоров расторгнутыми подлежит удовлетворению.

Аналогичной позиции придерживаются Нижегородский районный суд , Нижегородский областной суд, Первый кассационный суд общей юрисдикции (дело №).

ООО «Атлант» просит суд признать Договор купли-продажи будущей квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ; признать- Договор купли-продажи будущей № от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании представитель фио исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить. Пояснил, что фио к участию в деле при рассмотрении арбитражного дела не привлекался. Письмо Общества о расторжении договора не получал, деньги лично не оплачивал. По сведениям налогового баланса у Общества перед фио имеется задолженность. В 2017 году Общество выдало фио справки о том, что они разрешают отчуждение квартир. Соглашение от 2015 года является действующим. Просит суд применить срок исковой давности. О том, что Общество отказывается предоставить квартиру стало известно после того, как фио направил требование в 2021 году о передаче квартиры. В ответ на данное требование, им направили соглашение о расторжении договора. ДД.ММ.ГГГГ истец получил только два согласия на право оформления спорных объектов, иные документы не получал.

В судебном заседании представитель ООО «Атлант» пояснила, что жилые помещения, указанные в договорах, ни кому не переданы. Справка от ДД.ММ.ГГГГ о разрешении отчуждения квартир действительно была выдана, но в этот же день, они были отозваны. В 2021 году была направлена претензия о том, чтобы фио оплатил задолженность по договорам, которое не получено фио, и только потом о расторжении договора купли-продажи двух квартир. Все направили почтой с описью вложения, фио письмо не получено. Возможность расторжения договора в одностороннем порядке предусмотрена п.24 Договора купли-продажи, что также предусмотрено Федеральным законом №214-ФЗ. Соглашение по деньгам от 2015 года ничтожно. 5 584 000 рублей - это сумма, на которую не вернули налог на добавленную стоимость, а в соглашении указана сумма 13 000 000 рублей. Согласно договора, оказывались услуги по подключению объекта к сетям МРСК центра и Приволжья. Договор ничтожный, деньги не переданы, они исполнили все условия для расторжения. Соглашение - это по сути взаимозачет, по которому были оказаны услуги по договору от ДД.ММ.ГГГГ №. На момент подписания справок, Общество не располагало сведениями о том, что сделка будет ничтожной. Об этом им стало известно только ДД.ММ.ГГГГ, Общество было введено в заблуждение, в связи с чем, заявление о применении срока исковой давности не подлежит удовлетворению. В рамках реализации достигнутого соглашения были подписаны договоры, которые положены в основу иска.

Определением Нижегородского районного суда г.Н.Новгорода от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечено ООО "ЕВРО-Инжиниринг".

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Суд, выслушав пояснения представителя истца, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, установив юридически значимые обстоятельства, приходит к следующему.

Согласно п.2 ст.35 Конституции РФ «Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами».

В соответствии со ст.45 Конституции РФ «1. Государственная защита прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации гарантируется.

2. Каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом»

Согласно ст.46 Конституции РФ «1. Каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод».

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1).

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 2).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (пункт 4).

В силу статьи 429 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со статьей 455 (пункт 2) Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Атлант» (Продавцом) и фио (Покупателем) заключены договоры купли-продажи будущей квартиры № и №.

В соответствии с п.1 Договора №, Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель принять в собственность недвижимое имущество (Квартиру) - структурно обособленное жилое помещение, входящее в состав Жилого дома, с возможностью осуществления прямого доступа к местам общего пользования, состоящее из 2 (Двух) жилых комнат, а так же встроенных помещений, помещении вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком жилом помещении, неотапливаемых помещений (лоджии, балконов веранд, террас), имеющее условный помер (индекс) 18 (Восемнадцать), общей площадью 69,5 (Шестьдесят девять целых пять десятых) кв.м., жилой площадью 30,1 (Тридцать целых одна десятая) кв.м., площадью всех помещении (с учетом лоджии, балконов, веранд, террас 71,4 (Семьдесят одна целая четыре десятых) кв.м., расположенное в осях Б2-Б5 и БА-БВ согласно Плану создаваемого Объекта на 3 (Третьем) этаже 21-этажного Жилого (Первой) очереди строительства комплекса жилых домов, которое будет создано в будущем в результате строительства комплекса жилых домов с объектами социального и культурно-бытового обслуживания, нежилых зданий, объектов инженерно-транспортной инфраструктуры на земельном участке с кадастровым № по - напротив ГУЗ НОКБ им. Семашко.

В соответствии с п.1 Договора №, Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель принять в собственность недвижимое имущество (Квартиру) - структурно обособленное жилое помещение, входящее в состав Жилого дома, с возможностью осуществления прямого доступа к местам общего пользования, состоящее из 2 (Двух) жилых комнат, а так же встроенных помещений, помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком жилом помещении, неотапливаемых помещении (лоджий, балконов веранд, террас), имеющее условный номер (индекс) 42 (Сорок два), обшей площадью 69,5 (Шестьдесят девять целых пять десятых) кв.м., жилой площадью 30,0 (Тридцать целых ноль десятых) кв.м., площадью всех помещении (с учетом лоджий, балконов, веранд, террас 71,4 (Семьдесят одна целая четыре десятых) кв.м., расположенное в осях ДА-ДВ согласно Плану создаваемого Объекта на 6 (Шестом) этаже 21-этажного Жилого (Первой) очереди строительства комплекса жилых домов, которое будет создано в будущем в результате строительства комплекса жилых домов с объектами социального и культурно-бытового обслуживания, нежилых здании. объектов инженерно-транспортной инфраструктуры на земельном участке с кадастровым № по - напротив ГУЗ НОКБ им. Семашко.

В соответствии с п.1 Договоров, указанные квартиры и доля в праве собственности в местах общего пользования и инженерном оборудовании многоквартирного жилого дома оценивается по соглашению сторон и продана за 6 500 000 (Шесть миллионов пятьсот тысяч) рублей, которые ПОКУПАТЕЛЬ оплачивает ПРОДАВЦУ в день подписания настоящего Договора путем безналичного перечисления соответствующей суммы денежных средств на расчетный счет ПРОДАВЦА, путем внесения наличных денежных средств в кассу ПРОДАВЦА и/или любым иным способом, не запрещенным действующим на территории Российской Федерации законодательством.

В соответствии с п.6 Договоров, после проведения всех расчетов между ПРОДАВЦОМ и ПОКУПАТЕЛЕМ по настоящему договору стороны свидетельствуют в Акте приема-передачи Квартиры, что обязательство по уплате цены договора исполнено ПОКУПАТЕЛЕМ надлежащим образом и в полном объеме.

ПРОДАВЕЦ обязан завершить строительство не позднее IV квартала 2019 года. Обязательства ПРОДАВЦА перед ПОКУПАТЕЛЕМ по настоящему договору считаются выполненными в полном объеме и прекращаются с момента подписания Акта приема-передачи Квартиры в соответствии с условиями настоящего договора. Квартира передается ПОКУПАТЕЛЮ после надлежащего исполнения им обязательств, предусмотренных настоящим договором, в том числе по уплате Цены настоящего договора в полном объеме, и не ранее получения Разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию (п.7 Договоров).

ПРОДАВЕЦ с даты ввода Жилого дома в эксплуатацию в установленном законом порядке и до передачи ПРОДАВЦОМ квартиры ПОКУПАТЕЛЮ по соответствующему Акту приема-передачи уплачивает по действующим тарифам стоимость технического обслуживания, отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, вывоза мусора, услуг управляющей (эксплуатирующей) организации Жилого дома, а так же иных расходов, связанных с обслуживанием Объекта, на основании счетов, выставленных соответствующими ресурсоснабжающнми организациями и (или) управляющей (эксплуатирующей) организацией (п.8 Договоров).

Пунктом 11 Договоров, стороны пришли к соглашению, что ПРОДАВЕЦ обязуется в течение 3 (Трех) месяцев с даты получения Разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию, при условии надлежащего исполнения ПОКУПАТЕЛЕМ своих обязательств по настоящему договору, включая обязанность по уплате цены настоящего договора в полном объеме, передать ПОКУПАТЕЛЮ Квартиру по Акту приема-передачи (встречное исполнение), для чего не позднее истечения 1 (Одного) месяца со дня получения Разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию направляет ПОКУПАТЕЛЮ соответствующее уведомление о завершении строительства (создания) Жилого дома в соответствии с настоящим договором, о необходимости проведения сторонами сверки расчетов и о готовности Квартиры к передаче ПОКУПАТЕЛЮ. В уведомлении ПРОДАВЕЦ также предупреждает ПОКУПАТЕЛЯ о необходимости принятия им Квартиры и о последствиях бездействия ПОКУПАТЕЛЯ по принятию Квартиры. Указанное уведомление направляется ПОКУПАТЕЛЮ по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью о вложении по адресу, указанному в п.41 настоящего договора в качестве почтового, или вручается ПОКУПАТЕЛЮ лично под расписку.

ПОКУПАТЕЛЬ обязан принять Квартиру по Акту приема-передачи (лично или через доверенное лицо, полномочия которого подтверждаются нотариально удостоверенной доверенностью) в течение 5 (пяти) дней с момента получения уведомления ПРОДАВЦА, но не позднее истечения ДД.ММ.ГГГГ (п.12 Договоров).

Все обязательства сторон по настоящему договора считаются исполненными надлежащим образом в полном объеме с момента передачи Квартиры ПОКУПАТЕЛЮ. Уклонение ПОКУПАТЕЛЯ от принятия Квартиры и/или подписания акта приема-передачи Квартиры освобождает ПРОДАВЦА от ответственности за неисполнение им настоящего договора в части передачи Квартиры ПОКУПАТЕЛЮ (п.14 Договоров).

В соответствии со ст.431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, Стороны пришли к соглашению о продаже двух квартир стоимостью 6 500 000 рублей каждая, оплата должна быть произведена в день подписания договоров любым не запрещенным Законом способом, все обязательства сторон по настоящему договора считаются исполненными с момента передачи Квартиры ПОКУПАТЕЛЮ на основании акта приема-передачи квартиры, где стороны свидетельствуют, что обязательство по уплате цены договора исполнено ПОКУПАТЕЛЕМ надлежащим образом и в полном объеме, не позднее истечения 1 (Одного) месяца со дня получения Разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию Продавец направляет ПОКУПАТЕЛЮ соответствующее уведомление о завершении строительства (создания) Жилого дома и в течение 3 (Трех) месяцев с даты получения Разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию передать Покупателю квартиру только в случае, если Покупателем надлежащим образом исполнены обязательства по полной оплате стоимости квартир.

В судебном заседании Стороны пояснили, что денежные средства в счет оплаты недвижимого имущества Обществу не переданы, расчет должен был быть произведен сторонами в соответствии с Соглашением об уступке права требования и проведении взаиморасчетов, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Атлант», ООО «ЕВРО-Инжиниринг» и фио, согласно которого Стороны провели зачет встречных однородных требований на сумму в размере 13 000 000 (Тринадцать миллионов) рублей.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Атлант», ООО «ЕВРО-Инжиниринг» и фио заключено Соглашение об уступке права требования и проведении взаиморасчетов, в соответствии с п.1 которого, ООО «ЕВРО-Инжиниринг» в счет погашения задолженности перед гр. РФ фио по Договору №-С беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ передает, а гр. РФ фио принимает право требования ООО «ЕВРО-Инжиниринг» к ООО «Атлант» в размере 13 000 000 (Тринадцать миллионов) рублей по Договору оказания возмездных услуг № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Атлант» и ООО «ЕВРО-Инжиниринг».

В соответствии с п.2 Соглашения, с момента подписания настоящего соглашения обязательства ООО «ЕВРО-Инжиниринг» перед гр. РФ фио по Договору №-С беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ считаются исполненными в полном объеме. Претензий по исполнению ООО «ЕВРО-Инжиниринг» обязательств по указанному договору гр. РФ фио не имеет.

В соответствии с п.3 Соглашения, задолженность ООО «Атлант» перед ООО «ЕВРО-Инжиниринг» по Договору оказания возмездных услуг № от ДД.ММ.ГГГГ после передачи последним гр. РФ фио права требования к ООО «Атлант» по оплате суммы в размере 13 000 000 рублей составляет 1 440 000 рублей, которые ООО «Атлант» выплачивает ООО «ЕВРО-Инжиниринг» в соответствии с условиями указанного Договора и Дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.4 Соглашения, ООО «Атлант» и гр. РФ фио с целью погашения ООО «Атлант» задолженности в размере 13 000 000 (Тринадцать миллионов) рублей перед гр. РФ фио в день подписания настоящего Соглашения заключают:

- договор купли-продажи будущей вещи — квартиры, состоящей из 2 жилых комнат, имеющей условный номер (индекс) 18 (Восемнадцать), общей площадью 69,4 кв.м., жилой площадью 30,1 кв.м., площадью всех помещений (с учетом лоджий, балконов, веранд, террас 71,2 (Семьдесят одна целая две десятых кв.м., расположенное в осях Б2-Б5 и БА-БВ согласно Плану создаваемого Объекта на 3 (Третьем) этаже 20-этажного Жилого (Первой) очереди строительства комплекса жилых домов. которое будет создано в будущем в результате строительства комплекса жилых домов с объектами социального и культурно-бытового обслуживания, нежилых зданий, объектов инженерно-транспортной инфраструктуры на земельном участке с кадастровым № по - напротив ГУЗ НОКБ им. Семашко стоимостью 6 500 000 рублей;

- договор купли-продажи будущей вещи — квартиры, состоящей из- 2 (Двух) жилых комнат, имеющей условный номер (индекс) 18, общей площадью 69,4 кв.м., жилой площадью 30,1 кв.м., площадью всех помещений (с учетом лоджий, балконов, веранд, террас 71,2 кв.м., расположенное в осях Б2-Б5 и БА-БВ согласно Плану создаваемого Объекта на 3 этаже 20-этажного Жилого очереди строительства комплекса жилых домов, которое будет создано в будущем в результате строительства комплекса жилых домов с объектами социального и культурно-бытового обслуживания, нежилых зданий, объектов инженерно-транспортной инфраструктуры на земельном участке с кадастровым № по - напротив ГУЗ НОКБ им. Семашко стоимостью 6 500 000 рублей,

на общую сумму 13 000 000 рублей.

В соответствии с п.5 Соглашения, обязательства ООО «Атлант» по уплате гр. РФ фио суммы в размере 13 000 000 рублей, права требования на уплату которой переданы последнему ООО «ЕВРО-Инжиниринг» в соответствии с п. 1 настоящего Соглашения считаются исполненными в полном объеме с момента заключения указанных в п.4 настоящего Соглашения Договоров. Претензий по оплате ООО «Атлант» и гр. РФ фио друг к другу не имеют.

В соответствии с п.6 Соглашения, Стороны гарантируют, что на момент подписания настоящего Соглашения срок исполнения по переуступаемым обязательствам наступил, не просрочен, не оспаривается, отсутствует вина кредитора по исполнению обязательств, обязательства возникли до их уступки и их исполнение не обусловлено встречным исполнением.

В соответствии с п.9 Соглашения, Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по настоящему Соглашению, обязана возместить другой стороне причиненные таким неисполнением убытки. Если сторона, нарушившая соглашение, получила вследствие этого доходы, сторона, права которой нарушены, вправе требовать вместе с другими убытками возмещения упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

В соответствии с п.10 Соглашения, ООО «ЕВРО-Инжиниринг» отвечает перед гр. РФ фио за недействительность переданных ему прав, но не отвечает за неисполнение ООО «Атлант» своих обязательств перед фио

Таким образом, Стороны пришли к соглашению, что фио принимает право требования ООО «ЕВРО-Инжиниринг» к ООО «Атлант», возникшее по договору оказания возмездных услуг № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 13 000 000 рублей в счет погашения ООО «ЕВРО-Инжиниринг» задолженности перед гр. РФ фио по договору беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ,

В судебном заседании представитель Общества пояснила, что Соглашение не было исполнено, что подтверждено результатами налоговой проверки. Соглашение является ничтожной сделкой.

В судебном заседании представитель фио пояснил, что Соглашение является действующим.

По смыслу пункта 1 статьи 382, пункта 1 статьи 389.1, статьи 390 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) уступка требования производится на основании договора, заключенного первоначальным кредитором (цедентом) и новым кредитором (цессионарием) (далее - договор, на основании которого производится уступка).

В силу статьи 421 ГК РФ такой договор между цедентом и цессионарием может являться договором, предусмотренным законом или иными правовыми актами, смешанным договором или договором, который не предусмотрен законом или иными правовыми актами.

По общему правилу, требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка, например договора продажи имущественного права (пункт 2 статьи 389.1 ГК РФ). Однако законом или таким договором может быть установлен более поздний момент перехода требования. Стороны вправе установить, что переход требования произойдет по истечении определенного срока или при наступлении согласованного сторонами отлагательного условия. Например, стороны договора продажи имущественного права вправе установить, что право переходит к покупателю после его полной оплаты без необходимости иных соглашений об этом (пункт 4 статьи 454, статья 491 ГК РФ).

В договоре, на основании которого производится уступка, может быть также предусмотрено, что требование перейдет в момент совершения отдельного соглашения, непосредственно оформляющего уступку (отдельного двустороннего документа о переходе требования). Если цедент уклоняется от подписания такого документа, исполнивший свои обязанности цессионарий вправе требовать перевода права на себя (статья 12 ГК РФ).

Подписывая Соглашение, Стороны согласовали, что обязательства ООО «Атлант» по уплате гр. РФ фио суммы в размере 13 000 000 рублей, права требования на уплату которой переданы последнему ООО «ЕВРО-Инжиниринг» в соответствии с п. 1 настоящего Соглашения считаются исполненными в полном объеме с момента заключения указанных в п.4 настоящего Соглашения Договоров. Претензий по оплате ООО «Атлант» и гр. РФ фио друг к другу не имеют.

Судом установлено, что Договоры, указанные в п.4 Сторонами подписаны в день подписания Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, в силу п.2 Соглашения, задолженность ООО «Атлант» перед ООО «ЕВРО-Инжиниринг» по договору возмездного оказания услуг № от ДД.ММ.ГГГГ считается исполненной на сумму 13 000 000 рублей после передачи фио права требования к ООО «Атлант».

Судом установлено, что права требования к ООО «Атлант» были переданы соглашением от ДД.ММ.ГГГГ.

На момент подписания Соглашения Стороны были согласны с тем, что условия по договору возмездного оказания услуг № от ДД.ММ.ГГГГ Сторонами были исполнены, в связи с чем, ООО «Атлант» и обратился в ИФНС России по г.Н.Новгорода в возмещении суммы налога на добавленную стоимость.

Доказательств, подтверждающих расторжение Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ по соглашению с фио, признание его недействительным или незаконным, суду не представлено.

Доводы представителя Общества о ничтожности данного Соглашения, ввиду отказа ИФНС России по г.Н.Новгорода в возмещении суммы налога на добавленную стоимость решением № от ДД.ММ.ГГГГ, а также в связи с признанием данным решением неисполненным договора возмездного оказания услуг № от ДД.ММ.ГГГГ несостоятельны, поскольку как разъяснено в п.11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ, возможность уступки требования не ставится в зависимость от того, является ли уступаемое требование бесспорным, обусловлена ли возможность его реализации встречным исполнением цедентом своих обязательств перед должником (пункт 1 статьи 384, статьи 386, 390 ГК РФ).

Требование о признании Соглашения недействительной сделкой, не заявлено.

При таких обстоятельствах, оснований полагать, что договоры купли-продажи будущих квартир не были исполнены со стороны Покупателя фио, не имеется.

Согласно ст.450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ст.450.1 ГК РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

2. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу пункта 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

Как указано в Постановлении Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 4-П гражданин является экономически слабой стороной и нуждается в особой защите своих прав, что влечет необходимость ограничить свободу договора для другой стороны, то есть для банков.

В силу абзацев 2 и 3 пункта 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность, предоставление договором права на отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий для лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, не осуществляющему предпринимательскую деятельность, допускается только в специально установленных законом или иными правовыми актами случаях (абзац второй пункта 2 статьи 310 Кодекса).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Атлант» направило в адрес фио и ООО «ЕВРО-Инжиниринг» уведомление о расторжении в одностороннем порядке Соглашения, заключенного между ООО «Атлант», ООО «ЕВРО-Инжиниринг» и фио ДД.ММ.ГГГГ в части в части уступки ООО «ЕВРО-Инжиниринг» фио в счет погашения задолженности перед гр. РФ фио по Договору №-С беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ права требования ООО «ЕВРО-Инжиниринг» к ООО «Атлант» в размере 5 558 644 рубля 07 копеек по Договору оказания возмездных услуг № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Атлант» и ООО «ЕВРО-Инжиниринг».

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Атлант» направлено в адрес фио уведомление об отзыве согласия от ДД.ММ.ГГГГ на уступку третьим лицам права требования к ООО «Атлант» по договору купли-продажи будущей квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Атлант» направило в адрес фио претензию о необходимости исполнения договоров купли-продажи будущих квартир от ДД.ММ.ГГГГ в части оплаты стоимости квартир и неустойки (л.д.83).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Атлант» направило фио уведомление о расторжении договоров купли-продажи будущих квартир от ДД.ММ.ГГГГ в связи с неисполнением обязательств и требований, изложенных в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ.

Действительно, п.24 Договоров купли-продажи будущих квартир от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрена возможность их расторжения в одностороннем порядке в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения ПОКУПАТЕЛЕМ обязательства по уплате Цены договора в полном объеме.

Вместе с тем, учитывая разъяснения постановление Пленума Верховного Суда, оОценивая представленные доказательства в соответствии со ст.ст.55-57, 59, 60, 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что одностороннее расторжение ООО «Атлант» Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ и договоров купли-продажи будущих квартир от ДД.ММ.ГГГГ ущемляет гарантированные законом права потребителя фио, претендующего на получение жилого помещения по договору купли-продажи квартир, а потому является ничтожным (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 16 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 "О защите прав потребителей").

Кроме того, условиями Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ не предусмотрено одностороннее расторжение данного Соглашения.

При таких обстоятельствах, исковые требования фио о признании отказа ООО «Атлант» от исполнения договора купли-продажи будущей квартиры № от 28.05.2015г и договора купли-продажи будущей квартиры 1/18-2 от 28.05.2015г. выраженного в уведомлении от 19.11.2021г №- незаконным, подлежат удовлетворению; в удовлетворении иска ООО «Атлант» о признании расторгнутым договора купли-продажи будущей квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ и договора купли-продажи будущей № от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ суд отказывает.

Рассматривая заявление о применении срока исковой давности к требованиям о признании договоров расторгнутыми, суд исходит из того, что срок исковой давности в данном случае не подлежит применению, поскольку в соответствии со ст.450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора, договор считается расторгнутым с момента получения уведомления о расторжении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором, при этом, заявление соответствующего требования в суд гражданским законодательством не предусмотрено.

В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ не допускается заключение предварительного договора в устной форме. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить договор, требующий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации (статьи 158, 164, пункт 2 статьи 429 ГК РФ).

В п. 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ, разъяснено, что если лицо, заключившее предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием о его предварительной оплате и исполнившее такое обязательство, требует признать право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, данное требование подлежит удовлетворению.

По условиям Договора №, заключенного между ООО «Атлант» (Продавцом) и фио (Покупателем) Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель принять в собственность недвижимое имущество (Квартиру) - структурно обособленное жилое помещение, входящее в состав Жилого дома, с возможностью осуществления прямого доступа к местам общего пользования, состоящее из 2 (Двух) жилых комнат, а так же встроенных помещений, помещении вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком жилом помещении, неотапливаемых помещений (лоджии, балконов веранд, террас), имеющее условный помер (индекс) 18 (Восемнадцать), общей площадью 69,5 (Шестьдесят девять целых пять десятых) кв.м., жилой площадью 30,1 (Тридцать целых одна десятая) кв.м., площадью всех помещении (с учетом лоджии, балконов, веранд, террас 71,4 (Семьдесят одна целая четыре десятых) кв.м., расположенное в осях Б2-Б5 и БА-БВ согласно Плану создаваемого Объекта на 3 (Третьем) этаже 21-этажного Жилого (Первой) очереди строительства комплекса жилых домов, которое будет создано в будущем в результате строительства комплекса жилых домов с объектами социального и культурно-бытового обслуживания, нежилых зданий, объектов инженерно-транспортной инфраструктуры на земельном участке с кадастровым № по - напротив ГУЗ НОКБ им. Семашко.

В соответствии с п.1 Договора №, Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель принять в собственность недвижимое имущество (Квартиру) - структурно обособленное жилое помещение, входящее в состав Жилого дома, с возможностью осуществления прямого доступа к местам общего пользования, состоящее из 2 (Двух) жилых комнат, а так же встроенных помещений, помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком жилом помещении, неотапливаемых помещении (лоджий, балконов веранд, террас), имеющее условный номер (индекс) 42 (Сорок два), обшей площадью 69,5 (Шестьдесят девять целых пять десятых) кв.м., жилой площадью 30,0 (Тридцать целых ноль десятых) кв.м., площадью всех помещении (с учетом лоджий, балконов, веранд, террас 71,4 (Семьдесят одна целая четыре десятых) кв.м., расположенное в осях ДА-ДВ согласно Плану создаваемого Объекта на 6 (Шестом) этаже 21-этажного Жилого (Первой) очереди строительства комплекса жилых домов, которое будет создано в будущем в результате строительства комплекса жилых домов с объектами социального и культурно-бытового обслуживания, нежилых здании. объектов инженерно-транспортной инфраструктуры на земельном участке с кадастровым № по - напротив ГУЗ НОКБ им. Семашко.

Пунктом 6 статьи 429 ГК РФ предусмотрено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В настоящее время возводимый жилой комплекс введен в эксплуатацию и ему присвоен адрес г.Н.Новгород.

Документы, подтверждающие направление в соответствии с п.11 Договоров Продавцом в течение 3 месяцев с даты получения Разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию уведомления о завершении строительства (создания) Жилого дома, суду не представлено.

07.06.2021г. в адрес ответчика было направлено письмо с требованием об оформлении акта приема передачи квартир № и №, а также передачи ключей от данных жилых помещений.

Принимая во внимание, что недвижимое имущество фио по указанным договорам, не передано, учитывая, что суд пришел к выводу о незаконности отказа ООО «Атлант» от исполнения договора купли-продажи будущей квартиры № от 28.05.2015г и договора купли-продажи будущей квартиры 1/18-2 от ДД.ММ.ГГГГ выраженного в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ №, суд приходит к выводу об удовлетворении иска о возложении на ООО «Атлант» обязанности передать жилые помещения и признать право собственности фио на жилые помещения, предусмотренные договором купли-продажи будущей квартиры № от 28.05.2015г и договором купли-продажи будущей квартиры 1/18-2 от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ч.1 ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии с ч.1 ст.100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны понесенные расходы.

С учетом изложенного, в пользу фио с ООО "Атлант" подлежат взысканию расходы по госпошлине – 60 000 рублей.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования фио (СНИЛС №) удовлетворить.

Признать отказ ООО «Атлант» (ИНН №, ОГРН №) от исполнения договора купли-продажи будущей квартиры №№ от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли-продажи будущей квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ г. выраженного в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ г № №- незаконным.

Обязать ООО "Атлант" (ИНН №, ОГРН №) передать фио (СНИЛС № №) по акту приема-передачи в рамках договора купли-продажи будущей квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ. - структурно обособленное жилое помещение, входящее в состав Жилого дома, с возможностью осуществления прямого доступа к местам общего пользования, состоящее из 2 (Двух) жилых комнат, а так же встроенных помещений, помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком жилом помещении, неотапливаемых помещений (лоджий, балконов веранд, террас), имеющее условный номер (индекс) 42 (Сорок два), общей площадью 69,5 (Шестьдесят девять целых пять десятых) кв.м., жилой площадью 30,0 (Тридцать целых ноль десятых) кв.м., площадью всех помещений (с учетом лоджий, балконов, веранд, террас 71,4 (Семьдесят одна целая четыре десятых) кв.м., расположенное по адресу г. Н.Новгород, ( строительный адрес: в осях ДА-ДВ согласно Плану создаваемого Объекта на 6 (Шестом) этаже 21-этажного Жилого (Первой) очереди строительства комплекса жилых домов, которое будет создано в будущем в результате строительства комплекса жилых домов с объектами социального и культурно-бытового обслуживания, нежилых зданий, объектов инженерно-транспортной инфраструктуры на земельном участке с кадастровым № по - напротив ГУЗ НОКБ им. Семашко.)

Признать за фио (СНИЛС №) право собственности на структурно обособленное жилое помещение, входящее в состав Жилого дома, с возможностью осуществления прямого доступа к местам общего пользования, состоящее из 2 (Двух) жилых комнат, а так же встроенных помещений, помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком жилом помещении, неотапливаемых помещений (лоджий, балконов веранд, террас), имеющее условный номер (индекс) 42 (Сорок два), общей площадью 69,5 (Шестьдесят девять целых пять десятых) кв.м., жилой площадью 30,0 (Тридцать целых ноль десятых) кв.м., площадью всех помещений (с учетом лоджий, балконов, веранд, террас 71,4 (Семьдесят одна целая четыре десятых) кв.м., расположенное по адресу г. Н.Новгород, ( строительный адрес: в осях ДА-ДВ согласно Плану создаваемого Объекта на 6 (Шестом) этаже 21-этажного Жилого (Первой) очереди строительства комплекса жилых домов, которое будет создано в будущем в результате строительства комплекса жилых домов с объектами социального и культурно-бытового обслуживания, нежилых зданий, объектов инженерно-транспортной инфраструктуры на земельном участке с кадастровым № по - напротив ГУЗ НОКБ им. Семашко.)

Обязать ООО "Атлант" (ИНН №, ОГРН №) передать фио (СНИЛС №) по акту приема-передачи в рамках договора купли-продажи будущей квартиры 1/18-2 - структурно обособленное жилое помещение, входящее в состав Жилого дома, с возможностью осуществления прямого доступа к местам общего пользования, состоящее из 2 (Двух) жилых комнат, а так же встроенных помещений, помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком жилом помещении, неотапливаемых помещений (лоджий, балконов веранд, террас), имеющее условный номер (индекс) 18 (восемнадцать), общей площадью 69,5 (Шестьдесят девять целых пять десятых) кв.м., жилой площадью 30,1 (Тридцать целых одна десятая) кв.м., площадью всех помещений (с учетом лоджий, балконов, веранд, террас 71,4 (Семьдесят одна целая четыре десятых) кв.м., расположенное г. Н.Новгород, {строительный адрес: в осях Б2-Б5 и БА-БВ согласно Плану создаваемого Объекта на 3 (третьем) этаже 21-этажного Жилого (Первой) очереди строительства комплекса жилых домов, которое будет создано в будущем в результате строительства комплекса жилых домов с объектами социального и культурно-бытового обслуживания, нежилых зданий, объектов инженерно-транспортной инфраструктуры на земельном участке с кадастровым № по - напротив ГУЗ НОКБ им. Семашко.)

Признать за фио (СНИЛС № №) право собственности структурно обособленное жилое помещение, входящее в состав Жилого дома, с возможностью осуществления прямого доступа к местам общего пользования, состоящее из 2 (Двух) жилых комнат, а так же встроенных помещений, помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком жилом помещении, неотапливаемых помещений (лоджий, балконов веранд, террас), имеющее условный номер (индекс) 18 (восемнадцать), общей площадью 69,5 (Шестьдесят девять целых пять десятых) кв.м., жилой площадью 30,1 (Тридцать целых одна десятая) кв.м., площадью всех помещений (с учетом лоджий, балконов, веранд, террас 71,4 (Семьдесят одна целая четыре десятых) кв.м., расположенное г. Н.Новгород, (строительный адрес: в осях Б2-Б5 и БА-БВ согласно Плану создаваемого Объекта на 3 (третьем) этаже 21-этажного Жилого (Первой) очереди строительства комплекса жилых домов, которое будет создано в будущем в результате строительства комплекса жилых домов с объектами социального и культурно-бытового обслуживания, нежилых зданий, объектов инженерно-транспортной инфраструктуры на земельном участке с кадастровым № по - напротив ГУЗ НОКБ им. Семашко.)

Взыскать в пользу фио (СНИЛС №) с ООО "Атлант" (ИНН №, ОГРН №) расходы по госпошлине – 60 000 рублей.

Отказать в удовлетворении иска ООО «Атлант» (ИНН <***>, ОГРН 1045207793839) к фио (СНИЛС № №) о признании расторгнутым договора купли-продажи будущей квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Атлант» (ИНН №, ОГРН №) и фио (СНИЛС №) и договора купли-продажи будущей квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Атлант» (ИНН №, ОГРН №) и фио (СНИЛС №).

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца со дня вынесения решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Нижегородский районный суд.

Судья М.Г. Котеева

Копия верна

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →