Решение по делу № 2-575/2023 от 15.03.2023 - о признании сделки купли-продажи недвижимости недействительной и применении последствий недействительности сделки.

УИД - 23RS0059-01-2022-011173-28

К делу № 2-575/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Сочи 15 марта 2023 года

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Шевелева Н.С.,

с участием:

представителя истца Е.М. Н.Н. – ФИО1, действующего на основании доверенности,

ответчика ФИО2,

представителя ответчика ФИО2 – ФИО3, действующей на основании доверенности,

при секретаре судебного заседания Чепнян С.А.,

рассмотрев в помещении Центрального районного суда города Сочи в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Е. ФИО11 к ФИО2 о признании сделки купли-продажи недвижимости недействительной и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истец Е.М. Н.Н. обратилась в Центральный районный суд города Сочи с исковым заявлением к ФИО2 о признании сделки купли-продажи недвижимости недействительной и применении последствий недействительности сделки.

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что ДД.ММ.ГГГГ между Е.М. Н.Н. и ФИО2 был заключен договор купли-продажи недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащая на праве личной собственности Е.М. Н.Н. Данный договор заключался через Дом К.С.. От имени Е.М. Н.Н. договор подписывал по доверенности ФИО5 Е.М. Н.Н. постоянно проживает в Швейцарии, в сентябре 2021 года она приехала в г. Сочи с целью решения вопросов по спорной квартире, о возможной ее продаже. Е.М. Н.Н обратилась к двум незнакомым риелторам, с вопросом о стоимости своей квартиры, с учётом её панорамного остекления и панорамного вида на море, которые её сориентировали на стоимость 9 000 000 (девять миллионов рублей). Истец также посмотрела на Циан и Авито цены с подобными характеристиками, где обнаружила несколько подобных квартир подобной ценой. Затем истец обратилась к третьему знакомому риелтору ФИО5 с аналогичным вопросом, который подтвердил, что стоимость её квартиры примерно 9 300 000 (девять миллионов триста тысяч) рублей. Спустя определенное время соседка ФИО6 сообщила истице, что ее знакомый по имени Саид хочет купить её квартиру по ипотеке через Сбербанк. Сделка намечалась с ним на ДД.ММ.ГГГГ, но не состоялась по причине отказа Сбербанка в предоставлении ипотечного кредита. В последующем истцу сообщила ФИО6, что ФИО2 заинтересована в покупке квартиры истца. ФИО2 позвонила истцу и сказала, что она хочет купить её квартиру, так как продала свою квартиру в Москве. ФИО2 просила отложить дату сделки до получения денег за свою квартиру, сделка по которой была назначена на ДД.ММ.ГГГГ. Заключение сделки купли-продажи планировалось на 25 или ДД.ММ.ГГГГ. Сделка между истцом и ответчиком до ДД.ММ.ГГГГ не состоялась. Перед отъездом в Швейцарию истица составила нотариально заверенную доверенность на ФИО5 на случай совершения сделки купли-продажи квартиры. Объявление о продаже квартиры истец не размещала, предварительный договор с ФИО2 не заключала. ФИО2 задаток на покупку квартиры истцу не передавала. ДД.ММ.ГГГГ истцу позвонила ФИО2 и сказала, что на сегодня назначила дату сделки через систему ДомКлик Сбер и уже едет в такси в Сбербанк. ФИО2 стала настойчиво уговаривать истицу продать квартиру по той стоимости, плюсом она была готова доплатить банку 1 % за перевод денег, т.е. сумму в размере 9 393 000 (девять миллионов триста девяносто три тысячи) рублей и отправить их в этот же день, при условии подписания договора. Покупатель ФИО2 прибыла в банк за 1 час до закрытия отделения Банка, о чем сообщила истцу. Со стороны покупателя ФИО2 продолжалось давление и настойчивые вопросы о предоставлении данных продавца. Истец отвечала на ее вопросы и предоставляла все данные по просьбе ФИО2 (паспорт, снилс, ИНН, номер счета), но только для предварительного составления проекта договора. Е.М. Н.Н. на WhatsApp был направлен проект договора купли-продажи от ФИО2 Истец подписывать сразу договор не собиралась, о чем сообщила ФИО2 и ФИО5 Истец сообщила об отказе от сделки под таким сильным давлением со всех сторон, а затем ещё сообщила смс - и голосовым сообщением о переносе сделки на 5 ноября. Доверитель ФИО5 с этим согласился и сказал, что так сделки не заключаются. Истец была уже уверена, что на этом все закончено, но неожиданно доверитель - ФИО5 позвонил и сообщил, что ФИО7 перечислила денежные средства в размере 9 400 000 (Девять миллионов четыреста тысяч) рублей по реквизитам, предоставленным истцом, за квартиру, предусмотренные в проекте договора купли-продажи квартиры, и он должен подписать договор, иначе его и Е.М. Н.Н. примут за мошенников, так как деньги уже переведены на счёт истца. Е.М. Н.Н. сказала перевести деньги обратно, но ФИО5 ответил, что по этой доверенности он не имеет права распоряжаться переводами ее денежных средств и он не может это сделать за истицу и еще раз повторил, что он обязан подписать договор, но после этого у Е.М. Н.Н. отключился телефон по причине того, что разрядилась батарея. Таким образом, в день заключения договора в процессе переговоров, истец Е.М. Н.Н. неоднократно сообщала о переносе даты подписания договора на ДД.ММ.ГГГГ о том, что на неё оказывается давление о том, что она не может вникнуть в суть договора. ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ подписал договор купли-продажи от имени Е.М. Н.Н. ДД.ММ.ГГГГ истица получила результаты оценки по квартире, где ее квартира оценена почти в 15 000 000 (пятнадцать миллионов) рублей. Е.М. Н.Н. сообщила ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, что считает договор недействительным и попросила ФИО2 о подписании соглашения о расторжении договора купли-продажи. Истец Е.М. Н.Н. написала заявление в ДомКлик и Росреестр и вместе с ФИО5 срочно связались с риелторами, которые вели сделку вместе с покупательницей ФИО2 и сообщили о приостановке сделки и о том, что нужно прикрепить заявление в ДомКлик. Заявление было прикреплено в систему ДомКлик к договору ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ, а сразу после праздников, в понедельник ДД.ММ.ГГГГ истица позвонила менеджеру (Андрей, Т: +7 (918) 777 42 41), который вёл сделку и также сообщила о приостановке регистрации сделки и необходимости передать указанное заявление о приостановке в Росреестр. Несмотря на указанное заявление, сделка была зарегистрирована в Росреестре сразу после праздников на второй день ДД.ММ.ГГГГ. Разница между реальной стоимостью квартиры и ценой продажи составляет, согласно оценке эксперта и, по мнению истца, от 33% до 40 %. Истец Е.М. Н.Н. неоднократно связывалась с покупателем ещё до регистрации сделки и с ДД.ММ.ГГГГ. Истец направляла смс и голосовые сообщения о подписании соглашения о расторжении договора купли-продажи, но покупатель ФИО2 перестала отвечать на звонки, и в последствии заблокировала истца.

На основании изложенного, истец просит: признать договор купли-продажи <адрес>, в доме №, литер А, по <адрес> в г. Сочи Краснодарского края, заключённый между Е.М. Н.Н. и ФИО2 недействительным и применить последствия недействительной сделки; исключить ФИО2 из числа собственников вышеуказанной квартиры, обязав Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить (аннулировать) запись в ЕГРП о регистрации права собственности ФИО2 на данную недвижимость; признать за Е.М. Н.Н. право собственности на <адрес> доме № «А» по <адрес>; взыскать с ответчика в пользу истца уплаченную истцом государственную пошлину в размере 55 200 рублей.

В судебное заседание истец Е.М. Н.Н. не явилась, о дне, времени и месте назначенного судебного заседания извещена надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя.

Представитель истца Е.М. Н.Н. - ФИО1, действующая на основании доверенности, поддержала доводы, изложенные в исковом заявлении, на удовлетворении исковых требований настаивала в полном объеме. Указала на то, что срок исковой давности для предъявления данных требований не пропущен, поскольку исковое заявление первоначально подавалось в январе 2022 года.

В судебном заседании ответчик ФИО2 и ее представитель ФИО3, действующая на основании доверенности, исковые требования не признали, против удовлетворения исковых требований возражали в полном объеме, просили применить последствия срока исковой давности, в удовлетворении требований в полном объеме по следующим основаниям. Ответчик не была инициатором сделки. О продажи квартиры, ответчик узнала от домкома, которая дала телефон продавца. ДД.ММ.ГГГГ ответчик списалась с истцом по поводу установления цены квартиры. Истец обещала приехать для того, чтобы предоставить необходимые документы для продажи. С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ истец находилась в г. Сочи, подготовила все необходимые документы для продажи квартиры и выдала доверенность на своего представителя ФИО5 Сделка была совершена полномочным представителем, с получением полной оплаты. Инициативой о совершении сделки и инициативой по переводу денежных средств являлась истец. Стоимость квартиры определила Е.М. Н.Н., это ее предложение, было озвучено устно и письменно. В период совершения сделки через Сбербанк ДомКлик, для электронного документооборота необходимо было использовать систему кодов, подтверждающих совершение того или иного электронного действия. Истец предоставляла свои коды, чтобы получить деньги. Вопрос о том, что сделка не должна совершаться, возник только после того, как ответчик перечислила истцу денежные средства по требованию истца. При этом, истец отказывалась подписывать договор, до тех пор, пока не поступят деньги. Более того, истцом был пропущен годичный срок исковой давности, применяемый для оспоримой сделки. То обстоятельство, что истец в день сделки настаивала на ее проведении, подтверждается переговорами между истцом и ответчиком в день заключения договора купли-продажи недвижимости ДД.ММ.ГГГГ посредством мобильного приложения WhatsApp, куда истец присылала подтверждающие коды.

Третье лицо ФИО5, представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явились, о дне, времени и месте назначенного судебного заседания извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суд не уведомили, о рассмотрении дела в их отсутствие, а равно как об отложении судебного разбирательства суд не просили.

На основании ч. 5 ст. 167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин. Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие истца.

Суд, заслушав доводы и пояснения сторон, изучив материалы дела и исследовав доказательства по делу в их совокупности, приходит к выводу, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу пункта 2 статьи 1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу п. 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу ч. 1 ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

На основании ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено ч. 1 ст. 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Рассматривая требования истца о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в отношении <адрес> доме № «А» по <адрес> в г. Сочи Краснодарского края, и применении последствий недействительности сделки, и отказывая в удовлетворении данных требований, суд руководствуется следующими положениями.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Пункт 1 ст. 551 ГК РФ устанавливает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Согласно п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

В силу п. 1 ст. 185.1 ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 974 ГК РФ поверенный обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя. Указания доверителя должны быть правомерными, осуществимыми и конкретными.

В силу ст. 974 ГК РФ, поверенный обязан лично исполнять данное ему поручение, за исключением случаев, указанных в статье 976 настоящего Кодекса; сообщать доверителю по его требованию все сведения о ходе исполнения поручения; передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения; по исполнении поручения или при прекращении договора поручения до его исполнения без промедления возвратить доверителю доверенность, срок действия которой не истек, и представить отчет с приложением оправдательных документов, если это требуется по условиям договора или характеру поручения.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом Е.М. Н.Н., выступающей в качестве продавца, и ФИО2, выступающей в качестве покупателя, был заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с условиями которого продавец продал, а покупатель купил в собственность недвижимое имущество - квартиру, расположенную по адресу: Краснодарский <адрес> с кадастровым номером №, принадлежавшую Е.М. Н.Н. на праве собственности.

На основании указанного договора купли-продажи недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: Краснодарский край г. Сочи Альпийская дом 27 «а», Литер А, <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, который был заключен через электронную систему веб-сервис «ДомКлик» ПАО «Сбербанк», в Едином государственном реестре недвижимости в установленном законом порядке был зарегистрирован переход права собственности на указанную квартиру от Е.М. Н.Н. к ФИО2, о чем составлена запись регистрации №.

От имени продавца Е.М. Н.Н. договор был подписан ее представителем ФИО5, действующим на основании по нотариально удостоверенной доверенности серии <адрес>3 от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом Сочинского нотариального округа ФИО8, зарегистрированной в реестре №-н/23-2021-8-1064.

На момент подписания договора указанная доверенность на имя ФИО5 являлась действующей, Е.М. Н.Н. доверенность в установленном законом порядке не отменялась, оригинал доверенности на момент подписания договора купли-продажи находился у ФИО5, что подтверждает волю истца на отчуждение квартиры по договору купли-продажи.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

На основании п. 2.1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость объекта составляет 9 400 000 рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

В соответствии с п. 2.2.1 и п. 2.2.2 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ расчеты по сделке купли-продажи объекта в сумму 9 393 000 рублей между покупателем и продавцом проведены в безналичном порядке на дату подписания договора на расчетный счет продавца Е.М. Н.Н. №, открытый в Ставропольском отделении № ПАО Сбербанк.

Расчеты по сделке купли-продажи объекта в сумме 7 000 рублей, осуществляется в безналичном порядке.

Перечисление денежных средств, указанных в п. 2.2.2 договора, продавцу в счет оплаты стоимости объекта осуществляется покупателем в течение 1 (одного) рабочего дня с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Обязательства по оплате считается исполненным в момент зачисления денежных средств на корреспондентские счета банка продавца (п.п. 2.2.4, 2.2.5).

В ходе судебного разбирательства установлено, что истец Е.М. Н.Н. получила от покупателя ФИО2 оплату по указанному договору купли-продажи в полном объеме в соответствии с п.п. 2.1, 2.2 договора купли-продажи, всего в размере 940 000 рублей, что признает сторона истца. Также сторона истца признает то обстоятельство денежные средства в размере 9 393 000 рублей были получены до заключения договора купли-продажи.

Таким образом, договор купли-продажи фактически исполнен сторонами: покупателем ФИО2 продавцу перечислены по представленным реквизитам истцом ответчику ДД.ММ.ГГГГ, денежные средства в полном объеме до подписания договора купли-продажи, в день его подписания.

Согласно справке ПАО Сбербанк, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «Домклик» по согласованию с представителем продавца на основании договора купли-продажи б/н от ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ об оказании услуг «Сервис электронной регистрации», в рамках которого ООО «Домклик» направило в Управление Росреестра (Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю) заявление на регистрацию перехода права собственности объекта недвижимости – <адрес> общей площадью 33,9 кв.м., расположенную по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <адрес>, кадастровый №.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ посредством электронного чата на сайте ООО «ДомКлик» (domclick.ru), созданного в рамках оформления договора № от ДД.ММ.ГГГГ, представитель продавца ФИО9 направил заявление на приостановление государственной регистрации перехода права собственности.

ООО «Домклик» проинформировало продавца о том, что для приостановления регистрации необходимо письменное заявление в свободной форме от обоих участников сделки. Если один из участников сделки не выражает согласия на приостановление сделки, второй должен обратиться в установленном законом порядке.

В соответствии со ст. 30 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав могут быть приостановлены не более чем на шесть месяцев однократно на основании заявления лиц, указанных в статье 15 настоящего Федерального закона.

В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления. В случае отсутствия в данном заявлении указания на срок, необходимый для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав приостанавливаются на срок шесть месяцев.

Указанные в настоящей статье заявления представляются соответствующими лицами способами, предусмотренными частью 1 статьи 18 настоящего Федерального закона, в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования.

На основании ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования:

1) в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в публично-правовую компанию, указанную в части 1 статьи 3.1 настоящего Федерального закона, в многофункциональный центр, в том числе при выездном приеме (далее - личное обращение);

2) в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации, если иное не предусмотрено федеральным законом, - с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", посредством единого портала государственных и муниципальных услуг (функций) (далее - единый портал), порталов государственных и муниципальных услуг субъектов Российской Федерации на основании заключенных органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом регистрации прав соответствующих соглашений (далее - региональные порталы государственных и муниципальных услуг), официального сайта, в том числе посредством использования сервиса "Личный кабинет", размещенного на официальном сайте с использованием единой системы идентификации и аутентификации и обеспечивающего хранение ранее направленных в орган регистрации прав заявлений и прилагаемых к ним документов (далее - личный кабинет), или иных информационных технологий взаимодействия с органом регистрации прав (далее также - отправление в электронной форме).

В силу ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению, в частности: лица, право которого на объект недвижимости возникает (за исключением случаев, при которых в соответствии с настоящим Федеральным законом государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно) или прекращается, - при государственной регистрации возникновения или прекращения соответствующего права; сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом;

В ходе судебного заседания установлено, что в установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" порядке, в орган регистрации прав заявлений о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на квартиру расположенную по адресу: Краснодарский край, г<адрес>, от сторон сделки совместно или истцом не поступало.

Обращение посредством электронного чата на сайте ООО «ДомКлик» (domclick.ru) не является надлежащей формой обращения с заявлением в орган регистрации прав о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности.

Доказательств, подтверждающих то обстоятельство, что истец или ее представитель в установленном порядке обращались в Управление Росреестра с заявлением о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности, суду не представлено.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Краснодарскому краю была произведена регистрация перехода права собственности на квартиру расположенную по адресу: <адрес>, на имя ФИО2

Информация об обращении продавца в Управление Росреестра с заявлением о приостановлении регистрации перехода права собственности у ООО «Домклик» отсутствует, что подтверждено справкой ПАО Сбербанк.

Кроме того, ПАО Сбербанк в выданной справке подтвердил, что сделка № длилась три часа и продавец просил перечислить денежные средства за квартиру до момента подписания договора купли-продажи, и только после перечисления денежных средств, сделка была продолжена.

С доводами истца о недействительности договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, суд не соглашается по следующим основаниям.

Данная сделка не является мнимой.

В силу п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. По смыслу ст. 170 ГК РФ, для признания сделки мнимой необходимо установить, что обе стороны договора не намеревались создать соответствующие данной сделке правовые последствия.

В то же время из материалов дела следует, что истец ФИО10 ФИО11 желала создать правовые последствия, соответствующие сделке купли-продажи.

Из п. 1 ст. 454 ГК РФ следует, что для продавца последствия договора купли-продажи состоят в получении денежных средств, передаче имущества. Е.М. Н.Н., как следует из письменных доказательств по делу, желала получить денежные средства до подписания договора купли-продажи.

Таким образом, Е.М. Н.Н. желала последствий, характерных для договора купли-продажи.

К доводам истца о том, что согласно № ООО «Центр экономических и инженерных экспертиз «Стандарт» об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества стоимость квартиры составляет 14 925 584 рубля и на момент заключения договора купли-продажи квартиры истец заблуждалась по поводу цены квартиры, суд относится критически.

Так, истец в своем заявлении и ее представитель указывают, что на момент заключения сделки, подписания договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ истец находилась за пределами Российской Федерации, в то время как истец представляет суду письменные доказательства: заявку на проведение работ по оценке от ДД.ММ.ГГГГ, отчет №.495 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, составленные в г. Сочи и подписанные со стороны заказчика Е.М. Н.Н. лично, оплата за составление отчета №.495 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ согласно кассовому чеку произведена наличными в кассу ООО «Центр экономических и инженерных экспертиз «Стандарт» ДД.ММ.ГГГГ, то есть оценка проданного имущества истцом произведена после заключения договора купли-продажи и получения денежных средств от ответчика по договору купли-продажи.

Таким образом, оснований для признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ мнимой сделкой у суда не имеется.

Так из представленной переписки между истцом и ответчиком посредством электронного мессенджера WhatsApp истец при ответе на вопрос ответчика о цене продаваемой квартиры в переписке от ДД.ММ.ГГГГ указала, что после 7 ноября цена квартиры увеличится до 10 миллионов рублей. Ответчик уведомила истца ДД.ММ.ГГГГ в переписке, что у нее имеется только сумма 9 300 000 рублей.

Суд критически относится к доводам истца, о том со стороны ответчика на истца оказывалось давление ДД.ММ.ГГГГ, в день подписания договора купли-продажи.

Так согласно представленной переписке между истцом и ответчиком посредством электронного мессенджера WhatsApp, ответчик ДД.ММ.ГГГГ до 12 часов дня направила истцу сообщение о том, что готова перевести истцу денежные средства. После 12 часов ответчик направила истцу сообщение о том, что в банке есть время на 16 часов, указав, что ответчик оплатит 9 300 000 и перевод 93 000 рублей, а также банковские расходы.

Истец подтвердила в сообщении, направленном ДД.ММ.ГГГГ в 12 час. 44 мин., что согласна.

Вместе с тем, о том, что истец просит перенести сделку на ДД.ММ.ГГГГ, переписка посредствам электронного мессенджера WhatsApp, велась между Е.М. Н.Н. и ее представителем по доверенности ФИО5, который имел возможность, действуя в интересах доверителя, отказаться от заключения договора купли-продажи. Однако, несмотря на указанные сообщения, ФИО5 продолжил заключение сделки.

В силу п. 1 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (п. 2 ст. 183 ГК РФ).

Согласно пункту 123 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" установление факта заключения сделки представителем без полномочий или с превышением таковых служит основанием для отказа в иске, вытекающем из этой сделки, к представляемому, если только не будет доказано, что последний одобрил данную сделку (пункты 1 и 2 статьи 183 ГК РФ).

Под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

В силу пункта 1 статьи 980 ГК РФ действия без поручения, иного указания или заранее обещанного согласия заинтересованного лица в целях предотвращения вреда его личности или имуществу, исполнения его обязательства или в его иных непротивоправных интересах (действия в чужом интересе) должны совершаться исходя из очевидной выгоды или пользы и действительных или вероятных намерений заинтересованного лица и с необходимой по обстоятельствам дела заботливостью и осмотрительностью.

Как усматривается из материалов дела Е.М. Н.Н. одобряла заключение договора купли-продажи квартиры, сообщив ФИО2 реквизиты для внесения оплаты за квартиру, приняв оплату от покупателя до подписания договора купли-продажи. Кроме того, Е.М. Н.Н. в день заключения договора купли-продажи сообщала ФИО2 иные необходимые для заключения сделки и запрашиваемые ФИО2 сведения. Для совершения сделки Е.М. Н.Н. предоставила выписку из домовой книги, заявление о том, что на момент покупки квартиры она не состояла в зарегистрированном браке.

О намерении заключить договор купли-продажи свидетельствует также представленная суду между переписка посредствам электронного мессенджера WhatsApp между Е.М. Н.Н. и ФИО2, из которой не следует, что Е.М. Н.Н. отказывается от совершения сделки, либо просит ее перенести на более поздний срок. О намерении заключить Е.М. Н.Н. договор купли-продажи свидетельствует также то обстоятельство, что при заключении договора через электронную систему веб-сервис «ДомКлик» ПАО «Сбербанк», Е.М. Н.Н. сообщала необходимые коды, поступающие на ее телефон, что представитель истца в судебном заседании не оспаривала.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи квартиры заключался в интересах и с одобрения Е.М. Н.Н.

Также суд относится критически к доводам истца о том, что покупатель ФИО2 прибыла в банк за 1 час до закрытия отделения Банка, так как согласно справке ПАО Сбербанка сделка между истцом и ответчиком проходила на протяжении трех часов.

Суд также относится критически к доводам истца о том, что со стороны покупателя ФИО2 продолжалось давление и настойчивые вопросы о предоставлении данных продавца. Так, после сообщения ответчика с вопросом «Пришлите счет куда переводить деньги», отправленного в 13:48, истец в течение 10 минут предоставила все необходимые данные номера счета для получения перевода денежных средств от ответчика.

В то же время из материалов дела следует, что истец желала наступления последствий, характерных для договора купли-продажи недвижимости.

Для достижения цели продажи принадлежащей ей квартиры, Е.М. Н.Н. ДД.ММ.ГГГГ оформила нотариальную доверенность на ФИО5, которой уполномочила последнего продать любым третьим лица, принадлежащую ей на праве собственности квартиру с КН №, адрес объекта: <адрес> иметь свободный доступ, показывать объект покупателям, с правом заключать и подписывать от ее имени договор купли-продажи, передаточные акты и другие сопутствующие документы, при необходимости вносить изменения в договор, подписывать и регистрировать дополнительные соглашения к договору, приостанавливать регистрацию договора; заключать, вносить изменения, расторгать, подписывать предварительные договора, получать и возвращать аванс и/или задаток, предоставлять заверения об обстоятельствах и заверения, произвести расчеты по заключенной сделке путем безналичного перечисления причитающихся доверителю от продажи денежных средств на ее расчетный счет, без права получения и распоряжения денежными средствами по заключенной сделке, с правом подписания заявления об отсутствии финансовых претензий.

Суд учитывает, что собственник свободен в реализации своих прав в отношении принадлежащей ему собственности.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, между истцом и ответчиком была согласована цена квартиры, расположенной по адресу: <адрес> Покупателем (ответчиком) согласованная цена между истцом и ответчиком в полном объеме была переведена до подписания договора купли-продажи. Как установлено в судебном заседании и не оспаривается сторонами, договор купли-продажи был подписан после поступления денежных средств на счет истца.

Договор купли-продажи не может быть признан недействительным, как совершенный под влиянием существенного заблуждения.

В силу п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Согласно п. 2 ст. 178 ГК РФ при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Доводы истца о заблуждении стоимости квартиры, судом не принимаются, так как сделку истца и ответчика сопровождали риелторы, сама истец лично приезжала в город Сочи до заключения сделки, истец ДД.ММ.ГГГГ выдала нотариально удостоверенную доверенность на имя ФИО5, которой уполномочила его продать любым третьим лицам, за цену и на условиях по своему усмотрению, принадлежащую ей на праве собственности квартиру с КН № адрес объекта: Краснодарский край, город <адрес> с правом заключать и подписывать от ее имени договор купли-продажи. В ходе судебного разбирательства установлено, что соглашение о цене продаваемой квартиры было достигнуто непосредственно между продавцом и покупателем.

Личность покупателя при заключении указанного договора купли-продажи не имела существенного значения. По договору купли-продажи покупатель ФИО2 должна была перевести денежные средства на счет Е.М. Н.Н., что было покупателем выполнено до подписания договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ. Денежные средства до настоящего времени находятся в распоряжении продавца и покупателю продавцом не были возвращены.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не может быть признан недействительным, как совершенный под влиянием обмана.

Согласно п. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Из материалов дела не следует, что ответчик обманула истца относительно каких-либо существенных условий договора купли-продажи.

Согласно п. 99 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

В соответствии со ст. 56 ГПК, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истцом, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, доказательств, что сделка купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ была совершенна под влиянием обмана, суду не представлено.

Подпункт 2 пункта 1 ст. 188 ГК РФ устанавливает, что действие доверенности прекращается вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно.

Из материалов дела следует, что выданная Е.М. Н.Н. на имя ФИО5 доверенность на бланке № от ДД.ММ.ГГГГ, на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, являлась действующей, не была отозвана доверителем, что подтверждает волю истца на отчуждение квартиры по договору купли-продажи.

В пункте 4.1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано, что стороны заключают договор добровольно, не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или на крайне невыгодных для себя условиях, договор не является для сторон кабальной сделкой. Стороны подтверждают, что они в дееспособности не ограничены, под опекой, попечительством, а также патронажем не состоят, в отношении каждой из сторон не возбуждалось и не возбуждено дело о банкротстве гражданина; по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности; не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельства его заключения.

Согласно п. 4.2 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ содержание сделки, ее последствия, ответственность, права и обязанности, содержание ст.ст. 131, 160, 161, 164, 209, 223, 288, 292, 421, 454, 460, 461, 549, 551, 556, 557, 558 Гражданского кодекса РФ, статей 17, 38 Жилищного кодекса РФ, статей 34-36 Семейного кодекса РФ сторонам известны и понятны.

Проверяя доводы ответчика о том, что ответчиком пропущен срок исковой давности для предъявления требований о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что такой срок истцом не пропущен.

В силу п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки. Оспариваемый договор купли-продажи подписан сторонами ДД.ММ.ГГГГ, его исполнение началось ДД.ММ.ГГГГ – когда была произведена государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Исковое заявление подано ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается соответствующей отметкой на конверте, то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности для оспаривания договора купли-продажи по признаку его недействительности.

Для оспаривания договора купли-продажи по основаниям, предусмотренным ст. 177-179 ГК РФ срок исковой давности также не пропущен. Данные нормы предусматривают возможность признания сделок недействительными судом, то есть оспоримость сделок.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ оспоримая сделка - сделка недействительная по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом.

Согласно п. 2 ст. 188 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Об основаниях, на которые указывает истец в целях признания договора купли-продажи недействительным истец должна была узнать в день подписания договора купли продажи, то есть ДД.ММ.ГГГГ, истец обращалась в суд Центрального районного суда с иском ДД.ММ.ГГГГ, по которому вынесено определение от ДД.ММ.ГГГГ о возврате заявителю вместе с приложенными документами, таким образом, иск предъявлен без нарушения попуска годичного срока исковой давности.

При вынесении решения суд учитывает, что объективных доказательств, свидетельствующих о недействительности договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, не представлено.

Пунктом 1 ст. 307 ГК РФ установлено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Продажа истцом спорной квартиры по цене 9 393 000 рублей, вместо 14 925 584 рублей, как указано в отчете № об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, не свидетельствует о заблуждении истца о стоимости продаваемой квартиры, поскольку стороны свободны в выборе условий сделки, в том числе и определении ее цены, а поэтому доводы истца нельзя признать состоятельными. Более того, истец не была лишена возможности произвести рыночную оценку принадлежащей ей квартиры заблаговременно, до заключения договора купли-продажи с истцом.

То обстоятельство, что истец изменила решение о размере стоимости продаваемой квартиры в большую сторону уже после заключения договора купли-продажи квартиры, не свидетельствует о ее заблуждении относительно рыночной стоимости квартиры, и само по себе не может являться основанием для признания признании сделки купли-продажи недвижимости недействительной и применении последствий недействительности сделки. Более того, изменение решения о стоимости квартиры после заключения договора купли-продажи свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны истца, которая, заключив сделку на согласованных с ответчиком условиях, после ее фактического исполнения, требует признания данной сделки недействительной.

В силу пункта 3 статьи 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

По смыслу вышеприведенных норм, добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, суд исходит из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Действия истца ФИО10 ФИО11 суд оценивает как недобросовестные, не учитывающие права и законные интересы покупателя ФИО2, поскольку, Е.М. Н.Н. зная о том, что получила оплату по сделке от ДД.ММ.ГГГГ всего в размере 9 400 000 рублей, переход права собственности на недвижимое имущество за покупателем зарегистрирован, совершает действия, направленные на возврат принадлежавшего ранее ей недвижимого имущества.

На основании вышеизложенного и учитывая установленные в судебном заседании фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения данного дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования Е. ФИО11 к ФИО2 о признании сделки купли-продажи недвижимости недействительной и применении последствий недействительности сделки - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд города Сочи в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Н.С. Шевелев

Мотивированное решение суда изготовлено и подписано судьей ДД.ММ.ГГГГ.

«Решение в законную силу на момент опубликования не вступило»

"Согласовано"