Дело № 2-8700/2022
РЕШЕНИЕ СУДА
Именем Российской Федерации
г. Балашиха Московской области 30 ноября 2022 г.
Балашихинский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Лебедева Д.И.,
при секретаре судебного заседания Тонких А.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимости в связи с существенным нарушением условий договора,
Установил:
Истец ФИО1 предъявил к ответчику ФИО2 иск, в котором просит суд расторгнуть договор купли-продажи доли объекта недвижимого имущества от 27 февраля 2021 года, заключенный между ними; прекратить право собственности ФИО2 в отношении следующего недвижимого имущества: 2/10 (две десятые) доли административно-бытового корпуса с кадастровым номером <данные изъяты>, площадь 2126,3 кв.м., назначение: нежилое, количество этажей, в том числе подземных этажей: 4, в том числе подземных 0, местоположение: <адрес>; восстановить его право собственности в отношении следующего недвижимого имущества: 2/10 (две десятые) доли административно-бытового корпуса с кадастровым номером <данные изъяты>, площадь 2126,3 кв.м., назначение: нежилое, количество этажей, в том числе подземных этажей: 4, в том числе подземных 0, местоположение: <адрес>
В обоснование иска указано о том, что 27 февраля 2021 года они заключили договор купли-продажи доли объекта недвижимого имущества, по условиям которого в собственность ФИО2 перешло следующее имущество: 2/10 (две десятые) доли административно-бытового корпуса с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес>. Пунктом 4 договора установлена стоимость отчуждаемого имущества в размере 14800000 рублей. Пунктом 5 договора установлен порядок расчетов по договору. Переход к ответчику права собственности на реализованную долю в объекте недвижимости был в установленном законом порядке зарегистрирован в Единому государственном реестре недвижимости, однако, ответчик свои обязательства по оплате стоимости недвижимого имущества не исполнил, тем самым существенно нарушив условия договора купли-продажи. Ответчик произвел оплату только на сумму 3700000 рублей. Таким образом, ФИО3 А,В. не исполнена обязанность по оплате стоимости отчужденного имущества в размере 11100000 рублей, что является существенным нарушением условий договора. 30 мая 2022 года в адрес ответчика направлена претензия о расторжении договора, которая оставлена ответчиком без ответа (л.д. 4-7).
В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о времени и месте извещен надлежащим образом лично под расписку (л.д. 40), о причинах неявки суду не сообщил. Ранее представил в дело письменное заявление о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д. 29-30; 32).
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте извещен надлежащим образом лично под расписку (л.д. 40), о причинах неявки суду не сообщил. Ранее представил в дело письменное заявление о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д. 33-34; 37). Также ответчик представил в дело письменное заявление, в котором указал, что он иск ФИО1 признает. Последствия признания иска ему разъяснены и понятны (л.д. 36).
Суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.
Исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.
Как установлено ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц.
В соответствии со ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.
Защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; присуждения к исполнению обязанности в натуре; прекращения или изменения правоотношения; иными способами, предусмотренными законом, что установлено ст. 12 ГК РФ.
В соответствии со ст.ст. 307, 309, 310 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в ГК РФ. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.
Из положений ст.ст. 420, 421, 424, 425, 432, 434 ГК РФ следует, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 ГК РФ, если иное не установлено ГК РФ. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Из положений ст. 451 ГК РФ следует, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Как установлено ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В случаях, предусмотренных ГК РФ или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами. К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров.
В силу п. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.
Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Из положений ст. 550 ГК РФ следует, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии со ст. 555 ГК РФ и п. 1 ст. 556 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Из положений ст. 558 ГК РФ следует, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Из материалов гражданского дела следует, что 27 февраля 2021 года ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключили договор купли-продажи доли объекта недвижимого имущества (далее – Договор купли-продажи), в соответствии с п. 1 которого продавец продает, а покупатель покупает на условиях, указанных в настоящем договоре 2/10 (две десятые) доли административно-бытового корпуса с кадастровым номером <данные изъяты>, площадь 2126,3 кв.м., назначение: нежилое, количество этажей, в том числе подземных этажей: 4, в том числе подземных 0, местоположение: <адрес> (далее «предмет договора»). Согласно п.п. 4, 4.1 Договора купли-продажи стороны оценивают предмет договора в 14800000 рублей. Покупатель покупает у продавца предмет договора за 14800000 рублей. В соответствии с п.п. 5, 5.1, 5.2, 5.3, 5.4 Договора купли-продажи стороны пришли к соглашению, что расчеты по настоящему договору будут производится следующим образом: сумма в размере 3700000 рублей будет уплачена покупателем в течение 10 (десяти) календарных дней после государственной регистрации права собственности покупателя на предмет договора путем перечисления денежных средств на счет, открытый на имя ИП ФИО1; сумма в размере 3700000 рублей будет уплачена покупателем не позднее 90 (девяносто) календарных дней после государственной регистрации права собственности покупателя на предмет договора путем перечисления денежных средств на счет, открытый на имя ИП ФИО1; сумма в размере 3700000 рублей будет уплачена покупателем не позднее 180 (сто восемьдесят) календарных дней после государственной регистрации права собственности покупателя на предмет договора путем перечисления денежных средств на счет ИП ФИО1; сумма в размере 3700000 рублей будет уплачена покупателем не позднее 270 (двести семьдесят) календарных дней после государственной регистрации права собственности покупателя на предмет договора путем перечисления денежных средств на счет, открытый на имя ИП ФИО1. В пункте 7 Договора купли-продажи указано, что сторонам известно, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и, в случае сокрытия ими подлинной цены предмета договора и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий. Согласно п. 9 Договора купли-продажи для заключения настоящего договора имеется согласие ФИО4 – супруги покупателя, удостоверенное нотариусом. Как указано в п. 15 Договора купли-продажи в соответствии со статьей 556 ГК РФ данный договор является документом, подтверждающим передачу предмета договора покупателю без каких-либо актов и дополнительных документов. Данный Договор купли-продажи удостоверен нотариусом Сергиево-Посадского нотариального округа Московской области ФИО5, зарегистрирован в реестре: № <данные изъяты> (л.д. 8-10).
09 марта 2021 года ФИО2 выплатил ФИО1 по Договору купли-продажи денежные средства в размере 1700000 рублей (л.д. 11).
09 марта 2021 года ФИО2 выплатил ФИО1 по Договору купли-продажи денежные средства в размере 2000000 рублей (л.д. 12).
Как усматривается из выписки из ЕГРН от 03 октября 2022 года, административно-бытовой корпус с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес>, имеет площадь 2126,3 кв.м., количество этажей 4, в том числе подземных 0, год завершения строительства 2010 г.. 01 марта 2021 года в отношении указанного объекта недвижимости в установленном законом порядке зарегистрировано право общей долевой собственности ФИО2 – 2/10. Номер государственной регистрации права <данные изъяты>. Ограничение прав и обременение объекта недвижимости не зарегистрировано (л.д. 13-15; 27-28).
30 мая 2022 года истец направил ответчику письменную претензию о расторжении договора в связи с существенным нарушением условий договора (л.д. 16; 17; 18).
Указанные выше обстоятельства данного гражданского дела подтверждены надлежащими письменными доказательствами, как представленными сторонами, так и представленными по запросу суда, в числе которых также представлены материалы дела правоустанавливающих документов № <данные изъяты> (л.д. 42; 43-121). Кроме того, указанные выше обстоятельства данного гражданского дела не опровергнуты сторонами.
В названных выше материалах дела правоустанавливающих документов имеется договор купли-продажи доли объекта недвижимого имущества, заключенный 27 февраля 2021 года ФИО1 и ФИО2 (л.д. 116-121).
Сведения о направлении истцом ответчику копии искового заявления также представлены в материалы дела (л.д. 19).
Иных доказательств по делу не представлено. Ходатайства лиц, участвующих в деле, судом разрешены.
Оценив представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд считает рассматриваемый в данном гражданском деле иск обоснованным по следующим основаниям.
По данному гражданскому делу установлено, что 27 февраля 2021 года стороны заключили договор купли-продажи доли объекта недвижимого имущества, в соответствии с которым истец продал ответчику 2/10 (две десятые) доли административно-бытового корпуса с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес>, цена которой (доли) определена сторонами в размере 14800000 рублей.
По условиям заключенного Договора купли-продажи ответчик обязан выплатить истцу указанную выше цену имущества четырьмя платежами по 3700000 рублей каждый.
01 марта 2021 года право собственности в отношении указанной выше доли объекта недвижимости зарегистрировано за ответчиком.
Вместе с тем, ФИО2 в нарушение требований закона, а также в нарушение условий заключенного с истцом Договора купли-продажи, не уплатил ФИО1 цену покупаемой доли в объекте недвижимости в полном объеме, согласованную сторонами в размере 14800000 рублей.
Как следует из материалов дела, всего ответчик уплатил истцу по данному Договору купли-продажи денежные средства в размере 3700000 рублей (09 марта 2021 года).
Учитывая изложенное, суд считает обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца о расторжении договора купли-продажи доли объекта недвижимого имущества от 27 февраля 2021 года, поскольку ответчик существенно нарушил условия указанного договора.
Таким образом, суд принимает признание иска ответчиком, поскольку это не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.
При указанных выше обстоятельствах, суд прекращает право собственности ответчика в отношении 2/10 (две десятые) доли административно-бытового корпуса с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес>, а также признает за истцом право общей долевой собственности в отношении 2/10 (две десятые) доли административно-бытового корпуса с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес>
Иных требований по данному гражданскому делу не заявлено.
Таким образом, по указанным выше основаниям, рассматриваемый в данном гражданском деле иск подлежит удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимости в связи с существенным нарушением условий договора – удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи доли объекта недвижимого имущества, заключенный 27 февраля 2021 года ФИО1 и ФИО2 в отношении 2/10 (две десятые) доли административно-бытового корпуса с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес>
Прекратить право собственности ФИО2 в отношении 2/10 (две десятые) доли административно-бытового корпуса с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес>
Признать за ФИО1 право общей долевой собственности в отношении 2/10 (две десятые) доли административно-бытового корпуса с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес>
Данное решение является основанием для государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Балашихинский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Д.И. Лебедев
Решение принято судом в окончательной форме 04 декабря 2022 г.
Судья Д.И. Лебедев