ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, <...>, тел.: <***>, факс <***>

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

29 января 2026 года

Дело № А68-15599/2023

20АП-5673/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 20.01.2026

Постановление изготовлено в полном объеме 29.01.2026

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Мосиной Е.В., судей Лазарева М.Е. и Селивончика А.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Завьяловой А.А., при участии в судебном заседании: от акционерного общества «Южморрыбфлот» - представителя Пака В.Б. (копия паспорта, копия диплома, доверенность от 11.12.2025), от общества с ограниченной ответственностью «АЧИШХО» - представителя ФИО1 (копия паспорта, копия диплома, доверенность от 21.02.2025), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Южморрыбфлот» (Приморский край, г. Находка, ИНН <***>, ОГРН <***>) на решение Арбитражного суда Тульской области от 14.11.2025 по делу № А68-15599/2023, принятое по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Восход» (правопреемник - общество с ограниченной ответственностью «АЧИШХО» (г.Москва, ИНН <***>, ОГРН <***>)) к акционерному обществу «Южморрыбфлот» (Приморский край, г. Находка, ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности в размере 4 231 806 руб. 43 коп., неустойки в размере 1 212 439 руб. 92 коп., расходов по уплате госпошлины в размере 62 061 руб., по встречному исковому заявлению акционерного общества «Южморрыбфлот» (Приморский край, г. Находка, ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «АЧИШХО» (г. Москва, ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности в размере 2 000 000 руб., расходов по оплате госпошлины в размере 85 000 руб., третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Раздолье»,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Восход» (далее – ООО «Восход») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с акционерного общества «Южморрыбфлот» (далее – АО «Южморрыбфлот») задолженности в размере 6 779 494 руб.89 коп., неустойки в размере 1 032 778 руб.27 коп., всего в размере 7 812 273 руб. 16 коп., расходов по уплате государственной пошлины в размере 62 061 руб.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 10.07.2024 исковые требования ООО «Восход» удовлетворены, с АО «Южморрыбфлот» в пользу ООО «Восход» взыскана задолженность в размере 6 779 494 руб. 89 коп., неустойка в размере 1 032 778 руб.27 коп., всего 7 812 273 руб. 16 коп.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2024 решение Арбитражного суда Тульской области от 10.07.2024 по делу № А68-15599/2023 изменено, резолютивная часть решения суда изложена в следующей редакции: Взыскать с акционерного общества «Южморрыбфлот» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Восход» задолженность по договору аренды нежилых помещений № 217 от 25.10.2019 в размере 6 231 806 руб. 43 коп., неустойку в размере 1 032 778 руб. 27 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 57 710 руб. В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 10.04.2025 решение Арбитражного суда Тульской области от 10.07.2024 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2024 по делу № А68-15599/2023 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тульской области.

Отменяя судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, Арбитражный суд Центрального округа в постановлении от 10.04.2025 указал, что судами не в полном объеме исследованы и установлены обстоятельства дела по заявлению АО «Южморрыбфлот» о зачете обеспечительного платежа, которое направлено на уменьшение суммы взыскания. При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует дать надлежащую оценку доказательствам по делу, указывающим на смену собственника объектов недвижимости и заключение нового договора аренды, установить, когда заключены указанные договоры, и вступил ли новый арендатор в фактическое владение имуществом, снято и когда обременение имущества договором аренды, являющимся предметом настоящего спора, имеет ли истец при смене собственника право требования возврата объекта аренды непосредственно ООО «АЧИШХО» с оформлением между ним и АО «Южморрыбфлот» акта возврата помещений, имеются ли у новых собственника и арендатора претензии к АО «Южморрыбфлот» об освобождении имущества, сохраняет ли истец обеспечительный платеж за собой или был им перечислен новому собственнику имущества; если новый арендатор вступил в фактическое владение имуществом, установить дату освобождения АО «Южморрыбфлот» помещений с учетом срока окончания договора аренды, рассмотреть вопрос о привлечении новых собственника и арендатора имущества к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора.

Кроме того, суд округа удовлетворил заявление ООО «АЧИШХО» и заменил истца по делу с ООО «Восход» на его правопреемника - ООО «АЧИШХО».

При новом рассмотрении дела в суде первой инстанции истец заявлением от 06.05.2025 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнил исковые требования и просил взыскать задолженность по арендной плате по договору аренды за период аренды с 13.07.2024 по 30.11.2023 в размере 4 231 806 руб. 43 коп., неустойку в размере 1 212 439 руб. 92 коп., в связи с зачетом суммы внесенного арендатором обеспечительного платежа по договору и уточнения расчета неустойки.

Уточнение требований принято судом к рассмотрению.

Определением от 15.05.2025 суд привлек в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, нового собственника спорных помещений ООО «Раздолье», право собственности которого на спорные помещения зарегистрировано 09.02.2024.

ООО «Раздолье» представителя в судебное заседание не направило, отзыв не представило.

В свою очередь, АО «Южморрыбфлот» обратилось в суд со встречным иском к ООО «АЧИШХО» о взыскании задолженности по договору аренды нежилых помещений №217 от 25.10.2019 в размере 2 000 000 руб., мотивированное тем, что АО «Южморрыбфлот» 19.07.2023 направило в адрес ООО «Восход» письмо с требованием возврата обеспечительного платежа, который до настоящего времени не возвращен.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции представитель АО «Южморрыбфлот» в порядке статьи 161 АПК РФ заявил о фальсификации дополнительного соглашения №3 от 01.07.2021 к договору аренды нежилых помещений №217 от 25.10.2019 и ходатайство о назначении почерковедческой экспертизы.

В обоснование заявления о фальсификации в материалы дела представлены письменные пояснения генерального директора АО «Южморрыбфлот» ФИО2 от 07.10.2025 (том 5 л.д. 20-21), в которых он указывает на то, что дополнительное соглашение №3 от 01.07.2021 к договору аренды нежилых помещений №217 от 25.10.2019 и его содержание ему не известно, подпись от имени ФИО2 в качестве генерального директора АО «Южморрыбфлот» сделана с имитацией подписи, печать не соответствует печати АО «Южморрыбфлот»; какого-либо соглашения о продлении срока аренды помещений до 30.11.2023 с ООО «Восход» в качестве генерального директора АО «Южморрыбфлот» ФИО2 не подписывал.

ООО «АЧИШХО» возражало против удовлетворения заявление о фальсификации дополнительного соглашения №3 от 01.07.2021 к договору аренды нежилых помещений №217 от 25.10.2019 и назначения экспертизы.

Отклоняя заявление АО «Южморрыбфлот» о фальсификации дополнительного соглашения №3 от 01.07.2021 к договору аренды нежилых помещений №217 от 25.10.2019, суд области исходил из следующего.

Согласно абзацу второй пункта 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 № 46 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции" в порядке статьи 161 АПК РФ подлежат рассмотрению заявления, мотивированные наличием признаков подложности доказательств, то есть совершением действий, выразившихся в подделке формы доказательства: изготовление документа специально для представления его в суд (например, несоответствие времени изготовления документа указанным в нем датам) либо внесение в уже существующий документ исправлений или дополнений (например, подделка подписей в документе, внесение в него дополнительного текста) (например, о несоответствии действительности фактов, изложенных в документе).

Целью рассмотрения заявления о фальсификации доказательств является устранение из числа доказательств по делу доказательства, намеренно созданного в целях искажения фактических обстоятельств.

Заявление о фальсификации доказательства имеет своей целью исключение соответствующего доказательства из числа доказательств по делу, и фактическое понуждение стороны, представившей доказательство, основывать свои доводы и возражения относительно предмета и основания иска на иных доказательствах.

Фальсификация доказательства по гражданскому делу состоит в подделке, искажении, подмене подлинной информации (ее носителей), предметов, выступающих в качестве доказательств. Фальсификация заключается в сознательном искажении представляемых доказательств, например документов (доверенностей, расписок, договоров, актов ревизий, протоколов следственных действий и т.д.), путем их подделки, подчистки, внесения исправлений, искажающих действительный смысл, или ложных сведений с целью определенным образом повлиять на оценку доказательств судом в целом.

Таким образом, следует отличать обстоятельства, связанные с фальсификацией доказательств и оценку достоверность доказательства (части 2, 3 статьи 71 АПК РФ).

Судом установлено, что согласно пункту 1 представленного в материалы дела дополнительного соглашения №3 от 01.06.2021 стороны договорились, что срок аренды по договору начинает исчисляться с даты подписания сторонами акта приема-передачи («Дата Начала») и устанавливается по «30» ноября 2023 г. включительно. В пункте 3 договора указано, что дополнительное соглашение вступает в силу с даты его государственной регистрации. Условия настоящего дополнительного соглашения в силу статьи 425 ГК РФ применяются к отношениям сторон с даты его подписания сторонами.

В уведомлении АО «Южморрыбфлот» № ЮЗ-И23000958 от 11.04.2023 об отказе от договора аренды нежилых помещений № 217 от 25.10.2019 (том 1 л.д. 99) указано следующее:

«01 июля 2021 года между сторонами было подписано дополнительное соглашение № 3 к договору, в котором указано, что, начиная с 01 декабря 2021 года, срок аренды по договору устанавливается по 30 ноября 2023 года.

Вместе с тем, в пункте 3 данного соглашения прямо зафиксировано, что настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с даты его государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Дополнительное соглашение № 3 от 01 июля 2021 г. в органах Росреестра зарегистрировано не было и в законную силу не вступило, а поскольку Договор фактически продолжил свое действие, он считается заключенным на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

На основании вышеизложенного, руководствуясь пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, АО «Южморрыбфлот» уведомляет ООО «Восход» об отказе от договора аренды нежилых помещений № 217 от 25.10.2019.

Договор будет прекращен по истечении трех месяцев с даты получения ООО «Восход» настоящего уведомления.

АО «Южморрыбфлот» готово вернуть помещения из аренды до истечения трех месяцев при наличии соответствующего уведомления от ООО «Восход».».

Таким образом, как верно установил суд, из буквального толкования текста уведомления следует, что правовым основанием для направления уведомления о расторжения договора аренды до срока аренды, установленного в соглашении, АО «Южморрыбфлот» указывает не отсутствие спорного соглашения у арендатора, а отсутствие государственной регистрации соглашения. При этом в уведомлении АО «Южморрыбфлот» цитирует условия дополнительного соглашения №3 практически дословно, из чего следует, что в отсутствие у арендатора спорного дополнительного соглашения написать уведомление об отказе от договора в предоставленной редакции невозможно. Уведомление № ЮЗ-И23000958 от 11.04.2023 об отказе от договора аренды подписано генеральным директором АО «Южморрыбфлот» ФИО2

По результатам проверки в порядке статьи 161 АПК РФ достоверности заявления о фальсификации на основании указанных доказательств и доводов, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что факт заключения дополнительного соглашения №3 от 01.06.2021 подтверждается полученным от АО «Южморрыбфлот» уведомлением от 11.04.2023 №ЮЗ-И23000958, в связи с этим утверждение АО «Южморрыбфлот» о том, что ему не известно о заключении дополнительного соглашения №3, не соответствует действительности, в связи с чем основания для удовлетворения заявления о фальсификации доказательства и ходатайства проведении почерковедческой экспертизы отсутствуют.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 14.11.2025 (с учетом определения об исправлении опечатки от 17.11.2025) уменьшение размера исковых требований принято. ООО «АЧИШХО» из федерального бюджета возвращена государственная пошлина в размере 11 840 руб. Исковые требования удовлетворены, с АО «Южморрыбфлот» в пользу ООО «АЧИШХО» взыскана задолженность в размере 4 231 806 руб. 43 коп., неустойка в размере 1 212 439 руб. 92 коп., всего 5 444 246 руб. 35 коп.; в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 50 221 руб. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Тульской области от 14.11.2025, АО «Южморрыбфлот» обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, с учетом дополнения, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе удовлетворения исковых требования ООО «АЧИШХО» к АО «Южморрыбфлот», удовлетворении встречных исковых требований АО «Южморрыбфлот» к ООО «АЧИШХО» в полном объеме. В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает на то, что ООО «Восход» не вправе было ограничивать доступ АО «Южморрыбфлот» к арендованным помещениям. Выражает несогласие с выводом суда о том, что зачет ООО «АЧИШХО» обеспечительного платежа в счет задолженности не повлиял на расчет пени. Считает, что ООО «АЧИШХО» злоупотребило своим правом и не воспользовалось изначально обеспечительным платежом в счет погашения образовавшейся задолженности по арендной плате, что повлияло на общую сумму задолженности с учетом неустойки. Отмечает, что АО «Южморрыбфлот» исполнило свои обязательства по арендной плате за период фактического пользования арендуемыми помещениями за период с 01.07.2023 по 14.07.2023. Утверждает, что с 19.07.2023 у АО «Южморрыбфлот» отсутствовала фактическая возможность пользоваться помещениями, а также правовые основания как по дальнейшему использованию ранее арендуемых помещений, так и по оплате за их использование. Указывает на то, что АО «Южморрыбфлот» направляло в адрес ООО «Восход» письмо с требованием возврата обеспечительного платежа в течение 3-х рабочих дней, акты приема-передачи (возврата) от 19.07.2023 в 2-х экземплярах с приложением, подписанные АО «Южморрыбфлот». Ссылаясь на пункт 3 дополнительного соглашения № 3 от 01.07.2021 к договору аренды нежилых помещений № 217 от 25.10.2019, считает, что оно вступает в силу с даты его государственной регистрации, однако данное дополнительное соглашение не зарегистрировано, при этом ответчику не поступали какие-либо письма от истца о необходимости регистрации данного соглашения, что дает основание полагать о недействительности данного соглашения. Отмечает, что судом первой инстанции при рассмотрении дела не дана оценка письменным пояснениям генерального директора АО «Южморрыбфлот» ФИО2, согласно которым содержание дополнительного соглашения № 3 ему не известно, подпись от его имени сделана с имитацией его подписи, какое-либо соглашение о продлении срока аренды помещений до 30.11.2023 с ООО «Восход» в качестве генерального директора АО «Южморрыбфлот» ФИО2 не подписывал. В дополнениях к апелляционной жалобе представлен контррасчет задолженности и пени, с учетом необходимости осуществления зачета обеспечительного платежа 19.07.2023. Кроме того, в случае рассмотрения дела судом апелляционной инстанции по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, заявитель жалобы ходатайствует о снижении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель АО «Южморрыбфлот» на доводах апелляционной жалобы настаивал в полном объеме.

ООО «АЧИШХО» представило отзыв на апелляционную жалобу, поддержанный представителем в судебном заседании, в котором просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 25.10.2019 между ООО «Восход» (ООО «АЧИШХО») и АО «Южморрыбфлот» был заключен договор аренды нежилых помещений (далее - договор), в отношении аренды нежилых помещений общей площадью 7 792,3 кв.м, расположенных в здании по адресу: Тульская область, г.Тула, Зареченский район, ул. Луначарского, д. 76:

- часть нежилого здания, расположенного по адресу: Тульская область, г. Тула, Зареченский район, ул. Луначарского, д. 76, лит. Б, площадью 1 941,6 кв.м, кадастровый номер здания 71:30:010201:590;

- нежилое здание, расположенное по адресу: Тульская область, г. Тула, Зареченский район, ул. Луначарского, д. 76, лит. Б3, площадью 539,4 кв.м, кадастровый номер здания 71:30:010201:622.;

- часть нежилого помещения, расположенного по адресу: Тульская область, г. Тула, Зареченский район, ул. Луначарского, д. 76, лит. Е3, площадью 882,6 кв.м, кадастровый номер помещения 71:30:010201:3117;

- часть нежилого помещения, расположенного по адресу: Тульская область, г. Тула, Зареченский район, ул. Луначарского, д. 76, лит. Е, площадью 4 428,7 кв.м, кадастровый номер помещения 71:30:010201:2061,

(далее - помещения), с изначальным сроком действия по 30.11.2021.

Помещения были надлежащим образом переданы арендатору по акту приема-передачи нежилых помещений 15.11.2019.

В материалы дела представлен оригинал дополнительного соглашения №3 от 01.07.2021 к договору аренды, в котором стороны указали новый срок аренды - по 30.11.2023 включительно.

Пунктом 3 дополнительного соглашения стороны установили, что его условия, в силу статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к отношениям сторон с даты его подписания сторонами.

В соответствии с пунктом 1.1. договора арендатор обязуется своевременно вносить арендную плату в порядке и размере, предусмотренном договором.

Согласно пункту 2.4. договора возврат помещений арендатором арендодателю осуществляется в последний день срока аренды.

В пункте 2.10. договора установлено, что в случае уклонения арендатора от возврата помещений и/или подписания акта возврата согласно условиям договора, арендодатель вправе прекратить доступ работников и представителей арендатора в здание и в помещения. В случае уклонения арендатора от возврата помещений и/или подписания акта возврата, обеспечительный платеж удерживается арендодателем в полном размере до момента надлежащего исполнения арендатором обязательств по возврату помещений и подписания акта возврата.

Согласно пункту 3.1.1. договора стороны соглашаются, что для целей определения размера арендной платы, обеспечительного платежа, а также пеней и штрафов согласно условиям договора будет применяться арендуемая площадь помещений («арендуемая площадь помещений»), составляющая 7 792,3 кв.м.

Пунктами 3.1.3 - 3.1.5 договора аренды стороны согласовали следующие условия:

- за пользование помещениями арендатор обязуется уплачивать арендодателю арендную плату в период с даты начала по 31.03.2020 в размере 541 422 руб. 75 коп. в месяц;

- за пользование помещениями, начиная с 01.04.2020, арендатор обязуется уплачивать арендодателю арендную плату в размере 1 082 845 руб. 50 коп. в месяц;

- 01.12.2020 («дата индексации») арендная плата в рамках договора в отношении помещений подлежит автоматическому увеличению на ИПЦ РФ (индекс инфляции потребительских цен в Российской Федерации на товары и услуги (за октябрь календарного года, непосредственно предшествующего соответствующей дате индексации, по отношению к октябрю предыдущего года), публикуемый Федеральной службой государственной статистики РФ (Росстат) на сайте http://www.gks.ru или в ином официальном источнике) посредством умножения арендной платы на ИПЦ РФ арендодатель уведомляет арендатора о новой ставке арендной платы не позднее чем за 5 рабочих дней до начала ее действия. Такое уведомление носит исключительно информационный характер. Задержка в предоставлении указанного уведомления не влияет на дату применения сторонами новой ставки арендной платы.

Согласно пункту 3.1.8 договора оплата арендной платы с 01.02.2020 производится арендатором не позднее 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу, авансом за оплачиваемый месяц.

В соответствии с пунктом 3.3.1. договора в целях обеспечения исполнения своих обязательств по договору и вне зависимости от уплаты арендной платы и иных платежей по договору арендатор обязан выплатить арендодателю обеспечительный платеж в размере 2 000 000 руб. в период с 01.01.2020 по 15.01.2020.

В пункте 3.3.6. договора стороны согласовали, что по окончании срока действия договора или в случае досрочного прекращения срока действия договора Арендодатель обязан возвратить Арендатору фактически полученную Арендодателем и находящуюся у Арендодателя на момент возврата сумму обеспечительного платежа, за вычетом всех сумм, подлежащих уплате арендодателю по договору, или в связи с его расторжением.

Платежным поручением №1285 от 22.01.2020 АО «Южморрыбфлот» перечислило ООО «Восход» денежные средства в размере 2 000 000 руб. в качестве обеспечительного платежа по договору аренды.

11.04.2023 арендатор направил в адрес арендодателя уведомление об отказе от договора, в котором указал на возврат помещения из аренды по истечении трех месяцев. В результате этого, как указывает АО «Южморрыбфлот», арендованные помещения по договору были освобождены им 19.07.2023, а также произведена фотосъемка помещений для целей фиксации их фактического состояния на день передачи. АО «Южморрыбфлот» направило в адрес ООО «Восход» письмо от 29.11.2023 № ЮЭ-И23002871 с требованием возвратить обеспечительный платеж в течение 3-х рабочих дней с даты получения письма.

В нарушение принятых на себя обязательств арендатор не производил оплату арендной платы по договору аренды за период с 13.07.2023 по 30.11.2023, в результате чего образовалась задолженность в размере 6 231 806 руб. 43 коп.

Претензия ООО «Восход» исх. № 1 от 30.11.2023 с требованием погасить задолженность по договору осталась без ответа и удовлетворения, что послужило основанием для обращения с иском в суд с иском о взыскании с АО «Южморрыбфлот» задолженности по арендной плате по договору аренды за период с 13.07.2024 по 30.11.2023 в размере 4 231 806 руб. 43 коп., в связи с зачетом суммы внесенного арендатором обеспечительного платежа в размере 2 000 000 руб. по договору, неустойки в размере 1 212 439 руб. 92 коп. (с учетом уточнения при повторном рассмотрении дела).

Возражая против удовлетворения первоначального иска, АО «Южморрыбфлот» указало на то, что заключенный договор аренды является бессрочным, в связи с этим, 19.07.2023 им были освобождены арендованные помещения по договору, о чем составлен акт и произведена видеосъемка.

Рассматривая спор по существу и удовлетворяя требования ООО «АЧИШХО» (правопреемник ООО «Восход»), суд первой инстанции исходил из того, что досрочное освобождение арендатором помещений не является основанием для прекращения договора аренды, при этом обстоятельства, освобождающие арендатора от обязательства по оплате арендной платы за период с 13.07.2023 по 30.11.2023, отсутствуют.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статья 307 ГК РФ предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Заключенный сторонами договор является договором аренды, регулируется, как общими положениями гражданского законодательства, так и нормами для отдельных видов обязательств, содержащихся в главе 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации. Договор не признан недействительным или незаключенным в установленном порядке.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 ГК РФ).

Таким образом, по правилам статей 606, 611 и 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Пунктом 2 статьи 609 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Пункт 1 статьи 450 ГК РФ предусматривает изменение и расторжение договора по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статьями 619 и 620 ГК РФ установлены основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя и арендатора.

Параграф 1 главы 34 ГК РФ не предусматривает право арендатора на односторонний внесудебный отказ от договора аренды, заключенного на определенный срок. В статье 620 ГК РФ идет речь лишь о праве арендатора обратиться в суд с требованием о расторжении договора по основаниям, предусмотренным законом или договором.

Таким образом, нормы Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде не предусматривают право арендатора на односторонний отказ от договора, заключенного на определенный срок, если это специально не оговорено законом или договором.

В то же время стороны срочного договора аренды, исполнение которого связано с осуществлением ими предпринимательской деятельности, могут установить право на такой отказ в договоре.

Таким образом, учитывая положения статей 1, 421, 619, 620 ГК РФ, законодателем предусмотрено только два варианта, при которых договор может быть расторгнут во внесудебном порядке - это подписание сторонами соглашения о его расторжении или наличие в договоре и реализация условия о праве арендатора на односторонний отказ от его исполнения (статьи 310, 450.1 ГК РФ).

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Судом установлено, что помещения были надлежащим образом переданы арендатору по соответствующему Акту приема-передачи нежилых помещений 15.11.2019. Дополнительным соглашением №3 к Договору аренды стороны установили новый срок аренды - по 30.11.2023 включительно.

Отклоняя возражения АО «Южморрыбфлот» о том, что заключенный договор аренды является бессрочным, в связи с этим, 19.07.2023 им были освобождены арендованные помещения по договору, о чем составлен акт и произведена видеосъемка, суд первой инстанции исходил из того, что из условий договора аренды не усматривается право арендатора на односторонний отказ от исполнения договора.

Как разъяснено в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

Как следует из разъяснений пункта 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", досрочное освобождение арендуемого помещения до прекращения в установленном порядке действия договора аренды не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Как верно указал суд, уведомление арендатора об отказе от исполнения договора аренды является ничтожным, поскольку оно не предусмотрено ни законом, ни иным актом или соглашением сторон, следовательно, не влечет за собой юридических последствий.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с пунктами 1 - 2 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку досрочное освобождение арендатором помещений не является основанием для прекращения договора аренды, суд области обоснованно заключил, что обстоятельства, освобождающие арендатора от обязательства по уплате арендной платы в период с 13.07.2023 по 30.11.2023, отсутствуют.

Отклоняя доводы АО «Южморрыбфлот» о том, что дополнительное соглашение № 3 от 01.07.2021 к договору аренды не прошло государственную регистрацию, что дает основания полагать о недействительности данного соглашения, суд правомерно исходил из того, что дополнительное соглашение №3 к договору должно применяться в отношениях между арендодателем и арендатором независимо от его государственной регистрации с даты подписания. Кроме того, в пункте 3 дополнительного соглашения стороны согласовали, что условия настоящего дополнительного соглашения в силу статьи 425 ГК РФ применяются к отношениям сторон с даты его подписания сторонами.

В материалы дела представлены выписки из ЕГРН на арендованные помещения, согласно которым 09.02.2024 зарегистрировано право собственности ООО «Раздолье», а также обременение в виде аренды в пользу ООО «Интернет Решения» (с 05.03.2024 с 28.02.2024 по 28.02.2027).

В связи с тем, что помещения в феврале 2024 года были проданы ООО «Раздолье», оснований полагать, что данные помещения не были возвращены по истечении срока договора аренды арендатором арендодателю не имеется.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требования истца по первоначальному иску о взыскании с АО «Южморрыбфлот» задолженности по арендной плате по договору аренды за период аренды с 13.07.2024 по 30.11.2023 в размере 4 231 806 руб. 43 коп. обоснованы и подлежат удовлетворению.

Поскольку истец по первоначальному иску уточнил исковые требования, снизив задолженность по арендной плате с зачетом суммы внесенного арендатором обеспечительного платежа по договору в размере 2 000 000 руб., таким образом, при расчете задолженности истцом по первоначальному иску учтена оплата обеспечительного платежа, суд области верно указал, что оснований для удовлетворения встречного иска АО «Южморрыбфлот» к ООО «АЧИШХО» о взыскании задолженности по договору аренды нежилых помещений №217 от 25.10.2019 в размере 2 000 000 руб. не имеется.

Удовлетворяя требования ООО «АЧИШХО» о взыскании с АО «Южморрыбфлот», в связи с неисполнением обязательств по оплате аренды помещений, пени за период просрочки оплаты с 26.06.2023 по 17.11.2023 в размере 1 212 439 руб. 92 коп. рассчитанные в порядке пункта 6.1. договора, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может быть обеспечено неустойкой.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 6.1 договора аренды за просрочку уплаты арендной платы и иных платежей, предусмотренных настоящим договором, арендодатель вправе взыскать с арендатора, а арендатор обязуется уплатить по письменному требованию арендодателя неустойку в размере 0,25 % от суммы задолженности за каждый день просрочки, до момента фактического исполнения арендатором своих обязательств. Просрочка внесения арендной платы на срок более 10 рабочих дней или неоднократное нарушение срока внесения арендной платы (два раза и более) в течение срока действия договора более чем на 5 дней каждое, является существенным нарушением сроков внесения оплаты по договору.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

Согласно расчету ООО «АЧИШХО», произведенному с учетом условий договора, сумма неустойки за период с 26.06.2023 по 17.11.2023 составляет 1 212 439 руб. 92 коп.

Заявлений об уменьшении размера неустойки в порядке, предусмотренном статьей 333 ГК РФ, от АО «Южморрыбфлот» не поступало, в то время как пунктом 69 Постановления Пленума ВС РФ №7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что, подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В пунктах 71 и 73 указанного постановления разъяснено, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме.

Учитывая, что факт просрочки платежей является установленным, что подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами и не оспаривается АО «Южморрыбфлот», принимая во внимание, что предусмотренная договором неустойка отражает волеизъявление сторон договора, проверив расчет неустойки и признав его верным, при этом АО «Южморрыбфлот» ходатайство о снижении размера неустойки не заявило, доказательства, подтверждающих явную несоразмерность подлежащей взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства, не представило, суд области пришел к обоснованному выводу о том, что требования истца по первоначальному иску о взыскании с АО «Южморрыбфлот» неустойки в размере 1 212 439 руб. 92 коп. подлежит удовлетворению в заявленном размере.

При этом суд области верно указал, что зачет ООО «АЧИШХО» обеспечительного платежа в размере 2 000 000 руб. в счет задолженности не повлиял на расчет пени в связи с тем, что пени начислены за период просрочки арендной платы до возникновения обязанности арендодателя вернуть обеспечительный платеж.

Несогласие заявителя жалобы с указанным выводом суда направлено на ошибочное толкование условий договора аренды.

Так, пунктом 2.10. договора установлено, что в случае уклонения арендатора от возврата помещений и/или подписания акта возврата согласно условиям договора, арендодатель вправе прекратить доступ работников и представителей арендатора в здание и в помещения. В случае уклонения арендатора от возврата помещений и/или подписания акта возврата, обеспечительный платеж удерживается арендодателем в полном размере до момента надлежащего исполнения арендатором обязательств по возврату помещений и подписания акта возврата.

Согласно пункту 3.3.2. договора аренды обеспечительный платеж находится у арендодателя на протяжении всего срока аренды в качестве основного способа исполнения обязательства арендатора по возврату помещений.

В соответствии с пунктом 3.3.3. договора Арендатор и Арендодатель соглашаются, что без ущерба какому-либо праву или средству правовой защиты, которые может иметь Арендодатель, Арендодатель вправе (но не обязан) в любое время в одностороннем порядке удержать из полученной суммы Обеспечительного Платежа суммы задолженности Арендатора по уплате Арендной Платы, суммы неустоек и другие документально подтвержденные суммы, которые должны быть уплачены Арендатором Арендодателю в соответствии с Договором.

В силу пункта 3.3.6. договора по окончании срока действия Договора или в случае досрочного прекращения действия Договора, Арендодатель обязан возвратить Арендатору фактически полученную Арендодателем и находящуюся у Арендодателя на момент возврата сумму Обеспечительного Платежа, за вычетом всех сумм, подлежащих уплате Арендодателю по Договору или в связи с его расторжением, в наиболее позднюю из следующих дат:

- дата истечения 30 (Тридцати) календарных дней с даты подписания Сторонами Акта Возврата;

- дата полного исполнения Арендатором своих обязательств по Договору.

Поскольку в соответствии с пунктом 1 дополнительного соглашения №3 от 01.06.2021 стороны договорились, что срок аренды по договору начинает исчисляться с даты подписания сторонами акта приема-передачи и устанавливается по «30» ноября 2023 года включительно, то срок возврата суммы обеспечительного платежа, предусмотренный пунктом 3.3.6 договора, наступил после указанной даты.

Согласно расчету ООО «АЧИШХО», сумма неустойки в размере 1 212 439 руб. 92 коп. рассчитана истцом за период с 26.06.2023 по 17.11.2023, то есть до даты окончания срока действия договора, в связи с чем судебная коллегия признает правильным вывод суда первой инстанции о том, что зачет ООО «АЧИШХО» обеспечительного платежа в размере 2 000 000 руб. в счет задолженности не повлиял на расчет пени, учитывая, что пени начислены за период просрочки арендной платы до возникновения обязанности арендодателя вернуть обеспечительный платеж.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции признает несостоятельными и подлежащими отклонению доводы заявителя жалобы о том, что ООО «АЧИШХО» злоупотребило своим правом и не воспользовалось изначально обеспечительным платежом в счет погашения образовавшейся задолженности по арендной плате, что повлияло на общую сумму задолженности с учетом неустойки.

Ссылки заявителя апелляционной жалобы на то, что ООО «Восход» не вправе было ограничивать доступ АО «Южморрыбфлот» к арендованным помещениям, не принимаются судом, поскольку 14.07.2023 в адрес ответчика было направлено письмо о возобновлении доступа в помещения (исх. №002/14 от 14.07.2023), предоставленное в материалы дела 30.10.2025.

Более того, как утверждает АО «Южморрыбфлот», 19.07.2023 общество освободило арендуемые помещения, в соответствии с пунктом 2.6 договора произведена фотосъемка помещений для целей фиксации их фактического состояния на день передачи и составлен акт, что опровергает позицию ответчика по первоначальному иску о том, что 13.07.2023 доступ АО «Южморрыбфлот» к арендованным помещениям был ограничен.

Доводы АО «Южморрыбфлот» о том, что согласно пункту 3 дополнительного соглашения № 3 от 01.07.2021 к договору аренды нежилых помещений № 217 от 25.10.2019 оно вступает в силу с даты его государственной регистрации, однако данное дополнительное соглашение не зарегистрировано, при этом ответчику не поступали какие-либо письма от истца о необходимости регистрации данного соглашения, что дает основание полагать о недействительности данного соглашения, обоснованно отклонены судом, учитывая, что дополнительное соглашение №3 к договору должно применяться в отношениях между арендодателем и арендатором независимо от его государственной регистрации с даты подписания. Кроме того, в пункте 3 дополнительного соглашения стороны согласовали, что условия настоящего дополнительного соглашения в силу статьи 425 ГК РФ применяются к отношениям сторон с даты его подписания сторонами.

Доводы о том, что судом первой инстанции при рассмотрении дела не дана оценка письменным пояснениям генерального директора АО «Южморрыбфлот» ФИО2, согласно которым содержание дополнительного соглашения № 3 ему не известно, подпись от его имени сделана с имитацией его подписи, какое-либо соглашение о продлении срока аренды помещений до 30.11.2023 с ООО «Восход» в качестве генерального директора АО «Южморрыбфлот» ФИО2 не подписывал, несостоятельны и подлежат отклонению.

Указанным доводам дана оценка судом первой инстанции при рассмотрении заявления АО «Южморрыбфлот» о фальсификации доказательств.

Судом установлено, что факт заключения указанного дополнительного соглашения подтверждается уведомлением самого ответчика от 11.04.2023 № ЮЗ-И23000958, подписанным генеральным директором АО «Южморрыбфлот» ФИО2, в абзаце третьем которого ответчик прямо указывает на то, что 01.07.2021 между сторонами подписано дополнительное соглашение № 3 к договору, в котором указано, что, начиная с 01.12.2021, срок аренды по договору устанавливается по 30.11.2023.

Такое поведение ответчика является непоследовательным, нарушающим принцип эстоппель - запрет ссылаться на обстоятельства, которые ранее признавались стороной бесспорными исходя из ее действий или заверений.

Ходатайство АО «Южморрыбфлот» о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ в суде первой инстанции ответчиком не было заявлено, а апелляционный суд к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции не переходил, в связи с чем вопрос о снижении неустойки не может быть разрешен при проверке решения суда в апелляционном порядке.

В соответствии с абзацем 6 пункта 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" согласно части 7 статьи 268 АПК РФ новые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной инстанции. Например, не могут быть приняты и рассмотрены требования о снижении размера пеней, неустойки, штрафа, которые не были заявлены в суде первой инстанции.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, аналогичны обоснованно отклоненным доводам, приводимым в ходе разбирательства дела в суде первой инстанции, фактически сводятся к их повторению и направлены на переоценку исследованных доказательств и выводов суда при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем признаются апелляционной коллегией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, т.к. не свидетельствуют о неправильном применении арбитражным судом области норм материального или процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих по правилам части 4 статьи 270 АПК РФ безусловную отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 14.11.2025, с учетом определения от 17.11.2025 об исправлении опечатки, по делу № А68-15599/2023 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Судьи

Е.В. Мосина

М.Е. Лазарев

А.Г. Селивончик