ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
644024, <...> Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
город Омск
08 августа 2025 года
Дело № А46-864/2025
Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 08 августа 2025 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бацман Н.В.,
судей Краецкой Е.Б., Халявина Е.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Губанищевой У.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4804/2025) индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Омской области от 18.05.2025 по делу №А46-864/2025 (судья Ширяй И.Ю.), принятое по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) о признании недействительным уведомления,
при участии в судебном заседании представителей:
от индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО3, по доверенности от 15.02.2025;
от индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО4, по доверенности от 06.06.2025,
установил:
индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением о признании недействительным одностороннего изменения индивидуальным предпринимателем ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2) арендной платы, выраженного в уведомлении от 26.09.2022 об изменении стоимости арендной платы в сторону увеличения до 183 600 руб., уведомлении от 25.09.2023 об изменении стоимости арендной платы в сторону увеличения до 199 400 руб. по договору аренды нежилого помещения от 30.07.2021 № 2.
Решением Арбитражного суда Омской области от 18.05.2025 по делу № А46-864/2025 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что именно на стороне ответчика имеет место недобросовестное поведение, поскольку в случае регистрации договора, ИП ФИО2 не имела бы возможности произвольно увеличивать стоимость арендной платы; на момент разрешения спора № А46-10673/2024 суд исходил из увеличенного размера арендной платы, однако вопрос о законности решения об увеличении платы не рассматривался; истец согласия на принятие одностороннего решения об увеличении арендной платы арендодателю не давал, уведомления в адрес арендатора не направлялись.
От ИП ФИО2 поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу.
В приобщении указанного отзыва на апелляционную жалобу судебной коллегией отказано, поскольку ответчиком в нарушение части 1 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не представлены доказательства заблаговременного направления отзыва истцу. Отзыв остается в материалах электронного дела, но в силу изложенного оценке не подлежит.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ИП ФИО1 поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, ответил на вопросы суда.
Представитель ИП ФИО2 просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Рассмотрев материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения сторон, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Как следует из материалов дела, между ИП ФИО2 (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 30.07.2021 № 2, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное пользование нежилое помещение площадью 702,5 кв.м, расположенное на первом этаже здания с кадастровым номером 55-00-143218, по адресу: <...> для организации услуг автосервиса (пункты 1.1, 1.2 договора).
В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды – 5 лет с момента передачи помещения арендатору по акту приема-передачи, подписанному сторонами и являющемуся неотъемлемой частью договора (Приложение № 1).
Согласно пункту 5.1 договора сумма арендной платы составляет 214 руб. за 1 кв. м. В размер указанной платы включаются расходы по отоплению, оплата коммунальных услуг (включая электричество и водоснабжение) выставляется по счету согласно показаниям счетчиков на конец каждого месяца. Ежемесячная плата за помещение составляет 150 000 руб.
Все изменения и дополнения к договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения сторон являются неотъемлемой частью договора (пункт 6.1 договора).
Размер арендной платы увеличен арендодателем в одностороннем порядке до 183 600 руб. с 01.10.2022 (уведомление от 26.09.2022), до 199 440 руб. с 01.10.2023 (уведомление от 25.09.2023 б/н).
Считая, что одностороннее увеличение арендной платы в отсутствие двусторонне подписанного дополнительного соглашения нарушает права и законные интересы арендатора, ИП ФИО1 обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Судом в удовлетворении исковых требований отказано.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) ГК РФ предусмотрено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Учитывая, что оспариваемые уведомления направлены на изменение в одностороннем порядке прав и обязанностей сторон договора в части размера подлежащей оплате арендной платы, оно отвечает признакам односторонней сделки.
Согласно пункту 1 статьи 166, пункту 1 статьи 167 и статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных нормативных правовых актов, ничтожна независимо от признания ее таковой судом и является недействительной с момента ее совершения.
Пунктом 1 статьи 65 АПК РФ установлена обязанность сторон доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.
По смыслу статьи 11 ГК РФ в судебном порядке подлежат защите нарушенные или оспариваемые права.
По правилам пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 ГК РФ).
В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Из буквального толкования пункта 6.1 договора следует, что изменение договора возможно только посредством оформления дополнительного соглашения, подписанного сторонами.
Вместе с тем, имеет место следующее.
В рамках дела № А46-10673/2024 рассмотрен первоначальный иск ИП ФИО2 к ИП ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за период с марта 2024 года по июль 2024 года, встречные исковые требования ИП ФИО1 о взыскании с ИП ФИО2 убытков в размере 10 889 385 руб.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 20.11.2024 по делу № А46-10673/2024 первоначальные требования удовлетворены частично, в удовлетворении встречных – отказано.
Из обстоятельств названного спора усматривается, что ИП ФИО1 заявлял довод о необоснованном увеличении в одностороннем порядке размера арендной платы.
Суд округа, отклоняя доводы предпринимателя в указанной части, исходил из того, что поскольку арендатор длительное время оплачивал арендную плату в спорном размере, не заявляя возражений в период действия договора аренды, ИП ФИО1 согласился с изменением суммы платежей, что нормам права не противоречит (пункт 1 статьи 425, пункт 1 статьи 433, пункт 3 статьи 438 ГК РФ).
Задолженность ИП ФИО1 по арендной плате определена с учетом произведенных увеличений.
При рассмотрении настоящего спора ИП ФИО1 внесение арендных платежей с учетом оспариваемых изменений также не отрицал. Внесение оплат по договору за конкретные месяцы в размере, выставленном к оплате ИП ФИО2, подтверждается платежными поручениями, представленными в материалы дела.
По смыслу разъяснений, изложенных в пункте 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме.
В соответствии с положениями статьи 438 ГК РФ, совершение лицом, получившим оферту, действий по выполнению указанных в ней условий (уплата соответствующей суммы) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте. Так как иных оснований для непризнания действий арендатора акцептом не было, возражений по условиям арендной платы, предложенной арендодателем, не заявлено, действия товарищества должны расцениваться как его согласие на внесение изменений в договор аренды.
Довод истца о том, что ответчик самостоятельно производил зачет арендной платы в порядке авансирования, ввиду чего значение платежей в платежных документах не является основанием для соотнесения платежа с конкретным периодом, обоснованно оценены судом первой инстанции критически, поскольку в релевантный период счета выставлялись ИП ФИО2 за конкретный месяц аренды в размере, указанном в оспариваемых уведомлениях.
В свою очередь, арендатор вносил оплату по счетам не в произвольном размере, а в сумме, указанной в уведомлениях и счетах, ввиду чего суд обоснованно заключил, что, не требуя оформления дополнительного соглашения, внося арендную плату с учетом изменений, арендатор признал состоявшееся увеличения арендной платы посредством конклюдентных действий, что не противоречит положениям статей 432, 434, 450, 452, 453 ГК РФ.
Таким образом, вопреки позиции подателя жалобы, наличие в договоре условия о возможности его изменения исключительно посредством подписания соглашения в письменной форме не исключает возможности квалификации обоюдных конклюдентных действий сторон, выражающих волю на подчинение своих последующих отношений ранее согласованному договорному режиму.
Учитывая, что размер уплачиваемой в спорный период истцом арендной платы, соответствует размеру, указанному в извещениях от 22.09.2022 и 25.09.2023, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что стороны конклюдентными действиями признали увеличение размера арендной платы, в связи с чем оспариваемые уведомления не противоречат действующему законодательству.
Относительно довода истца о недобросовестном уклонении ответчика от регистрации договора аренды, ввиду чего увеличение арендной платы не может быть признано состоявшимся, судебная коллегия находит необходимым отметить следующее.
Пунктом 1 статьи 434 ГК РФ предусмотрено, что договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
В силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Между тем, в соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Лицо, принявшее встречное исполнение по договору, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность (пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»).
При этом следует учитывать, что по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Иными словами, государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц, то есть отсутствие государственной регистрации дополнений к договору не делает их недействительными для сторон сделки (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).
Ответчиком передача имущества во временное владение и пользование арендатору, равно как и внесение арендной платы, увеличенной на основании уведомлении, не оспорено, в связи с чем суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что стороны своими конклюдентными действиями подтвердили обоснованность увеличения арендной платы, и отказал в удовлетворении исковых требований.
В целом, доводы апелляционной жалобы повторяют позицию истца, сформулированную в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции, которой дана надлежащая оценка в обжалуемом судебном акте, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта. При этом фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными статьей 71 АПК РФ.
Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Омской области от 18.05.2025 по делу № А46-864/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.В. Бацман
Судьи
Е.Б. Краецкая
Е.С. Халявин