АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

«2» октября 2023 года Дело № А38-1074/2023 г. Йошкар-Ола

Резолютивная часть решения объявлена 25 сентября 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 2 октября 2023 года.

Арбитражный суд Республики Марий Эл

в лице судьи Светлаковой Т.Л.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Плотниковой А.А.

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к ответчику индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

о взыскании долга по арендной плате и неустойки

с участием представителей:

от истца – предприниматель ФИО1 лично (до перерыва), адвокат Рыбакова М.А. по доверенности,

от ответчика – предприниматель ФИО2 лично, ФИО3 по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

Истец, индивидуальный предприниматель ФИО1, обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к ответчику, индивидуальному предпринимателю ФИО2, о взыскании долга по арендной плате за период с ноября 2022 года по март 2023 года в сумме 225 000 рублей, договорной неустойки за период с 17.11.2022 по 17.03.2023 в сумме 30 780 рублей и с 18.03.2023 по день фактической уплаты долга.

Определением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 29.03.2023 исковое заявление и приложенные к нему документы приняты к производству, и дело рассматривалось по правилам упрощенного производства.

22.05.2023 арбитражным судом вынесено определение о рассмотрении дела по общим правилам искового производства, поскольку в соответствии с пунктом 2 части 5 статьи 227 АПК РФ суд пришел к выводу, что рассмотрение дела в порядке упрощенного производства не соответствует целям эффективного правосудия в связи с признанием необходимым выяснить дополнительные обстоятельства и исследовать дополнительные доказательства.

В исковом заявлении и дополнениях к нему изложены доводы о нарушении должником возникшего из договора аренды нежилых помещений № 09_2022 от 01.09.2022 обязательства по внесению арендной платы за период с ноября 2022 года по март 2023 года.

Истец пояснил, что по условиям договора в аренду ответчику для производственных целей переданы нежилое помещение, временные постройки и прилегающая территория, при этом сторонами согласован общий размер арендной платы за все объекты, договор заключен на срок до 31 декабря 2022 года. Письмом от 26.12.2022 индивидуальный предприниматель ФИО1 уведомил арендатора об истечении срока действия договора и сообщил, что не планирует продлевать договор. В связи с этим индивидуальному предпринимателю ФИО2 было предложено освободить 31.12.2022 и передать по акту офисное помещение, а в срок до 01.02.2023 освободить остальные помещения и прилегающую территорию и 02.02.2023 в период с 8 до 9 часов возвратить их арендодателю по акту приема-передачи.

Между тем, по утверждению индивидуального предпринимателя ФИО1, в указанные сроки объекты аренды не были освобождены от личного имущества ответчика, по акту приема-передачи не возвращены, соглашение о расторжении договора аренды сторонами не подписывалось, в связи с чем 2 февраля 2023 года арендодатель произвел вскрытие и осмотр помещения, о чем составлен соответствующий акт. В ходе осмотра было установлено, что помещение частично захламлено мусором в виде опилок и кусков древесины, кроме того, к основному арендуемому зданию прикреплен бункер для хранения опилок, который фактически находится на прилегающей территории. Истцом сообщено, что согласно акту вскрытия помещения от 02 февраля 2023 года доступ арендатора в офисное помещение прекратился, тем не менее у него сохранился беспрепятственный доступ к временным постройкам и на прилегающую территорию. При таких обстоятельствах индивидуальный предприниматель ФИО1 полагал, что ответчик, не освобождая арендованную территорию от принадлежащего ему имущества (бункера), продолжал осуществлять пользование объектами недвижимости за пределами срока договора аренды, поэтому должен внести арендную плату за весь период пользования недвижимым имуществом, то есть по март 2023 года включительно, исходя из установленного договором размера.

Возражая против довода ответчика о невозможности с ноября 2022 года использовать помещение по назначению в связи с отсутствием в нем системы отопления, истец пояснил, что в соответствии с актом приема-передачи объектов аренды имущество было передано в технически исправном состоянии, какие-либо замечания к предмету аренды в акте не отражены. Кроме того, у арендатора имелся доступ к котельной, и он мог своевременно включить отопление.

По факту отсутствия электрической энергии участник спора пояснил, что 6 декабря, 8 декабря и 9 декабря 2022 года происходил профилактический ремонт энергосетей, о чем арендатор был письменно уведомлен. Отключение электрической энергии произошло из-за аварийной ситуации, после ремонта электросетей подача электрической энергии была восстановлена. Вины арендодателя в отключении электричества не имеется.

За нарушение сроков внесения арендной платы за период с ноября по декабрь 2022 года индивидуальный предприниматель ФИО1 просил применить к индивидуальному предпринимателю ФИО2 ответственность в виде договорной неустойки.

Требования истца обоснованы правовыми ссылками на статьи 309-310, 606, 611, 614, 622 ГК РФ (т.1, л.д. 3-8, 54-56, 86-87, 124-125, т.2, л.д. 9-11).

До принятия решения по делу истец по правилам статьи 49 АПК РФ неоднократно уточнял исковые требования в связи с уточнением расчета неустойки, окончательно просил взыскать с ответчика долг по арендной плате за период с ноября 2022 года по март 2023 года в сумме 225 000 рублей, договорную неустойку за просрочку внесения арендной платы за ноябрь и декабрь 2022 года за период с 17.11.2022 по 17.03.2023 в сумме 28 620 рублей и с 18.03.2023 по день фактической уплаты долга (т.2, л.д. 9-11). Заявление об уточнении исковых требований на основании статьи 49 АПК РФ было принято арбитражным судом к рассмотрению.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования в полном объеме, заявил о доказанности пользования ответчиком объектами аренды в спорный период и незаконности его уклонения от внесения арендной платы. При этом индивидуальный предприниматель ФИО1 считал ошибочной позицию ответчика о прекращении денежного обязательства в результате зачета его расходов, понесенных в связи с осуществлением работ по монтажу перекрытия и по утеплению помещения. Им указано, что заявление о зачете взаимных требований от индивидуального предпринимателя ФИО2 в его адрес не поступало. Также истец указал, что по условиям договора аренды производство неотделимых улучшений и перепланировок помещений допускается только с письменного согласия арендодателя, однако за получением такого согласия арендатор не обращался. Кроме того, индивидуальный предприниматель ФИО1 дополнительно пояснил, что 28.01.2022 между сторонами был заключен договор купли-продажи помещений, земельного участка с рассрочкой платежа с процентами, однако в связи нарушением индивидуальным предпринимателем ФИО2 как покупателем условий договора, он был расторгнут по соглашению сторон и был заключен договор аренды от 01.09.2022 года. При этом переустройство помещения в виде его разделения на два этажа путем сооружения дополнительной конструкции – деревянного потолка, было произведено в период действия договора купли-продажи от 28.01.2022, и именно в рамках указанного договора был произведен зачет взаимных требований (протоколы и аудиозаписи судебных заседаний).

Ответчик в письменном отзыве на иск, в дополнениях к отзыву и в судебном заседании подтвердил факт заключения договора аренды нежилых помещений № 09_2022 от 01.09.2022, однако требования истца не признал и пояснил, что с 7 ноября 2022 года у него не было возможности использовать арендуемое помещение по назначению в связи с отсутствием в нем системы отопления. По утверждению ответчика, арендодателем умышлено был перекрыт доступ к газовому котлу системы отопления, кроме того, включение отопления в цехе не представлялось возможным по причине отсутствия труб и радиаторов отопления. В связи с отказом арендодателя устранить существенные недостатки переданного в аренду имущества, ответчик понес расходы по оплате работ по утеплению производственного помещения в сумме 387 500 рублей, которые, по его мнению, должны быть зачтены в счет погашения долга.

Ответчиком также указано, что арендодателем неоднократно допускались отключения электрической энергии, что создавало препятствия в использовании помещений по назначению и осуществлении индивидуальным предпринимателем ФИО2 производственной деятельности, поэтому арендная плата подлежит уменьшению.

По утверждению индивидуального предпринимателя ФИО2, помещения и прилегающая территория были освобождены им в срок до 16 января 2023 года. При этом он неоднократно принимал меры к возврату объектов аренды по акту приема-передачи, однако истец уклонялся от составления акта и своими действиями препятствовал своевременному освобождению помещения.

Полагая, что невозможность использования арендованного имущества по назначению возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, он не обязан вносить арендную плату. При таких обстоятельствах ответчик просил отказать в удовлетворении иска (т.1, л.д. 59-63, 92-94, 113-114, протоколы и аудиозаписи судебных заседаний).

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяснения истца и ответчика, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить иск частично по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что 1 сентября 2022 истцом, индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендодателем), и ответчиком, индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатором), заключен в письменной форме договор аренды нежилых помещений № 09_2022, в соответствии с условиями которого арендодатель обязался передать ответчику во временное владение и пользование за плату нежилое помещение площадью 168,1 кв.м., временные постройки общей площадью 52,6 кв.м. и прилегающую территорию площадью 198,4 кв.м, расположенные по адресу: <...>, а ответчик как арендатор обязался вносить арендную плату в порядке и в размере, предусмотренном разделом 3 договора (т.1, л.д. 11-22).

Заключенное участниками сделки соглашение по его существенным условиям является договором аренды объекта недвижимости, по которому в соответствии со статьей 650 ГК РФ арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 года № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» к договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила о договоре аренды здания.

Договор аренды оформлен путем составления одного документа с приложениями, являющимися его неотъемлемыми частями, от имени сторон подписан уполномоченными лицами, чем соблюден пункт 2 статьи 434 ГК РФ.

Договор аренды заключен на срок менее года (пункты 5.1 (ошибочно указан в договоре как пункт 5.4), 5.2 договора). По смыслу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор краткосрочной аренды не нуждается в обязательной государственной регистрации, поэтому он вступил в юридическую силу и стал обязательным для сторон со дня подписания акта приема-передачи (пункт 1 статьи 433, пункт 1 статьи 651 ГК РФ).

Таким образом, договор аренды соответствует требованиям гражданского законодательства о предмете, форме и цене, поэтому его необходимо признать законным. О недействительности или незаключенности договора стороны в судебном порядке не заявляли.

Правоотношения участников сделки регулируются гражданско-правовыми нормами об аренде здания, содержащимися в статьях 650 - 655 ГК РФ, а также общими правилами об аренде (глава 34 ГК РФ). Из договора в силу пункта 2 статьи 307 ГК РФ возникли взаимные обязательства сторон. При этом каждая из сторон считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (пункт 2 статьи 308 ГК РФ).

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Истец как арендодатель свое обязательство по передаче объектов аренды исполнил надлежащим образом, что подтверждается актом приема-передачи от 01.09.2022 (т.1, л.д. 22).

В соответствии с пунктом 1 статьи 655 ГК РФ передача зданий или сооружений арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Обязательство арендодателя передать здание арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение и пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Приемопередаточный акт подписан истцом и ответчиком 01.09.2022, с этого дня обязательство арендодателя считается исполненным. Факт непосредственного принятия имущества в аренду по акту арендатором не оспаривался и признается арбитражным судом по правилам статей 65, 70, 71 АПК РФ достоверно доказанным.

В соответствии со статьями 606, 614, 654 ГК РФ и разделом 3 договора от 01.09.2022 у ответчика как арендатора возникло встречное денежное обязательство по оплате пользования объектом аренды.

Статья 614 ГК РФ устанавливает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Условие о размере арендной платы согласовано сторонами в письменной форме, что соответствует пункту 1 статьи 654 ГК РФ. Согласно пунктам 3.1 и 3.3 договора от 01.09.2022 арендная плата составляет 45 000 рублей в месяц без НДС и подлежит внесению в срок до 10 числа оплачиваемого месяца.

Однако вопреки требованиям статей 309, 614, 650 ГК РФ и условиям договора денежное обязательство по внесению арендной платы ответчиком надлежащим образом не исполнено.

Согласно расчету истца на момент разрешения судебного спора у ответчика имеется задолженность по внесению арендной платы за период с ноября 2022 года по март 2023 года в сумме 225 000 рублей.

Ответчик отрицал наличие долга в указанной сумме и пояснил, что с 7 ноября 2022 года у него не было возможности использовать арендуемое производственное помещение по назначению в связи с отсутствием в нем системы отопления. Им также указано, что арендодателем неоднократно допускались отключения электрической энергии, что создавало препятствия в осуществлении индивидуальным предпринимателем ФИО2 производственной деятельности. По утверждению ответчика, помещения и прилегающая территория были освобождены им в срок до 16 января 2023 года, однако истец уклонился от составления акта.

Тем самым между сторонами возникли существенные разногласия об исполнении арендодателем обязанности по передаче помещения в состоянии, пригодном для его использования по назначению, и о периоде пользования арендатором объектами аренды.

Довод ответчика о том, что в период с 7 ноября по 31 декабря 2022 года он не мог использовать помещение по назначению по причинам, зависящим от арендодателя, а именно непринятием последним мер по отоплению помещений, в связи с чем арендная плата за указанный период не должна вноситься, признается арбитражным судом необоснованным и не подтвержденным документальными доказательствами.

Так, согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом и пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункта 1 статьи 614, пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Следовательно, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору в состоянии, позволяющем использовать его в соответствии с целевым назначением. Данный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Из положений пункта 2 статьи 612 ГК РФ следует, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии с пунктом 1.2 договора № 09_2022 от 01.09.2022 переданное в аренду имущество может использоваться арендатором для производственных целей. При этом согласно выписке из ЕГРИП основным видом деятельности ответчика является деятельность по производству прочих деревянных строительных конструкций и столярных изделий (т.1, л.д. 48-52).

Пунктами 1.5.и 2.1.1. договора установлена обязанность арендодателя передать арендатору в аренду по акту приема-передачи помещение в технически исправном состоянии, пригодном для эксплуатации по целевому назначению, отвечающее условиям договора.

Согласно акту приема-передачи от 01.09.2022 (т.1, л.д. 22) помещения полностью соответствуют условиям договора. В акте также указано, что индивидуальный предприниматель ФИО2 не имеет каких-либо претензий к индивидуальному предпринимателю ФИО1 в отношении помещений и территории. Отсутствие в производственном цехе труб и радиаторов отопления в акте не зафиксировано. Какие-либо иные документальные доказательства в подтверждение данного обстоятельства ответчиком вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания не представлены. Напротив, в ходе судебного разбирательства истец пояснил, что у арендатора имелся свободный доступ к котельной, и он мог своевременно включить отопление. Утверждение индивидуального предпринимателя ФИО2 о том, что арендодателем умышлено был перекрыт доступ к газовому котлу системы отопления, также не подтверждено документальными доказательствами.

Кроме того, ответчик не представил доказательств передачи ему в аренду помещения с недостатками, полностью или частично препятствующими его использование по назначению, о которых ему заранее не было известно, и которые он не мог обнаружить во время осмотра или проверки исправности имущества при его получении.

При таких обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу о том, что оснований для освобождения арендатора от внесения арендной платы за период с 7 ноября по 31 декабря 2022 года не имеется.

Истец также настаивал на наличии у индивидуального предпринимателя ФИО2 обязанности по внесению платы за пользование объектами аренды в период с 1 января до 1 апреля 2023 года, поскольку после истечения срока действия договора имущество не было возвращено арендодателю по акту приема-передачи.

Ответчик, напротив, утверждал, что помещения и прилегающая территория были освобождены им в срок до 16 января 2023 года.

Арбитражный суд, оценив по правилам статей 71 и 162 АПК РФ имеющиеся в деле документальные доказательства и доводы сторон, делает заключение о том, что пользование арендованным имуществом прекратилось ответчиком со 2 февраля 2023 года.

Так, согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В пункте 5.2 договора стороны установили, что договор заключен на срок до 31.12.2022 и может быть продлен на новый срок до истечения срока действия договора. Однако письмом от 26 декабря 2022 года № 20 арендодатель уведомил арендатора об истечении 31 декабря 2022 года срока действия договора и сообщил, что не планирует продлевать договор (т.1, л.д. 24-28). В письме также предлагалось арендатору освободить и передать по акту приема-передачи офисное помещение 31.12.2022, а остальные помещения и прилегающую территорию – в срок до 1 февраля 2023 года.

В соответствии с пунктом 4.2 договора при возврате помещений стороны составляют передаточный акт (акт возврата), который подписывается их уполномоченными представителями.

Тем самым факт прекращения взаимных обязательств по общему правилу требовал оформления двухстороннего акта о возврате предмета аренды арендодателю. Между тем, по утверждению сторон, такой акт ими не составлялся. Поэтому довод индивидуального предпринимателя ФИО2 как арендатора о возврате имущества арендодателю в срок до 16 января 2023 года признается арбитражным судом бездоказательным, поскольку вопреки статьям 65 и 75 АПК РФ, статье 655 ГК РФ не подтвержден надлежащим документом.

При этом в связи с прекращением срока действия договора аренды и уклонением арендатора от передачи помещения по акту приемки-передачи арендодателем 02.02.2023 произведено вскрытие и осмотр арендуемого помещения. В результате осмотра помещения обнаружено, что помещение частично захламлено мусором в виде опилок, кусков древесины. При вскрытии установлено, что в помещении находится следующее имущество арендатора: бункер для хранения опилок, который прикреплен к основному арендуемому зданию и находится на прилегающей арендуемой территории. По окончании осмотра помещение арендодателем было закрыто в 09 час. 00 мин., доступ арендатора в помещение прекращен. Данный факт зафиксирован в акте вскрытия арендодателем помещения от 02.02.2023 (т.1, л.д. 34). В акте также указано, что описанное имущество находится на закрытой территории арендодателя, полностью обеспечивающей его сохранность, и хранится до возврата арендатору по передаточному акту.

Поскольку аренда состоит в праве свободного владения и пользования чужим имуществом, то лишение такого владения по инициативе собственника влечет применительно к статьям 622 и 655 ГК РФ прекращение договорных обязательств аренды.

Истец как арендодатель бездоказательно и юридически ошибочно настаивает на сохранении у ответчика обязанности внести арендную плату за период по март 2023 года, поскольку, по его утверждению, у арендатора сохранился беспрепятственный доступ к временным постройкам и на прилегающую территорию. Однако предметом аренды является помещение в здании, которое используется ответчиком для осуществления предпринимательской деятельности. Иные объекты (временные постройки и прилегающая территория) расположены на том же земельном участке, где и арендуемое помещение и представляют собой для целей использования единый объект. Следовательно, прекращение доступа в арендуемое помещение лишает арендатора необходимости и цели продолжать владеть временными постройками и прилегающей территорией. Кроме того, в ходе судебного разбирательства ответчик отрицал наличие у него свободного доступа на территорию производственной базы, что не опровергнуто истцом документальными доказательствами.

При этом договором аренды не установлена отдельная арендная плата за каждую вещь, названную в договоре, включая аренду прилегающей территории, поэтому арбитражный суд считает, что в результате действий собственника по ограничению доступа в помещение, прекращает действовать договор в целом, но не его отдельные части.

Тем самым изложенное позволяет арбитражному суду сделать вывод о том, что ответчик прекратил пользование имуществом индивидуального предпринимателя ФИО1 1 февраля 2023 года.

Следовательно, у ответчика имеется обязанность по внесению арендной платы за период с 1 ноября 2022 года по 1 февраля 2023 года включительно.

По расчету арбитражного суда арендная плата за период с 01.11.2022 по 01.02.2023 составляет 136 607 рублей 14 копеек, в том числе: за ноябрь 2022 года – 45 000 рублей, за декабрь 2022 года – 45 000 рублей, за январь 2023 года – 45 000 рублей и за 1 февраля 2023 года – 1 607 рублей 14 копеек (45 000 рублей / 28 дней х 1 день).

В ходе судебного разбирательства ответчик заявил о том, что арендная плата подлежит уменьшению, поскольку арендодателем в отдельные периоды производилось отключение электрической энергии в помещении.

Мнение ответчика признается арбитражным судом юридически ошибочным.

Так, по условиям договора (пункт 2.2.3) арендодатель вправе производить отключение электроэнергии в помещениях арендатора при аварийных ситуациях – без предупреждения, а при резком возрастании собственных электрических нагрузок, по предписанию инспекции Энергонадзора и Энергосбыта, при несвоевременной оплате, а также в случае нарушения эксплуатационных норм и требований – при условии письменного или по электронной связи уведомления арендатора не менее чем за 24 часа от предполагаемого отключения. При этом арендодатель не несет ответственности за возможные отключения электроснабжения, происходящие не по его вине, но примет все необходимые меры для скорейшего восстановления подачи электроэнергии (пункт 6.7 договора).

Истец не отрицал, что 6 декабря, 8 декабря и 9 декабря 2022 года происходил профилактический ремонт энергосетей, о чем, по утверждению индивидуального предпринимателя ФИО1, арендатор был уведомлен письмами № 17 от 02.12.2022 и № 19 от 09.12.2022 (т.1, л.д. 89). По пояснениям истца отключение электрической энергии произошло из-за аварийной ситуации, после ремонта электросетей подача электрической энергии была восстановлена (т.1, л.д. 86-87).

Отключение электроэнергии в иные даты ответчиком вопреки статье 65 АПК РФ не доказано. Вместе с тем перерыв в подаче электрической энергии на короткий промежуток времени не означает полное отключение объекта от источников питания и не подтверждает невозможность использования арендованного помещения по назначению в течение всего спорного периода.

Более того, исходя из содержания пункта 3.1. договора, арендная плата, установленная в размере 45 000 рублей в месяц без НДС, не включает в себя коммунальные и эксплуатационные расходы (вывоз мелко-бытовых и крупно-бытовых отходов, бытовой техники, строительного мусора, упаковок и контейнеров от используемой продукции, лакокрасочных материалов; а также электроснабжение, отопление, уборка и охрана Помещения), которые оплачиваются отдельно на основании выставляемых арендодателем счетов.

Тем самым отсутствие в отдельные дни электрической энергии должно было быть учтено при выставлении счетов на оплату коммунальных расходов, однако в настоящем иске требование о взыскании коммунальных платежей не заявлено. Более того, по пояснениям сторон, счета на оплату коммунальных и эксплуатационных расходов за ноябрь – декабрь 2022 года арендатором оплачены.

Таким образом, оснований для уменьшения арендной платы в связи с периодическим отключением электроэнергии не имеется.

Арбитражным судом также отдельно исследован довод ответчика о том, что в счет погашения долга следует принять понесенные им расходы по оплате работ по утеплению производственного помещения, выразившихся, в том числе в переустройстве помещения в виде его разделения на два этажа путем сооружения дополнительной конструкции – деревянного потолка.

Довод не соответствует нормам гражданского права и условиям договора.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2.3.4 договора от 01.09.2022 арендатор обязуется не производить неотделимых улучшений, перепланировок в арендуемых помещениях без письменного согласования таких улучшений и перепланировок с арендодателем и уполномоченными государственными органами.

Пунктом 2.4.3 договора предусмотрено право арендатора в порядке, установленном арендодателем, с предварительного письменного согласования производить реконструкцию, перепланировку помещения. При этом арендатор своими силами и за свой счет получает все необходимые разрешения и согласования на производство указанных работ. Также в пункте 2.4.4 договора стороны согласовали, что арендатор имеет право демонтировать произведенные им отделимые улучшения при прекращении действия договора, предварительно письменно уведомив арендодателя, и согласовав порядок проведения демонтажных работ. В случае, когда арендатор после приемки помещения произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после досрочного прекращения договора по инициативе арендодателя на возмещение стоимости этих улучшений. Стоимость улучшений определяется с учетом нормального износа. Право собственности на неотделимые улучшения у арендодателя возникает с момента их получения по акту от арендатора в составе арендованного имущества при окончании срока аренды или до его истечения.

Анализ приведенных выше условий договора аренды от 01.09.2022 в их взаимосвязи позволяет сделать вывод о том, что производство перепланировок, переоборудования или реконструкции объекта аренды допускается только с письменного согласия арендодателя.

В подтверждение несения расходов на улучшение арендованного помещения индивидуальным предпринимателем ФИО2 представлены договор подряда № 1 от 21.03.2022, заключенный с ООО ПСК «Брест», на выполнение работ по ремонту производственного помещения заказчика, расположенного по адресу: <...>, и договор подряда № 2 от 10.10.2022, заключенный с гражданином ФИО4, на выполнение работ по утеплению помещения заказчика по адресу: <...>, акт приема-передачи денежных средств № 1 от 10.11.2022 об оплате подрядчику по договору подряда № 2 выполненных работ на сумму 47 500 рублей, универсальный передаточный документ № 10 от 30.09.2022 о выполнении работ по ремонту производственного помещения в рамках договора подряда № 1 от 21.03.2022 на сумму 332 000 рублей, акт № 10 от 30.09.2022 и акт зачета взаимных требований от 30.09.2022 на сумму 332 000 рублей (т.1, л.д. 96-100, т.2, л.д. 2-4). В подтверждение получения согласия арендодателя на переустройство помещения ответчик представил распечатку телефонной переписки (т.1, л.д. 101-102).

Между тем распечатка телефонной переписки не принимается арбитражным судом в качестве достоверного доказательства получения индивидуальным предпринимателем ФИО2 письменного согласия арендодателя на переустройство помещения в виде его разделения на два этажа путем сооружения дополнительной конструкции – деревянного потолка, поскольку она надлежащим образом не заверена. Индивидуальный предприниматель ФИО1 в судебном заседании 18.09.2023 отрицал ведение указанной переписки и указал, что номер телефона <***> ему не принадлежит. При этом в разделе 10 договора, содержащем в себе юридические адреса и реквизиты сторон, указан иной номер телефона арендодателя (т.1, л.д. 20).

Кроме того, ответчиком не представлены доказательства фактического выполнения работ по утеплению помещения по договору подряда № 2, согласно пункту 4.1. которого приемка работ подтверждается подписанием сторонами акта сдачи-приемки выполненных работ. Однако такой документ в материалах дела отсутствует.

Доводы ответчика о прекращении обязательств зачетом на сумму произведенных арендатором улучшений арендованного имущество не принимаются арбитражным судом.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно статье 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил.

В силу статьи 410 ГК РФ для зачета необходимо и достаточно заявления одной стороны.

В соответствии с пунктом 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований» для прекращения обязательства зачетом заявление о зачете должно быть получено соответствующей стороной.

Для прекращения обязательств заявление о зачете должно быть доставлено соответствующей стороне или считаться доставленным по правилам статьи 165.1. ГК РФ (пункт 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств»).

При этом в абзаце 2 пункта 19 названного постановления Пленума Верховного Суда РФ разъяснено, что обязательства могут быть прекращены зачетом после предъявления иска по одному из требований. В этом случае сторона по своему усмотрению вправе заявить о зачете как во встречном иске (статья 132 АПК РФ), так и в возражении на иск, юридические и фактические основания которых исследуются судом равным образом (часть 1 статьи 64, части 1 - 3.1 статьи 65, часть 7 статьи 71, часть 1 статьи 168, части 3, 4 статьи 170 АПК РФ). В частности, также после предъявления иска ответчик вправе направить истцу заявление о зачете и указать в возражении на иск на прекращение требования, по которому предъявлен иск, зачетом.

Из приведенных норм права и разъяснений вытекает право ответчика на зачет своих встречных однородных требований к истцу непосредственно в ходе рассмотрения судом спора о взыскании задолженности с ответчика путем заявления довода о зачете, который может содержаться в возражении на иск.

Между тем ни до обращения истца с иском в суд, ни в период рассмотрения дела в суде заявление о зачете ответчиком истцу не направлено, в отзыве на иск и дополнениях к нему не сделано.

Ответчик полагал, что заявление о зачете требований содержится в претензии № 2 от 06.12.2022 (т.1, л.д. 65) и в ответе на претензию от 06.12.2022 (т.1, л.д. 66), однако указанные документы не могут быть расценены судом как заявление о зачете, поскольку в них содержится требование ответчика возместить ему понесенные расходы на устранение недостатков имущества, при этом встречные обязательства, которые могут быть прекращены зачетом, не конкретизированы.

При таких обстоятельствах арбитражный суд не признает денежное обязательство ответчика прекращенным по основанию, предусмотренному статьей 410 ГК РФ.

Таким образом, с ответчика, индивидуального предпринимателя ФИО2, подлежит взысканию долг по арендной плате за период с ноября 2022 года по 1 февраля 2023 года в сумме 136 607 рублей 14 копеек, в остальной части требование удовлетворению не подлежит.

Кроме того, за просрочку исполнения денежного обязательства по внесению арендной платы за ноябрь и декабрь 2022 года истец просит применить к ответчику гражданско-правовую ответственность в форме договорной неустойки.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Условиями заключенного сторонами договора (пункт 6.1 договора) определена ответственность за нарушение срока уплаты арендной платы, в соответствии с которым ответчик обязан уплатить неустойку в размере 0,3% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Согласно уточненному расчету истца сумма неустойки за период с 17.11.2022 по 17.03.2023 составила 28 620 рублей (т.1, л.д. 124). Расчет проверен арбитражным судом.

Между тем арбитражный суд полагает, что установленный размер неустойки является чрезмерно высоким.

В Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 29.06.2023 № 307-ЭС23-5453 по делу № А56-115724/2021 сформулирована правовая позиция о том, что при реализации права на получение неустойки, как и при осуществлении любого иного гражданского права, в силу положений пункта 3 статьи 1, пункта 1 статьи 10 и пункта 3 статьи 307 ГК РФ сторона обязательства должна действовать добросовестно - учитывать права и законные интересы другой стороны, воздерживаться от намеренного причинения вреда.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 421 ГК РФ свобода договора относится к основным началам гражданского законодательства. Это предполагает предоставление участникам гражданского оборота возможности по своему взаимному усмотрению решать, заключать или не заключать договор, выбирать вид заключаемого договора, определять его условия.

Свобода договора призвана гарантировать его сторонам, в особенности участникам предпринимательской или иной экономической деятельности, что договор будет исполняться на согласованных условиях, чем обеспечивается стабильность гражданского оборота и предсказуемость правового положения его участников.

В то же время свобода договора не является абсолютной и имеет свои пределы, которые обусловлены, в том числе недопущением грубого нарушения баланса интересов участников правоотношений. Пределы свободы договора определяются, в частности, требованием добросовестности, соблюдение которого позволяет отграничить свободу от произвола.

Применение сформулированного при заключении договора условия, даже если оно считалось разумным на момент совершения сделки, может привести к явно несправедливым последствиям в конкретной ситуации, являющейся предметом судебного разбирательства.

Как разъяснено в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

По условиям договора (пункт 6.1) неустойка за просрочку внесения арендной платы исчисляется по ставке 0,3% от суммы долга за каждый день просрочки (что составляет 109,5% годовых).

Тем самым установленная договором ставка начисления неустойки в силу своей значительности не может не приводить к существенному увеличению объема обязательств арендатора.

Поскольку арендодатель как собственник имущества является профессиональным участником в сфере арендных отношений, предполагается, что спорное договорное условие установлено по его инициативе и в его интересах, а у арендатора отсутствовала возможность оказать реальное влияние на определение условий договора.

При этом в тексте договора отсутствует встречное условие о применении санкции за нарушение обязательств, совершенных арендодателем.

Таким образом, с учетом конкретных обстоятельств заключения договора и его условий в целом может быть признано несправедливым и не применено конкретное положение договора, в том числе и условие об обязанности слабой стороны договора нести санкции, которые явно несоразмерны потерям другой стороны.

Установленный для арендатора в договоре размер пени 0,3% от суммы задолженности за каждый день просрочки является чрезмерно высоким. Учитывая, что за аналогичное правонарушение в предпринимательской деятельности наиболее распространенной признается ставка 0,1%, то арбитражный суд на основании статьи 428 ГК РФ изменяет размер неустойки до указанной величины и считает возможным взыскать с ответчика неустойку в сумме 9 540 рублей.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки, начисленной на основной долг исходя из размера 0,3% от суммы долга, за каждый день просрочки и по день фактической уплаты основного долга.

Согласно положениям статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24 марта 2016 года «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статьи 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Основной долг составляет 136 607 рублей 14 копеек. Учитывая, что неустойка в твердой сумме рассчитана истцом по 17.03.2023, началом периода начисления неустойки по день уплаты долга истцом указано 18.03.2023. Ставка неустойки снижена судом до 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию неустойка, начисленная на сумму долга 136 607 рублей 14 копеек исходя из размера 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки, начиная с 18 марта 2023 года и по день фактической уплаты долга.

Нарушенное право истца подлежит судебной защите. Арендодатель, имеющий права кредитора в денежном обязательстве, вправе требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 ГК РФ) с вынесением решения арбитражного суда о принудительном взыскании с ответчика суммы основного долга и санкции (статьи 11, 12 ГК РФ).

При распределении государственной пошлины арбитражный суд применяет специальные правила статьи 110 АПК РФ, согласно которым в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Истцом при подаче иска уплачена государственная пошлина в сумме 8 116 рублей. Государственная пошлина с уточненной суммы иска составляет 8 072 рубля, с удовлетворенных требований – 5 259 рублей. Поэтому понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины в сумме 5 259 рублей взыскиваются арбитражным судом с ответчика, не в пользу которого принято решение, а государственная пошлина в сумме 2 813 рублей компенсации истцу не подлежит.

Кроме того, в связи с уменьшением размера исковых требований истцу в соответствии со статьей 333.40 НК РФ подлежит возврату из федерального бюджета государственная пошлина в сумме 44 рубля.

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 25 сентября 2023 года. Полный текст решения изготовлен 2 октября 2023 года, что согласно части 2 статьи 176 АПК РФ считается датой принятия судебного акта.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) долг по арендной плате в сумме 136 607 рублей 14 копеек и неустойку в сумме 9 540 рублей, всего – 146 147 рублей 14 копеек, а также неустойку, начисленную на сумму долга 90 000 рублей исходя из размера 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки, начиная с 18.03.2023 и по день фактической уплаты долга.

В остальной части иска отказать.

2. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 5 259 рублей.

3. Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 44 рубля, уплаченную по платежному поручению № 73 от 16.03.2023. Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Судья Т.Л. Светлакова