Решение по делу № 2-11047/2024 от 07.04.2025 - о расторжении договора купли-продажи квартиры, по встречному иску <ФИО> к <ФИО> о понуждении передачи квартиры и о выселении.

Дело № 2-124/2025

РЕШЕНИЕ СУДА

Именем Российской Федерации

г. Балашиха Московской области 07 апреля 2025 г.

Балашихинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Лебедева Д.И.,

при секретаре судебного заседания Исламове Б.У.,

с участием прокурора Соковой Д.А., истца ФИО1, представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3, представителя ответчика ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО5, Банку «Мир Привилегий» (ООО), ООО «ПКО «Национальная Фабрика Ипотеки» о расторжении договора купли-продажи квартиры, по встречному иску ФИО5 к ФИО1 о понуждении передачи квартиры и о выселении,

Установил:

Истец ФИО1 предъявила к ответчику ФИО5 иск, неоднократно уточнив который, окончательно просила суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> с кадастровым номером <данные изъяты>, заключенный 07 мая 2024 года между ними в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора; прекратить право собственности ФИО5 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> общей площадью 43,4 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>; признать за ней право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> общей площадью 43,4 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> от обременения в виде ипотеки в пользу банка ООО «Мир Привилегий», прекратив запись об этом.

В обоснование уточненного иска указано о том, что 07 мая 2024 года они заключили договор купли-продажи двухкомнатной квартиры с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 43,4 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> по цене 4500000 рублей. Право собственности ответчика на квартиру зарегистрировано 17 июля 2024 года. От акта приема-передачи ответчик уклонился, свои обязательства по оплате купленной квартиры не исполнил, чем существенно нарушил условия договора купли-продажи квартиры. Возможно в отношении нее совершено преступление, предусмотренное ч. 4 ст. 159 УК РФ. Заявление о преступлении принято МУ МВД России «Балашихинское», <данные изъяты> от 04 сентября 2024 года, но решения по нему не вынесено. Ответчику направлялась претензия о подписании акта приема – передачи квартиры, полной оплаты стоимости квартиры, ответа не последовало.

Определением суда от 02 декабря 2024 года (протокольное) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Банк «Мир Привилегий» (ООО).

Определением суда от 24 декабря 2024 года (протокольное) к участию в деле в качестве соответчика по первоначальному уточненному иску привлечен Банк «Мир Привилегий» (ООО).

Определением суда от 30 января 2025 года (протокольное) к участию в деле в качестве соответчика по первоначальному уточненному иску привлечено ООО «ПКО «Национальная Фабрика Ипотеки», к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО6.

Ответчик ФИО5 предъявил к истцу ФИО1 встречный иск, в котором просит суд обязать ФИО1 передать ему по акту приема-передачи квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты> по договору купли-продажи квартиры от 07 мая 2024 года; выселить ФИО1 из квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>; взыскать с него в пользу ФИО1 денежные средства в размере 2800000 рублей по договору купли-продажи квартиры от 07 мая 2024 года; взыскать в его пользу денежные средства в размере 49000 рублей в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины.

В обоснование встречного иска указано о том, что 07 мая 2024 года они заключили договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>. Согласно п. 9 договора продавец обязался передать указанную квартиру покупателю по составленному сторонами передаточному акту в течение 14 календарных дней, считая с даты государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по договору. Именно продавец должен был составить передаточный акт и направить его покупателю в установленном договором и законом порядке. 17 июля 2024 года за ним зарегистрировано право собственности на квартиру. Однако, ФИО1 квартиру ему не передала, незаконно проживает в квартире, ссылаясь на неоплату покупателем квартиры. В день подписания договора покупатель передал в собственность продавцу денежные средства в размере 600000 рублей, что подтверждено распиской от продавца. Сумма в размере 2800000 рублей будет зачислена на счет продавца в течение одного дня после подписания акта приема – передачи квартиры и фактической передачи объекта покупателю. Сумма в размере 1100000 рублей оплачена в счет альтернативной квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>, в отношении которой зарегистрировано право собственности ФИО1. Учитывая, что квартира продана ФИО1, ее право собственности в отношении квартиры прекращено. Ей было направлено требование о передаче квартиры и выселении из нее не позднее 02 марта 2025 года, однако, требование не исполнено. Без оформления передаточного акта он не может вступить во владение квартирой. В соответствии с условиями обязательства оплата оставшейся стоимости квартиры может быть осуществлена только после ее передачи, в связи с чем, ФИО1 надлежит обязать передать ему квартиру, и взыскать с него денежные средства в размере 2800000 рублей.

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель по доверенности ФИО2 первоначальный уточненный иск поддержали, просили суд удовлетворить данный иск в полном объеме. Ссылались на существенное нарушение ответчиком условий договора в части оплаты, и также на обман истца иными лицами при заключении сделок. В удовлетворении встречного иска просили отказать.

Ответчик по первоначальному уточненному иску ФИО5 в судебное заседание не явился, о времени и месте надлежащим образом извещен, о причинах неявки суду не сообщил, действовал через своего представителя.

Представитель ответчика по доверенности ФИО3 просил суд удовлетворить встречный иск в полном объеме, и отказать в удовлетворении первоначального уточненного иска в полном объеме. Ссылался на нарушение ФИО1 условий заключенного договора. Ранее также представил в дело письменный отзыв на исковое заявление и письменный отзыв на уточненные исковые требования.

Представитель ответчика по первоначальному уточненному иску ООО «ПКО «Национальная Фабрика Ипотеки» по доверенности ФИО4 в соответствии с доводами представленного ранее в дело письменного отзыва на исковое заявление просил суд отказать ФИО1 в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Решение по встречному иску оставил на усмотрение суда.

Ответчик Банк «Мир Привилегий» (ООО) в судебное заседание своего представителя не направил, о времени и месте надлежащим образом извещен, о причинах неявки представителя суду не сообщил.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Московской области в судебное заседание своего представителя не направило, о времени и месте надлежащим образом извещено, о причинах неявки представителя суду не сообщило.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО6 в судебное заседание не явилась, о времени и месте надлежащим образом извещена лично под расписку, о причинах неявки суду не сообщила.

Участвующая в деле прокурор Сокова Д.А. дала заключение, согласно которого полагала, что ФИО1 не подлежит выселению из жилого помещения до оплаты стоимости квартиры в полном объеме как социально менее защищенная сторона.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.

Выслушав мнение истца, мнение представителя истца, мнение представителей ответчиков, заключение прокурора, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Как установлено ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц.

В соответствии со ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

Защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; присуждения к исполнению обязанности в натуре; прекращения или изменения правоотношения; иными способами, предусмотренными законом, что установлено ст. 12 ГК РФ.

Как установлено п. 1 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Из положений ст.ст. 288 ГК РФ, 292 ГК РФ следует, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст.ст. 307, 309, 310 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в ГК РФ. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Из положений ст.ст. 420, 421, 424, 425, 432, 434 ГК РФ следует, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 ГК РФ, если иное не установлено ГК РФ. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из положений ст. 451 ГК РФ следует, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как установлено ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В случаях, предусмотренных ГК РФ или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами. К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров.

В силу п. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Из положений ст. 550 ГК РФ следует, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 555 ГК РФ и п. 1 ст. 556 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Из положений ст. 558 ГК РФ следует, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ст. 10 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) жилищные права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему; из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности; в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом.

В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Как установлено ст. 31 ЖК РФ, к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

Согласно ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В силу ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов гражданского дела следует, что 07 мая 2024 года ФИО1 (продавец) и ФИО5 (покупатель) заключили договор купли-продажи квартиры, в соответствии с п.п. 1 и 2 которого продавец продал покупателю, а покупатель купил в собственность квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>. Указанная квартира расположена на 9 этаже, имеет общую площадь 43,4 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>. Согласно п. 4 договора стороны оценивают указанную квартиру на момент подписания договора в 4500000 рублей. Как указано в п.п. 7, 7.1, 7.2, 7.3 договора, оплата квартиры покупателем продавцу производится следующим образом: Покупатель в день подписания договора передает за приобретаемую квартиру продавцу денежную сумму в размере 600000 рублей, в день подписания настоящего договора, что подтверждается рукописной распиской от продавца. Сумма в размере 2800000 рублей будет зачислена на счет продавца в течение одного дня после подписания акта приема передачи квартиры и физической передачи объекта покупателю. Сумма в размере 1100000 рублей будет оплачена в счет альтернативной квартиры, из них 100000 рублей передана в качестве аванса, что подтверждается распиской, и 1000000 рублей зачислен на счет аккредитива в ПАО Сбербанк. Согласно п.п. 9 и 10 договора продавец обязуется передать указанную квартиру покупателю по составленному сторонами передаточному акту, в течение 14 (четырнадцать) календарных дней, считая с даты государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. На момент подписания данного договора в квартире зарегистрирована продавец, по соглашению сторон продавец обязуется в течении 5 дней после государственной регистрации перехода права собственности покупателю, сняться с регистрационного учета по данной квартире. Согласно п. 14 договора по соглашению сторон продавец обязуется передать указанную квартиру в пригодном для проживания состоянии, свободную от прав и претензий третьих лиц, не обремененную задолженностями по квартплате, налогам, коммунальным платежам, оплате за электроэнергию и другие. Претензий по ее качеству покупатель не имеет.

Право собственности ФИО5 в отношении указанной выше квартиры зарегистрировано в установленном законом порядке 17 июля 2024 года. Кроме того, 09 октября 2024 года в отношении квартиры зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде ипотеки в пользу Банка «Мир Привилегий» (ООО) на основании заключенного ответчиками 08 октября 2024 года договора об ипотеке.

08 октября 2024 года Банк «Мир Привилегий» (ООО) и ФИО5 заключили кредитный договор № <данные изъяты>

25 октября 2024 года Банк «Мир Привилегий» (ООО) и ООО «ПКО «Национальная Фабрика Ипотеки» заключили договор купли-продажи закладных № 123-Э.

07 мая 2024 года ФИО6 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключили договор купли-продажи квартиры, в соответствии с п.п. 1 и 2 которого продавец продал покупателю, а покупатель купил в собственность квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>. Согласно п. 4 договора стороны оценивают указанную квартиру в 1100000 рублей. В соответствии с п.п. 7, 7.1, 7.2 договора оплата квартиры покупателем продавцу производится следующим образом: сумма в размере 100000 рублей передана в качестве аванса до подписания договора, что подтверждается распиской. Покупателем в день подписания настоящего договора сумма в размере 1000000 рублей будет зачислена на счет аккредитива в ПАО Сбербанк в счет приобретаемой квартиры по настоящему договору с дальнейшим перечислением после государственной регистрации.

Право собственности ФИО1 в отношении указанной выше квартиры зарегистрировано в установленном законом порядке 15 мая 2024 года.

ФИО1 ранее была зарегистрирована по месту жительства по адресу: <адрес>, снята с регистрационного учета 08 мая 2024 года, указан адрес убытия: <адрес>

Данные обстоятельства подтверждены надлежащими представленными в дело письменными доказательствами, в числе которых копии заключенных договоров, электронная закладная, письменные расписки продавцов, выписки из ЕГРН, реестровые дела объектов недвижимости, выписка из домовой книги, письменные сообщения по запросам суда.

С учетом указанных выше обстоятельств не имеют значения для рассмотрения и разрешения данного гражданского дела по существу представленные по запросам суда сведения из банков об открытии/закрытии аккредитивов, а также копия первоначальной редакции договора купли-продажи квартиры от 07 мая 2024 года с условием о зачислении 2800000 рублей на счет аккредитива, а также копия постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 14 сентября 2024 года.

Вместе с тем, из представленных по запросам суда сведений усматривается, что в распоряжении ФИО5 имеются денежные средства в размере 2800000 рублей.

Иных доказательств по делу не представлено. Ходатайства лиц, участвующих в деле, судом разрешены.

Оценив представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд считает рассматриваемый в данном гражданском деле первоначальный уточненный иск необоснованным по следующим основаниям.

По данному гражданскому делу установлено, что 07 мая 2024 года ФИО1 и ФИО5 заключили договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым истец продала ответчику квартиру по адресу: <адрес> кадастровым номером <данные изъяты>, цена которой (квартиры) определена сторонами в размере 4500000 рублей.

В соответствии с условиями заключенного договора купли-продажи, ФИО5 передал ФИО1 07 мая 2024 года денежные средства в размере 600000 рублей, что подтверждено распиской продавца, не оспорено и не опровергнуто истцом по первоначальному уточненному иску.

Также в соответствии с условиями заключенного договора купли-продажи денежные средства в размере 1100000 рублей оплачены по договору купли-продажи квартиры от 07 мая 2024 года в счет квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>, в отношении которой 15 мая 2024 года в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности ФИО1.

Данные обстоятельства также не оспорены и не опровергнуты истцом по первоначальному уточненному иску.

В данное гражданское дело не представлено относимых, допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих выплату покупателем продавцу денежных средств в размере 2800000 рублей - оставшейся части цены договора, что не оспорено и не опровергнуто ответчиком по первоначальному уточненному иску.

Как следует из разъяснений, данных судам в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Право собственности ФИО5 (покупатель) на квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке 17 июля 2024 года.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Определяя существенность нарушения, допущенного покупателем в данном случае, суд исходит из установленного обстоятельства о том, что ФИО1 (продавец) как получила денежные средства в размере 600000 рублей, так и приобрела в собственность другую квартиру стоимостью 1100000 рублей. При этом, ФИО1 самостоятельно снялась с регистрационного учета по адресу спорной квартиры, но при этом стороны не подписали акт приема – передачи, предусмотренный условиями заключенного договора.

Односторонний отказ от исполнения указанного выше договора купли-продажи полностью или частично не допускается законом.

Суд также принимает во внимание, что заключенный ФИО1 и ФИО5 договор купли-продажи квартиры имеет соответствующую правовую форму, прошел государственную регистрацию, содержит все необходимые условия, предусмотренные для договоров такого вида. При этом, волеизъявление сторон было направлено на наступление правовых последствий совершенной возмездной сделки, продавцу оплачена часть стоимости квартиры с учетом также приобретения в собственность другой квартиры, покупатель в результате совершения сделки купли-продажи, приобрел право собственности на имущество - квартиру, зарегистрировав данное право в установленном законом порядке.

Также суд обращает внимание на то, что ФИО1 в соответствии с условиями заключенного сторонами договора самостоятельно снялась с регистрационного учета по адресу спорной квартиры.

С учетом изложенного выше суд принимает решение об отказе в удовлетворении требования ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> с кадастровым номером <данные изъяты>, заключенного 07 мая 2024 года с ФИО5 (покупатель) в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора, как данное требование изложено в просительной части уточненного искового заявления.

Поскольку суд пришел к таким выводам, также не подлежат удовлетворению производные от указанного выше требования истца по первоначальному уточненному иску о прекращении права собственности ФИО5 на спорную квартиру; о признании права собственности ФИО1 на спорную квартиру; об освобождении спорной квартиры от обременения в виде ипотеки в пользу Банка «Мир Привилегий» (ООО), с прекращением записи об этом.

Иных требований по первоначальному уточненному иску не заявлено.

Таким образом, по указанным выше основаниям, рассматриваемый в данном гражданском деле первоначальный уточненный иск не подлежит удовлетворению.

Доводы представителя ответчика ФИО3 о несоблюдении ФИО1 установленного федеральным законом для данной категории дел досудебного порядка урегулирования спора опровергаются представленными в дело описью и квитанцией об оплате почтового отправления, свидетельствующими о направлении ФИО5 04 сентября 2024 года претензии о расторжении договора купли-продажи квартиры.

С учетом изложенного, оснований для оставления первоначального уточненного искового заявления без рассмотрения не имеется.

Принимая во внимание указанные выше обстоятельства, суд считает рассматриваемый в данном гражданском деле встречный иск обоснованным в следующей части.

Как установлено по данному гражданскому делу, ФИО5 является собственником жилого помещения – квартиры по адресу: <адрес> с кадастровым номером <данные изъяты>

За истцом по встречному иску в отношении указанной квартиры право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке 17 июля 2024 года на основании заключенного договора купли-продажи квартиры.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что применительно к положениям п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности ФИО1 в отношении спорной квартиры прекращено, поскольку имеет место отчуждение ответчиком по встречному иску спорного жилого помещения ФИО5.

В свою очередь истец по встречному иску применительно к п. 2 ст. 218 ГК РФ приобрел право собственности на спорное жилое помещение на основании заключенного с ФИО1 договора купли-продажи квартиры.

Применительно к положениям ч. 1 ст. 31 ЖК РФ ответчик к членам семьи собственника указанного жилого помещения не относится.

Суд также обращает внимание и на то, что в результате совершенной сторонами сделки купли-продажи ФИО1 приобрела в собственность другое жилое помещение, в отношении которого право собственности ответчика по встречному иску зарегистрировано в установленном законом порядке 15 мая 2024 года.

Предусмотренных законом оснований для сохранения за ответчиком права пользования спорным жилым помещением у суда не имеется.

Данное прокурором по делу заключение также не является основанием для отказа в удовлетворении встречного иска полностью либо в части.

Таким образом, ответчик по встречному иску подлежит выселению из спорного жилого помещения.

Поскольку ФИО1 не лишена права на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ, суд взыскивает с ФИО5 в ее пользу денежные средства в размере 2800000 рублей в счет оплаты по заключенному договору купли-продажи квартиры.

Определением суда от 24 октября 2024 года по делу приняты меры по обеспечению иска, наложен арест на спорное жилое помещение, Управлению Росреестра по Московской области запрещено производить регистрационные действия в отношении спорной квартиры.

21 ноября 2024 года на основании указанного выше определения суда в отношении квартиры зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде ареста.

Поскольку ко дню судебного заседания ФИО5 не выплатил ФИО1 денежные средства в размере 2800000 рублей, принятые по данному гражданскому делу меры по обеспечению иска подлежат сохранению до исполнения решения суда о взыскании указанных выше денежных средств.

Требование встречного иска об обязании ФИО1 передать ФИО5 квартиру по акту приема – передачи при установленных фактических обстоятельствах данного гражданского дела не может быть удовлетворено, поскольку это не обеспечит исполнимость решения суда в указанной части.

Вместе с тем, отсутствие такого акта при выселении ФИО1 из указанного выше жилого помещения не препятствует ФИО5 выплатить продавцу денежные средства в размере 2800000 рублей в счет цены заключенного сторонами договора.

Кроме того, поскольку право собственности на квартиру зарегистрировано за ФИО5, который ранее передал квартиру в залог для обеспечения принятых кредитных обязательств, а ФИО1 ранее снялась с регистрационного учета по адресу квартиры, составление акта приема-передачи квартиры фактически не затрагивает существо прав сторон.

ФИО5 оплатил государственную пошлину в размере 49000 рублей, что надлежащим образом подтверждено.

Вместе с тем, исходя из предмета и оснований предъявленного встречного иска, оплате подлежала государственная пошлина в размере 9000 рублей, в связи с чем, излишне оплаченная государственная пошлина в размере 40000 рублей подлежит возврату из бюджета.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований суд взыскивает в пользу истца по встречному иску с ФИО1 оплаченную государственную пошлину в размере 6000 рублей. В большем размере государственная пошлина не подлежит взысканию.

Иных требований по встречному иску не заявлено.

Таким образом, по указанным выше основаниям, рассматриваемый в данном гражданском деле встречный иск подлежит удовлетворению частично.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО5, Банку «Мир Привилегий» (ООО), ООО «ПКО «Национальная Фабрика Ипотеки» о расторжении договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> с кадастровым номером <данные изъяты>, заключенного 07 мая 2024 года; о прекращении права собственности ФИО5 на квартиру по адресу: <адрес> с кадастровым номером <данные изъяты>; о признании права собственности ФИО1 на квартиру по адресу: <адрес> с кадастровым номером <данные изъяты>; об освобождении квартиры по адресу: <адрес> с кадастровым номером <данные изъяты> от обременения в виде ипотеки в пользу Банка «Мир Привилеги» (ООО), о прекращении записи об ипотеке.

Встречный иск ФИО5 к ФИО1 о понуждении передачи квартиры и о выселении – удовлетворить частично.

Выселить ФИО1 из квартиры по адресу: <адрес> с кадастровым номером <данные изъяты>

Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО1 в счет оплаты по договору купли-продажи квартиры от 07 мая 2024 года денежные средства в размере 2800000 рублей, оплаченную государственную пошлину в размере 6000 рублей.

Возвратить ФИО5 из бюджета излишне оплаченную государственную пошлину в размере 40000 рублей.

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований: в части требований об обязании передать квартиру по акту приема-передачи, о взыскании государственной пошлины в большем размере – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Балашихинский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Д.И. Лебедев

Решение принято судом в окончательной форме 08 апреля 2025 г.

Судья Д.И. Лебедев