Решение по делу № 2-1455/2025 от 24.09.2025 - о взыскании арендной платы, пени по договору аренды, встречные исковые требования <ФИО> <ФИО> к акционерному обществу «Оренбургское» по племенной работе о признании права собственности.

Дело № 2-1455/2025

Уникальный идентификатор дела

№

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 сентября 2025 года г. Оренбург

Оренбургский районный суд Оренбургской области в составе:

председательствующего судьи Юрченко Л.В.,

при секретаре Говоруха А.В.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного общества «Оренбургское» по племенной работе к ФИО4 ФИО17 о взыскании арендной платы, пени по договору аренды, встречные исковые требования ФИО4 ФИО18 к акционерному обществу «Оренбургское» по племенной работе о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

АО «Оренбургское» по племенной работе (далее – «АО «Оренбургское») обратилось в Оренбургский районный суд с иском к ФИО4 ФИО19 о взыскании задолженности за пользование квартирой с учетом уточнения в размере 492821,81 руб., из которых 377600 руб. 0 сумма основного долга за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 115221,81 руб. – проценты за пользование чужими денежными средствами с последующим их начислением начиная с ДД.ММ.ГГГГ и до дня фактического погашения задолженности, а также о взыскании расходов по уплаченной госпошлине в размере 17522 руб.

В обоснование исковых требований АО «Оренбургское» сослалось на то, что является собственником двухкомнатной квартиры площадью 50,1 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. Квартира принадлежит Истцу с 1994 г. на праве собственности; в 2022 г. право собственности на данную квартиру было зарегистрировано за АО «Оренбургское» по правилам Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». ФИО5 проживает в указанной квартире без каких-либо правовых и фактических оснований, плату за пользование квартирой не вносит. Ответчик работником АО «Оренбургское» не является. Между АО «Оренбургское» и ФИО5 договор коммерческого найма или аренды указанной квартиры не заключался. Каких-либо иных договоров и соглашений, позволяющих ему проживать и пользоваться указанной квартирой, также не заключалось. АО «Оренбургское» обращалось к ФИО5 с претензиями о необходимости оплатить за проживание в квартире и добровольно выселиться из нее, но ФИО4 претензию оставил без удовлетворения. Ссылаясь на нормы ст.ст. 8, 395, 678 ГК РФ, АО «Оренбургское» просило взыскать с ФИО4 вышеуказанную задолженность.

ФИО5 обратился в Оренбургский районный суд со встречными требованиями к АО «Оренбургское» о признании права собственности, в котором указал, что он заключил с АО «Оренбургское» договор коммерческого найма жилья от ДД.ММ.ГГГГ, выплатил выкупную стоимость жилья, отработал в АО «Оренбургское» 10 лет. Ссылаясь на нормы п. 2 ст. 218 ГК РФ, ФИО5 просил прекратить право собственности АО «Оренбургское» на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, и просил признать за ним, право собственности на указанную квартиру. Иск ФИО5 принят к производству, делу присвоен номер №. Определением суда в порядке ч. 4 ст. 151 ГПК РФ названное дело объединено с настоящим делом для их совместного рассмотрения.

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены администрация МО Соловьевский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области, администрация МО Оренбургского района Оренбургской области, ФИО6, ФИО7, ФИО8

Представитель истца АО «Оренбургское» ФИО1 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить. Исковые требования ФИО5 представитель АО «Оренбургское» ФИО1 не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях в связи с тем, что ФИО5 в установленный договором срок не выплатил полную стоимость квартиры (до 01 августа 2014 г. в сумме 120000 руб.), в период трудовой деятельности нарушал трудовую дисциплину и условия договора найма квартиры, просил отказать в иске ФИО4.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом извещен.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения требований АО «Оренбургское», поскольку стоимость арендной платы за квартиру завышена, представил письменные возражения, ходатайствовал о назначении по делу судебной экспертизы по установлению арендной платы.

По ходатайству представителя ответчика судом назначена судебная оценочная экспертиза по установлению арендной платы за соответствующие периоды аренды спорной квартиры. Производство экспертизы поручено эксперту <данные изъяты> ФИО2.

Экспертным заключением ООО «Центр оценки ипотеки» № от ДД.ММ.ГГГГ, определена ежемесячная стоимость арендной платы за квартиру, площадью 50,1 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>, Оренбургский р-он, <адрес>, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 302000 руб.

ФИО5 представил уточнение к иску, в котором наряду с ранее заявленными требованиями просил взыскать в свою пользу с АО «Оренбургское» расходы по оплате коммунальных платежей в порядке регресса в размере 36030,03 руб.

Представитель АО «Оренбургское» возражал против принятия уточнения к иску в части взыскания расходов по оплате коммунальных платежей, указав, что данное требование является новым исковым требованием с самостоятельным основанием и предметом.

Суд, совещаясь на месте, отказал в принятии уточнения к иску в части взыскания расходов по оплате коммунальных платежей, так как согласно ч. 1 ст. 39 ГПК РФ при рассмотрении исковых требований истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска. По смыслу данной нормы права одновременное изменение основания и предмета иска не допускается, так как их одновременное изменение является предъявлением нового искового требования, а также не затягивая процессуальные сроки рассмотрения дела.

Суд разъяснил представителю ответчика ФИО3 право обратиться в суд с отдельным иском о взыскании расходов по оплате коммунальных платежей в порядке, установленном нормами ГПК РФ.

Представителем ответчика ФИО3 заявлено ходатайство о приобщении к делу дополнения к ранее завяленным возражениям и устное ходатайство об отложении судебного заседания для необходимости личной явки ФИО5 в заседание для дачи пояснений. Дополнения к возражениям судом приобщены к делу. В удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания суд, с учетом мнения представителя АО «Оренбургское», отказал в связи с тем, что оно направлено на затягивание процесса. Доказательств нахождения ФИО5 на вахте не представлено, ФИО4 имеет своего представителя, участвующего в деле, который не лишен возможности представлять доказательства и давать объяснения по делу. В связи с длительным рассмотрением дела у ФИО5 также была возможность представить свои объяснения и доказательства ранее.

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены о дате, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ. Отводов суду и секретарю судебного заседания заявлено не было. Процессуальные права и обязанности сторонам дела разъяснены.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела суд приходит к следующему.

Согласно ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Согласно п. 1, п. 2, п. 3 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Участниками регулируемых гражданским законодательством отношений являются граждане и юридические лица (п. 1 ст. 2 ГК РФ).

Согласно нормам п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (п. 1 ст. 9 ГК РФ).

В силу п. 1 и п. 2 ст. 209 ГК РФсобственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 1 ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 235 ГК РФ).

Согласно п. 1, п. 2 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в ГК РФ.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (ст. 309 ГК РФ). Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Согласно ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Согласно ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ). Согласно п. 1, п. 3, п. 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 1, п. 3 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ).

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (п. 1, п. 4 ст. 486 ГК РФ).

Согласно п. 1, п. 2 ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 ГК РФ. В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные ст. 328 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (ст. 678 ГК РФ). Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения (п. 1 ст. 682 ГК РФ). Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ (п. 3 ст. 682 ГК РФ). Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ). Согласно ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Судом установлено, что АО «Оренбургское» было поставлено на учет в соответствии с Налоговым Кодексом РФ ДД.ММ.ГГГГ, ему присвоен ИНН №, что подтверждается свидетельством о постановке на учет российской организации в налоговом органе по месту ее нахождения серия № №, выпиской из ЕГРЮЛ (п. 40).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9, ФИО11 с одной стороны (продавцы) и АО «Оренбургское» (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, за 15000000 руб. Договор оформлен в письменной форме и удостоверен нотариусом Оренбургской районной государственной нотариальной конторы. Договор зарегистрирован в ГП «Техническая инвентаризация». Право собственности на квартиру за АО «Оренбургское» зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за номером 1346п на странице 130 (реестровая запись №) в реестровой книге, что подтверждается выпиской ГБУ «Госкадоцентр Оренбургской области» от ДД.ММ.ГГГГ В последующем на основании данных документов АО «Оренбургское» обратилось в УФРС России по Оренбургской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру в соответствии с порядком, установленным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; право собственности на квартиру было зарегистрировано в ЕГРН в мае 2022 <адрес> обстоятельства подтверждаются договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, выпиской ГБУ «Госкадоцентр Оренбургской области» от ДД.ММ.ГГГГ, выпиской из ЕГРН на квартиру. В выписке из ЕГРН собственником квартиры указано АО «Оренбургское», ИНН №.

Первым законом, устанавливающим порядок ведения реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являлся Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. В ч. 6 ст. 33 названного закона устанавливалось, что он применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие.

По правоотношениям, возникшим до введения указанного Федерального закона в действие, он применяется к тем правам и обязательствам, которые возникнут после введения его в действие. Согласно ст. 69 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что право собственности на квартиру, расположенную по адресу <адрес>, возникло у АО «Оренбургское» 11 августа 1994 г. и является непрерывным до настоящего времени.

Возражения представителя ответчика ФИО3 о том, что в 1994 г. квартира приобреталась другим АО «Оренбургское» по племенной работе, которое было в последствии ликвидировано, является недоказанным и противоречит доказательствам, имеющимся в деле.

Так в свидетельстве 1993 г. о постановке на налоговый учет указан ИНН АО «Оренбургское» - ИНН №. Такой же ИНН указан в выписке из ЕГРН 2022 г. Отсутствие в договоре купли-продажи квартиры ИНН покупателя и фразы в наименовании «по племенной работе» не свидетельствует о том, что квартира в 1994 г. приобреталась другим АО «Оренбургское», так как ИНН стороны договора не является обязательным реквизитом, подлежащим указанию в договоре, а наименование организации может изменяться, что не означает прекращение организации. Из выписки из ЕГРН следует, что в отношении АО «Оренбургское» в период 2002-2015 гг. неоднократно производилась государственная регистрация изменений, внесенных в учредительный документ юридического лица, и внесение изменений в сведения о юридическом лице, содержащиеся в ЕГРЮЛ. Доказательств того, что купившее квартиру АО «Оренбургское» было ликвидировано после 1994 г. представителем ФИО4 не представлено при том, что сведения о ликвидированных организациях находятся в открытом доступе в сети интернет на официальном сайте Федеральной налоговой службы России. Более того, факт представления АО «Оренбургское» на регистрацию в 2022 г. пакета документов, содержащих договор купли-продажи квартиры от 20 июля 1994 г., факт представления в коммерческий наем ФИО4 указанной квартиры свидетельствуют о том, что в 1994 г. квартира приобреталась тем же самым АО «Оренбургское», которое является истцом по настоящему делу.

Представителем ответчика ФИО3 представлена копия договора коммерческого найма жилья от 01 августа 2009 г. между наймодателем (АО «Оренбургское») и нанимателем (ФИО5). Подлинник данного договора у ФИО5 и АО «Оренбургское» не сохранился. АО «Оренбургское» не отрицало факт заключения указанного договора с ФИО5, в связи с чем суд считает, что факт заключения данного договора является установленным.

Согласно п. 1.1. данного договора наймодатель сдает, а наниматель принимает для использования в целях проживания в срочное возмездное пользование квартиру, которая является собственностью наймодателя и расположена по адресу: <адрес>.

Срок найма квартиры устанавливается на 1 год с 01 августа 2009 г. по 31 июля 2010 г. (п. 1.2. договора). Квартира была передана в наем ФИО5 01 августа 2009 г.

Согласно п.п. 2.2.3., 2.2.4. договора найма наниматель обязан производить за свой счет текущий ремонт квартиры, своевременно вносить плату за пользование квартирой и плату за услуги.

Согласно п. 3.1. договора найма наниматель частично выплачивает стоимость квартиры в размере 120000 руб. в течение 5 лет.

Согласно п. 3.2. договора найма при соблюдении условий договора и безупречной работы у наймодателя в течение 10 лет арендованная квартира переходит в собственность нанимателя.

Согласно п. 4.1. и п. 4.2. договора найма основным условием, дающим право на проживание в квартире, является работа нанимателя у нанимателя. В случае расторжения трудового договора с наймодателем наниматель обязан освободить квартиру в течение 3-х суток.

Представителем ответчика ФИО3 представлены копии квитанций о внесении ФИО5 в кассу АО «Оренбургское» платежей за период с 2006 г. по 2017 г. В назначении платежа в части квитанций указано «за квартиру», в части - иные основания. Вносимые суммы от 500 руб. до 2000 руб. (одна квитанция) и 3000 руб. (одна квитанция). Представитель АО «Оренбургское» не отрицал получение данных денежных средств. При этом представитель АО «Оренбургское» указал, что уплаченные до 01 августа 2009 г. денежные средства к настоящему делу и договору коммерческого найма от 01 августа 2009 г. отношения не имеют, не являются относимыми доказательствами и не могут приниматься во внимание и засчитываться в качестве платы за наем квартиры или выкупной платы за квартиру.

Представителем ответчика ФИО3 представлена квитанция от 17 марта 2025 г. о внесении в почтовое отделение суммы 69800 руб. для получателя АО «Оренбургское». Плательщиком денежной суммы указан ФИО3 Основание платежа не указано. Представитель АО «Оренбургское» пояснил, что данная денежная сумма не была принята АО «Оренбургское» в связи с отсутствием правовых и фактических оснований для ее оприходования, так как между АО «Оренбургское» и ФИО3 отсутствуют какие-либо отношения, договора, обязательства, в силу которых ФИО3 был бы должен указанную денежную сумму. У ФИО3 отсутствуют полномочия действовать от имени ФИО5 в сделках, так как доверенность от имени ФИО5 содержит полномочия ФИО3 быть только судебным представителем. ФИО5 не представил доказательств, что поручил ФИО3 от его имени произвести платеж в адрес АО «Оренбургское». Срок на выкуп квартиры истек 01 августа 2014 г. Денежные средства ФИО3 доложен был получить обратно в том же почтовом отделении в связи с тем, что АО «Оренбургское» не приняло их.

Представитель АО «Оренбургское» представил претензию в адрес ФИО5 от 20.04.2017, в которой АО «Оренбургское» указало, что ФИО4 в установленный срок квартиру не выкупил, плату за проживание в квартире не вносил, за период с 01 января 2016 г. по 01 апреля 2017 г. образовалась задолженность в сумме 172 500 руб. (из расчёта 11 500 руб. – стоимость пользования помещением за месяц), требовало погасить задолженность с процентами за пользование чужими денежными средствами и выселиться из квартиры в срок до 01 июня 2017 г. Претензия была направлена по почте, получена ФИО5 о чем имеется подпись в уведомлении о вручении.

Представитель АО «Оренбургское» представил уведомление от 12.03.2018 в адрес ФИО5 о необходимости явиться на работу для представления объяснений отсутствия на рабочем месте, согласно которому ФИО5 отсутствовал на рабочем месте без указания причин и ему предложено явиться на работу для дачи объяснений. Уведомление было направлено по почте, получено ФИО5 о чем имеется подпись в уведомлении о вручении.

Представитель АО «Оренбургское» представил обобщенное представление об устранении причин и условий, способствующих совершению преступлений, вынесенное ДД.ММ.ГГГГ дознавателем ОД ОП № МУ МВД России «Оренбургское» младшим лейтенантом полиции ФИО10 в адрес руководителя АО «Оренбургское». Согласно данному представлению ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и было возбуждено в отношении ряда лиц были возбуждены уголовные дела по фактам хищения имущества АО «Оренбургское». Совершению преступлений способствовало отсутствие охраны организации. Представитель АО «Оренбургское» пояснил, что ФИО5 работал в АО «Оренбургское» в должности начальника охраны, допускал прогулы и ненадлежащее исполнение трудовых обязанностей, что способствовало хищению имущества работодателя.

На запрос суда от ОСФР по Оренбургской области поступили сведения о том, что ФИО5 работал начальником охраны в АО «Оренбургское» в период с 20.03.2002 по 01.09.2019.

Проанализировав договор найма квартиры, иные доказательства, заслушав объяснения сторон, суд пришел к выводу, что ФИО5 в вышеназванный период времени работал начальником охраны АО «Оренбургское». Между АО «Оренбургское» и ФИО5 01 августа 2009 г. был заключен смешанный договор, содержащий в себе условия договора найма жилого помещения и договора купли-продажи жилого помещения на условиях предоплаты. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Из названия договора найма, п. 1.1., п. 2.2.4. договора найма следует, что пользование квартирой для ФИО4 является возмездным. Из условий договора найма следует, что ФИО4 вносит по нему три вида платы: за наем квартиры (в обязательном порядке), за коммунальные услуги (в обязательном порядке), выкупные платежи за квартиру (при желании выкупить квартиру). Обязанность производить оплату съемного жилья возложена на нанимателя в силу норм ст. 678 ГК РФ. Оплачиваться должен весь фактический период проживания в квартире. Представитель ответчика ФИО3 не отрицал, что ФИО5 с ДД.ММ.ГГГГ и до настоящего времени непрерывно проживал в квартире номер 12 в доме номер 52 на <адрес> в <адрес>. Более того, в данной квартире зарегистрированными значатся как сам ФИО4, так и члены его семьи: ФИО6, ФИО7, ФИО8 Отсутствие в договоре найма установленной стоимости платы за наем квартиры не освобождает ФИО5 от оплаты найма квартиры, не делает договор безвозмездным. ФИО5 как наниматель по договору коммерческого найма не мог не знать о коммерческом характере пользования жилым помещением и мог выступить с предложением к АО «Оренбургское» об установлении в договоре конкретной стоимости найма квартиры. Более того, как следует из квитанций об оплате ФИО5 после заключения договора найма производил оплату за проживание в квартире. Предъявление в 2017 г. ФИО4 претензии от АО «Оренбургское» о необходимости погасить задолженность за проживание в квартире указывает на то, что ФИО5 был дополнительно уведомлен о возмездном характере пользования квартирой, о стоимости найма квартиры. В претензии, направленной ФИО5 в декабре 2024 г. АО «Оренбургское» повторно указало на возмездный характер проживания к квартире, указало на сумму задолженности, период ее возникновения. Доказательств погашения задолженности, контррасчета задолженности ответчиком не представлено. В возражении на иск представитель ФИО4 также не отрицал возмездность пользования квартирой, не согласился с суммой платежей. По результатам судебной экспертизы была установлена стоимость платы за пользование квартирой: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по 7 900 руб. в месяц, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по 8 900 руб. в месяц, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по 8 400 руб. в месяц, всего 302000 руб.

Стороны ознакомились с заключением эксперта, возражений и замечаний к нему не выразили.

Суд находит заключение эксперта верным, соответствующим требованиям действующего законодательства и принимает его в качестве доказательства по делу.

АО «Оренбургское» произвело уточнение иска в части размера взыскиваемых денежных сумм с учетом заключения эксперта. После уточнения исковых требований АО «Оренбургское» просило взыскать с ФИО5 задолженность за пользование квартирой в размере 492 821,81 руб., из которой: 377 600 руб. – сумма основной задолженности за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, 115 221,81 руб. – проценты за пользование чужими денежными средствами с последующим их начислением начиная с ДД.ММ.ГГГГ и до дня погашения задолженности, расходы по уплаченной госпошлине.

Суд находит уточненный расчет взыскиваемых сумм обоснованным, математически верным.

Представитель ответчика ФИО3 просил объявить перерыв в судебном заседании 17 сентября 2025 г. для проверки расчета уточненных исковых требований.

После перерыва судебное заседание 24 сентября 2025 г. было продолжено, представитель ответчика ФИО3 контррасчет уточненных исковых требований не представил. В связи с этим суд приходит к выводу об удовлетворении уточненных исковых требований АО «Оренбургское» к ФИО5 в полном объеме.

Судом установлено, что п. 3.2. договора найма предусмотрены обязательные условия, при соблюдении которых у ФИО5 возникает право на получение квартиры в собственность. Таковыми условиями стороны определили: соблюдение условий договора; безупречная работа в АО «Оренбургское» в течении 10 лет. Пунктом 3.1. договора найма установлено, что выкупная стоимость квартиры установлена в размере 120000 руб. и установлен срок, в течение которого выплачивается стоимость квартиры, – 5 лет. Таким образом выкупная стоимость квартиры в размере 120000 руб. должна быть внесена в срок до 01 августа 2014 г. Доказательств продления срока на выкуп квартиры ФИО5 не представлено.

Представитель АО «Оренбургское» ФИО1 пояснил, что срок выкупа квартиры и условия выкупа квартиры являлись существенными и принципиально важными для АО «Оренбургское», так как квартира была предложена ФИО5 к выкупу как работнику по льготной и заниженной стоимости, в то время как ее рыночная стоимость значительно выше. Данная льготная заниженная выкупная стоимость квартиры и право ее выкупа были зафиксированы только на 5 лет – до 01 августа 2014 г. Срок выкупа квартиры никогда не продлялся и является пресекательным. Более того, в претензии от 20 апреля 2017 г. указано, что ФИО5 не выкупил квартиру в установленный срок. Самим ФИО5 никогда не было заявлено требования о продлении срока выкупа квартиры.

Суд приходит к выводу, что условия пунктов 3.1. и 3.2. договора найма о сроке внесения выкупных платежей за квартиру, о безупречной работе в организации и соблюдении условий договора найма ФИО5 взаимосвязаны и являются существенными условиями договора.

Существенным является такое условие, которое является основной причиной заключения договора. Без данного условия сторона-выгодоприобретатель не стала бы заключать договор. Нарушение существенного условия само является существенным нарушением договора. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Между тем, доказательств, подтверждающих внесение ФИО5 полной выкупной стоимости квартиры в срок до 01 августа 2014 г. не представлено.

Представленные ответчиком копии квитанций указывают на внесение им менее половины стоимости квартиры в срок до 01 августа 2014 г. При этом квитанции за период, предшествующий заключению договора найма от 01 августа 2009 г., судом не принимаются в качестве доказательства внесения платежей в счет выкупной стоимости квартиры, так как эти платежи были внесены до заключения договора и в договоре не содержится условие, позволяющее зачесть эти платежи в счет его исполнения.

Судом принимается во внимание то, что ФИО5 не мог пояснить, какие из представленных им квитанций относятся к выкупным платежам за квартиру, а какие – к платежам за наем квартиры. В назначении платежей не содержится указание, что платежи являются выкупными, а лишь указание «за квартиру». Принимая во внимание, что ФИО5 также обязан вносить платежи за наем квартиры, достоверно установить, что представленные квитанции доказывают частичное внесение выкупной суммы за квартиру, а не оплату найма квартиры невозможно. Платежи, внесенные ФИО4 после 01 августа 2014 г., засчитаны АО «Оренбургское» в счет частичного погашения задолженности за наем квартиры в соответствующие периоды 2016, 2017 гг.

Более того, представителем ответчика ФИО3 не отрицается, что в срок до 01 августа 2014 г. ФИО4 не выплатил всю выкупную стоимость квартиры. Ссылка представителя ответчика на то, что платежи не внесены в полном объеме из-за череды возбужденных в отношении АО «Оренбургское» дел о банкротстве в период с 2017 по 2024 г. значение не имеет, так как первое дело о банкротстве было возбуждено спустя 3 года после истечения срока на выкуп квартиры.

Кроме того, возбуждение дела о банкротстве не препятствует исполнению обязательств перед АО «Оренбургское». В то же время в отношении АО «Оренбургское» ни разу не вводилась ни одна процедура банкротства (наблюдение, финансовое оздоровление, конкурсное производство), так как АО «Оренбургское» всякий раз погашало задолженность перед своими кредиторами.

Квитанция о внесении платежа на сумму 69800 руб. 17 марта 2025 г. в почтовое отделение судом не принимается как доказательство оплаты ФИО5 выкупного платежа за квартиру, так как платеж внесен представителем ФИО3, у которого отсутствуют полномочия исполнять сделки за ФИО5 и от его имени

Более того, данный платеж внесен не на счет или в кассу АО «Оренбургское», а в почтовое отделение и по прошествии 10 лет после истечения срока выкупа квартиры. АО «Оренбургское» данный платеж не приняло. Обязательства должны исполняться надлежащим образом, в надлежащий срок и надлежащему лицу.

Суд приходит к выводу, что ФИО5 не уплачена выкупная стоимость квартиры в установленный договором срок и в установленном размере. Срок на выкуп квартиры истек 01.08.2014 г. и не продлялся сторонами. Согласно положениям статей 328, 487 ГК РФ обязательство АО «Оренбургское» передать квартиру ФИО5 в собственность является встречным обязательству ФИО5 уплатить полную выкупную стоимости квартиры в установленный срок. При неисполнении ответчиком своего встречного обязательства, он утрачивает право требовать от АО «Оренбургское» передачи квартиры в собственность.

Довод представителя ответчика ФИО3 о том, что договор найма не прекращен, не расторгался и поэтому право на выкуп квартиры у ФИО5 сохраняется основан на неверном толковании закона и условий договора.

Согласно п. 3 ст. 425 ГК РФ договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. Сроком окончания исполнения обязательства по выкупу квартиры является 01 августа 2014 г. Действующее законодательство не предусматривает автоматическую пролонгацию договора купли-продажи квартиры.

Право на одностороннее продление срока исполнения обязательства по уплате выкупных платежей у ФИО5 отсутствует – как в силу закона, так и согласно условиям договора. С 02 августа 2014 г. договор в части выкупа квартиры прекратил свое действие. У АО «Оренбургское» с этой даты отсутствует обязанность принимать от ответчика выкупные платежи и отсутствует обязанность передачи ему квартиры в собственность.

Суд приходит к выводу, что ФИО4 не исполнено условие договора о выкупе квартиры за 120000 руб. в срок до 01 августа 2014 г.

Судом установлено, что в период трудовой деятельности в АО «Оренбургское», в который ФИО5 согласно условиям договора должен был отработать безупречно, им были допущены нарушения трудовой дисциплины, что подтверждается уведомлением от 12 марта 2018 г. о необходимости явиться на работу для дачи объяснений отсутствия на работе, обобщенным представлением дознавателя от 03 мая 2019 г. о фактах хищения имущества АО «Оренбургское» по причине отсутствия охраны.

Судом установлено, что ФИО5 в указанный период времени работал в АО «Оренбургское» в должности начальника охраны. Доказательств, опровергающих отсутствие ФИО5 на рабочем месте и нарушение трудовой дисциплины по названным фактам им не представлено. Суд приходит к выводу, что ФИО5 не исполнено условие договора о безупречной работе в АО «Оренбургское». В связи с этим суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО5 к АО «Оренбургское» в полном объеме.

В соответствии с частью первой статьи 98 Гражданского кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

С учетом частичного удовлетворения исковых требований, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины пропорционально сумме удовлетворенных требований в размере 17 161 руб.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования акционерного общества «Оренбургское» по племенной работе к ФИО4 ФИО20 о взыскании арендной платы, пени по договору аренды - удовлетворить.

Взыскать с ФИО4 ФИО21, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт серии № №) в пользу акционерного общества «Оренбургское» по племенной работе (ИНН №) задолженность за пользование квартирой в размере 492821,81 руб., из которых 377600 руб. 0 сумма основного долга за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 115221,81 руб. – проценты за пользование чужими денежными средствами с последующим их начислением начиная с ДД.ММ.ГГГГ и до дня фактического погашения задолженности.

Взыскать с ФИО4 ФИО22, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт серии № №) в пользу акционерного общества «Оренбургское» по племенной работе (ИНН №) госпошлину в размере 17161 руб.

В удовлетворении исковых требований ФИО4 ФИО23 к акционерному обществу «Оренбургское» по племенной работе о признании права собственности, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Оренбургский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ

Судья Л.В. Юрченко

Копия верна

Судья Л.В. Юрченко