Статья 678 ГК РФ. Обязанности нанимателя жилого помещения (действующая редакция)
Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
Это любые изменения в планировке или конструкции жилья, которые могут изменить его внешний вид или внутреннюю структуру. По договору найма, наниматель не имеет права самостоятельно вносить такие изменения без согласия наймодателя.
Пример из жизни:
Ты снимаешь квартиру и хочешь снести перегородку, чтобы сделать пространство более открытым. Это считается переустройством или реконструкцией. Перед тем как начать работы, нужно получить согласие от владельца квартиры, иначе это будет нарушением договора найма.
Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Комментарий к ст. 678 ГК РФ
1. Целевое использование жилого помещения по договору найма - проживание в нем граждан. Поэтому на нанимателя в отношении жилого помещения в соответствии с договором найма возлагаются следующие обязанности:
- использовать жилое помещение только для проживания - эта обязанность означает запрет на использование жилого помещения для иных целей (производственных, коммерческих), кроме проживания;
- обеспечивать сохранность жилого помещения - не допускать проникновения в жилое помещение посторонних лиц, а также не допускать его порчу или повреждение;
- поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии - осуществлять текущий ремонт жилого помещения, а также принимать меры по сохранению жилого помещения в том состоянии, в котором оно было передано наймодателем по договору найма, в целях обеспечения его пригодности для проживания в нем.
Нанимателю запрещается осуществлять переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Данный запрет направлен на обеспечение сохранения жилого помещения в том состоянии и в том виде, в котором оно было предоставлено наймодателем по договору найма, за исключением случаев, когда наниматель согласен с такими переустройством и реконструкцией.
В то же время здесь усматривается некоторое несоответствие содержания запрета жилищному законодательству, так как, в частности, ст. 25 ЖК РФ в отношении жилого помещения допускает проведение переустройства и перепланировки жилого помещения, но не его реконструкции.
Что касается согласия наймодателя на переустройство и реконструкцию жилого помещения, то оно, поскольку договор найма заключается в письменной форме, также должно быть дано именно в письменной форме путем направления согласительного письма или подтверждения письменного уведомления нанимателя о желании осуществить переустройство и реконструкцию жилого помещения.
На нанимателя жилого помещения возлагается обязанность вносить два вида платы по договору найма:
- плата за жилое помещение, которая включает в себя, в частности, плату за пользование жилым помещением (плата за наем), плату за содержание и ремонт жилого помещения;
- коммунальные платежи. Коммунальные платежи наниматель вносит, если договором найма не установлено иное.
2. Применимое законодательство:
- ЖК РФ.
3. Судебная практика:
- Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.12.2010 по делу N А43-44231/2009;
- Определение СК по гражданским делам Верховного суда Республики Северная Осетия - Алания от 05.02.2013 по делу N 33-90-2013;
- Определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 22.01.2013 по делу N 33-134/2013;
- Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.02.2011 по делу N А33-2786/2010;
- Постановление ФАС Дальневосточного округа от 16.02.2005 N Ф03-А73/04-1/4014;
- Определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 02.12.2013 по делу N 33-24046/2013;
- Определение Санкт-Петербургского городского суда от 18.03.2013 N 33-4098/2013.