Решение по делу № 2-160/2025 от 09.10.2025 - о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений, принятых с нарушением требований ЖК РФ и нарушающих права и законные интересы собственника нежилого помещения.

№ 2-160/25 УИД 36RS0016-01-2025-000078-07

Решение

Именем Российской Федерации

г. Калач 01 октября 2025 г.

Калачеевский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующего судьи Соляной И.В.

при секретаре Шапошниковой Т.В.,

с участием представителя истца ФИО1 ФИО2,

представителя ответчика ФИО3 – Шулекиной О.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении Калачеевского районного суда Воронежской области гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений, принятых с нарушением требований ЖК РФ и нарушающих права и законные интересы собственника нежилого помещения,

установил:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3, в котором с учетом уточнений исковых требований просила суд:

- признать решение внеочередного общего собрания №1 собственников нежилых помещений по адресу: <адрес>, проходившего в очно-заочной форме в период с 22.07.2024 по 26.07.2024 г., что отражено в протоколе № 1 от 26 июля 2024 года по вопросу №2: «Разрешить ФИО3 разместить рекламный баннер, принадлежащего ей магазина одежды на фасаде здания (стене), расположенной со стороны <адрес>»- недействительным.

- признать решение внеочередного общего собрания №1 собственников нежилых помещений по адресу: <адрес>, проходившего в очно-заочной форме в период с 22.07.2024 по 26.07.2024г., что отражено в Протоколе № 1 от 26 июля 2024 года по вопросу №5: «Разрешить ФИО3 возведение на земельном участке пристройки (строения), примыкающего к нежилому помещению, принадлежащему ФИО3»- недействительными.

- признать решение внеочередного общего собрания №2 собственников нежилых помещений по адресу: <адрес>, проходившего в заочной форме в период с 10.03.2025 по 11.03.2025г., что отражено в протоколе № 1 от 20 марта 2025 года по вопросу №2: «Разрешить ФИО3 бессрочно разместить на безвозмездной основе рекламный баннер, принадлежащего ей магазина одежды на фасаде здания (стене), расположенной со стороны <адрес>, размер которого соответственно по длине не более 6,5м, ширине-не более 2,5м.»- недействительным.

- признать решение внеочередного общего собрания №2 собственников нежилых помещений по адресу: <адрес>, проводившего в заочной форме в период с 10.03.2025 по 11.03.2025г., что отражено в протоколе № 1 от 20 марта 2025 года по вопросу №5: «Разрешить ФИО3 возвести на земельном участке пристройку (строение), общей площадью 12 кв.м., примыкающего к нежилому помещению, принадлежащему ФИО3., со стороны <адрес> и не граничащего с входной группой подвального помещения, принадлежащего ФИО1 без взимания платы за пользование частью земельного участка и возмещения части земельного налога»- недействительными.

- признать решение внеочередного общего собрания №2 собственников нежилых помещений по адресу: <адрес>, проходившего в заочной форме в период с 10.03.2025 по 11.03.2025г., что отражено в Протоколе № 1 от 20 марта 2025 года по вопросу №8: «считать действительными ранее принятые решения, отраженные в протоколе №1 от 26.07.2024г. внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений в здании, расположенном по адресу: <адрес>, проведенного в форме очно-заочного голосования»- недействительным.

- обязать ФИО3 произвести своими силами за счет собственных средств демонтаж рекламного баннера, принадлежащего ей магазина одежды на фасаде здания(стене), расположенной со стороны <адрес> над входной группой нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 112 кв.м. (номера на поэтажном плате 1,2,3,20(20)), в течении 14 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

- в случае неисполнения решения суда в указанный срок, взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 судебную неустойку в размере 500 руб. в день, начиная со дня следующего после истечения 14-ти дневного срока с момента вступления решения суда в законную силу и до его фактического исполнения.

В обоснование иска истец ФИО1 указала следующие обстоятельства:

ФИО1 является собственником нежилого подвального помещения с кадастровым номером № площадью 112 кв.м. (номера на поэтажном плане 1,2,3,20(20)), расположенного по адресу: <адрес>, на основании свидетельства о государственной регистрации права №.

Земельный участок с кадастровым номером №, на котором расположено подвальное помещение, а так же помещения иных собственников, находится в общедолевой собственности. Истцу принадлежит доля в праве на данный земельный участок в размере 1056/11399, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права №. Ответчик ФИО3 также является собственником доли в праве на земельный участок по указанному адресу и собственником встроенного нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 118 кв. м. Данное помещение ответчика находится над подвальным помещением истца.

Истец оспаривает решение двух общих собраний собственников нежилого помещения и земельного участка по адресу: <адрес>.

20.11.2024 г. ей стало известно о том, что по инициативе ответчика ФИО3 в период с 22.07.2024 г. по 26.07.2024 г. проводилось внеочередное собрание собственников нежилых помещений по адресу: <адрес>, его результаты были отражены в протоколе № 1 от 26.07. 2024 г. В данном собрании она участия не принимала, сообщения о его проведении не получала. Принятые на данном собрании решения по отдельным вопросам затрагивают права истца. Истец ФИО1 оспаривает законность принятых решений на данном собрании: по вопросу №2: «Разрешить ФИО3 разместить рекламный баннер, принадлежащего ей магазина одежды на фасаде здания (стене), расположенной со стороны <адрес>» и по вопросу №5: «Разрешить ФИО3 возведение на земельном участке пристройки (строения), примыкающего к нежилому помещению, принадлежащему ФИО3.

Истец привела следующие доводы в обоснование исковых требований. Истец имеет право на установку навеса (козырька и ограждающих конструкций) над принадлежащим ей полуподвальном помещением согласно решения общего собрания собственников нежилых помещений по адресу: <адрес>, проведенного период с 30.09.2024 г. по 07.10.2024 г., оформленного протоколом № 2 от 15.10.2024 г. Установка баннера ответчиком ФИО3 препятствует истцу провести необходимые работы по установки козырька и ограждающих конструкций. Демонтаж рекламного баннера ответчик запретила истцу. Решение собственников по вопросу № 5 нарушает права истца, так как ее согласия на пристройку не было, в решении не указан размер пристройки, отсутствует проектная документация на пристройку, пристройка занимает часть земельного участка, на которую имеет права и истец.

Также истец указала на нарушения при процедуре проведения внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений по адресу: <адрес> период с 22.07.2024 г. по 26.07.2024 г. К таковым нарушениям относятся: истца должным образом не известили о времени и месте проведения общего собрания, уведомление она не получала, присутствовать на собрании не могла, равно как и повлиять на принятые решения. Не ясно, как проводился подсчет голосов, определялся кворум, итоги собрания не были доведены до сведения собственников, в том числе ФИО1, не определено место хранения протокола общего собрания собственников нежилого помещения. Формулировки вопросы носили неоднозначный характер, что позволяет их произвольно толковать.

Процедура проведения общего собрания и оформления его результатов не соответствует положениям ст. 249,289,290 ГК РФ, ст. 44-48 и 45 ЖК РФ, которые применяются по аналогии.

Также истец указала, что установка рекламного баннера ответчицей нарушает ФЗ от 13.03.2006 N 38-ФЗ «О рекламе», ФЗ №384-ФЗ от 30.12.2009 г. «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Затем истцу стало известно о том, что по инициативе ответчика ФИО3 в период с 10.03.2025 г. по 11.03.2025 г. проводилось внеочередное собрание собственников нежилых помещений по адресу: <адрес>, на котором повторно рассматривались вопросы, ранее уже рассмотренные на общем собрании №1 и отраженные в протоколе № 1 от 26.07.2024г., по которым были приняты оспариваемые истцом решения. В повестку общего Собрания №2 собственников нежилых помещений, проходившего в период с 10.03.2025г по 11.03.2025г., были вынесены, в том числе, вопросы: разрешение на безвозмездное и бессрочное размещение рекламного баннера размером 6,5м./2,37м на фасаде здания расположенного со стороны <адрес>, разрешение на возведение на земельном участке пристройки (строения) общей площадью 12 кв.м., примыкающего к нежилому помещению, принадлежащему ФИО3 со стороны <адрес> и не граничащего с входной группой помещения, принадлежащего ФИО1 без взимания платы за пользование частью земельного участка и возмещения части земельного налога, подтверждение ранее принятых решений.

Истец также не принимала участия в собрании №2.

Решение общего собрания собственников по вопросу № 5 Собрания № 2 разрешило ФИО3 возвести на земельном участке пристройки(строение) общей площадью 12 кв.м, примыкающее, к нежилому помещению, принадлежащему ФИО3 со стороны <адрес> и не граничащего с входной группой подвального помещения, принадлежащей ФИО1 без взимания платы за пользование часть о земельного участка и возмещения части земельного налога». Данное решение в части вопроса № 5 нарушает требования закона и права истца.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласие всех собственников помещений многоквартирного дома требуется на осуществление любой реконструкции фактически влекущей уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома.

Возведение пристройки на земельном участке, находящемся в общедолевой собственности собственников нежилых помещений по адресу: <адрес> влечет фактическое уменьшение размера общего имущества, а именно земельного участка.

Ответчиком не было получено согласие всех собственников на возведение пристройки, не было кворума по этим вопросам, предусмотренного ч 3 ст. 36 ЖК РФ и ч 2 ст. 40 ЖК РФ. Решения, принятые по вопросу №5 собрания №1 и вопросу № 5 собрания №2 истец считает ничтожными.

Решение по вопросу №8 Собрания № 2 « считать действительными ранее принятые решения, отраженные в Протоколе №1 от 26.07.2024 внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений в здании по адресу: <адрес>, проведенного в форме очно-заочного голосования» не входит в перечень вопросов повестки, определенный в ч.2 ст. 44 ЖК РФ, не относится к вопросам управления общим имуществом, а напротив в своей формулировке делает действительным ничтожное решение по вопросу № 5 собрания №1 о возведении пристройки на земельном участке, находящимся в общедолевой собственности.

Решение по вопросу № 8 Собрания №2 ничтожно, так как выходит за пределы компетенции общего собрания собственников.

Собрания №2, проводившегося в заочной форме, были приняты с существенными нарушениями, поскольку собрание может проходить в очной, заочной или очно-заочной формах. При этом заочная часть общего собрания собственников проводится только в случае, если при проведении собрания путем совместного присутствия (очного) собрания отсутствовал кворум, указанный в ч. 3 ст. 45 ЖК РФ. Иной порядок действий - нарушение ч. 1 ст. 47 ЖК РФ. Так, как собрание в форме совместного присутствия не проводилось, истец не могла озвучить свою позицию и указать остальным собственникам нежилых помещений по адресу: <адрес>, на нарушение своих прав принятыми решениями, ведь вопросы № 2, № 3, №5, №6 Собрания № 2 и решения по этим вопросам затрагивают непосредственно истца, поскольку вход в помещение истца расположен со стороны <адрес>, все же остальные входные группы в нежилое здание расположены вдоль <адрес>, и на прямую интересы остальных собственников решения Собрания № 2 не затрагивают.

Формулировки вопросов повестки дня рассмотренные на собрании №1 и Собрании №2 собственников не являются однозначными.

Так, формулировка вопроса №2 повестки общего Собрания №1 не может трактоваться однозначно, так как не содержит информацию о размере рекламного баннера, его содержании, конкретном месте на фасаде здания со стороны <адрес>, платы за размещение рекламного баннера, сроки размещения. На собрании собственников не был предложен на рассмотрение договор на размещение рекламного баннера, предусмотренный ч.5 ст. 19 №38-Ф3 «О рекламе»

Идентичный вопрос №2 повестки общего собрания №2 сформулирвоан однозначно, так как не содержит информацию о содержании рекламного баннера, точном месте установки на фасаде здания со стороны <адрес>, точных размерах. На собрании № 2 собственников не был предложен на рассмотрение договор на размещение рекламного баннера, предусмотренный ч.5 ст. 19 №3 8-ФЗ «О рекламе».

При проведении собрания №2 реестр собственников помещений, находящихся в здании по адресу: <адрес> (Приложение № 1 к протоколу внеочередного общего собрания от 20.03.202 г.), не содержит сведений о форме собственности в отношении каждого из указанных помещений, сведения о площади каждого помещения и о доле в праве собственности на такие помещения, принадлежащей каждому из их собственников. Именно эти сведения являются исходными для подсчета голосов и определения кворума.

Согласно, п.4 ст. 181.4. ГК РФ «Оспоримость решение собрания», решение собрания может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие, но влечет существенные неблагоприятны последствия для этого лица.

Так, решение собственников по вопросу №2 Собрания № 1 привело к тому что ответчик установила рекламный баннер, над входной группой в помещение истца.

По инициативе истца в период 30.09.2024 года по 07.10.2024г. было проведено внеочередное общее собрание собственников нежилых помещений в здании, расположенном по адресу: <адрес> заочной форме. Что подтверждается протоколом №2 внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений в здании по адресу: <адрес> от 15.10.2024г. и решениями (бюллетенями) собственников в количестве с 7 штук. В результате проведения вышеназванного внеочередного собрания собственников, Истцом было получено разрешение собственников нежилых помещений на возведение козырька и ограждающих конструкций в виде навеса над входной группой принадлежащего истцу на праве собственности подвального помещения площадью 112 м2, расположенного по адресу: <адрес> для защиты от осадков и в связи с необходимостью привести входную группу в соответствие с требованиями ст. 11 и п.2 ст.30 Федерального закона №384-Ф3 «Технические регламент о безопасности зданий сооружений» ст. 11 и п.2 ст.30 и п.6.1 СП 118,133330 свод Правил «Общественные здания и сооружения».

Установленный же ответчиком рекламный баннер имеет огромные размеры: 6,5м в длину и 2,37м в ширину, что не позволяет истцу провести работы по возведению навеса и ограждений над входной группой в подвальное помещение.

Демонтаж рекламного баннера, размещенного над входной группой в подвальное помещение истца необходим, как для сохранения целостности самого баннера во время проведения работ по возведению навеса, при применении строительных инструментов и материалов, так как для проведения работ по возведению навеса, так как размещенный баннер занимает всю часть несущей стены, прилегающую к входной группе помещения истца, на несущей стене не осталось места для примыкания навеса. В данный момент входная группа представляет собой открытую яму. Отсутствие навеса над входной группой может повлечь за собой любые возможные несчастные случаи: падение проходящих мимо пешеходов с высоты, либо же падения предметов на голову находящимся внутри входной группы. Кроме того, ступени входа в подвальное помещение подвержены скоплению мусора и осадков (дождя и снега), что вызывает намокание и обледенение ступеней. Скользкая поверхность-опасность травмирования для посетителей. Скат крыши нежилого здания направлен в сторону входной группы истца, соответственно весь снег с крыши и дождевые осадки с крыши так же скапливаются прямо внутри входной группы, такая концентрация снега и влаги вызывает образование сырости и плесени внутри помещения, что существенно ухудшает права истца, так как ведет к (порче имущества и дополнительным издержкам по содержанию помещения и устранению последствий ущерба, принесенного скопившимися осадками. Нежилое здание, по адресу: <адрес>. находится в людном месте. Рядом расположены торговый центр, несколько аптек и множество магазинов.

Отсутствие ограждений и навеса над входной группой в подвал, нарушает требования к безопасности здания предусмотренные № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 и СП 118,133330 Свод Правил «Общественные здания и сооружения».

Кроме того, в связи с отказом ответчика ФИО3 от оплаты производства экспертизы, назначенной по определению Калачеевского районного суда Воронежской области от 27.03.2025г., рассмотрение гражданского дела №2-160/2025 было приостановлено на 2 месяца, истец считает это злоупотреблением права и затягиванием судебного разбирательства ответчиком. В связи с этим, истец полагает, что присуждение в пользу истца денежных средств в размере 500 руб., на каждый день просрочки исполнения судебного акта, будет соответствовать принципам справедливости, размерности, недопустимости извлечения выгоды из незаконного и недобросовестного поведения.

Истец ФИО1 извещена о слушании дела, в суд не явилась.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 исковые требования поддержала.

Ответчик ФИО3 неоднократно извещалась судом о рассмотрении дела, в суд не являлась, воспользовавшись помощью адвоката по ведению дела в суде. ФИО3 направила письменные возражения, в которых просила об отказе в удовлетворении исковых требований (т. 1, л.д. 77-78). В возражениях она указала, что 08.07.2024 г. вручить под подпись ФИО1 уведомление о проведении общего собрания не удалось, пришлось извещать посредством почты. Остальные участники были уведомлены о дате и времени проведения общего собрания, приняли участие в голосовании, кворум составил 90,1% голосов, которые считались в зависимости от того, какая площадь в здании принадлежала собственнику. Даже в случае участия в общем собрании 26.07.2024 г. истца, ее голоса не повлияли бы на итоговое решение собственников. Копии всех оспариваемых документов истец получила от ответчицы незамедлительно. Рекламный баннер на фасаде здания, установленный ФИО3, не нарушает прав истца и не препятствует установке навеса, так как подвальное помещение больше года не используется истцом для ведения торговли, навес был демонтирован 29.06.2024 г. по решению суда. Установка нового навеса конструктивно возможна, но истец ФИО1 настаивает только на своих вариантах конструкций. Причинение убытков ФИО1 действиями истца не доказано. Существенных нарушений закона при созыве общего собрания собственников, его проведении и оформлении результатов допущено не было.

Адвокат Шулкекина О.А,. которая действовала в интересах ответчика ФИО3 исковые требования не признала. Считает, что согласно п.4 ст. 181.4 ГК РФ, решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие, и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица в силу разъяснений, содержащихся в п.109 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

При проведении собраний, решения собственников которого отражены в Протоколе №1 от 26.07.2024 и протоколе №1 от 20.03.2025 в голосовании принимали участие собственники помещений в количестве 7 человек (количество голосов 1022,8 - 90,1% от общего количества голосов собственников помещений). Следовательно, даже в случае присутствия ФИО1 на собрании собственников, и наличия ее отрицательного голоса по вопросам повестки дня, решения по всем вопросам были бы приняты. По поводу существенности нарушений законных интересов ФИО1, то их не имеется. Согласно выводам, отраженным в заключении эксперта №3222/6-2-25 от 26.08.2025 г., проведенных в ходе судебного разбирательства дела, экспертом предлагается два варианта монтажа навеса на металлических стойках, установленных по периметру входной лестницы в нежилое помещение без крепления к стене. Следовательно, истец не ограничена в возможностях оборудовать навес над входом в подвальное помещение. По вопросу о о разрешении ФИО3 возвести на земельном участке пристройку (строение), примыкающее к нежилому помещению, принадлежащему ФИО3, истец ошибочно считает данное возведение строения реконструкцией. Оспариваемые решения собственников, касающиеся возведения пристройки (строения) не содержат указания на то, что возводимый объект будет являться капитальным. На данном месте уже имеется павильон, который по его техническим характеристикам он не может быть отнесен к капитальным сооружениям. Его общая площадь составляет 12 кв.м., он примыкает к нежилому помещению ФИО3 и при этом не граничит с входной группой подвального помещения, принадлежащего ФИО1 Указанный павильон не имеет прочной связи с землей, конструктивные характеристики которого позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба его назначению и без изменения основных характеристик пристройки, строения). Следовательно, в силу п. 10.2 части 1 ст. 1 ГрК РФ, указанное строение является некапитальным строением, в связи с чем его возведение не может расцениваться как реконструкция объекта капитального строительства. Следовательно, вопросы, решенные на общем собрании собственников нежилых помещений по вопросу возведения на земельном участке пристройки (строения), примыкающего к нежилому помещению, принадлежащему ФИО3 следует квалифицировать исключительно как вопрос о пределах использования земельного участка, так как ни влечет уменьшения общего имущества, исключая возможность применения ч.З ст. 36 ЖК РФ. Земельный участок остается, пусть и в измененном виде, но во владении собственников.

Ранее, 01.08.2017 года ФИО1 дала свое письменное согласие на возведение торгового павильона ответчице. Как уже отмечал Верховный Суд РФ, с учетом ч. 3 ст.36 ЖК РФ и ч.2 ст.40 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в этом доме должно быть принято единогласно всеми собственниками либо единогласно всеми собственниками, участвующими в собрании, с получением отдельного письменного согласия на такую реконструкцию иных, не принимавших участия в собрании собственников. По данному вопросу согласие каждого из собственников было получено в том или ином виде, в том числе ФИО1

С требованиями истца о признании недействительными решения собственников, отраженных в протоколе №1 от 20.03.2025 по вопросу №8 «подтверждение ранее принятых решений» также сторона ответчика не согласна. В соответствии с ч.2 ст. 181.4 ГК РФ решение собрания не может быть признано судом недействительным, если оно подтверждено последующим решением собрания, принятым в установленном порядке до вынесения решения суда. Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 108 Постановления Пленума ВС от 23.06.2015 №25, решение собрания, принятое с нарушением порядка его принятия и подтвержденное впоследствии новым решением собрания, не может быть признано недействительным. По смыслу пункта 2 статьи 181.4 ГК РФ новое решение собрания, подтверждающее решение предыдущего собрания, может по содержанию быть аналогичным предыдущему решению либо содержать исключительно формальное указание на подтверждение ранее принятого решения. Таким образом, нарушений не имеется.

Из письменных возражений представителя ответчика ФИО3 адвоката Шулекиной О.А. (т. 2 л.д. 64-66) усматривается аналогичная позиция. Истец ФИО1 ссылалась на несвоевременное ее извещение о проведении общего собрания, проходившего в период с 22.07.2024 по 26.07.2024 года. Но этот недостаток был устранен. В целях подтверждения ранее принятых решений, отраженных в Протоколе №1 от 26.07.2024 на основании п.2 ст. 181.4 ГК РФ, по инициативе ФИО3 проведено повторное собрание, проходившее в период с 10.03.2025 по 11.03.2025 года, в повестке дня которого содержался вопрос о подтверждении ранее принятых решений собственников. К нарушениям порядка принятия решения, в том числе могут быть отнесены нарушения, касающиеся созыва, подготовки, проведения собрания, осуществления процедуры голосования (подпункт 1 пункта 1 статьи 181.4 ГК РФ). По смыслу пункта 2 статьи 181.4 ГК РФ новое решение собрания, подтверждающее решение предыдущего собрания, может по содержанию быть аналогичным предыдущему решению либо содержать исключительно формальное указание на подтверждение ранее принятого решения. Оспариваемое истцом собрание №2 проведено в заочной форме. Проведение собрания в форме заочного голосования (без совместного присутствия его участников) либо в очно-заочной форме само по себе не является основанием для признания недействительными решений, принятых на таком собрании.

Конституционный Суд Российской Федерации в своем определении от 26.01.2017 года № 186-0 указал, что ч. 1 ст. 47 ЖК РФ, устанавливающая требования к порядку проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования, рассматриваемая в системе норм действующего законодательства об основаниях недействительности решений собраний (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ. ст. ст. 181.3 - 181.5 ГК РФ), направлена на защиту прав всех собственников помещений в многоквартирном доме при формировании их общей воли и не может расцениваться как нарушающая конституционные права заявительницы в указанном ею в жалобе аспекте. Статья 44.1 ЖК РФ не определяет приоритетности очной формы проведения общего собрания перед другими. В силу части 4 статьи 45 ЖК РФ, собственник, иное лицо, указанное в ЖК РФ, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания. Согласно пункту 2 части 5 статьи 45 ЖК РФ, форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование) должна быть указана в сообщении о проведении общего собрания в МКД, что и было сделано со стороны ответчика. Таким образом, форму проведения общего собрания определяет инициатор общего собрания. ЖК РФ не содержит прямого запрета на проведение заочного общего собрания собственников, без предварительного проведения очного собрания с той же повесткой. Материалами дела подтверждается, что все лица, имеющие право принимать участие в собрании, в том числе истец, были надлежащим образом уведомлены о его проведении и проинформированы о порядке и месте проведения собрания, сообщение о проведении общего собрания собственников помещений передано ответчиком в почтовое отделение 26.02.2025 года. ФИО3 в соответствии с п.4 ст. 45 ЖК РФ уведомила участников общего собрания за 11 дней до начала общего собрания, следовательно, уведомление о проведении собрания было направлено с соблюдением необходимого срока. Способ уведомления соответствует нормам ст. 146 ЖК РФ. Каких-либо признаков злоупотребления правом со стороны инициатора собрания не имеется. Само по себе проведение собрания в заочной форме не может свидетельствовать о незаконности принятых на собрании решений.

Вопреки сведениям истца о несоблюдении письменной формы протокола, отсутствии в реестре собственников сведений о форме собственности в отношении каждого помещения, о количестве голосов, которые учитывались для определения кворума собрания, все необходимые данные содержатся в протоколе №1 от 20.03.2025 года, а также приложениях к нему. Таким образом, ФИО1 в своем уточненном заявлении обращает внимание суда на несуществующие нарушения.

Стороной истца не представлено доказательств отсутствия кворума при принятии оспариваемых решений. Кворум имелся, что следует из протоколов.

ФИО1 не представлено наличия существенных нарушений прав ее, как собственника, оспариваемыми решениями.

Поскольку требование о возложении обязанности на ФИО3 произвести своими силами за счет собственных денежных средств демонтаж рекламного баннера, а также взыскания судебной неустойки по своей сути являются производными от требований о признании недействительным решения о разрешении на размещение рекламного баннера, полагаем, что в их удовлетворении должно быть также отказано.

В случае вынесения решения суда в пользу истца основания для взыскания судебной неустойки отсутствуют, каких-либо объективных доказательств возможного уклонения ФИО3 от исполнения решения суда истцом не представлено. При этом, факт неисполнения или ненадлежащего исполнения решения суда устанавливается судебным приставом-исполнителем, и не может предполагаться. В виду этого истец не лишена права повторно обратиться с заявлением о присуждении неустойки за неисполнение ответчиком судебного акта в случае такой необходимости, представив соответствующие доказательства.

Третьи лица без самостоятельных требований на предмет спора: ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 извещены о слушании дела, в суд не явились, мнения по существу рассматриваемого спора не высказали.

Уважительности причин неявки сторон и третьих лиц судом не установлено, в виду чего дело рассмотрено в их отсутствие с учетом требований ч.3 ст. 167 ГПК РФ.

В соответствии с ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истцу ФИО1 надлежало доказать нарушения ее прав как собственника нежилого помещения по адресу: <адрес>, решениями внеочередного общего собрания № 1 собственников нежилых помещений по адресу: <адрес>, проходившего в очно-заочной форме в период с 22.07.2024 г. по 26.07.2024 г., что отражено в протоколе № 1 от 26 июля 2024 г. (в части решения вопросов № 3 и № 5), а также решение внеочередного общего собрания № 2 собственников нежилых помещений по адресу: <адрес>, проходившего в заочной форме в период с 10.03.2025 г. по 11.03.2025 г., что отражено в протоколе № 1 от 20 марта 2025 г. (в части решения вопросов № 2,5,8), основания возложения на ответчика обязанности демонтировать рекламный баннер, основания для взыскания судебной неустойки и ее размер.

По мнению суда, такие доказательства были представлены.

Судом установлены следующие обстоятельства гражданского дела.

Истец ФИО1 является собственником нежилого помещения по адресу: <адрес>, площадью 112 кв. м., подземный этаж, номер на поэтажном плане 1,2,3,20 (2) (т.1, л.д.9). Также ей на праве общей долевой собственности принадлежит в размере 1056/11399 долей земельный участок площадью 2384 кв.м. по адресу: <адрес> с кадастровым номером № (т.1, л.д. 14). Ответчик ФИО3 является собственником нежилого помещения по адресу: <адрес>, площадью 118 кв. м на 1 этаже (т.1, л.д. 134-136), а также 1050/11399 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 2384 кв.м. по адресу: <адрес> с кадастровым номером №. (т.1, л.д. 115-118).

Третьи лица: ФИО4 является собственником 825/11399 долей, ФИО5 является собственником 825/11399 долей, ФИО6 является собственником 1621 /11399 долей, ФИО10 является собственником 2813 /11399 долей, ФИО8 является собственником 1591 /11399 долей, ФИО9 является собственником 1618 /11399 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 2384 кв.м. по адресу: <адрес> кадастровым номером 36:10:01 00 189: 0013 (т.1, л.д. 115-118). Третье лицо ФИО10 является собственником нежилого помещения (16-19,36-47) площадью 256,8 кв. м. по адресу: <адрес> (т.1, л.д. 119-121). Третьи лица ФИО4 и ФИО5 является сособственниками нежилого помещения (16-19,36-47) на 1 этаже площадью 165 кв. м. по адресу: <адрес>, каждый в ? доле в праве общей долевой собственности (т.1, л.д. 122-127). Третье лицо ФИО6 является собственником нежилого помещения на 1 этаже площадью 162,1 кв.м. по адресу: <адрес> (т.1, л.д. 128-130). Третье лицо ФИО8 является собственником нежилого помещения площадью 159,1 кв. м по адресу: <адрес> (л.д. 131-133). Третье лицо ФИО9 является собственником нежилого помещения площадью 61,8 кв. м по адресу: <адрес> (л.д. 170-174).

Нежилые помещения в здании по указанному адресу используются для коммерческой деятельности всеми собственниками (т.1, л.д. 24-25), хотя статус индивидуальных предпринимателей имеют только ФИО3, ФИО7, ФИО9, что проверено судом на основании выписок из ЕГРИП (т.1, л.д. 64-66, 67, 69). Статус индивидуального предпринимателя ФИО1 прекращен в 2011 г. (т.1, л.д. 68), у ФИО8 в 2024 г.,у ФИО5 в 2009 г. (т.1, л.д.70, 71). ФИО6, ФИО4 статуса индивидуального предпринимателя не имели (т.1, л.д. 72,73).

Истец ФИО1 согласно решению общего собрания собственников нежилых помещений в здании по адресу: <адрес>, оформленному в протоколе № 2 от 15.10.2024 г. имеет право на возведение козырька и ограждающих конструкций в форме навеса над входной группой в принадлежащее ей подвальное помещение (т.1, л.д. 15-16).

Ранее в соответствии с решением Калачеевского районного суда Воронежской области от 21.03.2024 г., которое оставлено определением Первого кассационного суда общей юрисдикции без изменения, а кассационная жалоба ФИО1 без удовлетворения, была возложена обязанность на ФИО1 демонтировать навес над нежилым подвальным помещением по адресу: <адрес> виду отсутствия согласия собственников здания на его возведение (т.1, л.д. 95-96).

Затем по инициативе ответчика ФИО3 было созвано общее собрание, которое проводилось в период с 22.07.2024 г. по 26.07.2024 г., а его результаты были отражены в протоколе № 1 от 26.07. 2024 г. В данном собрании принимали участие все собственники нежилых помещений и долей в общедолевой собственности земельного участка по адресу: <адрес>, кроме ФИО1 Судом установлено, что извещение участников собрания проводилось путем вручения им уведомлений под подпись (т.1, л.д. 79-84). Уведомление ФИО1 было направлено посредством заказного письма 19.07.2024 г. (т.1, л.д. 85), на 20.07.2024 г. имела место неудачная попытка вручения, срок хранения заказного письма истек 22.08. 2024 г. (л.д. 85-об), что является ненадлежащим уведомлением собственника и исключает его участие в собрании. Таким образом, доводы истца о нарушении порядка созыва общего собрания подтвердились.

Уведомления об итогах внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений, проведенного в форме очно-заочного голосования от 27.07.2024 г. (т.1, л.д. 87) было направлено в адрес ФИО1 29.10.2024 г.

Истец ФИО1 оспаривает законность принятых решений на данном собрании: по вопросу №2: «Разрешить ФИО3 разместить рекламный баннер, принадлежащего ей магазина одежды на фасаде здания (стене), расположенной со стороны <адрес>» и по вопросу №5: «Разрешить ФИО3 возведение на земельном участке пристройки (строения), примыкающего к нежилому помещению, принадлежащему ФИО3. О намерении обратиться в суд с иском об оспаривании решения общего собрания, истец уведомила собственников путем направления заказных писем в их адрес 19.01.2025 г. (л.д. 26).

Ответчик ФИО3 установила согласно решению общего собрания собственников нежилых помещений, рекламный баннер непосредственно над входом в нежилое подвальное помещение истца ФИО1 По утверждению ответчика это произошло после 12.10.2024 г. Суду представлена расходная накладная № 203 от 12.10.2024 г., согласно которой на баннерном полотне 6,05 м х 2,37 м. напечатана рекламная информация (т.2, л.д. 126).

24.11.2024 г. истец ФИО1 направила в адрес ответчика ФИО3 уведомление о том, что она намеревается проводить работы по возведению навеса и ограждающих конструкций над входной группой принадлежащего ей подвального помещения на основании разрешения собственников. При этом истец предупредила, что может быть повреждена установленная рекламная конструкция, которую предлагают временно снять (т.1, л.д. 27). На данное письмо ответчик ФИО3 ответила отказом 25.11.2024 г. (т.1, л.д. 28). На жалобу ФИО1 в адрес администрации городского поселения г. Калач Воронежской области (датирована 05.12.2024 г. в т.1 л.д. 30) истцу был дан ответ от 24.12.2024 г., в котором разъяснялись положения законодательства о рекламе и права на обращения с жалобой в Роспотребнадзор либо суд (т.1, л.д. 29).

Согласно постановлению № 635 от 15.05.2025 г. администрации Калачеевского района Воронежской области «О выдаче разрешения на установку и эксплуатацию рекламной конструкции гр. ФИО3» ФИО3 выдано разрешение на установку и эксплуатацию рекламной конструкции по адресу: <адрес> (т.2, л.д. 32). Согласно разрешения на установку и эксплуатацию рекламной конструкции от 16.05.2025 г., сроком действия с 16.05.2025 г. по 16.05.2030 г., тип рекламной конструкции: баннер, размер информационного поля 6,05 мх 2,37 м. 1 информационное поле площадью 14,338 кв. м. (т.2, л.д. 32-об). Таким образом, разрешение ответчице было выдано после фактического монтажа рекламной баннерной конструкции.

После направления в суд искового заявления ФИО1, которая указывала на нарушения закона при проведении общего собрания, на нарушения своих прав, вновь по инициативе ответчика ФИО3, которая исковые требования не признала, было созвано новое собрание собственников нежилых помещений по адресу: <адрес>. Оно было проведено в заочной форме, а его результаты были оформлены протоколом № 1 внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений в здании по адресу: <адрес> от 20.03.2025 г. (т.1, л.д. 1-4).

Истец ФИО11 оспаривает ряд принятых решений на данном общем собрании, а именно: по вопросу №2 «Разрешить ФИО3 бессрочно разместить на безвозмездной основе рекламный баннер, принадлежащего ей магазина одежды на фасаде здания (стене), расположенной со стороны <адрес>, размер которого соответственно по длине не более 6,5 м., ширине – не более 2, 5 м.», по вопросу №5 «Разрешить ФИО3 возведение на земельном участке пристройку (строение), общей площадью 12 кв. м., примыкающего к нежилому помещению, принадлежащему ФИО3, со стороны <адрес> и не граничащего с входной группой подвального помещения, принадлежащего ФИО1 без взимания платы за пользование частью земельного участка и возмещение части земельного налога», по вопросу №8 «считать действительными ранее принятые решения, отраженные в протоколе № 1 от 26.07.2024 г. внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений в здании, расположенном по адресу: <адрес>, проведенного в форме очно-заочного голосования».

Истец указывает, что данным решением фактически подтверждены допущенные ранее нарушения ее прав как собственника, при этом указывает на процедурные нарушения при проведении общего собрания.

Проверяя доводы о прохождении процедуры созыва общего собрания, суд установил, что 27.05.2025 г. в адрес всех собственников были направлены уведомления о проведении общего собрания (т.2, л.д. 5). Согласно описям в ценные письма, рассылались уведомления и бюллетени для голосования (т.1, л.д. 25-31).

Согласно текста уведомления указаны вопросы повестки дня, по которым в итоге были приняты решения на общем собрании (т.2, л.д. 6-7). ФИО1 участия в голосовании не принимала.

Уведомление об итогах внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений в здании по адресу: <адрес> от 21.03.2025 г. содержало все сведения по решенным вопросам повестки дня (т.2, л.д. 8-8-а). В бюллетене по голосованию указана повестка дня (разночтений с уведомлением и протоколом не установлено), а также отметки о голосовании по всем пунктам повестки дня, выполненные собственноручно собственниками (т.2, л.д. 9-23). Имелся реестр собственников нежилых помещений по адресу: <адрес> с указанием паспортных данных собственников и номере записи о праве собственности в ЕГРН (т.2, л.д.24).

Как поясняет представитель ответчика ФИО3 адвокат Шулекина О.А., оба общих собрания были правомочны в части кворума, который определялся из расчета 1 голос = 1 кв. м. Так в Протоколе №1 от 20.03.2025 указано, что в голосовании принимали участие собственники помещений в количестве 7 человек (количество голосов 1022,8 - 90,1% от общего количества голосов собственников помещений).

Суд не усматривает нарушений процедуры проведения данного общего собрания.

Вместе с тем, по существу данные решения двух общих собраний нарушают права собственника ФИО1 в части оспариваемых ею вопросов, и подлежат признанию судом недействительным.

Суд приходит к данному выводу на основании анализа норм действующего законодательства.

В соответствии с ч.1 ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Как разъясняет п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ.

В соответствии с положениями ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; путем взыскания неустойки. Суд считает, что истцом выбран правильный способ защиты своих гражданских прав.

В соответствии с ч.3 ст. 181.4 ГК РФ решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в заседании или заочном голосовании либо голосовавший против принятия оспариваемого решения. При этом, как указано в ч.4 ст. 181.4 ГК РФ решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица.

Как разъясняется в п. 109 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» к существенным неблагоприятным последствиям относятся нарушения законных интересов как самого участника, так и гражданско-правового сообщества, которые могут привести, в том числе к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества, ограничению или лишению участника возможности в будущем принимать управленческие решения или осуществлять контроль за деятельностью гражданско-правового сообщества.

Судом установлено, что ФИО1 не принимала участия в решении общего собрания в виду нарушения ее прав при созыве общего собрания, результаты которого были отражены в протоколе № 1 от 26.07.2024 г. В силу этого ответчик предприняла попытки для придания вида законности принятому ранее решению путем проведения нового собрания по вопросам, сходным с ранее указанными в повестке дня, расширив и уточнив содержание данных вопросов. Вместе с тем повторное голосование по ранее принятым вопросам и принятие по ним положительного решения не является безусловным основанием для вывода суда о законности принятых решений. Каждое решение, которое оспаривала ФИО12, как относительно разрешения установки ФИО3 рекламного баннера, так и относительно разрешения возведения ФИО3 пристройки, рассматривалось судом по существу, с точки зрения того, насколько оно могло затрагивать существенные права истца как собственника нежилого помещения по адресу: <адрес>.

При проведении внеочередного общего собрания № 1 собственников нежилых помещений по адресу: <адрес>, проходившего в очно-заочной форме в период с 22.07.2024 г. по 26.07.2024 г., что отражено в протоколе № 1 от 26 июля 2024 г. по вопросу № 3 было решено: «Разрешить ФИО3 разместить рекламный баннер, принадлежащего ей магазина одежды на фасаде здания (стене), расположенной со стороны <адрес>». Суд считает, что формулировка данного вопроса носит неконкретный характер, что само по себе нарушает права собственника ФИО1, так как не ясен размер баннера, место его крепления, срок размещения. Эта неопределенность решения могла повлечь за собой и фактически повлекла за собой размещение ответчиком баннера непосредственно над входом в помещение, принадлежащее истцу, площадь данного баннера о полностью закрывает от крыши до спуска в подвал ту стену, к которой примыкает вход в помещение истца. При этом имеется свободное место на наружной стене со стороны <адрес>, а также место над входом в магазин ФИО3, свободное место на другой стене здания, возможность установки рекламных конструкций на крыше или выносных рекламных конструкций. При сохранении данного рекламного баннера ответчицы ФИО1 лишена возможности установить какую-либо собственную рекламную конструкцию, вывеску магазина над своим входом, причем лишение такого права носит бессрочный характер. Это ограничивает право на извлечение выгоды от использование имущества, находящегося в ее собственности, и право принимать управленческие решения относительно имущества.

Суду представлены фотографии баннера как истцом (т.1, л.д.24), так и в материалах экспертного заключения (т.2, л.д. 91-96).

Однако, указанный в исковом заявлении ФИО1 один из доводов о невозможности установить навес с креплениями, из-за наличия рекламного баннера, в судебном заседании не подтвердился. Согласно заключения эксперта ФБУ «ВРЦСЭ» от 26.08.2025 г. № 3222/6-2-25 г. (т.2, л.д. 91-96) имеется техническая возможность для возведения навеса над входной группой истца в предложенных двух вариантах.

В период возникновения спорных правоотношений действовал Приказ Минстроя России от 28.01.2019 N 44/пр (ред. от 16.09.2022) «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор». В соответствии с п. 17 данного Приказа, формулировки вопросов повестки дня общего собрания должны отражать суть обсуждаемых на общем собрании вопросов и исключать возможность их неоднозначного толкования. Следовательно, имело место нарушение нормативно-правового акта, допущенного при принятии решение внеочередного общего собрания № 1 собственников нежилых помещений по адресу: <адрес>, проходившего в очно-заочной форме в период с 22.07.2024 г. по 26.07.2024 г., что отражено в протоколе № 1 от 26 июля 2024 г.

В последующем проводилось повторное принятие решения по вопросу о размещении ответчиком рекламного баннера, и было принято решение внеочередного общего собрания № 2 собственников нежилых помещений по адресу: <адрес>, проходившего в заочной форме в период с 10.03.2025 г. по 11.03.2025 г., что отражено в протоколе № 1 от 20 марта 2025 г. по вопросу №2 «Разрешить ФИО3 бессрочно разместить на безвозмездной основе рекламный баннер, принадлежащего ей магазина одежды на фасаде здания (стене), расположенной со стороны <адрес>, размер которого соответственно по длине не более 6,5 м., ширине – не более 2, 5 м.» недействительным.

Данное решение затрагивает существенные права собственника ФИО1 по тем же основаниям, что и приведены в решении суда выше. Кроме того, указание на бессрочный характер данного размещения баннера носит характер злоупотребления правом. В соответствии с ч. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Размер и место размещение баннера уточнены данным решением, неоднозначность этой формулировки устранена, что позволяет сделать вывод о том, что ответчик рассматривала только один вариант размещения баннера – наиболее неудобный для истца ФИО1, то есть над входом в принадлежащее ей помещение, максимальной площади и размера, при этом бессрочно.

Как предусматривает ч.5 ст. 19 ФЗ от 13.03.2006 N 38-ФЗ (ред. от 31.07.2025) «О рекламе», установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором. В случае, если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции возможно только при наличии согласия собственников помещений в многоквартирном доме, полученного в порядке, установленном ЖК РФ. Заключение такого договора осуществляется лицом, уполномоченным на его заключение общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Субъекты Российской Федерации устанавливают предельные сроки, на которые могут заключаться договоры на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, в зависимости от типов и видов рекламных конструкций и применяемых технологий демонстрации рекламы, но не менее чем на пять лет и не более чем на десять лет. Конкретные сроки договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции на земельном участке, здании или ином недвижимом имуществе, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо на земельном участке, государственная собственность на который не разграничена, устанавливаются соответственно органом исполнительной власти, органом местного самоуправления муниципального района, органом местного самоуправления муниципального округа или органом местного самоуправления городского округа в зависимости от типа и вида рекламной конструкции, применяемых технологий демонстрации рекламы в границах соответствующих предельных сроков. По окончании срока действия договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции обязательства сторон по договору прекращаются. Заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции осуществляется в соответствии с нормами настоящего Федерального закона и гражданского законодательства.

Договор с собственниками не составлялся, его проект не предлагался на обсуждение, что нарушает императивные нормы закона.

Согласно закону Воронежской области от 06.11.2013 N 162-ОЗ (ред. от 05.03.2021) «Об установлении предельных сроков, на которые могут заключаться договоры на установку и эксплуатацию рекламных конструкций на территории Воронежской области» предельный срок, на который могут заключаться договоры на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, составляет для настенных рекламных конструкций на зданиях и сооружениях с площадью одного информационного поля менее или равной 18 кв. м независимо от способа демонстрации составляет 6 лет. Следовательно, бессрочный характер размещения рекламного баннера ответчицей, разрешенный в оспариваемом решении общего собрания, не соответствует императивным нормам закона.

В соответствии с ч.1 ст. 181.4 ГК РФ решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона.

Ответчик ФИО3 ссылалась на положения ч. 2 ст. 181.4 ГК РФ, которая установила, что решение собрания не может быть признано судом недействительным по основаниям, связанным с нарушением порядка принятия решения, если оно подтверждено последующим решением собрания, принятым в установленном порядке до вынесения решения суда. Однако, этот довод судом не принимается, так как при установлении нарушения норм законодательства принятым решением общего собрания, нарушения прав собственника, повторность принятия решения не устраняет оснований для признания судом недействительным таких решений.

Оценивая существенный характер нарушений прав ФИО1 в части разрешения возведения пристройки ФИО3, суд исходит из следующего. На решение данного вопроса истец не могла повлиять ни при проведении внеочередного общего собрания № 1 собственников нежилых помещений, проходившего в очно-заочной форме в период с 22.07.2024 г. по 26.07.2024 г., ни при проведении внеочередного общего собрания № 2 собственников нежилых помещений, проходившего в заочной форме в период с 10.03.2025 г. по 11.03.2025 г. Однако, в соответствии с положениями ч.2 ст. 40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Согласия ФИО1 не имелось.

Анализируя представленные сторонами доказательства и доводы относительно пристройки, суд установил, что на дату принятия оспариваемых решений, ФИО3 уже возвела пристройку, примыкающую к стене здания по адресу: <адрес> со стороны <адрес>. Этого не отрицали в судебном заседании стороны, и представитель ФИО3 утверждала, что по своему характеру пристройка не является капитальной. Согласно ответа администрации городского поселения г. Калач Воронежской области разрешения на возведение пристройки по адресу: <адрес> не выдавалось (т.1, л.д. 143).

Из текста оспариваемых решений не следует, что собственники приняли решение о правовой судьбе уже существующей пристройки площадью 12 кв. м. Было разрешено возведение на земельном участке пристройки (строения), что следует понимать как строительство пристройки в будущем. Пристройка является реконструкцией, что в свою очередь, представляет собой изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов ( п.14 ст.1 Градостроительного кодекса РФ). Увеличение части здания на 14 кв. м. влечет за собой увеличение занимаемой площади земельного участка объектом права собственности ответчика. В оспариваемом решении указано право ответчика возвести пристройку без взимания платы за пользование частью земельного участка и возмещение части земельного налога. Это существенно нарушает права истца и не соответствует предусмотренному законом порядку принятия решений.

Доводы ФИО3 о том, что данным решением определяется порядок пользования земельным участком, носит надуманный характер.

В материалы дела представлен договор-соглашение от 01.08.2017 г., в котором ФИО1 дает свое согласие ФИО3 на строительство временного объекта недвижимости (павильона) перед ее объектом недвижимости (магазином) (т.2, л.д. 67). Суд считает, что данное согласие ФИО1 не касается вопроса о пристройке (реконструкции), отраженного в оспариваемых решениях.

В виду наличия вывода суда о незаконности размещения рекламной конструкции, суд считает обоснованным исковые требования ФИО1 о возложении обязанности на ответчика произвести за её счет демонтаж рекламного баннера принадлежащего ей магазина одежды на фасаде здания (наружной стене). Указание на срок для исполнения обязанности также суд считает разумным, что исключает характер злоупотребления со стороны истца.

По вопросу о взыскании неустойки с ответчика в пользу истца, суд исходит из следующего. Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (часть 4 статьи 1 ГПК РФ). Поэтому доводы стороны ответчика, что у истца нет права на взыскание неустойки на данной стадии, следует оценить критически. В соответствии с п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 22.06.2021) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре. Оценивая размер неустойки, на взыскание которой претендует истец, суд исходит из того, что она носит разумный характер. В судебном заседании установлено также, что ответчик ФИО3 проявляла недобросовестность в реализации процессуальных прав. Заявив о производстве судебной экспертизы и сформулировав вопросы перед экспертами, отказалась от оплаты производства экспертизы. В виду этого увеличились сроки рассмотрения гражданского дела, которое возвращалось из экспертного учреждения в адрес суда.

Вопросы о взыскании судебных издержек по настоящему делу, перед судом стороны не ставили.

Таким образом, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска в полном объеме.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 196-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений, принятых с нарушением требований ЖК РФ и нарушающих права и законные интересы собственника нежилого помещения, удовлетворить в полном объеме.

Признать решение внеочередного общего собрания № 1 собственников нежилых помещений по адресу: <адрес>, проходившего в очно-заочной форме в период с 22.07.2024 г. по 26.07.2024 г., что отражено в протоколе № 1 от 26 июля 2024 г. по вопросу № 3 «Разрешить ФИО3 разместить рекламный баннер, принадлежащего ей магазина одежды на фасаде здания (стене), расположенной со стороны <адрес>» недействительным.

Признать решение внеочередного общего собрания № 1 собственников нежилых помещений по адресу: <адрес>, проходившего в очно-заочной форме в период с 22.07.2024 г. по 26.07.2024 г., что отражено в протоколе № 1 от 26 июля 2024 г. по вопросу №5 «Разрешить ФИО3 возведение на земельном участке пристройки (строения), примыкающего к нежилому помещению, принадлежащему ФИО3», недействительным.

Признать решение внеочередного общего собрания № 2 собственников нежилых помещений по адресу: <адрес>, проходившего в заочной форме в период с 10.03.2025 г. по 11.03.2025 г., что отражено в протоколе № 1 от 20 марта 2025 г. по вопросу №2 «Разрешить ФИО3 бессрочно разместить на безвозмездной основе рекламный баннер, принадлежащего ей магазина одежды на фасаде здания (стене), расположенной со стороны <адрес>, размер которого соответственно по длине не более 6,5 м., ширине – не более 2, 5 м.» недействительным.

Признать решение внеочередного общего собрания № 2 собственников нежилых помещений по адресу: <адрес>, проходившего в заочной форме в период с 10.03.2025 г. по 11.03.2025 г., что отражено в протоколе № 1 от 20 марта 2025 г. по вопросу №5 «Разрешить ФИО3 возведение на земельном участке пристройку (строение), общей площадью 12 кв. м., примыкающего к нежилому помещению, принадлежащему ФИО3, со стороны <адрес> и не граничащего с входной группой подвального помещения, принадлежащего ФИО1 без взимания платы за пользование частью земельного участка и возмещение части земельного налога», недействительным.

Признать решение внеочередного общего собрания № 2 собственников нежилых помещений по адресу: <адрес>, проходившего в заочной форме в период с 10.03.2025 г. по 11.03.2025 г., что отражено в протоколе № 1 от 20 марта 2025 г. по вопросу №8 «считать действительными ранее принятые решения, отраженные в протоколе № 1 от 26.07.2024 г. внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений в здании, расположенном по адресу: <адрес>, проведенного в форме очно-заочного голосования» недействительным.

Обязать ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженка <адрес>, паспорт №, выдан ДД.ММ.ГГГГ <адрес>, адрес регистрации: <адрес>, произвести за свой счет демонтаж рекламного баннера принадлежащего ей магазина одежды на фасаде здания (наружной стене) по адресу: <адрес>, установленном над входной группой нежилого помещения в подземном этаже по адресу: <адрес>, (номер на поэтажном плане 1,2,3,20 (2)), принадлежащего ФИО1, в течение 14 (четырнадцати) дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженка <адрес>, паспорт №, выдан ДД.ММ.ГГГГ <адрес>, адрес регистрации: <адрес>, в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, паспорт №, выдан <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, адрес регистрации: <адрес>, неустойку в размере 500 (пятисот) рублей в день, начиная со дня, следующего после истечения 14 (четырнадцатидневного) срока, исчисляемого после даты, вступления в законную силу решения суда, и до фактического исполнения решения суда.

Мотивированное решение будет изготовлено 09.10.2025 г.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение 1 месяца со дня его принятия в мотивированном виде.

Судья: И.В. Соляная.