Решение по делу № 2-2500/2022 от 22.09.2022 - о признании недействительным договора купли-продажи, признании права собственности, применении последствий недействительности сделки.

Дело № 2-2500/2022

УИД:23RS0002-01-2022-001104-82

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Адлерский район город Сочи 22 сентября 2022 года

Адлерский районный суд города Сочи

Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Машевец С.Ю.,

при секретаре Чобанян А.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО6 о признании недействительным договора купли-продажи, признании права собственности, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Адлерский районный суд города Сочи с исковым заявлением к ФИО2, ФИО6 о признании недействительным договора купли-продажи, признании права собственности, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование исковых требований истец указал, что 29.11.2020 года между ФИО7 и ФИО2 устно был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка - кадастровый номер № площадью 863+/-10 кв.м. по адресу, установленному относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: <адрес> за согласованную стоимость 10 500 000 рублей. Стороны в обеспечение исполнения договора купли продажи данного земельного участка договорились в счет причитающихся платежей выдать одной из договаривающихся сторон задаток в размере 500 000 рублей. Истец в обеспечение исполнения договора купли-продажи данного земельного участка передал ответчику задаток в сумме 500 000 (пятьсот тысяч) рублей на срок до 28.01.2021г., что подтверждается собственноручно написанной ответчиком распиской. Как следует из содержания расписки о получении задатка, стороны с указанием индивидуальных данных отчуждаемого объекта недвижимости достигли соглашения о взаимной договоренности: по наименованию объекта: земельный участок с кадастровым номером № площадью 863+/- 10 кв.м., объект индивидуализирован на местности: <адрес>; о предмете договора: купля-продажа земельного участка; о цене договора: 10 500 000 руб.; о сроке реализации сделки купли-продажи - до ДД.ММ.ГГГГ Таким образом, договор необходимо считать заключенным, поскольку между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условием основного договора, а именно, объект продажи индивидуализирован на местности, определены границы, цена договора и сроки реализации сделки купли-продажи между сторонами как того требуют положения ч.1 ст. 432.429, 554 ГК РФ. ДД.ММ.ГГГГ истец в присутствии свидетелей ФИО3 и ФИО4 нарочно передал ФИО2 уведомление о необходимости исполнения соглашения о задатке, к которому приложены документы: договор купли-продажи земельного участка в 3-х экз.; акт приема-передачи земельного участка в 3-х экз. Ответчик отказался получать уведомление, от подписи отказался в присутствии указанных свидетелей. 03.12.2021 года истец направил досудебную претензию в адрес ответчика. Досудебная претензия получена адресатом 09.12.2021 г. (отчет об отслеживании почтового отправления №), ответ на претензию в адрес истца не поступал. 14.12.2021 года истец направил досудебную претензию в адрес ФИО6, ответ на претензию в адрес истца не поступал. Как усматривается из отчета о переходе прав собственности от 02.12.2021 года ФИО2, во избежание последствий уклонения от заключения основного договора с истцом передал право собственности на данный земельный участок своему сыну - ФИО6, о чем свидетельствует запись о государственной регистрации перехода права на земельный участок № от 10.06.2021 года. Таким образом в действиях ответчиков усматривается злоупотребление правом выразившееся в заключении мнимой сделки, которая не была направлена на достижение правовых последствий, что является основанием считать ее ничтожной.

Просит суд признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №; площадью 863 +/- 10 кв. м; по адресу, установленному относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: <адрес> заключенный между ФИО2 и ФИО6. Применить последствия недействительности сделки. Обязать Управление Россреестра по Краснодарскому краю аннулировать в Едином Государственном Реестре Недвижимости об объекте недвижимости сведения о праве собственности за ФИО6 в отношении земельного участка с кадастровым номером №; площадью 863 +/- 10 кв. м; по адресу, установленному относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: <адрес> - запись регистрации собственности от 10.06.2021 г., рег.№ № и восстановить в ЕГРН запись о праве собственности за ФИО5 на указанный земельный участок. Признать за ФИО1, право собственности на земельный участок с кадастровым номером №; площадью 863 +/- 10 кв. м; по адресу, установленному относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: <адрес>.

В судебном заседании представитель истца настаивала на удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО6 о признании недействительным договора купли-продажи, признании права собственности, применении последствий недействительности сделки.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО6 о признании недействительным договора купли-продажи, признании права собственности, применении последствий недействительности сделки.

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явился, о дне, месте, времени судебного заседания надлежаще извещен, причины не явки суду не сообщены, ходатайств об отложении слушания дела не поступило.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, в соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав стороны по делу, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к выводу о том, что в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО6 о признании недействительным договора купли-продажи, признании права собственности, применении последствий недействительности сделки следует отказать по следующим основаниям.

В обоснование заявленных к ФИО2, ФИО6 требований о признании недействительным договора купли-продажи, признании права собственности, применении последствий недействительности сделки истец ФИО1 указывает, что 29.11.2020 года между ФИО7 и ФИО2 устно был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка - кадастровый номер № площадью 863+/- 10 кв.м. по адресу, установленному относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: <адрес> за согласованную стоимость 10 500 000 рублей. Истец в обеспечение исполнения договора купли-продажи данного земельного участка передал ответчику задаток в сумме 500 000 (пятьсот тысяч) рублей на срок до 28.01.2021г., что подтверждается собственноручно написанной ответчиком распиской. ДД.ММ.ГГГГ истец в присутствии свидетелей ФИО3 и ФИО4 нарочно передал ФИО2 уведомление о необходимости исполнения соглашения о задатке, к которому приложены документы: договор купли-продажи земельного участка в 3-х экз.; акт приема-передачи земельного участка в 3-х экз. Считает, что в действиях ответчиков усматривается злоупотребление правом выразившееся в заключении мнимой сделки, которая не была направлена на достижение правовых последствий, что является основанием считать ее ничтожной.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Согласно требований ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

При этом доводы и требования истца не нашли своего подтверждения в ходе судебного заседания и опровергаются материалами дела, а так же установленными в судебном заседании обстоятельствами.

Из материалов дела следует, что ФИО2 являлся собственником земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> (кадастровый номер: №, номер и государственной регистрация права: № от 10.03.2009 г.).

Реализуя свои гражданские права, ФИО2 подарил спорный земельный участок своему сыну.

В настоящее время ФИО6 является собственником земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> (кадастровый номер: №), на основании договора дарения жилого дома, нежилого здания и земельного участка от 01 июня 2021 года.

ФИО6 стал обладателем права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> (кадастровый номер: №) в соответствии со статьей 572 «Договор дарения» ГК РФ и пункта 2 статьи 223 «Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору» ГК РФ, переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке - запись от 10.06.2021 №).

Следовательно, исковые требования ФИО1 не подлежат удовлетворению, так как предмет и основание иска ФИО1 не соответствуют фактическим правоотношениям сторон.

Исковые требования ФИО1 о признании за ним права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> (кадастровый номер: №) не основаны на законе.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Между истцом ФИО1 и ответчиками не заключались договоры купли-продажи, мены, дарения или иные сделки об отчуждении этого имущества.

29 ноября 2020 года между ФИО2 (в присутствии ФИО6) и гражданином ФИО1 состоялся разговор о возможной продаже земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402058:541, расположенного по адресу: <адрес>

Предварительный договор-купли продажи земельного участка в письменной форме (простой или нотариальной) между ФИО2 и ФИО1 не заключался.

В расписке отсутствуют слова «предварительный договор купли-продажи», не указаны: адрес земельного участка с №, площадь земельного участка с №, а также не указано на последующее заключение договора купли-продажи, срок заключения договора купли-продажи.

При написании расписки от гражданина ФИО1 никаких уведомлений, которые нужно было подписать ФИО2, не поступало, равно, как и соглашение о задатке в счет оплаты по договору купли-продажи земельного участка. Действие расписки - до 28 января 2021 года.

12 января 2021 года ФИО1 в телефонном разговоре, ФИО6 было сообщено, что ФИО2 не планирует продавать земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. ФИО6, в ходе телефонного разговора пригласил ФИО1 на встречу для возврата денежных средств в сумме 500 000 рублей.

18 января 2021 года ФИО1 вместе с гражданином ФИО3 прибыли по адресу: <адрес>, где находился ФИО6 ФИО1 обратился с просьбой не отказываться от продажи участка. На что ФИО1, было сказано, что участок земли не продается. Но ФИО1 устно просил совершить сделку. Получив устный отказ, ФИО1 и ФИО3 проследовали к своему автомобилю, на котором приехали, отказавшись забрать денежные средства. За ними проследовал ФИО6 и положил на панель управления автомобиля денежную сумму в размере 200 000 (двести тысяч) рублей, объяснив, что оставшиеся 300 000 (триста тысяч) рублей вернет через неделю. ФИО1 взял деньги и уехал.

20 января 2021 года ФИО1 приехал по адресу проживания ФИО2 вместе с ФИО3 и ФИО4. ФИО1 предложил хозяину земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, ФИО2, подписать уведомление о необходимости исполнения соглашения о задатке, передав его в руки. При этом уведомление о необходимости исполнения соглашения о задатке (дата 20.01.2021) не было подписано ФИО1

27 января 2021 года в 14 часов 50 минут ФИО2 на почте по месту проживания было получено письмо от ФИО1 В письме была предложена встреча 27 января 2021 года в период с 10 часов 00 минут до 14 часов 00 минут в «Многофункциональном центре предоставления услуг» Адлерского района г. Сочи, расположенного по ул. Кирова д. 53 для совершения сделки, с предупреждением в письме об ответственности в случае неявки в указанное место к указанному времени и не предоставления письменного ответа на основании статьи 381 ГК РФ.

01 февраля 2021 года посредством банковского перевода ФИО1 были переведены денежные средства в размере 300 000 (триста тысяч) рублей на договор № по номеру телефона №

Учитывая вышеизложенное, по состоянию на 01 февраля 2021 года денежные средства в сумме 500 000 рублей ФИО1 были возвращены в полном объеме.

Согласно статье 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как- то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (часть 1 статьи 307 ГК РФ).

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (часть 2 статьи 307 ГК РФ).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (часть 1 статьи 420 ГК РФ).

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» указано, что в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

В соответствии со статьей 159 ГК РФ сделка, для которой законом или соглашением сторон не установлена письменная (простая или нотариальная) форма, может быть совершена устно (часть 1 статьи 159 ГК РФ). Если иное не установлено соглашением сторон, могут совершаться устно все сделки, исполняемые при самом их совершении, за исключением сделок, для которых установлена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность (часть 2 статьи 159 ГК РФ).

При этом частью 1 статьи 161 ГК РФ должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: 1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами; 2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

Согласно части 1 статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Правовые последствия несоблюдения простой письменной формы сделки определены в статье 162 ГК РФ, согласно которой несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (часть 1 статьи 162 ГК РФ).

В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность (часть 2 статьи 162 ГК РФ).

Как отмечено в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» несоблюдение требований к форме договора при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям (пункт 1 статьи 432 ГК РФ) не свидетельствует о том, что договор не был заключен. В этом случае последствия несоблюдения формы договора определяются в соответствии со специальными правилами о последствиях несоблюдения формы отдельных видов договоров, а при их отсутствии - общими правилами о последствиях несоблюдения формы договора и формы сделки (статья 162, пункт 3 статьи 163, статья 165 ГК РФ).

Статьей 429 ГК РФ определены требования к заключению предварительного договора.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (часть 1 статьи 429 ГК РФ).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (часть 2 статьи 429 ГК РФ).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (часть 3 статьи 429 ГК РФ).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (часть 4 статьи 429 ГК РФ).

В силу части 5 статьи 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (часть 6 статьи 429 ГК РФ).

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

В соответствии с пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» также разъяснено, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно пункту 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 данной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Пункт 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающий, что если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429), был введен в действие Федеральным законом от 8 марта 2015 года № 42-ФЗ, после составления расписки.

Таким образом, основная цель задатка - предотвращение неисполнения договора (статья 329 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

При этом квалификация переданных денежных средств от одного лица другому как задатка может быть произведена только при условии установления того в счет какого договора она служит доказательством, какой договор или предварительный договор и обеспечение каких обязанностей по нему соответственно данная сумма обеспечивает, что подразумевает установление факта заключения договора, в частности предварительного договора. Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить.

Как отмечено в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ не допускается заключение предварительного договора в устной форме. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить договор, требующий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации (статьи 158, 164, пункт 2 статьи 429 ГК РФ)».

Незаключенность либо ничтожность предварительного договора, договора препятствуют правовой квалификации полученных одной стороной от другой денежных средств как задатка и исключают применение предусмотренных пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации негативных последствий, выражающихся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Данных о том, что выданная расписка о получении задатка содержит условия, позволяющие установить существенные условия договора, как это предусмотрено п. 3 ст. 429 ГК РФ для предварительного договора, судом не установлено.

Судом установлено, что в письменной форме предварительный договор стороны не заключали, договоренность сторон о продаже в будущем принадлежащего ответчику земельного участка была достигнута только устно.

При таком положении суд считает, что исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО6 о признании недействительным договора купли-продажи, признании права собственности, применении последствий недействительности сделки не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ФИО1 к ФИО2, ФИО6 о признании недействительным договора купли-продажи, признании права собственности, применении последствий недействительности сделки, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Адлерский районный суд г. Сочи в течение месяца, начиная с 27 сентября 2022 года.

Председательствующий: подпись. С.Ю. Машевец

Копия верна: Судья- Секретарь-