62RS0001-01-2025-000123-17
Дело № 2-1541/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 октября 2025 года г. Рязань
Железнодорожный районный суд г. Рязани в составе судьи Барановой Е.Б.,
при секретаре-помощнике ФИО1,
с участием истца ФИО2,
истца ФИО3,
представителя истцов ФИО4,
представителя ответчика ФИО5,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО3, ФИО2 к ФИО6 о взыскании двойной суммы задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества,
установил:
ФИО3, ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО6 о взыскании двойной суммы задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества, мотивируя заявленные требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ сторонами заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества – квартиры с кадастровым №, общей площадью 48,9 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.
В соответствии с п. 6 Предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, от ДД.ММ.ГГГГ, основной договор купли-продажи стороны обязались подписать и сдать на регистрацию в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
На основании п. 3 Предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, от ДД.ММ.ГГГГ для обеспечения надлежащего и точного исполнения обязательства по продаже указанной квартиры покупатели передают, а продавец принимает сумму денежного обеспечения в размере 50000,00 рублей. Сумма денежного обеспечения входит в стоимость квартиры. Стороны договорились подчинить правовое регулирование суммы денежного обеспечения правилам, установленным ГК РФ для задатка.
ДД.ММ.ГГГГ покупатели передали продавцу задаток в размере 50000,00 рублей, что подтверждается распиской в получении указанных денежных средств.
Заключение основного договора купли-продажи недвижимого имущества – квартиры с кадастровым №, общей площадью 48,9 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, было назначено на ДД.ММ.ГГГГ, однако договор заключен не был по вине представителя ответчика, отказавшегося дать согласие сотрудникам Банка на проверку. В дальнейшем ответчик такое согласие дал, в результате проверки получены сведения о наличии правопритязаний третьих лиц на спорное жилое помещение.
Таким образом, ответчик своевременно не предпринял мер к заключению основного договора купли-продажи недвижимого имущества, ввиду чего в установленный предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ основной договор заключен не был.
Истцы были заинтересованы в заключении основного договора купли-продажи недвижимого имущества, приняли к тому все меры, однако ответчик ненадлежащим образом исполнил свои обязательства, ввиду чего договор заключен не был, поэтому полагают, что в пользу истцов подлежит взысканию с ответчика двойная сумма задатка.
Ответчику направлялась претензия с требованием о возврате задатка, оставшаяся без удовлетворения.
Просят суд взыскать с ответчика в пользу истцов в равных долях двойную сумму задатка в размере 100000,00 рублей, а также взыскать с ответчика в пользу истца ФИО2 убытки: за услугу «сделка с гарантией» - 34000,00 рублей, за услугу регистрации в сумме 12000,00 рублей, за оформление страхового полиса – 2026,78 рубля, взыскать с ответчика в пользу истца ФИО2 судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 5441,00 рубля, взыскать с ответчика в пользу истца ФИО3 судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4000,00 рублей.
Истцы ФИО2, ФИО3, представитель истцов ФИО4, действующий на основании ордера №, выданного ДД.ММ.ГГГГ КА № г. Рязани АП РО, в судебном заседании заявленные исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просили удовлетворить в полном объеме.
Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явился, о дате и месте слушания дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, обеспечил участие в деле представителя.
Представитель ответчика ФИО6, действующий на основании письменной доверенности, ФИО5 в судебном заседании заявленные исковые требования не признал, полагал, что основной договор купли-продажи недвижимости не был заключен сторонами по вине истцов, которые утратили интерес к заключению договора, всячески затягивали его заключение, в том числе прямо отказывались от следки, ввиду чего задаток подлежит оставлению у продавца, как то и предусмотрено Предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, а также нормами действующего гражданского законодательства. По тем же основаниям полагал не подлежащими удовлетворению требования о взыскании убытков, считая, что убытки понесены истцом не по вине ответчика. Просил в удовлетворении заявленных исковых требований отказать в полном объеме.
Третьи лица, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО7, ФИО8, представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ПАО Сбербанк, ООО «Дом Клик» в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, просили о рассмотрении дела в их отсутствие, письменных отзывов, возражений по существу дела не представили.
Выслушав в открытом судебном заседании истцов и их представителя, представителя ответчика, заслушав показания свидетелей <данные изъяты>., изучив и исследовав материалы дела, суд считает заявленные исковые требования законными и обоснованными в части, подлежащими частичному удовлетворению, по следующим основаниям.
На основании ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как - то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (ч. 1 ст. 307 ГК РФ).
В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
Согласно п. 2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.
Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Из содержания п. 3 ст. 434 ГК РФ усматривается, что письменная форма договора считается соблюденной, если лицом, которому направлено письменное предложение заключить договор, совершены действия по выполнению указанных в оферте условий.
В соответствии со ст. 437 ГК РФ, содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется, признается офертой.
На основании ст. 438 ГК РФ, акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта. Совершение лицом, получившим оферту, действий по выполнению указанных в ней условий считается акцептом.
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (п. 5 ст. 429 ГК РФ).
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки (п. 4 ст. 445 ГК РФ).
На основании п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии со статьей 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1 ст. 380 ГК РФ). Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2 ст. 380 ГК РФ). В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 данной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункт 3 ст. 380 ГК РФ). Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 4 ст. 380 ГК РФ).
Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком, установлены статьей 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен.
В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
В силу толкования, приведенного в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ). Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (пункт 1 статьи 380 ГК РФ). Если задаток выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон.
Согласно положениям п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.
На основании п. 1 ст. 401 ГК РФ, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Судом установлено, не оспаривалось сторонами, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 (продавец) с одной стороны и ФИО3, ФИО2 (покупатели) с другой заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества с условием о задатке, согласно п. 1 которого стороны обязуются подготовить, заключить и зарегистрировать в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области переход права собственности на квартиру назначение жилое, этаж 1, площадь 48,9 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый № по ? доле в праве общей долевой собственности на квартиру ФИО3 и ФИО2
В соответствии с п. 6 Предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, основной договор купли-продажи квартиры должен быть подписан и сдан на государственную регистрацию в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
На основании п. 3 Предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ для обеспечения надлежащего и точного исполнения обязательства по продаже указанной квартиры покупатели передают, а продавец принимает сумму денежного обеспечения в размере 50000,00 рублей. Сумма денежного обеспечения входит в стоимость квартиры. Стороны договорились подчинить правовое регулирование суммы денежного обеспечения правилам, установленным ГК РФ для задатка.
В силу п. 9.1, п. 9.2 Предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Покупателями своих обязательств по данному договору, вся сумма денежного обеспечения остается у Продавца безвозмездно; в случае неисполнения Продавцом своих обязательств по договору, он обязан уплатить Покупателям двойную сумму денежного обеспечения в течение 3 дней с момента истечения срока, предусмотренного п. 5 Договора.
В случае невозможности оформления договора купли-продажи квартиры в указанные сроки по вине третьих лиц, дата предоставления документов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области для регистрации переносится на новый срок, что оформляется дополнительным соглашением к Предварительному договору (п. 9.4 Предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ).
Пунктом 10.4 Предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ установлен исчерпывающий перечень документов, которые продавец обязуется за три дня до даты заключения основного договора передать покупателям: выписка КВЦ, справки капитального ремонта, ЭКО-ПРОНСК, ГОРГАЗ; справка об отсутствии зарегистрированных лиц в отчуждаемой квартире, при условии возможности ее предоставления; решение или постановление суда о разделе совместно нажитого имущества супругов.
ДД.ММ.ГГГГ покупатели ФИО3, ФИО2 передали продавцу ФИО6 денежные средства в размере 50000,00 рублей в качестве задатка в счет исполнения п. 3 Предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.
В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи квартиры назначение жилое, этаж 1, площадь 48,9 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, сторонами заключен не был.
Денежные средства в размере 50000,00 рублей, переданные покупателями ФИО3, ФИО2 продавцу ФИО6 в качестве задатка в счет исполнения п. 3 Предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, при заключении предварительного договора, ответчиком истцу не возвращены.
Указанные обстоятельства сторонами не оспаривались, подтверждаются пояснениями участников процесса, данными ими в судебном заседании, а также письменными доказательствами по делу: Предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, Распиской от ДД.ММ.ГГГГ, письменными пояснениями третьего лица ООО «Домклик», оригиналы либо копии которых имеются в материалах дела.
В силу приведенных выше норм права, с учетом их толкования Верховным судом Российской Федерации, для разрешения данного спора имеют существенное значение и являются юридически значимыми следующие факты: какая из сторон предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ ответственна за его неисполнение в установленный предварительным договором срок, выражение намерений и совершение фактических действий к заключению основного договора в установленный предварительным договором срок.
Из материалов дела следует, не оспаривался сторонами тот факт, что заключение договора купли-продажи квартиры назначение жилое, этаж 1, площадь 48,9 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, во исполнение Предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, было назначено на 16 часов 50 минут ДД.ММ.ГГГГ.
Стороны для заключения договора купли-продажи явились, электронный ключ по сделке был выпущен, в электронном виде стороны документы подписали. Однако к этому моменту не было готово Правовое заключение по заказанной стороной истца дополнительной услуге «Сделка с гарантией». В отсутствие Правового заключения сторона истца заключать сделку отказывалась, ввиду чего стороны ожидали изготовления Правового заключения.
Для ускорения завершения проверки и изготовления Правового заключения по заказанной стороной истца дополнительной услуге «Сделка с гарантией» сотрудники ПАО «Сбербанк» предложили стороне продавца в лице ФИО8 (оказывавшей ФИО6 техническую помощь по обеспечению заключения сделки при помощи электронного ключа по причине отсутствия у продавца необходимого для этого электронного устройства) предоставить для проверки доступ к сведениям о недвижимом имуществе, находящемся в собственности продавца посредством сервиса «Государственные услуги», от чего ФИО8 категорически отказалась.
Правовое заключение № ПАО «Сбербанк», датированное ДД.ММ.ГГГГ, до окончания рабочего дня ДД.ММ.ГГГГ изготовлено не было, что подтверждается как пояснениями сторон (их представителей), так и показаниями свидетелей <данные изъяты>, доказательств обратного третьим лицом по делу ПАО «Сбербанк» суду не представлено, в материалах дела не имеется.
Таким образом, ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи квартиры назначение жилое, этаж 1, площадь 48,9 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, во исполнение Предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключен не был.
Согласно Правовому заключению № ПАО «Сбербанк», датированному ДД.ММ.ГГГГ, копия которого имеется в материалах дела: «В ЕГРН внесена запись о представленных документах на государственную регистрацию сделки с объектом недвижимости на основании заявления о проведении государственной регистрации права/перехода права/прекращения права/ограничения права, по которому еще не принято решение о государственной регистрации или отказе в государственной регистрации, что является основанием для приостановления/отказа в государственной регистрации перехода права собственности».
После получения Правового заключения № ПАО «Сбербанк», датированного ДД.ММ.ГГГГ, ввиду наличия в нем сведений о наличии правопритязаний третьих лиц на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, в отношении которой был заключен Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, истцы отказались от заключения Договора купли-продажи указанной квартиры, по причине нарушения ответчиком п. 8 Предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ (гарантия продавца об отсутствии каких-либо прав третьих лиц на объект недвижимости).
ДД.ММ.ГГГГ Продавец обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области с заявлением об устранении технической ошибки – наличия в ЕГРН записи о представленных документах на государственную регистрацию сделки с объектом недвижимости на основании заявления о проведении государственной регистрации права/перехода права/прекращения права/ограничения права, по которому еще не принято решение о государственной регистрации или отказе в государственной регистрации, ДД.ММ.ГГГГ техническая ошибка устранена, стороной продавца представлена покупателям Выписка из ЕГРН, свидетельствующая об отсутствии правопритязаний третьих лиц на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №.
На основе анализа всех имеющихся в материалах дела доказательств в их взаимной совокупности, суд приходит к выводу о том, что к моменту ДД.ММ.ГГГГ – окончания срока, предусмотренного п. 6 Предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, в течение которого основной договор купли-продажи квартиры должен быть подписан и сдан на государственную регистрацию, ни о��������������������������������������������������������������������������������������������?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�???????????????��������???��????????????J?J?J????Й?Й?j�???????????J?J?J????Й?Й???????????J?J?J?????????????????J?
При этом суд отклоняет как основанные на неверном толковании норм права и противоречащие материалам дела доводы стороны истцов о том, что договор купли-продажи квартиры назначение жилое, этаж 1, площадь 48,9 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, во исполнение Предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, не был заключен по вине ответчика, ввиду следующего.
Так, из показаний свидетеля <данные изъяты>., предупрежденной об уголовной ответственности а дачу заведомо ложных показаний по ст. 307 УК РФ, данных ею в открытом судебном заседании, следует, что они выбрали квартиру, которую <данные изъяты> планировали купить, принадлежащую продавцу. Сначала желали приобрести квартиру за наличные денежные средства, но имущество не было продано своевременно, ввиду чего возникла необходимость заключения договора ипотечного кредита с ПАО «Сбербанк». Когда все было улажено, они оплатили банковские услуги, взяли с собой наличные денежные средства и явились на сделку, назначенную ДД.ММ.ГГГГ. Однако сделка не состоялась, так как продавец, вернее <данные изъяты> отказалась дать согласие на предоставление сотрудникам на юридическую проверку, для чего поставить электронную подпись. Рабочий день закончился и сделка не состоялась. На следующий день истцы получили результаты проверки, из которой следовало, что на квартиру есть правопритязания третьих лиц, несовершеннолетнего ребенка. Покупатели засомневались в возможности покупки квартиры, но все же решили продолжить. У продавцов были сомнения в чистоте сделки, так как в правовом заключении было написано о притязаниях третьих лиц, хотя потом была представлена другая выписка, она, свидетель, ей не доверяла, покупатели сомневались, но хотели все выяснить, еще раз спросить у продавцов, Следующие несколько дней никаких звонков, сообщений от продавцов не было, она, свидетель начала переговоры с риелторским агентством продавца. В агентстве постоянно поясняли, что продавец не выходит на связь. У покупателей связи с продавцом не было. Поэтому сделка в итоге не состоялась. Показания свидетеля непоследовательны, противоречивы, свидетель прямо заинтересован в исходе дела, однако показания свидетеля частично подтверждаются иными доказательствами по делу, в том числе письменными, ввиду чего, показания свидетеля принимаются судом в качестве доказательства по делу. Одновременно, суд критически относится к показаниям свидетеля в части того, что после получения сведений о наличии правопритязаний третьих лиц на объект купли-продажи сторона покупателей продолжала оставаться заинтересованной в заключении основной сделки, поскольку показания в этой части противоречивы, опровергаются иными доказательствами по делу.
Суд учитывает, что истцами самостоятельно, без согласования с ответчиком заказана ПАО «Сбербанк» и оплачена услуга «Сделка с гарантией», не являвшаяся обязательной для заключения договора купли-продажи спорной квартиры. Правовых оснований к возложению на ФИО6 ответственности за тот факт, что Правовое заключение № ПАО «Сбербанк», датированное ДД.ММ.ГГГГ, не было подготовлено в рамках услуги «Сделка с гарантией», предоставленной ПАО «Сбербанк» ФИО2 к дате и времени, на которые была назначена сделка, не имеется. Предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ не была установлена обязанность продавца предоставлять покупателю, либо третьим лицам, в том числе сотрудникам ПАО «Сбербанк» доступ к сведениям об объектах недвижимости, находящихся в собственности ответчика, ввиду чего отказ продавца от предоставления таких сведений для целей более быстрого завершения предоставления ПАО «Сбербанк» покупателям услуги «Сделка с гарантией» не может быть расценен судом как отказ продавца от заключения Договора купли-продажи квартиры назначение жилое, этаж 1, площадь 48,9 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, во исполнение Предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.
Предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ был установлен срок заключения основного договора – ДД.ММ.ГГГГ, а не ДД.ММ.ГГГГ, тот факт, что с ДД.ММ.ГГГГ изменился размер ставки по ипотеке не имел правового значения для обязательств сторон заключить основной договор вплоть до ДД.ММ.ГГГГ. Бесспорных доказательств того, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый №, во исполнение Предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, не заключен по вине ответчика стороной истца суду не представлено, в материалах дела не имеется.
Кроме того, из материалов дела: показаний свидетелей, пояснений ФИО2, а также письменных документов – распечатки скриншотов личного кабинета ООО «Домклик», посредством которого происходило все согласование по сделке, участниками которого являлись стороны, их представители (риелтор, юрист) сотрудники ПАО «Сбербанк», ООО «Домклик», имеющейся в материалах дела, распечатки скриншота сообщения, полученного посредством сотового телефона ФИО8, претензии ФИО9 в адрес ФИО6 о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры и возврате задатка, датированной ДД.ММ.ГГГГ, кассовых чеков АО «Почта России» от ДД.ММ.ГГГГ об отправке претензии следует, что начиная с ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО2, утратила интерес к заключению сделки купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый №, дальнейшая ее переписка в личном кабинете ООО «Домклик», а также непосредственно с риелтором ответчика была обусловлена нежеланием лишиться денежных средств, уплаченных продавцу в качестве задатка.
Одновременно, суд отклоняет доводы стороны представителя ответчика о том, что договор купли-продажи квартиры назначение жилое, этаж 1, площадь 48,9 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, во исполнение Предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, не был заключен по вине истцов, как противоречащие фактическим обстоятельствам дела, ввиду следующего.
Из показаний свидетеля <данные изъяты>., следует, что клиенты Р-ны обращались в ПАО «Сбербанк» для заключения договора ипотечного кредита, и заказали правовую экспертизу, однако правовое заключение не было готово к моменту совершения сделки, в связи с чем клиенты обратились к нему, как сотруднику ПАО «Сбербанк» для разрешения данного вопроса. Услуга «Сделка с гарантией» не является обязательной, это дополнительная услуга, отсутствие правового заключения не препятствует заключению сделки. В ходе этой правовой экспертизы юристы ООО «Домклик» проверяют юридическую чистоту сделки и объекта недвижимости для минимизации рисков покупателя, там проверяются судебные акты по объекту и так далее. Он ускорил подготовку правового заключения, на следующий день оно было готово. В день сделки он спускался в офис, его просили ускорить изготовление правового заключения, чем он и занялся. Он разъяснял сторонам сделки, что отсутствие такого заключения не препятствует заключению сделки. Содержание правового заключения он не изучал, оно ему не известно. Насколько он помнит, спешка была вызвана тем, что нужно было успеть до повышения ставки по ипотеке. Все согласование по сделке проходит в личном кабинете ООО «Домклик», из которого возможно представление распечатки имеющихся сведений.
Согласно показаниям свидетеля <данные изъяты> предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний по ст. 307 УК РФ, данных им в открытом судебном заседании, следует, что он является риелтором, предоставлял ФИО6 риелторские услуги по продаже квартиры по адресу: <адрес>, по объявлению обратились истцы Р-ны, посмотрели квартиру, их все устроило, согласовали дату и подписали предварительный договор купли-продажи, истцы передали ответчику задаток. После этого начали готовиться к сделке, собирать документы. Первоначально истцы желали приобрести квартиру за наличные, затем, когда их не хватило, решили продать другие объекты недвижимости, а когда это не удалось, решили получить ипотечный кредит, для чего обратились в ПАО «Сбербанк». Когда с банком вопросы были решены, назначили дату сделки, на которую явились и продавец, и покупатели. В банке сторонами была пройдена регистрация, подписаны все документы в электронном виде, однако сделка «не проходила». Сотрудники банка пояснили, что покупателями заранее была заказана проверка со стороны Банка, которая должны была быть готова к дате сделки, но результаты которой не пришли. До окончания работы банка результаты проверки не пришли, сотрудники банка предложили продолжить на следующий день. К этому моменту сторона ответчиков все подписала, от них уже ничего не требовалось больше, оставалось столько стороне покупателей внести деньги на заблокированный счет, который не мог разблокироваться, так как не пришла проверка, и передать документы в Росреестр. На следующий день сотрудникам юридического отдела агентства недвижимости пришло сообщение, что покупатели от сделки отказались, так как в результатах проверки имелась выделенная красным строчка, о том, что имеются сведения о наличии правопритязаний третьих лиц на квартиру, из чего покупатели сделали вывод о мошеннических действиях со стороны продавца. В дальнейшем оказалось, что это техническая ошибка, потом выписка была предоставлена продавцом покупателям. Подробности этого процесса ему не известно, этим занимались юристы, но все разъяснилось до окончания срока заключения основного договора. Истцы после получения сведений о правопритязаниях на квартиру начали отказываться от заключения сделки.
В соответствии с показаниями свидетеля <данные изъяты> продажей квартиры отца по адресу: <адрес>, кадастровый №, занималась она с участием риелторского агентства, в которое обратились Р-ны. Они посмотрели квартиру, была достигнута договоренность о продаже и заключен предварительный договор, получен от истцов задаток. Сначала покупатели хотели купить квартиру за наличные, потом сообщили, что желают приобрести квартиру в том числе за счет заемных средств, предоставленных в ипотеку ПАО «Сбербанк. ДД.ММ.ГГГГ продавец и покупатели желали заключить назначенную на эту дату сделку, и продавец и покупатели явились в банк. Там стало известно, что Р-ны заказали услугу по проверке юридической чистоты сделки. Все: и продавец и покупатели прошли регистрацию, выпустили электронный ключ, подписали электронно договор, однако не было готово правовое заключение. Истцам предложили отказаться от этой услуги и заключить сделку, покупатели отказались. Для ускорения юридической проверки ей по номеру сотового телефона пришло предложение дать согласие о бессрочном предоставлении ООО «Домклик» доступа к информации о всей недвижимости ФИО6, от чего она отказалась, так как опасалась давать такое согласие и ни она, ни продавец не обязаны были этого делать. Через какое-то время на ее вопрос, сможет ли быть совершена сделка в тот же день, ели она все же даст такое согласие, сотрудники банка ответили, что уже поздно. На предложение сотрудников банка заключить сделку на следующий день на условиях прежней ипотечной ставки она ответила отказом ввиду занятости по работе, так как от нее зависит зарплата сотрудников, а это был конец месяца. Она готова была прийти ДД.ММ.ГГГГ, но покупатели отказались. В дальнейшем ей стало известно, что истец ФИО2 от сделки отказалась, так как в заключении о юридической чистоте сделки было указано на наличие правопритязаний третьих лиц в отношении квартиры по адресу: <адрес>. Позднее выяснилось, что имела место техническая ошибка в выписке из ЕГРН, по указанию риелтора она обратилась через МФЦ в Управление Росреестра и данная ошибка была устранена, однако сделка так и не была заключена. Они, как продавцы продолжали общаться с риелторским агентством, предлагая им договариваться с покупателями о другой дате сделки. Но в агентстве поясняли, что Р-ны считают их мошенниками, так как в правовом заключении было указаны сведения о наличии правопритязаний на квартиру. Хотя они ДД.ММ.ГГГГ направили покупателям новую выписку из ЕГНР, где ошибка была устранена. Но истцы все равно им не верили, верили только правовому заключению банка, хотя банк объяснял, что это была техническая ошибка.
Свидетели допрошены в открытом судебном заседании, предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний по ст. 307 УК РФ, показания свидетелей последовательны, подтверждаются иными доказательствами по делу, в том числе письменными, свидетели ни прямо, ни косвенно не заинтересованы в исходе дела (кроме свидетеля <данные изъяты>., имеющей косвенную заинтересованность), ввиду чего показания свидетелей принимаются судом в качестве доказательств по делу. Одновременно, суд критически относится к показаниям свидетеля в части того, что после ДД.ММ.ГГГГ сторона продавца продолжала оставаться заинтересованной в заключении основной сделки, поскольку показания в этой части противоречивы, опровергаются иными доказательствами по делу.
Суд полагает, что продавец, действуя разумно и предусмотрительно, не лишен был права и имел реальную возможность до даты, на которую было назначено заключение договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый №, во исполнение Предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, убедиться в том, что какие-либо технические ошибки в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области в отношении объекта недвижимости, который он продает, отсутствуют. Кроме того, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ продавец не принимал каких-либо мер к устранению данной технической ошибки, которая не могла быть устранена без заявления собственника.
Одновременно суд учитывает, что ввиду наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений о том, что на квартиру по адресу: <адрес>, кадастровый №, имеются правопритязания третьих лиц, получения сведений об этом из Правового заключения № ПАО «Сбербанк», датированного ДД.ММ.ГГГГ, в совокупности с поведением стороны продавца, отказавшейся предоставить ПАО «Сбербанк» доступ к сведениям о недвижимом имуществе, находящемся в собственности продавца, с целью скорейшего завершения проверки юридической чистоты сделки, у стороны истца сложилось впечатление о том, что сторона продавца пытается ввести их в заблуждение, возникли обоснованные сомнения в чистоте сделки купли-продажи указанной квартиры, опасения относительно прав третьих лиц на объект недвижимости, который они желали приобрести. Вследствие именно этого обстоятельства у истцов отпал интерес к заключению Договора купли-продажи квартиру по адресу: <адрес>, кадастровый №.
Из письменных документов – распечатки скриншотов переписки между <данные изъяты> и ее юристом, а также распечатки скриншотов группы в мессенджере «Вотсап» «Ипотека» следует, что после ДД.ММ.ГГГГ между сторонами возникли неприязненные отношения, ввиду чего заинтересованность в заключении договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый № у стороны продавца также отсутствовала. Дальнейшие действия стороны продавца были продиктованы нежеланием возвращать покупателям полученную сумму задатка по Предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.
Оценивая намерения и реальные действия сторон, суд, в числе прочего, принимает во внимание тот факт, что ни одна из сторон не приняла реальных мер к реализации права, предусмотренного п. 9.4 Предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому в случае невозможности оформления договора купли-продажи квартиры в указанные сроки по вине третьих лиц, дата предоставления документов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области для регистрации переносится на новый срок, что оформляется дополнительным соглашением к Предварительному договору. Ни письменных предложений заключить такое дополнительное соглашение, ни проект дополнительного соглашения ни одной из сторон направлены другой стороне не были.
Суд также оценивает факт того, что ни одна из сторон не воспользовалась правом, предусмотренным п. 4 ст. 445 ГК РФ и не обратилась в суд с требованием о понуждении другой стороны к заключению договора купли-продажи квартиры назначение жилое, этаж 1, площадь 48,9 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, во исполнение Предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что ни одна из сторон не является ответственной за незаключение договора купли-продажи квартиры назначение жилое, этаж 1, площадь 48,9 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, во исполнение Предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, стороны принимали разумные и достаточные меры к заключению основного договора, однако по независящим от них причинам: вследствие наличия технической ошибки в Едином государственном реестре недвижимости, ведение которого осуществляется Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области и не зависит от воли и действий сторон, обусловленного наличием такой ошибки взаимного недоверия сторон, нарушили условия предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.
При этом суд принимает во внимание тот факт, что нарушение какой-либо из сторон, или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора.
Таким образом, принимая во внимание приведенные выше нормы права, их толкование, данное Верховным судом Российской Федерации, с учетом обстоятельств дела, исходя из того, что срок, предусмотренный Предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ истек, несовершение сторонами действий по заключению основного договора купли-продажи квартиры назначение жилое, этаж 1, площадь 48,9 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый № до окончания указанного срока свидетельствуют об утрате интереса сторон в его заключении, при этом имеются обстоятельства, обусловившие утрату интереса к заключению основного договора, за которые ни одна из сторон не отвечает в полной мере, суд приходит к выводу о наличии на стороне ответчика обязанности возвратить истцам сумму задатка в размере 50000,00 рублей, в соответствии с п. 1 ст. 381 ГК РФ.
Следовательно, заявленные исковые требования подлежат частичному удовлетворению, с ответчика ФИО6 подлежат взысканию в пользу истцов ФИО2, ФИО3 денежные средства в сумме 50000,00 рублей, в равных долях, то есть по 25000,00 рублей в пользу каждого из истцов.
Рассматривая заявленные истцом ФИО2 требования о взыскании с ответчика в ее пользу убытков: за услугу «сделка с гарантией» - 34000,00 рублей, за услугу регистрации в сумме 12000,00 рублей, за оформление страхового полиса – 2026,78 рубля, суд, с учетом положений п. 4 ст. 445 ГК РФ, обязывающей сторону, необоснованно уклоняющуюся от заключения договора, возместить другой стороне причиненные этим убытки, принимая во внимание, что в ходе судебного разбирательства не нашел подтверждения факт уклонения стороны ответчика от заключения договора купли-продажи квартиры назначение жилое, этаж 1, площадь 48,9 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, во исполнение Предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, не находит правовых оснований к возложению на ответчика обязанности по возмещению истцу убытков, причиненных незаключением основного договора купли-продажи квартиры в срок, предусмотренный предварительным договором, ввиду чего в удовлетворении заявленных исковых требований в этой части считает необходимым отказать.
На основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй ст. 96 ГПК РФ.
На основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, учитывая факт удовлетворения заявленных истцами требований в сумме 50000,00 рублей, суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истцов расходов по уплате государственной пошлины в сумме 4000,00 рублей в равны долях, то есть по 2000,00 рублей в пользу каждого из истцов.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,
решил:
Заявленные исковые требования ФИО3 (ИНН <данные изъяты>), ФИО2 (ИНН <данные изъяты>) к ФИО6 (паспорт <данные изъяты>) о взыскании двойной суммы задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества – удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО6 в пользу истцов денежные средства в сумме 50000 (пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек, полученные в качестве задатка, в равных долях: в пользу ФИО2 денежные средства в сумме 25000 (двадцать пять тысяч) рублей 00 копеек, в пользу ФИО3 денежные средства в сумме 25000 (двадцать пять тысяч) рублей 00 копеек; а также судебные расходы на уплату государственной пошлины в сумме 4000 (четыре тысячи) рублей 00 копеек в равных долях: в пользу ФИО2 денежные средства в сумме 2000 (две тысячи) рублей 00 копеек, в пользу ФИО3 денежные средства в сумме 2000 (две тысячи) рублей 00 копеек.
В удовлетворении заявленных исковых требований в оставшейся части – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Рязанского областного суда через Железнодорожный районный суд г. Рязани в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Судья
Решение суда изготовлено в окончательной форме 05 ноября 2025 года
Судья