Дело № 3а-251/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Краснодар 13 апреля 2023 г.
Краснодарский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Моисеевой О.М.,
при ведении протокола
секретарем судебного заседания ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2, действующего по доверенности в интересах ФИО3, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости,
установил:
ФИО2, действующий по доверенности в интересах ФИО3, обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 980,8 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес...> и установить его архивную кадастровую стоимость в размере равном рыночной стоимости 14 780 000 руб. по состоянию на дату определения кадастровой стоимости на 01 января 2018 г., установить его кадастровую стоимость в размере равном рыночной стоимости 22 379 000 руб. по состоянию на дату определения кадастровой стоимости на 01 января 2021 г., обосновывая требования тем, что ФИО3 является собственником здания с кадастровым номером <№...> площадью 980,8 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес...> право собственности подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о характеристиках объекта недвижимости от 22 декабря 2022 г. № <№...>. Архивная кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01 января 2018 г. составляла 31 466 810 руб. 24 коп., что подтверждается выпиской о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 23 декабря 2022. В настоящее время кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01 января 2021 г. составляет 33 170 822 руб. 74 коп., что подтверждается выпиской о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 23 декабря 2022.
Вместе с тем, по данным отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости № К/22-102-1 от 26 декабря 2022 г., выполненного ООО «Оценка. Право. Кадастр», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01 января 2018 г. определена в размере 14 780 000 руб. По данным отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости № К/22-102-2 от 26 декабря 2022 г., выполненного ООО «Оценка. Право. Кадастр», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01 января 2021 г. определена в размере 22 379 000 руб. Он считает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости этого объекта недвижимости нарушают права ФИО3, затрагивают законные интересы, поскольку кадастровая стоимость указанного объекта значительно превышает рыночную, что влечет к увеличению налоговых платежей.
В отзыве на административный иск ФИО4, действующая по доверенности в интересах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, указала, что Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства и просит рассмотреть дело по существу в отсутствие представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с учетом изложенной в отзыве позиции.
В возражении на административный иск ФИО5 действующая по доверенности в интересах ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», просит рассмотреть дело в отсутствие представителя ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», но конкретной позиции по поводу заявленного иска не выразила, ссылаясь на то, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимого имущества определена в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 г. № 237 – ФЗ.
В отзыве на административный иск представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО6 просит рассмотреть дело с учетом положений действующего законодательства и вынести законное и обоснованное решение суда.
В отзыве на административный иск ФИО7, действующая по доверенности в интересах администрации муниципального образования г. Анапа, возражает против удовлетворения заявленных требований.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания посредством направления определения о возобновлении производства по административному делу по электронной почте, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ путем размещения информации на официальном интернет сайте Краснодарского краевого суда. О причине неявки в суд не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствие либо отложении слушания дела не просили.
Действующее процессуальное законодательство обязывает лиц, участвующих в деле, проявлять повышенную осмотрительность при совершении процессуальных действий и заботу о своих процессуальных делах, в связи с чем, суд пришел к выводу о том, что со стороны лиц, участвующих в деле, отсутствует процессуальный интерес в исходе рассмотрения данного дела.
Неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению административного дела за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.
Поскольку судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте слушания дела.
Исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований ФИО2, действующего по доверенности в интересах ФИО3, по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ гласит, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (п.2 ч.1).
Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (ч. 2).
Согласно части 1 статьи 6, пункта 1 части 5 статьи 11 Федерального закона от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (ч.1 ст.6).
Год проведения государственной кадастровой оценки указывается в решение о проведении государственной кадастровой оценки, которое принимается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации (п.1.ч.5.ст.11).
Согласно части 5 статьи 13 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, включаются сведения ЕГРН, актуальные по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.
В части 1 статьи 14 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
В силу пункта 1.2. Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226, датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.
Согласно абзацу 4 пункта 2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 04 августа 2021 года № П/0336, датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки, предусмотренного законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
В силу части 4 статьи 15 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости вступает в силу по истечении одного месяца после дня его обнародования (официального опубликования).
В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 18 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.
В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч.1).
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (ч.7).
В пунктах 6, 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», разъяснено, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абз. 1 и 2 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, ст.ст. 373, 388, 400 Налогового кодекса РФ) (п. 6).
В соответствии с пунктом 7 статьи 4 Закона о кадастре при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (архивные сведения).
Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абз. 5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности).
В случае, если при рассмотрении дела будет установлено, что оспариваемая заявителем архивная кадастровая стоимость на указанную выше дату не подлежит применению, производство по делу прекращается на основании пункта 1 части 1 статьи 134 и статьи 220 ГПК РФ, пункта 3 части 1 статьи 128 и части 2 статьи 194 КАС РФ (п.14).
Дело о пересмотре кадастровой стоимости должно быть рассмотрено по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, а для иных целей, предусмотренных законодательством, с 1-го числа календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (п.15 ст. 378.2, п.1 ст. 391, п. 2 ст. 403 НК РФ, ст. 24.18, абз.5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности) (п.15).
Как следует из части 1 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», к отношениям, возникшим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 г. по 1 января 2023 г.
В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» или Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами.
При этом, в соответствии с частью 6 статьи 24, частью 1 статьи 25 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» положения данного закона не применяются к государственной оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 г.
Частью 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237 «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценке в соответствии с этим законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Пунктом 1 Постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 г. № 318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в качестве соответствующей даты перехода к проведению в Краснодарском крае государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ установлено 01 мая 2017 г.
Следовательно, если государственная кадастровая оценка проведена после принятия указанного решения в соответствии с положениями Федерального закона № 237-ФЗ, оспаривание результатов определения кадастровой оценки осуществляется по правилам статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237 «О государственной кадастровой оценке» и рыночная стоимость объектов недвижимости устанавливается на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.
В данном случае, кадастровая оценка спорного объекта недвижимости была проведена на 01 января 2018 г. и 01 января 2021 г., а поэтому ее оспаривание должно осуществляться по правилам статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
Согласно статье 59 Кодекса административного судопроизводства РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела (ч.1).
В качестве доказательств допускаются объяснения лиц, участвующих в деле, и показания свидетелей, полученные в том числе путем использования систем видеоконференц-связи, системы веб-конференции, а также письменные и вещественные доказательства, аудио- и видеозаписи, заключения экспертов (ч. 2).
В силу статьи 60 Кодекса административного судопроизводства РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения административного дела.
Согласно статье 61 Кодекса административного судопроизводства РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в статье 59 настоящего Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами (ч.1).
Суд признает доказательства недопустимыми по письменному ходатайству лица, участвующего в деле, или по собственной инициативе (ч.2).
При рассмотрении ходатайства об исключении доказательств из административного дела ввиду их недопустимости бремя доказывания обстоятельств, на которых основано ходатайство, возлагается на лицо, заявившее ходатайство (ч. 3).
Согласно статье 84 Кодекса административного судопроизводства РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (ч.1).
Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ч. 2).
Из материалов дела следует и установлено в процессе судебного разбирательства, что административный истец ФИО3 является собственником здания с кадастровым номером <№...>, площадью 980,8 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес...>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о характеристиках объекта недвижимости от 22 декабря 2022 г. № <№...>, представленной в материалы дела.
Из письма Филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 15 марта 2023 г. № 22-04907-К3/23 следует, что кадастровая стоимость здания с кадастровым номером <№...> в размере 31 466 810 руб. 24 коп. была определена Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 01 ноября 2018 г. № 2368 по состоянию на 01 января 2018 г. в соответствии со статьей 18 Федерального закона № 237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке», с 01 января 2019 г. до 01 января 2022 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и является архивной. Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером <№...> в размере 33 170 822 руб. 74 коп. была определена Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 09 сентября 2021 г. № 2259 по состоянию на 01 января 2021 г. и с 01 января 2022 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации (л.д. 10-11 т.2).
Несмотря на то, что в государственный кадастр недвижимости внесены новые результаты определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, исчисление налоговых платежей до новой даты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется исходя из оспариваемой архивной кадастровой стоимости данного объекта.
Соответственно, у ФИО3 по настоящее время сохраняется право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости по состоянию на 01 января 2018 г.
Не соглашаясь с размером кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, ФИО3 обратился в ООО «Оценка. Право. Кадастр» для определения рыночной стоимости указанного объекта недвижимости.
Согласно данным представленного отчета об оценке о рыночной стоимости объекта недвижимости № К-22-102-1 от 26 декабря 2022 г., выполненного ООО «Оценка. Право. Кадастр», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01 января 2018 г. определена в размере 14 780 000 руб.
По данным отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости № К/22-102-2 от 26 декабря 2022 г., выполненного ООО «Оценка. Право. Кадастр», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01 января 2021 г. определена в размере 22 379 000 руб.
Учитывая, что указанный отчет об оценке получен во внесудебном порядке, по заказу административного истца на платной основе, эксперт не предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ, а между результатами определения кадастровой стоимости нежилого здания и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелось существенное расхождение в размере стоимости объекта, определением суда от 19 января 2023 г. была назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, производство которой поручено ООО «Р-Групп».
Определение о возобновлении производства по делу, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта и указанием установленной экспертом кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле. При должной степени заботливости и осмотрительности их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с судебной экспертизой.
Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития РФ № N 200 от 14 апреля 2022 г. «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».
Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Р-Групп» № РГ-251/2023 от 28 февраля 2023 г., выполненному экспертом ФИО8, отчеты об оценке № К-22-102-1 и № К-22-102-2 от 26 декабря 2022 г., выполненные ООО «Оценка. Право. Кадастр», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального закона, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Математических ошибок не выявлено. Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <№...> определена по состоянию на 01 января 2018 г. в размере 24 784 816 руб., по состоянию на 01 января 2021 г. определена в размере 29 453 424 руб.
ФИО2, действующий по доверенности в интересах ФИО3, ознакомившись с заключением эксперта ООО «Р-Групп» № РГ-251/2023 от 28 февраля 2023 г. представил возражение, в котором указал, что заключение эксперта является неполным и неясным доказательством по делу, экспертом исследована лишь часть доступной информации, что привело к завышению результата определения рыночной стоимости. Данное нарушение прямо противоречит действующему нормативному регулированию в области оценочной деятельности и не позволяет использовать заключение в качестве доказательства. Подобранные объекты аналоги существенно отличаются по площади от объектов экспертизы. Примененные экспертом корректировки свидетельствуют о том, что подобранные объекты-аналоги несопоставимы и не могут быть приняты в качестве объектов-аналогов, что подтверждается справочником оценщика, стр. 214 издания «Справочник Оценщика недвижимости – 2020», в котором указано: «Авторы обращают особое внимание на то, что использование корректировки также ограниченно для резко отличающихся по площади объектов, поскольку такое отличие свидетельствует о том, что объект не может рассматриваться как объект-аналог». При определении рыночной стоимости объекта недвижимости эксперт не использовал ни затратный подход, ни доходный подход, не дал обоснование отказа от их использования. В связи с этим, просит назначить дополнительную судебную экспертизу.
Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО6, ознакомившись с заключением эксперта ООО «Р-Групп» № РГ-251/2023 от 28 февраля 2023 г., представил отзыв, в котором указал, что заключение не может быть признано допустимым доказательством по делу, просил вызвать в судебное заседание эксперта ООО «Р-Групп» для дачи пояснений, поскольку, по мнению департамента, экспертом при проведении экспертизы были допущены нарушения требований Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», которые привели к необоснованному снижению кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 23?<№...>, расположенного по адресу: <Адрес...> по состоянию на 01 января 2018 г. и на 01 января 2021 г., а именно: эксперт в нарушении п. 5 ФСО №7 и п. 7 ФСО III не исследовал и не провел осмотр объектов экспертизы, не определил и не уточнил ценообразующие факторы для проведения итоговой рыночной стоимости. При определении рыночной стоимости объекта экспертизы эксперт необоснованно отказался от затратного подхода. В рамках сравнительного подхода при расчете рыночной стоимости объекта экспертизы с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01 января 2018 г. допущены нарушения: выбранные экспертом объекты-аналоги, используемые для расчета рыночной стоимости, не сопоставимы с ним по функциональному назначению (исследуемый объект представляет собой бар, столовую, а объекты-аналоги - здания гостиниц). Кроме того, объекты-аналоги не сопоставимы с объектом экспертизы по классу конструктивной системы, архитектурно-планировочному решению и качеству отделки. Пояснения эксперта по поводу вышеуказанных ценообразующих факторов в экспертизе отсутствует. Использование вышеуказанных объектов-аналогов ведет к снижению рыночной стоимости исследуемого объекта. Средневзвешенное значение стоимости 1 кв. м объекта экспертизы в размере 25 270 руб. (стр. 77 заключения) значительно меньше среднего значения стоимости 1 кв.м, объектов коммерческого назначения, определенного экспертом в анализе рынка - 39 084 рублен (стр. 46 заключения), пояснения эксперта отсутствуют. В рамках сравнительного подхода при расчете рыночной стоимости объекта экспертизы с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01 января 2021 г. допущены нарушения: выбранные экспертом объекты-аналоги, используемые при расчете рыночной стоимости, не сопоставимы с ним по функциональному назначению (исследуемый объект представляет собой бар, столовую, а объекты-аналоги - здания магазина, автомойки и гостиниц). Кроме того, объекты-аналоги сопоставимы с объектом экспертизы по классу конструктивной системы и архитектурно-планировочному решению и качеству отделки. Пояснения эксперта по поводу вышеуказанных ценообразующих факторов в экспертизе отсутствует. Использование вышеуказанных объектов-аналогов ведет к снижению рыночной стоимости исследуемого объекта. Также, средневзвешенное значение стоимости 1 кв.м. объекта экспертизы в размере 30 030 руб. (стр. 83 заключения) значительно меньше среднего значения стоимости 1 кв.м. объектов коммерческого назначения, определенного экспертом в анализе рынка - 50 821 руб. (стр. 47 заключения), пояснения эксперта отсутствуют. По мнению департамента, эксперт не провел полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, не дал обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам, что привело к искаженным итоговым результатам.
Для проверки доводов представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края и ФИО2, действующего по доверенности в интересах ФИО3, суд вызвал в судебное заседание эксперта ФИО8 для дачи пояснений по экспертизе и истребовал у него письменные пояснения по поводу замечаний департамента имущественных отношений Краснодарского края и ФИО3 на заключение судебной экспертизы.
В письменных пояснениях эксперт ФИО8 на возражение ФИО2, действующего по доверенности в интересах ФИО3, указал, что согласно п. 22б ФСО - 7 «Оценка недвижимости» в качестве объектов - аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Так, принятые экспертом объекты- аналоги сопоставимы с объектом экспертизы по местоположению (г. Анапа), сегменту рынка (коммерческая недвижимость), функциональному использованию - гостиницы с пунктами питания (столовые, кафе). В соответствии с п. 22д ФСО - 7 «Оценка недвижимости» при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом, корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. Таким образом, стоимости объектов - аналогов были скорректированы на различие площади и приведенные корректирующие коэффициенты рассчитаны на основе степенной модели снижения цены (арендной ставки) объекта недвижимости от его площади. Данные модели приведены с указанием уравнения, коэффициент торможения которого можно использовать при корректировке цен объектов - аналогов. В соответствии с положениями п. 24в ФСО-7 «Оценка недвижимости» затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют). Рыночная стоимость объекта экспертизы с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01 января 2018 г. была определена экспертом сравнительным подходом. В соответствии с п. 10 раздела IV ФСО «Процесс оценки (ФСО III) «в процессе оценки оценщик собирает информацию, достаточную для определения стоимости объекта оценки, принимая во внимание ее достоверность, надежность и существенность для цели оценки. Признание информации достоверной, надежной, существенной и достаточной требует профессионального суждения оценщика, сформированного на основании анализа такой информации. Информация может быть получена от заказчика оценки, правообладателя объекта оценки, экспертов рынка и отрасли, а также из других источников». На момент проведения оценки эксперт не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В материалах дела отсутствует в установленном порядке информация о расходах, связанных с владением объектом оценки и учитывая специфику курортного региона (объекты общественного питания, столовые, кафе сдаются как бизнес в начале курортного сезона до его окончания в сентябре-октябре). Эксперт не выявил на открытом рынке достаточное количество предложений о сдаче в аренду помесячно с указанием площади и величины арендной платы. Соответственно, экспертом принято решение об отказе в использовании доходного подхода. Основные предложения об аренде объектов общественного питания в районе местоположения оцениваемого объекта на даты определения кадастровой стоимости представлены на стр. 42 - 43 настоящего заключения.
В письменных пояснениях эксперт ФИО8 к отзыву департамента имущественных отношений Краснодарского края пояснил, что в соответствии с п.24б ФСО-7 «Оценка недвижимости» затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства. Согласно п. 24в ФСО-7 затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования. Рынок недвижимости в районе местоположения оцениваемого объекта развит достаточно для применения сравнительного подхода. Основные предложения о продаже коммерческих объектов по состоянию на даты определения кадастровой стоимости – 01 января 2018г. и 01 января 2021г. представлены на стр. 46-47 настоящего заключения эксперта, ФСО-1 утратил силу с 04 ноября 2022 г. в связи со вступлением в действие приказа Минэкономразвития РФ от 14 апреля 2022г. № 200. Согласно п. 22б ФСО - 7 в качестве объектов - аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Принятые экспертом объекты - аналоги сопоставимы с оцениваемым объектом по основным ценообразующим факторам:
- местоположению- г.Анапа, курортная зона,
- сегменту рынка недвижимости – коммерческая недвижимость,
- использованию (назначению) – гостиницы с пунктами питания ( столовые, кафе).
Средние (средневзвешенные) значения стоимости коммерческой недвижимости приведены без учета рыночных корректировок: на торг, на площадь.
Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы, опираясь на справочник оценщика недвижимости «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» под редакцией ФИО9
Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; всех факторов, указывающих наиболее существенное влияние на стоимость оцениваемого объекта недвижимости, физические характеристики помещений, соответствующие корректировки, расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта недвижимости.
В свою очередь лицами, участвующими в деле, каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено. В названной ситуации сомневаться в достоверности и объективности заключения судебной экспертизы, у суда оснований не имеется.
Анализируя собранные по делу доказательства, в том числе заключение экспертизы ООО «Р-Групп» № РГ-251/2023 от 28 февраля 2023 г., на предмет их относимости и допустимости в соответствии с требованиями статей 60, 61 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд пришел к выводу о том, что исковые требования ФИО2, действующего по доверенности в интересах ФИО3, правомерны и нашли свое подтверждение в процессе судебного разбирательства, а обстоятельства, на основании которых возможно усомниться в объективности или обоснованности заключения судебной экспертизы ООО «Р-Групп» № РГ-251/2023 от 28 февраля 2023 г. или не доверять выводам эксперта ФИО8, не установлены.
Так, заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и федеральным стандартам оценки. Достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, не оспаривается. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, о чем имеется его подписка. Эксперт ФИО8 имеет высшее образование, диплом инженера от 30 июня 2022 г. № 69044 от 30 июня 2000 г. по специальности «Городской кадастр», диплом о профессиональной переподготовке Кубанского государственного технологического университета по специализации «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» серия ПП № 792115 от 17 июня 2005 г., предоставляющий право на ведение профессиональной деятельности в сфере судебных оценочных экспертиз», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 04 июня 2021 г. № 020770-1 по направлению «Оценка недвижимости», стаж работы в оценочной деятельности с 2005 г., стаж работы в судебно-экспертной деятельности с 2016 г., документы, свидетельствующие о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, а также об обязательном страховании гражданской ответственности. В заключении судебной экспертизы содержится подробное описание проведенного экспертом исследования, на основании которого эксперт дал ясные и недвусмысленные ответы на все поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал выводы со ссылками на законодательство об оценочной деятельности. Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами. В заключении представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта недвижимости, существенно влияющих на его стоимость. Определение рыночной стоимости указанного объекта недвижимости проводилось с применением только одного возможного подхода к оценке рыночной стоимости – сравнительный подход – способ оценки имущества, заключающийся в анализе цен недавно произведенных сделок и цен предложения объектов, аналогичных оцениваемому имуществу. При оценке объекта недвижимого имущества был применен только один возможный подход к оценке рыночной стоимости – сравнительный путем метода прямого сравнительного анализа продаж, который включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам, сходным с оцениваемым, единицей сравнения выбран 1 кв.м.. При таком методе цены на объекты-аналоги корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. По состоянию на дату оценки существует достаточно информации по предложениям рыночных цен по продаже помещений. Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом прямого сравнительного анализа продаж является корректным, отказ от применения затратного, доходного подхода и других методов обоснован и не противоречит нормам Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200. Экспертом обоснованно были отобраны в качестве объектов-аналогов – 3 объекта, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. При подборе объектов-аналогов эксперт правильно руководствовался пунктом 22б ФСО № 7, в силу которого объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается «объект, сходный объекту оценки по ценообразующим факторам». При выборке аналогов, эксперт, проанализировав имеющуюся информацию по продаже помещений в г. Анапе на юридически значимую дату, верно определил наиболее схожие объекты-аналоги, прошедшие процесс отбора с учетом их схожести с оцениваемым. При этом, использованные в расчетах объекты сравнения максимально приближены к исследуемому объекту по фактическому использованию, стоимостным и физическим характеристикам. Подобранные аналоги сопоставимы по основным факторам с объектом экспертизы и в целом отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 г. № 200. При определении окончательной рыночной стоимости объекта экспертизы - нежилого помещения с кадастровым номером <№...> эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов с последовательным применением корректировок на торг, на масштаб площади, на стоимость, приходящуюся на земельный участок. В силу статьи 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденного приказом от 25 сентября 2014 г. № 611 Министерства экономического развития Российской Федерации, выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатива эксперта-оценщика. Экспертом подробно описан процесс оценки объекта недвижимости, в заключении содержатся таблицы, расчеты, их описание и пояснения к ним.
Отсюда следует, что заключение судебной оценочной экспертизы ООО «Р-Групп» № РГ-251/2023 от 28 февраля 2023 г. является объективным и полным, его выводы - обоснованными и последовательными, а установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> руб. по состоянию на 01 января 2018 г., 29 453 424 по состоянию на 01 января 2021 г., достоверным.
В возражениях на заключению судебной экспертизы ФИО2 просил назначить по делу дополнительную экспертизу.
В соответствии с частью 1 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ, если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (той же или другой комиссии экспертов).
В данном случае, заключение судебной экспертизы подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, в связи с чем, у суда не имеется оснований ставить под сомнение выводы и пояснения эксперта ФИО8
Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Исходя из указанных разъяснений, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, о чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Проанализировав заключение судебной экспертизы ООО «Р-Групп» № РГ-251/2023 от 28 февраля 2023 г. в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд считает необходимым определить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.
В силу предписаний статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» торговая величина рыночной или иной стоимости объект оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством РФ, или в судебном порядке, не установлено иное.
Между тем, предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение дополнительной экспертизы по делу, суд не усматривает.
Утверждение ФИО2, действующего по доверенности от ФИО3, не согласившегося с выводами судебной экспертизы, о несоответствии представленного заключения судебной экспертизы ООО «Р-Групп» № РГ-251/2023 от 28 февраля 2023 г. требованиям федерального законодательства и необходимости проведения дополнительной экспертизы, суд признает необоснованным ввиду отсутствия от представителя административного истца доказательств, опровергающих заключение судебного эксперта, в связи с чем отказал ФИО2 в назначении дополнительной экспертизы по делу.
Таким образом, заключение экспертизы ООО «Р-Групп», № РГ-251/2023 от 28 февраля 2023 г. может быть признано допустимым доказательством по делу и положено в основу решения о частичном удовлетворении иска ФИО2, действующего по доверенности в интересах ФИО3
Доводы ФИО2, действующего по доверенности в интересах ФИО3, о несоответствии кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости в 2018 г. и 2021 г., о превышении кадастровой стоимости над рыночной в 2013 г. и 2021 г., что затрагивает права и обязанности последнего, как собственника данного объекта недвижимости и налогоплательщика, нашли подтверждение частично, а поэтому административный иск об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, подлежит частичному удовлетворению.
Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства РФ и разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (ст. 248, ч. 3 ст. 249 КАС РФ).
Если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости. Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
В данном случае, датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества является 28 декабря 2022 г. (дата направления иска в суд). В связи с этим, датой подачи заявления следует считать 28 декабря 2022 г.
Таким образом, следует установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01 января 2018 г. в размере 24 784 816 руб., по состоянию на 01 января 2021 г. в размере 29 453 424 руб.
Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административный иск ФИО2, действующего по доверенности в интересах ФИО3, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости – удовлетворить частично.
Установить в отношении объекта недвижимого имущества нежилого здания с кадастровым номером <№...> площадью 980,8 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес...> кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 г. в размере 24 784 816 руб. (двадцать четыре миллиона семьсот восемьдесят четыре тысячи восемьсот шестнадцать рублей).
Установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...> подлежит применению с 01 января 2019 г. до 01 января 2022 г.
Установить в отношении объекта недвижимого имущества нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 980,8 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес...> кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 г. в размере 29 453 424 руб. (двадцать девять миллионов четыреста пятьдесят три тысячи четыреста двадцать четыре рубля).
Датой подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...> считать 28 декабря 2022 г.
Решение суда является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...>.
Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.
Судья краевого суда О.М. Моисеева
Решение в окончательной форме изготовлено 27 апреля 2023 г.