РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Москва Дело № А40-52826/25-145-425

02 декабря 2025 г.

Резолютивная часть решения объявлена 24 ноября 2025 г.

Решение в полном объеме изготовлено 02 декабря 2025 г.

Арбитражный суд в составе:

Председательствующего судьи М.Т. Кипель

При ведении протокола судебного заседания секретарем с/з И.И. Каменсковой,

Рассмотрев в открытом судебном заседании суда дело по заявлению

Департамента городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (115191, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: <***>)

третье лицо: 1) Правительство Москвы, 2) АО «Завод ЖБИ-5», 3) Временный управляющий АО «Завод ЖБИ-5» ФИО1

о признании незаконным решения от 24.02.2025 № КУВД-001/2024-57587574/5,

В судебное заседание явились:

от заявителя: ФИО2 (по дов. от 27.12.2024г. № ДГИ-Д-875/24 удостоверение);

от ответчика: ФИО3 (по дов. от 28.01.2025г. № Д-43/2025 удостоверение);

от третьего лица 1: ФИО2 (по дов. от 10.11.2025г. № 4-47-2019/25 удостоверение);

от третьего лица 2: неявка (изв.);

от третьего лица 3: ФИО4 (по дов. от 19.11.2025г. № б/н, паспорт);

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – заявитель, Департамент) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве (далее – ответчик, Управление, Управление Росреестра по Москве) о признании незаконным уведомления от 24.02.2025 № КУВД-001/2024-57587574/5 об отказе в осуществлении государственной регистрации расторжения договора аренды земельного участка от 27.10.2009 №М-04-034423 с кадастровым номером 77:04:0001019:213, расположенного по адресу: <...> влд.3 и об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Департамента.

Представитель Заявителя и третьего лица 1 поддерживает заявленные требования.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований.

Третье лицо 2, надлежаще извещенное о дате и времени судебного разбирательства в суд не прибыло. Дело рассмотрено в порядке ст.123, 156 АПК РФ в его отсутствие.

Выслушав явившихся представителей, рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч.4 ст.198 АПК РФ заявление об оспаривании ненормативного правового акта может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Суд установил, что срок для оспаривания ненормативного правового акта, установленный ч.4 ст.198 АПК заявителем не пропущен.

В соответствии со ст.13 Гражданского кодекса РФ, п.6 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.

Согласно ч.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из материалов дела, Департамент обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением от 18.11.2024 № КУВД-001/2024-57587574 об осуществлении государственной регистрации расторжения договора аренды земельного участка от 27.10.2009 № М-04- 034423 с кадастровым номером 77:04:0001019:213, расположенного по адресу: <...> влд. 3.

Уведомлением от 03.12.2024 № КУВД-001/2024-57587574/1 Управление Росреестра по Москве сообщило о приостановлении государственной регистрации расторжения договора аренды земельного участка.

Департамент направил в адрес Управления письмо от 09.12.2024 исх. № ДГИ-И-127568/24 с разъяснениями относительно приостановления государственной регистрации расторжения договора аренды земельного участка.

Впоследствии Уведомлением от 24.02.2025 № КУВД-001/2024-57587574/5 Управлением Росреестра по Москве было отказано в осуществлении государственной регистрации расторжения договора аренды земельного участка в связи с истечением срока приостановления и неустранением причин приостановления государственной регистрации.

Заявитель посчитал оспариваемый отказ, нарушающим права и законные интересы Департамента, в связи с чем обратился в суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя требования заявителя, суд исходит из следующего.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации, Закон № 218-ФЗ).

В силу п. 1 ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу п.п. 1, 3 и 6 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ч. 3 и 4 ст. 1 Закона о регистрации, государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав и их прекращения осуществляется посредством внесения в ЕГРН соответствующей записи в сведениях о недвижимом имуществе, внесенных в реестр.

Так, в силу ч. 3 ст. 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Как следует из ч. 6 ст. 1 Закона № 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, В частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 Закона № 218-ФЗ в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

Согласно ч.1 ст. 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как видно из материалов дела и установлено судом, между Департаментом и АО «Завод ЖБИ-5» заключен договор аренды от 27.10.2009 № М-04-034423 земельного участка с кадастровым номером 77:04:0001019:213 по адресу: <...> влд. 3, для целей проектирования и строительства (реконструкции) объектов капитального строительства в соответствии с градостроительным планом земельного участка от 12.01.2011 № RU77-223000-003103, а также установленным разрешенным использованием земельного участка, а именно: объекты размещения жилых и нежилых помещений, инженерного оборудования многоквартирных жилых домов (2002 01), объекты размещения гостиниц и прочих мест временного проживания (1004 07), объекты размещения учреждений дошкольного воспитания (2003 01), объекты размещения помещений и технических устройств многоэтажных и подземных гаражей, стоянок (3004 09), объекты размещения помещений и технических устройств подземных гаражей, стоянок (3004 10) сроком до 06.06.2019.

По сведениям ЕГРН в границах рассматриваемого земельного участка расположены многоквартирные жилые дома по адресам: <...>, а также иные объекты недвижимости.

На основании положений ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) данный договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае любая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (ст. 610 ГК РФ).

Градостроительно-земельной комиссией города Москвы (протокол от 11.09.2024 № 32, п. 10; далее - ГЗК) принято решение о расторжении Договора аренды.

Департаментом в соответствии со ст. 407, 610, 621 в адрес АО «Завод ЖБИ-5» направлено уведомление от 18.10.2024 № 33-6-576709/24 об отказе от Договора, в связи с чем по истечении одного месяца со дня направления уведомления Договор прекращен (с 18.11.2024).

В силу абз. 2 ч. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок действия договора аренды истек, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

При этом действующее законодательство не устанавливает каких-либо условий для реализации права одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, кроме срока предупреждения о таком отказе; реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора. предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказа от договора и установить бессрочный режим аренды.

Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено (Определение Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 г. по делу № 305-ЭС17-2608).

Кроме того, согласно разъяснениям, приведенным в пп. 4. 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «О практике разрешения споров, связанных с арендой», при одностороннем отказе от исполнения договора для того, чтобы договор считался расторгнутым, стороне достаточно уведомить контрагента об отказе от его исполнения. Если арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ могут считаться соблюденными. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодатели отказаться от договора.

В рассматриваемом случае договор аренды прекратил свое действие в связи с односторонним отказом арендодателя по правилам ст.ст. 610, 621 ГК РФ, что не противоречит положениям ст. 22 ЗК РФ.

Согласно сведениям ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:04:0001019:213 имеется актуальная запись о зарегистрированном ограничении (обременении) в виде ипотеки в силу закона (договор участия в долевом строительстве).

Вопреки доводам Управления наличие в ЕГРН записей о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве, а также записи об ипотеке не может препятствовать государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка.

Так, с учетом положений пункта 1.1 статьи 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ прекращение права залога находится в данном случае в зависимости от права аренды. Предмет залога права аренды действует до момента прекращения данного права. Сохранение права залога зависит от наличия предмета залога, в данном случае права аренды.

Следовательно, государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды.

Наличие на спорном земельном участке недостроенного объекта недвижимости не является препятствием для расторжения договора аренды, предоставленного для целей строительства (реконструкции), срок действия которого истек.

Как указано выше право на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено (определение Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 г. по делу № 305-ЭС17-2608).

Так, на спорном земельном участке введены в эксплуатацию в период 2013-2019 гг. жилые дома с адресными ориентирами: ул. Мельникова, д.3, корп.1; корп.2; корп.3; корп.5; корп.6; корп.7, а также нежилое здание наземной автостоянки с административно-техническими помещениями с адресным ориентиром: ул. Мельникова, д.3, корп.8, здание подземного гаража с адресным ориентиром: ул. Мельникова, д.3, сооружение 1.

Кроме того, на земельном участке расположен не введенный в эксплуатацию объект (детское образовательное учреждение), срок действия разрешения на строительство № 77-223000-019194-2020 от 13.10.2020 истек 31.12.2022. Указанный объект поставлен на государственный кадастровый учет 22.12.2022 как объект незавершенного строительства степенью готовности 94% (кадастровый номер 77:04:0001019:13869). зарегистрированы имущественные права АО «ЗАВОД ЖБИ-5» (запись государственной регистрации права собственности от 22.12.2022 № 77:04.0001019:13869-77/051/2022-1).

При этом необходимо учитывать, что в соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, на котором расположены ОНС, осуществляется однократно для завершения их строительства собственникам ОНС.

Согласно п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пп. 6 п. 8 ст. 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается: на срок до трех лот в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, для завершения строительства ОНС предусмотрен специальный порядок оформления земельно-правовых отношений. При этом срок действия такого договора аренды не должен превышать трех лет.

Учитывая изложенное, а также нахождение на спорном земельном участке объекта ОНС, собственник ОНС в случае соответствия условиям, установленным п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, имеет право на заключение договора аренды однократно для завершения строительства этого объекта сроком до трех лет.

При этом нахождение на спорном земельном участке ОНС не препятствует реализации арендодателем своего нрава на односторонний отказ от договора аренды, срок действия которого истек и возобновленного на неопределенный срок.

Наличие сведений о зарегистрированных договорах долевого строительства также не могло послужить основанием для отказа в осуществлении регистрационных действий.

Так, в силу п. 1 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2014 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее - Закон об участии в долевом строительстве), застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

Согласно ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее -Закон об ипотеке) - регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», погашается органом регистрации в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности.

При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021).

В рассматриваемых правоотношениях вопрос о наличии регистрационной записи в ЕГРН о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве и ипотеки права аренды земельного участка не имеет правового значения и не может служить препятствием в государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка.

В соответствии с п. 1 ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Согласно п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

На основании ч. 1 ст. 12.1 Федерального закона № 214-ФЗ залогом должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство: 1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; B 2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства, при нарушении условий о качестве, при расторжении договора и т.д.

С учетом вышеизложенного, право аренды земельного участка в силу закона считается находящимся в залоге у участников долевого строительства, независимо от того, какой именно застройщик является арендатором названного земельного участка и на основании какого договора аренды. При этом наличие права залога у участников долевого строительства в отношении спорного земельного участка не влияет на правомерность расторжения договора аренды этого земельного участка и не может служить законным препятствием для реализации собственником-арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в ЕГРН регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения арендных правоотношений между собственником земельного участка и застройщиком.

Также, подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ прямо установлено, что залог прекращается случае прекращения заложенного права.

Таким образом, договор аренды прекращается вне зависимости от внесенных в ЕГРН записей, вследствие этого прекращается и залог. Поэтому орган регистрации прав даже при наличии в ЕГРН записи о залоге права аренды в пользу участников долевого строительства не вправе отказать в государственной регистрации прекращения права аренды в связи с истечением срока договора аренды.

Данный правовой подход соответствует правовой позиции, изложенной, в частности в Определении Верховного Суда РФ от 02.08.2017 № 309-КГ 17-9712 по делу № 476- 15240/2016, Определении Верховного Суда РФ от 02.08.2017 №309- КГ 17-9712 по делу №A76-15240/2016, Определении Верховного Суда РФ от 10.12.2020 №308-ЭС 20-17579 по делу № A53-23224/2018.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что в Управление были представлены все необходимые документы, все представленные документы соответствуют законодательству и оформлены в соответствии с установленными требованиями, и являются необходимыми и достаточными для осуществления государственной регистрации.

При таких обстоятельствах, у Управления отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации расторжения договора аренды земельного участка от 27.10.2009 №М-04-034423 с кадастровым номером 77:04:0001019:213, расположенного по адресу: <...> влд.3.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу, что уведомление Управления Росреестра по Москве от 24.02.2025 № КУВД-001/2024-57587574/5, является незаконным и необоснованным, поскольку он не соответствует требованиям закона и нарушает права и законные интересы Заявителя и подлежит отмене.

Доводы ответчика, приведенные в отзыве на заявление, судом рассмотрены и признаются несостоятельными, поскольку не опровергают установленные выше обстоятельства и сделанные на их основе выводы.

В рассматриваемом случае имеются основания, предусмотренные ст. 13 ГК РФ и ч. 1 ст. 198 АПК РФ, которые необходимы для признания ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а решения или действия незаконными.

На основании вышеизложенного, требования заявителя обоснованы и подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч.2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 АПК РФ, в резолютивной части решения суда должно быть указано на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.4, 65, 71, 81, 110, 123, 156, 167-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным уведомление Управления Росреестра по городу Москве от 24.02.2025 №КУВД-001/2024-57587574/5 об отказе в осуществлении государственной регистрации расторжения договора аренды земельного участка от 27.10.2009 №М-04-034423 с кадастровым номером 77:04:0001019:213, расположенного по адресу: <...> влд.3.

Проверено на соответствие гражданскому законодательству.

Обязать Управление Росреестра по городу Москве устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Департамента городского имущества города Москвы в течение 30 дней со дня вступления судебного акта в законную силу путем государственной регистрации расторжения договора аренды земельного участка от 27.10.2009 №М-04-03423 с кадастровым номером 77:04:0001019:213, расположенного по адресу: <...> влд.3.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья М.Т. Кипель