АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ
424002, <...>
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ
арбитражного суда первой инстанции
«16» мая 2025 года Дело № А38-1905/2023 г. Йошкар-Ола
Резолютивная часть решения объявлена 28 апреля 2025 года.
Полный текст решения изготовлен 16 мая 2025 года.
Арбитражный суд Республики Марий Эл
в лице судьи Щегловой Л.М.
при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем Гусейновой П.М.
рассмотрел в открытом судебном заседании дело
по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)
к ответчику индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)
третьи лица общество с ограниченной ответственностью «Флагман», ФИО3
о взыскании долга по арендной плате и договорной неустойки
с участием представителей:
от истца – ФИО4 по доверенности,
от ответчика – ФИО5 по доверенности,
от третьих лиц – не явились, извещены по правилам статьи 123 АПК РФ,
УСТАНОВИЛ:
Истец, индивидуальный предприниматель ФИО1, обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к ответчику, индивидуальному предпринимателю ФИО2, о взыскании:
- долга по арендной плате по договору аренды от 10.07.2020 в сумме 291600 руб., договорной неустойки за период с 10.01.2023 по 15.05.2023 в размере 60186 руб. 24 коп. и, начиная с 16.05.2023 по день фактической уплаты долга;
- долга по арендной плате по договору аренды от 24.08.2020 в сумме 393660 руб., договорной неустойки за период с 10.01.2023 по 15.05.2023 в размере 81251 руб. 43 коп. и, начиная с 16.05.2023 по день фактической уплаты долга.
В исковом заявлении и дополнениях к нему изложены доводы о нарушении должником условий договоров аренды от 10.07.2020 и от 24.08.2020 о сроке внесения арендной платы за пользование нежилыми помещениями за период с 10.01.2023 по 15.05.2023. Возражая против доводов ответчика, участник спора суду пояснил, что заключенными сторонами договорами аренды не предусмотрены условия о возврате помещений и подписании актов приема-передачи данных помещений третьими лицами. Согласно пункту 1.4 договоров от 10.07.2020 и 24.08.2020 передача помещения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по акту приема-передачи помещения, подписываемому сторонами. Возврат помещения арендодателю оформляется также актом приема-передачи (пункт 7.3 договора). Однако до настоящего времени ключи от занимаемых помещений ответчиком не возвращены. По мнению истца, неиспользование арендатором принятого в аренду имущества по обстоятельствам, за которые арендодатель не отвечает, не освобождает арендатора от внесения арендных платежей.
Исковые требования обоснованы правовыми ссылками на статьи 309, 310, 330, 434, 606, 614, 654 ГК РФ (т.1, л.д. 4-6, 82, 97, т.3, л.д. 113-115).
В судебном заседании истец полностью поддержал исковые требования и заявил о незаконности уклонения ответчика от своевременного внесения арендной платы за спорный период. Дополнительно арендодатель указал, что помещения арендатором по акту приема-передачи истцу не возвращались, ключи не передавались, спорный акт от 09.01.2023 о возврате помещений ответчиком представлен в материалы дела лишь 30.01.2024, тогда как дело рассматривается с декабря 2023 года. Решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 11.09.2024 по делу №А38-2327/2024 судом установлено, что договоры аренды нежилых помещений от 10.07.2020 и 24.08.2020 являются прекращенными, поскольку расторгнуты арендодателем в одностороннем порядке в связи с наличием у арендатора существенного долга по арендной плате. Также представитель ИП ФИО1 согласился с результатами проведенной по делу судебной экспертизы и дополнительной судебной экспертизы. На вопрос суда, представлялся ли предпринимателем ФИО2 спорный акт возврата помещений от 09.01.2023 при рассмотрении дел А38-132/2023 и А38-2327/2024, по которым с арендатора, в том числе взыскана арендная плата за иные периоды, арендодатель ответил отрицательно (протокол и аудиозапись судебного заседания от 28.04.2025).
Ответчик в отзыве на иск, в дополнениях к нему и в судебном заседании по существу спора сообщил, что в арендуемых помещениях имелись недостатки (отключение электроэнергии), препятствующие его использованию, что подтверждается протоколом осмотра места происшествия от 23.11.2022, которым УУП УМВД России по г. Йошкар-Оле зафиксирован факт отсутствия освещения в помещениях. На этом основании арендатор отказался от исполнения договора в одностороннем порядке и освободил помещения, что подтверждается актом о возврате помещений от 09.01.2023. Более того, по мнению участника спора, решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 22.03.2023 по делу №А38-132/2023 также установлен факт освобождения спорных помещений.
При этом предпринимателем отмечено, что ключи от помещений переданы представителем арендатора, ИП ФИО3, представителю арендодателя, ФИО6, по акту от 09.01.2023. Тем самым, ответчик полагает, что задолженность по арендной плате за период с 01.01.2023 по 31.05.2023 у него отсутствует.
На вопрос суда, представлялся ли предпринимателем ФИО2 акт возврата помещений от 09.01.2023 при рассмотрении дел А38-132/2023 и А38-2327/2024, если нет, то почему, представитель ответчика ответить затруднился (т.1, л.д. 102-103, 126-127, т.2, л.д. 33, 62, т.3, л.д. 124, протокол и аудиозапись судебного заседания от 28.04.2025).
Третье лицо, общество с ограниченной ответственностью «Флагман», в судебное заседание не явилось, о времени и месте разбирательства дела извещено надлежащим образом по статье 123 АПК РФ.
В отзыве на иск третье лицо суду пояснило, что 10.11.2017 ЗАО «Марийская энергосбытовая компания» и ООО «Флагман» заключен договор энергоснабжения №151 в отношении помещений, расположенных по адресу: <...>. Энергосбытовая компания ежемесячно предоставляет сводный акт первичного учета электрической энергии в подтверждение оказания услуг по передаче эклектической энергии.
01.01.2020 между ИП ФИО1 и ООО «Флагман» заключен договор о порядке управления нежилыми помещениями. В перечень оказываемых третьим лицом услуг, определенный сторонами в пункте 1.16 договора, входит, в том числе обеспечение бесперебойной подачи коммунальных услуг, контроль и учет за использованием потребляемых ресурсов.
Общество заявило, что в период, указанный арендатором, сбоев в подаче электроэнергии в помещения, арендуемые ФИО2, не зафиксировано, арендатор с претензиями об устранении недостатков, препятствующих осуществлению своей деятельности, не обращался. Имеющиеся в деле материалы проверки УУП УМВД России по г. Йошкар-Оле лишь свидетельствуют о том, что на момент выхода сотрудника правоохранительных органов 23.11.2022 с 19 часов 15 минут до 19 часов 30 минут в помещениях отсутствовал свет. При этом третье лицо о данной проверке не извещалось, поэтому причины отсутствия электроэнергии ему не известны. Между тем электропитание спорных помещений осуществляется от вводного электрощита, доступ к которому был у ответчика постоянно, поскольку, пользуясь помещениями, предприниматель самостоятельно включала и выключала свет.
Кроме того, третье лицо указало, что не подписывало никаких актов приема помещений от арендатора ФИО2, в связи с чем им заявлено о фальсификации доказательства и о проведении технической экспертизы.
Возражая против доводов ответчика, представитель ООО «Флагман» ФИО7 в судебном заседании также пояснил, что полномочий на принятие от арендаторов при прекращении договоров аренды помещений общество не имеет, по договору от 01.01.2020, заключенному между ООО «Флагман» и ИП ФИО1, третье лицо лишь осуществляет в интересах арендодателя поиск возможных арендаторов, ведет переговоры о заключении договоров аренды от имени заказчика, показывает предполагаемые объекты аренды потенциальным арендаторам (т.2, л.д. 48, 54, 69).
Третье лицо, ФИО3, о времени и месте разбирательства дела извещенное надлежащим образом по статье 123 АПК РФ, в судебное заседание также не явилось. Ранее суду пояснила, что акт передачи помещений ею подписан от имени ИП ФИО2 и передан вместе с ключами ФИО6, сотруднику ООО «Флагман» (протокол и аудиозапись судебного заседания от 20.05.2024, протокол и аудиозапись судебного заседания от 09.07.2024).
В соответствии с частью 5 статьи 156 АПК РФ спор разрешен без участия третьих лиц по имеющимся в материалах дела доказательствам.
Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяснения истца и ответчика, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить иск по следующим правовым и процессуальным основаниям.
Из материалов дела следует, что 10 июля 2020 года индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатором) заключен в письменной форме договор аренды нежилого помещения в редакции дополнительного соглашения от 24.08.2021, по которому арендодатель обязался предоставить арендатору во владение и пользование нежилые помещения №15, 15а, 16, 17, 18, 19, 20, общей площадью 109,3 кв.м, расположенные на первом этаже нежилого встроенного помещения (литер А) по адресу: <...>, а арендатор обязан был вносить арендную плату в порядке и в размере, предусмотренных разделом 4 договора (т.1, л.д. 16-22).
Кроме того, 24 августа 2020 года сторонами заключен договор аренды нежилого помещения в редакции дополнительного соглашения от 24.08.2021 на предоставление ИП ФИО1 ответчику как арендатору во временное владение и пользование части нежилого помещения №10 на 1 этаже, общей площадью 125,88 кв.м., по адресу: <...> (т.1, л.д. 23-29).
Нежилые помещения принадлежат истцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объектах недвижимости (т.1, л.д. 13-15).
Заключенные сторонами соглашения по их существенным условиям являются договорами аренды. Договоры аренды оформлены путем составления одного документа с приложениями и дополнительными соглашениями, являющимися их неотъемлемыми частями, от имени сторон подписаны уполномоченными лицами, чем соблюден пункт 2 статьи 434 ГК РФ.
Согласно Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 года №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» к договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила о договоре аренды здания.
Из пункта 6.1 договоров аренды следует, что они заключены на срок 5 лет с даты подписания акта приема-передачи. По смыслу пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее проведения. Между тем сведения о государственной регистрации договоров аренды от 10.07.2020 и от 24.08.2020 сторонами не представлены.
В Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», указано, что в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. На основании статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка, то она подлежит взысканию с должника (абзац 3 пункта 14 Постановления).
Отсутствие государственной регистрации договора (дополнительного соглашения к договору), подлежащего такой регистрации в силу требований федерального закона, не освобождает лиц, подписавших соответствующий документ, при достижении между ними согласия по всем существенным условиям сделки, от исполнения принятых на себя обязательств в рамках, содержащихся в тексте договора (соглашения) условий.
Таким образом, договоры аренды соответствуют требованиям гражданского законодательства о предмете, форме и цене, поэтому их необходимо признать законными. О недействительности или незаключенности договоров стороны в судебном порядке не заявляли.
Правоотношения участников сделок регулируются гражданско-правовыми нормами об аренде здания, содержащимися в статьях 650 - 655 ГК РФ, а также общими правилами об аренде (глава 34 ГК РФ). Из договоров возникли взаимные обязательства сторон (пункт 2 статьи 307 ГК РФ). При этом каждая из сторон считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (пункт 2 статьи 308 ГК РФ).
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Истец как арендодатель свое обязательство по передаче нежилых помещений в аренду выполнил надлежащим образом, что подтверждается актами приема-передачи от 15.07.2020 и от 24.08.2020 (т.1, л.д. 20, 27).
Передача зданий или сооружений арендодателем и принятие их арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 1 статьи 655 ГК РФ). Обязательство арендодателя передать здание арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение и пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Факт непосредственного принятия имущества в аренду и пользования помещениями арендатором не оспаривался, подтвержден документальными доказательствами и признается арбитражным судом по правилам статей 65, 70, 71 АПК РФ доказанным.
В силу статей 606, 614, 654 ГК РФ у арендатора возникло встречное денежное обязательство по оплате пользования и владения арендованным имуществом. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы (пункт 1 статьи 614, пункт 1 статьи 654 ГК РФ).
Условие о размере арендной платы согласовано арендодателем и арендатором в письменной форме, что соответствует пункту 1 статьи 654 ГК РФ. Арендная плата определена в разделах 4.2 договоров от 10.07.2020 и от 24.08.2020, установлена в твердой сумме и должна уплачиваться ежемесячно, в срок до 5 числа месяца, за который производится оплата (пункт 2 статьи 614 ГК РФ) (т.1, л.д. 17, 24).
Соглашениями сторон также предусмотрено, что размер базовой арендной платы увеличивается через каждые двенадцать месяцев в соответствии с индексом потребительских цен, определяемым Федеральной службой государственной статистики РФ (или иным уполномоченным государственным органом), но не менее чем на 8% относительно арендной платы, действовавшей в течение предыдущего года аренды (пункт 4.2.1).
ИП ФИО2 30.11.2022 направила в адрес арендодателя уведомление о невозможности использования с 16.11.2022 арендованного имущества из-за отключения ИП ФИО1 электроэнергии, в связи с чем заявила о досрочном расторжении договоров с 01.12.2022 и о принятии помещений. Данное письмо получено истцом 03.01.2023 (т.1, л.д. 88-89).
В ответ на уведомление арендатора о расторжении договоров аренды с 01.12.2022 арендодатель сообщил об отсутствии оснований, перечисленных ответчиком, для одностороннего расторжения договора по инициативе арендатора, согласованных в договорах аренды (т.1, л.д. 90-91).
В свою очередь, ИП ФИО1, отказался от исполнения договора с 09.01.2024 в связи с невнесением арендатором арендной платы длительное время (т.2, л.д. 27).
Тем самым между сторонами имеются существенные разногласия в отношении даты расторжения договора аренды и фактического возврата арендованных помещений.
Так, истец считает, что по условиям договоров (пункт 6.4) арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договоров только, если помещению причинен ущерб, в результате которого оно становится непригодным для использования его по назначению, и такие повреждения не могут быть устранены в течение 30 дней с момента нанесения повреждений. Иные основания для одностороннего расторжения договоров по инициативе арендатора сторонами не согласовывались. По его мнению, спорные договоры следует считать прекращенными с 09.01.2024 по инициативе арендодателя, на основании уведомления от 09.01.2024 об одностороннем отказе от исполнения договоров в связи с нарушением сроков внесения арендной платы (т.2, л.д. 27).
ИП ФИО2, напротив, полагает, что ею обязательство по уведомлению арендодателя о досрочном расторжении договоров с 01.12.2022 исполнено надлежащим образом, путем направления уведомления от 30.11.2022, которое получено ИП ФИО1 03.01.2023. Факт освобождения арендатором помещений 09.01.2023 подтверждается подписанным сторонами актом и установлен решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 22.03.2023 по делу №А38-132/2023 (т.2, л.д. 37-38).
Арбитражным судом на основании статьи 71 АПК РФ приняты меры к подробному исследованию доводов и доказательств, представленных участниками по делу.
Оценив представленные доказательства по правилам процессуального закона, арбитражный суд считает, что позиция истца соответствует действующему законодательству и условиям договоров аренды исходя из следующего.
По общему правилу, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено гражданским кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 450.1 ГК РФ).
Пунктом 4 статьи 450.1 ГК РФ предусмотрено, что сторона, которой кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Из пункта 6.4 договоров аренды от 10.07.2020 и 24.08.2020 следует, что арендатор вправе отказаться в одностороннем внесудебном порядке от исполнения договоров, если помещению причинен ущерб, в результате которого оно становится непригодным для использования по назначению, и такие повреждения не могут быть устранены в течение 30 дней с момента нанесения повреждений (т.1, л.д. 18, 25).
Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).
На основании статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смысла договора в целом.
Истолковав условие пункта 6.4 договоров аренды по правилам статьи 431 ГК РФ, арбитражный суд приходит к выводу о том, что стороны при заключении договоров аренды от 10.07.2020 и 24.08.2020 предусмотрели только одну возможную причину, при которой арендатор вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке. При этом условиями заключенных участниками спора соглашений не предусмотрено право арендатора на одностороннее расторжение договоров аренды по иным причинам.
Арбитражный суд признает несостоятельным довод ответчика о том, что решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 22.03.2023 по делу №А38-132/2023 установлены факты расторжения договоров по инициативе арендатора с 01.12.2022 и освобождении помещений с 09.01.2023.
Так, решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 22.03.2023 по делу №А38-132/2023 с арендатора, ИП ФИО2, в пользу арендодателя, ИП ФИО1, взыскан долг по арендной плате за период с ноября 2021 года по декабрь 2022 года по договорам аренды от 10.07.2020 и 24.08.2020 в сумме 520612 руб. 75 коп., неустойка в размере 422947 руб. 82 коп. и неустойка, начисленная на неуплаченную сумму долга, исходя из 0,3% за каждый день просрочки, начиная с 22 декабря 2022 года по день фактической уплаты долга. Данное решение вступило в законную силу 25.04.2023 (т.2, л.д. 146-156).
В судебном акте отмечено, что ИП ФИО2 01.12.2022 в адрес ИП ФИО1 направила уведомление о досрочном расторжении договоров в связи с сокращением предпринимательской деятельности и отключением электрической энергии. Указанное уведомление получено арендодателем 03.01.2023 (т.1, л.д. 38). Однако факты прекращения договоров аренды (дата их прекращения), освобождения арендатором спорных помещений с передачей их по акту от 09.01.2023 арендодателю в судебном акте арбитражным судом не установлены.
Между тем, по смыслу части 2 статьи 69 АПК РФ, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица, только те обстоятельства, которые уже установлены вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу.
При этом арбитражным судом в ходе рассмотрения настоящего спора установлено, что при рассмотрении дела №А38-132/2023 (решение вынесено 22.03.2024) ИП ФИО2 отзыв не представляла, в судебных заседаниях не участвовала, не заявляла об освобождении помещений и принятии их арендодателем по актам.
Более того, решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 11.09.2024 по делу А38-2327/2024 с ИП ФИО2 в пользу ИП ФИО1 по спорным договорам взыскан долг по арендной плате за период с 01.06.2023 по 08.01.2024 в сумме 1058131 руб. 75 коп. и неустойка в размере 378035 руб. 11 коп. за период с 06.06.2023 по 08.01.2024. При рассмотрении данного дела ФИО2 также не принимала участие, об освобождении помещения по акту приема-передачи от 09.01.2023 не заявляла. Судебный акт вступил в законную силу 12.10.2024, выдан исполнительный лист.
Истец подтвердил получение от арендатора уведомления от 01.12.2022, на которое им был дан ответ о том, что отсутствие финансовых средств и смена предпринимателем места жительства не являются основанием для прекращения (расторжения) договоров аренды. Также ИП ФИО1 сообщил, что все нежилые помещения подключены к электроэнергии и ограничения в пользовании отсутствуют (т.1, л.д. 90).
В качестве доказательства невозможности использования арендуемых помещений по назначению ответчиком представлен материал проверки Управления МВД РФ по г. Йошкар-Оле КУСП №23447 от 23.11.2022, в котором по факту обращения ИП ФИО2 зафиксировано отсутствие электроэнергии в арендуемых предпринимателем помещениях (т.1, л.д. 129-131).
Однако установленное 23 ноября 2022 года с 19-15 по 19-30 разовое отключение электрической энергии не может служить безусловным и достаточным доказательством невозможности использования помещений в соответствии с их целевым назначением в течение длительного периода времени, как указывал на это арендатор. В материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства обращения ответчика к арендодателю с уведомлениями об устранении обнаруженных неполадок в арендуемых помещениях.
Вместе с тем в материалах дела имеется договор о порядке управления нежилыми помещениями от 1 января 2020 года, заключенный ИП ФИО1 (заказчиком) и ООО «Флагман» (исполнителем), и дополнительное соглашение к нему от 09.06.2020, по которому общество как исполнитель приняло на себя обязательство оказывать заказчику услуги и выполнять работы в здании в соответствии с условиями договора, а заказчик обязался создать исполнителю условия, необходимые для оказания услуг (выполнения) работ, и оплачивать их. Перечень оказываемых третьим лицом услуг определен сторонами в пункте 1.16 договора (т.2, л.д. 18-22, 25).
Пунктом 6.16 договора от 01.01.2020 установлена обязанность ООО «Флагман» обеспечить бесперебойную подачу коммунальных услуг в здание (помещения), в том числе в спорные помещения: сезонное отопление, водоснабжение, канализация, электроснабжение, (т.2, л.д. 20, оборотная сторона).
Из объяснений третьего лица, ООО «Флагман», следует, что в течение всего срока действия договоров аренды у сторон не было друг к другу никаких претензий. Осмотр помещений, занимаемых ответчиком, исходя из анализа протокола осмотра места происшествия от 23.11.2022, составленным младшим лейтенантом полиции дежурной части МВД №41 Управления МВД России по г. Йошкар-Оле ФИО8, проводился без участия ООО «Флагман» и энергосбытовой компании. При этом общество пояснило, что электропитание занимаемых ИП ФИО2 помещений осуществляется от вводного электрощита, доступ к которому был у ответчика постоянно, поскольку арендатор самостоятельно включала и выключала свет. При отключении электрощита включить свет в отдельном кабинете (кабинетах) невозможно (т.2, л.д. 48).
В подтверждение надлежащего исполнения обязательств по подаче электрической энергии в арендуемых помещениях в ноябре 2022 года третьим лицом представлены сводные акты первичного учета электрической энергии за период с октября по декабрь 2022 года, а также акт №1496 от 30.11.2022 об оказании услуг по договору управления торговым центром от 01.01.2020 за ноябрь 2022 года (т.2, л.д. 49-53).
Более того, в материалах дела имеются договоры на оказание эксплуатационных услуг от 10.07.2020 и 24.08.2020, заключенные между ИП ФИО2 (заказчиком) и ООО «Флагман» (исполнителем), по условиям которых общество обязалось обеспечить бесперебойную подачу коммунальных услуг в здание и помещения, рассчитывать, выставлять и доставлять счета по коммунальным услугам (т.3, л.д. 116-119).
Пунктом 3.2.2 договоров предусмотрено, что заказчик обязан письменно известить исполнителя о фактах повреждения или разрушения инженерных сетей, оборудования, аварии или ином событии, нанесшем (или грозящем нанести) ущерб, как только ему станет об этом известно.
Пунктом 6.1 указанных договоров установлено, что заказчик обязан в любое время совместно с представителем исполнителя проверять качество оказываемых коммунальных услуг.
Однако в материалах дела отсутствуют доказательства обращений ИП ФИО2 к третьему лицу по факту отсутствия энергоснабжения в арендуемых помещениях в ноябре 2022 года.
Кроме того, ответчик не приводил доводы об отключении электроэнергии и невозможности использования спорных помещений в ноябре 2022 года при рассмотрении дел А38-132/2023 и А38-2327/2024.
При таких обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу о том, что у арендатора отсутствовали основания для одностороннего досрочного расторжения договоров аренды.
Между тем ответчиком в ходе рассмотрения дела 30.01.2024 (спустя 8 месяцев после принятия иска к производству) был представлен акт приема-передачи помещений от 09.01.2023, подписанный представителем ООО «Флагман» ФИО7 и представителем арендатора ФИО3 (т.2, л.д. 34).
По утверждению ИП ФИО2, принятие спорных помещений представителем арендодателя подтверждает факт прекращения договоров аренды с 09.01.2023.
Третьим лицом, ООО «Флагман», заявлено о фальсификации акта от 09.01.2023 (т.2, л.д. 54). В судебном заседании представитель третьего лица ФИО7 отрицал подписание со своей стороны данного акта и, соответственно, проставление на документе печати общества.
По правилам статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
По ходатайству ООО «Флагман», в целях проверки достоверности подписи ФИО7 в акте приема-передачи помещений от 09.01.2023 арбитражным судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ФБУ Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ (т.3, л.д. 72-74).
На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:
1) Кем, самим директором ООО «Флагман» ФИО7 или иным лицом, выполнена подпись на акте приема передачи нежилых помещений от 09.01.2023?
2) Каким способом (непосредственно пишущим прибором, на печатающем устройстве, с помощью рельефной печатной формы (факсимиле) и т.д.) выполнена подпись от имени ФИО7 на акте приема передачи нежилых помещений от 09.01.2023?
В результате проведенных экспертных исследований по избранной методике установлено, что изображение подписи от имени ФИО7, расположенное в акте приема-передачи нежилого помещения от 09.01.2023, выполнено не непосредственно пишущим прибором, а нанесено печатной формой (факсимиле). При этом экспертом указано, что второй поставленный судом вопрос им не разрешался, поскольку изображение подписи выполнено с помощью печатной формы и почерковым объектом не является (т.3, л.д. 91-95).
В связи с тем, что при изготовлении печатного текста определения о назначении судебной экспертизы путем компьютерной верстки арбитражным судом ошибочно не был поставлен вопрос №3 о том, каким способом нанесен оттиск печати ООО «Флагман» в акте приема передачи нежилых помещений от 09.01.2023, арбитражным судом назначена дополнительная судебная экспертиза, которая поручена тем же экспертам (т.3, л.д. 144-145).
Заключением эксперта установлено, что оттиск печати с текстом в средней части «Флагман», расположенный в графе «Принял: Арендодатель…____/ФИО7/», в акте приема-передачи нежилого помещения от 09.01.2023 нанесен рельефной печатной формой (т.4, л.д. 2-7).
Частью 3 статьи 68 АПК РФ предусмотрено, что экспертное заключение исследуется в заседании арбитражного суда и оценивается наряду с другими доказательствами.
Экспертное заключение и дополнительное экспертное заключение соответствуют требованиям статьи 86 АПК РФ, эксперт, предупрежденный судом об уголовной ответственности, обладает высоким уровнем квалификации, значительным опытом работы в экспертной деятельности. Им даны аргументированные, научно-обоснованные ответы на все поставленные вопросы; противоречий в выводах эксперта не содержится.
Заключение и дополнительное заключение эксперта в судебном заседании сторонами не оспаривались.
Применительно к статье 64 АПК РФ экспертное заключение является одним из доказательств по делу.
Исследовав экспертные заключения и письменные доказательства по правилам статей 71, 162 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу, что ответчиком не доказана передача помещений надлежащему лицу, а именно: ИП ФИО1, в срок, указанный арендатором.
При рассмотрении дела арендатор утверждал, что передал помещения представителю арендодателя по акту приема-передачи от 09.01.2023, однако данный факт не нашел своего подтверждения.
Так, порядок освобождения помещений в случае прекращения договоров определен в разделе 7 договоров аренды. В соответствии с пунктом 7.1 при прекращении договора аренды арендатор обязан передать помещение арендодателю в течение 1 календарного дня. Возврат помещения арендодателю оформляется актом приема-передачи (пункт 7.3 договоров).
Однако ответчик в нарушение пункта 7.3 договоров не передал арендованные помещения арендодателю.
Представленный в материалы дела (спустя 8 месяцев после предъявления иска в суд) акт от 09.01.2023 не может служить доказательством надлежащего исполнения арендатором предусмотренной договорами обязанности, поскольку не содержит подписи ИП ФИО1 или уполномоченного им на приемку помещений лица.
Представитель третьего лица, ООО «Флагман», ФИО7 отрицал прием арендованного имущества от ИП ФИО2, указав на отсутствие у него полномочий. Истцом также подтверждено, что полномочия на принятие арендованного имущества по актам предпринимателем ФИО1 ООО «Флагман» не передавались (аудиозаписи судебных заседаний).
Опрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО6, предупрежденный судом об уголовной ответственности за дачу ложных показаний, являющийся работником ООО «Флагман», сообщил, что не принимал от ИП ФИО2 и ее представителя ФИО3 спорные помещения, поскольку такими полномочиями он не обладает. Свидетель подтвердил, что в его обязанности входит только подбор кандидатов на заключение договоров аренды. Также ФИО6 на вопрос суда, звонила ли ему ФИО3 по поводу передачи помещений и ключей, ответил отрицательно, указав, что звонки ему поступают от арендаторов, но по иным вопросам (т.3, л.д. 10-14, аудиозапись судебного заседания от 09.07.2024).
Оценив доводы лиц, участвующих в деле, выводы, содержащиеся в экспертных заключениях, показания свидетеля в соответствии со статьями 64, 71 АПК РФ, учитывая то, что ответчиком спорный акт приема-передачи помещений от 09.01.2023 не представлялся в материалы ранее рассмотренных дел А38-132/2023, А38-2327/2024, и по делу А38-2327/24 принят судебный акт, вступивший в законную силу, по которому с ИП ФИО2 в пользу истца взыскан долг по арендной плате по договорам аренды от 10.07.2020 и 24.08.2020 за следующий период – с 01.06.2023 по 08.01.2024, арбитражный суд делает итоговый вывод о том, что договоры аренды в рассматриваемый в настоящем деле период (с 01.01.2023 по 31.05.2023) являлись действующими.
По смыслу пункта 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.02.2022 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращением обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Следовательно, арендатор обязан был вносить арендную плату.
09.01.2024 истец уведомил ответчика об одностороннем внесудебном отказе от исполнения договоров с 09.01.2024 в связи с невнесением ИП ФИО2 длительное время арендной платы (т.2, л.д. 27-28, т.4, л.д. 39).
Факт расторжения договоров в одностороннем порядке по инициативе арендодателя с 09.01.2024 подтвержден решением Арбитражного суда от 11.09.2024 по делу А38-2327/2024. Указанное решение вступило в законную силу 12.10.2024 (т.4, л.д. 36-38).
ИП ФИО2 в рассмотрении дела А38-2327/2024 участия не принимала, отзыв на иск не представляла, не заявляла о принятии помещений арендодателем ранее 09.01.2024 года.
Кроме того, в материалах дела имеются фото фасадов спорных помещений, сделанные истцом по состоянию на 12.07.2023, на которых видна вывеска, принадлежащая ответчику и не демонтированная им, график работы и реклама деятельности арендатора (т.1, л.д. 92-94).
Тем самым, вопреки требованиям статьи 309 ГК РФ и условиям договоров, арендатор не исполнил надлежащим образом обязанность по своевременному внесению арендной платы, что привело к образованию задолженности.
По расчету истца, на момент разрешения судебного спора, у ответчика имеется задолженность по внесению арендной платы за период с 1 января 2023 по май 2023 в общей сумме 685260 руб. (т.1, л.д. 5).
Размер искового требования проверен арбитражным судом и признан правильным. Доказательств погашения долга ответчиком в нарушение статьи 65 АПК не представлено.
Следовательно, ответчик незаконно уклоняется от уплаты задолженности, хотя срок платежа наступил.
При таких обстоятельствах с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу истца подлежит взысканию долг по арендной плате в сумме 685260 руб.
Кроме того, за просрочку исполнения денежного обязательства по внесению арендной платы к должнику подлежит применению гражданско-правовая ответственность в форме договорной неустойки (штрафа, пени).
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).
Пунктом 5.4 договоров аренды от 10.07.2020 и от 24.08.2020 сторонами определена ответственность за нарушение срока внесения арендной платы, в соответствии с которой ответчик обязан уплатить неустойку в размере 0,3% от суммы задолженности за каждый день просрочки (т.1, л.д. 17-18, 24, оборотная сторона).
Истец требует взыскать с ответчика неустойку исходя из составленного им расчета за период с 10.01.2023 по 15.05.2023 в общей сумме 141437 руб. 67 коп. (т.1, л.д. 5). Расчет проверен арбитражным судом, признан правильным.
Расчет неустойки арендатором не опровергнут.
Таким образом, с ответчика подлежит взысканию договорная неустойка в размере 141437 руб. 67 коп.
Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки, начисленной на сумму долга 685260 руб., начиная с 16 мая 2023 года по день фактической его уплаты.
По правилам статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
По смыслу статьи 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства.
Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 2 пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 №35 «О последствиях расторжения договора», в случае расторжения договора аренды, взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» также установлено, что окончание срока действия договора не влечет прекращение всех обязательств по договору, в частности, обязанностей сторон уплачивать неустойку за нарушение обязательств, если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, учитывая, что задолженность по арендной плате ответчиком погашена не была, начисление и взыскание неустойки по договорам аренды, в том числе за период после расторжения договора, является законным и обоснованным.
Условиями заключенных сторонами соглашений неустойка определена в размере 0,3% за каждый день просрочки (пункт 5.4 договоров).
Неустойка в твердой сумме рассчитана истцом по 15.05.2023, началом периода начисления неустойки по день уплаты долга истцом правильно избрана дата – 16.05.2023.
Тем самым с ответчика также подлежит взысканию неустойка, начисленная на сумму долга 685260 руб., исходя из 0,3% за каждый день просрочки, начиная с 16.05.2025 по день фактической уплаты долга.
Нарушенное право истца подлежит судебной защите. Арендодатель, имеющий права кредитора в денежном обязательстве, вправе требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 ГК РФ) с вынесением решения арбитражного суда о принудительном взыскании с ответчика суммы основного денежного долга и санкции за нарушение обязательства (статьи 11, 12 ГК РФ).
Арбитражным судом по ходатайству третьего лица были назначены судебная и дополнительная экспертизы, стоимость которых составила 44896 руб. ООО «Флагман» на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в общей сумме 67344 руб. В связи с удовлетворением иска расходы третьего лица на оплату судебной экспертизы в размере 44896 руб. подлежат возмещению ответчиком на основании статьи 110 АПК РФ. Излишне уплаченные денежные средства в сумме 22448 руб. возвращены третьему лицу с вынесением отдельного определения.
Государственная пошлина за рассмотрение дела в арбитражном суде первой инстанции, отсрочка уплаты которой предоставлена истцу, в сумме 19534 руб. подлежит взысканию в доход федерального бюджета с ответчика, не в пользу которого принят судебный акт.
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 28 апреля 2025 года. Решение в полном объеме изготовлено 16 мая 2025 года, что согласно части 2 статьи 176 АПК РФ считается датой его принятия.
Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд
РЕШИЛ:
1. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) долг в сумме 685260 руб., неустойку в размере 141437 руб. 67 коп., неустойку, начисленную на сумму 685260руб., исходя из 0,3% за каждый день просрочки, начиная с 16.05.2023 по день фактической уплаты долга.
2. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 19534 руб.
3. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Флагман» (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы на оплату экспертизы в сумме 44896 руб.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.
Судья Л.М. Щеглова