Решение по делу № А75-5634/2024 от 12.05.2025

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира д. 27, <...>, тел. <***>, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Ханты-Мансийск

12 мая 2025 г.

Дело № А75-5634/2024

Резолютивная часть решения объявлена 22 апреля 2025 г.

Полный текст решения изготовлен 12 мая 2025 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе судьи Кубасовой Э.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем Махмудовой М.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению акционерного общества Специализированный застройщик «Домостроительный комбинат-1» (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица: 07.12.2002, адрес: 628404, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>, помещ. 14) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) о взыскании 727 640 руб. 45 коп.

в заседании арбитражного суда приняли участие представители:

от истца – ФИО2 к. по доверенности от 07.08.2024 (с использованием системы веб-конференции),

ответчик ФИО1 лично по паспорту (с использованием системы веб-конференции), представитель ФИО3 по доверенности от 15.07.2024 (с использованием системы веб-конференции),

установил:

акционерное общество Специализированный застройщик «Домостроительный комбинат-1» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, Предприниматель) о взыскании задолженности по договору от 13.09.2021 в размере 544 138 руб. 00 коп., неустойки (пени) за период с 13.12.2021 по 22.03.2024 в размере 144 829 руб. 33 коп., а также по день фактического исполнения обязательства; задолженности по договору от 01.08.2022 в размере 31 158 руб. 79 коп., неустойки (пени) за период с 13.12.2021 по 22.03.2024 в размере 7 514 руб. 33 коп., а также по день фактического исполнения обязательства.

В качестве правового обоснования для удовлетворения заявленных требований истец указал статьи 309, 310, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

От ответчика в электронном виде в суд поступили ходатайства о приобщении дополнительных документов (акты сверок) (зарегистрированы канцелярией суда 29.07.2024, 06.08.2024).

От ответчика в суд поступили дополнительные пояснения (зарегистрированы канцелярией суда 23.09.2024).

Истец направил в суд в электронном виде заявление об уточнении исковых требований (зарегистрированы канцелярией суда 25.09.2024).

Ответчик представил в суд ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.

Определением суда от 17.12.2024 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Югосркое бюро оценки» ФИО4.

В суд непосредственно перед днем судебного заседания поступило экспертное заключение (зарегистрировано канцелярией суда 21.01.2024).

В судебном заседании истец ходатайствовал об отложении судебного заседания для ознакомления с поступившим экспертным заключением.

Определением суда от 22.01.2025 судебное разбирательство отложено на 17.02.2025.

От ответчика в суд поступили дополнительные пояснения по делу (зарегистрированы канцелярией суда 14.02.2025).

В ходе судебного заседания представитель истца заявила ходатайство об отложении судебного заседания с целью изучения выводов эксперта, предоставления времени для составления и направления в суд рецензии на судебную экспертизу.

Определением суда от 03.03.2025 судебное разбирательство отложено на 12.03.2025.

Истец в суд направил рецензию на экспертное заключение (зарегистрировано канцелярией суда 11.03.2025).

Ответчик ходатайствовал об отложении судебного заседании для ознакомления с поступившими документами.

Определением суда от 20.03.2025 судебное разбирательство отложено на 18.04.2025.

Истец 17.04.2025 направил в суд заявление об уточнении исковых требований, которое на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято судом к рассмотрению.

Таким образом, суд рассмотрел следующие требования истца:

1. Взыскать с ИП ФИО1 в пользу АО Специализированный застройщик «Домостроительный комбинат - 1» сумму основного долга по договору аренды недвижимого имущества от 13.09.2021 г. в размере 328 400 руб.

2. Взыскать с ИП ФИО1 в пользу АО Специализированный застройщик «Домостроительный комбинат - 1» сумму неустойки по договору аренды недвижимого имущества от 13.09.2021 в размере 159 409 руб. 20 коп.

3. Взыскать с ИП ФИО1 в пользу АО Специализированный застройщик «Домостроительный комбинат - 1» сумму основного долга по договору аренды недвижимого имущества (части земельного участка) от 01.08.2022 в размере 180 000 руб.

4. Взыскать с ИП ФИО1 в пользу АО Специализированный застройщик «Домостроительный комбинат - 1» сумму неустойки по договору аренды недвижимого имущества (части земельного участка) от 01.08.2022 г. в размере 80 099 руб. 60 коп.

В судебном заседании 18.04.2025 объявлялся перерыв в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до 22.04.2025.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования.

Ответчик иск не признал.

В силу статей 71, 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)

Суд, исследовав с учетом требований статей 65, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации материалы дела, приходит к следующим выводам.

Между акционерным обществом «Специализированный застройщик «Сургутстройтрест» (далее - арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (далее - арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 13.09.2021 (далее - договор - 1).

Согласно условиям договора арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование нежилое здание: «Гараж», общей площадью 159,3 кв.м., расположенного по адресу: ХМАО-Югра, <...>, сооружение 2, кадастровый номер 86:10:01011005:189, расположенное на части земельного участка площадью 589 кв.м., из земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101022:61, общей площадью 3100 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объекты производственного назначения административно-бытовой корпус, гараж на 2 бокса, склад РММ, гараж на 9 боксов (абз. 1 и 2 пункта 1.1. договора).

На основании акта приема-передачи объекты, согласно договору, 13.09.2021 были переданы арендатору.

В свою очередь арендатор обязался своевременно оплачивать арендную плату за переданные объекты (абз. 3 пункта 1.1. договора).

Согласно пункту 3.2. договора за временное владение и пользование объектами Арендатор с 14 декабря 2021 года по 31 августа 2022 года принял на себя обязательство по внесению арендной платы ежемесячно в следующих размерах:

- с 14 августа 2021 года по 31 декабря 2021 года: 15 000 руб.;

- с 1 декабря 2021 года по 30 июня 2022 года: 30 000 руб.;

- с 1 июля 2022 года по 31 июля 2022 года: 39 138 руб.;

- с 1 августа 2022 года по 31 августа 2022 года: 60 000 руб.

Оплата арендной платы с 13 августа 2021 года по 13 декабря 2021 года считается периодом арендных каникул. При досрочном расторжении Договора по инициативе арендатора, арендатор оплачивает аренду за 3 месяца в 100% размере, составляющих сумму 60 000 рублей за каждый месяц (пункт 3.3. договора).

Оплата аренды производится арендатором по реквизитам, указанным в договоре в срок до 10 числа текущего месяца (пункт 3.6. договора).

По данным истца сумма задолженности по договору составляет 328 400 руб. 00 коп. с учетом уточнения.

За несвоевременное перечисление арендной платы арендодатель вправе требовать с арендатора уплаты неустойки в размере 0,1% от неуплаченной суммы арендной платы за каждый день просрочки (пункт 8.3. Договора).

Также между акционерным обществом «Специализированный застройщик «Сургутстройтрест» (далее - арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (далее - арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 01.08.2022 (далее - договор - 2).

Согласно договору арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование часть земельного участка, общей площадью 100 кв.м., расположенного по адресу: ХМАО-Югра, <...>, сооружение 2, земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101022:61, общей площадью 3100 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объекты производственного назначения: административно-бытовой корпус, гараж на 2 бокса, склад РММ, гараж га 9 боксов.

1 августа 2022 года объекты, согласно договору-2, были переданы на основании Акта приема-передачи (Приложение 6).

В свою очередь арендатор обязался своевременно оплачивать арендную плату за переданные Объекты (абз. 3 пункта 1.1. договора - 2).

Ежемесячная арендная плата составляет 5 000 руб. 00 коп. (пункт 3.1. договора - 2).

Оплата аренды производится арендатором по реквизитам, указанным договоре, в срок до 10 числа текущего месяца (пункт 3.2. оговора-2).

По данным истца сумма задолженности по Договору 2 составляет 180 000 руб. 00 коп. (с учетом уточнений).

Акционерное общество «Специализированный застройщик «Сургутстройтрест», согласно выписке из ЕГРЮЛ, прекратило деятельность 09.02.2023 путем реорганизации в форме присоединения к акционерному обществу Специализированный застройщик «Домостроительный комбинат-1».

АО Специализированный застройщик «Домостроительный комбинат-1» направил в адрес ответчика претензии от 22.08.2023 №№ 1593, 1594.

В ответе на претензии ИП ФИО1 сообщил о несогласии с предъявленным размером задолженности.

Поскольку ответчик в добровольном порядке требования не удовлетворил, истец обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с настоящим иском.

Исходя из анализа сложившихся между сторонами правоотношений, арбитражный суд пришел к выводу, что они являются обязательствами аренды и подлежат регулированию нормами параграфов 1 и 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об аренде и аренда зданий и сооружений), разделом 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об обязательствах) и условиями заключенных договоров.

В соответствии со статьёй 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Земельные участки на основании части 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость).

После принятия объектов недвижимого имущества в аренду у ответчика возникло обязательство по внесению арендной платы.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

ИП ФИО1 в ответе на претензии истца указал, что период с 01.09.2022 по 10.10.2023 не был урегулирован договором. Он, исходя из договоренности с предыдущим арендодателем, уплачивал арендную плату из расчета 30 000 руб. в месяц, что подтверждается актами, подписанными сторонами без разногласий.

Истец полагает, что аренда должна быть оплачена ответчиком согласно уведомлению об увеличении арендной платы от 22.08.2023 № 1592 в размере 50 000 руб. 00 коп., и уведомлению об увеличении арендной платы от 22.08.2023 № 1591 в размере 120 000 руб. 00 коп. в месяц (т. 2 л.д. 63-66).

Таким образом, причиной спора между сторонами явились разногласия по размеру ежемесячного платежа.

Из материалов дела следует, что согласно универсальным передаточным документам (листы дела 49 – 56 том 1) арендодателем, действительно, выставлялась ответчику к оплате арендная плата за нежилое помещение в сумме не 60 000 рублей, а 30 000 рублей., которая Предпринимателем оплачивалась (листы дела 57 – 78 том 1).

Порядок изменения условий договора, предусмотренный положениями статьи 450 ГК РФ, регулируется общими правилами о форме договора, установленными в статье 434 ГК РФ, в силу пункта 2 которой договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 ГК РФ. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, регламентированном пунктом 3 статьи 438 ГК РФ.

Согласование отдельных положений договора предполагает обоюдное выражение воли на включение соответствующего условия в состав прав и обязанностей, принимаемых по договору.

Таким образом, юридическим фактом, позволяющим сделать вывод о наступлении обстоятельств, предусмотренных статьей 450 ГК РФ, в том числе является явное и недвусмысленное выражение воли каждой из сторон договора об изменении условия, ранее согласованного сторонами. Определение содержания подобного волеизъявления подчинено общим правилам о толковании договора (статья 434 ГК РФ, пункт 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее - постановление № 49).

Положения статей 432, 434, 450, 452, 453 ГК РФ с учетом разъяснений пункта 1 постановления № 49, пункта 5 информационного письма от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» (далее - Обзор от 05.05.1997 № 14), предусматривающие порядок изменения договора, позволяют сделать вывод, что совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме.

Иными словами, наличие в договоре условия о возможности его изменения исключительно путем подписания соглашения в письменной форме не запрещает возможности квалификации обоюдных конклюдентных действий сторон, выражающих волю на подчинение своих последующих отношений ранее согласованному договорному режиму.

Таким образом, гражданское законодательство допускает квалификацию обоюдных конклюдентных действий сторон в отсутствие подписанного дополнительного соглашения в качестве выражающих волю на изменение условий договора. Подобное понимание существа законодательного регулирования вытекает из установленной гражданским законодательством презумпции разумности и добросовестности участников имущественного оборота.

Учитывая ежемесячное выставление Арендодателем к оплате Арендатору УПД с указанием суммы платежа, начиная с сентября 2022 года 30 000 руб. (листы дела 49 – 56 том 1) за пользование нежилым помещением и оплату ответчиком этих сумм, следовательно, можно говорить о сложившейся между сторонами системе внесения оплаты арендных платежей именно в этом размере, сторонами обоюдно принят размер арендной платы в сумме 30 000 рублей.

Впоследствии истец 22.08.2023 направил ответчику уведомления об увеличении арендной платы № 1592 до 50 000 руб. 00 коп. за часть земельного участка и № 1591 об увеличении арендной платы до 120 000 руб. 00 коп. в месяц за гараж (том 2 листы дела 63-66).

Согласно пункту 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73) если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Экономического обоснования увеличения арендной платы в разы (кратно) истец не привел.

Поскольку между сторонами возник спор о размере ежемесячной арендной платы, по делу была назначена судебная экспертиза.

По результатам экспертизы (том 2 лист дела 113, 114) экспертом установлено, что рыночная величина арендной платы за пользование объектом аренды «гараж» в течение одного платежного периода (1 месяц) без учета коммунальных и эксплуатационных платежей, начиная с декабря 2023 года по март 2024 года составляет 37 900 рублей; рыночная величина арендной платы за пользование объектом аренды «часть земельного участка» в течение одного платежного периода (1 месяц) без учета коммунальных и эксплуатационных платежей, начиная с декабря 2023 года по март 2024 года составляет 1 000 рублей

Ответчик произвел погашение задолженности по договору аренды от 13.09.2021 за спорный период с декабря 2023 года по март 2024 года на сумму 31 600 руб. по договору аренды недвижимого имущества от 13.09.2021 с учетом выводов экспертизы.

В подтверждение факта оплаты ответчиком 13.02.2025 в суд в электронном виде направлены платежные поручения № 10, 11, 12, 13 от 13.02.2025.

Истец представил в суд рецензию на экспертизу, в которой высказаны замечания.

По смыслу статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации новая (дополнительная или повторная) экспертиза может быть назначена только если уже полученное заключение неясно, неполно или сомнительно.

Экспертное заключение является доказательством, не имеющим заранее установленной силы (часть 2 статьи 64, часть 5 статьи 71, часть 3 статьи 86 АПК РФ, пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»).

Заключение исследовано и оценено по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нарушений каких-либо фундаментальных принципов и методов проведения подобных исследований не установлено.

Само по себе несогласие лиц, участвующих в деле, с выводами экспертов не лишает указанное экспертное заключение доказательственной силы по делу.

Представленная рецензия на экспертное заключение не являются экспертным заключением в рамках судебной экспертизы в смысле, признаваемом статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подготовлена вне рамок судебных процедур, без предупреждения лица, изготовившего рецензию, об ответственности за дачу ложных заключений, является мнением отдельного специалиста, не привлеченного к участию в данном споре, и не содержит достаточных оснований, опровергающих выводы эксперта.

Внесудебные рецензии являются субъективным мнением частного лица, вследствие чего, не могут являться доказательством, безусловно опровергающим достоверность проведенной в рамках дела судебной экспертизы.

Кроме того, если рецензию на экспертное заключение дает эксперт, суд такую рецензию не может принять наравне с заключением судебной экспертизы, поскольку рецензия дана по инициативе одной из сторон, заинтересованной в исходе судебного разбирательства.

Поскольку эксперт, дающий рецензию, не предупреждается об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, такая рецензия силы экспертного заключения не имеет.

Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, доказательства наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, из материалов дела не следует.

Таким образом, экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства (в том числе в области оценочной деятельности), содержит достоверные сведения и является надлежащим доказательством по делу (статьи 65, 67, 68 АПК РФ).

Истец ходатайств о назначении повторной, дополнительной экспертизы не заявил.

Учитывая погашение ответчиком задолженности по арендной плате исходя из размера выявленного экспертизой, требование о взыскании долга следует отклонить.

Дополнительно истец заявил к взысканию сумму договорной неустойки по договору 1 в сумме 159 409 руб. 20 коп., по договору 2 – в сумме 80 099 рублей 60 копеек согласно расчетам, направленным истцом в электронном виде 17.04.2025.

Расчет неустойки истцом производился от завышенной суммы арендной платы.

Ответчиком 13.02.2025 направлен контррасчет неустойки (лист дела 13 том 3), который составлен исходя из арендного платежа 37 900 руб. в месяц применительно к выводам экспертного заключения.

Контрарастчет является арифметически верным, обоснованным.

Согласно контррасчету неустойка по договору аренды недвижимого имущества от 13.09.2021 составила за период с 11.12.2023 по 13.02.2025 в размере 12 632 руб. 10 коп.

Таким образом, требование истца о взыскании договорной неустойки по договору аренды недвижимого имущества от 13.09.2021 подлежит частичному удовлетворению в размере 12 632 руб. 10 коп.

Учитывая частичное удовлетворение требований, на основании статей 110 – 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по государственной пошлине подлежат отнесению на ответчика в размере 413 руб. 92 коп.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа в сроки, предусмотренные частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции 25.12.2023 с учетом положений статьи 113 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения, вынесенного в виде отдельного судебного акта, на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 167, 168, 169, 170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

решил:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу акционерного общества Специализированный застройщик «Домостроительный комбинат-1» неустойку 12 632 рубля 10 копеек, в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины 413 рублей 92 копейки.

Исковые требования в остальной части оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца после принятия решения. Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через суд, принявший решение.

Судья Э.Л.Кубасова