Решение по делу № А83-21173/2024 от 20.10.2025 | Арбитражный суд Республики Крым

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru E-mail: info@crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Симферополь

20 октября 2025 года Дело №А83-21173/2024

Резолютивная часть решения оглашена 6 октября 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 20 октября 2025 года.

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Островского А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Аваньянц А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем веб-конференции дело по исковому заявлению

Департамента имущественных и земельных отношений Администрации г. Ялта Республики Крым (ОГРН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Ялтинский Хутор» (ЕГРПОУ 33137081)

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- Администрации г. Ялта Республики Крым

- Общества с ограниченной ответственностью «Альп Строй Крым» (ОГРН <***>)

- ФИО1

о взыскании и расторжении,

с участием представителей сторон:

от истца – не явились;

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 08.02.2022, диплом, паспорт;

от третьих лиц – не явились

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Администрации г. Ялта Республики Крым обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Ялтинский Хутор», в котором просит:

- расторгнуть договор аренды земельного участка площадью 17679 кв.м., расположенного по адресу: Республика Крым, город Ялта, Алупка, ш. Севастопольское, д. 80, заключенный 13 января 2006 года между Алупкинским городским советом в лице ФИО3 городского головы секретаря городского совета ФИО4 и Обществом с ограниченной ответственностью «Ялтинский Хутор» в лице директора ФИО5, зарегистрированный в установленном порядке за 20.04.2006 №040602100008;

- взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Ялтинский Хутор» в пользу Департамента имущественных и земельных отношений Администрации г. Ялта Республики Крым пени за нарушение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей за период с 11.03.2023 по 16.11.2023 в размере 484 119,59 рублей.

Определением Арбитражного суда Республики Крым от 18.10.2024 исковое заявление принято к производству.

Определением от 5 декабря 2024 года дело назначено к судебному разбирательству.

В порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле привлечены Администрации г. Ялта Республики Крым, ООО "Альп Строй Крым" и ФИО1

Протокольным определением от 01.04.2025 судом в порядке ст. 49 АПК РФ приняты уточненные требования, в части оснований иска о расторжении договора аренды земельного участка в связи с его не использованием.

По результатам судебного заседания 30.09.2025 судом в порядке ст. 163 АП КРФ объявлен перерыв до 6 октября 2025 года до 12 часов 40 минут.

После объявленного судом перерыва, лица, явился представитель ответчика, иные лица участвующие в деле, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.

В силу предписаний ч. 6 ст. 121, ч. 1 ст. 122, ч. 1, п. 2 ч. 4 ст. 123, ст. 163 АПК РФ не явившихся лиц суд признает надлежащим образом уведомленными о наличии данного спора на рассмотрении Арбитражного суда Республики Крым и, как следствие, движении дела в суде первой инстанции, доказательством чего являются почтовые уведомления и почтовые конверты, возвратившиеся в адрес суда, а также реализация лицами участвующими в деле своих процессуальных прав.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» разъяснено, что извещение является надлежащим, если в материалах дела имеются документы, подтверждающие направление арбитражным судом лицу, участвующему в деле, копии первого судебного акта по делу в порядке, установленном статьей 122 АПК РФ, и ее получение адресатом (уведомление о вручении, расписка, иные документы согласно части 5 статьи 122 АПК РФ), либо иные доказательства получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся процессе (часть 1 статьи 123 АПК РФ), либо документы, подтверждающие соблюдение одного или нескольких условий части 4 статьи 123 АПК РФ.

Кроме того, суд в соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 121 АПК РФ, разместил информацию о совершении процессуальных действий по делу, в том числе об объявлении перерыва в заседании, на сайте Арбитражного суда Республики Крым - в информационно-телекоммуникационной сети Интернет www.crimea.arbitr.ru.

Ходатайств о невозможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц, в порядке ст. 156 АПК РФ, в адрес суда не поступало, в связи с чем, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие представителей сторон, признанных надлежащим образом уведомленными.

Истец просил взыскать с ответчика задолженность по пене, а также расторгнуть договор аренды, в связи с не использованием земельного участка по его целевому назначению.

Ответчик возражал против удовлетворения требований о взыскании пени, указав, что поскольку задолженность была погашена, требование о взыскании пени предъявлено не обоснованно, поскольку органом государственной власти Республики установлен иной размер, на земельном участке расположены объекты недвижимости.

Третьими лицами отзыв по делу не представлен.

В судебном заседании на основании ч. 2 ст. 176 АПК РФ оглашена резолютивная часть решения суда.

Исследовав материалы дела, всесторонне и полно выяснив все фактические обстоятельства, на которых основываются требования истца, оценив относимость, допустимость каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.

Из материалов дела и ранее состоявшихся судебных актов следует, что Решением Алупкинского городского совета 38 сессии 4 созыва N 21 ООО "Ялтинский Хутор" был утвержден проект землеустройства по отводу земельного участка в долгосрочную аренду ООО "Ялтинский Хутор", общей площадью 1,7679 га, в том числе участок площадью 0,87 га и участок N 2 площадью 0,8;979 га, для строительства и обслуживания рекреационно-жилищного комплекса, расположенного по адресу: <...>, классификация по угодьям: участок N 1 площадью 0,87 га - "земли, не переданные в собственность, не предоставленные в пользование в границах населенного пункта" (стр. 12.3, шифр 96), по видам земельных угодий: "внутрихозяйственные дороги", "кустарники" (гр. 14, гр. 28, ф. 6. зем.); участок N 2 площадью 0,8979 га - "учреждения торговли" (строка 3.11, шифр 52), по видам земельных угодий: "застроенные земли", в том числе "земли, используемые в коммерческих целях" (гр. 34, гр. 42. ф. 6-зем.) на землях Алупкинского городского Совета и передан данный земельный участок в долгосрочную аренду сроком на 25 лет.

13.01.2006 между Алупкинским городским советом и ООО "Ялтинский Хутор" был заключен договор аренды земельного участка (далее - Договор) общей площадью 1,7679 гектар - из них участок N 1 площадью 0,87 га; участок N 2 площадью 0,8979 га, для строительства и обслуживания рекреационно-жилищного комплекса по адресу: <...>.

Указанный договор был зарегистрирован в ЯО КРФ ГП "ЦГЗК" при Госкомземе Украины 20.04.2006 под N 0406002100008.

В соответствии с п. 2.2 Договора на земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, на основании извлечения о регистрации права собственности на недвижимое имущество N 4883416 от 28.09.2004 ООО "Ялтинский Хутор" принадлежат строения и сооружения, находящиеся на земельном участке по вышеуказанному адресу.

Пунктом 2.3 договора определено, что нормативная денежная оценка земельного участка с учетом коэффициента функционального использования составляет 1 259 790,51 грн.

Согласно п. 3.1 договора он заключен сроком на 25 лет, с оговоркой, что по окончании срока действия договора Арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора на новый срок.

Арендная плата вносится Арендатором в денежной форме в размере 1% от нормативной денежной оценки земли, что составляет 12 597,90 грн. в год (п. 4.1 Договора).

Пунктом 4.5 договора регламентировано, что арендная плата вносится ежемесячно, в размере 1/12 части годовой арендной платы до 30 числа месяца, следующего за отчетным.

Согласно п. 4.7 договора в случае не внесения арендной платы в сроки, предусмотренные этим договором, начисляется пеня в размере 0,5% неоплаченной суммы за каждый день просрочки, но размер пени не должен превышать двойной учетной ставки НБУ, действующей на период, в который оплачивается пеня.

Пунктами 5.1, 5.2 договора определено, что земельный участок передается для строительства и обслуживания рекреационно-жилищного комплекса, целевое использование земельного участка – земли рекреационного назначения.

Указанный договор был зарегистрирован в ЯО КРФ ГП «ЦГЗК» при Госкомземе Украины 20 апреля 2006 года, о чем совершена запись №0406002100008.

17 апреля 2020 года за исх. №03-19/1579 истец обратился к ответчику с претензией об оплате задолженности по арендной плате и пени, в дальнейшем истец обратился в суд.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 4 марта 2021 года в удовлетворении иска отказано по мотивам неверного расчета суммы иска.

20 сентября 2023 года Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Ялтинский хутор" (далее - ответчик, Общество), в котором просит:

1. Расторгнуть договор аренды земельного участка площадью 17679 кв. м, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта, Алупка, ш. Севастопольское, 80, заключенный 13.01.2006;

2. Взыскать задолженность по арендной плате за период с 01.10.2022 по 31.12.2022 в размере 152235,54 руб.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 27.08.2024 принят отказ истца от исковых требований в части задолженности по арендной плате в сумме 152235,54 руб. в связи с ее оплатой ответчиком, производство по делу в этой части прекращено, в удовлетворении исковых требований отказано.

20 марта 2024 года истец обратился с требованием об оплате пени по договору.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2025 по делу N А83-23572/2023 решение суда первой инстанции оставлено без изменений.

Поскольку спор не был урегулирован в досудебном порядке, истец обратился в Арбитражный суд Республики Крым с настоящим исковым заявлением.

Пунктом 5 ст. 4 АПК РФ предусмотрено, что спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором, за исключением дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, дел о несостоятельности (банкротстве), дел по корпоративным спорам, дел о защите прав и законных интересов группы лиц, дел о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака вследствие его неиспользования, дел об оспаривании решений третейских судов. Экономические споры, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, если он установлен федеральным законом.

Суд признает соблюденным досудебный порядок урегулирования спора, в том числе, с учетом разъяснений пунктов 27 и 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 N 18 "О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства", а также с учетом отсутствием возможности сторон урегулировать спор во внесудебном порядке, позиций сторон о размере пени, не использования земельного участка.

Истец в силу положений пункта 6 статьи 26 Закона Республики Крым 54-ЗРК «Об основах местного самоуправления в Республике Крым», Закона Республики Крым № 15-ЗРК от 05.06.2014, которым установлены границы муниципальных образований и их статусы в Республике Крым, а также решений Ялтинского горсовета 1-й сессии 1-го созыва № 15 от 29.09.2014 «О ликвидации Форосского поселкового совета» и № 78 от 19.11.2014 «О принятии Устава муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым», Устава муниципального образования городской округ Ялта, Положения о Департаменте имущественных и земельных отношений Администрации г. Ялта Республики Крым, утвержденного решением 12-й сессии 1-го созыва Ялтинского горсовета № 11 от 17.09.2015 является надлежащим истцом по данному делу.

Таким образом, функции по администрированию арендной платы за земельные участки, которые находятся в собственности Республики Крым, возложены на Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

Пунктом 7 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В пункте 25 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых.

Принимая во внимание положения части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 №6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее – ФКЗ), статей 4, 422, 1211 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 14 АПК РФ суд приходит к выводу о том, что к вопросам правовой квалификации договора подлежит применению законодательство, действующее в период возникновения соответствующих правоотношений.

Изложенное согласуется с положениями пункта 6 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 №16 "О свободе договора и ее пределах", из анализа которых следует, что к отношениям, связанным с ответственностью за ненадлежащее исполнение обязательства, возникшим из договора, заключенного в период действия законодательства Украины, подлежат применению нормы права, действовавшие на момент заключения договора.

При этом судом учитывается, что нормы ФКЗ не имеют обратного действия, то правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение ВС РФ от 27.10.2014 №308-ЭС14-1939).

При таких обстоятельствах к спорным правоотношениям подлежат применению нормы гражданского и хозяйственного законодательства Украины в случае, если они не противоречат нормам российского права.

По предписаниям статьи 193 Хозяйственного кодекса Украины и статей 525, 526 Гражданского кодекса Украины обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями этих Кодексов, других актов гражданского законодательства, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или других требований, которые обычно относятся. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, если иное не установлено договором или законом. Аналогичные требования установлены статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Частью первой статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Так, в соответствии с условиями Договора арендатор обязан своевременно производить плату за пользование земельным участком.

Согласно пункту 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии со статьей 2 Закона Украины «О плате за землю», использование земли в Украине является платным. Плата за землю взимается в виде земельного налога или арендной платы, определяемой в зависимости от денежной оценки земель.

Согласно условиям договора аренды, арендная плата установлена в гривнах.

Постановлением Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 № 12404/09 определено, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Поскольку ставки арендной платы за пользование земельными участками являются регулируемыми, стороны обязаны руководствоваться этими ставками при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 39.7 ЗК РФ, статья 12 Закона Республики Крым от 24.12.2014 N 66-ЗРК/2015 "О предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и некоторых вопросах земельных отношений" (далее - Закон N 66-ЗРК/2015), статья 11 Закона N 38-ЗРК).

Согласно п. 4.3 Решения Ялтинского городского совета Республики Крым от 24.11.2022 N 15 арендная плата вносится равными частями ежемесячно не позднее десятого числа месяца, следующего за месяцем, за который производится оплата.

Решением 30 сессии Ялтинского городского совета второго созыва от 21.05.2021 № 5 «О внесении изменений в Положение о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым, утвержденное решением 8-й сессии Ялтинского городского совета второго созыва № 8 от 26.12.2019» внесены изменения в порядок определения размера годовой арендной платы за земельные участки.

Согласно данному решению, с 31.07.2021 расчет арендной платы по договорам аренды земельных участков, заключенным до 21 марта 2014 года, производится исходя из установленного вида разрешенного использования земельного участка и кадастровой стоимости. A= S( 17679.00) х (38.26) = 676398,54 рублей.

В 2022 году 676398,54 х 1.04 = 703454,48 рублей в год, где 1,04 коэффициент инфляции в 2022 году.

С 01.01.2023 года земельному участку установлена новая кадастровая стоимость в размере 29 932 799,75 рублей.

Арендная плата в 2023 году рассчитывается в соответствии с «Положением о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым», утвержденного решением 47-й сессии второго созыва Ялтинского городского совета от 24.11.2022 №15.

Таким образом, арендная плата по договору аренды в 2023 году рассчитывается следующим образом:

A=3Min х S

A=3Min(41.32) х S( 17679.00)=730496,28 руб.

Расчет по текущей ставке (29 932 799,75 х 0.01/17679.00 = 16/93) меньше минимального значения АП за 1 кв.м. 41,32 руб., будет произведен расчет по минимальному значению АП 41,32 руб. за 1 кв.м., что составляет 730 496,28 рублей в год.

Следовательно, арендная плата в месяц в 2023 году составляет 60 874,69 рублей, в данной части расчет истца верен, спора нет.

Так истец числит за ответчиком неустойку в размере 0,5% от суммы долга за период с 11.03.2024 по 16.11.2023 в связи с несвоевременным внесением арендных платежей.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств является начисление договорной неустойки.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Как уже указывалось судом, п. 4.7 договора определяет размер неустойки в размере 0,5% от не оплаченной суммы за каждый день просрочки, но размер пени не должен превышать двойную учетную ставку НБУ, действующей на период в котором оплачивается пеня.

Возражая против взыскания пени ответчик указывает, что задолженность им была своевременно погашена, в связи с чем, требование о взыскании пени удовлетворению не подлежит.

Данные доводы суд отклоняет, поскольку именно нарушение финансовой дисциплины ответчика явилось основанием прибегнуть к защите права в порядке ст. 12 ГК РФ истца.

Доводы Общества относительно установленного размера пени Постановлением Совета Министров Республики Крым №685 от 31.12.2014, подлежат отклонению, поскольку по смыслу ст. 330 ГК РФ размер неустойки может быть установлен только Законом, к которым нормативно-правовые акты республиканского и муниципального уровня не относятся.

Судом трижды в определениях, начиная с 25 апреля 2025 года, предлагалось ответчику предоставить пояснения относительно суммы неустойки, однако ходатайств по ст. 333 ГК РФ не заявлено, в итогом судебном заседании представитель также пояснил, что размер неустойки остается на усмотрение суда с учетом толкований условий договора.

Как отмечено в пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме по правилам, установленным пунктами 2, 3 статьи 434 ГК РФ, независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ). Несоблюдение письменной формы такого соглашения влечет его ничтожность (пункт 2 статьи 162, статья 331, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии с п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Принимая во внимание буквальное толкование п. 4.7 договора от 13.01.2006, в котором отражен размер пени 0,5% от не оплаченной суммы за каждый день просрочки позволяет суду прийти к выводу о согласовании между сторонами размера неустойки.

Вопреки доводам в делах №А83-12930/2020 и №А83-23572/2023 данный вопрос не исследовался, более того при рассмотрении дела №А83-12930/2020 было заявлено ходатайство о снижении размера неустойки, что также свидетельствует о признании Обществом размера пени.

Представленный расчет неустойки с нарастающим итогом суд признает методологически и арифметически верным, поскольку задолженность за период с марта по ноябрь была оплачена 25.10.2023 и 17.11.2023, далее числится переплата, при этом, платежным поручением №2184 от 19.04.2017 оплачена пеня в размере 105 660,22 рублей, в связи с чем и по сумме пени у ответчика была переплата.

Что касается требования о расторжении договора, в связи с не освоением земельного участка, то в данном случае суд отмечает следующее.

В соответствии с пунктом 1.1 Договора, земельный участок предоставлен для строительства и обслуживания рекреационно-жилищного комплекса.

Действительно на земельном участке расположены следующие объекты недвижимого имущества, принадлежащие ООО "Ялтинский хутор" на праве собственности:

1. склад общей площадью 745,1 кв. м, назначение: нежилое помещение, литера И, кадастровый номер 90:25:090102:3400;

2. сарай общей площадью 36,4 кв. м, назначение: нежилое здание, количество этажей: 1, литер Т, кадастровый номер 90:25:040103:6524;

3. сторожка, общей площадью 28,2 кв. м, назначение: нежилое здание, количество этажей: 1, литер У, кадастровый номер 90:25:090102:3671;

4. склад общей площадью 805,5 кв. м, назначение: нежилое помещение, литера С, количество этажей: 2, в том числе подземных 1, кадастровый номер 90:25:040103:6512;

5. административно-бытовое здание общей площадью 74 кв. м, назначение: нежилое здание, количество этажей: 1, литер О, кадастровый номер 90:25:040103:6514;

6. склад общей площадью 432,2 кв. м, назначение: нежилое здание, количество этажей: 1, литера П, кадастровый номер 90:25:040103:6510;

7. весовая общей площадью 8 кв. м, назначение: нежилое здание, количество этажей: 1, литера Р, кадастровый номер 90:25:040103:6515;

8. склад общей площадью 453,1 кв. м, назначение: нежилое помещение, количество этажей:1, литера X кадастровый номер 90:25:040103:6513;

9. склад общей площадью 440,2 кв. м, назначение: нежилое помещение, количество этажей: 2, литера А, кадастровый номер 90:25:040103:6511.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункта 2 статьи 450, статей 615, 619 ГК РФ следует, что договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Случаи, когда договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ

В частности, согласно данной статье по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Согласно пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление N 11) при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанности в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка. При этом существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом по правилам процессуального законодательства в каждом конкретном случае.

В силу статей 42, 46 ЗК РФ землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Такие сроки могут быть установлены в договоре и в законе.

Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен Федеральным законом.

Согласно части 2 статьи 46 ЗК РФ, наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи, основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

Одним из таких оснований, указанных в подпункте 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ, является неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

С учетом изложенного, срок для строительства на земельном участке, в указанном случае прямо установлен положениями законодательства Российской Федерации.

В силу правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, высказанной в определении от 06.10.2015 N 2317-О, длительное непринятие арендатором должных мер к скорейшему началу запланированного строительства само по себе не может свидетельствовать о совершении им гражданско-правового нарушения. Однако бездействие арендатора приводит к неиспользованию представляющих для городов повышенную ценность площадей, нарушению эстетического облика города и уменьшению объема городской застройки, потребность в которой опосредована предоставлением земельного участка в аренду, а потому не может рассматриваться как безупречное.

Таким образом, федеральный законодатель, предусматривая в Земельном кодексе Российской Федерации право публичного собственника земельных участков на досрочное расторжение договора аренды земельных участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.

В свою очередь, относя неиспользование находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет к основаниям расторжения договора аренды, федеральный законодатель исходил из необходимости конкретизации применительно к особенностям данного вида договоров положения пункта 2 статьи 450 ГК Российской Федерации, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Стороны договора аренды земельного участка, которые при его заключении исходят из добросовестности участников гражданского оборота, при выполнении взятых на себя по договору обязательств, несут связанные с не достижением ожидаемого экономического эффекта риски.

При этом, предусмотренный абзацем шестым подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ трехлетний срок для начала использования земельного участка в указанных целях не может рассматриваться как необоснованный, что предопределяет возможность введения данного законодательного требования в отношении заключенных до его вступления в силу долгосрочных договоров аренды, призванных изначально обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства, в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием.

В то же время неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в течение трех лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц.

В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором (Определение Конституционного Суда РФ от 30.09.2019 N 2485-О).

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 N 18-КГ1714 отмечено, что из содержания норм статей 7 и 42 Земельного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Согласно п. 5.3 договора целью его заключения являлось строительство и обслуживание рекреационно-строительного комплекса.

В соответствии с п. 9.4 договора арендатор обязан приступить к использованию земельного участка в сроки, установленные договором.

Согласно акту осмотра земельного участка с КН 90:25:090105:1268 было установлено, что расположенные объекты недвижимости имеют признаки длительного отсутствия эксплуатации, часть из них находится в разрушенном состоянии.

В соответствии с частью 1 статьи 48 ГрК РФ архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка. Так, на стадии подготовки арендованного земельного участка к строительству застройщик должен осуществить инженерные изыскания для подготовки проектной документации, подготовить проектную документацию на планируемый к строительству объект, провести необходимые согласования строительства объекта с заинтересованными лицами, оформить градостроительный план земельного участка и получить в компетентном органе местного самоуправления разрешение на строительство.

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории

С учетом вышеприведенных норм законодательства, после предоставления арендатору испрашиваемого земельного участка в аренду данное лицо обязано было осуществить комплекс мероприятий по подготовке строительства объекта капитального строительства, предусмотренных главой 6 ГК РФ, и приступить к строительству указанного объекта.

Из всего комплекса предписанных действий, в части подтверждение надлежащего освоения земельного участка, ответчиком не сделано ничего.

Доводы ответчика относительно последовательного инициирования департаментом исковых заявлений, рассмотренных в рамках дел №А83-12930/2020, №А83-23572/2023 судом отклоняются как не состоятельные, поскольку именно ООО «Ялтинский хутор» не соблюдалась финансовая дисциплина в части своевременного внесения арендных платежей.

Необходимость прибегнуть к защите права муниципального образования в судебном порядке не нивелирует обязанность ответчика по освоению земельного участка.

Действительно, ответчик является стороной в спорах инициированных ООО «Альп Строй Крым» и вытекающих из предварительного договора купли-продажи объектов недвижимого имущества, в соответствии с которым стороны обязуются на условиях, предусмотренных договором, заключить в будущем договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке по адресу: Республика Крым, город Ялта, <...> от 17.10.2020.

Так общество с ограниченной ответственностью "Альп Строй Крым" обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ялтинский хутор" о понуждении заключить договор купли-продажи девяти объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке по адресу: Республика Крым, город Ялта, <...>, а именно: склад площадью 745,1 кв. м, сарай - 36,4 кв. м, сторожка - 28,2 кв. м, склад - 805,5 кв. м, административно-бытовое здание - 74 кв. м, склад - 432,2 кв. м, весовая - 8 кв. м, склад - 453,1 кв. м, склад - 440,2 кв. м.

К участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен ФИО1, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен ФИО6.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 05.07.2022, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2022, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 23.05.2023 решение от 05.07.2022 и апелляционное постановление от 10.10.2022 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Крым.

Определением Верховного Суда РФ от 12.09.2023 N 310-ЭС23-15588 отказано в передаче кассационной жалобы на вышеуказанное постановление суда округа для рассмотрения Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Республики Крым от 21.09.2023 в удовлетворении первоначального иска и иска третьего лица отказано.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 18.06.2024 оставил решение суда первой инстанции без изменения. При этом на основании абзаца 2 пункта 39 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" суд апелляционной инстанции привел иную мотивировочную часть судебного акта.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 09.10.2024 по делу N А83-16217/2021 постановление суда апелляционной инстанции оставлено без изменений.

При этом, судами было установлено, что действия ФИО6 как представителя ООО "Ялтинский хутор", принимавшего исполнение обязанностей по оплате за проданные объекты недвижимости, передавшего спорные объекты недвижимости во владение ООО "Альп Строй Крым" и ФИО1, исходя из конкретных обстоятельств дела, свидетельствуют об одобрении таких действий со стороны общества с учетом, что его полномочие на совершение таких действий явствовало из обстановки, в которой они действовали. В случае, если представительство явствует из обстановки, в которой действует представитель, необходимость в проверке полномочий последнего отпадает и риск отсутствия (превышения) представительских полномочий несет лицо, создавшее соответствующую обстановку, ООО "Ялтинский хутор", являющееся иностранным юридическим лицом (место регистрации Украина, город Киев), исходя из представленного решения собрания общества, согласовало куплю-продажу спорного имущества ООО "Алупка Эстейт", которое, по сути, является его аффилированным юридическим лицом с местом регистрации - Российская Федерация, конечным бенефициаром которых является одно и то же иностранное лицо - Престон Хэмптон Хаскелл, что подтвердил представитель ООО "Ялтинский хутор" в ходе судебного процесса, заключенные между сторонами договоры не признаны недействительными, о чем свидетельствует и вступившее в законную силу решение Ялтинского городского суда от 09.11.2022 года по делу N 2-1659/2022, которым отказано в удовлетворении исковых требований как ООО "Альп строй Крым", так и ФИО1 о признании недействительными предварительных договоров купли-продажи

Также судом установлено нахождение в производстве дела №А83-16248/2024 по иску Общества с ограниченной ответственностью «Альп Строй Крым» к Обществу с ограниченной ответственностью «Ялтинский Хутор», при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, ФИО6, Администрации города Ялты Республики Крым, ФИО1 о переходе права собственности на объекты расположенные на земельном участке по адресу: Республика Крым, гор. Ялта, <...>, а именно: 1. склад общей площадью 745,1 кв.м, назначение: нежилое помещение, литера И, кадастровый номер 90:25:090102:3400; 2. сарай общей площадью 36,4 кв.м, назначение: нежилое здание, количество этажей: 1, литер Т, кадастровый номер 90:25:040103:6524; 3. сторожка, общей площадью 28,2 кв.м, назначение: нежилое здание, количество этажей: 1, литер У, кадастровый номер 90:25:090102:3671; 4. склад общей площадью 805,5 кв.м, назначение: нежилое помещение, литера С, количество этажей: 2, в том числе подземных 1, кадастровый номер 90:25:040103:6512; 5. административно-бытовое здание общей площадью 74 кв.м, назначение: нежилое здание, количество этажей: 1, литер О, кадастровый номер 90:25:040103:6514; 2 6. склад общей площадью 432,2 кв.м, назначение: нежилое здание, количество этажей: 1, литера П, кадастровый номер 90:25:040103:6510; 7. весовая общей площадью 8 кв.м, назначение: нежилое здание, количество этажей: 1, литера Р, кадастровый номер 90:25:040103:6515; 8. склад общей площадью 453,1 кв.м, назначение: нежилое помещение, количество этажей: 1, литера X кадастровый номер 90:25:040103:6513; 9. склад общей площадью 440,2 кв.м, назначение: нежилое помещение, количество этажей: 2, литера А, кадастровый номер 90:25:040103:6511.

Однако, анализ судебных актов по делу №А83-16217/2021 свидетельствует о явной недобросовестности ответчика, более того с 2006 года участков вовсе не осваивался.

Оснований для приостановления производства по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по делу №А83-16248/2024 в силу абз. 4 п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" не имеется.

Нахождение полуразрушенных и не эксплуатируемых зданий на земельном участке не согласуется с целью предоставления земельного участка; нахождение на участке объектов недвижимости не препятствует расторжению договора аренды в связи с неиспользованием земельного участка; расторжение договора при данных обстоятельствах не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости; земельный участок предоставлялся в аренду не в целях эксплуатации указанных объектов, а для строительства нового объекта и использования его в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Аналогичный правовой подход изложен в Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 07.08.2023 по делу N А83-13404/2021, Постановлении Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2024 по делу N А83-17367/2022.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что договор аренды земельного участка площадью 17679 кв.м., расположенного по адресу: Республика Крым, город Ялта, Алупка, ш. Севастопольское, д. 80, заключенный 13 января 2006 года между Алупкинским городским советом в лице ФИО3 городского головы секретаря городского совета ФИО4 и Обществом с ограниченной ответственностью «Ялтинский Хутор» в лице директора ФИО5, зарегистрированный в установленном порядке за 20.04.2006 №040602100008 подлежит расторжению.

На основании изложенного, требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, а на сумму удовлетворенных требований 484 119,59 рублей государственная пошлина составляет 29 206,00 рублей.

Также подлежит взысканию государственная пошлина в размере 50 000,00 рублей за требование неимущественного характера.

Таким образом, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 79 206,00 рублей.

Руководствуясь статьями 65, 70, 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд, -

РЕШИЛ:

Исковое заявление Департамента имущественных и земельных отношений Администрации г. Ялта Республики Крым – удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка площадью 17679 кв.м., расположенного по адресу: Республика Крым, город Ялта, Алупка, ш. Севастопольское, д. 80, заключенный 13 января 2006 года между Алупкинским городским советом и Обществом с ограниченной ответственностью «Ялтинский Хутор» в лице директора ФИО5, зарегистрированный в установленном порядке 20.04.2006 №040602100008.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Ялтинский Хутор» (ЕГРПОУ 33137081) в пользу Департамента имущественных и земельных отношений Администрации г. Ялта Республики Крым (ОГРН <***>) пени за нарушение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей за период с 11.03.2023 по 16.11.2023 в размере 484 119,59 рублей.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Ялтинский Хутор» (ЕГРПОУ 33137081) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 79 206,00 рублей.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня принятия решения.

Информация о движении настоящего дела и о принятых судебных актах может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья А.А. Островский