57/2023-145762(1)
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ
ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru
Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ
город Омск № дела 08 августа 2023 года А46-20517/2022
Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 03 августа 2023 года. Полный текст решения изготовлен 08 августа 2023 года.
Арбитражный суд Омской области в составе судьи Колмогоровой А.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Серженко А.А., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Аркада-Строй» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>), при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «ЗСК-центр» (ИНН <***>, ОГРН <***>), общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки «Альтернатива» (ИНН <***>, 1125543024551), - об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,
при участии в судебном заседании представителей: от истца – ФИО1, по доверенности от 17.04.2023, паспорт РФ, диплом, от ответчика – ФИО2, по доверенности от 13.09.2022, удостоверение, диплом, от третьих лиц - не явились, надлежащим образом извещены,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью «Аркада-Строй» (далее - ООО «АркадаСтрой», Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения 11П с кадастровым номером 55:36:050301:1333, общей площадью 80,8 кв.м, расположенного по адресу: <...>, - в части размера выкупной цены имущества, о принятии пункта 4.1 данного договора в следующей редакции: «Цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 2 079 226 (два миллиона двести семьдесят девять тысяч двести двадцать шесть) рублей 00 копеек.».
Определением от 28.11.2022 указанное исковое заявление принято к производству, дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании на 22.12.2022.
14.12.2022 в материалы дела от Департамента поступил отзыв на исковое заявление.
В предварительном судебном заседании представитель истца представил письменное ходатайство о назначении оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости нежилого помещения 11П с кадастровым номером 55:36:050301:1333, площадью 80,8 кв. м,
1 этаж, расположенного по адресу: <...>, - проведение которой предложено поручить эксперту общества с ограниченной ответственностью «Ново-Омск» (далее - ООО «Ново-Омск») ФИО3 (далее - ФИО3, эксперт).
Также Общество представило ответ ООО «Ново-Омск» о возможности проведения экспертизы и платежное поручение от 21.12.2022 № 271 на сумму 5 000 руб. в подтверждение нахождения денежных средств на депозитном счете суда на оплату услуг эксперта.
Определением Арбитражного суда Омской области от 22.12.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «ЗСК-центр» (далее –
ООО «ЗСК-центр»), общество с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки «Альтернатива» (далее – ООО «Центр экспертизы и оценки «Альтернатива»).
30.12.2022 в суд от ответчика поступил отзыв на ходатайство о проведении экспертизы, содержащий возражения относительно назначения судебной экспертизы, а также предложение по экспертной организации (бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации», далее - БУ «Омский центр КО и ТД»).
11.01.2023 в материалы дела от истца поступили возражения на отзыв Департамента на ходатайство о проведении экспертизы.
В судебном заседании, состоявшемся 17.01.2023, представитель ООО «Аркада-Строй» представил возражения на отзыв ответчика на исковое заявление.
Определением Арбитражного суда Омской области от 17.01.2023 в адрес ООО «Ново- Омск» и БУ «Омский центр КО и ТД» направлены запросы о предоставлении сведений относительно возможности проведения экспертизы по настоящему делу.
02.02.2023 в суд от БУ «Омский центр КО и ТД» поступил ответ с сообщением о невозможности проведения экспертизы.
06.02.2023 ООО «Ново-Омск» представило в материалы дела ответ на запрос суда с указанием сроков и стоимости экспертизы, а также кандидатурах экспертов.
Определением Арбитражного суда Омской области от 15.02.2023 производство по делу № А46-20517/2022 приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости нежилого помещения 11П с кадастровым номером 55:36:050301:1333, общей площадью 80,8 кв.м, расположенного по адресу: <...>, - проведение которой поручено эксперту ООО «Ново-Омск»
ФИО3 (далее – эксперт).
23.03.2023 в материалы дела поступило экспертное заключение ООО «Ново-Омск» с приложением актов приема-передачи, из которого следует, что рыночная стоимость нежилого помещения 11П с кадастровым номером 55:36:050301:1333, общей площадью
80,8 кв.м, расположенного по адресу: <...>, - составляет 2 079 226 руб.
Определением Арбитражного суда Омской области от 24.03.2023 назначено судебное заседание по вопросу возобновления производства по делу.
В материалы дела поступили: 29.03.2023 - счет на оплату № 410 от 24.03.2023 на сумму 5 000 руб. от ООО «Ново-Омск», 07.04.2023 - уточненное исковое заявление
ООО «Аркада-Строй», 11.04.2023 - отзыв Департамента на результаты проведения экспертизы, 18.04.2023 – возражения истца на отзыв ответчика.
В заседании суда, состоявшемся 18.04.2023, в соответствии со статьей 86 АПК РФ суд огласил заключение эксперта.
Определением Арбитражного суда Омской области от 18.04.2023 уточнение исковых требований в соответствии со статьей 49 АПК РФ принято, судебное разбирательство отложено в связи с вызовом в суд эксперта ООО «Ново-Омск» ФИО3 для дачи пояснений относительно выводов, содержащихся в экспертном заключении от 15.03.2023
№ 529-03/23.
05.05.2023 в суд поступило сообщение ООО «Ново-Омск» о том, что явку эксперта ФИО3 обеспечить не представляется возможным, в случае предоставления в
адрес экспертной организации перечня вопросов в письменном виде, на данные вопросы будут представлены пояснения эксперта.
22.05.2023 Департамент представил в материалы дела вопросы эксперту по результатам проведенной экспертизы, на которые 08.06.2023 генеральным директором экспертной организации ФИО4 представлены в суд ответы.
Определением Арбитражного суда Омской области от 22.06.2023 рассмотрение дела отложено в связи с вызовом в суд эксперта ООО «Ново-Омск» ФИО3 для дачи пояснений относительно выводов, содержащихся в экспертном заключении от 15.03.2023
№ 529-03/23.
Определением Арбитражного суда Омской области от 22.06.2023 с депозитного счета арбитражного суда ООО «Ново-Омск» перечислено 5 000 руб. в счет оплаты услуг по проведению экспертизы, внесенных на депозитный счет суда ООО «АркадаСтрой».
12.07.2023 в суд от эксперта ООО «Ново-Омск» ФИО3 поступили ответы на поставленные ответчиком вопросы.
В судебном заседании представитель Общества представил письменную позицию по делу, исковые требования в уточненном виде поддержал.
Представитель Департамента относительно доводов истца возражал. Третьи лица, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123
АПК РФ о месте и времени рассмотрения дела, своих представителей в суд не направили.
Информация о рассмотрении дела в арбитражном суде в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ, размещена на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
Рассмотрев материалы дела, выслушав мнение представителей истца и ответчика в отсутствие неявившихся участников процесса на основании статьи 156 АПК РФ, суд установил следующее.
04.04.2017 между Департаментом (далее - Арендодатель) и ООО «Аркада-Строй» (далее - Арендатор) заключен договор № 44472/1А аренды нежилого помещения (далее – договор аренды).
Согласно пункту 1.1 договора аренды, Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: <...>
д. 2 (нежилое помещение 11П, этаж 1), индивидуализированное, согласно Приложению № 2 к договору аренды, целевое назначение: административно-хозяйственная деятельность, не запрещенная законодательством Российской Федерации.
Как указал истец, Арендатор на протяжении более 4-х лет, с момента заключения договора аренды и до настоящего времени, надлежащим образом исполнял условия договора аренды.
В целях реализации права, предусмотренного положениями статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 129-ФЗ), истец обратился в Департамент с заявлением о приобретении арендуемого помещения (письмо № 5 от 11.02.2022).
Из материалов дела следует, что ответчиком подготовлен проект договора купли- продажи, согласно пункту 1.1 которого, ПРОДАВЕЦ (Департамент) передает в собственность, а ПОКУПАТЕЛЬ (ООО «АркадаСтрой») обязуется принять и оплатить нежилое помещение, именуемое в дальнейшем «Объект». Характеристика «Объекта»: нежилое помещение 11П с кадастровым номером 55:36:050301:1333, площадью 80,8 кв. м, этаж: 1, расположенное по адресу: <...>.
ПРОДАВЕЦ гарантирует, что «Объект» является муниципальной собственностью, не отчужден ранее в пользу третьих лиц, не заложен. «Объект»
обременен договором аренды, заключенным между ПРОДАВЦОМ и ПОКУПАТЕЛЕМ (пункт 1.2 договора купли-продажи).
Из пункта 4.1 договора купли-продажи следует, что цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 3 426 000 (три миллиона четыреста двадцать шесть тысяч) рублей 00 копеек на основании отчета ООО «ЗСК-центр» об оценке объекта оценки от 20.06.2022
№ 564/2, экспертного заключения ассоциации саморегулируемой организации оценщиков «Свободный Оценочный Департамент» от 20.06.2022 № 335/ЗСК-22.
При согласовании условий пункта 4.1 договора купли-продажи между сторонами возникли разногласия.
Общество 26.10.2022 предоставило ответчику Протокол разногласий к договору купли- продажи, не согласившись с ценой договора купли-продажи, предложенной Департаментом, поскольку в целях определения рыночной стоимости спорного имущества ООО «Центр экспертизы и оценки «Альтернатива» по заказу истца был выполнен отчет № 1350-10/22 от 18.10.2022, согласно которому, рыночная стоимость «Объекта» составила 1 649 000 руб.
В протоколе согласования разногласий к договору купли-продажи (письмо № исх- ДИО/15192 от 09.11.2022) ответчик оставил свою редакцию спорного пункта.
Как указано в отзыве, отчет ООО «ЗСК-центр» об оценке объекта оценки от 20.06.2022 № 564/2, экспертное заключение ассоциации саморегулируемой организации оценщиков «Свободный Оценочный Департамент» от 20.06.2022 № 335/ЗСК-22 соответствуют нормам в области оценочной деятельности:
По мнению ответчика, несогласие с выкупной стоимостью как самостоятельное основание для урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения в части установления выкупной стоимости в виде рыночной не является основанием для изменения выкупной стоимости.
Поскольку разногласия сторон по договору купли-продажи не были урегулированы в досудебном порядке, постольку Общество обратилось в суд с настоящим иском, уточненным в процессе рассмотрения спора в порядке статьи 49 АПК РФ на основании результата судебной экспертизы.
В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 11 ГК РФ определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.
Частью 1 статьи 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.
В силу части 1 статьи 66 АПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны представлять доказательства. Эта обязанность основана на статье 65 АПК РФ, в соответствии с которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно статье 131 АПК РФ, ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований.
Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, в том числе экспертное заключение, суд находит требования истца подлежащими удовлетворению,
исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно пункту 1 статьи 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Вид договора (из числа предусмотренных ГК РФ) определяется содержанием основных прав и обязанностей сторон, а не только и не столько его названием или указанным в нем статусом сторон.
Правоотношения сторон являются обязательствами по купле-продаже недвижимого имущества и регулируются положениями главы 30 ГК РФ (купля-продажа), принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами и условиями договора.
Пункт 1 статьи 422 ГК РФ предусматривает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам) действующим в момент его заключения.
Согласно статье 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со статьей 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются.
Таким образом, для заключения договора купли-продажи недвижимого имущества существенными являются условия о предмете и цене.
Согласно статье 217 ГК РФ, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.
В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее –
Закон № 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение
такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ;
отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;
арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4
статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного
частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ;
сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Согласно статье 9 Закона № 159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статье 3 Закона № 159-ФЗ требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона № 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Закона № 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Как следует из статьи 4 Закона № 159-ФЗ, в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
В случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать
разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (часть 2 статьи 445 ГК РФ),
По правилам статей 6, 8, 13 Закона № 135-ФЗ, оценка принадлежащего муниципальному образованию недвижимого имущества в целях его приватизации является обязательной, и результаты оценки объекта могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).
В связи с наличием двух противоречивых отчетов об оценке стоимости недвижимого имущества и существующими между сторонами спора разногласиями судом заявленное истцом ходатайство о назначении экспертизы было удовлетворено и по настоящему делу на основании статьи 82 АПК РФ была проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества.
По результатам судебной экспертизы ООО «Ново-Омск» представлено заключение, согласно которому, рыночная стоимость нежилого помещения 11П с кадастровым номером 55:36:050301:1333, общей площадью 80,8 кв.м, расположенного по адресу: <...>, - составляет 2 079 226 руб.
Кроме того, Департаментом эксперту ФИО3 относительно сформулированного в заключении вывода заданы следующие вопросы:
1) Произведены ли коррективки на нахождение объектов-аналогов в различных административных округах?
2) Если ответ на первый вопрос отрицательный, то по какой причине такие корректировки сделаны не были?
3) Произведены ли корректировки на развитие инфраструктуры вокруг объектов- аналогов?
4) Если ответ на третий вопрос отрицательный, то по какой причине такие корректировки сделаны не были?
5) По какой причине при большом количестве предложений для выбора объектов-аналогов были выбраны объекты-аналоги с большой разницей в площади?
Эксперт ООО «Ново-Омск» на данные вопросы представил следующие ответы: 1) Корректировки не проводились.
2) Эксперт не вводил корректировки на местоположение, так как местоположение объекта оценки и объектов-аналогов является равноудалённым от остановки общественного транспорта.
3) Корректировки не проводились, см. ответ на вопрос 4. 4) Корректировки не проводились, так как инфраструктура у применяемых объектов
одинаковая, то есть не отличается по уровню доступности, транспортной развязки, развитости инфраструктуры (наличие остановок общественного транспорта, поликлиники, школы, детские сады и т.д. (аналогичны).
5) Объекты аналогов подобраны не идентичные, так как абсолютно идентичные объекты по площади параметрам и прочим отличиям на рынке найти практически невозможно, таким образом, подобранные аналоги, которые имеют отличие от объекта оценки, были скорректированы и приведены в аналогичное состояние оцениваемого объекта недвижимости, согласно пункту 22 Приказу Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (далее – ФСО № 7). В этой связи некоторое отступление от площадей с последующей их корректировкой не свидетельствует о том, что эксперт допустил какие-то нарушения. Размеры корректировок определены на основании данных, представленных в ежеквартальном сборнике «Анализ рынка жилой и коммерческой недвижимости города Омска» за 4 квартал 2022.
По правилам статьи 71 АПК РФ, суд обязан оценить представленные в материалы дела доказательства как по отдельности, так и во взаимосвязи.
В рассматриваемом случае суд оценивает заключение эксперта ООО «Ново-Омск» с пояснениями к нему как само по себе, так и в совокупности с иными документами.
Никакое из доказательств не имеет для суда заранее установленной силы, включая и экспертное заключение, однако, принимая во внимание совокупность представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу о достоверности выводов заключения ФИО3, каких-либо противоречий экспертное заключение не содержит, в связи с чем возражения ответчика относительно несогласия с выводами эксперта отклоняются.
Согласно подпункту «е» пункта 22 ФСО № 7, для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:
- передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
- условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);
- условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);
- условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);
- вид использования и (или) зонирование; - местоположение объекта;
- физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;
- экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);
- наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; - другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.
Как следует из указанного подпункта, приведенный перечень элементов сравнения является примерным, необходимость использования всех без исключения перечисленных элементов ФСО № 7 не предусмотрена.
Оценщик вправе самостоятельно определять элементы сравнения, на основании которых вносятся корректировки.
Обязанность оценщика по проведению корректировок на местоположение по административному округу и по развитости инфраструктуры законодательно не установлена.
Заключение эксперта ООО «Ново-Омск» выполнено квалифицированным специалистом в пределах соответствующей специальности; эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенное исследование и методы, использованные экспертом, обоснованы. Оснований полагать, что выводы эксперта сделаны на основании непригодных методик экспертизы, не имеется.
В экспертном заключении экспертом описана методика проведенного исследования, указаны используемые справочно-нормативные документы, само экспертное заключение аргументированно, содержит ответ на поставленный судом вопрос, основано на исследовании представленных материалов.
Допустимых доказательств того, что заключение эксперта, составленное по результатам назначенной судом экспертизы, является не полным, не соответствует требованиям действующего законодательства, а равно, что заключение содержит недостоверные выводы, суду не представлено. Противоречий в выводах эксперта не имеется.
Оснований сомневаться в выводах эксперта судом не установлено, Департаментом не указано, каким образом неприменение экспертом нескольких из перечисленных элементов сравнения повлияло на достоверность заключения эксперта, каких-либо иных доказательств о некорректности экспертного исследования в материалы дела не представлено.
Само по себе несогласие стороны с выводами заключения эксперта, при соответствии его требованиям статьи 86 АПК РФ, не может являться основанием для признания заключения недопустимым доказательством по делу.
Экспертное заключение соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, с учетом избранного метода проведения оценки, содержания и результатов исследования, обоснование вывода по поставленному вопросу является достоверным, объективно отражает рыночную стоимость имущества.
Вывод не содержит каких-либо противоречий, основания для сомнений в достоверности и обоснованности вывода эксперта отсутствуют, оснований, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 87 АПК РФ, для назначения по делу дополнительной или повторной судебной экспертизы не имеется.
Оценив представленное в материалы дела заключение судебной экспертизы по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, наряду с иными доказательствами, суд установил, что для урегулирования разногласий между истцом и ответчиком по договору купли-продажи следует установить стоимость выкупаемого объекта недвижимости по результатам проведения судебной экспертизы.
Согласно части 2 статьи 13 Закона № 135-ФЗ, суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
С учетом указанных выше норм права, а также установленных обстоятельств рассматриваемого дела, суд считает возможным урегулировать разногласия между сторонами спора в части пункта 4.1 договора купли-продажи относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, определив условие спорного договора купли-продажи в отношении цены продаваемого имущества в размере
2 079 226 руб.
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).
В соответствии с частью 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы, которые состоят из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела, представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном главой 9 АПК РФ, в которой определен общий порядок разрешения вопросов о судебных расходах.
Обществом при подаче в арбитражный суд настоящего иска уплачена в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 6 000 руб.
В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, с учетом результатов рассмотрения спора расходы истца по уплате государственной пошлины в указанном выше размере по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на Департамент.
Как указано выше, стоимость экспертизы составила 5 000 руб., исходя из представленных ООО «Ново-Омск» актов и счета на оплату услуг эксперта на сумму
5 000 руб.
Согласно статье 107 АПК РФ, эксперты получают вознаграждение за работу, выполненную ими по поручению арбитражного суда, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей как работников государственных судебно-экспертных учреждений. Размер вознаграждения эксперту определяется судом по согласованию с лицами, участвующими в деле, и по соглашению с экспертом.
За проведение экспертизы в рамках настоящего дела ООО «Аркада-Строй» перечислило по платежному поручению платежное поручение от 21.12.2022 № 271 денежные средства на депозитный счет Арбитражного суда Омской области в размере 5 000 руб.
Денежные суммы, причитающиеся экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей (часть 1 статьи 109 АПК РФ).
Определением Арбитражного суда Омской области от 22.06.2023 ООО «Ново-Омск» с депозитного счета суда перечислено 5 000 руб. в счет оплаты услуг по проведению экспертизы.
Поскольку судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, постольку судебные расходы истца по оплате услуг эксперта на сумму 5 000 руб. в соответствии со
статьей 110 АПК РФ следует отнести на ответчика.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 15, 49, 82, 101, 110, 112, 121, 123, 156, 167-170, 173, 176, 177, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Аркада-Строй» (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.
Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Аркада-Строй» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и департаментом имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН<***>) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 55:36:050301:1333, площадью 80,8 кв. м, расположенного по адресу: <...>.
Пункт 4.1 договора купли-продажи принять в следующей редакции: «Цена за
приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 2 079 226 (два миллиона двести семьдесят девять тысяч двести двадцать шесть) рублей 00 копеек.».
Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Аркада-Строй» (ИНН <***>, ОГРН <***>) судебные расходы: 6 000 руб. - по уплате государственной пошлины, 5 000 руб. - по оплате услуг за проведение судебной экспертизы.
Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Омской области.
Настоящий судебный акт на основании части 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.
В соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия (вынесения).
По ходатайству лиц, участвующих в деле, заверенные надлежащим образом копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления в арбитражный суд соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении либо вручены уполномоченным представителям нарочно под расписку.
Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
Судья А.Е. Колмогорова
Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 21.03.2023 4:19:00Кому выдана Колмогорова Альвина Евгеньевна