Решение по делу № А46-73/2024 от 24.04.2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, <...>; тел./факс <***>/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ

город Омск № дела 24 апреля 2025 года А46-73/2024

Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 17 апреля 2025 года, полный текст решения изготовлен 24 апреля 2025 года.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Пермякова В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ивановой Е.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 19.04.2023 № 48061/1А, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) об обязании произвести регистрацию прекращения аренды по договору помещения от 19.04.2023 № 48061/1А,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Благо»,

в заседании суда приняли участие:

от истца – ФИО1 по доверенности от 24.12.2024, личность удостоверена паспортом РФ; ФИО2, личность удостоверена паспортом РФ;

от Департамента – ФИО3 по доверенности от 11.03.2025, личность удостоверена паспортом РФ;

от Управления Росреестра по Омской области – ФИО4 по доверенности от 09.01.2025, личность удостоверена паспортом РФ;

от третьего лица – не явились, извещены надлежащим образом;

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - ИП ФИО2, предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее - Департамент, ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 19.04.2023 № 48061/1А; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - Управление Росреестра по Омской области) произвести регистрацию прекращения аренды.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Омской области.

Решением от 16.04.2024 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 06.08.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением от 09.12.2024 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа решение от 16.04.2024 Арбитражного суда Омской области и постановление от 06.08.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-73/2024 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

Определением от 17.12.2024 Арбитражного суда Омской области дело назначено к рассмотрению в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции (новое

рассмотрение) на 28.01.2025.

24.01.2025 в материалы дела от истца поступило ходатайство об отводе судьи Пермякова В.В. в порядке статьи 21 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что судьей Пермяковым В.В. уже была дана оценка заявленным исковым требованиям и решением от 16.04.2024 Арбитражного суда Омской области требования истца были признаны необоснованными.

Определением от 28.01.2025 Арбитражного суда Омской области в удовлетворении заявления предпринимателя об отводе судьи Пермякова В.В. от рассмотрения дела № А46-73/2024 отказано.

Определением от 28.01.2025 Арбитражного суда Омской области, в целях вынесения на обсуждение сторон вопросов, относящихся к предмету спора и пределам доказывания (статья 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункт 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»), рассмотрение дела в судебном заседании отложено на 18.02.2025.

Истцу разъяснено право на уточнение исковых требований, учитывая обстоятельства расторжения договора аренды нежилого помещения от 19.04.2023 № 48061/1А.

Истцу предложено представить правовое обоснование в части требований к Управлению Росреестра по Омской области.

Департаменту предложено представить доказательства того, что арендодатель выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению пользования сданным в аренду помещением для целей, указанных в договоре (административно-хозяйственная деятельность, не запрещенная законодательством Российской Федерации), учитывая встречный характер обязательств сторон договора аренды.

Сторонам предложено при наличии соответствующего намерения о заявлении ходатайства о назначении судебной экспертизы представить надлежащим образом оформленное ходатайство о назначении судебной экспертизы в письменном виде с указанием мотивов заявления ходатайства, цели и предмета экспертизы с обоснованием того, в чем заключается область специальных знаний, вопросов, подлежащих разрешению экспертом, наименования экспертного учреждения (организации), фамилии, имени, отчества судебного эксперта, которому руководителем экспертного учреждения (организации) будет поручено проведение экспертизы, сроке ее проведения, о размере вознаграждения эксперту (экспертному учреждению, организации, с приложением документов, необходимых для предоставления в распоряжение эксперта в целях проведения экспертизы (статья 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»), а также доказательства его направления другим лицам, участвующим в деле, внести на депозитный счет Арбитражного суда Омской области денежные средства, необходимые для выплаты в качестве вознаграждения за экспертизу. Платежное поручение, подтверждающее зачисление денежных средств на депозитный счет, представить суду (часть 1 статьи 108 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

28.01.2025 в материалы дела от истца поступило ходатайство об отводе судьи Пермякова В.В. в порядке статьи 21 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что судьей Пермяковым В.В. уже была дана оценка заявленным исковым требованиям и решением от 16.04.2024 Арбитражного суда Омской области требования истца были признаны необоснованными.

В судебном заседании, состоявшемся 18.02.2025, представитель истца не поддержал ранее заявленное в порядке статьи 21 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайство об отводе судьи Пермякова В.В.

Представитель истца заявил в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайство об истребовании у Департамента копии актов осмотра, оформленных 28.11.2024 и 02.12.2024 начальником сектора аренды Канчуковским

С.М. и специалистом сектора аренды недвижимого имущества ФИО5 при приеме-передаче помещения по адресу: <...>, с приложенными фотографиями помещения, в которых указаны и описаны многочисленные дефекты помещения; заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доводов по делу.

Представитель ответчика, возражая относительно обоснованности заявленных требований, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела отзыва на исковое заявление.

Судом приобщены к материалам дела представленные сторонами документы.

Представитель Департамента в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, управляющей компании.

Определением от 18.02.2025 Арбитражного суда Омской области в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации у Департамента истребованы копии актов осмотра, оформленных 28.11.2024 и 02.12.2024 начальником сектора аренды ФИО6 и специалистом сектора аренды недвижимого имущества ФИО5 при приеме-передаче помещения по адресу: <...>, с приложенными фотографиями помещения. Ходатайство, заявленное ответчиком в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, управляющей компании, судом отложено до уточнения Департаментом данных.

Ответчику повторно предложено представить доказательства того, что арендодатель выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению пользования сданным в аренду помещением для целей, указанных в договоре (административно-хозяйственная деятельность, не запрещенная законодательством Российской Федерации), учитывая встречный характер обязательств сторон договора аренды.

Определением от 06.03.2025 Арбитражного суда Омской области в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Благо» (далее – ООО «УК «Благо»), которому предложено представить отзыв на исковое заявление.

В ходе производства по делу истец на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, указав новый процессуальный статус Управления Росреестра по Омской области в качестве соответчика, просил обязать Управление Росреестра по Омской области произвести регистрацию прекращения аренды по договору.

Уточнения исковых требований судом приняты.

В судебном заседании, состоявшемся 25.03.2025, представитель Департамента заявил ходатайство об истребовании у ООО «УК «Благо» следующей информации:

- обращался ли ИП ФИО2 в адрес ООО «УК «Благо» по факту затопления или иных аварийных случаев в нежилом помещении 14 П (подвал жилого дома), расположенном по адресу: <...>? С указанием дат и доказательств таких обращений;

- составлялись ли акты о затоплении или иных аварийных случаев в нежилом помещении 14П (подвал жилого дома), расположенном по адресу: <...>?

Информировался ли ИП ФИО2 и Департамент о дате и времени таких аварийных случаев, а также о составления соответствующих актов? С предоставлением таких актов и иных подтверждающих указанное документов.

предоставлением подтверждающих документов затоплений (аварийных ситуаций) за период с 2022 года.

- Находятся ли общедомовые коммуникации (в том числе канализационные системы, системы водоснабжения, водоотведения, системы вентиляции) в жилом доме, расположенном по адресу: <...>, в том числе в нежилом помещении 14П в аварийном или нерабочем состоянии?

Определением от 25.03.2025 Арбитражного суда Омской области рассмотрение дела в судебном заседании отложено на 17.04.2025. В порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации у ООО «УК «Благо» истребована следующая информация:

- Происходили ли иные аварийные случаи (затопления) подвальных помещений в жилом доме, расположенном по адресу: <...>, в том числе в нежилом помещении 14П? Носили ли указанные затопления регулярный характер? С предоставлением подтверждающих документов затоплений (аварийных ситуаций) за период с 2022 года.

В судебном заседании, состоявшемся 17.04.2025, представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель Департамента возражал относительно обоснованности заявленных требований.

Представитель Управления Росреестра по Омской области поддержал ранее изложенные доводы о невозможности рассмотрения в исковом порядке требования об обязании произвести регистрацию прекращения аренды по договору.

ООО «УК «Благо» явку представителя не обеспечило, определения суда от 06.03.2025, от 25.03.2025 не исполнило, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом.

Одновременно суд полагает необходимым отметить, что соответствии с частью 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации копия судебного акта направляется арбитражным судом по почте заказным письмом с уведомлением о вручении либо путем вручения адресату под расписку непосредственно в арбитражном суде или по месту нахождения адресата, а в случаях, не терпящих отлагательства, путем направления телефонограммы, телеграммы, по факсимильной связи или электронной почте либо с использованием иных средств связи.

Определения Арбитражного суда Омской области направлялись судом в адрес ООО «УК «Благо» дважды: 06.03.2025 заказным письмом № 64401003402538 по юридическому адресу, указанному в выписке из ЕГРЮЛ: 644065, <...>, и 25.03.2025 заказными письмами №№ 64401003511070, 64401003511087, 64401003511094, соответственно, по юридическому адресу, указанному в выписке из ЕГРЮЛ: 644065, <...>, а также по адресам, находящимся в открытом доступе в сети «Интернет»: 644029, <...>, <...> , и были возвращены в суд связи с истечением срока хранения.

В соответствии со статьей 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно разъяснению, данному в пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», с учетом положения пункта 2 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Согласно разъяснению, данному в пункте 67 указанного постановления Пленума, юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Таким образом, непринятие ООО «УК «Благо» мер по обеспечению получения поступающей по его юридическому адресу почтовой корреспонденции является его риском.

Также, определения суда от 06.03.2025 и 25.03.2025 своевременно были опубликованы в Картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru), поэтому с момента публикации они являлись общедоступными для ознакомления.

Поведение ООО «УК «Благо» свидетельствует о том, что третье лицо уклоняется от получения почтовой корреспонденции, в свою очередь судом предприняты все необходимые меры по извещению управляющей компании.

На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившегося лица, участвующего в деле, по имеющимся доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 19.04.2023 на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе между ИП ФИО2 (арендатор) и Департаментом (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения № 48061/1А (далее - договор), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, пом. 14П (далее - помещение) с кадастровым номером 55:36:050207:20011, этаж: подвал. Целевое назначение: административно-хозяйственная деятельность, не запрещенная законодательством Российской Федерации. Площадь сдаваемого в аренду помещения: 204,4 кв. м. Срок действия договора 5 (пять) лет. Договор считается заключенным с момента его подписания (пункт 1.2 договора).

Договором стороны предусмотрели обязанность арендатора своевременно и за свой счет производить текущий ремонт помещения, а в случае необходимости - капитальный ремонт за счет собственных средств, без возмещения затрат в счет арендной платы, содержать арендуемое помещение в полной исправности и в образцовом санитарном состоянии (пункты 2.2.5, 2.2.6, 2.2.14 договора).

В силу пункта 5.1 договор может быть расторгнут по соглашению сторон или прекращен в порядке, установленном действующим законодательством. При этом возможность досрочного расторжения договора по инициативе арендатора договором не предусмотрена.

Помещение передано во временное владение и пользование арендатора на основании акта приема-передачи от 19.04.2023.

По утверждению истца, после заключения договора выяснилось, что канализация не работает в силу особенностей данного помещения, которое находится в подвале и его трубы канализации ниже уровня магистральных труб канализации открытого акционерного общества «ОмскВодоканал», фекалии из многоквартирного дома по адресу: <...> заливают все арендованное помещение. В мае 2023 года управляющей компанией по факту обращения предпринимателя с заявкой на устранение последствий залива помещения установлено, что в силу особенностей помещения (подвал), канализация была изготовлена с нарушениями СанПиН, строительных норм и правил и не может функционировать в нормальном (штатном) режиме. Фактически в период с мая по сентябрь 2023 года помещение постоянно было залито фекальными стоками, что препятствует пользованию объектом аренды. Согласно заключению общества с ограниченной ответственностью «Абсолют-эксперт» от 11.10.2023 № 042-10/2023, составленному по инициативе предпринимателя, эксплуатировать и пользоваться помещением невозможно, помещение непригодно для нахождения там людей, потому что условия в помещении противоречат СанПиН, строительным нормам и правилам, которые запрещают эксплуатацию данного помещения.

Письмами от 23.08.2023 № 1-23-8-23, от 04.10.2023 № 1-4-10-23, от 18.10.2023 № 1-18-10-23, № 2-18-10-23 предприниматель обращался в адрес Департамента с просьбой рассмотреть вопрос о расторжении договора.

В ответ на указанные обращения Департамент письмами от 29.08.2023, 21.09.2023, 02.11.2023 отказал предпринимателю в досрочном расторжении договора, что послужило основанием для обращения последнего в суд с иском по настоящему делу.

Оценив предоставленные доказательства, суд считает требования истца о расторжении договора аренды нежилого помещения от 19.04.2023 № 48061/1А подлежащими удовлетворению на основании следующего.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В силу положений статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами и иными правовыми актами (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также - согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации - своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

При расторжении договора в судебном порядке договор считается расторгнутым с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1);

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2);

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.

Согласно правовой позиции, приведенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053, в случае, если арендатор лишается возможности использовать имущество в целях, которые были согласованы с публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора, стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться с требованием о досрочном расторжении договора. Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

По общему правилу, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Однако такая обязанность не является безграничной. Если сторона в подтверждение своих доводов

приводит убедительные доказательства, а другая сторона с ними не соглашается, не представляя документы, подтверждающие его позицию, то возложение на сторону дополнительного бремени опровержения документально неподтвержденной позиции процессуального оппонента будет противоречить состязательному характеру судопроизводства (статьи 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении настоящего спора, судом учтено, что факт приема-передачи нежилого помещения от арендодателя арендатору подтверждается актом от 19.04.2023, подписанным со стороны предпринимателя без каких-либо замечаний. В представленном Департаментом в материалы дела акте осмотра нежилого помещения от 17.08.2022 № 984 отражено, что на момент проверки помещение пустует, техническое состояние помещения: отопление и электроснабжение - в рабочем состоянии. В отчете об оценке рыночной стоимости объекта от 13.09.2022 № 459/87 при описании объекта оценки приведены следующие характеристики: наименование объекта, его площадь, кадастровый номер, адрес, назначение объекта, месторасположение, общая площадь, правообладатель, а также состояние отделки как требующее капитального ремонта. Документация об аукционе на право заключения договора аренды по лоту № 9 (спорное помещение) дополнительно содержит сведения о материале наружных стен здания, в котором расположено помещение - кирпич, о годе его постройки - 1956, возможности подключения центрального отопления, электроснабжения. Иных характеристик, которые бы позволяли определить, в том числе состояние систем вентиляции, водоснабжения и водоотведения, данные документы не содержат.

ИП ФИО2, ссылаясь на наличие скрытых недостатков в арендованном имуществе, препятствующих пользованию им, которые не могли быть обнаружены во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества в аренду, а именно нахождение в нерабочем состоянии канализации (в силу особенностей данного помещения, которое находится в подвале и его трубы канализации ниже уровня магистральных труб канализации открытого акционерного общества «ОмскВодоканал», фекалии из многоквартирного дома по адресу: <...> заливают все арендованное помещение), таким образом, с момента заключения спорного договора он фактически не имел возможности использовать его для указанных в договоре целей, представил копию заключения строительно-технической экспертизы от 11.10.2023 № 042-10/2023, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Абсолют-эксперт», содержащего выводы об общем техническом состоянии спорного помещения, выявленных деструктивных ослаблениях прочности/жесткости несущих конструкций, не обеспечивающих нормативную безопасность здания, несоблюдении действующих строительных, санитарно-гигиенических регламентов и эпидемиологических норм, нарушениях канализационной системы, обнаруженных участках сырости, грибковых образованиях и черной плесени. Экспертом установлены массовые следы утечки бытовых стоков, нарушений герметичности узловых соединений, а также нарушений эксплуатационных регламентов.

Основываясь на результатах выполненных исследований, руководствуясь действующим Российским законодательством и Федеральным законом «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», принимая во внимание допущения о полноте и достоверности представленной информации, экспертом-строителем ООО «Абсолют-Эксперт» сделаны следующие выводы:

общее техническое состояние обследуемого нежилого помещения № 14П, общей площадью S=204,4 кв.м., с кадастровым номером 55:36:050207:20011, расположенного в техническом подвале многоквартирного дома МКД по адресу: г. Омск, САО, пр. Мира, д. 48 - неисправное, неработоспособное.

В результате длительного перманентного увлажнения, снижения влагозащитных и прочностных параметров внутренних кирпичных стен и перегородок здания МКД в локации нежилого помещения № 14П, расположенного в техническом подвале многоквартирного

дома по пр. Мира, д. 48, выявлены деструктивные ослабления прочности/жесткости несущих конструкций, не обеспечивающие нормативную безопасность здания МКД. Массовые нарушения действующих строительных, санитарно-гигиенических регламентов, и эпидемиологических норм позволили эксперту сделать вывод о несоответствии помещения № 14П условиям договора аренды № 48061/1А от 19.04.2023 с Департаментом. Периодические подтопления хозбытовыми стоками, нарушения общедомовой канализационной системы, отсутствие вентиляции и нормативного воздухообмена, участки сырости, грибковых образований и черной плесени - все эти факторы оказывают негативное, резкоотрицательное влияние на безопасные условия жизнедеятельности, создают угрозу жизни и здоровью граждан, не позволяют использовать указанное помещение в коммерческих целях и нахождения в нем людей.

Периодически с июня по сентябрь 2023 года находящийся в технически неисправном, неработоспособном состоянии («на подпоре»), полностью заполненный хозбытовыми стоками канализационный колодец СК № 2 не обеспечивал надлежащего расчетного водоотведения/канализования хозбытовых и фекальных стоков, что периодически приводит к подтоплению нежилого помещения № 14П.

Кроме того, массовые следы утечки бытовых стоков, нарушений герметичности узловых соединений, а также нарушений эксплуатационных регламентов подтверждают выводы эксперта о ненадлежащем содержании/обслуживании, и несвоевременном проведении текущего ремонта внутридомовой системы канализации техническим персоналом управляющей организации, что является нарушением пункта 5.8.3 «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

В силу части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном нормами статьи 71 названного Кодекса, наряду с иными допустимыми доказательствами. Заключение эксперта (специалиста), полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы (исследования), хоть и не является заключением эксперта в смысле статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, но (наравне с заключением эксперта, полученным по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела) обладает доказательственной силой как иной документ (часть 2 статьи 62, статьи 89 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В связи с чем, вышеназванное заключение подлежит оценке судом наряду с иными доказательствами в силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценивая представленное заключение специалиста, суд исходит из того, что в заключении указано подробное описание проведенного исследования, содержит исследовательскую и мотивировочную часть отражающие ход исследование на основании которых сделаны выводы.

Кроме того обстоятельства того, что вентиляция находится в нерабочем состоянии, электроснабжение отсутствует, подтверждаются актом осмотра нежилого помещения (здания, сооружения) № 1824 от 27.11.2024. Из приложенных к акту осмотра нежилого помещения (здания, сооружения) № 1824 от 27.11.2024, составленным ведущим специалистом сектора аренды управления аренды и приватизации Департамента ФИО5, фотографий усматривается затопление помещения канализационными стоками, наличие участков сырости, грибковых образований и черной плесени.

В соответствии с актом приема-передачи нежилого помещения из аренды от 27.11.2024, подписанным со стороны арендодателя заместителем директора Департамента ФИО7, общее техническое состояние помещения неисправное, неработоспособное, негодное к использованию: имеются спорное деструктивные ослабления прочности/жесткости несущих конструкций, не обеспечивающих нормативную безопасность здания МКД, отсутствует вентиляция и нормативный воздухообмен, имеются участки сырости, грибковых образований и черной плесени, не работает канализация (в

неисправном, неработоспособном состоянии). В свою очередь указанные дефекты возможно устранить только в результате проведения реконструкции всего МКД, в котором находится помещение.

Актом осмотра нежилого помещения (здания, сооружения) № 1826/1 от 02.12.2024, составленным начальником сектора аренды управления аренды и приватизации Департамента ФИО6, также установлено наличие пожарной сигнализации в неисправном состоянии, необходимости осуществления ремонта (в северо-восточной части помещения площадью около 25-30 кв.м. имеются следы протечки).

Таким образом, представленные в материалы дела доказательства, подтверждают ненадлежащее исполнение арендодателем своих обязательств из заключенного договора аренды, наличие обстоятельств, затрудняющих использование имущества по своему назначению.

Наличие указанных обстоятельств, Департамент документально не опроверг, факт невозможности использования помещения в соответствии с его целевым назначением подтверждается материалами дела и ответчиком не оспорен.

Наличие подписанного истцом без замечаний и возражений акта приема-передачи спорного помещения, при обстоятельствах того, что недостатки помещения ответчиком не были оговорены при заключении договора и не были заранее известны истцу, не опровергают обоснованность заявленных требований, и с учетом приведенных выше обстоятельств не может быть принято в качестве единственного доказательства, подтверждающего надлежащее состояние имущества.

Согласно части 1 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, имеют право знакомиться с материалами дела, делать выписки из них, снимать копии; знакомиться с доказательствами, представленными другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного разбирательства.

Частью 3 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лица, участвующие в деле, несут процессуальные обязанности, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, и при этом по смыслу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

При этом суд неоднократно предлагал Департаменту реализовать предоставленные законом процессуальные права, проявить процессуальную активность, реализуя свои права на представление доказательств направленных в обоснование своих доводов и возражений, в частности, представить письменные пояснения с приложением документов в обоснование своих доводов и возражений.

Согласно процессуальному закону защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих экономическую деятельность, а также укрепление законности является задачами судопроизводства в арбитражных судах.

При рассмотрении дел арбитражным судом законность обеспечивается правильным применением законов и иных нормативных правовых актов, а также соблюдением всеми судьями арбитражных судов правил, установленных законодательством о судопроизводстве в арбитражных судах (пункт 4 статьи 2, статья 6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Процессуальный закон обязывает суд осуществлять руководство процессом, разъяснять участвующим в деле лицам их права и обязанности, предупреждать о последствиях совершения или несовершения ими процессуальных действий, оказывать содействие в реализации их прав, создавать условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела (часть 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 65, частям 1 и 7 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд на основании требований и возражений

участвующих в деле лиц в соответствии с подлежащими применению нормами материального права определяет обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела; оценивает доказательства и отражает результаты оценки в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных участвующими в деле лицами в обоснование своих требований и возражений. В соответствии с частями 1, 3 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Департамент, учитывая, что предприниматель, не обладая технической документацией, ограничен в способах доказывания, в течение длительного времени не пользовался своими процессуальными правами (не представлял в нарушении статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательства, которые он полагает существенными для подтверждения своей правовой позиции по делу, в частности, доказательства того, что арендодатель выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению пользования сданным в аренду помещением для целей, указанных в договоре (административно-хозяйственная деятельность, не запрещенная законодательством Российской Федерации), учитывая встречный характер обязательств сторон договора аренды), что квалифицируется судом как нежелание стороны представить доказательства опровергающие доводы процессуального оппонента.

Негативные последствия, наступление которых законодатель связывает с неосуществлением лицом, участвующим в деле, своих процессуальных прав и обязанностей (статьи 41, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), для истца следуют в виде рассмотрения судом спора по существу на основании имеющихся в материалах дела доказательств.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (статьи 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, исходя из представленных доказательств; каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Нежелание представить доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированно со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения.

Данный принцип представляет собой правило, по которому заинтересованные в исходе дела лица вправе отстаивать свою правоту в споре путем представления доказательств.

Состязательность предполагает возложение бремени доказывания на сами стороны и снятие по общему правилу с арбитражного суда обязанности по сбору доказательств.

Доводы Департамента о длительном не предъявление предпринимателем претензий относительно состояния спорного помещения, равно как и составление заключения эксперта не на дату заключения договора, суд находит ошибочными, поскольку дефекты помещения могут выявиться в разные периоды времени, о чем и было заявлено истцом при обращении в суд.

Принимая во внимание, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе, а если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не

обязан вносить арендную плату (данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015), пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017), пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020)), требование предпринимателя является первоочередным по отношению к обстоятельствам расторжения договора по инициативе арендодателя.

Учитывая установленные по делу фактические обстоятельства, исходя из предмета и оснований заявленных требований, а также представленных в материалы дела доказательств, установив невозможность использования истцом спорного помещения в соответствии с условиями договора аренды в связи с его техническим состоянием с момента заключения договора, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды на основании пунктов 2, 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации с 19.04.2023.

Наличие в действиях истца признаков злоупотреблениям правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) судом не установлено.

Иные возражения Департамента не могут быть признаны судом обоснованными, поскольку сводятся к несогласию с позицией истца в отсутствие обоснованных аргументов и доказательств. Ссылки Департамента на иную судебную практику не могут быть приняты судом во внимание при рассмотрении настоящего дела, так как какого-либо преюдициального значения для настоящего дела не имеют, приняты судами по конкретным делам, фактические обстоятельства которых отличны от фактических обстоятельств настоящего дела.

В свою очередь основания для удовлетворения требований предпринимателя к Управлению Росреестра по Омской области об обязании произвести регистрацию прекращения аренды по спорному договору отсутствуют.

Согласно части 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам либо помещения или машино-места в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель (часть 1 статьи 51 Закона № 218-ФЗ).

Согласно части 4 статьи 7 Закона № 218-ФЗ орган регистрации прав вносит в Единый государственный реестр недвижимости сведения на основании документов, поступивших в порядке, установленном указанным Федеральным законом.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен в статье 14 Закона № 218-ФЗ.

Действительно, согласно подпункту 5 пункта 2 статьи 14 названного федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и(или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Вместе с тем государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (часть 1статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

Таким образом, все регистрационные действия начинаются исключительно после соответствующего волеизъявления правообладателя, направленного в адрес Управления Росреестра по Омской области.

В свою очередь из совокупности положений части 2 статьи 27, части 12 статьи 29 Закона № 218-ФЗ следует, что понуждение Управления Росреестра по Омской области произвести какие-либо учетные действия возможно лишь в случае, если орган неправомерно уклоняется от их проведения или имеется отказ в его проведении, который в судебном порядке признан неправомерным.

В таком случае, если в решении суда указано на необходимость осуществить государственный кадастровый учет, указанные действия осуществляются без подачи заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на основании соответствующего решения суда, вступившего в законную силу или подлежащего немедленному исполнению в соответствии с законом и поступившего в орган регистрации прав, и документов, ранее помещенных в реестровое дело.

В настоящем случае действия Управления Росреестра по Омской области в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не обжаловались, решение об отказе в совершении соответствующих действий не принималось. Доказательств обратного в материалы дела истцом не представлено.

Кроме того согласно устным пояснениям представителей Управления Росреестра по Омской области запись прекращена, техническая возможность произвести регистрацию прекращения аренды по спорному договору датой фактического расторжения договора, отсутствует.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что решение суда должно быть исполнимым, правовых оснований для возложения на Управление Росреестра по Омской области обязанности произвести регистрацию прекращения аренды по спорному договору не имеется.

В главе 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определен общий порядок разрешения вопросов о судебных расходах. Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с удовлетворением иска в части расторжения спорного договора судебные расходы по уплате государственной пошлины в соответствующей части возлагаются на Департамент; в связи с отказом в удовлетворении исковых требований в остальной части судебные расходы по оплате государственной пошлины возлагаются на истца.

Согласно пункту 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.03.1997 № 12 «Обзор практики применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в кассационной инстанции» при направлении кассационной инстанцией дела на новое рассмотрение вопрос о распределении расходов по государственной пошлине решается судом, повторно рассматривающим дело.

Поскольку в данном случае оценивается не результат рассмотрения жалобы по отдельности, а результат по делу в целом, на который была направлена и которая изменила поданная истцом кассационная жалоба, суд относит расходы, понесенные

предпринимателем на оплату государственной пошлины за подачу кассационной жалобы в размере 3 000 руб., на Департамент.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

требование индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 19.04.2023 № 48061/1А.

Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) 6 000 расходов по уплате государственной пошлины и 3 000 руб. судебных расходов за рассмотрение кассационной жалобы.

В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) об обязании произвести регистрацию прекращения аренды по договору от 19.04.2023 № 48061/1А, отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья В.В. Пермяков