ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-50709/2025

№ 09АП-53902/2025

г. Москва Дело № А40-264787/24

29 октября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 29 октября 2025 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Е.А. Ким,

судей Д.В. Пирожкова, А.И. Трубицына,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.А. Голубцовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

Общества с ограниченной ответственностью "Максвел"

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 03 сентября 2025 года по делу № А40-264787/24,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Максвел" (ИНН: <***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН: <***>)

о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения.

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - ФИО1 по доверенности от 01.08.2024,

от ответчика - ФИО2 по доверенности от 16.12.2024.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Максвел" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы Министерства обороны Российской Федерации об урегулировании разногласий, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым № 77:03:0009005:2255 общей площадью 44.9 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Новокосино, ул. Суздальская, д. 40, корп. 2, пом. 8/1, на условиях проекта договора купли-продажи недвижимости №59-9946 от 17.09.2024 г. в редакции протокола разногласий от 08.10.2024 г. в части условий п.п. 3.1, 3.4. (с учетом ходатайства об уточнении исковых требований, принятого судом в порядке ст.49 АПК РФ).

Оценив доводы и возражения сторон в совокупности с представленными доказательствами, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, руководствуясь ст. ст. 8, 9, 49, 55, 65, 71, 81, 102, 110, 123, 131, 156, 167 -171, 176, 181 АПК РФ решением от 03 сентября 2025 г. суд первой инстанции иск удовлетворил.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил указанное решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, в обоснование отмены ссылался на то, что не согласен с ценой объекта, определенной на основании заключения судебной экспертизы, поскольку экспертом при определении рыночной стоимости некорректно подобраны объекты-анаоги, не обоснован выбор коэффициентов корректировки; оценка стоимости проведена по состоянию на 07.08.2024 г., тогла как заявление на выкуп было подано ООО «Максвелл» 19.08.2024 г.; суд первой инстанции необоснованно отказал истцу в проведении повторной оценочной экспертизы.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил указанное решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, в обоснование отмены ссылался на то, что суд определил цену выкупа по результатам судебной экспертизы, просит урегулировать разногласия по цене, определенной независимым оценщиком.

Информация о принятии апелляционных жалоб к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца доводы своей апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Считает решение суда незаконным и необоснованным, просит решение суда отменить. Возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика.

Представитель ответчика доводы своей апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Считает решение суда незаконным и необоснованным, просил решение суда отменить. Возражает против удовлетворения апелляционной жалобы истца.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы.

Судом установлено, что ООО «МАКСВЕЛ» на основании Договора аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы № 00-00415/19 от 15.04.2019 г. (далее - Договор) является арендатором нежилого помещения с кадастровым номером № 77:03:0009005:2255 общей площадью 44.9 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Новокосино, ул. Суздальская, д. 40, корп. 2, пом. 8/1 (далее - Помещение).

Помещение принадлежит на праве собственности городу Москве, что подтверждается выпиской из ЕГРН № КУВИ-001/2023-190690061 от 24.08.2023 г.

Договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по Москве в установленном порядке, что подтверждается штампами регистрирующего органа.

Согласно п. 2.1. Договора срок действия Договора устанавливается с «19» марта 2019 г. до «19» марта 2029 г.

Распоряжением № 147354 от 17.09.2024 г. Департамент принял решение о приватизации Помещения, утвердив в качестве способа продажи предоставление ООО «МАКСВЕЛ» преимущественного права выкупа с рассрочкой оплаты на 7 лет.

Предложение воспользоваться преимущественным правом на приобретение Помещения направлено Департаментом в «личный кабинет» заявителя на официальном портале Мэра и Правительства Москвы Mos.ru 20.09.2024 г. (8. Письмо ДГИ г. Москвы №33-5-94583/24-(0)-6 от 20.09.2024 г.)1.

Исходя из полученного Арендатором проекта Договора купли-продажи недвижимости № 59-9946 от 17.09.2024 г. (получен 20.09.2024 г.) (далее - Договор купли-продажи), Департаментом на основании Отчета ООО «Центр оценки Аверс» № М607-2489-П/2024 от 22.08.24 г. установлены:

1) Цена объекта в размере 8 506 000 руб. 00 коп. (п. 3.1 Договора купли-продажи);

2) Размер ежемесячного платежа в счет основного долга в размере 101 261 руб. 91 коп. (п. 3.4 Договора купли-продажи).

Таким образом, ООО «МАКСВЕЛ» имеет право на выкуп арендуемого помещения в соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ, ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Однако определенная на основании Отчета ООО «Центр оценки Аверс» № М607-2489-П/2024 от 28.08.2024 г. цена Помещения по мнению истца существенно завышена, поскольку по заказу Покупателя подготовлен Отчет ООО «Оценка-Право» № ОО24В-033 от 01.10.2024 г., в соответствии с которым рыночная стоимость Помещения составляет 3 566 734 руб. 00 коп.

Письмом от 08.10.2024 г. ООО «МАКСВЕЛ» сообщило о своем согласии на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Истцом подписан полученный от Ответчика Договор купли-продажи, указано на наличие разногласий по отдельным его положениям, приложен к Договору купли-продажи Протокол разногласий с учетом вышеуказанных обстоятельств, согласно которому пункты 3.1, 3.4 Договора купли-продажи изложены в редакции Истца.

Договор, Протокол и Отчет, направленные Истцом регистрируемым почтовым отправлением №19101401001073, согласно отчету Почты России, получены Ответчиком. Протокол разногласий направлен Истцу также посредством официального портала Мэра и Правительства Москвы 08.10.2024 г.

11.10.2024 г. ДГИ г. Москвы отклонил протокол разногласий: Ответчиком посредством официального портала Мэра и Правительства Москвы был получен отказ от заключения Договора купли-продажи (Письмо «О рассмотрении запроса на предоставление государственной услуги» от 11.10.2024 г. № 33-5-94583/24-(0)-8).

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 445 ГК РФ, истец обратился с настоящим иском в суд.

В рамках рассмотрения настоящего дела, судом была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости вышеуказанного выкупаемого нежилого помещения, проведение которой было поручено экспертам ООО «БК-Пифагор» ФИО3.

Согласно заключению эксперта ООО «БК-Пифагор» ФИО3 рыночная стоимость вышеуказанного выкупаемого нежилого помещения по состоянию на 07 августа 2024 года составляет 7 836 000 рублей.

По ходатайству истца в судебном заседании был вызван эксперт для дачи пояснений по экспертному заключению, от эксперта поступили письменные ответы на поставленные истцом вопросы, которые приобщены к материалам дела.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства данного дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд первой инстанции признал исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции, проверив обоснованность доводов апелляционных жалоб, не находит их обоснованными на основании следующего.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняются апелляционным судом.

Отказывая в удовлетворении ходатайства о проведении экспертизы, коллегия исходит из следующего.

Общество с ограниченной ответственностью "Максвел" заявило ходатайство о проведении повторной экспертизы. Отказывая в удовлетворении ходатайства, апелляционный суд руководствуется ст. ст. 82, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) и исходит из того, что заявителем в материалы дела не представлено относимых, допустимых и достоверных доказательств, опровергающих выводы судебного эксперта, ввиду чего основания, предусмотренные ст. 87 АПК РФ, отсутствуют. Несогласие с выводами эксперта не свидетельствует о недостоверности, неполноте либо неясности экспертного исследования и не является безусловным основанием для проведения повторной экспертизы.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ. При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт продемонстрировал компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз.

Одновременно с этим, экспертом были выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности. Вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Сторонами в установленном законом порядке отвода эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах эксперта, с учетом дачи пояснений по заключению, у суда не имеется.

Экспертом в материалы дела представлены письменные пояснения с учетом заявленных истцом доводов о некорректном подборе объектов-аналогов и применении корректирующих коэффициентов.

Экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, апелляционный суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, полагает обоснованным определение рыночной стоимости объекта в соответствии с экспертным заключением, выполненным по определению суда.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Однако в данном случае, по мнению апелляционной коллегии, расхождение в дате оценке на 12 дней не повлекло за собой неверное определение рыночной стоимости продаваемого объекта.

Судебная практика исходит из того, что расхождение в стоимости при оценке в пределах 20 процентов является допустимой.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о существенных скачках цен на недвижимость в период с 07.08.2024 по 19.08.2024 г. истцом суду не представлено.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции полагает, что определение рыночной стоимости объекта по состоянию на 07.08.2024 г. повлекло за сосбой нарушение материальных прав истца.

Заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Судебный акт принят при правильном применении норм материального права, содержащиеся выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу изложенного суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела и конкретных обстоятельствах, доводы лиц, участвующих в деле правильно оценены, выводы сделаны при правильном применении норм действующего законодательства.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 03 сентября 2025 года по делу № А40-264787/24 оставить без изменения, а апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья Е.А. Ким

Судьи Д.В. Пирожков

А.И. Трубицын

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.