Дело №2-2781/2025

11RS0005-01-2025-004183-55

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Ухтинский городской суд в составе:

председательствующий судья Утянский В.И.,

при секретаре Евсевьевой Е.А.,

рассмотрев в отрытом судебном заседании 6 октября 2025г. в г. Ухте гражданское дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств,

установил:

ИП ФИО1 обратился в Ухтинский городской суд с иском к ответчику о взыскании денежных средств, указав в обоснование требований, что 23.12.2024г. между ним и ФИО2 был заключен агентский договор на продажу объекта недвижимости по адресу: ...., ...., ..... Согласно п. 4.1 договора Агент обязан осуществить поиск лица, готового приобрести объект недвижимости, организовать показы объекта, осуществлять переговоры, устно консультировать клиента по вопросу сделки, провести работы по сбору и подготовке документов, подготовить предварительный и/или основной договор купли-продажи и т.п. истцом условия договора были выполнены, найдены покупатели – ФИО3 и ФИО4, что подтверждается заключенным между ответчиком и покупателями предварительным договором купли-продажи от 23.12.2024г. Согласно условий предварительного договора расчеты по сделке подлежали осуществлению за счет средств ипотечного кредита в ПАО «Сбербанк» в рамках программы «Выкуп ставки продавца». В процессе банком было выдвинуто обязательное требование об исключении из числа созаемщиков умершей ФИО5 Указанное требование являлось существенным условием для одобрения сделки в рамках выбранной кредитной программы. Ввиду длительной неопределенности, вызванной невозможностью банка оперативно исключить умершую из числа созаемщиков, исполнение условий кредитного договора оказалось невозможным. Учитывая возникновение непреодолимых препятствий, не зависящих от воли сторон, предварительный договор был расторгнут 07.02.2025г. по взаимному соглашению сторон в соответствии с п. 4.4. предварительного договора. Согласно п. 3.1.2 агентского договора клиент обязан не отчуждать без участия агента лицу, найденному агентом, намеренному приобрести объект недвижимости, а также третьему лицу, получившему информацию об объекте недвижимости от агента или от потенциального покупателя, найденного агентом. Вопреки этому, ответчик с ФИО3, ФИО4 заключили договор купли-продажи, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Согласно п.2.1 агентского договора размер вознаграждения составляет: 44 000 +1% стоимости недвижимости (44 000 +1% от 5 800 000)=102 000 руб. Истец просит взыскать с ответчика 102 000 руб., расходы по государственной пошлине 6 090 руб.

Истец в судебное заседание не прибыл, извещался судом, письменно ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчик ФИО2 с иском не согласилась. Пояснила, что обратилась в агентство с целью побыстрее продать свою квартиру, однако услуги агента свелись с поиску покупателя и подписанию предварительного договора купли-продажи, проблему с умершим созаемщиком агент не смог разрешить. Впоследствии, в марте 2025г. она через другое агентство продала квартиру гр. ФИО3

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданское законодательство в том числе определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности участников.\

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 8, п. 2 ст. 307, ст. 422 ГК РФ).

Таким образом, стороны при заключении договора, должны действовать добросовестно и разумно, уяснить для себя смысл и значение совершаемых юридически значимых действий, сопоставить их со своими действительными намерениями, оценить их соответствие реально формируемым обязательствам.

Как разъяснено в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Согласно пункту 1 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре (п. 1 ст. 1006 ГК РФ).

В ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора (пункт 1 статьи 1008 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если агентским договором не предусмотрено иное, к отчету агента должны быть приложены необходимые доказательства расходов, произведенных агентом за счет принципала (пункт 2 статьи 1008 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации, агентский договор заключается для совершения агентом за вознаграждение от своего имени или от имени принципала по поручению, в интересах и за счет принципала юридических и иных действий. Результат исполнения агентом обязательств по агентскому договору, в том числе доказательства понесенных агентом за счет принципала расходов при выполнении поручений, оформляется в форме отчета и представляется принципалу в срок, установленный договором.

В соответствии со статьей 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. Правила настоящей главы применяются к договорам оказания услуг связи, медицинских, ветеринарных, аудиторских, консультационных, информационных услуг, услуг по обучению, туристическому обслуживанию и иных, за исключением услуг, оказываемых по договорам, предусмотренным главами 37, 38, 40, 41, 44, 45, 46, 47, 49, 51, 53 настоящего Кодекса.

В пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что на отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью риелторские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей.

В пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 17 дано определение услуги как действия (комплекса действий), совершаемого исполнителем в интересах и по заказу потребителя в целях, для которых услуга такого рода обычно используется, либо отвечающего целям, о которых исполнитель был поставлен в известность потребителем при заключении возмездного договора.

На основании статьи 783 ГК РФ общие положения о подряде (ст. 702 - 729) и положения о бытовом подряде (ст. 730 - 739) применяются к договору возмездного оказания услуг, если это не противоречит статьям 779 - 782 настоящего Кодекса, а также особенностям предмета договора возмездного оказания услуг.

В силу пункта 1 статьи 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно.

Подрядчик вправе требовать выплаты ему аванса либо задатка только в случаях и в размере, указанных в законе или договоре подряда (ст. 711 этого же Кодекса).

По смыслу гражданско-правового регулирования отношений в сфере оказания услуг и сложившейся в правоприменительной практике правовой позиции основанием для возникновения у заказчика обязательства по оплате оказанных услуг является факт их оказания.

Общим нормативным правилом исполнения обязательств является надлежащее исполнение, то есть в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 309, 310 ГК РФ).

В то же время согласно пункту 3 статьи 453 ГК РФ в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из этого соглашения или характера изменения договора.

Согласно материалам дела, 23.12.2024г. между ИП ФИО1 (агентство недвижимости «Этажи» - Агент) и ФИО2 (Клиент) заключен агентский договор, в силу которого Клиент поручает Агенту действовать от имени Клиента с целью продажи объекта – квартиры по адресу: ...., ...., .....

Вознаграждение Агента выплачивается Клиентом согласно нижеприведенной таблице, исходя из предмета договора: в случае продажи объекта недвижимости – жилое помещение на вторичном рынке, жилой дом, земельный участок ИЖС – 44 000 руб. + 1% от стоимости недвижимости (п. 2.1).

В случае невозможности исполнения услуг по вине Клиента, приобретение Клиентом без Агента объекта недвижимости, найденного Агентом, а также односторонний отказ Клиента от исполнения настоящего договора после заключения предварительного договора купли-продажи, повлекший невозможность оказания услуг исполнителем, услуги подлежат оплате в размере 70% суммы настоящего договора и сумм, фактически понесенных Агентом и документально подтвержденных расходов.

Клиент обязан: не приобретать без участия Агента объект недвижимости, найденный Агентом; не отчуждать без участия Агента лицу, найденному Агентом, намеренному приобрести данный объект продажи или его родственникам (родителям, братьям, сестрам, бабушкам, дедушкам, супругам, детям), а также третьему лицу, получившему информацию об объекте продажи от Агента или от потенциального покупателя, найденного Агентом (пп. 3.1-3.1.2 договора).

По условиям договора Агент обязан: осуществить поиск объекта недвижимости/поиск лица, готового приобрести объект недвижимости для Клиента или у указанного Клиентом лица/лиц; организовывать показы объекта недвижимости; осуществлять переговоры от имени Клиента по предстоящей сделке; устно проконсультировать Клиента по комплекту документов, необходимых для регистрации или перехода права по предстоящей сделке, провести работу по сбору и подготовке пакета необходимых документов, подготовить предварительный и/или основной договор по предстоящей сделке, оказать содействие в подаче документов на государственную регистрацию перехода права собственности на объект (пп. 4.1-4.1.5).

Подтверждением факта нахождения Агентом Клиенту объекта недвижимости/лица, готового приобрести объект недвижимости служит один из следующих документов:

акт осмотра объекта недвижимости;

предварительный или основной договор купли-продажи, после подписания которого Клиент либо его родственники (родители, братья, сестры, бабушки, дедушки, супруг(а), дети), третьи лица, в чьих интересах действовал Агент, совершил(ли) сделку по отчуждению/приобретению объекта недвижимости;

акт выполненных работ (п. 5.1 договора).

23 декабря 2024г. между ФИО2 (Продавец) и ФИО3, ФИО4 (Покупатели) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи объекта недвижимости – жилого помещения (квартиры) по адресу: ...., стоимость определена в 5 800 000 руб.

7 февраля 2025г. между ФИО2 и ФИО3 подписано соглашение о расторжении предварительного договора купли продажи объекта недвижимости от 23.12.2024г. Однако впоследствии те же лица заключили между собой договор купли-продажи той же квартиры.

Из пояснений стороны ответчика и письменного отзыва следует, что предварительный договор с покупателем был расторгнут по причине того, что продаваемый объект недвижимости имел обременения (находился в ипотеке), один из созаемщиков (ФИО5) умерла. До 25.01.2025г. никаких действий, чтобы вывести умершего созаемщика, агентом не было совершено. Сотрудники агентства недвижимости лишь ссылались на нестандартность ситуации. Впоследствии квартира была продана через другое агентство. Фактически действия агентства заключались в подписании агентского договора и договора купли-продажи. В связи с тем, что агент не исполнил свои обязательства по агентскому договору, сумма вознаграждения оплате не подлежит.

Суд не находит указанные доводы ответчика основанными на законе в силу следующего.

Раздел 4 агентского договора, заключенного между истцом и ответчиком, содержит обязанности агента, в которые не ходит ведение переговоров с банковскими учреждениями, оказание содействия в изменении условий ранее заключенного ипотечного договора и т.п., что опровергает доводы ответчика в данной части.

Согласно статье 32 Закона РФ от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Учитывая положения статьи 424, пункта 1 статьи 782 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 32 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», разъяснения, изложенные в пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», принимая во внимание, что ответчик после заключения предварительного договора купли-продажи квартиры от услуг истца фактически отказалась, регистрация перехода права собственности квартиры ответчицы была произведена на основании договора купли-продажи квартиры, составленного без участия и сопровождения Агента, суд полагает, что истец во исполнение условий договора оказания услуг оказал только часть услуг (консультация, составление агентского договора, поиск покупателя, общение с покупателем, показ квартиры, заключение предварительного договора).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что размер задолженности по агентскому договору подлежит снижению и определению следующим образом.

Стороны в заключенном договоре определили размер вознаграждения агента в размере 44 000 руб. + 1% от стоимости недвижимости. Обращаясь с иском в суд, заявитель сослался на пункт договора, предусматривающий выплату Клиентом Агенту вознаграждения в размере 70% суммы настоящего договора в случае одностороннего отказа Клиента от исполнения настоящего договора после заключения предварительного договора купли-продажи, повлекший невозможность оказания услуг исполнителем.

Суд не может согласиться с указанным, поскольку подобное условие агентского договора безусловно противоречит положениям ст. 32 Закона РФ от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», а также разъяснений п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».

С учетом того, что истцом в материалы дела не представлены доказательства иных фактически понесенных расходов, суд полагает необходимым взыскать в пользу заявителя вознаграждение за фактически проделанную в рамках агентского договора работу.

Толкование в соответствии с требованиями ст. 431 ГК РФ условий договора указывает на то, что стороны определили размер вознаграждения агента в сумме 44 000 руб. как оплату услуг на стадии подготовки документов на стадии заключения сделки и непосредственно на стадии заключения договора купли-продажи, а 1% от стоимости недвижимости как оплата в связи с подачей заявления на государственную регистрацию права собственности на объект.

Поскольку конечная цель агентского договора, а именно – заключение основного договора купли-продажи и подача документов на государственную регистрацию – не была достигнута, то истец не вправе рассчитывать на размер своего вознаграждения как 70% суммы договора.

С учетом выше обозначенного объема оказанных истцом ответчику услуг, с последнего с учетом условий заключенного между сторонами договора, подлежит взысканию сумма в размере 44 000 руб., частично удовлетворив заявленные требования. Взыскание вознаграждения в ином размере будет противоречить вышеприведенным нормам закона и разъяснений высших судебных органов.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца следует взыскать пропорционально удовлетворенным исковым требованиям государственную пошлину в размере 4 000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 денежные средства в размере 44 000 рублей, расходы по государственной пошлине 4 000 рублей, а всего 48 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Коми через Ухтинский городской суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного текста (полный текст – 10 октября 2025г.).

Судья В.И. Утянский