Решение по делу № 2-2613/2025 от 22.09.2025 - о признании недействительными решений собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных протоколом внеочередного общего собрания.

Советский районный суд г. Воронежа (Воронежская область)

Категория дела О признании недействительным решения общего собрания собственников жилья Гражданское Удовлетворено

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

Истцы <ФИО>, <ФИО> обратились в Ленинский районный суд г. Воронежа с иском, указав, что <ФИО> является собственником нежилого помещения №, <ФИО> является собственником нежилого помещения №<адрес>. В период

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

В силу положений ст. 167 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ суд считает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о слушании дела. Выслушав участников процесса, допросив свидетелей

Резолютивная частьитоговое решение суда

Исковые требования <ФИО>, <ФИО> к <ФИО> о признании недействительными решений собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных протоколом внеочередного общего собрания, удовлетворить.

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

Дело №2-2613/2025

УИД 36RS0004-01-2025-000908-93

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Воронеж 08 сентября 2025г.

Советский районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего судьи Голубцовой А.С.,

при ведении протокола помощником судьи Сычевой Е.В.,

с участием представителя истцов по доверенности и ордеру адвоката Скрынниковой В.В.,

представителя третьего лица по доверенности ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3 к ФИО4 о признании недействительными решений собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных протоколом внеочередного общего собрания,

установил:

истцы ФИО2, ФИО3 обратились в Ленинский районный суд г. Воронежа с иском, указав, что ФИО2 является собственником нежилого помещения №, ФИО3 является собственником нежилого помещения №<адрес>. В период с 08.02.2024 по 30.04.2024 по инициативе ответчика ФИО4, который является собственником <адрес> том же многоквартирном доме, якобы было проведено общее собрание собственником помещений указанного жилого дома. Собрание проводилось в очно-заочной форме, по его результатам инициатором собрания ФИО5 и секретарем Басовой М.С. был оформлен протокол № 3 от 27.05.2024.

Согласно протоколу были утверждены следующие решения:

1.Утвердить в качестве председателя общего собрания собственников помещений ФИО4 <адрес>, секретаря Басову Марину Сергеевну, <адрес>.

2. Делегировать функции (права и обязанности) членов счетной комиссии председателю и секретарю собрания ФИО4, <адрес>, Басовой Марине Сергеевне, <адрес>.

3. Принять решение ограничить доступ на придомовую территорию многоквартирного дома по <адрес>, согласно плану, предложенному на общем собрании собственников (приложение №7 к протоколу), обеспечивая при этом беспрепятственный проезд на придомовую территорию пожарной техники, транспортных средств правоохранительных органов, скорой медицинской помощи, службы МЧС, организаций газового хозяйства и коммунальных служб, в том числе по вывозу ТКО на территории МКД.

4. Установить ограждения согласно смете приложение №8 к протоколу, оплата стоимости работ по изготовлению и монтажу ограждения, включая систему контроля доступа на территорию жилого комплекса (в т.ч. открытие ворот, калиток с помощью брелков, звонков на телефонный номер) в размере не менее 50% от сметы производится ООО «АСУ» за счет собственных средств, оставшаяся часть сметы распределяется между собственниками жилых и нежилых помещений (за исключением кладовых и парковочных мест) пропорционально количеству помещений. Сумма сбора с одного помещения не должна превышать 400 рублей. Забор, ворота и калитки металлические, высотой не менее 1,9 метра, заполнение - труба не менее 15 на 15 мм. Срок монтажа - до 01.09.2024. Уполномоченное на заключение договора по производству указанных работ - ООО «АСУ». По завершению монтажа ограждение, включая систему контроля доступа, переходит в общедомовую собственность.

5. Утвердить изменение в паспорт фасада МКД <адрес> в части размещения дополнительных линий размещения кондиционеров и металлических коробов для кондиционеров.

6. Утвердить управляющую организацию уполномоченным лицом на заключение договоров на размещение рекламы в лифтах МКД №<адрес> <адрес> (реклама в виде электронных мониторов), в том числе определять стоимость за такое использование. Денежные средства перечисляются на расчетный счет управляющей организации и расходуются на содержание общего имущества собственников помещений МКД.

7. Определить место хранения протоколов общего собраний собственников помещений в многоквартирном доме архив Государственной жилищной инспекции Воронежской области».

В соответствии с текстом копии протокола собрания, очная часть собрания была проведена в 9 часов утра 8 февраля 2024 года, при этом в очной части собрания многоквартирного дома, где 1068 квартир и 154 нежилых помещения, приняли участие всего два собственника - инициатор, он же председатель собрания ФИО4 и секретарь собрания Басова М.С. Прием письменных решений собственников по вопросам повестки дня якобы произведен в период с 09 февраля 2024 года по 30 апреля 2024 года.

Истцы участия в голосовании не принимали, о проведении очной части собрания и заочном голосовании, а также о якобы принятых на собрании решениях никак уведомлены не были. О принятых решениях истцы узнали, только получив фотокопию протокола в ГЖИ Воронежской области в декабре 2024 года. Причем истец ФИО2 обратилась в управляющую компанию в октябре 2024 года, когда увидела, что вокруг многоквартирного дома производится установка забора, калитки и ворот. Однако в выдаче копии протокола общего собрания №3 от 27.05.2024 года в управляющей компании ООО «АСУ» ей было отказано.

Ознакомиться с подлинником протокола общего собрания в ГЖИ Воронежской области, как указано выше, истец ФИО2 смогла только в декабре 2024 года. Истцу Степура J1.B. об установке забора сообщили только арендаторы нежилого помещения в октябре 2024 года.

Истцы ФИО2 и ФИО6 в соответствии с п.6 ст. 181.4 ГК РФ, заблаговременно уведомили всех собственников помещений многоквартирного дома об оспаривании решений общего собрания, утвержденных протоколом №3 от 27.05.2024 года. Уведомление от 21 января 2025 года в письменном виде было размещено на досках объявлений внутри всех 13 подъездов МКД, а также размещено на дверях подъездов, на дверях входов в нежилые помещения и в почтовых ящиках жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.

Истцы полагают, что общее собрание собственников было проведено с существенными нарушениями порядка принятия решения о проведении, порядка подготовки и проведения заочного голосования собственников, а также порядка принятия решений общего собрания, влияющими на волеизъявление участников собрания, в том числе при отсутствии необходимого кворума.

1. Так, подготовка собрания в очно-заочной форме проведена с нарушением требований ст.47 Жилищного кодекса РФ.

К протоколу общего собрания, находящемуся в ГЖИ Воронежской области, приложено сообщение о проведении общего собрания и акт размещения уведомления внутри подъездов многоквартирного дома. Непонятно, каким образом собственники нежилых помещений МКД, не имеющие доступа к жилым подъездам, должны были узнать о собрании при отсутствии надлежащего уведомления, а также где они должны были получить бюллетени для голосования по вопросам повестки дня. Как было установлено истцом при ознакомлении с приложениями к протоколу общего собрания собственников в ГЖИ Воронежской области, ни один из собственников коммерческих нежилых помещений (не считая владельцев кладовок и машино-мест) участия в голосовании не принимал, поскольку никто из них не был уведомлен не только о голосовании, но и о принятых собранием решениях. Истцы полагают, что это было сделано намеренно, так как собственники нежилых помещений голосовали бы «против» по некоторым вопросам повестки дня и необходимый ответчику кворум просто бы отсутствовал.

2.Правильность подсчета голосов счетной комиссией также вызывает сомнения, подсчет не совпадает со сведениями о голосовании по вопросам повестки дня в письменных решениях собственников, общее количество голосов собственников, указанное в протоколе собрания, противоречит сведениям о многоквартирном доме, которые размещены на сайте ГИС ЖКХ. В частности, в протоколе указано общее количество голосов собственников (квадратных метров) в размере 56 139,84, в том числе, жилых помещений 47 963,41 и нежилых помещений 8 176,43, на сайте ГИС ЖКХ указана площадь жилых помещений 47 843,5 кв.м., площадь нежилых помещений – 8 764 кв.м., соответственно общая площадь для голосования 56 607,5. При самом простом подсчете количества голосов «против» и «воздержался» по вопросам повестки дня №3 и №4 видно, что оно не соответствует фактическому количеству голосов в решениях собственников.

Бланки для голосования (бюллетени) противоречат содержанию протокола общего собрания как в части инициатора собрания, так и в части начала заочного голосования. Так, согласно протоколу, инициатором собрания являлся один из собственников <адрес> ФИО4, согласно бюллетеням - инициатором являлось ООО «АСУ». Начало голосования по протоколу - 9 часов 08 февраля 2024 года, согласно бюллетеням - 19 часов 8 февраля 2024 года.

3. Кроме того, при разговоре с собственниками жилых и нежилых помещений многоквартирного дома выяснилось, что подписи многих собственников помещений просто подделаны, собственники не принимали участия в голосовании, однако имеются бюллетени с их подписями. Так, подделаны подписи собственников нескольких квартир, которые одновременно имеют в собственности также нежилые коммерческие помещения. Очевидно, что если бы такие собственники голосовали лично, то в бюллетенях были бы учтены площади и их нежилых помещений, однако такие бюллетени отсутствуют.

Имеются обоснованные сомнения и в подлинности многих других бюллетеней голосования, представленных в ГЖИ. Основная часть бюллетеней заполнена несколькими одинаковыми почерками, что легко подтвердит почерковедческая экспертиза, причем эти решения собственников идут буквально один за другим. 50 бюллетеней голосования вообще не содержат подписей собственников помещений. Причем 17 из них также заполнены одинаковым повторяющимся узнаваемым почерком. Более того, бюллетени квартир <адрес> и <адрес> содержат голосование по другим вопросам повестки дня и в другое время (то есть по другим бюллетеням) и не могли быть учтены в голосовании. В решении собственника <адрес> сведения о собственнике не совпадают со сведениями в графе подпись (указаны разные лица), какая-либо доверенность при этом отсутствует.

4.Сведения о собственниках, указанные в бюллетенях для голосования, часто не просто неполные, но и не совпадают с открытыми сведениями об объектах недвижимости на сайте Росреестра. В очень большом количестве бюллетеней в качестве документа, подтверждающего право собственности на квартиру, указаны акты приема-передачи, тогда как основная часть собственников квартир <адрес>, в качестве такого документа должна быть указана выписка из ЕГРН с реквизитами записи о праве собственности в Росреестре, тем не менее, указаны акты приема-передачи, так как лицам, заполняющим бюллетени от имени собственников, были неизвестны конкретные сведения о жилых помещениях. Также в части бюллетеней сведения о долевых собственниках не совпадают со сведениями Росреестра.

5.Однако при этом сведения в бюллетенях всегда совпадают со сведениями реестра, предоставленного в ГЖИ вместе с протоколом общего собрания, который явно не актуализировался управляющей компанией длительное время.

Изложенные факты со всей очевидностью свидетельствуют о прямой подделке множества бюллетеней голосования собственников с использованием реестра, очевидно, предоставленного управляющей компанией, как это предусмотрено Жилищным кодексом РФ.

Соответственно, с учетом большого количества очевидно поддельных бюллетеней, истцы полагают, что решения по указанным вопросам повестки дня были приняты при отсутствии надлежащего кворума. Более того, с учетом того обстоятельства, что дом фактически заселен не более чем на половину, вопрос кворума более 50% для проведения собрания вызывает большие сомнения.

6.Оспариваемые решения общего собрания нарушают права и законные интересы истцов, как и других собственников нежилых помещений, а также собственников, голосовавших против этих решений и лиц, от имени которых бюллетени голосования были подделаны.

Так, оспариваемые решения об установке забора, ворот и калиток, якобы принятые общим собранием собственников (вопросы №3 и №4 в повестке дня), которые управляющая компания начала реализовывать в сентябре-октябре 2024 года, полностью противоречат интересам бизнеса истцов - собственников нежилых помещений. В результате исполнения этих решений перекрыт доступ к нежилым помещениям для клиентов, контрагентов и поставщиков юридических лиц, находящихся в нежилых помещениях. Оба истца приобретали помещения для получения дохода и сдачи их в аренду. Однако вскоре после установки ограждения арендаторы нежилого помещения <адрес>, принадлежащего истцу ФИО7, в котором ранее находился цветочный магазин, расторгли в связи с этим договор аренды и освободили помещение. В настоящее время истец несет прямые убытки вследствие простаивания коммерческой недвижимости и сложности при сдаче в аренду, поскольку открытый доступ к помещению закрыт. Такие же сложности есть у ФИО2, в помещении которой находится детский центр, посетители центра лишены возможности свободного доступа в помещение. Приобретая коммерческие нежилые помещения на этапе строительства, собственники нежилых помещений не предполагали возможности ограничения доступа к этим помещениям, поскольку такое ограничение создает проблемы для абсолютно любого бизнеса как в сфере торговли, так и в сфере оказания услуг. Проектная документация многоквартирного дома не содержала указания возможности установки ограждения и ограничения доступа на земельный участок и к коммерческим помещениям.

Кроме того, истцы и другие собственники обязаны оспариваемым решением нести дополнительные затраты на установку и содержание ограждения, которое включено в общедомовую собственность, а в настоящее время собственники и посетители нежилых помещений постоянно испытывают сложности с проходом к указанным помещениям, так как при установке ворот и калиток управляющая компания вообще не учитывала интересы этих лиц. И это не говоря о том, что калитки и ворота постоянно перестают работать, программа «зависает», что в результате может привести к невозможности доступа на территорию не только гражданам, но и машинам скорой помощи, МЧС и коммунальных служб. Доказательствами указанных фактов является переписка собственников в общедомовом чате.

Считая свои права нарушенными, истцы обратились в суд и просили признать недействительными решения, принятые внеочередным общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу <адрес>, оформленные протоколом от 27.05.2024 №3 по вопросам повестки дня № 3 и № 4 (т.1 л.д.4-7).

26.03.2025 определением Ленинского районного суда г. Воронежа гражданское дело передано по подсудности в Советский районный суд г. Воронежа (т.1 л.д. 77-79).

30.07.2025 определением суда, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, на стороне ответчика привлечена Басова М.С. (т.1 л.д.141об.).

Представитель истцов по доверенности и ордеру – адвокат Скрынникова В.В. в судебном заседании поддержала исковые требования своих доверителей, просила их удовлетворить. В ходе рассмотрения дела поясняла, что ее доверители являются собственниками нежилых помещений многоквартирного <адрес>. В результате проведения внеочередного общего собрания собственников МКД на территории земельного участка установлен забор, который ограничивает свободный доступ на территорию, прилегающую к дому, влечет негативные последствия для собственников нежилых помещений, осуществляющих коммерческую деятельность. Доступ на территорию ограничен вследствие того, что калитки забора открываются с использованием электронной системы и только при наличии домофонного ключа. Из пяти имеющихся калиток в 4 связь не установлена. На территорию не могут войти посторонние лица. Истцы обращались в управляющую компанию по вопросу обеспечения доступа на территорию, однако ответа не последовало. Истцами установлено, что большое количество бюллетеней при голосовании написаны одним почерком, в части из них отсутствуют подписи, неправильны произведен подсчет голосов вследствие неверного указания площадей и собственников. Судом были истребованы из Управления Росреестра по Воронежской области и приобщены к материалам дела выписки из ЕГРН на ряд квартир указанного многоквартирного дома. Изучение выписок подтвердило позицию истцов о фальсификации большого количества бюллетеней голосования на общем собрании. Так, согласно представленным выпискам, основная часть собственников зарегистрировала право собственности еще в 2023 году, причем в очень большом количестве квартир имеется и общая долевая, и общая совместная собственность. Однако во всех включенных в приложенную таблицу выписках сведения из Росреестра противоречат сведениям в бюллетенях. В частности, почти везде в качестве основания права собственности указаны акты приема-передачи квартир от застройщика, а где-то и договоры долевого участия, так как именно они включены в реестр собственников помещений МКД, представленный третьим лицом - ООО «АСУ». Тогда как при зарегистрированном нраве собственности подтверждением того факта является выписка из ЕГРН, а акт приема-передачи является лишь одним из правоустанавливающих документов. Кроме того, имеются ошибки в написании фамилий и отчеств собственников, наличии общей совместной или долевой собственности на квартиру, в большинстве бюллетеней нет даже упоминания о втором собственнике и общей собственности на квартиру. Более того, в 42 квартирах вообще на момент голосования были другие собственники, не те, что указаны в бюллетенях. Все эти факты свидетельствуют о том, что бюллетени голосования заполнялись и подписывались не самими собственниками, а значит, были просто подделаны от их имени. Тем более, что очень большое количество собственников в доме даже не живет. Таким образом, сторона истцов полагает, что голоса в количестве 9 736,3 посчитаны по недействительным бюллетеням, при этом 1 611,7 из них составляют голоса якобы проголосовавших собственников, которые не являлись таковыми на время проведения голосования. Таким образом, очевидно, что кворума 2/3 всех собственников для принятия решения по вопросам №3 и №4 повестки дня собрания в данном случае не было.

Представитель третьего лица по доверенности ФИО1 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, указал, что установка забора осуществлена по решению собственников МКД, поскольку на территорию заходили посторонние лица, происходила кража инструментов, распитие спиртных напитков, шум. Жильцы имеют желание огородить свою территорию от посторонних лиц. Кроме того, грузовыми машинами в урны сбрасывался мусор, в связи с чем, жильцам приходили большие счета за услугу. В рассматриваемом случае не имеет значения площадь помещений, поскольку главное – это волеизъявление собственников. При принятии решения по оспариваемым вопросам не требовалось 2/3 голосов от общей площади, а было достаточно простого большинства, поскольку оспариваемые решения не соответствуют по своему значению смыслу, который законодатель заложил в п.2 ч.3 ст. 44 ЖК РФ.

Истцы ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом, представлены заявления о рассмотрении дела в их отсутствие (т.4 л.д.114,123,125,130).

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом (т.4 л.д.126).

Третье лицо Басова М.С. в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом (т.4 л.д.128,129).

В силу положений ст. 167 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ суд считает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о слушании дела.

Выслушав участников процесса, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, разрешая исковые требования по существу в соответствии со ст.ст. 56,60,67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истец ФИО2 является собственником нежилого помещения <адрес> <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т.1 л.д. 33-36), а истец ФИО3 является собственником нежилого помещения <адрес> в указанном доме, о чем также свидетельствует выписка из ЕГРН (т.1 л.д. 37-40).

В период с 08.02.2024 по 30.04.2025 состоялось внеочередное общее собрание собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> проведенного в очно-заочной форме.

Собственники помещений многоквартирного <адрес> уведомлены о предстоящем собрании посредством размещения уведомления и фиксации его актом о размещении.

Так, согласно уведомлению от 29.01.2024 о проведении общего собрания собственников помещений в МКД, инициатором оспариваемого собрания являлся ФИО4, который уведомлял собственников помещений в многоквартирном <адрес> о проведении общего собрания собственников помещений в очно-заочной форме, дата и время проведения общего собрания в очной форме 08.02.2024 в 9 час. 00 мин., заочная часть с 10 час. 00 мин. 09.02.2024 по 15 час. 00 мин. 30.04.2024. Факт размещения уведомления зафиксирован актом (т.4 л.д.133,134).

Согласно реестру очной части собрания от 08.02.2024 на нем присутствовали ФИО4 и Басова М.С. (т.4 л.д.135).

Голосование осуществлялось путем принятия собственниками персональных решений в письменной форме посредством заполнения бюллетеней голосования.

По итогам собрания приняты решения:

6. Утвердить управляющую организацию уполномоченным лицом на заключение договоров на размещение рекламы в лифтах МКД <адрес> (реклама в виде электронных мониторов), в том числе определять стоимость за такое использование. Денежные средства перечисляются на расчетный счет управляющей организации и расходуются на содержание общего имущества собственников помещений МКД.

Итоги голосования оформлены протоколом №3 от 27.05.2024 общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес>, согласно которому дата начала проведения собрания – 08.02.2024 09 час.00 мин., окончание проведения собрания 15 час. 00 мин. (т.1л.д. 29-32).

Как следует из протокола, общая площадь помещений в многоквартирном доме составляет 56139,84 кв.м., из которых жилые помещения 47963,41 кв.м., нежилые помещения 8176,43 кв.м.

Участие в собрании приняло 979 собственников, обладающие в совокупности 38302,21 кв.м., что составляет 68,2 кв.м. от общего числа голосов собственников всех помещений, общее собрание признано правомочным, при наличии кворума.

05.06.2024 ООО «АСУ» предоставило в ГЖИ Воронежской области протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, от 27.05.2024 № 3 (т.4 л.д. 132).

Из представленных в ГЖИ материалов не усматривается сведений о размещении уведомления об итогах проведения внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Обращаясь с настоящим исковым заявлением в суд, истцы указали, что о проводимом собрании не были уведомлены, участия в нем не принимали, кворум на собрании отсутствовал, сведения о собственниках в бюллетенях не соответствуют сведениям Росреестра, а принятые собранием решения по вопросам №3 и №4 нарушают права истцов в части осуществления ими деятельности в отношении принадлежащих им на праве собственности нежилых помещений.

В соответствии с подп. 1.1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из решений собраний в случаях, предусмотренных законом.

В п. 103 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, то есть определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Из приведенных правовых норм и разъяснений следует, что одним из обязательных условий признания решения собрания основанием возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей является наличие в законе указания на гражданско-правовые последствия, обязательные для всех управомоченных на участие в таком собрании лиц.

В соответствии со ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Согласно ст. 44.1 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством:

1) очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);

2) заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 настоящего Кодекса);

3) очно-заочного голосования.

Статьей 45 ЖК РФ определен порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Из положений данной статьи следует, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч. 2 ст. 45 ЖК Российской Федерации внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

В силу ч. 3, 4 ст. 45 ЖК Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросу, указанному в пункте 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Содержание сообщения (уведомления) о проведении общего собрания определено ч. 5 ст. 45 ЖК РФ.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4, 4.2 и 4.7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 1.3, 2, 3, 3.1, 3.8, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, решения, предусмотренного пунктом 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.3 настоящей статьи. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме указанных документов лицом, инициировавшим общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, не позднее чем через десять дней после проведения такого собрания. Подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, а при непосредственном способе управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Копии решений и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу, указанному в пункте 4.4 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, также подлежат направлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в срок, указанный в настоящей части, в ресурсоснабжающую организацию, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами, с которыми собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, будут в соответствии с принятым решением заключены договоры, содержащие положения о предоставлении коммунальных услуг. Информация о размещенных (сформированных) в системе решениях и протоколах общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме направляется в автоматизированном режиме на единый портал государственных и муниципальных услуг в соответствии с порядком взаимодействия системы с инфраструктурой, обеспечивающей информационно-технологическое взаимодействие информационных систем, используемых для предоставления государственных и муниципальных услуг в электронной форме, утверждаемым федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Часть 6 ст. 46 ЖК РФ устанавливает, что собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

В силу п. 1 ст. 47 ЖК РФ в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (опросным путем) (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).

Согласно ч. 3 ст. 47 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу ст. 48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

Основания признания недействительными решений общих собраний предусмотрены ст. ст. 181.4 (оспоримость решения собрания), 181.5 (ничтожность решения собрания) ГК Российской Федерации.

В соответствии со ст. 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Недействительное решение оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

В соответствии со ст. 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:

1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

2) принято при отсутствии необходимого кворума;

3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Согласно ст. 181.4 ГК РФ решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если:

1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;

2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;

3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении;

4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).

Положение п. 4 ст. 181.4 ГК РФ устанавливает, что решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица.

Согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляется протоколом. Протокол общего собрания составляется в письменной форме.

В соответствии с пунктом 4 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 28.01.2019 N 44/пр, протокол общего собрания подписывается лицом, председательствующим на общем собрании, секретарем общего собрания, а также лицами, проводившими подсчет голосов.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Из представленных по запросу суда оригиналов решений собственников МКД судом установлено, что отсутствуют подписи в бюллетенях собственников нежилого помещения <адрес> а также квартир <адрес> <адрес>, что составляет площадь 1 278,3 кв.м. Данные решения подлежат исключению из числа голосов.

Судом установлено, что в решениях собственников неверно указаны их идентифицирующие данные (неверно указаны фамилия, имя) по квартирам <адрес> что составляет 300,04 кв.м. Данные решения также подлежат исключению из числа голосов.

Кроме того, судом истребованы сведения о правообладателях помещений многоквартирного дома (т.1 л.д. 144-250, т.2 л.д.1-250, т.3 л.д.1-250, т.4 л.д.1-87), из которых установлено, что имеет место несоответствие голосовавших лиц правообладателям объектов недвижимости на дату голосования. Указанные обстоятельства имеют место в отношении бюллетеней квартир <адрес>, что составляет 1586,3 кв.м. Данные решения суд исключает из числа голосов.

Квартира <адрес> на дату проведения голосования имела двух долевых сособственников (по 1/2 доле), тогда как участие в голосовании принял один собственник, в связи с чем, исключаемая доля составит 1/2, что соответствует 19 кв.м.

Аналогичная ситуация с собственниками квартир <адрес> (по 1/ доле), <адрес> (2/5 и 3/5 доли на двух собственников), <адрес> (по 1/2 доле), тогда как участие принимал лишь один долевой сособственник, в связи с чем, из числа голосов подлежат исключению соответствующие площади: 11,9+31,44+15,85 =59,19 кв.м.

В бюллетене <адрес> указан собственник ФИО8, тогда как стоит подпись ФИО9, основания для подписи не указаны, исключаемая площадь составляет 21,5 кв.м.

В бюллетенях квартир № <адрес> указаны иные вопросы для голосования, что составляет 123,6 кв.м., исключаемых из общего числа.

При этом, при итоговом подсчете судом исключается двойной учет площадей квартир <адрес>, в отношении которых не имеется подписей в письменных решениях и имеются иные собственники. Такая площадь составит 147,1 кв.м.

Доводы представителя истцов, что из площади проголосовавших подлежит исключению 1/2 площадь квартир <адрес>, <адрес>, поскольку данные квартиры являются совместной собственностью, суд полагает необоснованными, поскольку в силу ст. 263 ГК РФ один из участников совместной собственности вправе действовать от имени собственников, согласие которых на совершение тех или иных действий в отношении совместной собственности презюмируется.

Не усматривает суд оснований для исключения из числа голосов бюллетени квартир <адрес>, находящиеся как в долевой, так и в совместной собственности, поскольку долевыми сособственниками являлись, в том числе, несовершеннолетние дети, за которых голосовали их законные представили – родители.

По ходатайству стороны истца в судебном заседании допрошены свидетели ФИО10 (собственник нежилого помещения № 5/6), ФИО11 (собственник нежилого помещения № 7/11), ФИО12 (собственник квартиры <адрес> нежилых помещений <адрес>), пояснившие, что о проведении собрании они не были уведомлены, не размещалось объявлений ни в чате, ни в общем доступе на территории многоквартирного дома. О результатах проведенного собрания узнали, когда был установлен забор. В случае принятия участия в голосовании возражали бы против такого решения, поскольку оно ограничивает осуществляемую ими коммерческую деятельность.

Кроме того, судом допрошен свидетель ФИО13, указавший, что он является сыном ФИО14 - собственника <адрес> нежилых помещений <адрес> <адрес> в указанном доме. Свидетель осуществляет фактическое пользование имуществом, о проводимом собрании ему не было известно, объявления о нем не вывешивались, в чате информация не размещалась.

Суд считает возможным принять показания допрошенных свидетелей, поскольку они не противоречат собранным по делу доказательствам.

При разрешении требований суд учитывает, что оспариваемые решения собственников многоквартирного дома по вопросам №3 и №4 протокола общего собрания № 3 от 27.05.2024 затрагивают права истцов, как собственников нежилых помещений этого дома.

В силу п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ в рассматриваемом случае принятыми решениями в части ограничения доступа на придомовую территорию многоквартирного <адрес> затронуты вопросы о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им. По указанному вопросу законодателем определен кворум в виде большинства не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

С учетом изложенных в протоколе общего собрания сведений, общая площадь помещений МКД составляет 56139,84 кв.м., следовательно, 2/3 от общего числа голосов должно составить не менее 37426,56 кв.м.

На собрании участие приняло 38302,21 кв.м. от общего числа голосов.

При этом, суд приходит к выводу об исключении из указанного числа голосов, которые не содержат подписи в бюллетенях, не соответствуют голосовавшие в бюллетенях лица собственникам помещений, голосовали по другим вопросам, не голосовавших сособственников, которые не указаны в повестке общего собрания, исходя из следующего расчета:

38302,21 – 1 278,3 - 300,04 – 1 586,3 – 19 – 59,19 - 21,5 – 123,6 – 147,1 = 34767,18 кв.м.

Таким образом, судом установлено, что при проведении собрания, для принятия решений по вопросам повестки №3 и №4 отсутствовал необходимый кворум.

Исходя из установленных фактических обстоятельств дела с учетом приведенных положений действующего законодательства, принимая во внимание показания свидетелей, суд приходит к выводу, что имеются достаточные основания для удовлетворения исковых требований о признании недействительными решений по вопросам № 3 и № 4, оформленными протоколом №3 от27.05.2024.

Суд также принимает во внимание то, что иных доказательств не представлено и в соответствии с требованиями ст.195 ГПК РФ основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО2, ФИО3 к ФИО4 о признании недействительными решений собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных протоколом внеочередного общего собрания, удовлетворить.

Признать недействительными решения по вопросам повестки №3 и №4, принятые внеочередным общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, оформленные протоколом № 3 от 27.05.2024.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме в Воронежский областной суд через районный суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 22.09.2025.

Судья А.С. Голубцова

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →