Дело № 2-231/2025.

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

гор. Семилуки 05 мая 2025 года.

Семилукский районный суд Воронежской области в составе председательствующего судьи Волотка И.Н., при секретаре Шутейниковой Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело № 2-231/2025 по иску ПАО «Сбербанк России» к ФИО1 о расторжении, взыскании задолженности по кредитному договору, судебных расходов, обращении взыскания на залог,

УСТАНОВИЛ:

Банк обратился в суд с указанным иском ссылаясь на то, что ПАО «Сбербанк России» кредитный договор <***> от 09.10.2023 выдало кредит ФИО1 в сумме 5602520 рублей 00 копеек, на срок 360 месяцев под 7,3 % годовых.

Кредит выдавался на приобретение недвижимости : земельный участок, площадью 660+/-18 кв.м., по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Для обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору заемщик предоставляет кредитору залог приобретаемого объекта недвижимости.

При несвоевременном внесении ежемесячного платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом заемщик уплачивает кредитору неустойку в размере 20 % годовых.

Ответчик обязательства по своевременному погашению кредита и процентов исполнял ненадлежащим образом, за период с 09.04.2024 по 16.10.2024 (включительно) образовалась просроченная задолженность в размере 5843727 рублей 70 копеек, в том числе: просроченные проценты – 244353 рубля 48 копеек, просроченный основной долг - 5590269 рублей 55 копеек, неустойка за просроченный основной долг – 998 рублей 44 копейки, неустойка за просроченные проценты – 8106 рублей 23 копейки.

Просит суд с учетом уточнения исковых требований (т. 1 л.д.168-169) расторгнуть кредитный договор <***> от 09.10.2023; взыскать в пользу ПАО Сбербанк с ФИО1 задолженность по кредитному договору <***> от 09.10.2023 за период с 09.04.2024 по 16.10.2024 (включительно) в размере 5843727 рублей 70 копеек, в том числе: просроченные проценты – 244353 рубля 48 копеек, просроченный основной долг - 5590269 рублей 55 копеек, неустойка за просроченный основной долг – 998 рублей 44 копейки, неустойка за просроченные проценты – 8106 рублей 23 копейки; судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 104906 рублей 09 копеек, а всего взыскать 5948633 рубля 79 копеек; расходы по оценке стоимости предмета залога в размере 2400 рублей; обратить взыскание на предмет залога: земельный участок, площадью 660+/-18 кв.м., по адресу: <адрес>, кадастровый № с учетом дома – объекта незавершенного строительства и установить начальную цену продажи предмета залога в размере 2814400 рублей 00 копеек.

В судебное заседание представитель истца не явился, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом (т. 2 л.д.25,26,27,28), в иске просил дело рассмотреть в его отсутствие, исковые требования поддержал (т. 1 л.д.5,168).

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещалась надлежаще о времени и месте судебного заседания судом по адресу по месту регистрации и указанному адресу спорного объекта, к чему суд относит и возврат заказной почтовой корреспонденции за истечением срока хранения; ходатайств, в том числе и об отложении не заявлено, расчет не оспорен (т.2 л.д.21,22,23,24).

В соответствии со ст. 167, 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК) суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствии истца, ответчика, в порядке заочного производства, так как в судебное заседание от ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания и не сообщившего об уважительных причинах неявки, не поступило ходатайства о рассмотрении дела в его отсутствие.

Исследовав доводы иска и материалы гражданского дела №2-231/2025, обозрев CD-R диски с регистрационным делом на земельный участок и дом по спорному адресу и выписками из ЕГРН (т. 1 л.д.141,166), суд приходит к следующему.

09.10.2023 Сбербанк и ответчик ФИО1 заключили кредитный договор №1249902-НКЛ, согласно которому Банк предоставил заемщику кредит в размере 5602520 рублей 00 копеек сроком на 360 месяцев с даты фактического предоставления первой части кредита, процентная ставка по кредиту 7,30% годовых, а заемщик обязался возвратить полученные денежные средства в полном объеме и оплатить все начисленные проценты путем погашения ежемесячных аннуитетных платежей в соответствии с графиком платежей.

В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору заемщик предоставляет кредитору после выдачи первой части кредита залог (ипотеку) объекта недвижимости.

Цели использования: индивидуальное строительство объекта недвижимости: жилого дома и приобретение земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>; документ-основание индивидуального строительства объекта недвижимости: договор купли-продажи от 09.10.2023.

За несвоевременное перечисление платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом (в соответствии с п. 3.3. Общих Условий кредитования) предусмотрена неустойка (штраф, пеня) в размере 13 % годовых с суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной договором, по дату погашения просроченной задолженности по договору (включительно).

Приложен график платежей. Дата фактического предоставления кредита 14.11.2023. Последний платеж 09.10.2023 (т. 1 л.д.17-18,19-22).

Сами Общие условий кредитования суду не представлены.

Согласно справке о зачислении суммы кредита по договору потребительского кредита, ФИО1 выдан кредит на сумму 5602520 рублей. Вид кредита: на приобретение строящегося жилья «Дальневосточная» с 04.22. Дата окончания кредитного договора 09.10.2053. Дата зачисления кредита 09.10.2023 (т. 1 л.д.12,13-16).

Согласно выписке из лицевого счета, выдавались периодически кредитные средства (т. 1 л.д.10).

10.10.2023 на ответчика было зарегистрировано право собственности на указанный выше земельный участок, что подтверждается выпиской из ЕГРН, а также ограничение прав и обременение объекта недвижимости на 360 месяцев - ипотека в силу закона с даты фактического предоставления кредита с 10.10.2023. Приобретено на основании договора купли-продажи земельного участка от 09.10.2023.

А также запрещение регистрации сделок от 11.09.2024 на основании постановления судебного пристава – исполнителя Железнодорожного РОСП по исполнительному производству №-ИП (т.1 л.д.25,26-31,32-33,48-50,52-53,84-96,150-165,166).

Согласно базе данных исполнительных производств, в отношении ответчика имеются исполнительные производства, в том числе наложенным Железнодорожным РОСП по исполнительной надписи нотариуса от ДД.ММ.ГГГГ по кредитным платежам в размере 225626 рублей 65 копеек (постановление о взыскании исполнительного сбора в размере 15793 рубля 86 копеек) по ИП №-ИП (т. 1 л.д.65).

Ответчику банком было направлено уведомление с требованием о досрочном погашении суммы задолженности по кредитному договору не позднее ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д.41,42).

Согласно расчета задолженности по состоянию на 16.10.2024 и движению по счету, просроченные проценты – 244353 рубля 48 копеек, просроченный основной долг - 5590269 рублей 55 копеек, неустойка за просроченный основной долг – 998 рублей 44 копейки, неустойка за просроченные проценты – 8106 рублей 23 копейки, а всего 5843727 рублей 70 копеек. Последнее погашение основного долга 09.03.2024, общее погашение в размере 12250 рублей 45 копеек; последнее погашение процентов 12.04.2024 в размере 36667 рублей 62 копейки (т. 1 л.д.34-40).

Согласно заключения о стоимости имущества № 2-240725-1082339 от 25.07.2024 на дату подачи иска 01.11.2024 (т.1 л.д.43), рыночная стоимость земельного участка, площадью 660 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> на момент проведения заключения составляет 597000 рублей (т. л.д.23-24,).

Согласно заключения о стоимости имущества № 1-250310-1710406 от 17.03.2025, рыночная стоимость земельного участка по указанному выше адресу на момент проведения заключения составляет 628000 рублей. Стоимость дома, площадью 150 кв.м., расположенного на спорном земельном участке составляет 2890000 рублей (т. 1 л.д. 208-250, т 2 л.д. 1-18).

Согласно регистрационного дела, имеется объект капитального строительства (здание) с кадастровым номером 36:28:0500001:40, расположенном по адресу: <адрес>, площадью 30,9 кв.м., наименование – жилой дом, площадью 30,9 кв.м. Указанное здание снято с государственного кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д.84- 140,141,150-165,166)

Согласно ответа адресной службы, ответчик зарегистрирована по месту жительства по адресу: <адрес> (т. 1 л.д.46,47,54, 66,83).

В соответствии с положениями ст.1,8,9,10,11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК) гражданское законодательство основывается на признании, в том числе равенства участников регулируемых им отношений, свободы договора, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав и их судебной защиты; при этом граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе; при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения; гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности; граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются; защита гражданских прав осуществляется, в том числе возмещения убытков, взыскания неустойки, компенсации морального вреда и иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии со ст. 309 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствие с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 2 ст. 819 ГК на отношения по кредитному договору, если иное не предусмотрено законом, распространяется положение §1 главы 42 ГК, посвященные отношениям по договору займа.

Согласно ст. 810 ГК заемщик обязан возвратить займодавцу сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии с п. 2 ст. 811 ГК если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Заемщиком неоднократно нарушались сроки погашения задолженности по кредиту, установленные кредитным договором (т. 1 л.д.19-22,35-40).

Со стороны ответчика имеет место ненадлежащее исполнение обязательств по погашению кредита и уплате процентов по нему, следовательно, требование истца о досрочном возврате всей суммы основного долга по кредиту является правомерным.

Согласно представленному истцом расчету просроченные проценты – 244353 рубля 48 копеек, просроченный основной долг - 5590269 рублей 55 копеек, неустойка за просроченный основной долг – 998 рублей 44 копейки, неустойка за просроченные проценты – 8106 рублей 23 копейки (т. 1 л.д.34); данный расчет задолженности судом проверен и он его принимает с учетом движения по счету заемщика, условиями кредитного договора, графика платежей (т. 1 л.д.17-18,19-22,35-40); он ответчиком в установленном порядке и надлежащими доказательствами в разрез с требованиями ст. 56 ГПК не оспорен, в связи с чем, указанная сумма с учетом требований ст. 196 ГПК подлежит взысканию с ответчика.

В силу положений ст. 333 ГК, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В силу положений п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 22.06.2021) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

В данном случае несоразмерности заявленной банком неустойки судом не установлено и ответчиком об этом с обоснованием не заявлено, она незначительна по мнению суда с учетом периода и условий ее начисления банком и составляет за просроченный основной долг – 998 рублей 44 копейки и за просроченные проценты – 8106 рублей 23 копейки, все с учетом и самого долга по данным позициям, а именно: просроченные проценты – 244353 рубля 48 копеек, просроченный основной долг - 5590269 рублей 55 копеек.

Согласно статье 450 ГК по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суду при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд считает, что систематическое значительное неисполнение заемщиком ФИО1 обязательств по кредитному договору является существенным, нарушением условий договора в одностороннем порядке при их надлежащем исполнении Банком, так как ответчик неоднократно нарушал срок погашения основного долга и процентов за пользование кредитом, в связи с чем, кредитный договор №1249902-НКЛ от 09.10.2023 надлежит расторгнуть.

В соответствии со ст. 334,348,349,350 ГК в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

При обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке суд по просьбе залогодателя, являющегося должником по обязательству, при наличии уважительных причин вправе отсрочить продажу заложенного имущества с публичных торгов на срок до одного года.

Отсрочка не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, процентов и неустойки.

Согласно п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее Закон) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Пунктом 1 ст. 3 данного Закона предусмотрено, что ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; 3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; 4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Согласно п. 1 ст. 50 Закона залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со ст.55 Закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд (ст.51 ФЗ).

В силу ч.1 ст. 54.1 Закона обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (ч.5 ст. 54.1 ФЗ), что и имеет место в данном случае; как и размер неисполненного обязательства составляет более чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более чем три месяца.

В силу ст.218 ГК право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 219 ГК право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст.219 ГК право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст.260,263 ГК Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

В силу ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Согласно положениям п.1 ст.130 ГК и разъяснениям, содержащимся в п.38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

По смыслу ст.131 ГК закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п.1 ст.130 ГК).

Поэтому, в частности, правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

Согласно п.11 Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (статьи 242, 243, 237 ГК).

В соответствии со ст. 237 ГК изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором.

Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

В силу ст.336,346 ГК договором залога или в отношении залога, возникающего на основании закона, законом может быть предусмотрен залог имущества, которое залогодатель приобретет в будущем.

На полученные в результате использования заложенного имущества плоды, продукцию и доходы залог распространяется в случаях, предусмотренных законом или договором.

Залогодержатель вправе пользоваться переданным ему предметом залога только в случаях, предусмотренных договором, регулярно представляя залогодателю отчет о пользовании.

По договору на залогодержателя может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога плоды и доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя.

Все при том, что в соответствии со ст. 56 ГПК содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК, закрепляющими принципы состязательности гражданского судопроизводства и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, при требовании законодателя к сторонам в соответствии со ст.35 ГПК добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами, а также общим положением ст.10 ГК о том, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из ожидаемого поведения любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны при прочих равных условиях.

Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле (статья 57 ГПК).

Суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела (статья 59 ГПК).

Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (статья 60 ГПК).

Согласно объяснениям сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами.

В случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

В силу статьи 195 ГПК суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

С учетом положений части 3 статьи 196 ГПК суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям.

Судом установлено, что заемщиком систематически нарушались сроки внесения платежей по кредитному договору и просрочка существенна в силу вышеуказанных норм закона.

Указанные обстоятельства в силу положений п. 2 ст. 811 ГК позволили кредитору потребовать досрочного возврата кредита и обращении взыскания на заложенное имущество.

Требования о досрочном возврате ссудной задолженности и расторжении кредитного договора заемщику Банком направлялись 13.09.2024 со сроком погашения не позднее 14.10.2024 (т. 1 л.д.41-42) и оно не исполнено.

Согласно п. 11,12 кредитного договора <***> от 09.10.2023, залоговая стоимость объекта недвижимости - земельного участка устанавливается в размере 90 % от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости объекта недвижимости; вместе с тем судом установлено, что на момент разрешения спора на таковом имеется дом – объект незавершенного строительства и его стоимость реализации при обращении на предмет залога не оговорена сторонами при залоге земельного участка, но последний должен следовать при прочих равных условиях и одном их собственнике, за судьбой такового в силу вышеприведенных норм закона (т. 1 л.д.19-22).

В соответствии со ст.54 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" п. 2 ст. 54 Закона, начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Таким образом, указанная норма права содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика.

Согласно заключения о стоимости имущества № 1-250310-1710406 от 17.03.2025, рыночная стоимость земельного участка по указанному выше адресу составляет 628000 рублей.

Стоимость дома – объекта незавершенного строительства, к которому на момент оценки не подведены коммуникации, площадью 150 кв.м., расположенного на спорном земельном участке составляет 2890000 рублей и таковые ответчиком надлежащими доказательствами в разрез со ст. 56 ГПК не оспорена (т. 1 л.д. 208-250, т 2 л.д. 1-18).

При этом, в соответствии с п.12 договора кредит получался заемщиком для строительства индивидуального жилого дома на заложенном земельном участке, доказательств принадлежности данных объектов не одному лицу - ответчику последним в разрез со ст. 56 ГПК суду не представлено в своей воле и интересе, при этом судьба дома следует за заложенным земельным участком с учетом вышеуказанного законодательства и норм договора при прочих равных условиях, при том, что кредит получался и земельный участок заемщиком приобретался именно для строительства дома.

Таким образом, так как стороны не договорились о начальной продажной стоимости залогового объекта при заключении договора с учетом возведенного после этого дома - объекта незавершенного строительства, так и в ходе судебного разбирательства, то она подлежит установлению судом на основании отчета оценщика и устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, а именно: в размере 502400 рублей стоимость земельного участка и 2312000 рублей стоимость дома – объекта незавершенного строительства, что и заявлено истцом в своих требованиях и таковая ответчиком надлежащими доказательствами в разрез со ст. 56 ГПК не оспорена.

Из пункта 12 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 мая 2013 года, следует, что непринятие судом при обращении взыскания на предмет залога и определении начальной продажной стоимости заложенного имущества во внимание значительного промежутка времени с момента заключения сделки по ипотеке до момента обращения взыскания может привести к нарушению прав должника в ходе осуществления исполнительного производства.

В соответствии со ст.77 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

В соответствии с п.9 "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017) согласно п. 1 ст. 56 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон о залоге) имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных этим федеральным законом.

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку названным федеральным законом не установлены иные правила.

Таким образом, суд находит требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество обоснованными и подлежащими удовлетворению, определяет в качестве способа продажи заложенного имущества публичные торги, определяет и устанавливает начальную продажную стоимость имущества, на которое следует обратить взыскание – земельный участок, площадью 660+/-18 кв.м., по адресу: <адрес>, кадастровый № и возведенного на нем дома – объекта незавершенного строительства в размере 80% от определенной их рыночной стоимости заключением о стоимости имущества № 1-250310-1710406 от 17.03.2025 в размере: 502400 рублей стоимость земельного участка и 2312000 рублей стоимость дома – объекта незавершенного строительства.

Должником по обязательству на настоящий момент суду не представлено объективных доводов с доказательствами о возможности погашения им в срок до года образовавшейся кредитной задолженности установленной судом, без продажи заложенного имущества с публичных торгов.

Также сторонами не заявлено суду, что ими согласован порядок, предусмотренный ст.59 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Согласно сведениям из Единого федерального реестра сведений о банкротстве, ответчик в них не значится и об этом суду не заявлено (т. 1 л.д.55).

Руководствуясь приведенными правовыми нормами и исследованным в судебном заседании доказательствами, суд таким образом, пришел к выводу об обоснованности исковых требований банка о взыскании задолженности по кредитному договору, расторжении кредитного договора и обращении взыскания на заложенное имущество, так как между сторонами возникли заемные правоотношения, в нарушение принятых обязательств заемщик их неоднократно не исполнял в своей воле и интересе и данные нарушения существенны.

В соответствии со ст. 98 ГПК стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса.

В силу ст.88,94,95 ГПК судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела, к которым относятся и суммы подлежащие выплате экспертам, расходы на оплату услуг представителя и иные.

Суду истцом заявлены понесенные расходы на оплату расходов по оценке стоимости предмета залога в размере 2400 рублей, что подтверждается договором на оказание услуг, платежным поручением № 433450 от 25.12.2024, справкой об оплате отчета об оценке, которые и подлежат взысканию с ответчика в пользу истца (т. 1 л.д. 177-207, т. 2 л.д.15,17).

Также, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина, верно исчисленная в порядке ст. 333.19 НК РФ в размере 104906 рублей 09 копеек (т.1 л.д.9)

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования по гражданскому делу № 2-231/2025 ПАО «Сбербанк России» к ФИО1 о расторжении, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на залог, судебных расходов – удовлетворить.

Расторгнуть кредитный договор <***> от 09.10.2023, заключенный между ПАО «Сбербанк России» и ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) в пользу ПАО Сбербанк в лице филиала - Центрально-Черноземный Банк ПАО Сбербанк ОГРН <***> задолженность по кредитному договору <***> от 09.10.2023 за период с 09.04.2024 по 16.10.2024 (включительно) в размере 5843727 рублей 70 копеек (из которых: просроченные проценты – 244353 рубля 48 копеек, просроченный основной долг - 5590269 рублей 55 копеек, неустойка за просроченный основной долг – 998 рублей 44 копейки, неустойка за просроченные проценты – 8106 рублей 23 копейки); расходы по оплате государственной пошлины в размере 104906 рублей 09 копеек, расходы по оценке стоимости предмета залога в размере 2400 рублей, а всего 5951033 (Пять миллионов девятьсот пятьдесят одна тысяча тридцать три) рубля 79 копеек.

Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество: земельный участок, площадью 660+/-18 кв.м., по адресу: <адрес>, кадастровый № и на возведенный на нем дом – объект незавершенного строительства, площадью 150 кв.м, с их реализацией путем продажи с публичных торгов.

Определить и установить начальную продажную стоимость земельного участка, площадью 660+/-18 кв.м., по адресу: <адрес>, кадастровый № в размере 502400 (Пятьсот две тысячи четыреста) рублей и на возведенный на нем дом – объект незавершенного строительства, площадью 150 кв.м, в размере 2312000 (Два миллиона триста двенадцать тысяч) рублей, а всего в размере 2814400 (Два миллиона восемьсот четырнадцать тысяч четыреста) рублей 00 копеек.

Разъяснить сторонам, что в соответствии со ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации должник и являющийся третьим лицом залогодатель вправе прекратить в любое время до реализации предмета залога обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через Семилукский районный суд в течение месяца со дня его принятия судом в мотивированной окончательной форме.

Судья

В соответствии со ст. 199 ГПК мотивированное заочное решение в окончательной форме изготовлено 21 мая 2025 года.