Решение по делу № 3А-355/2024 от 18.03.2025

Дело 3а-66/2025 (3а-355/2024)

32OS0000-01-2024-000484-37

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Брянск 18 марта 2025 г.

Брянский областной суд в составе

председательствующего судьи Максимовой Е.А.,

при секретаре Черниковой Ю.В.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об оспаривании решения бюджетного учреждения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО2 обратилась с заявлением в ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» (далее также - БТИ) об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ей на праве собственности помещения, площадью 80,8 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 990 000 руб. по состоянию на 1 апреля 2024 года.

В обоснование рыночной стоимости помещения ФИО2 представила отчет об оценке № 032/03-2024 от 21 апреля 2024 года, выполненный оценщиком ФИО12

Решением ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» № ОРС-32/2024/000571 от 30 мая 2024 года ФИО2 отказано в установлении кадастровой стоимости помещения равной его рыночной стоимости, в связи с наличием в отчете нарушений требований законодательства об оценочной деятельности.

ФИО2 обратилась в Брянский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» № ОРС-32/2024/000571 от 30 мая 2024 года и установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 990 000 руб. по состоянию на 1 апреля 2024 года.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 поддержала административные исковые требования, расходы за проведение экспертизы просила возложить на ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация».

Иные лица, участвующие в деле, их представители о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Представитель административного ответчика ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» ФИО3 направила в адрес суда ходатайство, в котором просила признать оспариваемое решение законным, расходы за проведение экспертизы возложить на административного истца, провести судебное заседание в отсутствие представителя БТИ.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Брянской области ФИО4 в возражениях на административное исковое заявление указала, что управление является ненадлежащим административным ответчиком, исковые требования в части привлечения его в данном процессуальном статусе не признает, поскольку как регистрирующий орган права и законные интересы административного истца не нарушало, не оспаривает право истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и представленный истцом отчет, по существу заявленных требований не возражает.

В отзыве на административное исковое заявление представитель административного ответчика управления имущественных отношений Брянской области ФИО5 ходатайствовала о рассмотрении дела без участия представителя управления, возражала против удовлетворения заявленных требований, полагая оспариваемое решение БТИ законным и обоснованным. Указала, что управление имущественных отношений Брянской области является ненадлежащим административным ответчиком в рамках рассматриваемого спора, поскольку не принимало оспариваемого решения.

Административные ответчики директор ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» ФИО6 и первый заместитель директора ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» ФИО7 в возражениях на административный иск ходатайствовали о рассмотрении дела без их участия, просили признать оспариваемое решение законным.

С учетом положений статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав представителя административного истца, изучив материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Согласно положениям части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данным в пунктах 1 и 4 постановления от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты» (далее также - Федеральный закон № 269-ФЗ) в Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также - Федеральный закон №237-ФЗ) введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

В соответствии с положениями частей 1-7 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр.

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, и подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.

В соответствии с частью 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (пункт 1); об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (пункт 2).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).

Формы решения об установлении рыночной стоимости, решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (часть 13 статьи 22.1).

Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Таким образом, статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости - рассмотрение заявления об установлении рыночной стоимости объекта в государственных бюджетных учреждениях субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ до 1 января 2026 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее также - Решение).

В силу пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ с даты, указанной в Решении (в случае отсутствия Решения - с 1 января 2026 года), в субъекте Российской Федерации: 1) применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН; 2) не применяются положения статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ; 3) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) не осуществляется.

Таким образом, если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, то есть после 1 января 2026 года или с даты, указанной в Решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Постановлением Правительства Брянской области от 23 декабря 2022 года №648-п установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 января 2023 года.

Следовательно, с указанной даты на территории Брянской области подлежат применению положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, согласно части 15 которой решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года, требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной не является самостоятельным и может быть заявлено только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения.

Административные дела об оспаривании решений бюджетных учреждений, принятых в порядке статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, подлежат разрешению по правилам главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с особенностями, предусмотренными главой 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Как следует из материалов дела административному истцу ФИО2 на праве собственности принадлежит объект недвижимости: нежилое помещение, площадью 80,8 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>

Исходя из положений статей 399, 400, 401, 403 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц в отношении помещения с кадастровым номером №, который рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, в связи с чем ФИО2 вправе обратиться с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости названного объекта.

Приказом управления имущественных отношений Брянской области от 1 ноября 2023 года № 1789 кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2023 года утверждена в размере 6 981 932,04 руб., дата начала применения – 1 января 2024 года.

Как установлено судом, 8 мая 2024 года ФИО2 обратилась с заявлением в ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» об установлении по состоянию на 1 апреля 2024 года кадастровой стоимости помещения с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 990 000 руб., представив отчет об оценке № 032/03-2024 от 21 апреля 2024 года, выполненный оценщиком ФИО13

Поскольку обращение ФИО2 в БТИ последовало 8 мая 2024 года, в рассматриваемом случае определение рыночной стоимости помещения по состоянию на 1 апреля 2024 года является законным и обоснованным.

Решением ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» № ОРС-32/2024/000571 от 30 мая 2024 года ФИО2 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости, в связи с наличием в отчете нарушений требований законодательства об оценочной деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 219 КАС РФ административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Административное исковое заявление ФИО2 об оспаривании решения бюджетного учреждения подано в Брянский областной суд 17 августа 2024 года, то есть в установленный законом срок.

Проверяя законность оспариваемого решения, суд приходит к выводу, что оно принято компетентным органом, поскольку одним из основных видов деятельности ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» является рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости и принятие решений по ним в порядке статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ (пункт 2.2 раздела 2 Устава ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация»).

Указанное решение принято в срок, установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, содержит необходимые реквизиты и подписано уполномоченным лицом. В данной части решение бюджетного учреждения не оспаривается.

Согласно разделу V оспариваемого решения ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» № ОРС-32/2024/000571 от 30 мая 2024 года причинами, послужившими основанием к отказу в установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости, явились следующие нарушения оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки: в задании на оценку некорректно указаны дата определения рыночной стоимости объекта и дата составления отчета (пункт 1); при проведении анализа рынка из предложенных к продаже объектов недвижимости в качестве аналогов выбраны объекты с минимальной ценовой выборкой, расположенные на территории Брянской области, выбранный оценщиком ценовой диапазон 1000-25000 кв.м. не соответствует рыночной стоимости, сложившейся на рынке объектов капитального строительства коммерческого назначения в г.Брянск. Выборка аналогов для расчета стоимости некорректна, что повлекло за собой искажение величины стоимости объекта оценки (пункт 2);

при определении стоимости в рамках сравнительного подхода использование объекта-аналога № 3 некорректно, так как указанная в объявлении цена предложения представляет собой цену земельного участка, а не торговых помещений, как ошибочно указал оценщик. Расчет рыночной стоимости одного квадратного метра объекта оценки выполнен с допущением математической ошибки, вследствие того, что цена предложения объекта-аналога № 3 в размере 23 076,92 руб. за 1 кв.м. не соответствует фактическим данным (пункт 3); при определении рыночной стоимости объекта оценки приведен конечный результат корректировок без объяснения их расчета, оценщиком не представлены текстовые и математические пояснения по полученным и принятым в расчете значениям корректировок, принцип внесения корректировок не объясняется (пункт 3); в отчете отсутствует описание объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах, основных ценообразующих факторов, таких как местоположение в пределах города, материал стен, наличие отдельного входа, этаж расположения, расположение относительно красной линии, доступ к объекту, тип парковки, класс качества. В описание вышеуказанных характеристик объектов-аналогов оценщик указал: «нет данных», в связи с чем используемые объекты-аналоги не идентифицированы, их характеристики не подтверждены (пункт 4); оценщиком не проведен анализ и не учтены в расчетах характеристики по следующим ценообразующим факторам: «расположение в пределах города», существенные для определения стоимости объектов торгово-офисного назначения; материал стен объекта-аналога № 1 выполнен из металла и отличен от материала стен объекта оценки; при определении стоимости оценщик не учитывает различия объекта оценки и объектов-аналогов в зависимости от этажа расположения объекта; объект оценки представляет собой встроенное помещение, объект-аналог № 1 – отдельное стоящее здание торгового павильона; оценщиком не учтены различия на наличие/отсутствие отдельного входа у объектов-аналогов (пункт 5); значение коэффициента рамках сравнительного подхода в отчете составляет 52,71 %, что говорит о существенном расхождении результатов (пункт 6); в отчете об оценке выявлены следующие противоречия: при анализе основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, с приведением интервалов значения этих факторов оценщик использовал корректировки для офисных объектов по Справочнику оценщика недвижимости-2023. Офисная недвижимость. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода, под ред. ФИО8 При этом в рамках сравнительного подхода при расчете рыночной стоимости объекта оценщик использует данные Справочника оценщика недвижимости-2023. Торговая недвижимость. Сравнительный подход, под ред. ФИО8; для определения доли стоимости, приходящейся на земельный участок в стоимости единого объекта недвижимости, оценщик использует Справочник оценщика недвижимости. Офисная недвижимость. Доходный подход, под ред. ФИО8; в рамках сравнительного подхода оценщик указывает на основные ценообразующие факторы для земельного участка, в то время как объектом оценки является нежилое помещение (пункт 7); документы, представленные заказчиком, не подписаны уполномоченным лицом на то лицом и не заверены в установленном порядке (пункт 8).

В целях оценки правомерности выводов, изложенных в оспариваемом решении БТИ относительно выявленных нарушений в отчете, определением суда от 27 сентября 2024 года назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ФБУ Брянская лаборатория судебной экспертизы Минюста России (далее - ФБУ Брянская ЛСЭ).

Согласно экспертному заключению ФБУ Брянская ЛСЭ № 1905/5-4 от 25 февраля 2025 года, в отчете об оценке № 032/03-2024 от 21 апреля 2024 года, выполненном оценщиком ФИО14., имеются нарушения пункта 10 Федерального стандарта оценки «Процесс оценки» (ФСО III), подпунктов 1,2,3 пункта 2, подпункта 12 пункта 7, пункта 8 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке» (ФСО VI), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, подпункта «в» пункта 11, подпунктов «в», «д» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО VII), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, влияющие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта оценки, а также пункта 13 Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, не влияющего на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта оценки.

Как следует из экспертного заключения, в исследуемом отчете допущены следующие нарушения:

-отсутствует анализ предложений к сдаче в аренду объектов-аналогов, представленный в отчете анализ предложений к продаже некорректный. На дату оценки в Советском районе г. Брянска достаточно предложений к продаже сходных с оцениваемым объектом, однако, оценщик представляет анализ рынка по Брянской области, что повлекло за собой искажение ценового диапазона и рыночной стоимости объекта;

-в представленных скриншотах объявлений о продаже и аренде отсутствуют фотографии исследуемых объектов, в связи с чем невозможно идентифицировать их физическое состояние и уровень отделки;

-в отчете отсутствуют ссылки/скриншоты на используемые таблицы справочников оценщиков недвижимости; введенные оценщиком корректировки не подтверждены и не обоснованы. При проведении экспертного исследования установлено, что величины введенных корректировок не соответствуют представленным величинам корректировок в примененных в отчете справочниках оценщиков недвижимости;

-объект-аналог № 1 в рамках сравнительного подхода представляет собой металлический торговый павильон, в стоимость которого включено торговое оборудование. Объект оценки представляет собой встроенное помещение, расположенное в многоэтажном жилом доме 2014 года постройки. Корректировки на тип помещения, материал стен, наличие оборудования и физическое состояние в отчете не проанализированы и отсутствуют;

-объект-аналог № 3 в рамках сравнительного подхода представляет собой готовый бизнес, в стоимость которого включены 2 земельных участка, торговое помещение, жилой дом и офис в отдельном здании со всей мебелью и оборудованием. Данные объекты не могут быть использованы в качестве аналога;

-в рамках сравнительного подхода в отчете об оценке оценщиком не идентифицировано расположение объектов в пределах города, расположение относительно красных линий и не введены соответствующие корректировки. Также отсутствуют корректировки на материал стен и физическое состояние для объекта-аналога № 1, на этаж расположения и наличие отдельного входа для объекта-аналога № 2, который расположен на втором этаже;

-в рамках сравнительного подхода оценщиком не идентифицирован рынок (активный/неактивный). Учитывая достаточное количество предложений о продаже сходных объектов недвижимости, расположенных в Советском районе г. Брянска, рынок является активным, в связи с чем согласно примененному оценщиком сборнику корректировка должна составлять 11,8 %, в то время как в отчете необоснованно применена корректировка в размере 15 %;

-в рамках сравнительного подхода для определения доли стоимости, приходящейся на улучшения (доля земельного участка) в общей стоимости единого объекта недвижимости оценщик использует сборник корректировок для офисной недвижимости при наличии сборника для торговой недвижимости;

-коэффициент вариации оценщиком не указан, однако для данной выборки путем расчета коэффициент вариации превышает 52 %, что свидетельствует о неоднородности выборки, использование выбранных аналогов в рамках сравнительного подхода в данном составе недопустимо;

-при применении доходного подхода оценщиком не идентифицировано расположение объектов в пределах города, расположение относительно красных линий и не введены соответствующие корректировки. Также отсутствуют корректировки на этаж расположение для объекта-аналога №1 и №2, расположенным в подвальном и на втором этаже соответственно;

- при применении доходного подхода оценщиком не идентифицирован рынок (активный/неактивный). Учитывая достаточное количество предложений о сдаче в аренду сходных объектов недвижимости, расположенных в Советском районе г. Брянска, рынок является активным, связи с чем согласно примененному оценщиком сборнику корректировка должна составлять 9,3 %, в то время как в отчете необоснованно применена корректировка в размере 16 %;

-при применении доходного подхода для определения доли стоимости, приходящейся на улучшения (доля земельного участка) в общей стоимости единого объекта недвижимости, оценщик использует сборник корректировок для офисной недвижимости при наличии сборника для торговой недвижимости;

-в отчете отсутствуют сведения, позволяющие понять логику внесения оценщиком величин корректирующих коэффициентов;

-процент недозагрузки площадей оценщик принимает в размере 21,4%, однако согласно примененного оценщиком справочника он составляет 15,1%;

-в отчете об оценке представлены документы, не заверенные заказчиком в установленном порядке в соответствии с федеральными стандартами оценки.

В отчете об оценке № 032/03-2024 от 21 апреля 2024 года судебным экспертом установлены нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, перечисленные в пунктах 2-7 раздела V решения ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» № ОРС-32/2024/000571 от 30 мая 2024 года, влияющие на итоговую стоимость объекта; в пунктах 1, 8 - не влияющие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта.

Согласно экспертному заключению ФБУ Брянская ЛСЭ № 1905/5-4 от 25 февраля 2025 года рыночная стоимость помещения с кадастровым номером № по состоянию на 1 апреля 2024 составляет 4 135 413 руб.

Оценивая экспертное заключение ФБУ Брянская ЛСЭ № 1905/5-4 от 25 февраля 2025 года в соответствии с пунктом 8 статьи 82 КАС РФ, суд признает его надлежащим доказательством по делу, так как экспертиза проведена в соответствии с требованиями процессуального законодательства, в заключении приведены ссылки на нормативные акты и методическую документацию, использованную при производстве экспертизы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, на основании чего сделаны выводы и даны обоснованные ответы на поставленные вопросы. Основания для сомнений в правильности заключения, беспристрастности и объективности эксперта отсутствуют.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы; эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы; определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертное заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; корректировки в экспертном заключении приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчёты, проведённые экспертом, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки на заданную дату; итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта приведено экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что экспертное заключение ФБУ Брянская ЛСЭ № 1905/5-4 от 25 февраля 2025 года достоверно отражает итоговую величину рыночной стоимости помещения, площадью 80,8 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости объекта, определенной по результатам судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, не представлено и в материалах дела не имеется.

При таких обстоятельствах, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд полагает, что у ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости помещения равной его рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке № 032/03-2024 от 21 апреля 2024 года, поскольку в отчете имелись нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, влияющие на итоговую стоимость объекта оценки.

Исходя из содержания статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

В рассматриваемом случае суд приходит к выводу, что оспариваемое решение ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» № ОРС-32/2024/000571 от 30 мая 2024 года соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения, принято уполномоченным на то органом, с соблюдением порядка и срока его принятия, прав и законных интересов административного истца не нарушает, в связи с чем административные исковые требования ФИО2 о признании незаконным указанного решения БТИ являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Разрешая требование ФИО2 об установлении кадастровой стоимости помещения равной его рыночной стоимости, суд полагает следующее.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03.07.2014 № 1555-О, установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной выступает законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости.

Анализ приведенных выше норм позволяет сделать вывод о том, что рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона № 135-ФЗ).

При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете.

В силу статей 70, 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет оценщика.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Экспертным заключением ФБУ Брянская ЛСЭ № 1905/5-4 от 25 февраля 2025 года в отчете об оценке № 032/03-2024 от 21 апреля 2024 года выявлены нарушения, влияющие на итоговую стоимость объекта оценки.

Проанализировав доказательства, представленные в подтверждение размера рыночной стоимости помещения, суд приходит к выводу, что отчет об оценке № 032/03-2024 от 21 апреля 2024 года не может быть признан доказательством, достоверно устанавливающим рыночную стоимость объекта.

При таких обстоятельствах, с учетом правовых норм, регулирующих спорные правоотношения, суд приходит к выводу об установлении по состоянию на 1 апреля 2024 года кадастровой стоимости помещения с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости 4 135 413 руб., определенной экспертным заключением ФБУ Брянская ЛСЭ №1905/5-4 от 25 февраля 2025 года.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Применение для целей налогообложения объектов недвижимости кадастровой стоимости, установленной по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, осуществляется в соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 этого же Закона (в редакции Федерального закона от 06.12.2021 №408-ФЗ), т.е. с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Административный истец обратился с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости в ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» 8 мая 2024 года.

Вступивший в законную силу судебный акт об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Доводы представителей Управления Росреестра по Брянской области и управления имущественных отношений Брянской области о том, что названные органы являются ненадлежащими ответчиками по делу, суд отклоняет в связи со следующим.

В соответствии с частью 2 статьи 247 КАС РФ к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган и бюджетное учреждение, осуществляющие функции по государственной кадастровой оценке.

В соответствии с пунктом 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В рассматриваемом случае управление имущественных отношений Брянской области является органом, утвердившим результаты оспариваемой кадастровой стоимости объекта недвижимости, в связи с чем участие управления в настоящем деле в качестве административного соответчика не противоречит нормам материального и процессуального права.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457, федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по оказанию государственных услуг в сфере осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также функции по государственной кадастровой оценке является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

На территории Брянской области функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных осуществляет Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (Управление Росреестра по Брянской области).

С учетом указанных разъяснений, а также положений Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» о наделении органа регистрации права полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (статьи 9, 13, 14), изложенные в письменном отзыве доводы представителя Управления Росреестра по Брянской области о том, что управление является ненадлежащим ответчиком по делу, суд полагает несостоятельными.

Разрешая заявление ФБУ Брянская ЛСЭ о взыскании расходов на производство судебной экспертизы в размере 58 224 руб., суд полагает следующее.

Согласно представленной калькуляции, количество часов, затраченных на проведение исследования по поставленным вопросам экспертизы, составило 48 часов, стоимость экспертного часа составляет 1 213 руб.

Как следует из пункта 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате, в том числе, экспертам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Согласно части 1 статьи 109 КАС РФ денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, предварительно вносятся на открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством, счет соответственно суда общей юрисдикции стороной, заявившей соответствующую просьбу.

Из положений части 1 статьи 111, части 1 статьи 103, статьи 106 КАС РФ в их совокупности следует, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, состоящие из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, в том числе расходы, подлежащие выплате экспертам, на оплату услуг представителя и другие признанные судом необходимыми расходы.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2021), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021 (вопрос 10), при распределении судебных расходов при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ следует учитывать разъяснения, содержащиеся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», о том, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

При пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ требование об оспаривании решения бюджетного учреждения является основным требованием, разрешение которого позволяет прийти к выводу о том, в пользу какой стороны принят судебный акт. Требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, является производным требованием, поскольку не носит самостоятельного характера и не может рассматриваться судом отдельно от требований об оспаривании решения бюджетного учреждения, следовательно, на порядок распределения судебных расходов между сторонами не влияет.

В данном случае судом отказано в удовлетворении требований административного истца ФИО2 о признании незаконным решения ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация», решение БТИ признано законным, что свидетельствует о принятии судебного акта в пользу бюджетного учреждения.

С учетом указанных обстоятельств, расходы за проведение судебной экспертизы в сумме 58 224 руб. подлежат взысканию с административного истца ФИО2

Принимая во внимание, что часть денежных средств в счет оплаты экспертизы в рамках настоящего дела перечислена на депозитный счет суда, суд полагает необходимым произвести перечисление ФБУ Брянская ЛСЭ денежных средств в размере 57 600 руб., внесенных ФИО2 на депозитный счет Брянского областного суда по платежному поручению №№ от 26 сентября 2024 года.

Окончательно в пользу ФБУ Брянская ЛСЭ с ФИО2 подлежат взысканию судебные расходы за проведение судебной экспертизы в размере 624 руб. (58 224 руб. - 57 600 руб. = 624 руб.).

Размер подлежащих взысканию судебных расходов за проведение экспертизы в размере 58 224 руб. признается судом разумным и обоснованным.

Стоимость экспертного часа, заявленного ФБУ Брянская ЛСЭ в размере 1 213 руб., и количество затраченных часов на проведение экспертизы (48 часов) не превышают стоимость экспертного часа при производстве судебных экспертиз в размере 2 971,75 руб., а также количество экспертных часов для производства данного вида судебной экспертизы, установленных приказом ФБУ «Российский Федеральный центр судебной экспертизы» при Министерстве юстиции Российской Федерации от 9 февраля 2023 года №29/1-1 «Об установлении стоимости экспертного часа и утверждении Перечня платных работ, при производстве на договорной основе экспертных исследований для граждан и юридических лиц».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО2 об оспаривании решения бюджетного учреждения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости - удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения, площадью 80,8 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 4 135 413 руб. по состоянию на 1 апреля 2024 года.

В удовлетворении административных исковых требований ФИО2 о признании незаконным решения ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» № ОРС-32/2024/000571 от 30 мая 2024 года – отказать.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 8 мая 2024 года.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.

Взыскать с ФИО2 в пользу Федерального бюджетного учреждения «Брянская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации расходы за проведение судебной экспертизы (экспертное заключение от 25 февраля 2025 года №1905/5-4) в размере 58 224 руб., из которых бухгалтерии Брянского областного суда перечислить ФБУ «Брянская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации в счет оплаты судебной экспертизы с депозитного счета суда денежные средства в размере 57 600 руб., внесенные ФИО2 по платежному поручению № № от 26 сентября 2024 года, по следующим реквизитам:

<данные изъяты>

Решение для исполнения в указанной части направить в бухгалтерию Брянского областного суда.

Окончательно взыскать с ФИО2 в пользу Федерального бюджетного учреждения «Брянская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации расходы за проведение судебной экспертизы (экспертное заключение от 25 февраля 2025 года №1905/5-4) в размере 624 руб.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Брянский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий Е.А. Максимова

Мотивированное решение суда изготовлено 1 апреля 2025 г.