Решение по делу № 2-6093/2025 от 27.11.2025 - о расторжении договора купли-продажи, признании договора купли-продажи недействительной сделкой, возврате квартиры в собственность, включении имущества в наследственную массу.

Дело № 2-6093/2025

УИД 50RS0048-01-2025-006556-61

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 ноября 2025 г. г.о. Химки Московской области

Химкинский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Пшуковой К.А., при секретаре судебного заседания Тихоновой Н.В., с участием представителя истца – ФИО1, представителя ответчиков – ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-6093/2025 по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о расторжении договора купли-продажи, признании договора купли-продажи недействительной сделкой, возврате квартиры в собственность, включении имущества в наследственную массу,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с исковыми требованиями, уточненными в порядке ст. 39 ГПК РФ, о расторжении договора купли-продажи квартиры с кадастровым номером <№ обезличен>, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного <дата> между ФИО6 и ФИО4, о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи квартиры с кадастровым номером <№ обезличен>, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного между ФИО4 и ФИО5, о возврате квартиры с кадастровым номером <№ обезличен>, расположенной по адресу: <адрес>, в собственность первоначального продавца ФИО6, прекратив за ФИО5 право собственности на указанную квартиру, о включении квартиры с кадастровым номером <№ обезличен>, расположенной по адресу: <адрес> в состав наследственного имущества после смерти ФИО6, умершего <дата>.

В обоснование иска ФИО3 указала, что <дата> умер ее отец. На момент его смерти истцу было 15 лет. Отец нуждался в денежных средствах на лечение, поскольку имел онкологическое заболевание, по причине чего заключил <дата> с ФИО4 договор купли-продажи своей квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Истцу известно, что суть сделки между ее отцом и ФИО4 состояла в том, что ответчик возьмет кредит в банке, полученные денежные средства передаст ФИО6 на лечение, а тот, в свою очередь, будет погашать кредит вместо ФИО7 После заключения договора купли-продажи и его государственной регистрации ФИО6 продолжал проживать в спорной квартире, нес все расходы по ее содержанию. ФИО4 спорная данная квартира не передавалась ни фактически, ни по акту приема-передачи. B <дата> истец достигла совершеннолетия, в связи с чем сочла необходимым обратиться в суд с настоящим иском, поскольку спорные отношения допускают правопреемство. Истец является наследником первой очереди после смерти ФИО6, по ее заявлению от <дата> нотариусом Клинского нотариального округа ФИО17 открыто наследственное дело <№ обезличен>. Разбирая архив документов, оставшихся после отца, истец обнаружила среди них оригиналы расписок, составленных ФИО6 в подтверждение факта получения денежных средств по договору купли-продажи квартиры от <дата> на суммы 1 000 000 руб. и 2 800 000 руб. Истец полагает, что в случае надлежащего исполнения покупателем своих обязательств по оплате имущества указанные расписки должны храниться у ФИО4 Расписки в получении денежных средств составлены <дата> в день заключения договора купли-продажи, следовательно, именно в указанную дату ФИО4 надлежало передать денежные средства по договору, однако ФИО6 получил доступ к ячейке банковского сейфа лишь <дата>, таким образом, никаких денежных средств от ФИО4 ранее, то есть <дата>, получить не мог. Также истец полагает, что составленные ФИО6 расписки являются безденежными и своих обязательств по оплате стоимости квартиры ФИО4 не исполнил. <дата> в адрес ФИО4 направлено требование (претензия) о расторжении договора купли-продажи квартиры, которое ответчиком не получено и возвращено в почтовое отделение отправителя. Кроме того, истцу стало известно, что ФИО4 произведено отчуждение спорной квартиры путем заключения договора купли-продажи с ФИО5 Данная сделка является недействительной, поскольку ФИО4, не выполнив свои обязательства перед ФИО6 о передаче денежных средств по договору купли-продажи квартиры, не имел права отчуждать ее третьим лицам. Кроме того, согласно решению Химкинского городского суда Московской области от <дата> по гражданскому делу <№ обезличен>, с ФИО4 была взыскана задолженность по кредитному договору с обращением взыскания на спорную квартиру. После вступления указанного решения суда в законную силу судебным приставом-исполнителем возбуждено исполнительное производство <№ обезличен>, в рамках которого составлен акт о наложении ареста на квартиру от <дата>. Также меры по обеспечению иска в отношении данной квартиры принимались непосредственно судом при рассмотрении спора. Указанные меры в установленном законом порядке до настоящего времени не отменены, что лишало собственника возможности распоряжаться таким имуществом. Следовательно, договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный между ФИО4 и ФИО5, является ничтожным, поскольку противоречит основам правопорядка в связи с отчуждением имущества, ограниченного в обороте (наличие запретов, наложенных судом и службой судебных приставов).

Истец - ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

Представитель истца - ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, просила иск удовлетворить.

Ответчики - ФИО4, ФИО5 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, воспользовались своим правом на ведение дела в суде через представителя.

Представитель ответчиков - ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал в полном объеме, просил в удовлетворении иска отказать. В ходе разбирательства по делу представлены возражения на иск, согласно которым <дата> Химкинский городской суд Московской области рассмотрел гражданское дело по иску ФИО8, действующей в интересах ФИО3, к ФИО4, ПАО Росбанк о признании договора купли-продажи недействительной сделкой, решением суда установлено, что ФИО4 и ФИО6 совершен ряд последовательных действий, направленных на заключение договора купли-продажи, в связи с чем суд не усмотрел оснований для признания договора купли-продажи притворной сделкой, или сделкой совершенной на крайне невыгодных для ФИО6 условиях, кроме того, суд пришел к выводу о пропуске ФИО8 срока исковой давности. Решение суда вступило в законную силу. Пояснения истца в исковом заявлении о том, что денежные средства ФИО6 не передавались противоречат ранее изложенной позиции в деле по иску ФИО8 о том, что денежные средства получены ФИО6 в качестве займа. ФИО4 приобрел квартиру у умершего ФИО6 по предложению последнего. Поскольку у ответчика не было достаточной суммы денежных средств, ФИО6 предложил оформить ипотеку в банке, которую он будет выплачивать сам. Поскольку ФИО4 не имел интереса в проживании в квартире, стороны договорились устно, что ФИО6 сохранит за собой право пользования квартирой, а в качестве аренды будет погашать ипотечные платежи, однако, этого обязательства не выполнил. По иску банка судом было принято решение о взыскании с ФИО4 суммы долга и обращении взыскания на заложенное имущество – спорную квартиру. На момент вынесения судебного решения об обращении взыскания на спорную квартиру, ФИО6, достоверно зная об этом, никаких требований об изменении или прекращении обязательств, притворности, кабальности сделки купли-продажи не заявлял. Впоследствии в ходе переговоров с банком ФИО5 выкупила у банка требования в отношении данного кредитного договора, оплатила банку денежные средства и приобрела в собственность спорную квартиру, таким образом, она является добросовестным приобретателем, при этом, сделка между ФИО5 и банком истцом не оспаривается.

Представитель третьего лица - ПАО «Росбанк» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны.

Согласно ч. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно ч. 1 ст. 113 ГПК РФ лица, участвующие в деле, а также свидетели, эксперты, специалисты и переводчики извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

Согласно п. 1 ст. 165.1 ГК РФ извещение считается доставленным, а лицо считается извещенным о времени и месте рассмотрения дела, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно п. 68 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что в условиях предоставления законом равного объема процессуальных прав неявку сторон в судебное заседание нельзя расценивать как нарушение принципа состязательности и равноправия сторон, суд, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся истца, ответчиков, третьего лица.

Суд, заслушав представителей истца, ответчиков, допросив свидетелей, исследовав материалы дела в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, приходит к следующим выводам.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки, иными способами, предусмотренными законом.

Согласно ст. 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

Согласно п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 161 ГК РФ должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, – независимо от суммы сделки.

Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли- продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Согласно п. 1 ст. 500 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, объявленной продавцом в момент заключения договора розничной купли-продажи, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна но основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в законе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и иных предусмотренных законом случаях.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В соответствии со ст. 174.1 ГК РФ сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180). Сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.

Согласно п.п. 1-3 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку. Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

Согласно п.п. 1-3 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Согласно п. 71 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ).

Согласно п. 73 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ). В силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относятся: соглашение об устранении или ограничении ответственности лица, указанного в пункте 3 статьи 53.1 ГК РФ (пункт 5 статьи 53.1 ГК РФ); соглашение участников товарищества об ограничении или устранении ответственности, предусмотренной в статье 75 ГК РФ (пункт 3 статьи 75 ГК РФ); сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (статья 169 ГК РФ); мнимая или притворная сделка (статья 170 ГК РФ); сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (пункт 1 статьи 171 ГК РФ); соглашение о переводе должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора (пункт 2 статьи 391 ГК РФ); заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства (пункт 4 статьи 401 ГК РФ); договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя (пункт 3 статьи 572 ГК РФ); договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту его заключения (пункт 3 статьи 596 ГК РФ); кредитный договор или договор банковского вклада, заключенный с нарушением требования о его письменной форме (статья 820 ГК РФ, пункт 2 статьи 836 ГК РФ).

В соответствии с п. 78 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно ст. 1111 ГК РФ наследование осуществляется по завещанию, по наследственному договору и по закону. Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием, а также в иных случаях, установленных настоящим Кодексом.

Согласно ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

В силу ст. 1141 ГК РФ наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности, предусмотренной статьями 1142–1145 и 1148 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 1142 ГК РФ наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя.

Как установлено судом и следует из материалов дела, <дата> между ФИО4 (покупатель) и ФИО6 (продавец) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес> по цене, указанной в п. 2.1 договора (п. 1.1).

Согласно п. 1.2 договора купли-продажи покупатель приобретает недвижимое имущество с использованием кредитных средств, предоставленных ему АО «<данные изъяты>», именуемым в дальнейшем «кредитор – залогодержатель» по кредитному договору <№ обезличен> от <дата>, заключенному в г. <адрес> между АО «<данные изъяты>» в качестве кредитора и ФИО4 в качестве заемщика сроком на 242 месяца, считая с даты предоставления кредита.

Согласно п. 1.4 договора купли-продажи недвижимое имущество принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи квартиры от <дата>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации от <дата> <№ обезличен>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным <дата> Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на бланке <№ обезличен>

Согласно п.п. 2.1–2.3 договора купли-продажи недвижимое имущество продается за 1 000 000 руб. Оплата недвижимого имущества покупателем продавцу производится за счет кредитных средств путем уплаты покупателем продавцу суммы в размере 1 000 000 руб. не позднее трех банковских дней после государственной регистрации перехода права собственности по настоящему договору. Осуществление расчетов по настоящему договору подтверждается документом (ами) продавца о получении денежных средств в размере, установленном п. 2.1 настоящего договора.

<дата> между АО «<данные изъяты>» и ФИО4 заключен кредитный договор <№ обезличен> на сумму 2 800 000 руб., сроком на 242 месяца под 11,75% годовых, целью которого являлось приобретение квартиры <№ обезличен> по адресу: <адрес>

Согласно условиям кредитного договора спорная квартира представлена в обеспечение исполнения ФИО4 обязательств по договору, ее стоимость по состоянию на <дата> определена в размере 3 733 890 руб.

<дата> между АО «<данные изъяты>» и ФИО4, ФИО6 (арендаторы) заключен договор <№ обезличен> аренды банковского сейфа, используемого при совершении ипотечной сделки. По условиям договора банк обязался предоставить арендаторам индивидуальный банковский сейф <№ обезличен> для хранения денежных средств, предназначенных для осуществления расчетов между ФИО4 и ФИО6 по договору купли-продажи спорной квартиры.

Из представленных расписок о получении денежных средств от <дата> следует, что ФИО6 получил от ФИО4 денежные средства в размере 1 000 000 руб. и 2 800 000 руб. по договору купли-продажи квартиры <№ обезличен>, расположенной по адресу: <адрес>, заключенному с ФИО4

Право собственности ФИО4 на спорную квартиру зарегистрировано <дата>, запись регистрации <№ обезличен>.

Залог на спорную квартиру зарегистрирован <дата>, запись регистрации <№ обезличен>.

<дата> ФИО6 обратился в АО «<данные изъяты>» с заявлением о расторжении договора <№ обезличен> аренды банковского сейфа в связи с его освобождением.

Решением Химкинского городского суда от <дата> по гражданскому делу <дата>, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от <дата>, кредитный договор <№ обезличен> от <дата> расторгнут, с ФИО4 в пользу АО «<данные изъяты>» взыскана задолженность в размере 2 792 473,89 руб., обращено взыскание на предмет залога – квартиру по адресу: <адрес>.

В результате реорганизации АО «<данные изъяты>» присоединен к ПАО Росбанк.

<дата> ФИО6 умер, что подтверждается свидетельством о смерти серии <№ обезличен> от <дата>.

Истец ФИО3, <дата> рождения, является дочерью ФИО6, что подтверждается повторным свидетельством о рождении серии <№ обезличен> от <дата>.

По заявлению ФИО3 к имуществу ФИО6 нотариусом Клинского нотариального округа ФИО18 открыто наследственное дело <№ обезличен>.

<дата> между ФИО9 (продавец) и ФИО5 (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продает покупателю, а покупатель приобретает в собственность квартиру, кадастровый номер <№ обезличен>, расположенную по адресу: <адрес>, (далее – «недвижимое имущество») по цене, указанной в п. 2.1 настоящего договора (п. 1.1).

Согласно п. 1.2 договора купли-продажи покупатель приобретает недвижимое имущество с использованием кредитных средств, предоставленных ему ПАО Росбанк, именуемым «кредитор – залогодержатель» по кредитному договору <№ обезличен> от <дата>, заключенному в г. <адрес> между ПАО Росбанк в качестве кредитора и ФИО5 в качестве заемщика.

В соответствии с п. 1.4 договора купли-продажи недвижимое имущество принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от <дата>, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации от <дата> за <№ обезличен>.

Согласно п. 1.5 договора купли-продажи продавец подтверждает, что на момент заключения настоящего договора недвижимое имущество никому не продано, не заложено, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, не обременено иными правами третьих лиц, за исключением залога, зарегистрированного в пользу кредитора – залогодержателя <дата> за <№ обезличен>.

В соответствии с п. 1.5 договора купли-продажи на дату подписания настоящего договора недвижимое имущество находится в залоге у кредитора – залогодержателя в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору <№ обезличен> от <дата>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись об ипотеке <дата> за <№ обезличен>.

Право собственности ФИО5 на спорную квартиру зарегистрировано <дата>, запись регистрации <№ обезличен>.

Как указано сторонами и ими не оспаривалось, на спорную квартиру обращено взыскание по решению суда, кроме того, на стадии исполнения судебного решения, судебным приставом-исполнителем наложен арест на спорную квартиру, ФИО5 купила спорную квартиру у ФИО9, погасив задолженность ФИО9 перед банком.

<дата> в адрес ФИО4 направлено требование (претензия) о расторжении договора купли-продажи квартиры, которое ответчиком не получено и возвращено в почтовое отделение отправителя, куда поступило <дата>.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО19 будучи предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, суду пояснила, что знакома с ФИО8, которая прописана в квартире свидетеля, ранее дружили семьями, ФИО6 жил гражданским браком с ФИО8. ФИО6 умер от онкологии, ФИО10 долго за ним ухаживали. ФИО6 хотел обратиться в клинику и получить лечение, но оно дорогостоящее. Он попросил у нее материальную помощь, но она отказала. Потом он попросил денежные средства у ФИО4 в залог квартиры. В итоге денежные средства он не получил и скоропостижно скончался. ФИО6 платил какое-то время кредит. При заключении договора свидетель не присутствовала, условия и стоимость договора ей не известны. Денежные средства были получены через ячейку, расписки, что ФИО6 получил от ФИО4 денежные средства, хранились у ФИО6 и ФИО11 в квартире. Банк квартиру у ФИО6 не забирал, т.к. Константин платил кредит, больше полугода точно платил. Состояние здоровья ФИО6 ухудшилось примерно в начале <дата>, где-то за два месяца до смерти он перестал покидать дом. ФИО6 верил в то, что его не обманут, надеялся на честность ФИО4 О том, что денежные средства передавались через ячейку, свидетель знает со слов Константина.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО20 будучи предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, суду пояснила, что является знакомой ФИО8 ФИО6 знала, он проживал с ФИО8 и их общей дочерью ФИО12. Знает, что у ФИО6 было онкологическое заболевание, от которого он впоследствии скончался. Со слов Константина знает, что он хотел получить лечение, но оно было дорогим, поэтому он предложил ФИО4 занять ему денежные средства под залог квартиры. ФИО6 говорил, что платит за ФИО4 ипотечный кредит. Также со слов Константина знает, что денежные средства были положены в банковскую ячейку, где и были получены ФИО6

Таким образом, свидетельскими показаниями подтверждается факт волеизъявления ФИО6 на распоряжение принадлежащей ему квартиры – заключение договора купли-продажи и получения от ФИО4 денежных средств за продажу квартиру.

Решением Химкинского городского суда Московской области от <дата> по гражданскому делу <№ обезличен> в удовлетворении исковых требований ФИО8, действующей в интересах ФИО3 к ФИО4, ПАО «Росбанк» о признании договора купли-продажи недействительной сделкой отказано, исковые требования ФИО4 к ФИО3 в лице законного представителя ФИО8 о признании прекратившим право пользования помещением удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от <дата> решение Химкинского городского суда Московской области от <дата> оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО3 – без удовлетворения.

Таким образом, решение Химкинского городского суда Московской области от <дата> по гражданскому делу <№ обезличен> вступило в законную силу <дата>.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от <дата> решение Химкинского городского суда Московской области от <дата>, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от <дата> оставлены без изменения, кассационная жалоба ФИО3 – без удовлетворения.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Решением Химкинского городского суда Московской области от <дата> установлено, что стороны сделки купли-продажи (продавец ФИО6 и покупатель ФИО4) исполнили ее в полном объеме, ФИО6 передано ФИО4 имущество, являющееся предметом сделки, и получены денежные средства по сделке, переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН, при этом, сторонами сделки совершен ряд последовательных действий, направленных на заключение именно договора купли-продажи, истцом (ФИО3) не представлено доказательств отсутствия воли ФИО6 на заключение договора купли-продажи и направленность его воли на заключение договора займа. Представленные справка об инвалидности ФИО6, заключение ФГАУ «<данные изъяты>» с диагнозом – аденокарционома простаты не доказывают всю совокупность обстоятельств, при наличии которых, оспариваемый договор может быть квалифицирован как кабальная сделка, а также не представлено доказательств того, что ответчик ФИО4 воспользовался этими тяжелыми обстоятельствами, в связи с чем оснований для признания договора купли-продажи сделкой, совершенной на крайне невыгодных для ФИО6 условиях, не установлено.

Кроме того, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от <дата>, определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от <дата> установлено отсутствие условий для признания оспариваемой сделки притворной, поскольку ФИО6 при жизни не оспаривал сделку по основаниям отсутствия волеизъявления на ее заключение, распорядился принадлежащей ему квартирой по своему усмотрению, получил в полном объеме денежные средства по сделке, в свою очередь наследником ФИО3 в лице ее законного представителя ФИО8 не было представлено доказательств, что его действительная воля при жизни была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки. Доказательств, подтверждающих факт стечения тяжелых обстоятельств у ФИО6 при совершении сделки, явно невыгодные для него условия сделки, использование названных обстоятельств ответчиком ФИО4 в своих интересах, не представлено, в связи обосновано отказано в признании сделки кабальной. Само по себе проживание ФИО6 при жизни в спорной квартире и наличие в жилом помещении его личных вещей не относится к обстоятельствам для признания сделки притворной либо совершенной на крайне невыгодных для продавца условиях по вышеизложенным основаниям.

Таким образом, доводы истца о неполучении ФИО6 денежных средств по договору купли-продажи от <дата> от ФИО4 опровергаются вступившими в силу судебными актами (решением суда от <дата>, апелляционным определением от <дата>, кассационным определением от <дата>) по гражданскому делу <№ обезличен>.

Доводы истца о том, ФИО4 спорная квартира не передавалась ни фактически, ни по акту приема-передачи, а кредитные денежные средства, предоставленные ФИО4 банком были использованы на личные нужды, в частности, на приобретение гаражей в Рязанской области, материалами дела не подтверждены.

Как указано истцом, в отношении спорной квартиры судом при рассмотрении спора по гражданскому делу <№ обезличен> принимались меры по обеспечению иска, которые до настоящего времени не отменены, кроме того, судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства <№ обезличен> составлен акт о наложении ареста на спорную квартиру от <дата>, в связи с чем ФИО4 не вправе был в силу закона отчуждать (продавать) квартиру ФИО5

Вместе с тем, обеспечительные меры и меры принудительного исполнения в отношении спорной квартиры приняты в целях обеспечения исполнения кредитных обязательств ФИО4 перед банком – ПАО «Росбанк» (ранее перед АО «<данные изъяты>»), в том числе путем реализации спорного имущества. В результате заключенного между ФИО4 и ФИО5 договора купли-продажи от <дата>, банк получил исполнение кредитных обязательств ФИО4 и обеспечил кредитный договор с ФИО5 залогом спорной квартиры. Кроме того, согласно выписке из ЕГРН по состоянию на <дата> записи о наличии запрещений (арестов), обременений спорной квартиры в пользу третьих лиц, кроме регистрации залога в пользу ПАО «Росбанк» по кредитному договору с ФИО5, отсутствуют, а договор купли-продажи спорной квартиры между ФИО4 и ФИО5 зарегистрирован в установленном законом порядке. Таким образом, отсутствуют основания для признания договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного между ФИО4 и ФИО5, ничтожным в силу положений ст. 169 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 174.1 ГК РФ сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.

Таким образом, несмотря на то, что распоряжение арестованным имуществом запрещено, так как оно прямо противоречит положениям законодательства, последние не налагают запрет на заключение сделок с таким имуществом.

Кроме того, согласно п. 94 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу пункта 2 статьи 174.1 ГК РФ сделка, совершенная в нарушение запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного судом или судебным приставом-исполнителем, в том числе в целях возможного обращения взыскания на такое имущество, является действительной. Ее совершение не препятствует кредитору или иному управомоченному лицу в реализации прав, обеспечивающихся запретом, в частности, посредством подачи иска об обращении взыскания на такое имущество (пункт 5 статьи 334, 348, 349 ГК РФ).

Представителем ответчиком ФИО2 заявлено о пропуске истцом срока исковой давности для обращения в суд.

Согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу п. 1 ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

В соответствии с п. 6 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» по смыслу ст. 201 ГК РФ переход прав в порядке универсального или сингулярного правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица, переход права собственности на вещь, уступка права требования и пр.), а также передача полномочий одного органа публично-правового образования другому органу не влияют на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления.

В этом случае срок исковой давности начинает течь в порядке, установленном ст. 200 ГК РФ, со дня, когда первоначальный обладатель права узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Таким образом, поскольку договор купли-продажи заключен между ФИО6 и ФИО4 <дата>, в этот же день произведены расчеты между сторонами, договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <дата>, то срок исковой давности по требованиям о признании сделки недействительной истек <дата>.

Истцом ФИО3 заявлено ходатайство о восстановлении срока исковой давности, указав, что на момент совершения сделки и до <дата> являлась несовершеннолетней, в связи с чем не могла самостоятельно защитить свои права. В <дата> истец достигла совершеннолетия и, соответственно, стала обладать дееспособностью в полном объеме, позволяющей защищать свои права и законные интересы, в связи с чем сочла необходимым обратиться в суд с иском, поскольку спорные отношения допускают правопреемство. Полагает, что в данном случае срок исковой давности подлежит исчислению с момента достижения истцом возраста 18 лет.

В соответствии с п. 2 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» в случае нарушения прав физических лиц, не обладающих полной гражданской или гражданской процессуальной дееспособностью (например, малолетних детей, недееспособных граждан), срок исковой давности по требованию, связанному с таким нарушением, начинается со дня, когда об обстоятельствах, указанных в п.1 ст. 200 ГК РФ, узнал или должен был узнать любой из их законных представителей, в том числе орган опеки и попечительства. В исключительных случаях, когда пропуск срока исковой давности имел место, например, ввиду явно ненадлежащего исполнения законными представителями таких лиц возложенных на них законодательством полномочий, пропущенный срок исковой давности может быть восстановлен по заявлению представляемого или другого уполномоченного лица в его интересах (статья 205 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, законный представитель несовершеннолетней ФИО3 – мать ФИО8 обращалась <дата> в Химкинский городской суд Московской области в интересах ФИО3 с иском к ФИО4, ПАО Росбанк о признании договора купли-продажи недействительной сделкой, т.е. обращалась в суд за защитой прав несовершеннолетнего истца. Доказательств ненадлежащего исполнения законным представителем ФИО3 возложенных законом полномочий не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу, что срок исковой давности ФИО3 попущен, что является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ.

Исходя из изложенного, учитывая нормы действующего законодательства, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО3 не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о расторжении договора купли-продажи квартиры от <дата>, признании договора купли-продажи квартиры от <дата> недействительной сделкой, возврате квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в собственность, включении имущества в наследственную массу – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Химкинский городской суд Московской области в течение месяца.

Мотивированное решение суда изготовлено 27 ноября 2025 г.

Судья К.А. Пшукова