дело № 2-1321/2025 (М-318/2025)
43RS0001-01-2025-000254-02
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. ФИО101 24 июня 2025 года
Ленинский районный суд города Кирова в составе:
председательствующего судьи Бессараповой Е.Н.,
при секретаре судебного заседания Казаковой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ИП ФИО1 к ФИО2, ТСЖ «Мостовицкая, 5», инициаторам общего собрания собственников многоквартирного дома: ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62, ФИО63, ФИО64, ФИО65, ФИО66, ФИО67, ФИО68, ФИО69, ФИО70, ФИО71, ФИО72, ФИО73, ФИО73, ФИО74, ФИО75, ФИО76, ФИО77, ФИО78, ФИО79, ФИО80, ФИО81, ФИО82, ФИО83, ФИО84, ФИО85, ФИО86, ФИО87, ФИО88, ФИО89, ФИО90, ФИО91, ФИО92, ФИО93, ФИО94, ФИО95, ФИО96, ФИО97, ФИО20, ФИО98, ФИО76, ФИО99 о признании ничтожным пункта 5 решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме,
УСТАНОВИЛ:
ИП ФИО1 обратилась в Ленинский районный суд г. Кирова с иском к ФИО2 о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме {Номер изъят} от {Дата изъята}. В обоснование иска указано, что {Дата изъята} состоялось общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу предоставления ИП ФИО1 в аренду части земельного участка по адресу: <...> для размещения НТО - Пекарня «Бублик». Результаты принятых решений, оформлены протоколом общего собрания от {Дата изъята}. {Дата изъята} между ИП ФИО1 (Арендатор) и собственниками жилья «Мостовицкая, 5», в лице председателя ФИО100, во исполнение протокола общего собрания собственников помещений N 1/22 от {Дата изъята}, от лица всех собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, заключен Договор аренды части земельного участка для размещения нестационарного торгового объекта на придомовой территории, прилегающей многоквартирному дому, расположенному по адресу: <...>. Договор одновременно является актом приема-передачи (п. 3.1 договор аренды). Договор действует в редакции протокола разногласий от {Дата изъята}. В соответствии с пунктом 1.1 Договора в соответствии с Протоколом {Номер изъят} «{Дата изъята} Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду часть земельного участка, являющегося придомовой территорией многоквартирного дома, расположенного по адресу: ФИО101ская обл., ФИО101, ул. Мостовицкая, д. 5, площадью 60 (шестьдесят) м2. Принимая решение о предоставлении права ИП ФИО1 на размещение нестационарного торгового объекта на придомовой территории МКД, собственники помещений приняли на себя обязательство предоставить за плату в пользование истцу общее имущество, то есть стали получать экономическую выгоду от использования своего имущества. Согласно пункту 6.1 Договора, размер платы за размещение нестационарного торгового объекта составляет 20000 рублей в месяц. Исходя из выписки из ЕГРН место для размещения НТО площадью 60 кв.м. составляет 0,2 % от общей площади земельных участков 13934 кв.м и 8312 кв.м, с номерами {Номер изъят} под МКД по адресу: г ФИО101, Мостовицкая, д 5. Предоставленная в аренду ответчику площадь для размещения сопоставима с погрешностью при определении площади земельного участка, указанных в выписках из ЕГРН: 41+31=72 кв.м. ИП ФИО1, заключая договор аренды, рассчитывала на долгосрочные стабильные отношения. В целях возведения торгового объекта, ИП ФИО1 были закуплены строительные материалы и оборудование, оплачены работы по проектированию и строительству здания пекарни, осуществлено подключение (технологического присоединения) к инженерным сетям, произведены иные затраты, всего на сумму более 5000000 руб. С {Дата изъята} ИП ФИО1 был введен в эксплуатацию нестационарный торговый объект - пекарня «Бублик», о чем ТСЖ «Мостовицкая, 5» было проинформировано письмом от {Дата изъята}. После ввода в эксплуатацию ИП ФИО1 регулярно вносит плату за использование земельного участка на основании писем (заявок на оплату) от ТСЖ «Мостовицкая, 5».Из письма ТСЖ «Мостовицкая, 5» от {Дата изъята} истцу стало известно, что {Дата изъята} в МКД было проведено общее собрание собственников помещений в МКД, оформленные протоколом от {Дата изъята} {Номер изъят},. на котором были приняты следующие решения:
1. Принять решение об избрании председателем общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адрес <...>, Председателя ТСЖ «Мостовицкая, 5» ФИО2 и наделить её полномочиями по подписанию протокола собрания (помещение {Номер изъят}, право собственности {Номер изъят} от {Дата изъята}).
5. Принять решение о расторжении Договора аренды части земельного участка для размещения нестационарного торгового объекта на придомовой территории, прилегающей к многоквартирному дому, расположенному по адресу: <...> от {Дата изъята} С {Дата изъята} (отказать в пролонгации) в соответствии с п. 5.1 Протокола разногласий к Договору аренды части земельного участка для размещения нестационарного торгового объекта на придомовой территории №б/н от {Дата изъята}г., датированного {Дата изъята}, с момента истечения срока 11 месяцев от даты его последней пролонгации. При этом на момент принятия оспариваемых решений договор аренды действовал, а срок действия договора не истек. Какие-либо договорные основания расторжения договора аренды Арендодателем отсутствуют.
Полагает, что решения общего собрания по вопросу № 5 нарушают право ФИО1 на владение и пользование частью земельного участка для размещения нестационарного торгового объекта - пекарни и ведения на указанной территории в целях осуществления предпринимательской деятельности, так как в случае отсутствия признания оспариваемого судом решения ничтожным принесет истцу значительные финансовые и временные потери, а также убытки, несопоставимые с полученным доходом. Принятие решения собственниками помещений МКД о расторжении догов аренды с ИП ФИО1 в условиях заключенного, действующего и надлежащим образом исполняемого договора аренды, расценивается истцом как заведомо недобросовестное осуществление гражданских права со стороны собственников помещений МКД, причиняющее вред законным интересам истца. Полагает, что решение по вопросам № 4, 5, 6 на собрании от {Дата изъята}, оформленное протоколом №1, было проведено с нарушением ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ - ввиду отсутствия необходимого кворума по основаниям, предусмотренными ч. 3 ст. 45 ЖК РФ, а также ч.1-4 ст.181.5 ГК. Так согласно пункту 5 протокола «за» проголосовало 14737 кв.м. голосов, что составляет 74% от общего числа голосов (19889,7 кв.м.). Однако по сведениям предоставленных истцу более чем 1/3 от числа всех собственников не принимали участие в собрании и(или) голосовали против данного решения. Полагает, что в силу п.2 ст. 181.5 ГК РФ решение собрания по пункту 5 является ничтожным. Просит признать ничтожным решение по вопросу №5 общего собрания собственников помещений в МКД №5 по ул. Мостовицкая г. Кирова, оформленное протоколом от {Дата изъята} {Номер изъят}.
Истец ИП ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена, причина неявки в суд не известна.
В судебное заседание явился представитель истца ИП ФИО1 по доверенности ФИО102, заявленные исковые требования поддержал. Пояснил, что имеется три основания для удовлетворения исковых требований. Первое: решение общего собрания ничтожно, поскольку нет кворума. По многочисленным квартирам имеются грубые существенные нарушения, которые позволяют считать часть бюллетеней недопустимым доказательством, что влияет на порог голосов и составляет 48%. Второе: признание решения недействительным на основании того, что отсутствуют документы о направлении или вручении сообщения о проведении общего собрания, не был приглашен истец, не обсуждались условия договора по мирному урегулированию. Третье: неясна мотивация ответчика, в связи с чем, полагает целью действий ответчика причинение вреда и усматривает в его действиях недобросовестное поведение.
В судебное заседание явились ответчики ФИО2, ФИО93, представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО103, исковые требования не признали, пояснили, что кворум голосования имеется, нарушений процедуры голосования не допущено.
Представитель ФИО103 пояснил, что ФИО2 не является инициатором собрания, не принимала участия в голосовании. При рассмотрении дела представлены исчерпывающие доказательства, обосновывающие наличие кворума голосования, который составил свыше 77%, а голосов, проголосовавших «ЗА», свыше 74%, что составляет более 2/3 необходимого количества голосов. Законом не установлена обязанность приглашения истца на общее собрание собственников. Право расторжения договора по истечении срока действия предусмотрено пунктом 5.1 Договора, с учетом протокола разногласий. Общее собрание действовало в пределах своих полномочий, истец была заблаговременно уведомлена о не пролонгации договора.
В судебное заседание явился представитель третьего лица ТСЖ «Мостовицкая,5» ФИО104, возражал против удовлетворения исковых требований. Полагает, что при проведении общего собрания кворум был соблюден. Полагает, что мнение истца об обязанности детей с 14 лет голосовать самостоятельно является ошибочным, поскольку ребенок вправе воспользоваться своим правом с согласия родителей, о чем должно свидетельствовать вторая подпись родителя.
Ответчики ФИО29, ФИО62, ФИО83, ФИО94, ФИО105, ФИО86 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, сведений об уважительности причин неявки в суд не представлено.
Ответчики ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО106, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО58, ФИО60, ФИО61, ФИО63, ФИО64, ФИО65, ФИО66, ФИО67, ФИО68, ФИО69, ФИО70, ФИО71, ФИО72, ФИО73, ФИО74, ФИО76, ФИО77, ФИО78, ФИО79, ФИО80, ФИО81, ФИО82, ФИО84, ФИО85, ФИО86, ФИО87, ФИО88, ФИО89, ФИО90, ФИО91, ФИО92, ФИО107, ФИО96, ФИО97, ФИО20, ФИО98, ФИО76, ФИО99, ФИО40, ФИО108, ФИО60, ФИО93, ФИО52 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, представлены заявления о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Третье лицо Государственная жилищная инспекция Кировской области явку представителя в судебное заседание не обеспечила, о времени и месте рассмотрения дела извещена, сведений об уважительности причин неявки в суд не представлено.
Третье лицо Управление опеки и попечительства Администрации г. Кирова явку представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте рассмотрения дела извещено, представлено заявление о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему:
Согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП), ФИО1 является индивидуальным предпринимателем с {Дата изъята}, основным видом деятельности является аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом, дополнительными видами деятельности являются, в том числе, производство хлеба и мучных кондитерских изделий, тортов и пирожных недлительного хранения.
Согласно сведениям ЕГРЮЛ в многоквартирном доме по адресу: <...>, создано товарищество собственников жилья «Мостовицкая, 5» (л.д.83, т.1).
Согласно устава ТСЖ «Мостовицкая, 5», утвержденного учредительным собранием Товарищества собственников жилья дома № 5 по ул. Мостовицкая, г. ФИО101, Протокол № 1 от {Дата изъята}, Товарищество является юридическим лицом, некоммерческой организацией, объединением собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирных домах (л.д.79-82).
В соответствии с п.7.6 Устава, общее собрание членов Товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей. Решения общего собрания членов Товарищества по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания в соответствии с п.п. 1, 2, 3, 6, 7, 12, п. 7.2 настоящего устава, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов Товарищества. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов Товарищества или их представителей.
В соответствии с подпунктом 12 п.7.2 Устава, к компетенции общего собрания членов Товарищества относятся, в числе прочего: принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме (л.д.81).
{Дата изъята} начато проведение внеочередного очно-заочного собрания собственников помещений дома № 5 по адресу: <...>. Форма проведения собрания – очно-заочное голосование. Очный этап собрания состоялся {Дата изъята} в 18-00 час. по адресу: <...>. Заочный этап голосования проводился с {Дата изъята} по {Дата изъята} включительно. Собрание проводилось по инициативе ФИО100, собственника квартиры {Адрес изъят}.
По результатам голосования {Дата изъята} составлен Протокол {Номер изъят}, принято решение о предоставлении ИП ФИО1 права на размещении на части земельного участка (придомовой территории), входящего в состав общего имущества собственников помещений МКД, расположенного по адресу {Адрес изъят}, нестационарного торгового объекта площадью 60 кв.м.; заключении собственниками МКД с ИП ФИО1 договора на размещение нестационарного торгового объекта на придомовой территории; об утверждении условий договора.
Согласно условий Договора аренды части земельного участка для размещения нестационарного торгового объекта на придомовой территории, прилегающей к многоквартирному дому, расположенному по адресу: <...>, заключенному {Дата изъята} между ИП ФИО1 (Арендатор) и собственниками жилья «Мостовицкая, 5» в лице председателя ФИО100 (Арендодатель), в соответствии с протоколом {Номер изъят} от {Дата изъята} Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду часть земельного участка, являющегося придомовой территорией многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, площадью 60 кв.м.
Согласно п.5.1, Договор вступает в силу с момента его подписания и действует по {Дата изъята} включительно. Если по окончанию действия договора собственники помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, на общем собрании собственников помещений не примут решения о его расторжении, договор считается продленным на неопределенный срок.
Согласно п.5.2, Договор может быть расторгнут Арендодателем по решению собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу <...>, принятого большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений МКД в случае, если Арендатор нарушает условия настоящего Договора.
Согласно Протокола разногласий от {Дата изъята}, пункт 5.1 договора стороны согласовали изложить в следующей редакции: «Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до {Дата изъята}. Если по окончанию действия договора собственники помещений МКД, расположенного по адресу <...> на общем собрании собственников помещений не примут решения о его расторжении. Договор считается продленным на период 11 месяцев на тех же условиях. Количество пролонгаций по данному договору на тех же условиях не более 10 раз».
Договор аренды от {Дата изъята} подписан с протоколом разногласий от {Дата изъята} по пунктам 2.1.2, 2.2.6, 2.2.11, 2.2.12, 4.1, 4.2, 5.1 договора аренды (л.д.14-16, т.1).
{Дата изъята} начато проведение внеочередного собрания собственников помещений {Адрес изъят} по адресу: {Адрес изъят}, с одновременным проведением внеочередного собрания членов ТСЖ «Мостовицкая, 5». Форма проведения собрания – очно-заочная.
Очный этап собрания состоялся {Дата изъята} в 18-00 час. по адресу: {Адрес изъят}. Заочный этап голосования проводился с {Дата изъята} по {Дата изъята} включительно.
Собрание проводилось по инициативе ФИО2, собственника жилого помещения {Адрес изъят}, и ФИО32, собственника жилого помещения {Адрес изъят}
Из протокола {Номер изъят} от {Дата изъята} следует, что общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме составляет 19889,70 м2.
Количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме, принявших участие в голосовании на общем собрании – 16784,5013 м2, что составляет 84,39% от общей площади жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.
Согласно протоколу {Номер изъят} от {Дата изъята} внеочередного очно-заочного общего собрания собственников помещений и членов ТСЖ в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>, собственниками помещений и членами ТСЖ по восьмому вопросу повестки дня принято решение об отмене протокола {Номер изъят} внеочередного очно-заочного собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном адресу: <...>, составленного от {Дата изъята}, в том числе о расторжении уполномоченным лицом (Председателем ТСЖ «Мостовицкая, 5») договора аренды части земельного участка для размещения нестационарного торгового объекта на придомовой территории, прилегающей к многоквартирному дому, расположенному по адресу: <...>, от {Дата изъята}, поскольку принятое решение противоречит п. 5.1. Устава ТСЖ «Мостовицкая, 5» и было принято с существенными нарушениями ЖК РФ.
Во исполнение принятого общим собранием собственников МКД решения {Дата изъята} председатель правления ТСЖ ФИО109 направил в адрес ИП ФИО1 уведомление о том, что с {Дата изъята} договор на размещение нестационарного торгового объекта будет расторгнут на основании п. 5.2 договора.
ФИО109, ИП ФИО1 в Ленинском районном суде г. Кирова оспорено решение внеочередного общего собрания собственников многоквартирного дома, оформленного протоколом {Номер изъят} от {Дата изъята}.
Решением Ленинского районного суда г. Кирова от 20.12.2023 года по делу № 2-4043/2023 исковые требования ИП ФИО1 удовлетворены. Суд признал недействительным решение по п. 8 повестки внеочередного общего собрания собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, оформленное протоколом {Номер изъят} от {Дата изъята}, об отмене протокола {Номер изъят} внеочередного очно-заочного собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>, составленного {Дата изъята}, в том числе о расторжении уполномоченным лицом (председателем ТСЖ «Мостовицкая, 5») договора аренды части земельного участка для размещения нестационарного торгового объекта на придомовой территории, прилегающей к многоквартирному дому, расположенному по адресу: <...>, от {Дата изъята}.
Апелляционным определением Кировского областного суда от 19.03.2024 года по делу № 33-2101/2024, решение Ленинского районного суда г. Кирова от 20.12.2023 года по делу № 2-4043/2023 (2-79/2024) оставлено судом без изменения, апелляционные жалобы представителя ФИО2 – ФИО103 и ФИО1 – без удовлетворения.
{Дата изъята} начато проведение внеочередного очно-заочного собрания собственников помещений дома № 5 по адресу: <...>. Форма проведения собрания – очно-заочное голосование. Очный этап собрания состоялся {Дата изъята} в 19-00 час. по адресу: <...>. Заочный этап голосования проводился с {Дата изъята} по {Дата изъята} включительно. Собрание проводилось по инициативе собственников, оформленной в письменной форме.
По результатам голосования, {Дата изъята} составлен Протокол {Номер изъят}, принято решение о прекращении использования общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу <...> ИП ФИО1 для подключения и прокладки инженерных коммуникаций электроснабжения, инженерно-технических сетей холодного, горячего водоснабжения и водоотведения на общем имуществе собственников помещений МКД с целью функционирования НТО, оформленное протоколом {Номер изъят} п.11 внеочередного очно-заочного общего собрания собственников помещений в МКД, расположенном по адресу <...> от 31.01.2022г.; о расторжении Договора аренды части земельного участка для размещения НТО на придомовой территории, прилегающей к МКД, расположенному по адресу <...> от {Дата изъята} с {Дата изъята} (отказать в пролонгации) в соответствии с п.5.1 Протокола разногласий от {Дата изъята}.
Согласно Протокола {Номер изъят}, общее количество голосов собственников помещений в МКД равняется 19889,7 кв.м. (один голос равен 1 кв.м. общей площади принадлежащего собственнику помещения в МКД).
Как указано в протоколе, количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме, принявших участие в голосовании на общем собрании – 15649,44 кв.м., что составляет 78,68% от общей площади жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.
Главой 6 Жилищного кодекса Российской Федерации установлены специальные правила о порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятия ими решений, а также основания и сроки оспаривания таких решений.
Согласно ч. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством: очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование); заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 ЖК РФ); очно-заочного голосования (статья 44.1 ЖК РФ).
В соответствии с ч. 2, 3, 4 ст. 45 ЖК РФ, проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Собственник, иное лицо, указанное в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помещении дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
В силу ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 ч.2 ст.44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований Жилищного кодекса Российской Федерации, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
В соответствии с ч.1 ст. 48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.
В силу ч. 2 ст. 48 ЖК РФ представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 3 и 4 статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.
В соответствии с ч. 3, 4, 4.1 ст. 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и переданных инициатору собрания в ходе проведения данного собрания. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме очно-заочного голосования, осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и переданных инициатору общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в ходе проведения данного собрания в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ при проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны: сведения о лице, участвующем в голосовании; сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».
В силу ч. 6 ст. 48 ЖК РФ при голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются.
В силу ч. 1, 3 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со ст. 144 ЖК РФ органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.
Согласно ч. 1 ст. 145 ЖК РФ общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.
В силу ч. 3 ст. 146 ЖК РФ правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со статьей 45 настоящего Кодекса и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют члены товарищества или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов членов товарищества.
Согласно ч. 4 ст. 146 ЖК РФ решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания в соответствии с пунктами 2, 6 и 7 части 2 статьи 145 настоящего Кодекса, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.
На основании п. 1 ст. 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).
Согласно п. 3 ст. 181.4 ГК РФ решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в заседании или заочном голосовании либо голосовавший против принятия оспариваемого решения.
Согласно ст. 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; принято при отсутствии необходимого кворума; принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; противоречит основам правопорядка или нравственности.
В соответствии с данными, указанными в протоколе {Номер изъят} от {Дата изъята}, суммарная площадь помещений, принадлежащих собственникам помещений, составляет 19889,7 кв.м, участвовавших в голосовании – 15649,44 кв.м.
Площадь жилых помещений в бюллетнях голосования не верно указана по ряду квартир ({Номер изъят} в связи с чем, расчет судом произведен исходя из площади квартир указанных в ЕГРН.
Проверяя наличие кворума при проведении собрания собственников, суд приходит к выводу об исключении следующих собственников:
ФИО38, квартира {Номер изъят}, обладающего 62,5 голосами, так как бюллетень подписан ФИО110, доверенность от собственника на подписание бюллетня не представлена.
ФИО111, квартира {Номер изъят}, обладающую 32 голосами, так как выбор ответа по п.5 повестки не ясен ( в графе «ЗА», проставлен «минус»).
ФИО112, ФИО113, квартира {Номер изъят}, обладающие 47,4 голосами, так как квартира находится в общей совместной собственности граждан. При этом, ФИО112 проголосовал по п.5 повестки «Против», ФИО113 «За».
ФИО37, ФИО114, квартира {Номер изъят}, обладающие 66 голосами, так как квартира находится в общей совместной собственности граждан. При этом, ФИО37 проголосовала по п.5 повестки «ЗА», ФИО114 «воздержался».
ФИО29, ФИО115, квартира {Номер изъят}, обладающие 59 голосами, так как квартира находится в общей совместной собственности граждан. При этом, ФИО29 проголосовала по п.5 повестки «ЗА», ФИО115 «воздержался».
Исключая из подсчета бюллетни голосования по квартирам {Номер изъят} суд руководствуется следующим:
В соответствии с ч.3 ст.48 Жилищного кодекса Российской Федерации количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
При этом ч.1 ст.37 ЖК РФ установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Как следует из ст.253 ГК РФ, участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.
Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Из совокупного анализа указанных норм следует, что количество голосов, которым обладает каждый из собственников помещения в многоквартирном доме, принадлежащего таким собственникам на праве совместной собственности, не может быть определено, поскольку не определены доли каждого из указанных собственников в праве общей собственности.
Таким образом, в рассматриваемом случае проголосовать на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме может один из собственников, предварительно получив согласие другого собственника помещения, принадлежащего таким собственникам на праве совместной собственности.
При этом количество голосов любого из собственников совместной собственности определяется исходя из общей площади помещения, находящегося в совместной собственности.
Таким образом, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме принял участие один из собственников помещения, находящегося в совместной собственности, тогда при подсчете голосов учитывается количество голосов, пропорциональное общей площади указанного помещения, находящегося в совместной собственности.
Если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие несколько собственников, имеющих право совместной собственности на помещение, при этом их решения по вопросам повестки дня идентичны, тогда при подсчете голосов однократно учитывается количество голосов, пропорциональное общей площади указанного помещения, находящегося в совместной собственности.
Если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие несколько собственников, имеющих право совместной собственности на помещение, при этом их решения по вопросам повестки дня отличаются, тогда при подсчете голосов по тем вопросам повестки дня, по которым участниками совместной собственности приняты различные решения, голоса указанных собственников не подлежат учету. Голосование таких собственников по вопросам повестки дня, по которым указанными собственниками приняты различные решения, является некорректным, принятые решения указанных собственников по таким вопросам считаются недействительными.
Таким образом, учитывая противоречия в голосовании по п.5 повестки совместных собственников, голоса по квартирам {Номер изъят} не учитываются.
ФИО116, квартира {Номер изъят}, обладающую 32,7 голосами, так как выбор ответа по п.5 повестки не ясен (в графах и «ЗА» и «Против» проставлены отметки, одна из которых зачеркнута, надпись подтверждающей верность зачеркивание не имеется).
Несовершеннолетнюю ФИО117, {Дата изъята} г.р. ( том 7 л.д.130), квартира {Номер изъят}, обладающую долей 6/100, что равно 3,66 голосам, так как она является несовершеннолетней, подпись законного представителя (родителя), удостоверяющего голосование отсутствует.
Несовершеннолетних ФИО118 – {Дата изъята} г.р., ФИО119 – {Дата изъята} г.р., квартира {Номер изъят} обладающих долей 9/100 каждая, что по обоим равно 11,9 голосов, так как в бюллетнях указан иной собственник.
Наличие в бюллетенях голосования описок, исправлений, сокращение имен, отчеств, проставление инициалов, отсутствие сведений о правоустанавливающих документах суд признает несущественными, не влекущими исключение таких бюллетеней из голосования. Также не подлежат исключению бюллетни составленные на двух страницах, поскольку законодательно это не запрещено.
Всего подлежит исключению 316 голоса.
Соответственно общее количество голосов, участвовавших в проведении собрания собственников помещений, составило 15334 (15649,44 – 316), т.е. 77% от общего числа голосов.
С учетом поставленного на голосование пятого вопроса повестки дня принятие решения необходимо большинством не менее 2/3 голосов от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме. Суд приходит к выводу, что общее число голосов собственников помещений МКД составляет 19889,7, общее число принявших участие голосов, за вычетом исключенных, составило 15334, кворум по пятому вопросу голосования имеется, так как «за» проголосовало 14302,34 (при необходимом количестве не менее 2/3 – 13259,80), в связи с чем решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <...>, по пятому вопросу ничтожным не является.
Существенных нарушений при созыве общего собрания судом не установлено. Сообщение о проведении собрания содержало повестку и всю необходимую для проведения собрания информацию. Факт размещения этого сообщения (объявления) в общедоступных местах (подъездах жилого дома) сторонами не оспорен, указанный способ информирования собственников о собрании действующему законодательству не противоречит, установлен ранее принятым решением общего собрания собственников.
Довод представителя истца о том, что по квартиру {Номер изъят} расписалась в бюллетне некая ФИО122, суд отклоняет, поскольку по квартире {Номер изъят} стоят подписи собственников ФИО90 и законного представителя ФИО120 – матери ФИО121 Подпись собственника ФИО122 стоит в бюллетне по квартире {Номер изъят}
Довод представителя истца о том, что при подсчете голосов подлежат исключению квартиры {Номер изъят} так как отсутствуют документы, подтверждающие полномочия представителей несовершеннолетних, подлежат отклонению как необоснованный, так как ответчиками доказано, что за несовершеннолетних расписывались их родители, что соответствует требованиям статей 21, 26, 28 ГК РФ, статьи 64 Семейного кодекса Российской Федерации, статус законных представителей несовершеннолетних подтвержден, предоставленными суду свидетельствами о рождении детей.
Довод представителя истца о том, что при подсчете голосов подлежат исключению квартиры {Номер изъят} так как расписалось лицо с иной фамилией нежели в выписке из ЕГРН, подлежит отклонению поскольку представлены подтверждающие документы о смене фамилии.
Довод представителя истца о том, что при подсчете голосов подлежит исключению квартира {Номер изъят}, так как собственником являются ФИО123, а бюллетень подписан ФИО124 подлежит отклонению, поскольку согласно выписке из ЕГРН ФИО124 является собственником квартиры с {Дата изъята}
Довод представителя истца о том, что при подсчете голосов подлежит исключению квартира {Номер изъят}, так как собственниками являются ФИО125 и ФИО126, а бюллетень подписан ФИО127 подлежит отклонению поскольку согласно выписке из ЕГРН ФИО127 является собственником квартиры с {Дата изъята}
Довод стороны истца о не учете бюллетня голосования по квартира {Номер изъят}, обладающего 70 голосами, так как в бюллетене для голосования стоит подпись лица, не являющегося собственником квартиры судом отклоняется, поскольку к бюллетням голосования представлена доверенность собственника квартиры ФИО128 на имя ФИО129
Довод представителя истца о том, что при подсчете голосов подлежат исключению бюллетень в квартиры {Номер изъят}, поскольку на момент голосования ФИО130 – {Дата изъята}. р. была совершеннолетней и должна была голосовать сама, кроме того, ФИО130 собственником квартиры не является, суд отклоняет, поскольку ФИО130 – {Номер изъят} г.р. в голосовании не участвовала. Имеется бюллетнь от несовершеннолетней ФИО130 – {Номер изъят}.р., за которую проголосовал отец ФИО131 и которая является собственником 1/3 доли помещения согласно выписке из ЕГРН с {Дата изъята}
Довод представителя истца о том, что при подсчете голосов подлежит исключению квартира {Номер изъят}, так как собственником являются ФИО132, а бюллетень подписан ФИО133 и ФИО134 подлежит отклонению поскольку согласно выписке из ЕГРН ФИО135 и ФИО136 является собственниками квартиры с {Дата изъята}.
Довод представителя истца о том, что при подсчете голосов подлежит исключению квартира {Номер изъят}, так как расписалось лицо с иными отчеством, подлежит отклонению, поскольку согласно выписке из ЕГРН собственником является ФИО137 бюллетень также подписан ФИО137.
По квартире {Номер изъят} собственниками являются ФИО138, ФИО139 с {Дата изъята}.
По квартире {Номер изъят} подпись совершеннолетнего собственника ФИО140 в бюллетне имеется.
По квартире {Номер изъят} в бюллетне имеется указание на собственника ФИО141, стоит ее подпись.
По квартире {Номер изъят} собственником являются ФИО142 с {Дата изъята}.
По квартире {Номер изъят}, действительно, от имени двух собственников ФИО143 и ФИО144 имеются подписи, визуально одинаковые, однако с учетом того, что квартира находится в общей совместной собственности, оба голоса проставлены «За» по п.5 повестки и с учетом ранее указанных выводов по вопросу голосования совместных собственников, суд не находит оснований для исключения из подсчета голосов квартиры {Номер изъят}
По квартире {Номер изъят} собственником является ФИО145 с {Дата изъята}
По квартире {Номер изъят} суд не усматривает одинаковость подписей голосующих.
По квартире {Номер изъят} подпись совершеннолетнего собственника ФИО146 в бюллетне имеется.
По квартире {Номер изъят} суд не усматривает оснований для исключения голосов, поскольку законодательно не запрещено голосовать двум совместным собственникам на одном бюллетне. Подписи обоих совместных собственников имеются, воля единая.
По квартире {Номер изъят} собственником является ФИО147 с {Дата изъята}.
По квартире {Дата изъята} собственником являются ФИО148 с {Дата изъята}
По квартире {Дата изъята} собственником является ФИО149 с {Дата изъята}
По квартире {Дата изъята} собственником является ФИО150 с {Дата изъята}
По квартире {Дата изъята} собственником является ФИО151 с {Дата изъята}
По квартире {Дата изъята} подпись совершеннолетнего собственника ФИО152 в бюллетне имеется.
По квартире {Дата изъята} подпись обоих собственников ФИО153, ФИО154 имеются.
Довод представителя истца об исключении из подсчета голосов квартир {Номер изъят} в связи с расхождением с данными Росреестра, указанным в бюллетнях метражом и долями, подлежит отклонению поскольку, как было указано выше подсчет голосов судом произведен исходя из данных о метраже и долях указанных в ЕГРН.
Оценивая представленные доказательства, суд приходит к выводу, что оснований сомневаться в волеизъявлении правообладателей данных помещений не имеется, поскольку подлинность бюллетеней объективно стороной истца не оспорена и не опровергнута, правообладатели помещений, волеизъявление которых подтверждается бюллетенями, не присоединились к иску, не заявили о фальсификации своих решений.
При таких обстоятельствах основания для исключения из общего количества голосов, отданных за принятие решения по вопросу повестки дня № 5, тех голосов собственников, которые указаны истцом, не имеется.
Разрешая спор, суд, руководствуясь положениями ст. ст. 181.1, 181.3, 184.4, 181.5 ГК РФ, ст. ст. 44, 44.1, 45, 46 ЖК РФ, а также оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в части признания решения общего собрания ничтожным по пятому вопросу повестки, в связи с тем, что при принятии решения по данному вопросу имелось квалифицированное большинство в 2/3 голосов всех собственников помещений многоквартирного дома, соответственно имелся кворум.
Довод отметчика о том, что ответчик злоупотребляет правом с целью причинения вреда истцу ИП ФИО1 суд находит несостоятельным в силу следующего:
В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п.1).
Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне (п.2).
Предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства (п.3).
Как следует из содержания ст. 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (п.1).
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору (п.2).
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (п.3).
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (п.4).
Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон (п.5).
Гражданским кодексом РФ предпринимательская деятельность определяется как самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг (п.1 ст. 2 ГК).
Стороны ИП ФИО1 и собственники жилья «Мостовицкая, 5» в лице председателя ФИО100 заключили договор аренды, согласовали условия, подписали указанный договор. О фактах принуждения к заключению Договора аренды от {Дата изъята}, Протокола разногласий от {Дата изъята} сторонами не заявлялось.
Заключая договор, затем протокол разногласий к нему и подписывая их собственноручно, ИП ФИО1 согласилась с их условиями, которые не вправе изменять в одностороннем порядке.
Принимая решение о не пролонгации Договора аренды с ИП ФИО1 и прекращении использования ей общего имущества собственников МКД, принято общим собранием собственников МКД в пределах полномочий, предоставленных общему собранию, в рамках закона, не нарушает права ИП ФИО1 При этом, как указано выше, все риски, связанные с ведением предпринимательской деятельности, несет лично ИП ФИО1
Доводы истца об отсутствии документов о направлении или вручении сообщения о проведении общего собрания, не приглашении на собрание истца, не обсуждались условия договора по мирному урегулированию суд находит не состоятельными, поскольку действующим законодательством не предусмотрена обязанность ответчика при проведении общего собрания собственников помещений направлять уведомление арендатору общего имущества и обязательное участие арендатора в проведении собрания.
Руководствуясь ст. 194, 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ИП ФИО1, - оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Кировский областной суд через Ленинский районный суд г. Кирова в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 08 июля 2025 года.
Судья Е.Н. Бессарапова