Решение по делу № 2-3412/2025 от 21.10.2025 - о признании сделки состоявшейся, о сохранении жилого дома в реконструированном виде, о признании права собственности.

55RS0003-01-2025-004572-28

Дело № 2-3412/2025

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«21» октября 2025 года г. Омск

Ленинский районный суд г. Омска в составе:

председательствующего судьи Белоус О.В.,

при секретаре судебного заседания Овчинниковой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации города Омска, Администрации Ленинского административного округа города Омска, Департаменту архитектуры и градостроительства Администрации города Омска о признании сделки состоявшейся, о сохранении жилого дома в реконструированном виде, о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в Ленинский районный суд <адрес> с вышеназванным иском, указав в обоснование заявленных требований, что по договору купли-продажи от № купил у ФИО2 жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. Договор купли-продажи составлен в простой письменной форме в присутствии двух свидетелей. В связи с ветхостью жилого дома и в целях улучшения жилищно-бытовых условий он (ФИО1) произвел реконструкцию объекта недвижимости. Общая площадь жилого дома, образованного в результате реконструкции, составила 98,2 кв.м. Земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, не сформирован в установленном законом порядке ввиду отсутствия оформленных прав на жилой дом. Согласно экспертному заключению № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному ООО «Независимая экспертиза и оценка «Статус», жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, соответствует градостроительным нормам, нормам санитарно-техническим и противопожарной безопасности. Кроме того, жилое помещение соответствует требованиям ФЗ № 384 от 30.12.2009 «Технический регламент безопасности зданий», Жилищного кодекса РФ, СП 54.13330.2002 «Здания жилые многоквартирные», СП 20.13330.2016 «СНиП 2.10.07-85 Нагрузки и воздействия». Произведенная реконструкция жилого дома не представляет угрозы жизни и здоровья граждан, соответствует санитарным, противопожарным и строительным нормам. Указанная реконструкция находится в пределах границ земельного участка, относящегося жилому дому, и угрозы жизни и здоровью кому-либо не несет. Просит суд сохранить здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, в реконструированном виде. Признать за ФИО1 право собственности на здание с кадастровым номером № общей площадью 98,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

В ходе рассмотрения дела представитель истца ФИО1 – ФИО3, действующая на основании доверенности, исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнила, дополнительно просила суд признать сделку купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, между ФИО2 и ФИО1 состоявшейся «на домашних условиях», в остальной части исковые требования оставила без изменения.

Истец ФИО1 в судебное заседание, о времени и месте которого уведомлен надлежащим образом, не явился, заявлений и ходатайств суду не представил.

Представитель истца ФИО1 – ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования с учетом уточнения поддержала в полном объеме, настаивала на их удовлетворении.

Ответчики Администрация г. Омска, Администрация Ленинского административного округа г. Омска, Департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска в судебное заседание, о времени и месте которого уведомлены надлежащим образом, не явились, своих представителей не направили, причин неявки суду не сообщили, заявлений и ходатайств не представили.

Третье лицо ФИО1 в судебном заседании уточненные исковые требования признала, не возражала против их удовлетворения, подтвердив отсутствие с ее стороны каких-либо притязаний в отношении спорного домовладения.

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание, о времени и месте которого уведомлен надлежащим образом, не явился, представил письменный отзыв на исковое заявление, согласно которому не возражал против удовлетворения заявленных требований.

Третье лицо ФИО9 в судебное заседание, о времени и месте которого уведомлен надлежащим образом, не явился, причин неявки суду не сообщил, заявлений и ходатайств не представил.

В соответствии со ст. 233 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в порядке заочного производства, поскольку ответчики, извещенные о времени и месте судебного заседания, не сообщили об уважительных причинах неявки, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просили, представитель истца не возражала против вынесения заочного решения.

Заслушав представителя истца, третье лицо, допросив свидетелей, исследовав представленные в дело доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ст. 223 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

На основании ч. 1 ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В силу положений ч. 1, 2 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен договор купли-продажи (на домашних условиях), по условиям которого Продавец продал, а Покупатель купил жилой дом общей площадью 20 кв.м. с приусадебным участком площадью 700 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

В договоре купли-продажи (на домашних условиях) содержатся подписи сторон, заключивших договор, и свидетелей. Покупатель ФИО1 выплатил продавцу ФИО2 всю сумму стоимости жилого дома в размере 1 150,00 рублей.

ФИО1 с момента приобретения жилого дома нес расходы по его содержанию и ремонту, поскольку относился к нему как к своему собственному.

В качестве положений о возникновении гражданских прав ст. 8 ГК РФ определено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Данная норма права корреспондирует статье 4 Гражданского кодекса РСФСР, действовавшего на момент заключения сделки купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель).

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ч. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу положений ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно ст. 238 ГК РСФСР (1964 г.), действовавшего на момент заключения между ФИО2 и ФИО1 договора купли-продажи жилого дома, жилой дом (или часть его), находящийся в личной собственности гражданина или у совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей, может быть предметом купли - продажи с соблюдением правил статьи 106 настоящего Кодекса, а также при условии, чтобы собственником не продавалось более одного дома (или части одного дома) в течение трех лет, кроме случая продажи, предусмотренного статьей 107 настоящего Кодекса.

Договор купли - продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в исполнительном комитете районного, городского Совета народных депутатов. Несоблюдение правил настоящей статьи влечет недействительность договора (статья 239 ГК РСФСР 1964 г.).

Вместе с тем, ФИО1 право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, в установленном законом порядке не зарегистрировал.

Как следует из выписки из ЕГРН право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, не зарегистрировано.

По информации, предоставленной БУ ОО «Омский центр кадастровой оценки и технической документации», жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит ФИО1 (без документов).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

На основании ст. 554 ГК РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Определение предмета договора продажи недвижимости должно быть произведено с особой тщательностью, и содержать все те характеристики и данные, которые упомянуты в абзаце 1 вышеуказанной статьи.

Согласно ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

На основании ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации (ч. 1 ст. 551 ГК РФ).

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Как следует из разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Как установлено в судебном заседании, ФИО2 и ФИО1 в составленном письменном договоре пришли к соглашению обо всех существенных условиях договора, обе стороны договора фактически исполнили его условия, Покупатель передал оплату по договору, фактически вселился и проживает в жилом помещении, несет бремя его содержания более 40 лет. Договор купли-продажи заключен в присутствии двух свидетелей: ФИО5 и ФИО6, до настоящего времени никем не оспорен и недействительным не признавался.

Отсюда следует вывод о том, что ФИО1 владеет жилым домом на законных основаниях.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО6 суду подтвердил, что в 1980 году присутствовал при подписании договора купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, между ФИО2 и ФИО1

Допрошенные в качестве свидетелей ФИО7 и ФИО8 суду пояснили, что истец проживает в доме, расположенном по адресу: <адрес>, длительное время, несет расходы по его содержанию. С момента покупки дома его площадь увеличилась путем возведения дополнительных помещений.

Оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания заключенной между ФИО2 и ФИО1 сделки купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 20 кв.м., состоявшейся, и признании за ФИО1 права собственности на указанный жилой дом.

С целью улучшения жилищных условий ФИО1 была проведена реконструкция жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, путем увеличения площади с 20 кв.м. до 98,2 кв.м.

Разрешая требования о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии, суд принимает во внимание положения ст. 25 ЖК РФ, согласно которой переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Согласно ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

В силу ч. 1 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).

Перепланировку и переустройство, определяемых статьей 25 ЖК РФ, следует отличать от реконструкции.

Как следует из п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

В силу ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 данной статьи).

Пленумы Верховного Суда РФ и ВАС РФ в п. 26 Постановления от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» дали разъяснения о том, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Исходя из смысла приведенных правовых норм, возможность легализации самовольной постройки в судебном порядке является исключительным способом признания права собственности на вновь возведенный объект недвижимости и может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке.

При этом, Верховный суд Российской Федерации в Пленуме Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года указал, что наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений, нарушении прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы их жизни и здоровью (п. 26 Постановления Пленума).

Как разъяснил Верховный суд Российской Федерации в п. 25 и п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

При этом, в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014), Верховный Суд разъяснил, что положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»), однако не применяются в случае перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения.

Согласно техническому паспорту на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, составленному по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, общая площадь жилого дома составляет 87,2 кв.м.

В соответствии с техническим паспортом, составленному по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, имеет следующие технические характеристики: год постройки – 1985, общая площадь – 98,2 кв.м., жилая площадь – 60,9 кв.м.

При рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку, помимо доказательств принадлежности истцу земельного участка суду также следует проверять соблюдение его целевого назначения (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).

В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 260 ГК РФ на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Одним из признаков самовольной постройки в соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ является ее возведение на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Пунктом 1 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Земли, указанные в п. 1 указанной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 названного Кодекса).

Зонирование территории для строительства регламентируется ГрК РФ, в п. 7 ст. 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 9 ст. 1 ГрК РФ).

Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в ст. 35 ГрК РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства - в ст. 37 указанного Кодекса.

В соответствии с положениями ч. 2, 3 ст. 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Из содержания ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации и п. 4 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

В силу абзаца шестого пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, реконструкция существующих объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, может осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами. Однако в данном случае реконструкция жилого дома на земельном участке является реализацией установленного для земельного участка разрешенного вида использования - для жилой застройки (индивидуальной). В связи с чем, реконструкцию истцом жилого дома, расположенного на спорном участке следует отнести к правомерному использованию этого земельного участка на основании части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ и абзаца 4 пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса РФ.

В силу п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли определенных категорий используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно п. 12 ст. 1 ГрК РФ территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

ФИО1 произведена реконструкция объекта недвижимости на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>.

Как следует из ответа Департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с Картой градостроительного зонирования территории муниципального образования городской округ город Омск Омской области, содержащейся в Правилах землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утвержденных Решением Омского городского Совета от 10.12.2008 № 201 (далее - Правила), земельный участок ориентировочно определяется в территориальной зоне индивидуальной жилой застройки (Ж-1/70). В настоящее время на территорию, в границах которой расположен земельный участок, утвержденная документация по планировке территории отсутствует.

Одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ является установление того обстоятельства, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д..

Между тем, в судебном заседании правообладатель смежного земельного участка ФИО9 возражений против удовлетворения требований истца о сохранении жилого дома в реконструированном виде не представил.

Согласно заключению специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленному ООО «Независимая экспертиза и оценка «Статус», реконструкция в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, соответствует строительным, санитарным, нормам и правилам. Проведенная реконструкция не нарушает права и интересы 3-х лиц, не угрожает жизни и здоровью граждан, проживающих в доме и пригодно для повседневного проживания людей и дальнейшей эксплуатации.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014), Верховный Суд указал, что при возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.

Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.

Оценив в совокупности представленные доказательства, принимая во внимание, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, не создает угрозу жизни или здоровью граждан, а также учитывая то обстоятельство, что собственник домовладения, смежного с домовладением истца, не возражал против удовлетворения исковых требований, суд полагает возможным исковые требования ФИО1 удовлетворить в полном объеме, сохранить жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 98,2 кв.м., в реконструированном состоянии и признать за истцом право собственности.

Согласно ч. 5 ст. 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав в связи с изменением основных сведений об объекте недвижимости. Для проведения учета изменений необходимо подать заявление об учете изменений с приложением Технического плана, отвечающего требованиям установленным ст. 24 Закона о регистрации.

В соответствии с ч. 4 ст. 14 Закона о регистрации государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в ЕГРН сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется.

В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации одним из оснований государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Следовательно, в случае удовлетворения требований истца, государственный кадастровый учет, государственная регистрация права будут осуществлены на основании судебного акта, вступившего в законную силу, при условии соблюдения заявительного порядка и предоставления необходимых документов (в т.ч. уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности, для осуществления государственного кадастрового учета в отношении квартиры, а также многоквартирного дома требуется Технический план, подготовленный в соответствии с требованиями ст. 24 Закона о регистрации).

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 233-237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Администрации города Омска, Администрации Ленинского административного округа города Омска, Департаменту архитектуры и градостроительства Администрации города Омска о признании сделки состоявшейся, о сохранении жилого дома в реконструированном виде, о признании права собственности удовлетворить.

Признать сделку купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, заключенную ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1, состоявшейся.

Сохранить жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 98,2 кв.м. в реконструированном состоянии.

Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 98,2 кв.м.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Ленинский районный суд города Омска в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Ленинский районный суд города Омска в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья О.В. Белоус

Мотивированное решение изготовлено: «28» октября 2025 года.