Дело № 2-1320/2025
УИД № 50RS0030-01-2025-000543-42
РЕШЕНИЕ С У Д А
Именем Российской Федерации
27 августа 2025 года город Электросталь
Электростальский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Пучковой Т.М.,
при секретаре Пятак Е.А.,
с участием представителя истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску и по исковым требованиям третьего лица по доверенности ФИО1, представителя ответчика по первоначальному иску, и по самостоятельным требованиям третьего лица, истца по встречному иску по доверенности ФИО2, представителя третьего лица, заявляющего самостоятельные требования по ордеру и доверенности адвоката Иванова С.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору купли-продажи земельного участка, признании права собственности на недвижимое имущество; встречному иску ФИО4 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, возложении обязанности возвратить недвижимое имущество, по иску третьего лица ФИО5 к ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, его освобождении и взыскании судебной неустойки,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратилась в Ногинский городской суд Московской области с исковым заявлением к ФИО4 о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору купли-продажи земельного участка №–24 от 18 декабря 2024 года, регистрации перехода права собственности и признании права собственности.
В обоснование заявленных требований ФИО3 указала, что между ней и ответчиком ФИО4 был заключен договор купли-продажи земельного участка №–24 от 18 декабря 2024 года. В п. 1.1. данного договора указано, что предметом договора является земельный участок, общей площадью 619 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: № В п.1.3. договора стороны указали, что на земельном участке строений нет, однако на земельном участке расположен жилой дом. Была договорённость не указывать наличие дома на участке, т.к. он не был зарегистрирован в надлежащем порядке. Истец намеревалась сама поставить дом на учет, приступила к его ремонту. Стороны договорились, что стоимость передаваемого земельного участка и расположенного на нем не зарегистрированного объекта будет ниже указанной в объявлении агентства Циан и будет составлять не 6 500 000 рублей, а 5 850 000 рублей. Истец исполнила свою обязанность по передаче денежных средств в счёт оплаты договора в полном объёме, передав 18.12.2024 денежные средства в сумме 5 800 000 продавцу. Аванс в размере 50 000 рублей был передан покупателем 07.12.2024. 24.12.2024 поступило уведомление о приостановлении государственной регистрации прав ввиду наличия противоречий. Срок устранения установлен до марта 2025 года. После чего ответчик предложил поставить дом на регистрационный учет с доплатой ему денежной суммы 650 000 руб. После постановки дома на учет ответчик начал уклоняться от личного общения с истцом. От имени ответчика общение вел риелтор, которых указал, цена передаваемого имущества по договору №12-24 от 18.12.2024, составляет 7 500 руб. Истец направил ответчику требование о заключении дополнительного договора, предусматривающего, что ФИО4 продает ФИО3 жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>. От заключения дополнительного соглашения ФИО4 уклонился.
Ссылаясь на ст.ст. 307, 309, 421, 454 и 549 ГК РФ, просит суд обязать ФИО4 заключить с ФИО3 дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельного участка 12-24 от 18 декабря 2024 года, которым в Договор № от 18.12.2024 будут внесены следующие изменения: 1.1. Внести изменения в п. 1.3. Договора № от 18.12.2024 - указав, что продавец продает покупателю жилой дом, общей площадью 102,9 кв.м, 2 этажа, с кадастровым номером 50:16:0601073:13, расположенный на земельном участке с кадастровым №, по адресу: <адрес> 1.2. Внести изменения в п. 3.2. Договора № от 18.12.2024 - указав, что продавец уведомил покупателя в соответствии с п. 1 ст. 37 ЗК РФ об имеющихся на данном участке обременениях земельного участка в его использовании, предусмотренных ст.ст. 56-56.1. Земельного кодекса Российской Федерации, и установленных Постановлением Правительства РФ "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон" от 24.02.2009 №160. Признать за ФИО7 право собственности на земельный участок с кадастровым номером № и расположенный на нем дом с кадастровым номером №, находящиеся по адресу: <адрес>. Обязать ФИО4 произвести государственную регистрацию перехода права собственности по заключенному ранее между сторонами Договору Купли-Продажи № 12-24 от 18 декабря 2024 года и являющемуся его неотъемлемой частью Дополнительного соглашения.
Ответчик ФИО4 возражал против удовлетворения заявленных ФИО3 требований, подан встречное исковое заявление, которое мотивировал тем, что земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером: № 01.06.2004 подарен ему матерью – ФИО6 Дна данном земельном участке он постепенно возводил дом, который его родителю использовании как дачу и в нем проживали летом. Строительство дома окончено в 2015 году, на тот момент ФИО4 состоял в зарегистрированном браке с ФИО18 (ФИО8) Т.Е. Некоторые работы продолжались до 2024 года. Во второй половине 2024 года у ФИО6 обнаружено <сумма>, требовались деньги на лечение, было решено продавать дачу. После размещения объявления с ним связалась дочь ФИО3 – Юлия, которой было сообщено, что дом в эксплуатацию не введен и не оформлен, требуется время. На тот период времени ФИО4 был сильно занят и переживал за мать, поддался на уговоры ФИО3 и ее дочери, согласился указать в договоре только земельный участок, а после ввести дом в эксплуатацию и оформить право собственности на него на имя ФИО3 Также по уговорам ФИО3 и ее дочери в договоре была указана продажная цена земельного участка 5 850 000 руб., оставшиеся 3 000 000 руб. ему обещали доплатить после оформления дома. ФИО6 умерла <дата>. В день ее похорон на ФИО4 дочь ФИО14 оказывала давление, торопя с заключением договора. На следующий день был подписан оспариваемый договор, который был сдан в Управление Росреестра на регистрацию. В тот де день по просьбе дочери ФИО14 он передал ключи от участка и дома. Спустя несколько дней приехав на участок за личными вещами он увидел, что в доме ведется ремонт, что могло затруднить введение дома в эксплуатацию, произошел конфликт, ключи ему не вернули. Исходя их такого поведения ФИО14 ФИО4 решил, что покупатель намерена уклониться от прежних договоренностей. 24.12.2024 Управлением Росреестра по МО было вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав. 26.12.2024 сторонами подано совместное заявление о прекращении государственной регистрации прав. ФИО4 было разъяснено о необходимости указания в договоре существующего обременения земельного участка. После чего он начал заниматься оформлением дома, о чем сообщил ФИО3, также им было сообщено. Что он намерен заключать нотариальный договор и на других условиях относительно продажной цены. После указанного ФИО3 обратилась с иском в суд.
Ссылаясь на ст.ст. 309-310, 424, 432, 450, 451, 453, 555, 1102-1104, 1107 ГК РФ, просит суд расторгнуть договор № от 18.12.2024, заключенный между ним и ФИО3, обязать ФИО3 возвратить ему земельный участок с кадастровым номером № и расположенный на нем дом с кадастровым номером № путем передачи ключей и освобождении от вещей ФИО3
Определением Ногинского городского суда Московской области от 13.03.2025 дело направлено в Московский областной суд для разрешения вопроса о его передаче в иной городской суд Московской области.
Определением Московского областного суда от 22.04.2025 дело передано на рассмотрение по подсудности в Электростальский городской суд Московской области, которым принято к производству 07.05.2025.
17.06.2025 протокольным определением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований привлечены жена ФИО4 - ФИО5 и Администрация Богородского городского округа Московской области.
26.08.2025 судом к производству принят иск третьего лица ФИО5, который мотивирован следующим.
ФИО5 стало известно о том, что между ответчиками ФИО3 и ФИО4, был заключен договор купли-продажи земельного участка № от 18 декабря 2024 года. На момент подписания договора купли-продажи земельного участка № 12-24 от 18.12.2024 являлась законной супругой ФИО4 ФИО3 было достоверно известно о том, что ФИО4 женат. Нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки купли-продажи земельного участка супругой ФИО4 не давалось. На момент дарения земельного участка ФИО4 уже фактически проживал совместно с ФИО15, уже тогда имелся совместный ребенок - ФИО21, <дата> года рождения. Законный брак заключен <дата>. На данном земельном участке, в период мной брака своими силами по мере возможности, за счет денежных средств из совместного семейного бюджета, то есть за счет общих доходов супругов, построен дом, который родители ФИО4, использовали как дачу и летом там проживали. Строительство дома и основных коммуникаций было закончено в 2015 году, в период брака, однако достройка дома и устранение недоделок производилось до конца 2024 года, в связи с чем регистрация дома до указанного времени произведена не была. 10.01.2025 дом был зарегистрирован на ФИО4 с присвоением ему кадастрового номера №.
Ссылаясь на ст.ст. 34, 36 СК РФ; ст.ст. 166, 167, 168, ст. 173.1, п. 1 ст. 235, 301, 308.3, 549, 558 ГК РФ; пп. 5 п. 1 ст. 1, ст. 35 Земельного Кодекса РФ; разъяснениями, содержащимися в п.п. 71, 90 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25. п.п. 28,31,32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 просит суд признать Договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: №, общей площадью 619 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, № 12-24 от 18 декабря 2024 года, заключенный между ФИО3 и ФИО4 – недействительным; обязать ФИО3 освободить земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, <адрес>, и расположенный на нем жилой дом, общей площадью 102,9 кв.м., с кадастровым номером №, путем передачи ключей и освобождения от находящихся в доме вещей (мебели) ФИО3; взыскать с ФИО3 в пользу ФИО5 в соответствии со ст. 308.3 ГК РФ судебную неустойку в размере 5 000 (пять тысяч) рублей за каждый день просрочки исполнения судебного акта, после истечения одного месяца со дня вступления в законную силу решения суда, по день фактического исполнения решения суда в полном объеме.
В судебном заседании представитель ФИО3 истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску и по исковым требованиям третьего лица по доверенности ФИО1 заявленные ФИО3 требования поддержала, просила отказать в удовлетворении встречных требований ФИО4 и ФИО5
Представитель ФИО4 ответчика по первоначальному иску и по самостоятельным требованиям третьего лица, истца по встречному иску по доверенности ФИО2, просила отказать удовлетворении требований ФИО3, поддержала заявленные требования ФИО4 и ФИО5
Представитель ФИО5 третьего лица, заявляющего самостоятельные требования по ордеру и доверенности адвокат Иванов С.Е., просил отказать удовлетворении требований ФИО3, поддержал заявленные требования ФИО4 и ФИО5
Стороны, третье лицо ФИО5, в судебное заседание не явились при надлежащем извещении.
ФИО3 в судебном заседании 16.07.2025 пояснила, что объявление о продаже дачи увидела ее дочь, была указана цена 6 500 000 руб. Так как дом не был поставлен на учет, ФИО4 снизил цену до 5 800 000 руб. Условием продавца была передача денег исключительно наличными. После подписания договора и получения ключей, приступили к ремонту дома, дом приобретался для проживания дочери ФИО3 – ФИО22 и ее семьи. Полагала, что ФИО4 умышленно предложил приостановить регистрацию, ссылался на свои знакомства в Росреестре.
Третьи лица Администрация Богородского городского округа Московской области, Филиал ППК "Роскадастр» по Московской области, Управление Росреестра по Московской области в судебное заседание представителей не направили при надлежащем извещении.
На основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено судом при указанной явке.
Выслушав объяснения представителей сторон, третьего лица ФИО5, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.
18.12.2024 между ФИО4 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, №. Договор купли-продажи заключен в письменной форме, подписан сторонами.
Факт заключения данного договора сторонами не оспаривался, равно как передача по договору денежных средств покупателем продавцу. Договор купли-продажи, в котором имеются сведения о получении продавцом денежных средств в полном объеме до подписания договора, недействительным не признан.
24.12.2024 Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии государственная регистрация прав приостановлена (уведомление №).
26.12.2024 на основании заявлений сторон договора купли-продажи земельного участка, государственной регистрации прав прекращена.
10.01.2025 имеющийся на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, жилой дом, общей площадью 102,9 кв.м., был зарегистрирован в ЕГРН с присвоением кадастрового номера №, правообладателем которого, согласно выписки из ЕГРН является ФИО4, вид права - собственность, номер государственной регистрации: № от 10.01.2025.
ФИО3 просит признать за ней право собственности на вышеуказанный дом.
Согласно ст. ст. 420, 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей; граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1ст. 432 ГК РФ).
В силу ст.ст. 549-551 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В силу статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1). Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Таким образом, приведенные нормы материального закона предусматривают обязанность покупателя оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом предмета договора, если иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства, и право продавца требовать его оплаты.
Исходя из анализа действующего законодательства, в том числе ст. 454 ГК РФ для договора купли-продажи правовым последствием является переход титула собственника на имущества от продавца к покупателю.
Как установлено п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно разъяснениям, данным в п. 43 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст. 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского законодательства (ст. 3, 422 ГК РФ).
При толковании условий договора в силу абзаца первого ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 1 ст. 4 ГК РФ).
Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абз. 1 ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в системной связи и с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательства.
Согласно раздела 1 оспариваемого договора продавец, продал покупателю принадлежащий ему по праву собственности земельный участок, кадастровый номер: №, площадь, м2: 619 (шестьсот девятнадцать) квадратных метров, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, иды разрешенного использования: для ведения гражданами садоводства и огородничества, для садоводства адрес (местоположение): <адрес>. Указанный земельный участок принадлежит продавцу по праву собственности: правообладатель (правообладатели): ФИО4 Основание государственной регистрации: договор дарения земельного участка, выдан 01.06.2004. На земельном участке никаких строений и сооружений нет.
Согласно разделу 2 договора, стороны оценивают указанный земельный участок в 5 850 000 рублей 00 копеек. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора. Покупатель купил у Продавца указанный земельный участок за 5850000 рублей 00 копеек. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора. Продавец гарантирует, что он заключает договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для него кабальной сделкой.
Согласно разделу 3 договора, указанный земельный участок правами других лиц не обременен. Ограничений в пользовании указанным земельным участком не имеется.
Таким образом, с учетом положений ст. 131 ГК РФ, суд приходит к выводу, что стороны, подписав спорный договор купли-продажи лично, подтвердили, предмет договора, его стоимость, порядок расчетов, отсутствие условий кабальности, отсутствие обременения правами третьих лиц.
Переход права собственности зарегистрирован не был на основании заявления о прекращении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав от 26 декабря 2024 г.
Суд принимает во внимание, что согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1 ст. 10 ГК РФ суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также принимает меры, предусмотренные законом.
Сторонами не оспаривалось, что на момент заключения оспариваемого договора на земельном участке находилось строение – дом, который, согласно объявлению, размещенному на Циан вместе с земельным участком 09.08.2024 выставлен ФИО4 на продажу (том 3 л.д. 152-159). Содержание объявления, в том числе цена неоднократно менялись, первоначальная цена 6 500 000 руб., в дальнейшем 23.12.2024 - 7 000 000 руб., 10.01.2025 – 7 500 000 руб., 21.01.2025 – 8 500 000 руб., 06.02.2025 - 9 000 000 руб., 21.02.2025 – 10 000 000 руб. Объявление снято с публикации 28.05.2025.
10.01.2025 дом зарегистрирован в ЕГРН, собственник – ФИО4
Анализируя вышеуказанное объявление и условия оспариваемого договора, суд приходит к выводу, что на дату совершения сделки 18.12.2024 ФИО4 было определено, что стоимость земельного участка с домом составляют 6 500 000 руб.
ФИО4 к встречному иску приложен отчет об оценке №-ОКС, подготовленный экспертом ООО «Пруффэкс» 03.03.2025, согласно которому, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 2 375 103 руб., а находящегося на нем жилого дома - 7 096 890 руб.
Таким образом, суд приходит к выводу, что ФИО4, заключая с ФИО3 договор купли-продажи земельного участка заложил в его стоимость и незарегистрированный на тот момент объект недвижимости – дом. ФИО3 заключая оспариваемый договор, добросовестно полагала, что приобретает земельный участок вместе с домом. В противном случае не было бы здравого смысла приобретать земельный участок за 5 850 000,00 руб. при его рыночной стоимости не более двух с половиной миллионов рублей. При этом, как указывалось выше, сведения о рыночной стоимости объектов представлены самим ФИО4 За постановку дома на регистрационный учет предполагалась доплата в сумме 650 000 руб.
В день подписания договора купли-продажи ФИО4 передал ФИО3 ключи от калитки и от дома. То есть фактически имущество продавцом передано покупателю.
Со слов истца и подтверждается представленными истцом в материалы дела документами и фотографиями, ФИО14 в доме сделан дорогостоящий ремонт. Указанное также свидетельствует о том, что ФИО3 добросовестно полагала, что приобрела в собственность вместе с земельным участком и дом. О том, что проводились ремонтные работы, ФИО4 было известно и он тому не препятствовал, что также подтверждается представленной стороной истца по первоначальному иску перепиской от 24.12.2024, удостоверенной 12.02.2025 нотариально. Допрошенные в ходе рассмотрения дела свидетели со стороны первоначального истца ФИО9, ФИО10 и ФИО11 показали, что 21.12.2024 ФИО4 забрал из дома все свои вещи, унитаз, душевую кабину.
10.01.2025 имеющийся на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, жилой дом, общей площадью 102,9 кв.м., был зарегистрирован в ЕГРН с присвоением кадастрового номера №, правообладателем которого, согласно выписки из ЕГРН является ФИО4, вид права - собственность, номер государственной регистрации: № от <дата>.
Регистрацию права собственности ФИО4 на указанный дом удалось осуществить ввиду того, что он являлся титульным собственником вышеуказанного земельного участка, между тем дом находился в собственности ФИО3
Согласно пункту 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев установленных федеральным законом.
В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Учитывая вышеизложенное, при продаже земельного участка ФИО3 перешло и право собственности на находящийся на данном земельном участке дом, не поставленный на учет в ЕГРН.
Таким образом, требования первоначального истца ФИО3 в части признания за ней права собственности на земельный участок с кадастровым номером № и расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером №, находящиеся по адресу: <адрес>, подлежат удовлетворению, требования ФИО4 напротив удовлетворению не подлежат.
При этом суд также исходит из того, что ФИО4 не представлено доказательств тому, что данные договор заключен на невыгодных для него условиях при наличии давления со стороны покупателя, его нуждаемости в денежных средствах. Согласно ответу на запрос суда из Росреестра, в собственности ФИО4 имеется 18 объектов недвижимого имущества, которые включают в себя, земельные участки, жилые и нежилые помещения. Таким образом, спорное имущество не единственное имущество, которое ФИО4 он мог реализовать.
Критически суд относится и к позиции ФИО4 о его сильных переживаниях из-за смерти матери, которые ему препятствовали осознавать свои действия во время заключения договора. В опровержение данной позиции судом установлено, что именно ФИО4 сам назначил дату продажи дачи на <дата>, то есть уже после смерти его матери ФИО12, которая скончалась <дата>, и была похоронена <дата>. Из протоколов осмотра доказательств от 17.01.2025 и 12.02.2025 следует, что в день похорон, ФИО4 сам назначил дату сделки.
Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля со стороны ФИО4 – ФИО13, пояснила, что помогла ФИО4 разместить объявление о продаже дачи на Циан, для чего именно он продавал имущество, она не знает, но может предположить, что это было связано с болезнью матери ФИО4 Это была дача его матери, за дачей никто не ухаживал, документы были не дооформлены. Указана цена 6 500 000 руб., т.к. дом не был поставлен на учет. Дочь ФИО3 – ФИО16 звонила, торопила с совершением сделки. Свидетель была удивлена, что дача продана за 5 800 000 руб.
К показаниям данного свидетеля суд относится критически, поскольку согласно представленной ФИО4 переписки с абонентом ДачаКлиент-Юлия (Антон), у разместившей объявление на Циан ФИО13 ФИО23 есть генеральная доверенность от имени ФИО4 (том 1, л.д. 231). Таким образом, суд приходит к выводу, что ФИО13 принимала активное участие при совершении сделки. Указанное свидетельствует о том, что сделка совершалась при сопровождении третьего лица со стороны продавца.
Таким образом, доводы ФИО4 о причине заключения спорного договора по сниженной стоимости из-за его душевных переживаний, ввиду смерти его матери ФИО12, суд находит - несостоятельными.
Цена имущества была им определена на момент подачи заявки о продаже имущества 09.08.2024 - 6 500 000 руб. и не менялась до 23.12.2024. Указанная же отчете об оценке №03/03/25-ОКС, подготовленном экспертом ООО «Пруффэкс» рыночная стоимость земельного участка 2 375 103 руб., и находящегося на нем жилого дома - 7 096 890 руб., определена уже по состоянию на 03.03.2025. Цена договора определяется соглашением сторон. При этом также следует отменить, что до 11.03.2025 ФИО4 не заявлялось требований о расторжении оспариваемого договора, полученные им от ФИО3 денежные средства не были возвращены и находятся в его пользовании. Переписка относительно возврата денежных средств велась с дочерью ФИО3, которая не является стороной договора или полномочным представителем своей матери.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 1 пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац 1 пункта 1 статьи 445 ГК РФ).
Как указывалось выше, по договору купли-продажи земельного участка №12–24 от 18 декабря 2024 года, ФИО3 перешло как право собственности на сам земельный участок, так и право собственности на находящийся на данном земельном участке дом, не поставленный на учет в ЕГРН, в связи с чем, оснований для заключения к данному договору дополнительного соглашения или внесения в него изменения, нет, требования ФИО3 в данной части удовлетворению не подлежат.
Также суд не находит оснований для удовлетворения требований третьего лица ФИО5, при этом исходит из следующего.
Согласно ч. 1 ст. 256 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, нажитое супругами в период брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.
Аналогичные положения изложены в п. 1 ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации.
При этом согласно п. 2 ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации к имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Семейного кодекса Российской Федерации имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
Таким образом, необходимым условием для признания имущества совместным является его приобретение супругами в период брака и на совместные денежные средства. Юридически значимыми обстоятельствами при решении вопроса об отнесении имущества к раздельной собственности супругов (имущество каждого из супругов) являются время (период) и основания возникновения права собственности на конкретное имущество у каждого из супругов.
Д-выми не представлено доказательств тому, что спорный дом построен ими в период брака, который заключен <дата>. Так изначально в декларации лоб объекте недвижимости от 22.08.2024 ФИО4 указывал год завершения строительства - 2005 год (том 3, л.д. 34 оборот). 31.01.2025 им в Росреестр поданы заявление о допущенной ошибке и новая декларация об объекте недвижимости, в которой указан год завершения строительства - 2015 год (том 3, л.д. 15 оборот, л.д.20). То есть ФИО4 год завершения строительства изменен после подачи ФИО3 иска в суд в электронном виде (том 1, л.д. 9). Также в поступившем на запрос суда реестровом деле № имеется кадастровый план спорного земельного участка от <дата>, в правом нижнем углу которого отмечен объект с условным знаком «н» (том 2, л.д. 21 оборот). Очертания данного объекта и его расположение совпадают с очертаниями спорного дома в техническом плане здания (том 3, л.д. 6 оборот). Также суд учитывает, что декларация об объекте недвижимости от 2024 года, проверена и подписана ФИО4 собственноручно. Указанное позволяет суду сделать вывод о том, что первоначально в декларации об объекте ФИО4 был верно указан год завершения строительства – 2005г. По состоянию на 2005 год ФИО4 не состоял в браке с ФИО5, а значит, спорный дом не является их совместно нажитым имуществом. Тот факт, что на момент заключения договора дарения спорного земельного участка Д-вы состояли в фактических брачных отношениях правового значения для рассмотрения настоящего дела не имеет, поскольку действующее законодательство РФ не предусматривает правила о том, что имущество, приобретенное сожителями в незарегистрированном браке, безусловно становится их общей совместной собственностью.
Таким образом, суд приходит к выводу, что требования третьего лица ФИО5 удовлетворению не подлежат.
В пункте 5 части 2 статьи 14 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" вступившие в законную силу судебные акты указаны как одно из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с названным законом (часть 1 статьи 58 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости").
В связи с изложенным, настоящее решение является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении объектов недвижимого имущества.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194–199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
Исковые требования ФИО3 к ФИО4 удовлетворить частично.
Признать за ФИО3 (паспорт № №) право собственности на земельный участок с кадастровым номером № и расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером №, находящиеся по адресу: <адрес>.
Отказать ФИО3 в удовлетворении заявленных к ФИО4 требований о заключении дополнительного соглашения, внесении изменений в договор купли-продажи земельного участка от 18.12.2024, обязании произвести государственную регистрацию права собственности на объекты недвижимого имущества.
Отказать ФИО4 в удовлетворении заявленных к ФИО3 требований о расторжении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 18.12.2024, возложении обязанности возвратить указанный земельный участок и расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером № путем передачи ключей от входных ворот и освобождении от вещей ФИО3
Отказать третьему лицу ФИО5 в удовлетворении заявленных ею требований к ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 18 декабря 2024 года, заключенного между ФИО3 и ФИО4, обязании ФИО3 освободить вышеуказанный земельный участок расположенный на нем жилой дом, с кадастровым номером №, путем передачи ключей и освобождения от находящихся в доме вещей (мебели) ФИО3 и о взыскании судебной неустойки.
Решение суда является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении объектов недвижимого имущества.
Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Электростальский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Пучкова Т.М.
Мотивированное решение
изготовлено 25 сентября 2025 года.