Решение по делу № 3А-280/2024 от 18.03.2025

Дело 3а-29/2025 (3а-280/2024)

32OS0000-01-2024-000318-50

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Брянск 18 марта 2025 г.

Брянский областной суд в составе

председательствующего судьи Максимовой Е.А.,

при секретаре Черниковой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании решений бюджетного учреждения и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился с заявлениями в ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» (далее также - БТИ) об установлении по состоянию на 1 января 2024 года кадастровой стоимости объектов недвижимости:

-помещения, площадью 139,9 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости 4 465 000 руб.;

-помещения, наименование: «офис № 2», площадью 51 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости 1 451 000 руб.;

-помещения, наименование: «офис № 6», площадью 100 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 2 418 000 руб.

В обоснование рыночной стоимости объектов ФИО1 представил отчет об оценке № 52 от 15 марта 2024 года, выполненный оценщиком ФИО11

Решениями ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» № ОРС-32/2024/000229, №ОРС-32/2024/000230, № ОРС-32/2024/000231 от 4 апреля 2024 года отказано в установлении кадастровой стоимости указанных объектов в размере их рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке № 52 от 15 марта 2024 года, в связи с наличием в отчете нарушений требований законодательства об оценочной деятельности.

ФИО1 обратился в Брянский областной суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнения административных исковых требований после проведенной по делу судебной экспертизы, просит признать незаконными решения ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» № ОРС-32/2024/000229, № ОРС-32/2024/000230, № ОРС-32/2024/000231 от 4 апреля 2024 года и установить по состоянию на 1 января 2024 года кадастровую стоимость объектов недвижимости:

-помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 4 870 286 руб.;

-помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 2 015 707 руб.;

-помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 3 617 080 руб.

Лица, участвующие в деле, их представители, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Представитель административного истца ФИО1 по доверенности ФИО2 ходатайствовала о проведении судебного заседания без участия административного истца и его представителя.

Представитель административного ответчика ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» ФИО3 направила в адрес суда ходатайство, в котором просила признать оспариваемые решения ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» законными, расходы за проведение экспертизы возложить на административного истца, провести судебное заседание в отсутствие представителя БТИ.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Брянской области ФИО4 в возражениях на административное исковое заявление указала, что управление является ненадлежащим административным ответчиком, исковые требования в части привлечения его в данном процессуальном статусе не признает, поскольку как регистрирующий орган права и законные интересы административного истца не нарушало, не оспаривает право истца на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости и представленный истцом отчет, по существу заявленных требований не возражает. Также представитель ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

В отзыве на административное исковое заявление представитель административного ответчика управления имущественных отношений Брянской области ФИО5 ходатайствовала о рассмотрении дела без участия представителя управления, возражала против удовлетворения заявленных требований, полагая оспариваемые решения ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» законными и обоснованными. Кроме того, указала, что управление имущественных отношений Брянской области является ненадлежащим административным ответчиком в рамках рассматриваемого спора, поскольку не принимало оспариваемых решений.

Административные ответчики директор ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» ФИО6 и первый заместитель директора ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» ФИО7 в возражениях на административный иск ходатайствовали о рассмотрении дела без их участия, просили признать оспариваемые решения ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» законными.

С учетом положений статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Изучив материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данным в пунктах 1 и 4 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. С учетом того, что целью обращения в комиссию является пересмотр кадастровой стоимости, решение, действие (бездействие) комиссии могут быть оспорены с соблюдением правил подсудности, установленных пунктом 15 статьи 20 КАС РФ, в порядке и сроки, предусмотренные главой 22 КАС РФ.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты» (далее также - Федеральный закон № 269-ФЗ) в Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также - Федеральный закон №237-ФЗ) введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

В соответствии с положениями частей 1-7 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр.

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, и подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.

В соответствии с частью 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (пункт 1); об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (пункт 2).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).

Формы решения об установлении рыночной стоимости, решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (часть 13 статьи 22.1).

Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Таким образом, статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости - рассмотрение заявления об установлении рыночной стоимости объекта в государственных бюджетных учреждениях субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ до 1 января 2026 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее также - Решение).

В силу пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ с даты, указанной в Решении (в случае отсутствия Решения - с 1 января 2026 года), в субъекте Российской Федерации: 1) применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН; 2) не применяются положения статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ; 3) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) не осуществляется.

Таким образом, если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, то есть после 1 января 2026 года или с даты, указанной в Решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Постановлением Правительства Брянской области от 23 декабря 2022 года № 648-п установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 января 2023 года.

Следовательно, с указанной даты на территории Брянской области подлежат применению положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, согласно части 15 которой решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года, требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной не является самостоятельным и может быть заявлено только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения.

Административные дела об оспаривании решений бюджетных учреждений, принятых в порядке статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, подлежат разрешению по правилам главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с особенностями, предусмотренными главой 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, административный истец ФИО1 является собственником объектов недвижимости:

-нежилого помещения, площадью 139,9 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

-нежилого помещения, наименование: «офис № 2», площадью 51 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

-нежилого помещения, наименование: «офис № 6», площадью 100 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

Исходя из положений статей 399, 400, 401, 403 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц в отношении помещений с кадастровыми номерами №, который рассчитывается исходя из их кадастровой стоимости, в связи с чем ФИО1 вправе обратиться с административным иском об оспаривании кадастровой стоимости названных объектов.

Приказом управления имущественных отношений Брянской области от 1 ноября 2023 года № 1789 по состоянию на 1 января 2023 года кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером № утверждена в размере 12 088 765,99 руб.; помещения с кадастровым номером № – в размере 2 246 777,46 руб.; помещения с кадастровым номером № – в размере 4 405 446 руб., дата начала применения – 1 января 2024 года.

Как установлено судом, 20 марта 2024 года ФИО1 обратился с заявлениями в ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» об установлении по состоянию на 1 января 2024 года кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 4 465 000 руб.; нежилого помещения с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 1 451 000 руб.; нежилого помещения с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 2 418 000 руб., представив в обоснование рыночной стоимости объектов отчет об оценке № 52 от 15 марта 2024 года, выполненный оценщиком ФИО12

Поскольку обращение ФИО1 в БТИ последовало 20 марта 2024 года, в рассматриваемом случае определение рыночной стоимости спорных помещений по состоянию на 1 января 2024 года является законным и обоснованным.

Решениями ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» № ОРС-32/2024/000229, №ОРС-32/2024/000230, № ОРС-32/2024/000231 от 4 апреля 2024 года ФИО1 отказано в установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, в связи с наличием в отчете нарушений требований законодательства об оценочной деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 219 КАС РФ административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании решений бюджетного учреждения подано в Брянский областной суд 2 мая 2024 года, то есть в установленный законом срок.

Проверяя законность оспариваемых решений, суд приходит к выводу, что они приняты компетентным органом, поскольку одним из основных видов деятельности БТИ является рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости и принятие решений по ним в порядке статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ (пункт 2.2 раздела 2 Устава ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация»).

Указанные решения приняты в срок, установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, содержат необходимые реквизиты и подписаны уполномоченным лицом. В данной части решения бюджетного учреждения административным истцом не оспариваются.

Согласно разделу V решения ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» №ОРС-32/2024/000229 от 4 апреля 2024 года причинами, послужившими основанием к отказу в установлении кадастровой стоимости помещения с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости, определенной отчетом, явились следующие нарушения оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки:

- полученная в отчете стоимость объекта оценки составляет 24 180 руб. за 1 кв.м., что в 2,8 раза ниже среднерыночного ценового диапазона в сегменте объекта оценки, что свидетельствует о существенном занижении рыночной стоимости объекта (пункт 1); в рамках расчета рыночной стоимости объекта оценки в отчете отсутствует реализация сравнительного подхода. Отказ от использования сравнительного подхода оценщик мотивирует отсутствием полной и достоверной информации для его применения, в то время как на открытом рынке в г. Брянске имеется значительное количество предложений по продаже объектов-аналогов торгово-офисной недвижимости (пункт 2); при определении арендной ставки оценщиком не проведен анализ и не учтены в расчетах ценообразующие факторы, определяющие территориальные особенности объекта оценки, связанные с различными типовыми зонами в городе, учитывающие престижность и историческую ценность территории, существенные для определения стоимости объектов торгово-офисного назначения; использованные для расчета корректировки на пешеходный и транспортный поток не отображает реальную ситуацию: в частности, объект оценки, имеющий наиболее престижное местоположение по сравнению с объектами-аналогами, т.к. расположен в культурном и историческом центре города (пункт 3); применение оценщиком при расчете фактора фонда возмещения данных издания «Средние нормативные сроки службы основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете», утв. Госстроем СССР 28.02.1972, является ошибочным, поскольку приведенные нормативные сроки службы по состоянию на дату оценки 01.01.2024 не актуальны, а результаты расчета стоимости искажены (пункт 4).

Согласно разделу V решения ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» №ОРС-32/2024/000230 от 4 апреля 2024 года причинами, послужившими основанием к отказу в установлении кадастровой стоимости помещения с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости, определенной отчетом, явились следующие нарушения оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки: полученная в отчете стоимость объекта оценки составляет 28 450,98 руб. за 1 кв.м., что в 2,4 раза ниже среднерыночного ценового диапазона в сегменте объекта оценки, что свидетельствует о существенном занижении рыночной стоимости объекта (пункт 1); в рамках расчета рыночной стоимости объекта оценки в отчете отсутствует реализация сравнительного подхода. Отказ от использования сравнительного подхода оценщик мотивирует отсутствием полной и достоверной информации для его применения, в то время как на открытом рынке в г. Брянске имеется значительное количество предложений по продаже объектов-аналогов торгово-офисной недвижимости (пункт 2); в отчете об оценке некорректно проведено сравнение объекта оценки и объектов-аналогов по ценообразующим факторам «пешеходный поток» и «транспортный поток» (пункт 3); применение оценщиком при расчете фактора фонда возмещения данных издания «Средние нормативные сроки службы основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете», утв. Госстроем СССР 28.02.1972, является ошибочным, поскольку приведенные нормативные сроки службы по состоянию на дату оценки 01.01.2024 не актуальны, а результаты расчета стоимости искажены (пункт 4).

Согласно разделу V решения ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» №ОРС-32/2024/000231 от 4 апреля 2024 года причинами, послужившими основанием к отказу в установлении кадастровой стоимости помещения с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости, определенной отчетом, явились следующие нарушения оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки: полученная в отчете стоимость объекта оценки составляет 31 915,65 руб. за 1 кв.м., что в 2 раза ниже среднерыночного ценового диапазона в сегменте объекта оценки, что свидетельствует о существенном занижении рыночной стоимости объекта оценки (пункт 1); в рамках расчета рыночной стоимости объекта оценки в отчете отсутствует реализация сравнительного подхода. Отказ от использования сравнительного подхода оценщик мотивирует отсутствием полной и достоверной информации для его применения, в то время как на открытом рынке в г. Брянске имеется значительное количество предложений по продаже объектов-аналогов торгово-офисной недвижимости (пункт 2); при определении арендной ставки оценщиком не проведен анализ и не учтены в расчетах ценообразующие факторы, определяющие территориальные особенности объекта оценки, связанные с различными типовыми зонами в городе, учитывающие престижность и историческую ценность территории, существенные для определения стоимости объектов торгово-офисного назначения (пункт 3); применение оценщиком при расчете фактора фонда возмещения данных издания «Средние нормативные сроки службы основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете», утв. Госстроем СССР 28.02.1972, является ошибочным, поскольку приведенные нормативные сроки службы по состоянию на дату оценки 01.01.2024 не актуальны, а результаты расчета стоимости искажены (пункт 4).

В целях оценки правомерности выводов, изложенных в оспариваемых решениях ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» относительно выявленных нарушений в отчете оценщика, определением суда от 1 июля 2024 года назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ФБУ Брянская лаборатория судебной экспертизы Минюста России (далее - ФБУ Брянская ЛСЭ).

Согласно экспертному заключению ФБУ Брянская ЛСЭ от 17 февраля 2025 года № 1424/5-4, в отчете об оценке № 52 от 15 марта 2024 года, выполненном оценщиком ФИО13 установлены нарушения подпункта 13 пункта 7 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке» (ФСО VI), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года №200, статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, влияющие на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов оценки.

Как следует из экспертного заключения, отказ оценщика от применения от сравнительного подхода является необоснованным относительно исследуемых объектов, т.к. в архиве оценщика достаточно предложений по продаже объектов, аналогичных исследуемому, с таким же описанием характеристик, как и в объявлениях объектов-аналогов, сдаваемых в аренду (примененных оценщиком).

В отчете об оценке № 52 от 15 марта 2024 года судебным экспертом установлены нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, перечисленные в пункте 2 раздела V решений ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» № ОРС-32/2024/000229, №ОРС-32/2024/000230, № ОРС-32/2024/000231 от 4 апреля 2024 года, повлиявшие на итоговую стоимость объектов оценки.

Нарушения, перечисленные в иных пунктах раздела V названных решений БТИ не нашли своего подтверждения в процессе производства судебной экспертизы.

Согласно экспертному заключению ФБУ Брянская ЛСЭ от 17 февраля 2025 года № 1424/5-4 по состоянию на 1 января 2024 года рыночная стоимость помещения с кадастровым номером № составляет 4 870 286 руб.,; помещения с кадастровым номером № - 2 015 707 руб.; помещения с кадастровым номером № - 3 617 080 руб.

Оценивая экспертное заключение ФБУ Брянская ЛСЭ от 17 февраля 2025 года № 1424/5-4 в соответствии с пунктом 8 статьи 82 КАС РФ, суд признает его надлежащим доказательством по делу, так как экспертиза проведена в соответствии с требованиями процессуального законодательства, в заключении приведены ссылки на нормативные акты и методическую документацию, использованную при производстве экспертизы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, на основании чего сделаны выводы и даны обоснованные ответы на поставленные вопросы. Основания для сомнений в правильности заключения, беспристрастности и объективности эксперта отсутствуют.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы; эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы; определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертное заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; корректировки в экспертном заключении приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчёты, проведённые экспертом, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки на заданную дату; итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов приведено экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что экспертное заключение ФБУ Брянская ЛСЭ от 17 февраля 2025 года № 1424/5-4 достоверно отражает итоговую величину рыночной стоимости принадлежащих административному истцу спорных помещений.

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости объектов, определенной по результатам проведения судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, не представлено и в материалах дела не имеется.

При таких обстоятельствах, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд полагает, что у ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости спорных объектов равной их рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке № 52 от 15 марта 2024 года, поскольку в отчете имелись нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, влияющие на итоговую стоимость объекта оценки.

Исходя из содержания статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

В рассматриваемом случае суд приходит к выводу, что оспариваемые решения ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» № ОРС-32/2024/000229, №ОРС-32/2024/000230, № ОРС-32/2024/000231 от 4 апреля 2024 года соответствуют нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения, приняты уполномоченным на то органом, с соблюдением порядка и срока их принятия, прав и законных интересов административного истца не нарушают, в связи с чем административные исковые требования ФИО1 о признании незаконными указанных решений БТИ удовлетворению не подлежат.

Разрешая требование ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, суд полагает следующее.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03.07.2014 № 1555-О, установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной выступает законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости.

Анализ приведенных выше норм позволяет сделать вывод о том, что рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона № 135-ФЗ).

При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете.

В силу статей 70, 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет оценщика.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как указывалось выше, экспертным заключением ФБУ Брянская ЛСЭ от 17 февраля 2025 года № 1424/5-4, в отчете об оценке № 52 от 15 марта 2024 года, выявлены нарушения, влияющие на итоговую стоимость объектов оценки.

В ходе рассмотрения дела административный истец уточнил требования в части размера рыночной стоимости объектов с учетом выводов судебной экспертизы.

С учетом правовых норм, регулирующих спорные правоотношения, суд приходит к выводу об установлении по состоянию на 1 января 2024 года кадастровой стоимости спорных помещений равной их рыночной стоимости, определенной экспертным заключением ФБУ Брянская ЛСЭ от 17 февраля 2025 года № 1424/5-4 в размере: помещения с кадастровым номером № – в размере 4 870 286 руб., помещения с кадастровым номером № - 2 015 707 руб., помещения с кадастровым номером № - 3 617 080 руб.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Применение для целей налогообложения объектов недвижимости кадастровой стоимости, установленной по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, осуществляется в соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 этого же Закона (в редакции Федерального закона от 06.12.2021 №408-ФЗ), т.е. с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Административный истец обратился с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов равной их рыночной стоимости в ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» 20 марта 2024 года.

Вступивший в законную силу судебный акт об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Доводы представителей Управления Росреестра по Брянской области и управления имущественных отношений Брянской области о том, что названные органы являются ненадлежащими ответчиками по делу, суд отклоняет в связи со следующим.

В соответствии с частью 2 статьи 247 КАС РФ к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган и бюджетное учреждение, осуществляющие функции по государственной кадастровой оценке.

В соответствии с пунктом 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В рассматриваемом случае управление имущественных отношений Брянской области является органом, утвердившим результаты оспариваемой кадастровой стоимости объектов недвижимости, в связи с чем участие управления в настоящем деле в качестве административного соответчика не противоречит нормам материального и процессуального права.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457, федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по оказанию государственных услуг в сфере осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также функции по государственной кадастровой оценке является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

На территории Брянской области функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных осуществляет Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (Управление Росреестра по Брянской области).

С учетом указанных разъяснений, а также положений Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» о наделении органа регистрации права полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (статьи 9, 13, 14), изложенные в письменном отзыве доводы представителя Управления Росреестра по Брянской области о том, что управление является ненадлежащим ответчиком по делу, суд полагает несостоятельными.

Разрешая заявление ФБУ Брянская ЛСЭ о взыскании расходов на производство судебной экспертизы в размере 77 632 руб., суд полагает следующее.

Согласно представленной калькуляции, количество часов, затраченных на проведение исследования по поставленным вопросам экспертизы, составило 64 часа, стоимость экспертного часа составляет 1 213 руб.

ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» обратилось с заявлением о взыскании судебных расходов, в котором просит перечислить денежные средства в размере 25 000 руб. с депозитного счета Брянского областного суда в пользу ФБУ Брянская ЛСЭ; взыскать с административного истца ФИО1 в пользу ФБУ Брянская ЛСЭ 52 632 руб., в пользу ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» - 25 000 руб.

Заявление ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» о взыскании судебных расходов принято к производству суда для совместного рассмотрения с заявлением ФБУ Брянская ЛСЭ о взыскании расходов за проведение экспертизы.

Как следует из пункта 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате, в том числе, экспертам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Согласно положениям части 1 статьи 109 КАС РФ денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, предварительно вносятся на открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством, счет соответственно областного суда, стороной, заявившей соответствующую просьбу. В случае, если такая просьба заявлена обеими сторонами, требуемые суммы вносятся сторонами в равных частях.

Из положений части 1 статьи 111, части 1 статьи 103, статьи 106 КАС РФ в их совокупности следует, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, состоящие из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, в том числе расходы, подлежащие выплате экспертам, на оплату услуг представителя и другие признанные судом необходимыми расходы.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2021), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021 (вопрос 10), при распределении судебных расходов при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ следует учитывать разъяснения, содержащиеся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», о том, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

При пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ требование об оспаривании решения бюджетного учреждения является основным требованием, разрешение которого позволяет прийти к выводу о том, в пользу какой стороны принят судебный акт. Требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, является производным требованием, поскольку не носит самостоятельного характера и не может рассматриваться судом отдельно от требований об оспаривании решения бюджетного учреждения, следовательно, на порядок распределения судебных расходов между сторонами не влияет.

В данном случае судом отказано в удовлетворении требований административного истца ФИО1 о признании незаконными решений ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация», решения БТИ признаны законными, что свидетельствует о принятии судебного акта в пользу бюджетного учреждения.

С учетом указанных обстоятельств, расходы за проведение судебной экспертизы в сумме 77 632 руб. подлежат взысканию с административного истца ФИО1

Принимая во внимание, что часть денежных средств в счет оплаты экспертизы в рамках настоящего дела перечислена на депозитный счет суда, суд полагает необходимым произвести перечисление ФБУ Брянская ЛСЭ денежных средств в размере 25 000 руб., внесенных ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» на депозитный счет Брянского областного суда по платежному поручению № № от 18 июля 2024 года.

Окончательно в пользу ФБУ Брянская ЛСЭ с ФИО1 подлежат взысканию судебные расходы за проведение судебной экспертизы в размере 52 632 руб. (77 632 руб. - 25 000 руб. = 52 632 руб.).

В силу части 1 статьи 111 КАС РФ с ФИО1 в пользу ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» подлежат взысканию судебные расходы, понесенные учреждением в счет оплаты судебной экспертизы в размере 25 000 руб.

Размер подлежащих взысканию судебных расходов за проведение экспертизы в размере 77 632 руб. признается судом разумным и обоснованным.

Стоимость экспертного часа, заявленного ФБУ Брянская ЛСЭ в размере 1213 руб., и количество затраченных часов на проведение экспертизы (64 часа) не превышают стоимость экспертного часа при производстве судебных экспертиз в размере 2 971,75 руб., а также количество экспертных часов для производства данного вида судебной экспертизы, установленных приказом ФБУ «Российский Федеральный центр судебной экспертизы» при Министерстве юстиции Российской Федерации от 9 февраля 2023 года №29/1-1 «Об установлении стоимости экспертного часа и утверждении Перечня платных работ, при производстве на договорной основе экспертных исследований для граждан и юридических лиц».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании решений бюджетного учреждения и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости - удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения, площадью 139,9 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 4 870 286 руб. по состоянию на 1 января 2024 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения, наименование: «офис №2», площадью 51 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 2 015 707 руб. по состоянию на 1 января 2024 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения, наименование: «офис №6», площадью 100 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 3 617 080 руб. по состоянию на 1 января 2024 года.

В удовлетворении административных исковых требований ФИО1 о признании незаконными решений ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» № ОРС-32/2024/000229, № ОРС-32/2024/000230, № ОРС-32/2024/000231 от 4 апреля 2024 года – отказать.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 20 марта 2024 года.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.

Взыскать с ФИО1 в пользу Федерального бюджетного учреждения «Брянская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации расходы за проведение судебной экспертизы (экспертное заключение от 17 февраля 2025 года №1424/5-4) в размере 77 632 (семьдесят семь тысяч шестьсот тридцать два) руб., из которых бухгалтерии Брянского областного суда перечислить ФБУ «Брянская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации в счет оплаты судебной экспертизы с депозитного счета суда денежные средства в размере 25 000 (двадцать пять тысяч) руб., внесенные ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» по платежному поручению №№ от 18 июля 2024 года, по следующим реквизитам:

<данные изъяты>

Решение для исполнения в указанной части направить в бухгалтерию Брянского областного суда.

Окончательно взыскать с ФИО1 в пользу Федерального бюджетного учреждения «Брянская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации расходы за проведение судебной экспертизы (экспертное заключение от 17 февраля 2025 года № 1424/5-4) в размере 52 632 (пятьдесят две тысячи шестьсот тридцать два) руб.

Взыскать с ФИО1 в пользу ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» судебные расходы за проведение судебной экспертизы в размере 25 000 (двадцать пять тысяч) руб.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Брянский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий Е.А. Максимова

Мотивированное решение суда составлено 1 апреля 2025 г.