Решение по делу № А60-29225/2024 от 24.02.2025 | АС Свердловской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620000, <...> стр. 1,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Екатеринбург

24 февраля 2025 года Дело № А60-29225/2024

Резолютивная часть решения объявлена 20 февраля 2025 года

Полный текст решения изготовлен 24 февраля 2025 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Ю.В. Матущак, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Д.О. Малковой, рассмотрел в судебном заседании дело №А60-29225/2024 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Альянс" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконным решения об отказе государственной регистрации сделки,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: ООО «Транслес» (ИНН <***>), ФИО1

при участии в судебном заседании

от заявителя: ФИО2, представитель по доверенности от 01.06.2024,

от заинтересованного лица: ФИО3, представитель по доверенности от 09.01.2025,

от третьего лица: ФИО4, представитель по доверенности от 01.12.2024.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены, отводов не заявлено.

ООО «Альянс» обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Росреестра по Свердловской области о признании незаконным решения Управления об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора от 09.03.2021, между ФИО5 на стороне продавца и ООО «Альянс» на стороне покупателя изложенное в уведомлении от 15.04.2024 №КУВД-001/2023-61785586/4, в отношении недвижимого имущества:

1. резервного сливного поля и склада сыпучих материалов на шлакоотвале, назначение: нежилое, площадь 39 332 кв.м, кадастровый номер 66:32:0000000:2849, адрес: <...>,

2. здания насосной станции и сооружения основного назначения: водозаборные сооружения гранустановки с бассейном, в том числе здание насосной станции общей площадью 29,6 кв.м., водозаборное сооружение протяженностью 171,8 пог.м., бассейн, площадь затройки 1 071 кв.м., назначение: нежилое, площадь 26,9 кв.м., кадастровый номер 66:32:0000000:2173, адрес: <...>,

3. здания раскомандировки службы пути на шлакоотвале, назначение: нежилое, общей площадь 54,7 кв.м, кадастровый номер 66:32:0000000:2177, адрес: <...>,

4. сооружения основного назначения: напольный склад для выгрузки грузов на шлакоотвале, назначение: нежилое, площадь 60 352 кв.м, кадастровый номер 66:32:0000000:2877, адрес: <...>,

5. сооружения основного назначения: сливное поле со вспомогательным постом управления, назначение: нежилое, площадь 9 008,8 кв.м, кадастровый номер 66:32:0000000:2902, адрес: <...>,

6. установки для грануляции шлака, в том числе: здание поста управления, назначение: нежилое, площадь 9,5 кв.м., кадастровый номер 66:32:0000000:2876, адрес: <...>.

Определением от 10.06.2024 исковое заявление принято к производству суда. Назначено предварительное судебное заседание.

Заинтересованным лицом представлен отзыв. В иске просит отказать.

В порядке ст. 66 АПК РФ суд, по ходатайству ответчика, истребовал в ППК «Роскадастр» копии реестровых дел на объекты недвижимости с КН: 66:32:0000000:2849, 66:32:0000000:2173, 66:32:0000000:2177, 66:32:0000000:2877, 66:32:0000000:2902, 66:32:0000000:2876, расположенные по адресу: Россия, <...>.

В предварительном судебном заседании суд завершил рассмотрение всех вынесенных в предварительное заседание вопросов, с учетом мнения присутствующих в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, суд признал дело подготовленным к судебному разбирательству.

Судебное заседание назначено на 27.08.2024.

Судом установлено, что истребованные документы в материалы дела не поступили, в связи с чем судебное заседание отложено до 26.09.2024.

В материалы дела поступили истребованные судом документы.

В целях ознакомления сторон с материалами дела, судебное заседание отложено до 07.11.2024.

В судебном заседании объявлен перерыв до 13.11.2024.

От истца поступило ходатайство об отложении судебного заседания.

Согласно ч.1 ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Транслес» (ИНН <***>).

Судебное заседание отложено до 12.12.2024.

В судебном заседании объявлен перерыв до 16.12.2024.

Суд в порядке ст. 51 АПК РФ привлек к участию в деле в качестве третьего лица ФИО1.

Судебное заседание отложено до 21.01.2025.

От истца поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства.

В соответствии ч. 5 ст. 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе при совершении иных процессуальных действий.

В связи с неявкой представителя в судебное заседание, а также в целях надлежащего извещения третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судебное заседание подлежит отложению.

От третьего лица ФИО1 поступил отзыв, просит заявленные требования удовлетворить.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

09.03.2021г. между ФИО1 на стороне продавца и ООО «Альянс» в лице директора ФИО6 на стороне покупателя был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества:

1. резервного сливного поля и склада сыпучих материалов на шлакоотвале, назначение: нежилое, площадь 39 332 кв.м., кадастровый номер 66:32:0000000:2849, адрес: <...>,

3. здания раскомандировки службы пути на шлакоотвале, назначение: нежилое, общей площадь 54,7 кв.м., кадастровый номер 66:32:0000000:2177, адрес: <...>,

4. сооружения основного назначения: напольный склад для выгрузки грузов на шлакоотвале, назначение: нежилое, площадь 60 352 кв.м., кадастровый номер 66:32:0000000:2877, адрес: <...>,

5. сооружения основного назначения: сливное поле со вспомогательным постом управления, назначение: нежилое, площадь 9 008,8 кв.м., кадастровый номер 66:32:0000000:2902, адрес: <...>,

Заявитель указал, что после принятия с 15.03.2021г. на себя полномочий директора общества последним установлено, что ООО «Альянс» приняты по договору купли-продажи физически не существующие объекты - руины. В таком имуществе с учетом его физического состояния ООО «Альянс» не нуждается и интереса не имеет. Зная о реальном положении, общество не совершило бы данную сделку купли-продажи. Восстановить здания невозможно, стоимость восстановления превышает стоимость строительства аналогичных зданий с нуля.

27.12.2023г. стороны пришли к мирному урегулированию спора по договору от 09.03.2021г. и подписали соглашение о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости от 09.03.2021г.

В соответствии с пунктами 1,2,3 указанного соглашения от 27.12.2023г. стороны пришли к обоюдному соглашению о признании недействительным договора купли-продажи от 09.03.2021г. в связи с фактическим отсутствием ряда объектов недвижимости на местности и расторжении договора купли-продажи от 09.03.2021г. в отношении названных объектов недвижимости.

Продавец ФИО1 вернул покупателю ООО «Альянс» денежную сумму в размере 38 347,37 рублей за вышеуказанные объекты недвижимости, что подтверждается платежным поручением № 5400 от 28.12.2023. Передача имеющихся в наличии объектов недвижимости осуществлена до подписания соглашения от 27.12.2023г. без подписания акта-приема передачи.

В соглашении от 27.12.2023 стороны указали, что основанием для заключения настоящего соглашения является физическое отсутствие ряда объектов недвижимости, которое имело место и на момент заключения договора купли-продажи от 09.03.2021г.

27 декабря 2023 г. ООО «Альянс» совместно с ФИО1 обратились в Алапаевский отдел Управления Росреестра по Свердловской области с заявлением № КУВД-001/2023-61785586 о регистрации соглашения от 27.12.2023г. о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости от 09.03.2021 г.

Заинтересованное лицо указало, что в качестве документа-основания перехода права собственности представлено Соглашение от 27.12.2023 о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости от 09.03.2021 в связи с недействительностью сделки (далее – Соглашение), которое не отвечает требованиям действующего законодательства, поскольку все обязательства по Договору купли-продажи объектов недвижимости от 09.03.2021 были исполнены полностью и записи о переходе права были внесены в ЕГРН 18.03.2021.

В соответствии с условиями договора купли-продажи от 09.03.2021 был осуществлен переход права собственности от ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Альянс» объектов недвижимости с кадастровыми номерами 66:32:0000000:2849, 66:32:0000000:2173, 66:32:0000000:2177, 66:32:0000000:2877, 66:32:0000000:2902, 66:32:0000000:2876 на общую сумму 38847 руб.37 коп., уплаченных покупателем продавцу до подписания договора. Объекты переданы покупателю без составления передаточного акта, запись о переходе права собственности внесена в ЕГРН.

Таким образом, обязательства по вышеуказанному договору были исполнены.

По результатам рассмотрения заявления от 27.12.2023г. № КУВД-001/2023-61785586 с приложенными к нему документами Алапаевским отделом Управления Россреестра по Свердловской области вынесено уведомление от 12.01.2024г. № КУВД-001/2023-61785586/1 (далее-уведомление) о приостановлении государственной регистрации прав сроком до 12.04.2024г.

В уведомлении Управление Росреестра указало, что регистрация права собственности на основании соглашения от 27.12.2023г. о расторжении договора купли-продажи от 09.03.2021г. (далее-соглашение) не представляется возможным и для устранения причин приостановления стороны вправе предоставить документы, свидетельствующие о совершении ими возмездной (либо безвозмездной) сделки, например, предоставить договор купли-продажи между ООО «Альянс» и ФИО1 Также Управлением дана правовая оценка содержанию соглашения, указано, что оно не соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку все обязательства по договору купли-продажи объектов недвижимости от 09.03.2021г. были исполнены, ввиду чего действие данного договора считается прекращенным и внести какие-либо изменения в такой договор невозможно.

Уведомлением от 15.04.2024г. № КУВД-001/2023-61785586/4 Алапаевский отдел Управления Росреестра по Свердловской области со ссылкой на пункты 1, 2 статьи 21 и ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" отказал ООО «Альянс» в государственной регистрации права с приведением аналогичных мотивов, что были изложены в Уведомлении о приостановлении государственной регистрации права.

ООО «Альянс» с таким решением не согласно, и считает, что оно нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (пункт 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация права в едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу части 6 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

В соответствии со статьей 14 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав носит заявительный характер.

В силу положений части 3 статьи 15 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация возникновения или прекращения права собственности осуществляется на основании заявления лица, право которого возникает или прекращается.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно пункту 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно части 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу части 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно части 1 статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Статьей 235 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания прекращения права собственности. Согласно части 1 указанной статьи право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Как следует из договора купли-продажи между ФИО1 и ООО «Альянс» передача объектов недвижимости покупателю состоялась, при отсутствии каких-либо взаимных претензий по переданному имуществу, соответственно, настоящий договор в этой части является надлежаще исполненным, стороны решили не составлять Акт приема-передачи спорных объектов, расценивания настоящий договор, как документ, подтверждающий этот факт.

Соответственно, подписывая настоящий договор, стороны подтвердили факт надлежащего исполнения договора купли-продажи спорных объектов недвижимости, в части передачи продаваемого имущества от продавца к покупателям, а также факт оплаты его стоимости и, следовательно, обязательства между сторонами, возникшие из договора купли - продажи от 09.03.2021, прекратились исполнением.

Таким образом, поскольку исполненный сторонами договор купли-продажи не может быть расторгнут на основании соглашения от 27.12.2023 в соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как невозможно прекратить обязательство по соглашению сторон, в связи с тем, что оно уже было прекращено исполнением, отказ в регистрации перехода права собственности соответствует действующему законодательству.

Довод заявителя со ссылкой на дополнительное соглашение к договору купли-продажи 09.03.2021 о том, что переход права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по соглашению сторон не корректен, поскольку в порядке пункта 1 статьи 454, статьи 486 ГК РФ оплата за спорные объекты в полном объёме покупателем произведена, имущество передано, право зарегистрировано.

Доказательства, подтверждающие наличие у сторон неопределенности или разногласий при исполнении сторонами договора купли-продажи от 09.03.2021, а также существенные нарушения его условий, отсутствуют, соответственно исполненный сторонами договор не может быть расторгнут на основании соглашения от 27.12.2023.

Более того, факт исполнения обязательств по договору также подтверждается тем, что 16.04.2021 был заключен договор купли-продажи между ООО «Альянс» и ООО «Транслес» и 25.06.2021 в ЕГРН была внесена запись о переходе права собственности к ООО «Транслес» объектов недвижимости с кадастровыми номерами 66:32:0000000:2173, 66:32:0000000:2177,66:32:0000000:2877, 66:32:0000000:2876. Оплата была произведена, объекты переданы покупателю.

17.11.2023 по договору купли-продажи от 15.11.2023 в ЕГРН был осуществлен переход права собственности объектов недвижимости с кадастровыми номерами 66:32:0000000:2173, 66:32:0000000:2177, 66:32:0000000:2877, 66:32:0000000:2876 от ООО «Транслес» к ООО «Альянс», оплата была произведена, объекты переданы покупателю. Исполнение договора оплачено по цене, установленной соглашением сторон (п. 1 ст. 424 ГК РФ).

Таким образом, Управление Росреестра правомерно установило, что в соответствии со ст. ст. 309, 408 ГК РФ обязательства сторон по договору купли-продажи прекращены их надлежащим исполнением и с учетом норм ст. 408 ГК РФ стороны не могли заключить соглашение о расторжении договора в связи с прекращением им своего действия при государственной регистрации перехода права собственности.

Управление Росреестра действовало в соответствии с нормами действующего законодательства, прав и законных интересов заявителя не нарушало, в связи с чем в удовлетворении заявленных требований судом отказано.

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении заявленных требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

3. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

Судья Ю.В. Матущак