ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, <...>

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

25 ноября 2025 года

г. Вологда

Дело № А13-4897/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2025 года.

В полном объеме постановление изготовлено 25 ноября 2025 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зреляковой Л.В., судей Черединой Н.В. и

ФИО1, при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.,

при участии от товарищества собственников жилья «Успех» представителя ФИО2 по доверенности от 11.11.2025, от акционерного общества «РЖДстрой» представителя ФИО3 по доверенности

от 24.12.2024 № 76 АБ 2504997,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Горизонт» и акционерного общества «РЖДстрой» на решение Арбитражного суда Вологодской области от 08 сентября 2025 года по делу № А13-4897/2024,

установил:

товарищество собственников жилья «Успех» (ОГРН <***>,

ИНН <***>; адрес: 160029, <...>

, оф. 113; далее – ТСЖ «Успех») обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском, уточненным в порядке

статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Горизонт» (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 160019, Вологодская обл.,

<...>; далее – ООО «Горизонт») о признании отсутствующим права собственности ООО «Горизонт» на нежилое помещение, общей площадью 105,2 кв. м, расположенное в подвале многоквартирного

дома 4а по ул. Судоремонтной г. Вологды, номер на поэтажном плане 37, 38, инвентарный номер 14831, условный номер 35-35-01/097/2010-501 от 20.10.2010, кадастровый номер 35:24:0305028:1297; о признании отсутствующим права собственности ООО «Горизонт» на нежилое помещение, общей площадью

90,5 кв. м, расположенное в подвале многоквартирного дома 4а по

ул. Судоремонтной г. Вологды, номер на поэтажном плане 2, 3, инвентарный номер 14831, условный номер 35-35-01/099/2010-023 от 24.09.2010, кадастровый номер 35:24:0305028:1298; о признании отсутствующим права собственности ООО «Горизонт» на нежилое помещение, общей площадью 164,5 кв. м, расположенное в подвале многоквартирного дома 4а по

ул. Судоремонтной г. Вологды, номер на поэтажном плане 13, 18, 19, 20, инвентарный номер 14831, условный номер 35-35-01/099/2010-021 от 24.09.2010, кадастровый номер 35:24:0305028:1307; о признании отсутствующим права собственности ООО «Горизонт» на нежилое помещение, общей площадью

166 кв. м, расположенное в подвале многоквартирного дома 4а по

ул. Судоремонтной г. Вологды, номер на поэтажном плане 21, 22, 28, инвентарный номер 14831, условный номер 35-35-01/097/2010-502 от 20.10.2010, кадастровый номер 35:24:0305028:1316.

Определением суда от 27 апреля 2024 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «РЖДстрой» (далее –

АО «РЖДстрой»).

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 08 сентября

2025 года исковые требования удовлетворены.

Дополнительным решением от 07 октября 2025 года с ООО «Горизонт» в пользу ТСЖ «Успех» взыскано 60 000 руб. в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы, а в доход федерального бюджета – 24 000 руб. государственной пошлины.

ООО «Горизонт» с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы ответчик ссылается на то, что приобрел спорные объекты недвижимости в собственность по договору купли-продажи

от 01 марта 2022 года, заключенному по итогам электронных торгов. Все спорные объекты недвижимости являются самостоятельными, в отношении них могут быть совершены сделки по отчуждению согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), кадастрового учета, проведенного в марте 2014 года, и сведениям инвентарного учета, проведенного в сентябре-октябре 2010 года. О праве собственности на спорные объекты недвижимости иных лиц ТСЖ «Успех» известно с момента его регистрации и начала деятельности, то есть с 17 сентября 2012 года.

Апеллянт полагает, что заключение судебной экспертизы не является полным и объективным, так как в части помещения с кадастровым номером 35:24:0305028:1316 экспертиза не проведена, хотя решение судом в отношении данного объекта недвижимости принято.

По мнению подателя жалобы, надлежащим способом защиты права в данном деле является требование об устранении препятствий с целью доступа к коммунальным сетям на основании положений статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Фактически истец истребует имущество из чужого незаконного владения в порядке статьи 302 ГК РФ. При этом заявленное требование направлено на применение последствий недействительности сделки, так как признание права отсутствующим – правовое последствие недействительности сделки. Таким образом, избранный истцом способ защиты права не соответствует гражданскому законодательству.

Ответчик в апелляционной жалобе также ссылается на пропуск истцом срока исковой давности.

Представитель ТСЖ «Успех» в судебном заседании апелляционной инстанции и в отзыве на апелляционную жалобу просил оставить жалобу ответчика без удовлетворения.

Представитель АО «РЖДстрой» в судебном заседании апелляционной инстанции и в отзыве на апелляционную жалобу просил удовлетворить апелляционную жалобу ответчика.

АО «РЖДстрой» также не согласилось с решением суда и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы третье лицо указывает на то, что ТСЖ «Успех» знало о праве собственности АО «РЖДстрой» на спорные нежилые помещения. Истцом и третьи лицом 01 октября 2012 года заключены договоры на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме с собственником помещений № 05-12/09-640, 05-12/09-0641, 05-12/09-0642, 05-12/09-0643 по каждому из помещений. Задолженность по данным договорам являлась предметом рассмотрения в деле № А13-13765/2023. Кроме того, с АО «РЖДстрой» в судебном порядке взыскана плата за отопление нежилых помещений. При этом суд исходил из наличия права собственности АО «РЖДстрой» на указанные объекты.

Апеллянт настаивает на том, что государственная регистрация права собственности АО «РЖДстрой» на спорные нежилые помещения проведена законно, документов, подтверждающих признание сделки недействительной, в материалы дела не представлено. Ходатайство о привлечении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (далее – Управление Росреестра), а также публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Вологодской области (далее – ППК «Роскадастр») к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом не рассмотрено. Заключение эксперта составлено формально, не имеет под собой правового обоснования и противоречит выводам принятого ранее решения суда по делу № А13-7351/2019.

Податель жалобы также считает, что заявление ТСЖ «Успех» о нарушении своих прав спустя 13 лет с момента создания является злоупотреблением правом. Кроме того, истцом пропущен срок исковой давности.

Представитель АО «РЖДстрой» в судебном заседании апелляционной инстанции доводы жалобы поддержал.

Представитель ТСЖ «Успех» в судебном заседании апелляционной инстанции и в отзыве на апелляционную жалобу просил оставить жалобу третьего лица без удовлетворения.

ООО «Горизонт» о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом, представителей в суд не направило, заявило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

В связи с этим жалоба рассмотрена без участия представителя ответчика в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Заслушав объяснения представителей истца и третьего лица, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

Как следует из материалов дела, десятиэтажный многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <...>, построен и введен в эксплуатацию в 2009 году – первая очередь строительства, в 2010 году – вторая очередь строительства.

ТСЖ «Успех» зарегистрировано 17 сентября 2012 года и с указанной даты является жилищно-эксплуатационной управляющей организацией вышеуказанного многоквартирного дома.

В ЕГРН 21 марта 2022 года зарегистрировано право собственности ООО «Горизонт» на нежилые помещения, расположенные в подвале спорного многоквартирного дома, а именно:

1) нежилое помещение, этаж подвал, номер на поэтажном плане 13, 18, 19, 20, условный номер 35-35-01/099/2010-021, площадью 164,5 кв. м, кадастровый номер 35:24:0305028:1307;

2) нежилое помещение, этаж подвал, номера на поэтажном плане 21, 22, 28, условный номер 35-35-01/097/2010-502, площадью 166,0 кв. м, кадастровый номер 35:24:0305028:1316;

3) нежилое помещение, этаж подвал, номера на поэтажном плане 2, 3, условный номер 35-35-01/099/2010-023, площадью 90,5 кв. м, кадастровый номер 35:24:0305028:1298;

4) нежилое помещение, этаж подвал, номера на поэтажном плане 37, 38, условный номер 35-35-01/097/2010-501, площадью 105,2 кв. м, кадастровый номер 35:24:0305028:1297.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 17.12.2009

№ RU35327000-102 в объект капитального строительства – 179 квартирный жилой дом (первая очередь строительства) включены нежилые помещения

(для ЖЭУК), площадью 233,3 кв. м.

В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 30.07.2010 № RU35327000-66 в объект капитального строительства – жилой дом (вторая очередь строительства) включены нежилые помещения (для ЖЭУК), площадью 295,1 кв. м.

Обозначенные нежилые помещения предназначались для жилищной эксплуатации управляющей компанией дома (ЖЭУК), то есть для надлежащей технической эксплуатации многоквартирного дома, включая его общедомовые инженерные сети и коммуникации.

При этом после ввода объекта в эксплуатацию застройщик многоквартирного дома – общество с ограниченной ответственностью Строительная компания «Инвесттехстрой» (далее – ООО СК «Инвесттехстрой») в 2010 году произвел регистрацию права собственности на вышеуказанные нежилые помещения на основании разрешений на ввод объекта в эксплуатацию, представив кадастровые паспорта помещений, подготовленные государственным предприятием Вологодской области «Вологдатехинвентаризация».

ООО СК «Инвесттехстрой» (продавец) и АО «РЖДстрой» (покупатель) 28 января 2011 года заключили договоры купли-продажи спорных нежилых помещений.

ООО СК «Инвесттехстрой» прекратило свою деятельность 05 июня

2013 года в связи с ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

Как указало ТСЖ «Успех» в исковом заявлении, с момента ввода дома в эксплуатацию спорные нежилые помещения в подвале многоквартирного дома до их продажи ответчику постоянно использовались в целях эксплуатации общедомового имущества в связи с расположением в них общих инженерных сетей и коммуникаций, иного общего имущества дома. Иной технической возможности надлежаще эксплуатировать многоквартирный дом и общедомовые инженерные сети и коммуникации не имеется, поскольку в многоквартирном доме нижняя разводка всех инженерных сетей и коммуникаций.

АО «РЖДстрой» в адрес ТСЖ «Успех» направило письмо от 05.12.2020 № 3119 с предложением приобрести в собственность спорные нежилые помещения. К указанному письму прилагались фотографии объектов, из которых видно, что самостоятельного назначения спорные нежилые помещения не имели, через них проходят общие инженерные сети и коммуникации многоквартирного дома, которые требуют постоянного и периодического беспрепятственного доступа к расположенным в них сетям для их эксплуатации и контроля.

АО «РЖДстрой» (продавец) и ООО «Горизонт» (покупатель) 01 марта 2022 года заключили договор купли-продажи № 05-22/10-0003, по которому спорные нежилые помещения в подвале многоквартирного дома переданы ООО «Горизонт». Право собственности покупателя зарегистрировано в ЕГРН 21 марта 2022 года.

На момент совершения указанной сделки спорные нежилые помещения в подвале многоквартирного дома не были изолированы от остальных подвальных помещений дома, в них не было подключения (технологического присоединения) к общим системам инженерных сетей и коммуникаций дома, в том числе к электроснабжению, к водоснабжению, к водоотведению, к теплоснабжению.

Каких-либо подключений (технологических присоединений) нежилых помещений в подвале дома к инженерным сетям и коммуникациям дома технической документацией не предусмотрено.

ТСЖ «Успех», ссылаясь на то, что спорные нежилые помещения не могут быть самостоятельными объектами гражданских отношений, поскольку являются общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома и, следовательно, принадлежат собственникам дома на праве общей долевой собственности, обратился в арбитражный суд с настоящим иском. При этом истец указал, что после приобретения спорных нежилых помещений ООО «Горизонт» полностью изолировало принадлежащие им нежилые помещения в подвале МКД от остальных, а затем начало производить в них строительные работы (срезать, переносить, изменять общие инженерные сети и коммуникации дома, обшивать стены и потолок подвала недопустимыми материалами, закрывая общедомовые сети и коммуникации в подвале дома, в том числе закрывая доступ к общей запорной арматуре на них, ревизиям канализации).

Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе экспертное заключение по результатам судебной экспертизы, пришел к выводу о принадлежности спорных нежилых помещений к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, в связи с чем удовлетворил исковые требования.

Апелляционная коллегия не находит оснований для несогласия с принятым судебным актом, поскольку выводы арбитражного суда первой инстанции являются правильными, основанными на нормах законодательства и материалах дела.

Статья 4 АПК РФ предоставляет право заинтересованному лицу обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав. Условиями предоставления лицу судебной защиты является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, и факта его нарушения именно ответчиком.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12

ГК РФ и не является исчерпывающим.

В силу абзаца 13 статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав может быть осуществлена и иными способами, предусмотренными законом, при этом в качестве иных способов защиты права могут быть использованы только те способы, которые предусмотрены законом.

Следовательно, истец, обращаясь в суд за защитой нарушенных прав, должен указать, какие его права и каким образом нарушены ответчиком, а также самостоятельно избрать предусмотренный законом способ защиты нарушенного права.

Избранный заявителем способ судебной защиты нарушенного права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа судебной защиты нарушенное право должно быть восстановлено.

Согласно статье 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

Как указано в пункте 52 совместно постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в реестр.

В случаях, когда запись в реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе, если право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (абзац 4 пункта 52 Постановления № 10/22).

Согласно пункту 53 Постановления № 10/52 ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения.

Из правовой позиции, сформулированной в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019, следует, что иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Иск о признании права отсутствующим может быть удовлетворен судом в случае, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРН.

При избрании способа защиты путем признания права отсутствующим запись в ЕГРН должна нарушать права истца, то есть истец должен обладать аналогичным с ответчиком правом в отношении объекта имущественных прав, поскольку в противном случае признание права ответчика отсутствующим не восстановит нарушенные права истца.

Согласно пункту 1 статьи 291 ГК РФ собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).

В силу части 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Как следует из пункта 8 статьи 138 ЖК РФ, товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами, в том числе путем обращения в арбитражный суд.

Таким образом, право собственности на общее имущество многоквартирного дома может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.

Предъявляя в арбитражный суд иск, товарищество не может иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов, оно уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу.

Согласно пункту 2.2 устава ТСЖ «Успех», утвержденного решением общего собрания собственников помещений (протокол от 16.12.2012 № 2) товариществу предоставлено право представления общих интересов членов товарищества в государственных органах власти, органах местного самоуправления, в судах, а также во взаимоотношениях с иными юридическими и физическим лицами, в том числе по вопросам, связанным с юридическим оформлением прав на помещение в многоквартирных домах, земельный участок и иные объекты недвижимого имущества.

В силу статьи 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Согласно пункту 4 статьи 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи, пункт 1 статьи 133 ГК РФ) либо не подлежит разделу в силу закона.

На основании статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

В соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Пунктом 1 части 1 статьи 36 ЖК РФ установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Согласно подпункту «а» пункта 2 постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 № 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего, их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и пункте 1 статьи 36 ЖК РФ.

Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, для правильного рассмотрения данного спора необходимо установить, имеют ли спорные помещения самостоятельное назначение либо они предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений многоквартирного дома.

В целях подтверждения обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, по ходатайству истца определением суда от 28 августа 2024 года назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр судебно-экспертной помощи» ФИО4, перед экспертом поставлены следующие вопросы:

«1. Какие инженерные сети и коммуникации, иное общее оборудование дома, для обслуживания квартир расположены в подвальных помещениях

дома 4а, по улице Судоремонтной города Вологды, принадлежащих

ООО «Горизонт»?

2. Нежилое помещение общей площадью 105,2 кв. м, расположенное в подвале многоквартирного дома 4а, по улице Судоремонтной города Вологды, номер на поэтажном плане 37, 38, инвентарный номер 14831, условный номер 35-35-01/097/2010-501 от 20.10.2010, кадастровый номер 35:24:0305028:1297, является техническим подвальным помещением, предназначенным для обслуживания более одной квартиры в доме?

3. Нежилое помещение общей площадью 90,5 кв. м, расположенное в подвале многоквартирного дома 4а, по улице Судоремонтной города Вологды, номер на поэтажном плане 2, 3, инвентарный номер 14831, условный номер

35-35-01/099/2010-023 от 24.09.2010, кадастровый номер 35:24:0305028:1298, является техническим подвальным помещением, предназначенным для обслуживания более одной квартиры в доме?

4. Нежилое помещение общей площадью 164,5 кв. м, расположенное в подвале многоквартирного дома 4а, по улице Судоремонтной города Вологды, номер на поэтажном плане 13, 18, 19, 20, инвентарный номер 14831, условный номер 35-35-01/099/2010-021 от 24.09.2010, кадастровый номер 35:24:0305028:1307, является техническим, подвальным помещением, предназначенным для обслуживания более одной квартиры в доме?

5. Нежилое помещение общей площадью 166 кв. м, расположенное в подвале многоквартирного дома 4а, по улице Судоремонтной города Вологды, номер на поэтажном плане 21, 22, 28, инвентарный номер 14831, условный номер 35-35-01/097/2010-502 от 20.10.2010, кадастровый номер 35:24:0305028:1316, является техническим подвальным помещением, предназначенным для обслуживания более одной квартиры в доме?»

По результатам судебной экспертизы представлено заключение эксперта от 01.11.2024 № 122/24-11, в котором эксперт пришел к следующим выводам.

По первому вопросу: в подвальных помещениях дома 4а, по улице Судоремонтной города Вологды, принадлежащих ООО «Горизонт», зафиксировано следующее оборудование и коммуникации:

сети теплоснабжения (утепленные стояки подачи и обратной подачи с запорными и спускными вентилями);

сети водоснабжения (стояки горячего и холодного водоснабжения);

сети канализации (стояки х/б канализации с ревизиями);

сети электроснабжения (электрические кабели, подвешенные к потолку кронштейнами с креплениями и прохождением данной электрической трассы от электрощитовой по всему подвалу для каждого подъезда).

Помещения, расположенные в подвале многоквартирного дома 4а, по улице Судоремонтной города Вологды, номер на поэтажном плане: 21,

22, 28, инвентарный номер 14831, условный номер 35-35-01/097/2010-502

от 20.10.2010, кадастровый номер 35:24:0305028:1316, не осмотрены, ввиду невозможности доступа в них.

По второму вопросу: при обследовании помещения общей площадью 105,2 кв. м, расположенного в подвале многоквартирного дома 4а, по улице Судоремонтной города Вологды, номер на поэтажном плане 37, 38, инвентарный номер 14831, условный номер 35-35-01/097/2010-501

от 20.10.2010, кадастровый номер 35:24:0305028:1297, обнаружено и зафиксировано следующее:

сети теплоснабжения (утепленные стояки подачи и обратной подачи с запорными и спускными вентилями);

сети водоснабжения (стояки горячего и холодного водоснабжения);

сети канализации (стояки х/б канализации с ревизиями);

сети электроснабжения (электрические кабели, подвешенные к потолку кронштейнами).

На основании вышеизложенного обследуемые помещения 37 и 38 предназначены для обслуживания более одной квартиры в исследуемом доме.

По третьему вопросу: при обследовании помещения общей площадью 90,5 кв. м, расположенного в подвале многоквартирного дома 4а, по улице Судоремонтной города Вологды, номер на поэтажном плане 2, 3, инвентарный номер 14831, условный номер 35-35-01/099/2010-023 от 24.09.2010, кадастровый номер 35:24:0305028:1298, обнаружено и зафиксировано следующее:

сети теплоснабжения (утепленные стояки подачи и обратной подачи с запорными и спускными вентилями);

сети водоснабжения (стояки горячего и холодного водоснабжения);

сети канализации (стояки х/б канализации с ревизиями);

сети электроснабжения (электрические кабели, подвешенные к потолку кронштейнами).

На основании вышеизложенного обследуемые помещения 2 и 3 предназначены для обслуживания более одной квартиры в исследуемом доме.

По четвертому вопросу: при обследовании помещения общей площадью 164,5 кв. м, расположенного в подвале многоквартирного дома 4а, по улице Судоремонтной города Вологды, номер на поэтажном плане 13, 18, 19, 20, инвентарный номер 14831, условный номер 35-35-01/099/2010-021 от 24.09.2010, кадастровый номер 35:24:0305028:1307, обнаружено и зафиксировано следующее:

сети теплоснабжения (утепленные стояки подачи и обратной подачи с запорными и спускными вентилями);

сети водоснабжения (стояки горячего и холодного водоснабжения);

сети канализации (стояки х/б канализации с ревизиями);

сети электроснабжения (электрические кабели, подвешенные к потолку кронштейнами).

На основании вышеизложенного обследуемые помещения 13, 18, 19, 20 предназначены для обслуживания более одной квартиры в исследуемом доме.

По пятому вопросу: ответить на поставленный вопрос не представляется возможным ввиду того, что доступ в данное помещение, расположенное в подвале многоквартирного дома 4а, по улице Судоремонтной города Вологды, номер на поэтажном плане 21, 22, 28, инвентарный номер 14831, условный номер 35-35-01/097/2010-502 от 20.10.2010, кадастровый номер 35:24:0305028:1316, не был предоставлен, пройти и осмотреть помещения не представилось возможным ввиду их закрытия.

Эксперт ФИО4 присутствовал в судебном заседании суда первой инстанции 18 декабря 2025 года и дал пояснения по всем поставленным вопросам.

Проанализировав полученное заключение судебной экспертизы

от 01.11.2024 № 122/24-11 в совокупности и взаимной связи с иными представленными в материалы дела доказательствами и пояснениями сторон спора, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оно соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ и действующему законодательству о судебно-экспертной деятельности.

В заключении отсутствуют какие-либо неясности, выводы эксперта являются однозначными и не содержат противоречий, подтверждаются другими доказательствами по делу. Учитывая, что иных доказательств, опровергающих выводы эксперта, в материалы дела не представлено, суд обоснованно признал указанное экспертное заключение допустимым и достоверным доказательством по настоящему делу.

У суда апелляционной инстанции также не имеется оснований сомневаться в объективности и обоснованности выводов эксперта.

Несогласие подателей апелляционных жалоб с результатами экспертизы само по себе не свидетельствует о недостоверности заключения.

Ссылки апеллянтов на то, что заключение судебной экспертизы не является полным и объективным, так как в части помещения с кадастровым номером 35:24:0305028:1316 экспертиза не проведена, не имеют правового значения для дела. Факт отнесения всех спорных помещений к общему имуществу собственников помещений многоквартирного жилого дома установлен судом не только на основании анализа выводов эксперта по результатам проведенной по делу судебной экспертизы, но и с учетом совокупности имеющихся в материалах дела иных доказательств.

Довод ООО «Горизонт» о том, что спорные нежилые помещения приобретены им законно и являются самостоятельными объектами недвижимости, в отношении которых могут быть совершены сделки по отчуждению, отклоняется апелляционным судом.

Как верно установил суд первой инстанции, учитывая заключение судебной экспертизы, с момента постройки многоквартирного дома и по настоящее время спорные нежилые помещения являлись вспомогательными по отношению к остальным помещениям многоквартирного дома, поскольку содержат несущие конструкции здания и в них размещено и функционирует инженерное оборудование и коммуникации, обслуживающие более одного помещения в данном доме. Вышеуказанные общедомовые коммуникации и оборудование требуют технического обслуживания и круглосуточного беспрепятственного доступа со стороны ТСЖ «Успех».

Какой-либо реконструкции спорный многоквартирный дом не подвергался.

Содержание подвальных помещений и расположенного в них общего имущества в виде общедомовых коммуникаций и оборудования обеспечивает ТСЖ «Успех» для целей текущего обслуживания и ремонта функционирующих общедомовых коммуникаций и оборудования для обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества.

Таким образом, спорные нежилые помещения, относящиеся к общему имуществу многоквартирного дома, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения дома, принадлежат собственникам помещений такого дома в силу закона.

С учетом принадлежности спорных помещений к общему имуществу в силу закона все основания для его перехода в частную собственность не могут соответствовать закону, поэтому признание права собственности в отношении такого объекта как общего имущества за собственниками помещений в многоквартирном доме по существу не требуется.

Правовая позиция о том, что общее имущество дома в силу закона принадлежит только собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности, поэтому изменение режима общего имущества, несмотря на наличие в ЕГРН записи о регистрации права частной собственности на объект недвижимости, запрещено, неоднократно высказывалась Верховным Судом Российской Федерации (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.08.2023 № 305-ЭС23-6628, от 24.10.2024 № 305-ЭС22-4220(4), от 25.07.2025 № 305-ЭС25-2385).

На основании вышеизложенного суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования.

Поскольку право общей долевой собственности на общее имущество возникает в силу закона и независимо от внесения записи в ЕГРН, суд апелляционной инстанции считает, что истцом избран надлежащий способ защиты права.

Апелляционный суд также не может принять во внимание изложенные в жалобе АО «РЖДстрой» доводы о том, что спорные помещения имеют самостоятельное значение, поскольку с истцом были заключены договоры на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также в судебном порядке взыскана плата за отопление спорных нежилых помещений. Приведенные в жалобе судебные акты не имеют преюдициального значения для настоящего дела. При условии наличия зарегистрированного права собственности третьего лица на нежилые помещения вопрос о том, являются ли данные помещения общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, в установленном порядке не рассматривался.

Доводы апеллянтов о пропуске истцом срока исковой давности подлежат отклонению, поскольку исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные статьей 208 ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.

В пункте 21 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.12.2023, указано, что исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца помещения в многоквартирном доме об устранении нарушения права на общее имущество, владение которым собственниками не утрачено.

АО «РЖДстрой» в жалобе сослалось на то, что предъявление иска спустя 13 лет после того, как истец узнал о нарушении своего права, является злоупотреблением правом, поэтому подлежит применению статья 10

ГК РФ и в иске должно быть отказано.

Апелляционная коллегия не может согласиться с данным доводом третьего лица в связи со следующим.

Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

В силу пункта 2 статьи 10 ГК РФ в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 этой статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

При этом добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5 статьи 10 ГК РФ).

По смыслу вышеприведенных норм добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 ГК РФ пределов использования гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

При этом злоупотребление правом должно носить достаточно очевидный характер, а вывод о нем не должен являться следствием предположений.

Третье лицо в нарушение требований статьи 65 АПК РФ надлежащих относимых и допустимых доказательств наличия в действиях истца злоупотребления правом не представлено.

Само по себе обращение истца в суд за защитой нарушенного права не свидетельствует о том, что он преследует единственную цель – причинить вред ответчику. Надлежащих доказательств, свидетельствующих о наличии в его действиях признаков злоупотребления правом (статья 10 ГК РФ), не представлено.

Ссылки АО «РЖДстрой» на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права при рассмотрении его ходатайства о привлечении Управления Росреестра и ППК «Роскадастр» к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, не нашло подтверждения в материалах дела, поскольку судом вынесено отдельное определение от 25 августа 2025 года об отказе в удовлетворении указанного ходатайства ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 51 АПК РФ.

При этом с учетом правовой позиции, изложенной в Постановлении № 10/22, участие государственного регистратора в спорах о правах на недвижимое имущество не является обязательным. Кроме того, обжалуемое решение не содержит выводов о правах или обязанностях Управления Росреестра и ППК «Роскадастр», поэтому суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении ходатайства о привлечении третьих лиц.

Таким образом, доводы, изложенные в апелляционных жалобах, выражают несогласие с верными выводами суда первой инстанции, поэтому не могут служить основанием для отмены законного и обоснованного судебного акта.

Все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционных жалобы расходы

по уплате государственной пошлины, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на их подателей.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил :

решение Арбитражного суда Вологодской области от 08 сентября

2025 года по делу № А13-4897/2024 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Горизонт» и акционерного общества «РЖДстрой» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Л.В. Зрелякова

Судьи

Н.В. Чередина

А.Н. Шадрина