891/2023-356728(2)

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 09АП-81995/2023

г. Москва Дело № А40-217596/22 21 декабря 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2023 года Постановление изготовлено в полном объеме 21 декабря 2023 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Е.А. Ким, судей В.В. Валюшкиной, Б.В. Стешана,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Д.Д. Лященко, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 06 октября 2023 года по делу № А40217596/22,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Виктория" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий.

при участии в судебном заседании: от истца: не явился, извещен, от ответчика: не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Виктория" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости нежилых помещений, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:07:0005004:9759, площадью 88,7 кв. м (далее - Объект 1), с кадастровым номером 77:07:0005004:9760, площадью 59 кв. м (далее - Объект 2), с кадастровым номером 77:07:0005004:9761, площадью 96,6 кв. м (далее - Объект 3), с кадастровым номером: 77:07:0005004:9762 площадью 92 кв. м (далее - Объект 4) путем изложения:

-п. 3.1, договора купли-продажи в следующей редакции:

-«Цена Объекта с кадастровым номером 77:07:0005004:9759, площадью 88,7 кв. м расположенного по адресу: <...>, (далее - Объект 1), составляет 11 515 939 (Одиннадцать миллионов пятьсот пятнадцать тысяч девятьсот тридцать девять ) рублей без учёта НДС;

- «Цена Объекта составляет с кадастровым номером 77:07:0005004:9760,

площадью 59 кв. м, расположенного по адресу: <...>. корп. 1, (далее - Объект 2), составляет 7 659 982 (семь миллионов шестьсот пятьдесят девять тысяч девятьсот восемьдесят два) рубля без учёта НДС;

- «Цена Объекта составляет с кадастровым номером 77:07:0005004:9761,

площадью 96,6 кв. м, расположенного по адресу: <...>, (далее - Объект 3), составляет 12 541 598 (двенадцать миллионов пятьсот сорок одна тысяча пятьсот девяносто восемь) рублей без учёта НДС;

- «Цена Объекта составляет с кадастровым номером: 77:07:0005004:9762

площадью 92 кв. м расположенного по адресу: <...>. корп. 1. (далее -Объект 4) составляет 11 944 378 (одиннадцать миллионов девятьсот сорок четыре тысячи триста семьдесят восемь) рублей без учёта НДС

Совокупная стоимость всех объектов составляет 43 661 897 (сорок три миллиона шестьсот шестьдесят одна тысяча восемьсот девяносто семь) рублей 00 копеек без учёта НДС в соответствии с Заключением эксперта ФИО1, выполненного оценочной компанией ООО "ЦЕНТР НЕЗАВИСИМОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ СОБСТВЕННОСТИ", НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

-п. 3.4 Договора купли-продажи в следующей редакции:

«Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 519 784.49 (пятьсот девятнадцать тысяч семьсот восемьдесят четыре) руб., 49 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Оценив доводы и возражения сторон в совокупности с представленными доказательствами, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 4, 65, 75, 110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ Решением от 06 октября 2023 г. суд первой инстанции иск удовлетворил.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил указанное решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, в обоснование отмены ссылался на то, что судом необоснованно урегулированы разногласия при заключении договора купли-продажи недвижимости по цене, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы, не учтено что ответчик определил стоимость объекта на основании отчета независимой оценки, не учтено что Департамент как собственник объекта вправе самостоятельно устанавливать цену.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представители лиц, участвующих в деле в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в связи, с чем дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ст. ст. 123, 156 АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы.

Судом установлено, у ООО «Виктория» (истец) находится во владении и пользовании (аренде) нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:07:0005004:9759, площадью 88,7 кв. м (даЛее - Объект 1), с кадастровым номером 77:07:0005004:9760, площадью 59 кв. м (далее - Объект 2), с кадастровым номером 77:07:0005004:9761, площадью 96,6 кв. м (далее -

Объект 3), с кадастровым номером: 77:07:0005004:9762 площадью 92 кв. м (далее - Объект 4).

Объекты находятся в собственности города Москвы (записи в Едином государственном реестре недвижимости:

-Нежилое помещение с кадастровым номером 77:07:0005004:9759, площадью 88,7 кв. м, находящееся в собственности города Москвы (запись в Едином государственном реестре недвижимости от 06 сентября 2010 г. № 77-77-12/021/2010-443) (далее - Объект 1).

-Нежилое помещение с кадастровым номером 77:07:0005004:9760, площадью 59 кв. м, находящееся в собственности города Москвы (запись в Едином государственном реестре недвижимости от 06 сентября 2010 г. № 77-77-12/021/2010-446) (далее - Объект 2).

-Нежилое помещение с кадастровым номером 77:07:0005004:9761, площадью 96,6 кв. м, находящееся в собственности города Москвы (запись в Едином государственном реестре недвижимости от 06 сентября 2010 г. № 77-77-12/021/2010-444) (далее - Объект 3).

-Нежилое помещение с кадастровым номером 77:07:0005004:9762, площадью 92 кв. м, находящееся в собственности города Москвы (запись в Едином государственном реестре недвижимости от 06 сентября 2010 г. № 77-77-12/021/2010-447) (далее - Объект 4).

Общая площадь объектов 336,3 кв. м. на основании Договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности г. Москвы № 00-00484/16 от 21.09.2016 г., зарегистрированного в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре аренды.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66».

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Как указывает истец, ответчиком направлен в адрес истца проект Договора купли- продажи № 59-7858 от 02.08.2022 г., согласно которому установленная цена Объекта составляет 65 809 000 рублей, в том числе: стоимость Объекта 1-17 357 300 рублей, стоимость Объекта 2- 11 545 400 рублей, стоимость Объекта 3-18 903 200 рублей, стоимость Объекта 4-18 003 100 рублей. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 18.07.2022 № М222-18 П/2022, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс».

Истец считает, что представленный ДГИ отчет составлен с нарушен законодательства об оценке.

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию ООО "ЭсВиА 1 Групп". В соответствии с подготовленным заключением об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения «Отчет об оценке» ЭС-35-1 от 01 сентября 2022 г, выполненного оценочной компанией ООО «ЭсВиАр Групп», цена Объекта составила составляет 26 916 667 руб. 00 коп. (без НДС), из колторых: нежилое помещение с кадастровым номером 77:07:0005004:9759, площадью 88,7 кв. м (Объект 1), стоимостью 7 626 846 руб. 07 коп; нежилое помещение с кадастровым номером 77:07:0005004:9760, площадью 59 кв. м (Объект 2), стоимостью 5 073 099 руб. 42 коп; нежилое помещение с кадастровым номером 77:07:0005004:9761, площадью 96,6 кв. м (Объект 3), стоимостью 8 306 125 руб. 48 коп; нежилое помещение с кадастровым номером: 77:07:0005004:9762 площадью 92 кв. м (Объект 4), стоимостью 7 910 595 руб. 70 коп.

Истцом через электронный личный кабинет был отправлен протокол разногласий, согласно которому пункты 3.1, 3.4 договора изложены в редакции истца, при этом цена выкупаемого помещения определена в размере 28 916 667 руб. 00 коп. без учета НДС) в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости № ЭС-35-1 от 09 сентября 2022 г, выполненным ООО «ЭсВиАр Групп».

Департаментом городского имущества г. Москвы посредством электронной связи было направлено в личный кабинет истца обращение от 05.09.2022 г. № 33-5-60647/22-(0)- 0) об отказе в подписании Договора купли-продажи с учетом редакции, указанной в протоколе разногласий

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 445 ГК РФ, истец обратился с настоящим иском в суд.

В рамках рассмотрения настоящего дела, судом была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости вышеуказанного выкупаемого нежилого помещения, проведение которой было поручено экспертам Обществу с ограниченной ответственностью "Центр независимой экспертизы собственности", эксперту ФИО2.

Согласно экспертному заключению № А40-217596/22-64-1708 рыночная стоимость объекта экспертизы по состоянию на 16 июня 2022 г. составляет:

- Объекта с кадастровым номером 77:07:0005004:9759, площадью 88,7 кв. м расположенного по адресу: <...>, (далее - Объект 1), составляет 11 515 939 рублей без учёта НДС;

-Объекта с кадастровым номером 77:07:0005004:9760, площадью 59 кв. м, расположенного по адресу: <...>. корп. 1, (далее - Объект 2), составляет 7 659 982 рубля без учёта НДС;

-Объекта с кадастровым номером 77:07:0005004:9761, площадью 96,6 кв. м, расположенного по адресу: <...>, (далее - Объект 3), составляет 12 541 598 рублей без учёта НДС;

-Объекта с кадастровым номером: 77:07:0005004:9762 площадью 92 кв. м расположенного по адресу: <...>. корп. 1. (далее -Объект 4) составляет 11 944 378 рублей без учёта НДС

Совокупная стоимость всех объектов составляет 43 661 897 рублей 00 копеек без учёта НДС.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства данного дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд первой инстанции признал исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Апелляционный суд отклоняет доводы апелляционной жалобы на основании следующего.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняются апелляционным судом.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ. При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт продемонстрировал компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз.

Одновременно с этим, экспертом были выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности. Вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения.

Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, полагает возможным рыночную стоимость определить в соответствии с экспертным заключением, выполненным по определению суда.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 7240/12 от 18 октября 2012 года.

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению по цене, установленной судебной экспертизой.

Доводы апелляционной жалобы сводятся фактически к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, они не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой суда доказательств.

При таких обстоятельствах апелляционный суд считает решение суда по настоящему делу законным и обоснованным, поскольку оно принято по представленному и рассмотренному исковому заявлению, с учетом предмета сформулированных заявителем требований, фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства.

Различная оценка одних и тех же фактических обстоятельств и документов дела судом первой инстанции и заявителем, не является правовым основанием для отмены или изменения решения суда по настоящему делу, поскольку не свидетельствует о нарушении судом норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой судом доказательств.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 06 октября 2023 года по делу № А40217596/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья Е.А. Ким

Судьи: В.В. Валюшкина

Б.В. Стешан

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.