Решение по делу № А40-211278/2024 от 29.10.2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Москва

Дело № А40-211278/24-64-1402

29 октября 2025 г.

Резолютивная часть решения объявлена 15 октября 2025года

Полный текст решения изготовлен 29 октября 2025 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе: Судьи Чекмаревой Н.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Горничевой Т.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КРЕСТЬЯНСКОЕ ХОЗЯЙСТВО ФИО1." (601018, ВЛАДИМИРСКАЯ ОБЛАСТЬ, Р-Н КИРЖАЧСКИЙ, Д. ЗНАМЕНСКОЕ, УЛ. ЦЕНТРАЛЬНАЯ, Д.87, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 01.03.2003, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, ГОРОД МОСКВА, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПЮЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ I, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>),

- об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли -продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 307 кв м., с кадастровым номером 77:02:0004007:5579, изложив пункты 3.1,3.4 договора купли-продажи недвижимости,

при участии:

от истца - ФИО2. по дов. от 14.08.2024, диплом, ФИО3, директор

от ответчика - ФИО4 по дов. от 09.06.2025, диплом

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КРЕСТЬЯНСКОЕ ХОЗЯЙСТВО ФИО1." обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1 с кадастровым номером 77:02:004007:5579, изложив пункты 3.1, 3.4 в следующей редакции:

-пункт 3.1. договора. «Цена Объекта составляет 41 282 647 (сорок один миллион двести восемьдесят две тысячи шестьсот сорок семь) рублей без учета НДС, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

В счет цены объекта засчитывается стоимость неотделимых улучшений в размере 9 221 738 (девять миллионов двести двадцать одна тысяча семьсот тридцать восемь) рублей.

С учетом произведенного зачета, подлежащая оплате цена объекта составляет 32 060 909 (Тридцать два миллиона шестьдесят тысяч девятьсот девять) рублей, является окончательной и изменению не подлежит

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не начисляется»;

-пункт 3.4., абзац 3 договора: «Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 381 677 (триста восемьдесят одна тысяча шестьсот семьдесят семь) рублей 49 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

Истец, полагая, что рыночная стоимость спорного объекта, определенная в отчете Департамента, является необоснованно завышенной, со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Ответчик в судебном заседании и письменных пояснениях на иск возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что истец неправомочен на заключение договора, на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москва.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, с учетом результатов судебной экспертизы, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, ООО «КРЕСТЬЯНСКОЕ ХОЗЯЙСТВО ФИО1.» (истец) на основании Договора аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, от 22.06.2005 № 03-00484/05 является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 307 кв. м., с кадастровым номером 77:02:0004007:5579.

Истец является лицом, имеющим преимущественное право на выкуп указанного помещения в силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ).

Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, истец является субъектом малого предпринимательства.

В соответствии с Законом № 159-ФЗ истец 19.06.2024 г. (единый номер обращения 0001-9000120-042601-00004806/24) обратился в Департамент городского имущества города Москвы (ответчик) с заявлением по вопросу предоставления государственной услуги города Москвы «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» (реализации права на приобретение арендуемого имущества).

Предоставление Государственной услуги осуществляется ДГИ города Москвы исключительно в электронной форме с использованием официального портала Мэра и Правительства Москвы (далее - Портал) в соответствии с административным регламентом, утвержденным пунктом 1.17 постановления Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы» (далее - Административный регламент).

В «личном кабинете» на Портале ООО «КРЕСТЬЯНСКОЕ ХОЗЯЙСТВО ФИО1.» 13.08.2024 г. получен проект договора купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: <...>/1, общей площадью 307 кв. м. , для подписания усиленной квалифицированной электронной подписью.

Согласно п. 3.1 проекта договора цена объекта составила 54 769 000 руб. 00 коп. без НДС.

Цена установлена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 18 июля 2024 г. № М410-1800-П/2024 (далее - Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 22 июля 2024 г. № 440/781-24, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Не согласившись с предложенной ценой, посчитав, что цена объекта завышена, ООО «КРЕСТЬЯНСКОЕ ХОЗЯЙСТВО ФИО1.» обратилось в специализированную экспертную организацию ООО «AMP Консалтинг» для независимой оценки рыночной стоимости объекта.

Согласно Отчета от 19.08.2024 № 140824-01 «Определение рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 307 кв. м.», выполненного ООО «AMP Консалтинг», рыночная стоимость объекта оценки составляет 16 190 833 руб. 00 коп. (без НДС).

23 августа 2024 г. в «личном кабинете» на Портале ООО «КРЕСТЬЯНСКОЕ ХОЗЯЙСТВО ФИО1.» выразило согласие на реализацию преимущественного права приобретения арендуемого имущества, подписав договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий по цене 16 190 833 руб. 00 коп.

Письмом от 29.08.2024 № 33-5-74454/24-(0)-8 ответчик уведомил ООО «КРЕСТЬЯНСКОЕ ХОЗЯЙСТВО ФИО1.» об отказе в предоставлении государственной услуги по основаниям, предусмотренным п. 2.10.1.2 Административного регламента утвержденного пунктом 1.17 постановления Правительства Москвы от 15 мая 2012 г. № 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы».

В соответствии с ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ истец воспользовался предоставленным ему правом и обратился с урегулированием возникших разногласий при заключении договора купли-продажи в Арбитражный суд города Москвы.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66».

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

В соответствии с пунктом 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», в силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле; круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом.

Из изложенного следует, что вопрос о необходимости проведения экспертизы, установление круга вопросов, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы, определение экспертного учреждения, которому будет поручено проведение экспертизы, находится в компетенции суда, разрешающего дело по существу.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества, суд в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением от 11.02.2025г. назначил проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости по делу № А40-211278/24-64-1402, проведение которой поручено ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «Лаборатория Судебных Экспертиз», одному или нескольким экспертам ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 На разрешение экспертов поставить следующие вопросы: 1.Какова рыночная стоимость нежилого помещения площадью 307 кв.м., расположенного по адресу: <...>/1 с кадастровым номером 77:02:004007:5579, по состоянию на 19.06.2024 г.? 2. Определить объем произведенных ООО "КРЕСТЬЯНСКОЕ ХОЗЯЙСТВО ФИО1.", приведших к созданию неотделимых улучшений и стоимость таких неотделимых улучшений нежилого помещения площадью 307 кв.м., расположенного по адресу: <...>/1 с кадастровым номером 77:02:004007:5579 по состоянию на 19.06.2024 г.?

Согласно экспертному заключению №174-кЭ от 08 августа 2025 года итоговая рыночная стоимость нежилого помещения площадью 307 кв.м., расположенного по адресу: <...>/1 с кадастровым номером 77:02:004007:5579, по состоянию на 19.06.2024, составляет:

-49 539 176 (Сорок девять миллионов пятьсот тридцать девять тысяч сто семьдесят шесть) руб. с учётом НДС;

-41 282 647 (Сорок один миллион двести восемьдесят две тысячи шестьсот сорок семь) руб. без учёта НДС.

Объем произведенных ООО "КРЕСТЬЯНСКОЕ ХОЗЯЙСТВО ФИО1." работ, приведших к созданию неотделимых улучшений, приведен в таблицах №15-№16 настоящего Заключения.

Стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения площадью 307 кв.м., расположенного по адресу: <...>/1 с кадастровым номером 77:02:004007:5579 по состоянию на 19.06.2024 г., составляет (4 511 148,00+4 710 590,00) = 9 221 738 рублей с учетом НДС 20%.

Имеющееся экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО №1 (приказ Минэкономразвития № 1 от 14.04.2022 № 200), ФСО №2 (приказ Минэкономразвития от 14.04.2022 № 200), ФСО № 3 (приказ Минэкономразвития от 14.04.2022 № 200), ФСО №7 (приказ Минэкономразвития 25.09.2014 № 611).

Экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 АПК РФ. В качестве экспертов привлечены липа, обладающие специальными познаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленным судом вопросам, экспертами являлись лица, имеющие право осуществления оценочной деятельности, экспертами дана подписка о том, что они предупреждены об ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключения экспертов выполнены полно, не содержат неточности и неясности в ответе на поставленные вопросы, выводы эксперта являются однозначными, не носят вероятностного характера. Заключение эксперта позволяет понять логику процесса определения рыночной стоимости объекта исследования, является понятным и последовательным, не содержит противоречий.

В материалах дела не имеется доказательств, свидетельствующих о том, что заключение содержит недостоверные выводы, а также доказательств того, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам.

Протокольным определением от 15.10.2025г. заявленное ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы оставлено без удовлетворения, поскольку суд не усмотрел предусмотренных в статье 87 Арбитражного процессуального кодекса РФ оснований для проведения повторной экспертизы, считая, что заключение эксперта является полным и ясным и у суда отсутствуют основания для иного толкования выводов эксперта.

Несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы.

Также протокольным определением от 15.01.2025г. отказано в удовлетворении ходатайства о вызове в судебное заседание эксперта в соответствии со ст.55, 86, 87.1 АПК РФ.

Проведение судебной экспертиза должно соответствовать требованиям ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.

Как следует из части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, экспертиза назначается для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний. В силу статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации содержание и результаты экспертных исследований, оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование отражаются в совершенном в письменной форме и подписанном экспертом заключении, которое согласно статье 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации входит в круг судебных доказательств, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Из сказанного следует, что при представлении в суд письменного заключения эксперта, последний может быть вызван в судебное заседание для дачи пояснений в случае наличия в заключении препятствующей установлению обстоятельств дела неопределенности выводов или их обоснования, которая не может быть преодолена судом в силу отсутствия специальных познаний.

В соответствии с частью 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание.

Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда.

Согласно части 1 статьи 87.1 АПК РФ в целях получения разъяснений, консультаций и выяснения профессионального мнения лиц, обладающих теоретическими и практическими познаниями по существу разрешаемого арбитражным судом спора, арбитражный суд может привлекать специалиста.

При этом, согласно положениям части 2 статьи 55.1, части 1 статьи 87.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации специалист может быть привлечен в процесс только по инициативе арбитражного суда.

Суд вправе по собственной инициативе привлечь в процесс специалиста, если именно ему требуется получение разъяснений, консультаций, выяснение профессионального мнения лиц, обладающих теоретическими и практическими познаниями по существу разрешаемого спора. При этом может быть учтено мнение лиц, участвующих в деле.

Таким образом, по смыслу указанных положений, привлечение специалиста является правом, а не обязанностью суда. Необходимость разъяснения вопросов, возникающих при рассмотрении дела и требующих специальных познаний, определяется судом, разрешающим данный вопрос.

В ходе рассмотрения настоящего дела суд такой необходимости не усматривает, поскольку доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, достаточно для определения наличия либо отсутствия оснований для рассмотрения заявленных требований.

Доказательств, опровергающих выводы заключения эксперта, в материалы дела не представлено (статья 9, 65 АПК РФ).

Таким образом, при определении размера стоимости объекта, суд исходит из Заключения судебной экспертизы.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 7240/12 от 18 октября 2012 г.

В соответствии со ст. 623 ГК РФ, после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, или досрочного расторжения договора (пункт 1 статьи 612 ГК РФ).

Согласно пункту 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Таким образом, доказыванию в настоящем деле подлежат факт создания неотделимых улучшений, наличие или отсутствие согласия арендодателя на создание неотделимых улучшений, стоимость неотделимых улучшений.

Суд исходит из того, что согласие собственника объекта (город Москва) на создание неотделимых улучшений, было выражено ясно и определенно.

Истцом получено разрешение Департамента №ДГИ-Э-95516/21-1 от 20.08.2021 на проведение обследования и изготовления органами технической документации на спорные нежилые помещения. Истцом получена техническая документация от БТИ г. Москвы, разработана проектная документация на внутреннее переустройство/переоборудование нежилых помещений (без затрагивания фасада здания и несущих конструкций),сформированы и отправлены обращения в адрес ДГИ, согласование проведения перепланировки и переустройства помещений, направлена проектная документация в адрес Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве, получен ответ от Департамента.

Кроме того, между сторонами подписано дополнительное соглашение от 09.02.2023, о внесении изменений в договор аренды в части арендуемой площади.

Ответчиком не приведено доводов о том, что истцом проведены работы, не согласованные сторонами в проектной и сметной документации. Таким образом, рыночная стоимость выкупаемого имущества подлежит уменьшению на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором в рамках существующего арендного обязательства.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 № 9785/12 по делу № А46-764/2011, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона № 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

При таких обстоятельствах, законным и обоснованным является порядок определения цены выкупного имущества за вычетом стоимости неотделимых улучшений.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ).

Исходя из пояснений сторон, заключения судебной экспертизы, исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости нежилого помещения, суд приходит к выводу о том, что рыночная стоимость нежилого помещения площадью 307 кв.м., расположенного по адресу: <...>/1 с кадастровым номером 77:02:004007:5579, по состоянию на 19.06.2024, составляет 41 282 647 рублей. В счет цены объекта засчитывается стоимость неотделимых улучшений в размере 9 221 738 рублей. С учетом произведенного зачета, подлежащая оплате цена объекта составляет 32 060 909 рублей.

Пункт 3.4, содержащий условия о размере ежемесячных платежей, подлежит приведению в соответствие с устанавливаемой судом ценой объекта и установленной законом семилетней рассрочкой.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ расходы по плате судебной экспертизы в размере 60 000 рублей 00 копеек и расходы по госпошлине по иску относится на ответчика в соответствии.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 49, 65, 71, 81, 102, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «КРЕСТЬЯНСКОЕ ХОЗЯЙСТВО ФИО1.» (601018, ВЛАДИМИРСКАЯ ОБЛАСТЬ, Р-Н КИРЖАЧСКИЙ, Д. ЗНАМЕНСКОЕ, УЛ.-ЦЕНТРАЛЬНАЯ, Д.87, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 01.03.2003, ИНН: <***>) и Департаментом городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1 с кадастровым номером 77:02:004007:5579, изложив пункты 3.1, 3.4 в следующей редакции:

-пункт 3.1. договора. «Цена Объекта составляет 41 282 647 (сорок один миллион двести восемьдесят две тысячи шестьсот сорок семь) рублей без учета НДС, в соответствии с экспертным заключением, выполненным ООО «Лаборатория судебных экспертиз» на основании определения суда от 11.02.2025 о назначении судебной экспертизы является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не начисляется»;

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (123112, ГОЮД МОСКВА, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу ООО «КРЕСТЬЯНСКОЕ ХОЗЯЙСТВО ФИО1.» (601018, ВЛАДИМИРСКАЯ ОБЛАСТЬ, Р-Н КИРЖАЧСКИЙ, Д. ЗНАМЕНСКОЕ, УЛ. ЦЕНТРАЛЬНАЯ, Д.87, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 01.03.2003, ИНН: <***>) расходы по уплате государственной пошлины 6 000 (шесть тысяч) рублей 00 копеек, а также расходы по плате судебной экспертизы в размере 60 000 (шестьдесят тысяч) рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья Н.А. Чекмарева