АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115225, <...>

http://www.msk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Москва

06 ноября 2025 г. Дело № А40-299448/24-180-2004

Резолютивная часть решения объявлена 20 октября 2025 г.

Решение в полном объеме изготовлено 06 ноября 2025 г.

Арбитражный суд города Москвы в составе: судьи Ламоновой Т.А. (единолично)

протокол ведет секретарь Рощин А.Ю.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

истец:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

ответчик:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГАЙС" (125195, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ЛЕВОБЕРЕЖНЫЙ, УЛ БЕЛОМОРСКАЯ, Д. 20, К. 1, ПОМЕЩ. III, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.10.2019, ИНН: <***>)

о взыскании 94 492 руб. 11 коп. пени по договору аренды от 11.11.2021 № ЭТ02-00412/21 за период с 01.04.2024 по 11.10.2024

встречный иск о взыскании 3 589 609 руб. 16 коп. убытков по договору аренды от 11.11.2021 № ЭТ02-00412/21

В судебное заседание явились:

От истца – ФИО1 дов. от 25.11.2024

От ответчика – ФИО2 дов. от 27.03.2025

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен с учетом принятого судом в порядке ст.49 АПК РФ уточнения исковых требований о взыскании 94 492 руб. 11 коп. пени по договору аренды от 11.11.2021 № ЭТ02-00412/21 за период с 01.04.2024 по 11.10.2024.

04.04.2025 принят к рассмотрению встречный иск ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГАЙС" к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ, который был в последующем уточнен и заявлен с учетом принятого судом уточнения о взыскании 3 589 609 руб. 16 коп. убытков по договору аренды от 11.11.2021 № ЭТ02-00412/21

В судебном заседании истец первоначальные исковые требования поддерживал, возражал против удовлетворения встречного иска.

Ответчик поддерживал встречные требования, возражал против первоначальных требований.

Изучив все материалы дела, в том числе предмет и основание заявленного иска, исследовав и оценив все представленные по делу доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу, что первоначальные исковые требования удовлетворению не подлежат, встречный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Между Департаментом городского имущества города Москвы (Арендодатель) и ООО «ГАЙС» (Арендатор) заключен договор аренды от 11.11.2021 № ЭТ02-00412/21 (далее - Договор) на нежилое помещение площадью 73,70 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Согласно условиям Договора аренды от 11.11.2021 № ЭТ02-00412/21 Ответчик обязан вносить арендную плату не позднее 5-го числа текущего месяца.

Истец ссылается на то, что установленная договором обязанность по своевременному перечислению арендной платы исполнена ответчиком за период с 01.04.2024 по 31.10.2024 с нарушением установленного срока.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно условиям Договора расчет пеней за каждый день просрочки производится по процентной ставке, равной 1/300 ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации.

Размер неустойки за период с 01.04.2024 по 31.10.2024, согласно расчета истца, составляет 94 492 руб. 11 коп.

Претензией от 23.10.2024 № 33-6-582750/24-(0)-2 Ответчику было предложено оплатить имеющуюся задолженность, однако неустойка до настоящего времени ответчиком не оплачена, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

Во встречном иске ответчик (истец по встречному иску) ссылается на то, что денежные средства, оплаченные Обществом в счет арендной платы по Договору после 19.12.2023, являются убытком Общества, поскольку Департамент незаконно отказал в приватизации Объекта, нарушил сроки, предусмотренные ч. 3 ст. 9 ФЗ № 159, в указанный период уклонялся от заключения договора купли-продажи в отношении объекта, что установлено Судами в рамках дела № А40-108860/2024.

30 ноября 2023 г. ООО «Гайс» на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества...» подало заявление о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого Ответчиком у города Москвы в отношении нежилого помещения общей площадью 73,7 кв.м., расположенного по адресу: <...> (этаж 1, пом. I, ком. 1-8).

В соответствии с ч. 3 ст. 9 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества» при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в 2-х месячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в 2-х недельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в 10-дневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Уведомлением № 33-5-166847/23-(0)-2 от 19.12.2023 Департамент отказал ООО «Гайс» в реализации преимущественного права на выкуп помещения в рамках 159-ФЗ.

В связи с тем, что Департамент уклонился от заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, ООО «Гайс» было вынуждено обратиться с исковым заявлением об обязании Департамента заключить договор купли-продажи недвижимого имущества (дело № А40-108860/2024).

Решением АС города Москвы от 09.12.2024 по делу № А40-108860/2024 исковые требования ООО «Гайс» были удовлетворены в полном объеме - на Департамент возложена обязанность заключить договор купли-продажи.

При этом, решением от 09.12.2024 установлено (абз. 6 стр. 12 Решения): «Таким

образом, отказ Департамента в заключении договора купли-продажи, выраженный уведомлением № 33-5-J66847/23-(0)-2 от 19.12.2023, является незаконным».

Постановлением 9ААС от 11.03.2025 по делу № А40-108860/2024 Решение от 09.12.2024 оставлено без изменения.

Таким образом, в рамках дела № А40-108860/2024 в судебном порядке установлены следующие факты;

1) незаконность отказа Департамента в приватизации помещения в рамках 159-ФЗ;

2) нарушение сроков, предусмотренных ч. 3 ст. 19 ФЗ № 159 на подготовку проекта договора купли-продажи;

3) уклонение Департамента от заключения договора купли-продажи Объекта аренды;

4) злоупотребление правом со стороны Департамента, отказавшего ООО «Гайс» в реализации государственной услуги по выкупу.

Согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно ч. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его включения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Ответчик (истец по встречному иску) также указывает на то, что с 11.03.2025 (даты вступления в законную силу судебного акта по делy № А40-108860/2024 Договор купли-продажи является заключенным, а Договор аренды в отношении помещения прекратил действие.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п.1 ст. 407 ГК РФ). Таким образом, в случае своевременного совершения Департаментом действий по заключению договора купли-продажи в установленный законом срок, ООО «Гайс» приобрело бы право собственности в отношении Объекта и не понесло бы дополнительных расходов, связанных с уплатой арендных платежей за использование Объекта в период с 19.12.2023 по 10.03.2025.

До момента вступления Решения Арбитражного суда г. Москвы от 09.12.2024 по делу А40-108860/2024 в законную силу, основанием владения ООО «Гайс» Объектом являлся Договор аренды нежилого фонда от 11.11.2021 № ЭТ02-00412/21.

В результате незаконного уклонения Департамента от своевременного заключения договора купли-продажи, ООО «Гайс» понесло убытки в размере сумм недобросовестно начисленной арендной платы.

ООО «Гайс» вынужденно платило данные суммы, чтобы не лишиться преимущественного права на выкуп Объекта.

По мнению ответчика (истца по встречному иску) эти денежные средства подлежат возврату ООО «Гайс» в силу следующих положений законодательства.

Согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью.

В силу статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного смещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками, в частности, понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо не получило.

В соответствии со статьей 16 ГК РФ убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации.

В соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 445 ГК РФ сторона, необоснованно уклоняющаяся т заключения договора должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Согласно статье 1069 ГК РФ вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

Истец указывает на то, что с 19.12.2023 Департамент начал незаконно уклоняться от заключения Договора купли-продажи и тем самым умышленно затягивать арендные отношения между сторонами, то начисление арендной платы и пени по Договору с 19.12.2023 является незаконным, необоснованным и свидетельствующим о поведении Департамента, нацеленном на получение имущественной выгоды исключительно за счет собственного недобросовестного поведения.

Следовательно, денежные средства, уплаченные ООО «Гайс» в счет арендной платы, вычисленной за период незаконного уклонения Департамента от заключения договора купли-продажи, представляют собой убытки, которые подлежат возмещению ООО «Гайс».

Таким образом, бездействие Департамента в отношении заключения договора купли-продажи исключает обязанность уплаты ООО «Гайс» арендной платы, поскольку в случае своевременного совершения им действий по заключению договора купли-продажи в установленный законом срок, ООО «Гайс» приобрело бы право собственности вышеуказанный объект недвижимости и не понесло бы дополнительных расходов, связанных с уплатой арендный платежей за использование объекта недвижимости в спорный период.

Размер убытков за период с 19 декабря 2023 г. по 10 марта 2025 г., согласно расчета истца, составляет 3 589 609 руб. 16 коп.

В соответствии с ч. 1 ст. 125 ГК РФ от имени субъектов РФ могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные

права, и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

В соответствии с ч. 3 ст. 158 Бюджетного кодекса РФ главный распорядитель средств федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации выступает в суде соответственно от имени РФ, субъекта РФ в качестве представителя ответчика по искам к РФ, субъекту РФ, о возмещении вреда, причиненного физическому лицу или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов.

В соответствии с п. 6.5. Положения о Департаменте городского имущества города Москвы, ДГИ г. Москвы выполняет функции главного распорядителя, получателя бюджетных средств города Москвы, главного администратора доходов бюджета города Москвы, главного администратора источников финансирования дефицита бюджета города Москвы в соответствии с возложенными полномочиями.

Таким образом, Департамент городского имущества города Москвы является лицом, обязанным возместить Обществу убытки.

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований, суд исходит из того, что материалами дела подтверждается незаконного уклонение Департамента от заключения договора, в связи с чем у ответчика возникли убытки в виде оплаты арендной платы, подтверждается вина ответчика и наличие причинно-следственной связи между действиями ответчика и наступившими последствиями.

Суд соглашается с доводами ответчика о том, что в случае надлежащего совершения Департаментом всех действий, возложенных на него ст. 9 Закона № 159-ФЗ, то есть своевременного принятия решения о приватизации арендуемого помещения и направления проекта договора купли-продажи, общество могло приобрести в собственность это имущество с прекращением арендных отношений. Однако поводом для продления аренды явился необоснованный отказ Департамента в реализации истцом права на выкуп помещения и необходимость его признания незаконным в судебном порядке, за период оспаривания которого общество было вынуждено уплачивать арендную плату.

Таким образом, с учетом того, что в спорный период истец предпринимал меры для восстановления своего нарушенного права на выкуп арендованного имущества, связи с чем вынуждено производил расходы на уплату арендных платежей, эта сумма в соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации является убытками, то есть расходами, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб). Иной подход позволял бы публичному органу совершать действия в виде неправомерного отказа в выкупе при отсутствии на то законных оснований, оспаривание которых заинтересованными лицами увеличивало бы срок вынужденной аренды и необходимость для них нести большие расходы за пользование имуществом, несмотря на последующее признание отказа ответчика незаконным. Именно противоправное поведение ответчика, связанное с незаконным отказом в реализации преимущественного права на выкуп помещения и не заключением договора купли-продажи в срок, установленный ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, привело к возникновению у истца убытков в виде уплаты арендных платежей за период после 19.12.2023 г. (с момента незаконного отказа Департамента в заключении договора).

Выводы суда соответствуют сложившейся судебной практике (дело А40-115203/24, А40-283712/24, А40-263061/24, А40-274978/24)

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Учитывая изложенное, а также представленные в материалы дела доказательства,

суд приходит к выводу, что требования истца удовлетворению не подлежат, а встречный

иск подлежит удовлетворению.

Расходы по госпошлине распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Учитывая ст. ст. 8, 12, 15, 307-310, 329, 330, 393, 606, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.

ст. 9, 65, 67, 68, 71, 75, 101, 110, 167-171, 176, 180, 181, 319 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

По первоначальному иску:

В удовлетворении исковых требований отказать.

По встречному иску:

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГАЙС" (125195, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ЛЕВОБЕРЕЖНЫЙ, УЛ БЕЛОМОРСКАЯ, Д. 20, К. 1, ПОМЕЩ. III, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.10.2019, ИНН: <***>) 3 589 609 руб. 16 коп. убытков по договору аренды от 11.11.2021 № ЭТ02-00412/21, а также 132 688 руб. расходов по госпошлине.

Возвратить ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГАЙС" из дохода Федерального бюджета РФ госпошлину в сумме 4 617 руб., перечисленную по платежному поручению № 315 от 03.04.2025г.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья: Ламонова Т.А.