Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, <...>

http://5aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Владивосток Дело

№ А51-20525/2024

09 июня 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 июня 2025 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Н.Н. Анисимовой,

судей А.В. Гончаровой, О.Ю. Еремеевой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Д. Спинка,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1,

апелляционное производство № 05АП-1866/2025

на решение от 11.03.2025

судьи Н.А. Тихомировой

по делу №А51-20525/2024 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Зеленый бульвар» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконным отказа,

при участии:

от индивидуального предпринимателя ФИО1: представитель ФИО2 по доверенности от 21.10.2024, сроком действия 2 года;

от Росреестра, ООО «Управляющая компания «Зеленый бульвар»: не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, предприниматель, арендатор) обратился в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее - управление, государственный регистратор, регистрирующий орган, Росреестр) от 13.08.2024 №КУВД-001/2024-16433485/3 об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации договора аренды части земельного участка №2/872-ЗБ25-А от 04.03.2024. В качестве способа восстановления нарушенного права заявитель просил обязать регистрирующий орган осуществить кадастровый учет части земельного участка и государственную регистрацию указанного договора аренды.

Определением арбитражного суда от 30.01.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Зеленый бульвар» (далее – третье лицо, общество, управляющая компания).

Решением арбитражного суда от 11.03.2025 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, предприниматель обратился с апелляционной жалобой в Пятый арбитражный апелляционный суд, согласно которой просит отменить обжалуемое решение и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов жалобы указывает, что установленное жилищным законодательством требование об определении лица, уполномоченного от имени собственников помещений в многоквартирном доме на подачу заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на объекты недвижимости, входящие в силу закона в состав общего имущества, не влияет на право арендатора (как одной из сторон договора аренды части недвижимого имущества) подать заявление о государственной регистрации договора аренды, одновременно с которой осуществляется государственный кадастровый учет. При этом полагает, что часть 6 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон №218-ФЗ) не является специальной нормой, дополнительно ограничивающей круг лиц, имеющих право на подачу заявления о государственной регистрации и государственном кадастровом учете. Приводит доводы о том, что данные изменения законодательства были направлены на стабилизацию правоотношений в области режима общего имущества членов садоводческих товариществ, в связи с чем возможность обращения в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации обременения на общее имущество собственников помещений в МКД лицом, в пользу которого устанавливается обременение, не исключается.

В судебном заседании представитель предпринимателя доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Управление и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, заявлений, ходатайств не представили, в связи с чем судебная коллегия на основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрела апелляционную жалобу в отсутствие указанных лиц по имеющимся в материалах дела документам.

При этом в судебном заседании 20.05.2025 основании статей 163, 184, 185 АПК РФ апелляционной коллегией был объявлен перерыв до 27.05.2025 и далее по 02.06.2025, о чем лица, участвующие в деле, были уведомлены путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

Из материалов дела судебной коллегией установлено следующее.

25.07.2017 в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о кадастровом учете земельного участка площадью 7277 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир многоквартирный жилой дом, участок находится примерно в 520 м по направлению на юго-восток от ориентира, почтовый адрес ориентира: <...>; вид разрешенного использования: жилые здания с размещением в нижних этажах объектов делового и обслуживающего назначения. Указанному земельному участку присвоен кадастровый номер 25:28:010043:872.

17.02.2022 между собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по адресу: <...>, и обществом заключен договор управления многоквартирным домом №ЗБ-25, по условиям пункта 1.1 которого управляющая организация по заданию собственников в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, а также осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно пункту 1.2 договора многоквартирный дом расположен по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 25:28:010043:872.

В соответствии с пунктом 8 решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленного протоколом №1 от 17.02.2022, было решено уполномочить управляющую организацию от имени собственников помещений в МКД и в их интересах заключать договоры об использовании общего имущества МКД.

Условия договоров об использовании общего имущества МКД определяются обществом в интересах собственников помещений в многоквартирном доме с использованием следующих ставок арендной платы: арендная плата за 1 кв.м земельного участка, на котором расположен МКД, составляет не менее 300 руб. в месяц без учета оплаты коммунальных услуг.

04.03.2024 между управляющей компанией (арендодатель), действующей от имени и в интересах собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу <...>, и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды части земельного участка №2/872- ЗБ25-А.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование часть земельного участка с кадастровым номером 25:28:010043:872, площадью 7277+/-30 кв.м, адрес: местоположение установлено от ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир – многоквартирный жилой дом; участок находится примерно в 520 м от ориентира по направлению на юго-восток; почтовый адрес ориентира: <...>.

На основании пункта 1.2 договора часть земельного участка, передаваемая в аренду (96 кв.м), обозначена на схеме, являющейся приложением к настоящему договору.

Цель аренды: эксплуатация кафе быстрого питания. Срок аренды части земельного участка устанавливается с 04 марта 2024 года по 31 декабря 2034 года (пункты 1.4, 1.5 договора).

19.04.2024 арендатор обратился в Росреестр с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права аренды в отношении части земельного участка с кадастровым номером 25:28:010043:872, представив межевой план и договор аренды части земельного участка.

Уведомлением государственного регистратора №КУВД-001/2024-16433485/1 от 15.05.2024 осуществление кадастровых и регистрационных действий было приостановлено до 13.08.2024 на основании пунктов 5, 7 части 1 статьи 26 Закона №218-ФЗ по мотиву непредставления решения общего собрания собственников помещений в МКД об определении представителя, уполномоченного на подачу заявления о государственной регистрации права на общее имущество собственников МКД, и решения общего собрания об определении лица, в пользование которого передается часть общего имущества, срока аренды, арендной платы, лица, уполномоченного на заключение договора. В этой связи было указано на необходимость представления новой редакции договора аренды и соответствующего решения общего собрания, а также было отмечено, что государственная регистрация договора аренды возможна только после государственной регистрации права собственников помещений в МКД на вышеуказанный объект недвижимости.

26.06.2024 во исполнение указанного решения предприниматель представил пояснения управляющей компании исх.№167 от 26.06.2024 и протокол общего собрания №1 от 17.02.2022. При этом согласно пояснениям общества решение об определении лица, уполномоченного от имени собственников на заключение договоров об использовании общего имущества, и о ставках арендной платы было принято в пункте 8 протокола №1 от 17.02.2022. Кроме того, было отмечено, что государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок произведена одновременно с государственной регистрацией права на первое помещение в многоквартирном доме.

Рассмотрев представленные документы и пояснения, регистрирующий орган уведомлением №КУВД-001/2024-16433485/2 от 05.07.2024 констатировал, что причины, послужившие основанием для приостановления действий по государственному учету и государственной регистрации, не устранены.

По истечении установленного срока управление приняло решение №КУВД-001/2024-16433485/3 от 13.08.2024 об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

Не согласившись с указанным решением, полагая, что оно не соответствует закону и нарушает права и законные интересы предпринимателя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, последний обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением, который обжалуемым решением отказал в удовлетворении заявленных требований.

Исследовав материалы дела, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, проверив в порядке статей 268, 270 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене на основании следующего.

По правилам части 1 статьи 198 АПК РФ для признания незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие совокупности условий, а именно: оспариваемые решения, действия (бездействия) должны не соответствовать закону или иному нормативному правовому акту, нарушать права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагать на него какие-либо обязанности, создавать иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Аналогичные положения содержатся в части 6 статьи 1 Закона №218-ФЗ, в силу которых государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Согласно части 3 статьи 1 названного Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (часть 4 статьи 1 Закона №218-ФЗ).

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (часть 7 статьи 1 Закона №218-ФЗ).

Как установлено частью 1 статьи 14 данного Закона, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Закона №218-ФЗ).

В силу пункта 5 части 1 статьи 15 названного Закона при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливаются ограничения прав и обременения объекта недвижимости, - при государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации ограничений прав и обременений объекта недвижимости, в том числе в связи с образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются соответствующие ограничения прав и обременения.

На основании части 1 статьи 26 Закона №218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5); форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7).

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (статья 27 Закона №218-ФЗ).

Из материалов дела усматривается, что при рассмотрении заявления предпринимателя от 19.04.2024 о государственном кадастровом учете и государственной регистрации обременения (аренды) части земельного участка 25:28:010043:872 регистрирующий орган посчитал, что на государственную регистрацию не представлены необходимые документы, и что форма и содержание представленных документов, не соответствует действующему законодательству, в связи с чем сначала приостановил, а впоследствии отказал в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

Оценив оспариваемый отказ в порядке статьи 71 АПК РФ в совокупности с доказательствами, имеющимися в материалах дела, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

По правилам пункта 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты (пункт 2 статьи 287.6 ГК РФ).

Аналогичная норм закреплена в пункте 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), согласно которому собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (часть 4 статьи 36 ЖК РФ).

Как установлено частью 1 статьи 44 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

В соответствии с частью 2 этой же статьи к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

· принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами (пункт 3);

· принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания (пункт 3.1);

· принятие решений об определении лица, уполномоченного от имени собственников помещений в многоквартирном доме на подачу заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на объекты недвижимости, входящие в силу закона в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 3.6).

Данные положения корреспондируют части 6 статьи 42 Закона №218-ФЗ, на основании которой с заявлением о государственной регистрации прав на объекты недвижимости, входящие в силу закона в состав общего имущества (имущества общего пользования) собственников недвижимости или приобретенные ими в качестве общего имущества (имущества общего пользования), и (или) о государственном кадастровом учете таких объектов недвижимости от имени указанных лиц обращается представитель, уполномоченный на подачу соответствующего заявления решением общего собрания членов товарищества собственников недвижимости или решением общего собрания собственников недвижимости (в случае, если в соответствии с законом допускается принятие такого решения собранием собственников недвижимости).

Из материалов дела усматривается, при обращении в регистрирующий орган с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права аренды на часть земельного участка с кадастровым номером 25:28:010043:872 в качестве правоустанавливающего документа был представлен договор аренды №2/872-ЗБ25-А от 04.03.2024, заключенный между управляющей компанией и предпринимателем с учетом решения общего собрания.

Анализ данного договора и решения общего собрания, оформленного протоколом №1 от 17.02.2022, показывает, что на голосование собственников помещений многоквартирного дома был вынесен вопрос №8 о пользовании общим имуществом собственников и о полномочиях управляющей организации на заключение договоров.

Согласно принятому решению собственники помещений постановили, что общее имущество многоквартирного дома, в том числе земельный участок может быть предоставлен в аренду на возмездной основе по стоимости не менее 300 руб./кв.м без учета оплаты коммунальных услуг. При этом лицом, уполномоченным на заключение договоров об использовании общего имущества МКД от имени собственников помещений в МКД и в их интересах, была определена управляющая компания.

В свою очередь какого-либо решения об определении лица, уполномоченного от имени собственников помещений в многоквартирном доме на подачу заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на объекты недвижимости, входящие в силу закона в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, указанным решением общего собрания принято не было.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции на основании пункта 3.6 части 2 статьи 44 ЖК РФ, части 6 статьи 42 Закона №218-ФЗ поддерживает вывод государственного регистратора о наличии правовых оснований для отказа в осуществлении кадастровых и регистрационных действий относительно части земельного участка в порядке пункта 5 части 1 статьи 26, статьи 27 Закона №218-ФЗ.

Довод апелляционной жалобы о том, что действие положения части 6 статьи 42 Закона №218-ФЗ не ограничивает общее правило о возможности подачи заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права аренды части земельного участка, как собственником объекта недвижимости, так и лицом, в пользу которого устанавливается обременение права, судебной коллегией не принимается.

Как установлено частью 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

При государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем, если сведения о таких объектах недвижимости содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (часть 5 статьи 40 Закона №218-ФЗ).

Таким образом, с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им.

Согласно части 2 статьи 69 Закона №218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи (часть 3 статьи 69 Закона №218-ФЗ).

Анализ имеющейся в материалах дела выписки в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:010043:872 показывает, что в границах указанного земельного участка расположен многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями с кадастровым номером 25:28:010043:3563.

Указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 25.07.2017. При этом актуальных записей о государственной регистрации права общей долевой собственности на указанный объект недвижимости реестр не содержит.

С учетом изложенного следует признать, что право общей долевой собственности на земельный участок возникло в силу закона при государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме.

Между тем возникновение права общей долевой собственности на спорный земельный участок в силу закона не отменяет необходимость государственной регистрации такого права при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права аренды на часть земельного участка по договору аренды №2/872-ЗБ25-А от 04.03.2024, которое возможно только по заявлению лица, уполномоченного на подачу соответствующего заявления решением общего собрания.

В этой связи, учитывая, что с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, обратился предприниматель, не имеющий таких полномочий, что прямо противоречит части 6 статьи 42 Закона №218-ФЗ, пункту 3.6 части 2 статьи 44 ЖК РФ, суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционной жалобы о неприменении положений части 6 статьи 42 Закона №218-ФЗ к спорной ситуации.

Суждение предпринимателя о том, что названная норма права действует только в части государственной регистрации права на объекты недвижимости, относящиеся к общему имуществу собственников многоквартирного дома, но не в части государственной регистрации ограничения или обременения прав общего имущества собственников МКД, апелляционной коллегией признается безосновательным, как не соответствующее указанным выше нормам права.

Позиция заявителя жалобы, что дополнение статьи 42 Закона №218-ФЗ частью 6 было обусловлено исключительно корректировкой Федерального закона «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», не может быть принята судом во внимание, учитывая, что действие части 6 статьи 42 Закона №218-ФЗ носит общеобязательный характер и касается общего имущества собственников недвижимости, к которым относятся не только члены садовых товариществ, но и собственники помещений в многоквартирном доме.

Соответственно уведомление Росреестра от 13.08.2024 №КУВД-001/2024-16433485/3 об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы предпринимателя, в связи с чем основания для признания его недействительным отсутствуют.

При этом, давая оценку выводам государственного регистратора, о необходимости предоставления арендатором решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об определении лица, в пользование которого передается часть общего имущества, срока аренды, арендной платы и лица, уполномоченного на заключение договора, и как следствие, новой редакции договора аренды, суд апелляционной инстанции отмечает, что данные вопросы фактически были разрешены в решении общего собрания, оформленном протоколом №1 от 17.02.2022.

В данном случае из буквального прочтения указанного решения общего собрания следует, что собственники помещений многоквартирного дома приняли решение о том, что общее имущество многоквартирного дома может быть предоставлено в пользование иным лицам, что лицом, уполномоченным на заключение договоров от их имени является управляющая компания, а также установили размер арендной платы, в том числе относительно аренды земельного участка.

С учетом изложенного следует признать, что представленный на государственную регистрацию договор аренды земельного участка был заключен управляющей компанией от имени собственников помещений в МКД при наличии таких полномочий и с установлением размера арендной платы, предусмотренным решением общего собрания.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что указание государственного регистратора на непредставление решения общего собрания собственников помещений в МКД, содержащего принятые решения по спорным вопросам, и на необходимость предоставления новой редакции договора аренды противоречит фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем признается необоснованным.

Делая указанный вывод, суд апелляционной инстанции также отмечает, что по смыслу пункта 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме принимает решение о пользовании общим имуществом иными лицами.

Однако данное нормоположение не означает, что каждый арендатор или пользователь общего имущества многоквартирного дома должен быть поименован в решении общего собрания.

В спорной ситуации вопрос №8 решения общего собрания был направлен, как на решение о возмездном предоставлении общедомового имущества в пользовании иных лиц по соответствующей цене, так и на определении лица, уполномоченного на заключение соответствующих договоров с такими лицами.

Данное обстоятельство свидетельствует о соответствии решения общего собрания требованиям пунктов 3, 3.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ и о необоснованности указанных выводов управления в оспариваемом решении.

К аналогичному выводу судебная коллегия приходит и при оценке ссылок регистрирующего органа на необходимость первоначальной государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 25:28:010043:872, отмечая, что данное право возникло в силу закона, и что его регистрации допускается при государственной регистрации обременения.

Между тем отдельные ошибочные выводы управления не отменяют в целом правомерность оспариваемого решения, изложенного в уведомлении от 13.08.2024 № КУВД-001/2024-16433485/3.

Принимая во внимание, что оспариваемое решение было принято при наличии к тому правовых оснований и не повлекло нарушение прав и законных интересов предпринимателя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции обоснованно на основании части 3 статьи 201 АПК РФ отказал в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого судебного акта, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему, и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения суда.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные заявителем при подаче жалобы, на основании статьи 110 АПК РФ относятся коллегией на последнего.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 11.03.2025 по делу №А51-20525/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Н.Н. Анисимова

Судьи

А.В. Гончарова

О.Ю. Еремеева