Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6
http://www.spb.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г.Санкт-Петербург
29 апреля 2025 годаДело № А56-115643/2024
Резолютивная часть решения объявлена 16 апреля 2025 года.
Полный текст решения изготовлен 29 апреля 2025 года.
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Титовой М.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Герасимчук П.А.
рассмотрев в судебном заседании дело по иску:
Истец: Индивидуальный предприниматель ФИО1
Ответчик: Общество с ограниченной ответственностью «Хели-драйв»
о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды квартиры №100-АР/2023 от 01.10.2023 за период с 01.07.2023 по 31.08.2024 в размере 80 000 руб., о признании акт приема-передачи квартиры от 30.06.2024 недействительным, об удержании обеспечительного платежа в размере 40 000 руб.
при участии
согласно протоколу судебного заседания от 16.04.2025,
установил:
Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Хели-драйв» (далее – Общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды квартиры №100-АР/2023 от 01.10.2023 за период с 01.07.2023 по 31.08.2024 в размере 80 000 руб., о признании акт-приема передачи квартиры от 30.06.2024 недействительным, об удержании обеспечительного платежа в размере 40 000 руб.
Определением суда от 13.12.2024 дело принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Определением от 21.01.2025 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, назначил предварительное и основное судебное заседание на 16.04.2025.
В судебном заседании представитель истца ходатайствовал об уточнении исковых требований и просил суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за июль-декабрь 2024 в размере 240 000 руб.; в остальной части заявленные требования оставил без изменений.
Суд, руководствуясь положениями ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, принял уточнения исковых требований.
В соответствии с п. 4 ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд перешел из предварительного в основное судебное разбирательство.
Представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме. Представитель ответчика против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве.
Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.
01.10.2023 года между ИП ФИО1 и ООО «Хели-драйв» был заключен договор аренды квартиры № 100-AP/2023 (далее - Договор), согласно которому истец передал, а ответчик принял в аренду квартиру, расположенную по адресу: <...>.
Согласно пункту 1.2 Договора, срок аренды установлен с 01.10.2023 по 31.08.2024 года.
В соответствии с п. 3.1 Договора, за пользование Квартирой Арендатор ежемесячно оплачивает Арендодателю арендную плату, в которую входит оплата за пользование Квартирой, а также оплата за коммунальные и иные эксплуатационные услуги (горячее и холодное водоснабжение, электроэнергия и проч.). Ежемесячная арендная плата, согласованная Сторонами, составляет 40 000 (сорок тысяч) рублей 00 копеек.
Арендатор оплачивает арендную плату в срок до 5 (пятого) числа каждого месяца включительно (п. 3.6 Договора).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по Договору, истцом в адрес Общества была направлена претензия от 18.09.2024. Оставление претензии без ответа и удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Факт заключения Договора и предоставления имущества во временное владение и пользование ответчика подтверждается материалами дела.
Согласно расчету истца, задолженность ответчика по арендной плате составила 240 000 руб. за июль-декабрь 2024 года. При этом, Предприниматель указал, что 30.06.2024 Общество в одностороннем порядке составило акт приема-передачи квартиры и прекратило оплату арендных платежей, что противоречит условиям Договора аренды и нормам действующего законодательства.
Возражая против удовлетворения исковых требований в части взыскания арендной платы, Общество указало, что неоднократно направляло в адрес истца (арендодателя),уведомления исх. № 44/ХД от 19.06.2024 г. (на электронную почту и «Почтой России»), исх. № 48/ХД от 26.06.2024 г., исх. № 49/ХД (на электронную почту) о предстоящем освобождении квартиры 30.06.2024 г. и предложении принять квартиру.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Вместе с тем, ни условиями Договора аренды, ни нормами действующего законодательства не предусмотрено право Общества на односторонний отказ от Договора.
Как указал ответчик, досрочное прекращение арендных отношений было вызвано существенным изменением обстоятельств, которые не могли быть предвидены им в дату заключения договора аренды. В частности Общество указало, что квартира по спорному договору использовалась для проживания сотрудников Общества, которые обслуживают вертолеты заказчика в месте их базирования. Подбиралась квартира с учетом удобной транспортной доступности сотрудников от квартиры до места работы (место базирования вертолетов) и обратно. После того, как место базирования вертолетов, по независимым от воли ответчика обстоятельствам, изменилось, ответчик принял решение досрочно прекратить договор аренды и освободить квартиру, а также подобрать квартиру с более удобной транспортной доступностью.
В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу пункта 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны.
Исходя из содержания вышеуказанной нормы права, в связи с существенными изменениями обстоятельств, договор может быть расторгнут по решению суда, вместе с тем, Общества, как заинтересованная сторона, с соответствующим иском в суд не обращалась, в связи с чем, оснований считать Договор расторгнутым с 01.07.2024, у суда не имеется.
Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно пункту 1.2 Договора, срок аренды установлен с 01.10.2023 по 31.08.2024 года.
Принимая во внимание отсутствие воли арендатора на продление арендных отношений после истечения срока действия договора (п. 2 ст. 621 ГК РФ), следует признать, что Договор аренды прекратил свое действие с 31.08.2024.
В соответствии с пунктом 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", досрочное освобождение арендуемого помещения (вывоз вещей) не свидетельствует о прекращении действия договора и не освобождает арендатора от внесения платы за период с момента прекращения пользования имуществом до истечения срока действия договора.
Таким образом, истец вправе требовать оплаты арендной платы за июль 2024 и август 2024 в размере 80 000 руб.
В рассматриваемом случае необходимо учитывать правовую позицию, изложенную в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 N 310-ЭС19-26908 по делу N А35-6435/2018.
В силу пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.
Однако обязанность сторон составлять акт возврата арендуемого имущества, предусмотренная пунктом 2 статьи 655 Гражданского кодекса, не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения по истечении срока договора.
Судебной коллегией было признано, что акт возврата помещений не является единственным доказательством освобождения арендованного имущества, его отсутствие не лишает силы иных доказательств прекращения использования объекта аренды, представленных ответчиком.
Как усматривается из представленных в материалы дела документов и установлено судом, ответчик (арендатор) в адрес истца (арендодателя), неоднократно направлял уведомления исх. № 44/ХД от 19.06.2024 г. (на электронную почту и «Почтой России»), исх. № 48/ХД от 26.06.2024 г., исх. № 49/ХД (на электронную почту) о предстоящем освобождении квартиры 30.06.2024 г. и предложении принять квартиру в удобное для него время между 10-00 и 18-00 или определить иной удобный для истца (арендодателя) день.
В связи с тем, что истец не принял квартиру, ответчик 30.06.2024 г. опечатал квартиру, в подтверждение чего представил фотоматериалы (п. п. 12, 13 приложения к отзыву) и составил акт возврата квартиры в одностороннем порядке. Указанный передаточный акт вместе с двумя комплектом ключей был направлен почтовым отправлением истцу, что подтверждается соответствующими почтовыми документами (п. п. 14, 14.1 приложения к отзыву).
Таким образом, совокупность представленных в материалы дела доказательств подтверждается факт освобождения арендованного имущества ответчиком, в связи с чем, суд приходит к выводу, что оснований для взыскания арендной платы после прекращения срока действия договора (после 31.08.2024), не имеется. Исковые требования в данной части удовлетворению не подлежат.
Согласно пункту 1 статьи 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (пункт 2 статьи 381.1 ГК РФ).
Согласно п. 3.4 Договора, обеспечительный платеж (страховой депозит) в размере 40 000, 00 (сорок тысяч) рублей 00 копеек, перечисляемый Арендатором Арендодателю в соответствии с п 4.2.7. Договора, остается у Арендодателя в течение всего срока аренды и подлежит возврату Арендатору в течение 3 (трех) рабочих дней с момента прекращения арендных отношений между Сторонами, за исключением наступления условий, предусмотренных Договором.
Пунктом 3.5 Договора установлено, что в случае невыполнения и/или ненадлежащего выполнения обязательств Арендатором, Арендодатель вправе компенсировать причиненный по вине Арендатора вред и/или убытки за счет суммы обеспечительного платежа (страхового депозита).
Обращаясь в суд с настоящим иском, Предприниматель просил зачесть сумму обеспечительного платежа в счет понесенных им убытков на основании п. 3.5 Договора.
Пунктами 1 и 2 статьи 393 ГК РФ предусмотрено, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, при этом убытки определяются в соответствии со статьей 15 ГК РФ.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков. Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.
В пунктах 1, 2, 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" также разъяснено, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (статья 15, пункт 2 статьи 393 ГК РФ).
В рассматриваемом случае, документов, свидетельствующих о причинении ответчиком убытков, истцом в материалы дела не представлено. Ненадлежащим исполнением обязательства Обществом выразилось в необоснованном уклонении от внесения арендных платежей за период действия договора, то есть за июль и август 2024 года. При этом, нарушенное право истца восстановлено путем обращения в суд с требованием о взыскании задолженности.
Документов, свидетельствующих о повреждении арендованного имущества Обществом в материалы дела представлено также не было.
Таким образом, исходя из положений ст. 381.1 ГК РФ и условий договора аренды, арбитражный суд полагает, что обеспечительный платеж подлежал бы возврату арендатору после прекращения срока действия договора, однако учитывая наличие задолженности по арендной плате подлежит зачету в счет ее оплаты.
С учетом изложенного, суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования Предпринимателя о взыскании с Общества задолженности по арендной плате в размере 40 000 руб., исходя из следующего расчета: 80 000 руб. (задолженность за июль и август 2024 года) – 40 000 руб. (обеспечительный платеж).
В отношении требования заявителя о признании недействительным односторонний акт приема-передачи квартиры от 30.06.2024, арбитражный суд отмечает следующее.
Сам по себе акт от 30.06.2024 не является правоустанавливающим документом, не влечет возникновение, изменение или прекращение арендных отношений и в силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации не может являться ни сделкой, ни ее частью. Акт приема-передачи имущества может применяться судом как доказательство, подтверждающее передачу или возврат имущества, при этом, как было указано выше, не является безусловным доказательством данного факта и подлежит оценки в порядке ст. 71 АПК РФ.
Таким образом, акт от 30.06.2024 нельзя классифицировать в качестве правоустанавливающего документа.
Данные обстоятельства исключают возможность признания его недействительным.
В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Расходы по уплате госпошлины подлежат распределению в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.
Согласно части 3 статьи 179 АПК РФ арбитражный суд, принявший решение, по заявлению лица, участвующего в деле, судебного пристава-исполнителя, других исполняющих решение арбитражного суда органа, организации или по своей инициативе вправе исправить допущенные в решении описки, опечатки и арифметические ошибки без изменения его содержания.
Поскольку в резолютивной части решения от 16.04.2025 была допущена арифметическая ошибка, допущенная при расчете размера государственной пошлины, подлежащей взысканию с предпринимателя в доход федерального бюджета, суд полагает возможным, руководствуясь положениями пункта 3 статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при изготовлении решения в полном объеме исправить указанную опечатку в резолютивной части от 16.04.2025 (указав правильно сумму государственной пошлины «18 167 руб.»), с учетом того, что допущенная опечатка не влечет изменение содержания судебного акта.
В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
решил:
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Хели-Драйв» в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 задолженность по арендной плате в размере 40 000 руб., а также 2 833 руб. расходов по оплате государственной пошлины.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета 18 167 руб. государственной пошлины.
Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.
СудьяТитова М.И.