Постановление по делу № 10АП-7129/2025 от 29.01.2026.

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, <...>, https://10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-7129/2025, 10АП-7130/2025

г. Москва

29 января 2026 года

Дело № А41-82519/20

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 29 января 2026 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Таранец Ю.С.,

судей Бархатовой Е.А., Панкратьевой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шевканом М.В.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы ООО «Холдинг Строительный Альянс», ООО «Консалтинговый центр «Дело» на решение Арбитражного суда Московской области от 14.03.2025 по делу № А41-82519/20 по иску ООО «Альтэрос-Р» к ООО «Консалтинговый центр «Дело», ООО «Холдинг «Строительный Альянс», ФИО1, ФИО2, третьи лица: Министерство жилищной политики Московской области, ООО «Доминанта СТ», ООО «Подольская торговая компания», ООО «Строй надзор», о взыскании солидарно убытков, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами,

при участии в судебном заседании:

УСТАНОВИЛ:

ООО "Альтэрос-Р" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "КЦ "Дело", ООО "Холдинг "Строительный Альянс", ФИО1, ФИО2 с требованиями, исходя из принятых судом уточнений, о взыскании солидарно убытков в размере 91169786,82 руб., неустойки за нарушение сроков исполнения договора в размере 2000000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 3608380,13 руб., судебных расходов по оценке текущей рыночной стоимости недвижимого имущества в размере 50000 руб., расходов по уплате государственной пошлины в размере 200000 руб.

Решением Арбитражного суда Московской области от 29.06.2023, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2023, исковые требования удовлетворены частично: с ООО "КЦ "Дело", ООО "Холдинг "Строительный Альянс", ФИО1, ФИО2 солидарно в пользу ООО "Альтэрос-Р" взысканы убытки в размере 2162718,33 руб., неустойка в размере 2000000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 3608380,13 руб., судебные расходы по оплате отчета об оценке в размере 50000 руб., 16060 руб. расходов по оплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 11.03.2024 судебные акты судов первой и апелляционной инстанций отменены, дело

№ А41-82519/20 направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

При новом рассмотрении судом приняты уточнений исковых требований, в соответствии с которыми ООО "Альтэрос-Р" просит взыскать солидарно с ООО "КЦ "Дело", ООО "Холдинг "Строительный Альянс", ФИО1, ФИО2 убытки в размере 73202118,33 руб., неустойку за нарушение сроков исполнения договора в сумме 2000000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 3608380,13 руб., расходы по оценке текущей рыночной стоимости недвижимого имущества в размере 50000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 200000 руб.

Решением Арбитражного суда Московской области от 14.03.2025 по делу № А41-82519/20 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО «Холдинг Строительный Альянс», ООО «Консалтинговый центр «Дело» обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят отменить решение арбитражного суда первой инстанции, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании представители заявителем поддержали доводы апелляционных жалоб, изложили позицию суду. Представитель ООО "Альтэрос-Р" возражал против удовлетворения апелляционных жалоб согласно отзыву и письменным пояснениям.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ, в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru и не заявивших о его отложении, в соответствии с частью 1 статьи 266 и частью 3 статьи 156 АПК РФ.

Повторно исследовав все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность судебного акта, Десятый арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение арбитражного суда первой инстанции подлежит изменению по основаниям, предусмотренным статьей 270 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между ООО "Альтэрос-Р" (приобретатель) и ООО "КЦ "Дело" (продавец) заключен договор купли-продажи недвижимости от 29.12.2017 N 03-КЦ/17, согласно которому продавец обязался создать, ввести в эксплуатацию и передать приобретателю в сроки, предусмотренные договором, во владение и в собственность объект: Здание технопарка. Производственно-складской комплекс N 7, общей площадью 10671 кв.м (включая внутренние инженерные коммуникации и иные составляющие объекта, предусмотренные Техническим заданием - Приложение N 2 к договору), а также передать во владение и в собственность приобретателя земельные участки под объектом: земельный участок N 1 площадью 14245 кв.м с кадастровым номером 50:27:0020806:952 и земельный участок N 2 площадью 4713 кв.м с кадастровым номером 50:27:0020806:941 (далее - объект), а приобретатель принять и оплатить объект и земельные участки под ним в соответствии с условиями договора (пункт 2.1. договора).

В соответствии с пунктом 2.2.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 08.06.2018 N 2 ответчик принял на себя обязательство передать во владение введенный в эксплуатацию объект, а также земельные участки по акту приема-передачи в срок до 30.07.2018 (т. 1, л.д. 175-181).

Созданный объект должен соответствовать Техническому заданию (Приложение N 2 к договору) и разработанной на его основе проектной документации.

Согласно пункту 2.2.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 08.06.2018 N 2 продавец обязан осуществить регистрацию права собственности приобретателя на объект, земельные участки под объектом, которые должны быть свободными от каких-либо обременений, ограничений и претензий третьих лиц, за исключением обременений по п. 3.8. договора, в срок до 15.08.2018.

Общая стоимость объекта и земельных участков (цена договора) определена сторонами в сумме 395700000 (триста девяносто пять миллионов семьсот тысяч) рублей (в редакции пункта 3.1. дополнительного соглашения от 08.06.2018 N 2 к договору), и состоит из:

- стоимости земельного участка N 1 площадью 14245 кв.м с кадастровым номером 50:27:0020806:952 в размере 60111826 руб.;

- стоимости земельного участка N 2 площадью 4713 кв.м с кадастровым номером 50:27:0020806:941 в размере 19888174 руб.;

- стоимости объекта в размере 315700000 руб..

В соответствии с пунктом 3.2 договора, оплата по договору осуществляется в соответствии с Графиком платежей (Приложение N 3 к договору).

Стоимость, указанная в п. 3.1. договора, включает в себя все затраты продавца на исполнение своих обязательств по договору для достижения согласованных характеристик объекта (в том числе, стоимость технологического присоединения объекта на мощность в размере 510 кВт, получение лимитов на газ, стоимость всех материалов, стоимость работ подрядчиков, проектной организации и передачи земельных участков под объектом, а также проведение регистрационных действий, связанных с оформлением перехода права собственности на объект и земельные участки под объектом на приобретателя и т.д.).

Обязательства ответчика по исполнению договора обеспечены договорами поручительства, заключенными с ООО "Холдинг "Строительный Альянс" от 29.12.2017 (п. 3.9. договора), с ФИО1 от 08.06.2018, с ФИО2 от 08.06.2018 (договор в редакции п. 3.10. дополнительного соглашения N 2 от 08.06.2018), а также договором залога (ипотеки) земельного участка от 23.01.2018 N 02-ПТК/18, заключенным ООО "Альтэрос-Р" с ООО "Подольская торговая компания" (п. 3.7. договора).

Выполнение продавцом обязательств по передаче объекта, земельных участков под объектом в соответствии с пунктом 9.2 договора, подтверждается Актом приемки-передачи, подписываемого сторонами.

Согласно пункту 9.3 договора, продавец, не позднее чем за 10 (десять) рабочих дней до даты передачи Объекта и земельных участков уведомляет приобретателя о готовности к передаче объекта и земельных участков, а также о необходимости их принятия приобретателем по передаточному акту.

В силу пункта 9.4 договора, приобретатель обязан в срок передачи объекта и земельных участков, установленный ответчиком, прибыть на объект, осуществить фактический осмотр (приемку) объекта и земельных участков и подписать акт приема-передачи объекта и земельных участков под ним.

Приобретатель вправе отказаться от принятия объекта и подписания акта приема-передачи только в случае, если у него имеются обоснованные претензии к передаваемому объекту, связанные с существенными недостатками (пункт 9.5 договора).

Стороны определили, что существенными недостатками являются: 1) недостатки, которые делают объект непригодным для его использования по целевому назначению; 2) неустранимые недостатки или недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или недостатки, которые выявляются неоднократно, либо появляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки (п. 2 ст. 475 ГК РФ); отступления от условий договора, от обязательных требований технических регламентов, проектной документации, Технического задания (Приложение N 2 к договору) и градостроительных регламентов.

В случае, если выявленные приобретателем несоответствия объекта, не относятся к существенным недостаткам, указанным в пункте 9.5. договора, они рассматриваются сторонами как несущественные недостатки, которые не могут являться препятствием для принятия приобретателем объекта, земельных участков и подлежат устранению продавцом в сроки, согласованные сторонами, после передачи объекта приобретателю в соответствии с условиями договора (пункт 9.6. договора).

Согласно пункту 9.7. договора отказ приобретателя от принятия объекта, земельных участков и подписания акта приема-передачи в соответствии с условиями договора в связи с выявленными приобретателем несущественными недостатками, при условии наличия у продавца разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, и получения приобретателем уведомления от продавца о готовности объекта к передаче, признается сторонами как уклонение приобретателя от принятия объекта и подписания акта приема-передачи, и дает продавцу право на возмещение приобретателем убытков, причиненных уклонением от принятия объекта.

Обращаясь с настоящими требованиями, ООО "Альтэрос-Р" указывает, что ответчиком получено разрешение от 23.05.2018 N RU50-27-10756-2018 на ввод в эксплуатацию объекта – Здание технопарка. Производственно-складской комплекс N 7, кадастровый номер 50:27:0020806:1400.

Право собственности ООО "КЦ "Дело" на здание технопарка зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН внесена регистрационная запись от 07.06.2018 N 50:27:0020806:1400-50/055/2018-1.

Истец исполнил обязательства по оплате в соответствии с условиями договора в редакции дополнительного соглашения № 2: денежные средства в сумме 30000000 руб. внесены на расчетный счет ответчика в течение 10 рабочих дней с момента подписания договора и 170000000 руб. внесены на расчетный счет ответчика до 15.06.2018, что подтверждается платежными поручениями: от 16.01.2018 N 10 на сумму 8500000 руб., от 17.01.2018 N 12 на сумму 21500000 руб., от 08.06.2018 N 147 на сумму 50000000 руб., от 08.06.2018 N 148 на сумму 120000000 руб.

Оставшаяся часть денежных средств должна подлежала внесению на счет продавца согласно графику платежей, после регистрации права собственности истца на объект.

Также в соответствии с п. 4.4.1 договора, для оказания инженерно-консультационных услуг по осуществлению строительного контроля (технического надзора) за строительством объекта между истцом и ООО "Строй Надзор" заключен договор от 25.01.2018 N 03-01/18. Представителям ООО "Строй Надзор" был предоставлен доступ на объект строительства в целях контроля качества выполнения строительно-монтажных работ.

В ходе совместного осмотра объекта и земельных участков, состоявшегося 09.08.2018, истцом и специалистами ООО "Строй Надзор" в ходе совместного осмотра были обнаружены недостатки бъекта, являющиеся, по мнению истца, существенными и препятствующие приемке объекта (согласно п. 9.5. договора), в связи с чем был составлен Акт замечаний от 09.08.2018 (т. 3, л.д. 26-32), который передан ответчику для рассмотрения и отражения позиции в срок не позднее 10.08.2018.

В качестве недостатков, не позволяющих использовать объект по целевому назначению, истцом указывались недостатки в п. 1.1.3 "Газоснабжение" и п. 12.1 "Система отопления" Акта замечаний от 09.08.2018 - газоснабжение и отопление отсутствует, газ не подключен, пуско-наладка котельной не произведена.

При этом, как указывает истец, согласно п. 12.1. Технического задания к договору (Приложение N 2) отопление корпуса обеспечивается от собственной газовой котельной и обеспечивает определенный температурный режим в конкретных помещениях.

Между тем, при отсутствии газоснабжения и при неработающей котельной такой температурный режим в помещениях обеспечивать невозможно, а отсутствие отопления делает объект непригодным для его использования по целевому назначению.

Горячее водоснабжение, которым должны быть обеспечены помещения здания Технопарка круглогодично (приготовление горячей воды не производилось).

Письмом от 10.08.2018 N 119 (т. 3, л.д. 33-37) ответчик уведомил истца об одностороннем отказе от исполнения договора, сославшись на то, что приобретатель в назначенный срок приема-передачи объекта и земельных участков от подписания акта приема-передачи, уклонился, поскольку указанные в акте от 09.08.2018 замечания являются несущественными и не препятствующими принятию объекта и земельных участков, что в соответствии с положениями статей 484 и 556 ГК РФ, позволяет продавцу отказаться от исполнения договора.

Письмом от 13.08.2018 N 105 истец направил ответчику претензию с требованиями исполнить свои обязательства в соответствии с условиями договора; рассмотреть Акт замечаний от 09.08.2018 по существу; назначить новую дату приема-передачи объекта и земельных участков; осуществить уплату пени за нарушение срока передачи объекта и земельных участков в размере 2800000 руб.; возместить убытки в размере 2036701 руб.; уменьшить цену объекта и земельных участков на сумму неустранимых недостатков в размере 20000000 руб. (т. 3, л.д. 38-41).

Платежными поручениями от 15.08.2018 N 120, 121, 122, 123 ответчик перечислил на счет истца денежные средства в общей сумме 200000000 руб., с назначением платежа: "Возврат аванса по договору N 03-КЦ/17 купли-продажи недвижимости от 29 декабря 2017 г. в связи с уклонением покупателя от приемки недвижимости и прекращением договора".

В ответ на данные действия ООО "КЦ "Дело", ООО "Альтэрос-Р" направлено в адрес ответчика письмо от 17.08.2018 N 107 (т. 4, л.д. 180), в котором указано, что денежные средства перечислены ответчиком ошибочно, поскольку оснований для их возврата не имеется, а договор является действующим.

Письмом от 20.08.2018 N 126 (т. 5, л.д. 264-266) ответчик сообщил, что договор, а также все обязательства сторон по нему прекращены на основании статей 556 и 484 ГК РФ, в связи с уклонением истца от приемки и подписания акта приема-передачи объекта и земельных участков.

Впоследствии спорный объект и земельные участки проданы ответчиком ООО "Доминанта СТ" по договору от 13.08.2018, переход права собственности к которому зарегистрирован в установленном порядке, о чем в ЕГРН внесена регистрационная запись от 17.08.2018.

Письмом от 21.08.2018 N 108 ООО "Альтэрос-Р" повторно сообщило ответчику, что им ошибочно перечислены денежные средства в сумме 200000000 руб., и что данные денежные средства удерживаются истцом на основании ст. 359 ГК РФ, в качестве обеспечения исполнения ответчиком обязательств по договору.

ООО "Альтэрос-Р" в адрес ответчика направлена повторная претензия от 11.10.2018 N 39/10-18 с требованием о взыскании убытков, процентов за незаконное пользование чужими денежными средствами и договорной неустойки.

Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения ООО "Альтэрос-Р" в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Как следует из уточненного расчета исковых требований, ООО "Альтэрос-Р" просит взыскать убытки в размере 71039400 руб. в виде разницы между стоимостью объекта, установленной сторонами в договоре, и рыночной стоимостью на дату одностороннего расторжения договора, с учетом применения дополнительной корректировки на условия финансирования.

Также в составе убытков истец просит взыскать расходы в общей сумме 2162718,33 руб., понесенные им в связи с исполнением обязательств, вытекающих из договора от 25.10.2018 N 03-01/18 на оказание инженерно-консультационных услуг по осуществлению строительного контроля (технического надзора) (т. 1 л.д. 209), договора от 16.04.2018 на лабораторное сопровождение с проведением испытаний и контроля качества материалов, изделий, строительных конструкций (т. 1 л.д. 236), договора от 02.08.2018 N 987/2018-ДО (т. 1 л.д. 263), договора на приобретение оборудования от 14.06.2018 N 103189 (т. 2 л.д. 1) и договора от 25.05.2018 N 2018/МО/9786 (т. 2 л.д. 8).

Общий размер заявленных ко взысканию убытков при новом рассмотрении дела составляет 73202118,33 руб.

Удовлетворяя исковые требования в части взыскания разницы между стоимостью объекта, установленной сторонами в договоре, и рыночной стоимостью на дату одностороннего расторжения договора, арбитражный суд первой инстанции исходил из незаконности отказа ООО "КЦ Дело" от договора, мотивированный необоснованным уклонением покупателя от приемки объекта ввиду отсутствия у объекта существенных недостатков, на которые ссылался приобретатель.

Коллегия апелляционного суда поддерживает выводы арбитражного суда первой инстанции в данной части в связи со следующим.

В пункте 2.3 договора стороны определили, что к их отношениям по договору применяются положения главы 30 ГК РФ (купля-продажа). Квалифицируются отношения сторон как купля-продажа недвижимости, в том числе будущей недвижимой вещи т.е. которая будет создана в будущем.

Согласно абзацу 6 пункта 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление Пленума N 54), если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРН, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Таким образом, по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.

В соответствии со статьей 484 ГК РФ покупатель обязан принять переданный ему товар, за исключением случаев, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи.

В случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.

Согласно пункту 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Как следует из пункта 9.5. договора, истец вправе отказаться от принятия объекта и подписания акта приема-передачи только в случае, если у него имеются обоснованные претензии к передаваемому объекту, связанные с существенными недостатками, под которыми стороны понимают: недостатки, которые делают объект непригодным для его использования по целевому назначению; неустранимые недостатки или недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или недостатки, которые выявляются неоднократно, либо появляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки (п. 2 ст. 475 ГК РФ); отступления от условия договора, от обязательных требований технических регламентов, проектной документации, Технического задания (Приложение N 2 к Договору) и градостроительных регламентов.

Таким образом, по смыслу указанных положений договора, в случае, если покупателем (истцом) обнаружены существенные недостатки при приемке объекта, в том числе недостатки, указывающие на несоответствие объекта Техническому заданию к договору, что было прямо установлено сторонами, то поведение ООО "Альтэрос-Р" не может быть расценено как необоснованное уклонение от приемки объекта.

Согласно статье 474 ГК РФ проверка качества товара может быть предусмотрена законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, или договором купли-продажи.

Оценивая односторонний отказ ООО "КЦ Дело" от договора по причине уклонения приобретателя от принятия объекта, суд первой инстанции обоснованно исходил и того, что обстоятельством, подлежащим доказыванию по настоящему иску является установление наличия или отсутствия существенных недостатков объекта, при которых его эксплуатация невозможна, что, как следствие, препятствовало бы его принятию.

Поскольку между сторонами возник спор относительно качества спорного объекта на дату приемки, а также относительно рыночной стоимости объекта на дату расторжения спорного договора, определением Арбитражного суда Московской области от 18.08.2021 по делу назначена комплексная строительно-техническая и оценочная судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО "Экспертный центр "Индекс".

На разрешение экспертов судом первой инстанции поставлены следующие вопросы:

1. Соответствовало ли по состоянию на 09.08.2018 техническое состояние и качество фактически выполненных работ по строительству объекта, указанного в пункте 1.11 договора (в том числе инженерных коммуникаций и иных составляющих объекта): Здание технопарка. Производственно-складской комплекс N 7, общей площадью 10671 кв.м, кадастровый номер 50:27:0020806:1400, расположенного по адресу: Московская область, городской округ Подольск, деревня Новоселки, территория Технопарка, дом 7, условиям договора купли-продажи недвижимости от 29.12.2017 N ОЗ-КЦ/17, Техническому заданию (Приложение N 2 к Договору), с учетом дополнительного соглашения от 08.06.2018 N 2, обязательным требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов.

2. Определить по состоянию на 10.08.2018 рыночную стоимость объекта, созданного по договору купли-продажи недвижимости от 29.12.2017 N ОЗ-КЦ/17, включающего в себя:

- Здание технопарка. Производственно-складской комплекс N 7, общей площадью 10671 кв. м, кадастровый номер 50:27:0020806:1400, расположенный по адресу: Московская область, городской округ Подольск, деревня Новоселки, территория Технопарка, дом 7;

- Котельную, площадью 42,2 кв. м, кадастровый номер 50:27:0020806:1418, расположенную по адресу: Московская область, городской округ Подольск, деревня Новоселки, территория Технопарка, дом 7, строение 1;

- Сеть газораспределения протяженностью 19 м, кадастровый номер 50:27:0020806:1417, расположенную по адресу: Московская область, городской округ Подольск, деревня Новоселки, территория Технопарка, дом 7, сооружение 2;

- Внутренние инженерные коммуникации, элементы благоустройства, КПП и иные элементы - составляющие объекта, предусмотренные Техническим заданием (Приложение N 2 к Договору);

- Земельный участок площадью 14245 кв.м с кадастровым номером 50:27:0020806:952, расположенный по адресу: Московская область, городской округ Подольск, деревня Новоселки, территория Технопарка 7;

- Земельный участок площадью 4713 кв.м с кадастровым номером 50:27:0020806:941, расположенный по адресу: Московская область, городской округ Подольск, деревня Новоселки, территория Технопарка 7/1.

В материалы дела представлено заключение ООО "Экспертный центр "Индекс" от 20.10.2021 N 0073-21-А, а также откорректированное заключение эксперта от 08.02.2022 N 0073-21-А (корректировка).

Согласно заключениям экспертов, спорный объект не соответствовал условиям договора на дату его приемки (09.08.2018), а рыночная стоимость объектов недвижимости на дату расторжения договора составила 477583000 руб.

Установив, что экспертом вносились исправления в экспертное заключение после проведения экспертизы и представления его в суд, ввиду наличия сомнений в обоснованности заключения экспертизы относительно рыночной стоимости объекта, а также строительно-технической части, которые эксперт не устранил в ходе опроса в судебном заседании, определением Арбитражного суда Московской области от 25.03.2022 по делу назначена повторная комплексная судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ "Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации".

В материалы дела представлено заключение экспертов от 21.07.2022 N 2514/19-3-22, подготовленное ФБУ "РФЦСЭ при Министерстве юстиции РФ", в котором эксперты пришли к следующим выводам.

По первому вопросу эксперты указали, что объект, указанный в п. 1.11 договора (в том числе инженерные коммуникации и иные составляющие объекта): Здание технопарка. Производственно-складской комплекс N 7, общей площадью 10671 кв.м, кадастровый номер 50:27:0020806:1400, расположенный по адресу: Московская область, городской округ Подольск, деревня Новоселки, территория Технопарка, дом 7, частично не соответствовал по состоянию на 09.08.2018 Техническому заданию (Приложение N 2 к Договору купли-продажи недвижимости от 29.12.2017 N ОЗ-КЦ/17) с учетом дополнительного соглашения от 08.06.2018 N 2.

42 несоответствия требованиям технического задания, указанные в замечаниях технического надзора к акту приемки от 09.08.2018 подразделяются на:

- 21 несоответствие по причинам их отсутствия к дате осмотра в сравнении с 09.08.2018 с одной стороны и отсутствия необходимой подтверждающей документации на указанную дату, с другой стороны, в том числе надлежащей фотофиксации, установить не представляется возможным;

- 13 несоответствий не подтверждается;

- 8 несоответствий подтверждаются экспертами.

Объект, указанный в п. 1.11 договора (в том числе инженерные коммуникации и иные составляющие объекта): Здание технопарка. Производственно-складской комплекс N 7, общей площадью 10671 кв.м, кадастровый номер 50:27:0020806:1400, расположенный по адресу: Московская область, городской округ Подольск, деревня Новоселки, территория Технопарка, дом 7, соответствовал по состоянию на 09.08.2018 обязательным требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов.

Отмечается, что все 42 несоответствия Техническому заданию (Приложение N 2 к Договору купли-продажи недвижимости от 29.12.2017 N ОЗ-КЦ/17), с учетом дополнительного соглашения от 08.06.2018, не препятствовали сдаче объекта в эксплуатацию, их наличие не вызывает отступлений от требований обязательных технических регламентов и градостроительных регламентов, носят устранимый характер и не являются существенными.

При ответе на второй вопрос эксперты установили, что рыночная стоимость исследуемых объектов недвижимости, образующих единый объект недвижимости - производственно-складской комплекс, расположенный по адресу: Московская область, городской округ Подольск, деревня Новоселки, территория Технопарка, дом 7, по состоянию на 10.08.2018 составляет 393292966 руб., с учетом НДС 18%.

Представленное экспертное заключение, в силу статей 64, 67, 68, 71, 82, 86, 87 АПК РФ, в части строительно-технического исследования принято судом первой инстанции в качестве надлежащего доказательства по делу наряду с другими доказательствами (статья 71 АПК РФ).

Коллегия апелляционного суда, исследовав заключение экспертов от 21.07.2022 N 2514/19-3-22, подготовленное ФБУ "РФЦСЭ при Министерстве юстиции РФ", с позиции статьи 71 АПК РФ, признает данное заключение надлежащим доказательством в части выводов о строительно-технических характеристиках объекта, поскольку заключение является полным, содержит подробное описание проведенного исследования, исчерпывающие о обоснованные выводы.

Сомнений в объективности и беспристрастности у суда апелляционной инстанции не имеется в связи со следующим.

В материалы дела представлено заявление об отводе эксперту ФИО3, согласно которому в период с 2015 года по 2017 год представитель ООО "Альтэрос-Р" ФИО4 являлся привлеченным юристом ООО "РусАльянс Строй", а также представлял интересы учредителя и генеральных директоров этого общества, в котором в тот период работал ФИО3 в должности инженера ПТО и оказывал консультации в области строительно-монтажных работ и подготовки проектной документации, получая плату, то он находился в служебной и финансовой зависимости от представителя лица, участвующего в деле.

Вместе с тем, в материалы дела не представлено доказательств наличия между ФИО4 и ФИО3 должностных правоотношений руководитель-подчиненный, при этом оказание ФИО3 консультационных услуг не подтверждает доводы о нахождении эксперта ФИО3 в служебной зависимости от ФИО4, ранее представлявшего интересы ООО "РусАльянс Строй", и не может являться доказательством наличия оснований прямой или косвенной заинтересованности эксперта ФИО3 в исходе дела. Перечисление ФИО4 в январе - феврале 2019 года денежных средств за оказанные ФИО3 консультационные услуги в период его нахождения в должности инженера ПТО в ООО "РусАльянс Строй", также не подтверждает нахождение эксперта ФИО3 в финансовой зависимости от ФИО4, поскольку данные денежные средства перечислялись в рамках гражданско-правовых отношений. Кроме того, указанные факты имели место задолго до проведения судебной экспертизы по настоящему делу.

При таких обстоятельствах суд считает, что истцом в материалы дела не представлено доказательств того, что непосредственно эксперт ФИО3, которому руководителем ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России поручено проведение судебной экспертизы, находится или ранее находился в служебной или финансовой зависимости от представителя лица, участвующего в деле.

Само по себе несогласие с выводами эксперта, изложенными в заключении, также не является основанием для проведения повторной или дополнительной строительно-технической экспертизы.

Возражая против наличия недостатков, препятствующих приемке объекта по состоянию на 09.08.2018, ООО "КЦ Дело" ссылается на выводы судебной экспертизы, проведенной ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России, согласно которым исследуемый объект на указанную дату соответствовал обязательным требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, в силу чего была обеспечена возможность начала эксплуатации исследуемого объекта.

Как указывает ответчик, по состоянию на 09.08.2018 произведена врезка в распределительный газопровод вновь построенного газопровода и объект полностью подключен к газораспределительной сети и готов к эксплуатации, что подтверждается письмами филиала АО "Мособлгаз", а также выводами судебной экспертизы ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России, согласно заключению которой установлено, что работы по строительству объекта сети газопотребления, пусконаладочные работы и работы по врезке газопровода проводились в период с апреля по август 2018. По состоянию на 09.08.2018 работы завершены, пусконаладка системы проведена 09.08.2018.

Таким образом, наличие технологического присоединения объекта в день приемки 09.08.2018, по мнению ответчика, не позволяет признать ООО "КЦ Дело" лицом, нарушившим договорные обязательства.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд округа указал на необходимость проверки судом данных доводов ответчика, а также исследования всех доказательств, имеющих отношение к установлению факта того, было ли оборудование газоснабжение смонтировано, готово к эксплуатации, подключено к газораспределительной сети.

Арбитражным судом первой инстанции при новом рассмотрении дела установлено, что в подтверждение создания системы газоснабжения, ее согласования с уполномоченными органами и подключения объекта к этой системе в период до 09.08.2018, ответчиком представлены Акты приемки законченного строительством объекта сети газопотребления от 20.04.2018, от 28.05.2018 (т. 13 л.д. 245-247, 249-250), Акт приемки газопровода и газоиспользующей установки для проведения комплексного опробования (пусконаладочных работ) от 04.07.2018 (т. 13 л.д. 253-254), Акт приемки узла учета газа в эксплуатацию от 06.07.2018 (т. 13 л.д. 255-256), Акт по разграничению принадлежности от 27.06.2018 (т. 13 л.д. 251), договор поставки газа от 09.07.2018 (т. 13 л.д. 257), акт прведения комплексного опробирования (пуско-наладочных работ) газовой котельной от 09.08.2018 (т. 13 л.д. 272-273).

Готовность системы газоснабжения объекта подтверждается, по мнению ответчика, письмами филиала АО "Мособлгаз" "Юг" от 26.08.2020 N 5839/ю (т. 3 л.д. 138), от 22.06.2021 N 4283/ю/01 (т. 13 л.д. 77), от 30.12.2021 N 8431/ю/01 (т. 16 л.д. 118).

Также в материалы дела представлен ответ Филиала АО "Мособлгаз" "Юг" от 26.08.2020 N 5839/Ю, согласно которому первичный пуск газа в газопроводы и газоиспользующее оборудование объекта газопотребления осуществлен 07.09.2018, то есть через 1 (один) месяц после назначенной к приемке объекта даты.

В Наряд-допуске от 09.08.2018 N 103 на проведение газоопасных работ в газовом хозяйстве указано, что 09.08.2018 были проведены работы по врезке газопровода на объекте, которые начались, согласно буквальному содержанию указанного документа, в 14:00, а завершились в 17:00, в то время как приемка объекта была назначена на 11:00 09.08.2018.

Согласно письму от 26.07.2018 N 105 (т. 5 л.д. 240) ООО "КЦ "Дело" уведомило о готовности к передаче объекта и земельных участков 09.08.2018 в 11:00, предложило осуществить фактический осмотр (приемку) объекта и земельных участков и подписать акт приемки-передачи. Данное обстоятельство ответчиком не оспаривается.

Между тем, представленными в материалы дела доказательствами подтверждено, что присоединение объекта к сети газоснабжения произведено после окончания приемки – 09.08.2018, а первичный пуск газа осуществлен спустя месяц –07.09.2018. В свою очередь, отопление и горячее водоснабжение объекта осуществляется с помощью работы собственной газовой котельной.

По условиям договора и Технического задания к нему газоснабжение, отопление и горячее водоснабжение объекта должно быть обеспечено продавцом, соответственно предполагается, что на дату приемки все инженерные системы должны находиться в рабочем состоянии.

Таким образом, вопреки доводам ответчиков, сам факт проведения пусконаладочных работ и готовность к работе газового оборудования котельной, исходя из представленных в материалы дела доказательств, в отсутствие завершения работ по присоединению объекта к внешним инженерным сетям, не позволяет суду прийти к выводу о том, что на дату приемки, назначенную продавцом (09.08.2018), объект был готов к передаче в соответствии с условиями договора и требованиям технического задания, что в соответствии с пунктом 9.5 договора, отнесено сторонами к существенным недостаткам.

Суд также учитывает, что врезка газопровода сопряжена с выполнением комплекса строительно-монтажных, земляных и газоопасных работ, связанных с нарушением благоустройства, выборкой и отвалом грунта, монтажом труб, обратной засыпкой грунта, уплотнением, трамбовкой и восстановлением благоустройства, которые начали выполняться только в 14:00, 09.08.2018, что зафиксировано в отчете ООО "СтройНадзор".

Замечания относительно отсутствия благоустройства на отдельных участках и ведения земляных работ (вырыты траншеи в местах укладки труб и их присоединения) также зафиксированы в Акте замечаний.

При таких установленных по делу фактических обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что у ООО "Альтэрос-Р" имелись обоснованные основания для отказа в приемке объекта в указанную дату, в связи с чем отказ ответчика от договора нельзя признать законным и соответствующим условиям договора.

Кроме того, материалами дела подтверждено, что истец неоднократно и заблаговременно уведомлял ответчика об имеющихся на объекте недостатках (как существенных, так и несущественных), предупреждал, что их не устранение может привести к задержке сроков сдачи объекта, имел намерение оперативно урегулировать возникший спор по выявленным недостаткам, что свидетельствует о том, что поведение истца было добросовестным, последовательным, направленным на получение соответствующего условиям договора недвижимого имущества.

Доводы ответчика о необоснованном уклонении истца от приемки объекта, со ссылкой на отказ от подписания акта приема-передачи объекта от 09.08.2018 отклоняются судом, поскольку доказательств направления (вручения) истцу подписанного продавцом со своей стороны Акта приема-передачи объекта по форме, предложенной самим ответчиком (приложение к письму от 06.07.2018), а также уклонения истца от подписания данного акта, суду не представлено, в материалах дела такие доказательства отсутствуют.

Между тем Акт замечаний от 09.08.2018, который передан ООО "КЦ "Дело" истцом, актом приема-передачи не является.

В силу пункта 1 статьи 721 ГК РФ качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда, а при отсутствии или неполноте условий договора требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, результат выполненной работы должен в момент передачи заказчику обладать свойствами, указанными в договоре или определенными обычно предъявляемыми требованиями, и в пределах разумного срока быть пригодным для установленного договором использования, а если такое использование договором не предусмотрено, для обычного использования результата работы такого рода.

Согласно положениям договора в редакции дополнительного соглашения от 08.06.2018 N 2 (т. 1 л.д. 175-181) продавец обязан "при получении письменных запросов о ходе работ от приобретателя давать письменные ответы на них в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента их получения, а при получении предписаний и требований об устранении нарушений правил производства работ или несоответствия работ/объекта согласованным сторонами условиям - в течение 5 (пяти) рабочих дней устранять такие нарушения и/или несоответствия и сообщить об этом приобретателю" (п. 6 дополнительного соглашения N 2).

При таких обстоятельствах, Акт замечаний объекта от 09.08.2018, который был в тот же день вручен ответчику, подлежал рассмотрению последним в установленный договором срок (5 рабочих дней).

Кроме того, как следует из Акта, представителем продавца сделана запись о том, что акт будет рассмотрен, а ответ подготовлен 10.08.2018, между тем, ООО "КЦ "Дело" вместо рассмотрения замечаний по качеству объекта и подготовки мотивированного ответа, в порядке, предусмотренном договором, письмом от 10.08.2018 N 119 уведомило истца об отказе от исполнения договора.

В соответствии со статьей 309, пунктом 1 статьи 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Коллегия апелляционного суда, соглашаясь с выводами арбитражного суда первой инстанции в данной части, принимает во внимание, что по результатам судебной экспертизы установлено наличие недостатков, имеющих устранимый характер. При этом данные недостатки не соответствуют согласованному техническому заданию.

Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в силу статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации подтверждает соответствие объекта требованиям законодательства и представленной уполномоченному органу исходно-разрешительной документации при получении разрешения на строительство, но не условиям договора.

Арбитражному суду первой и апелляционной инстанции не представлено доказательств принятия мер, обеспечивающих передачу покупателю объекта в состоянии, соответствующем условиям договора, что продавцом предпринимались действия по передаче объекта после устранения имеющихся недостатков.

В материалах дела также не имеется доказательств, что покупатель отказался от приемки объекта или от исполнения договора в связи с выявленными недостатками.

При данных обстоятельствах доводы ООО "КЦ "Дело" об отсутствии существенных недостатков объекта являются несостоятельными и не имеют правового значения для разрешения спора.

По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить.

В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Аналогичная позиция изложена в разъяснениях, содержащихся в пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".

В пункте 11 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что по смыслу статьи 393.1, пунктов 1 и 2 статьи 405 ГК РФ, риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение, например, в результате расторжения договора в судебном порядке или одностороннего отказа другой стороны от исполнения обязательства.

В указанном случае убытки в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой возмещаются соответствующей стороной независимо от того, заключалась ли другой стороной взамен прекращенного договора аналогичная (замещающая) сделка. Если в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения таких убытков и тогда, когда замещающая сделка им не заключалась (пункт 2 статьи 393.1 ГК РФ).

Применительно к рассматриваемому спору, истцу, заявляя требования о взыскании 71039400 руб. убытков в виде разницы между стоимостью объекта, установленной сторонами в договоре и его рыночной стоимостью на дату одностороннего расторжения договора, необходимо доказать нарушение обязательства (подтвердить наличие договорных отношений между ним и должником и обосновать, что должник не исполнил или ненадлежащим образом исполнил обязательство, что привело к убыткам; что именно должник является лицом, в результате действий (бездействия) которого возникли убытки), возникновение убытков в виде реального ущерба и (или) упущенной выгоды с определением их размера; причинно-следственную связь между нарушением и возникшими убытками.

При этом, по общему правилу, исключается как неполное возмещение понесенных убытков, так и обогащение потерпевшего за счет причинителя вреда.

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

В соответствии статей 82 АПК РФ, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. Круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом. Лица, участвующие в деле, вправе представить в арбитражный суд вопросы, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы.

Согласно части 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Для разрешения вопроса о наличии и размере убытков судом первой инстанции были назначены судебные экспертизы, проведение которых было поручено ООО "Экспертный центр "ИНДЕКС" и ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России, одним из вопросов исследования которых, являлся вопрос определения рыночной стоимости производственно-складского комплекса по состоянию на дату расторжения договора –10.08.2018.

Между тем, выводы первоначальной и повторной экспертиз существенным образом отличаются, так согласно первому заключению рыночная стоимость спорного объекта составляла 477583000 руб., что превышает договорную стоимость объекта на 81883000 руб., а согласно повторному заключению рыночная стоимость объекта составляла 393292966 руб. (убытки в этой части отсутствуют), при этом указано, что определенная рыночная стоимость объекта - это "вероятная" цена.

При этом в подтверждение причинения убытков в виде заявленной разницы между реальной рыночной стоимостью имущества и ценой, определенной в договоре, истцом в материалы дела также представлялись иные доказательства - внесудебные заключения специалистов, в которых стоимость имущества также существенно отличается от результатов первоначальной и повторной судебной экспертизы.

В связи с этим, указав на имеющиеся противоречия в выводах повторной судебной экспертизы, необходимость исследования и оценки всех представленных в материалы дела в подтверждение разницы стоимости объекта документов, суд округа направил дело на новое рассмотрение для разрешения заявленных требований.

При новом рассмотрении дела представителем ООО "Альтэрос-Р" в ходе судебного разбирательства заявлено ходатайство о проведении повторной судебной оценочной экспертизы. Представитель ООО "КЦ "Дело" возражал против назначения экспертизы.

Учитывая рекомендации, изложенные при направлении дела на новое рассмотрение в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 11.03.2024 по настоящему делу, согласно которым суд кассационной инстанции счел выводы суда об отказе истцу в удовлетворении данной части требований преждевременными, суд посчитал ходатайство о назначении повторной оценочной экспертизы по делу подлежащим удовлетворению, с целью установления всех необходимых обстоятельств для правильного разрешения спора.

Рассмотрев представленные предложения по экспертным организациям и кандидатурам экспертов, принимая во внимание квалификацию и опыт экспертов, предложенных сроков проведения экспертизы, наличие пакета документов, подтверждающих право на проведение экспертизы, в целях устранения сомнений в объективности выводов экспертов, судом назначена судебная оценочная экспертиза, поведение которой поручено ООО "Центр экспертизы и оценки ЕСИН" эксперту ФИО5

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1) Определить по состоянию на 10.08.2018 рыночную стоимость объекта, созданного по договору купли-продажи недвижимости от 29.12.2017 N ОЗ-КЦ/17, включающего в себя: - Здание технопарка. Производственно-складской комплекс N 7, общей площадью 10671 кв.м, кадастровый номер 50:27:0020806:1400, расположенный по адресу: Московская область, городской округ Подольск, деревня Новоселки, территория Технопарка, дом 7;

- Котельную, площадью 42,2 кв.м, кадастровый номер 50:27:0020806:1418, расположенную по адресу: Московская область, городской округ Подольск, деревня Новоселки, территория Технопарка, дом 7, строение 1;

- Сеть газораспределения протяженностью 19 м, кадастровый номер 50:27:0020806:1417, расположенную по адресу: Московская область, городской округ Подольск, деревня Новоселки, территория Технопарка, дом 7, сооружение 2;

- Внутренние инженерные коммуникации, элементы благоустройства, КПП и иные элементы - составляющие объекта, предусмотренные Техническим заданием (Приложение N 2 к Договору);

- Земельный участок площадью 14245 кв.м с кадастровым номером 50:27:0020806:952, расположенный по адресу: Московская область, городской округ Подольск, деревня Новоселки, территория Технопарка 7;

- Земельный участок площадью 4713 кв.м с кадастровым номером 50:27:0020806:941, расположенный по адресу: Московская область, городской округ Подольск, деревня Новоселки, территория Технопарка 7/1.

В материалы дела ООО "Центр экспертизы и оценки "ЕСИН" представлено заключение эксперта от 01.10.2024 N 99-086Э-24, согласно которому рыночная стоимость объекта, созданного по договору купли-продажи недвижимости от 29.12.2017 N ОЗ-КЦ/17, по состоянию на 10.08.2018 составляет 443500000 руб.

В порядке статьи 86 АПК РФ эксперт ФИО5, принимавший участие в судебном заседании посредством онлайн-заседания, дал исчерпывающие ответы на поставленные перед ним вопросы участвующих в деле лиц и суда по заключению, подтвердил доводы, изложенные в подготовленном им заключении, дополнительно представил письменные ответы на поставленные вопросы.

Судом противоречий в выводах эксперта не установлено.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Представители ответчиков ходатайствовали о назначении повторной экспертизы, ссылаясь на наличие сомнений в обоснованности заключения, множественные нарушения, допущенные при поведении исследования в рамках сравнительного, доходного подхода, произвольного применения повышающих корректировок, округления стоимостных показателей, в подтверждение чего представлены рецензии, подготовленные ООО "Альфа-Про" и ООО "ПГС". Представитель истца возражал против удовлетворения ходатайства.

Руководствуясь положениями статьи 87 АПК РФ, суд, исследовав и оценив экспертное заключение, не установил обстоятельств для удовлетворения ходатайства ответчика о проведении по делу повторной экспертизы, исходя из отсутствия оснований для ее назначения, а также ясности выводов эксперта по поставленным судом вопросам.

Арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу, что экспертное заключение, подготовленное ООО "Центр экспертизы и оценки "ЕСИН", является надлежащим доказательством, поскольку экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями Федерального закона N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", ст. 86 АПК РФ; подготовлено лицом, имеющим соответствующий уровень квалификации и подготовки; содержит четкие ответы на поставленные вопросы, перечень примененных источников, описание и обоснование избранных подходов и методик исследования; выводы эксперта изложены последовательно, ясно, аргументировано и не допускают двоякого толкования. Экспертное заключение основано на материалах дела и результатах проведенных исследований, составлено в соответствии с положениями действующих нормативных актов, результаты исследования мотивированы, в заключении содержатся однозначные ответы на поставленные судом вопросы, сомнений в обоснованности заключения экспертов у суда не возникло, наличие противоречий в выводах эксперта не установлено, иными доказательствами выводы эксперта не опровергнуты.

Доказательств нарушения требований статей 82, 83, 86 АПК РФ, ответчиками в материалы дела не представлено, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ.

Само по себе несогласие ответчика с выводами эксперта, а также наличие у ответчика сомнений в обоснованности заключения, не являются достаточными основаниями для признания экспертного заключения ненадлежащим доказательством по делу.

Суд первой инстанции также принял во внимание, что определение средней рыночной стоимости объекта недвижимости на ретроспективную дату (10.08.2018) в любом случае будет иметь относительный, вероятностный показатель.

В материалы дела, как истцом, так и ответчиком, представлены иные письменные доказательства, связанные с определением рыночной стоимости спорного объекта на 10.08.2018:

1) ООО "Независимая экспертная оценка Вега" - стоимость объекта: 436711000 руб.;

2) ООО "Оценка-Право" - стоимость объекта: 644395072 руб.;

3) Отчет N 00090008 ООО "Кушман энд Вэйкфилд" - стоимость объекта: 376500000 руб.;

4) ООО "Объединенное экспертное содружество" - стоимость объекта: 473221479 руб.;

5) Заключение (судебное) эксперта ООО "Экспертный центр "ИНДЕКС" от 08.02.2022 N 0073-21-А (корректировка) по судебной экспертизе - стоимость объекта: 477583000 руб.

6) ООО "Приволжский центр финансового консалтинга и оценки" - стоимость объекта 482120000 руб.

7) Договор купли-продажи недвижимости от 26.04.2019 г. N 14/2, заключенный между ИП ФИО6 и ООО "Инжиниринг энд Сервис Компани-1" в отношении аналогичного объекта (одного из следующих по очереди строительства складских зданий в этом же технопарке). В соответствии с указанным договором стороны определили, что на 26.04.2019 незавершенный строительством и не введенный в эксплуатацию объект (за 6 месяцев до завершения строительства) имеет стоимость 434059423,18 руб. С учетом перерасчета на площадь, рыночная стоимость спорного объекта в этом же технопарке, с такими же характеристиками, на той же стадии строительства (за полгода до окончания) составляет 410079487 руб.

8) Письмо ПАО "Сбербанк" в адрес ООО "КЦ "Дело" - стоимость объекта: 411000000 руб.

9) Заключение экспертов ФБУ РФЦСЭ при Минюсте РФ N 2514/19-3-22 от 21.07.2022 г., - стоимость объекта: 393292966 руб.

10) Заключение эксперта от 01.10.2024 N 00-086Э-24, согласно которому рыночная стоимость объекта по состоянию на 10.08.2018 составляет 443500000 руб.

Следовательно, среднеарифметическая рыночная стоимость исследуемого объекта на 10.08.2018 составляет 454840300 руб.

При данных обстоятельствах суд считает, что определенная в заключении эксперта от 01.10.2024 N 00-086Э-24 рыночная стоимость объекта на 10.08.2018 в размере 443500000 руб. является соразмерной и согласуется с иными письменными доказательствами, представленными сторонами в обоснование рыночной стоимости спорного объекта.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Суд также считает, что при определении размера убытков в виде разницы между стоимостью объекта по договору и рыночной его стоимостью, также необходимо учитывать и иные обстоятельства, существенно влияющие на итоговый размер рыночной стоимости объекта, в частности, порядок оплаты и сроки оплаты.

Как следует из материалов дела, согласно заключенному между ООО "Альтэрос-Р" и ООО "КЦ "Дело" договору купли-продажи недвижимости от 29.12.2017 N 03-КЦ/17 общая стоимость объекта и земельных участков определена сторонами в сумме 395700000 руб. (в редакции п. 3.1. дополнительного соглашения N 2 от 08.06.2018 к договору).

Оплата по договору должна осуществляться истцом в соответствии с Графиком платежей (Приложение N 3 к договору, в редакции дополнительного соглашения N 2 от 08.06.2018), согласно которому предоставлена рассрочка на сумму 195700000 руб. сроком на 23 месяца с ежемесячным погашением долга равными долями.

В этой связи истцом в материалы дела представлены расчеты дополнительной стоимости денег, которую необходимо учитывать в стоимости объекта применительно к условиям договора о рассрочке платежа:

- при кредитной ставке 10,95% (в соответствии с заключением АНО "Союзэкспертиза" при ТПП РФ);

- при льготной кредитной ставке 10,6%, соответствующей условиям кредитного договора между ООО "КЦ Дело" и ПАО Сбербанк, заключенного в 2017 году о финансировании строительства непосредственно объекта оценки.

В первом случае дополнительная стоимость объекта в связи с особыми условиями финансирования сделки равна 21429150 руб., а во втором – 20744200 руб.

Таким образом, в первом случае стоимость объекта должна быть увеличена на 5,42%, а во втором случае (при реальных условиях кредитования строительства объекта) - на 5,24%.

В рассматриваемом случае суд первой инстанции счел обоснованными доводы истца о том, что для учета условий платежа, определенных договором между ООО "КЦ "Дело" и ООО "Альтэрос-Р", стоимость объекта должна быть увеличена не менее чем на 5,24%.

При этом суд исходит из того, что порядок оплаты является одним из условий, которые влияют на стоимость объекта. В случае предоставления покупателю беспроцентной отсрочки цена объекта повышается. Так, если покупатель оплачивает стоимость строительства здания до его ввода в эксплуатацию, то стоимость объекта снижается, если же покупатель оплачивает с отсрочкой платежа (после получения объекта), то стоимость такого объекта увеличивается.

С учетом изложенного, арбитражный суд первой инстанции счел обоснованными доводы истца о том, что к рыночной стоимости, определенной в судебной оценочной экспертизе в размере 443500000 руб. необходимо добавить корректировку в виде увеличения на 5,24%.

Следовательно, рыночная стоимость спорного объекта составит 466739400 руб.

Таким образом, поскольку стоимость объекта, указанная в договоре купли-продажи недвижимости от 29.12.2017 N 03-КЦ/17, в редакции п. 3.1. дополнительного соглашения N 2 от 08.06.2018 к договору, составляет 395700000 руб., то на 10.08.2018 разница между рыночной стоимостью объекта и стоимостью объекта, указанной в договоре, составляет 71039400 руб. (466739400 руб. - 395700000 руб.).

Поскольку материалами дела подтверждено, что на момент приемки 09.08.2018 объект не был готов к передаче в соответствии с условиями договора и требованиями технического задания, согласованного сторонами, отказ ООО "КЦ Дело" от исполнения обязательств по договору являлся незаконным и необоснованным, суд считает предъявленные истцом ко взысканию убытки в размере 71039400 руб. в виде разницы между стоимостью объекта, установленной сторонами в договоре и его рыночной стоимостью на дату одностороннего расторжения договора, с учетом применения дополнительной корректировки на условия финансирования, заявленными правомерно, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу, что исковые требования в указанной части подлежат удовлетворению.

Соглашаясь с выводами арбитражного суда первой инстанции о наличии оснований для возмещения убытков в виде разницы в стоимости объекта на момент заключения договора и на момент расторжения такого договора, коллегия апелляционного суда считает, что влияние условий платежа на стоимости объектов экспертами и определение стоимости имущества с учетом данного обстоятельства подлежит определению с использованием специальных познаний, в рамках судебной экспертизы соответствующий вопрос не ставился.

В силу части 1 статьи 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

Апелляционный суд считает несостоятельными ссылки ответчиков на специальную оговорку эксперта ООО "Центр экспертизы и оценки ЕСИН" о важных для дела обстоятельствах, относительно которых вопросы не были поставлены судом, поскольку данный вывод оспаривается истцом, соответствующее исследование экспертом не проводилось, вывод нормативно и методически является необоснованным.

Таким образом, исходя из доводов апелляционных жалоб, позиций сторон и фактических обстоятельств настоящего спора, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что имеются основания для проведения по делу дополнительной экспертизы.

Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2025 по делу назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Оценка для бизнеса», эксперту ФИО7

Перед экспертом суд поставил вопрос:

Определить по состоянию на 10.08.2018 рыночную стоимость объектов: производственно-складского комплекса с кадастровым номером 50:27:0020806:1400 общей площадью 10671 кв.м, котельной с кадастровым номером 50:27:0020806:1418 площадью 42,2 кв.м, сети газораспределения протяженностью 19 м с кадастровым номером 50:27:0020806:1417, внутренних инженерных коммуникаций, элементов благоустройства, КПП и иных элементов, составляющих объект, земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020806:952 площадью 14245 кв.м, земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020806:941 площадью 4713 кв.м, с местоположением: Московская область, городской округ Подольск, деревня Новоселки, территория Технопарка 7, с учетом внесения предоплаты в размере 50% стоимости имущества по договору от 29.12.2017 № 03-КЦ/17 до ввода объекта в эксплуатацию и предоставления покупателю беспроцентной рассрочки по уплате 50% стоимости имущества сроком на 23 месяца с ежемесячным погашением долга равными долями.

Формулировка вопроса принята судом с учетом пояснения и возражений представителей сторон, а также условий договора, заключенного между сторонами, которым предусмотрено перечисление покупателем денежных средств в сумме 30000000 руб. в течение десяти рабочих дней со дня заключения договора, 170000000 руб. – в течение трех рабочих дней со дня подписания акта приема-передачи объекта и земельных участков. Денежные средства в общей сумме 200000000 руб. составляют 50% изначально согласованной стоимости объекта в размере 400000000 руб. В отношении оставшейся стоимости объектов предоставлена беспроцентная рассрочка сроком на 23 месяца.

После уменьшения общей стоимости продаваемых объектов сторонами не вносились изменения в график платежей в части порядка оплаты стоимости объекта.

При этом момент перечисления 50% стоимости объекта – до ввода в эксплуатацию либо в течение трех дней с момента передачи объекта – не влияет на правильность поставленного вопроса, поскольку фактически до даты передачи объекта, которая не состоялась, покупателем перечислено 50,54% стоимости объекта в размере 395700000 руб., а, исходя из существующих рыночных условий сделок, сумма денежных средств, подлежащая перечислению относительно момента передачи объекта покупателя влияет на возможность предоставления беспроцентной рассрочки и срок такой рассрочки.

По результатам дополнительной экспертизы в материалы дела представлено заключение от 08.09.2025 № 0307/2025, в котором эксперт пришел к выводу, что стоимость объектов по состоянию на 10.08.2018 составляет 404759000 руб. Реализация объектов на условиях внесения предоплаты в размере 50% стоимости имущества до ввода объекта в эксплуатацию и предоставления покупателю беспроцентной рассрочки по уплате 50% стоимости имущества сроком на 23 месяца с ежемесячным погашением долга равными долями является рыночным инструментом, не ведущим к изменению рыночной стоимости объекта экспертизы.

ООО "Альтэрос-Р" представлены замечания на заключение эксперта, а также заключение специалиста от 23.12.2025 № 29107, в которых указывается на неверное применение и на отсутствие обоснования значений коэффициентов корректировок, необоснованность вывода об отсутствии влияния условий финансирования на цену сделки, наличие выявленных СРО нарушений в деятельности оценщика. ООО "КЦ "Дело" представлены возражения на замечания истца по заключению эксперта.

В этой связи в судебном заседании 13.11.2025 эксперт ФИО7 дал пояснения по представленному заключению, по результатам которых представил в материалы дела письменные пояснения по вопросам и обстоятельствам, обозначенным сторонами спора.

Согласно письменным пояснениям по поводу применения индекса на декабрь 2018 года, а не августа 2018 года экспертом разъяснено, что методология определения рыночной стоимости исходит из анализа фактически свершенных сделок купли-продажи объектов-аналогов. Зачастую, на рынке нет информации о ценах сделок, а есть информация только о ценах предложения на объекты недвижимости. Исходя из вышесказанного, рекомендуется привести стоимость предложения к стоимости продажи (как правило, вводится корректировка на торг, чтобы из цены предложения получить стоимость продажи).

Однако, при продаже дорогих и больших объектов недвижимости, каким является объект экспертизы, необходимо учитывать еще срок, который проходит от момента, когда его покупатель нашел на рынке, и до момента его фактической продажи. Данное время занимает риэлтерская проверка продавца и объекта недвижимости, согласование условия конкретной сделки. Данная период длится примерно 3-5 месяцев. Учитывая серьезную волатильность цен на рынке недвижимости после 2014 года, за 3-5 месяцев стоимость может корректироваться под действием внешних факторов.

Исходя из вышесказанного, Эксперт учел минимальный подготовительный трехмесячный период (сентябрь-ноябрь) и учел коэффициент на 3 месяца «проверки и согласования условий сделки». Данную корректировку можно было применять для каждого из аналогов, но для упрощения процедуры восприятия расчета, изменен индекс только по объекту экспертизы на три месяца. Именно по этой причине, эксперт оставил в заключении все индексы с января по декабрь 2018 года, а не сократил таблицу по август 2018 года, чтобы пользователи могли увидеть всю картину на рынке складской недвижимости Московской области в 2018 году.

Использование аналогичного подхода в доходном подходе обусловлено единообразием позиции эксперта при проведении судебной экспертизы.

Относительно довода о выборе нерелевантных по дате предложения объектов, эксперт указывает, что дата объявления – это дата размещения на сайте-первоисточнике продавцом. Дата предложения – это дата, когда сайт https://архивоценщика.рф осуществлял снятие информации объявления в свою личную архивную базу. Таким образом, эксперт работает с первичной информацией, официально опубликованной продавцом в сети Интернет. Устно эксперт также пояснил, что выбор объектов-аналогов обусловлен актуальностью предложения на дату оценки, исходя из даты, указанной в информационном источнике.

Относительно корректировки на торг эксперт пояснил, что использовано среднее значение между 0,870 и 0,930, которым является 0,900, которое и указано в таблице корректировок на уторговывание для складской недвижимости. Неясность в обосновании применения данного коэффициента вызвана неточностью формулировки «корректировка принята на минимальном уровне, ввиду высокой коммерческой привлекательности объекта экспертизы». Эксперт не указывал, что на минимальном уровне является показатель 0,93. Имелось ввиду что, не используется максимальное значение, а используется меньшее значение, которым является 0,90 или (-10%). Эксперт мог выбрать любой из этих коэффициентов (0,870-0,930), основываясь на своем экспертном опыте. Ввиду сложности обоснования самого минимального значения (0,930), эксперт выбрал среднее значение, характерное для большинства объектов на рынке.

Оснований для применения повышающей корректировки к объектам-аналогов № 1 и № 3 Любой складской комплекс класса «А» обязательно должен иметь зоны общего пользования и подъездные пути (пожарный проезд вокруг здания, парковка для автотранспорта, разворотная площадка для грузового большегрузного транспорта). Все складские комплексы, в которых расположены помещения-аналоги № 1, 3, обладают полным набором зон общего пользования (пожарный проезд вокруг здания, парковка для автотранспорта, разворотная площадка для грузового большегрузного транспорта), которыми обладает объект оценки. Необходимо было бы вводить корректировку на площадь земельного участка, если бы на излишнем земельном участке можно было возводить дополнительные складские площади и использовать их для коммерческой деятельности. Таких излишних площадей у объекта оценки и объектов-аналогов нет.

Относительно отсутствия нормативного или научного обоснования вывода эксперта на поставленный судом вопрос эксперт пояснил, что такой инструмент, как беспроцентная рассрочка часто используется застройщиками для повышения привлекательности проектов, ускорения темпов реализации площадей и минимизации рисков финансирования строительства. Беспроцентная рассрочка позволяет покупателю снизить финансовую нагрузку на начальном этапе, распределив платежи на определенный срок (например, до момента ввода здания в эксплуатацию). Эксперт использует формулировки «как правило», так как условия рассрочек бывают разные. Для рассрочки, с первоначальным платежом в 50%, как указывает суд в вопросе, стоимость не меняется, как правило.

В силу п. 14 Федерального стандарта оценки «Виды стоимости (ФСО II)» рыночная стоимость основана на предпосылках о сделке, совершаемой с объектом на рынке между гипотетическими участниками без влияния факторов вынужденной продажи после выставления объекта в течение рыночного срока экспозиции типичными для подобных объектов способами. При определении рыночной стоимости не учитываются условия, специфические для конкретных сторон сделки, если они не доступны другим участникам рынка. К таким условиям могут относиться, например, синергии с другими активами, мотивация конкретного стратегического или портфельного инвестора, льготные налоговые или кредитные условия.

Перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости, а, следовательно, в силу указанного выше п. 14 ФСО II отдельные специфичные условия сделки, в том числе рассрочка платежей, не подлежит учету при определении рыночной стоимости.

Правовые основы проведения судебных экспертиз в арбитражном процессе регулируются положениями АПК РФ и Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 86 АПК РФ в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе: содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование; иные сведения в соответствии с федеральным законом.

Требования к содержанию заключения эксперта также установлены статьей 25 Закона № 73-ФЗ, согласно которой в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе: содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

В соответствии со статьей 8 Закона № 73-ФЗ эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Апелляционный суд, исследовав заключение эксперта, подготовленное ООО «Оценка для бизнеса», с позиции статьи 71 АПК РФ и с учетом устных и письменных пояснений эксперта, принимает данное заключение в качестве надлежащего доказательства, поскольку экспертом обоснованы примененные подходы и методы оценки, избранные объекты-аналоги, примененные корректирующие коэффициенты. Заключение соответствует требованиям законодательства в области экспертной и оценочной деятельности. На момент выбора экспертной организации и кандидатуры эксперта сведений о наличии нарушений экспертом требований законодательства об экспертной и оценочной деятельности у суда не имелось, возражения истца в данной части основаны на сведениях, возникших после проведений экспертизы.

Представленное заключение отвечает критериям относимости, допустимости и достаточности доказательств, выводы судебной экспертизы принимаются судом в качестве доказательства. У суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности и объективности выводов эксперта.

Представленное в материалы дела заключение специалиста от 23.12.2025 № 29107 не опровергает выводов эксперта, поскольку выводы о выявленных нарушениях в ходе судебной экспертизы не имеют нормативного и методологического обоснования, исследование произведено специалистом безотносительно к фактическим обстоятельствам спора и без обследования объекта оценки, специалистом использованы абстрактные формулировки и расчеты. Данное заключение является частным мнением специалиста, обязательное рецензирование заключения судебной экспертизы действующим законодательством не предусмотрено.

Коллегия апелляционного суда также принимает во внимание, что в силу ст. 3 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу п. 14 Федерального стандарта оценки «Виды стоимости (ФСО II)» рыночная стоимость основана на предпосылках о сделке, совершаемой с объектом на рынке между гипотетическими участниками без влияния факторов вынужденной продажи после выставления объекта в течение рыночного срока экспозиции типичными для подобных объектов способами. При определении рыночной стоимости не учитываются условия, специфические для конкретных сторон сделки, если они не доступны другим участникам рынка. К таким условиям могут относиться, например, синергии с другими активами, мотивация конкретного стратегического или портфельного инвестора, льготные налоговые или кредитные условия.

Таким образом, действующим законодательством прямо предусмотрен порядок определения размера убытков – путем рыночной оценки предмета замещающей сделки (товар, объект недвижимости, конкретная услуга и т.п.), который мог быть приобретен истцом в момент нарушения его прав, при этом никакие правовые нормы не устанавливают, что при определении текущей цены объекта несостоявшейся сделки подлежат учету все её условия, напротив п. 14 Федерального стандарта оценки «Виды стоимости (ФСО II)» установлено, что такие условия не подлежат оценке.

Истец не приводит никакого правового обоснования необходимости учитывать факторы, которые имели место в отдельной сделке при определении рыночной стоимости объекта оценки.

Более того указанный подход противоречил бы смыслу такого способа восстановления нарушенного права, так как в результате такой оценки экспертом будет определяться не текущая (рыночная) цена объекта оценки, а цена некой конкретной сделки, которая с учетом тех или иных специфичных условий в принципе отсутствует на свободном рынке. При определении свободной рыночной оценки предмета сделки и взыскании его стоимости с ответчика права истца защищены в полной мере, так как он в состоянии приобрести на свободном рынке аналогичный товар без учета каких-либо отдельных специфических условий.

В экспертных заключениях, подготовленных ФБУ РФЦСЭ при Минюсте РФ, ООО "Центр экспертизы и оценки ЕСИН", также указывается, что фактор влияния условий финансирования сделок по купле-продаже на рынке недвижимости пока выявить практически невозможно. Условия сделок являются коммерческой тайной. Оценщик пользуется в расчете ценами предложения, а условия свершившихся сделок: такие как условия финансирования сделок, условия платежа, обстоятельства совершения сделки, оценщику не доступны и не влияют на цену первичного предложения.

В пояснениях эксперта ООО "Центр экспертизы и оценки ЕСИН" имеются ссылки на рекомендации по определению и обоснованию границ интервала, в котором может находиться стоимость объекта оценки (пп. 25 и 26 ФСО № 1 и п. 30 ФСО № 7)», разработанные под научным руководством ФИО8 В этой связи данным экспертом определен диапазон стоимости объекта оценки от 378083750 руб. до 508916250 руб.

Так, в научно-методологических трудах ФИО8 указывается, что в силу вероятностной природы рынка, недостаточности исходной информации, неопределенности ожиданий рынка и неоднозначности прогнозов экспертов и других факторов неопределенности, определение рыночной стоимости не может быть выполнено абсолютно точно. Приведенная в отчете итоговая величина рыночной стоимости представляет собой приближенное значение величины рыночной стоимости. Повторная оценка, выполненная другим оценщиком (экспертом - оценщиком), может отличаться от результата данного отчета на ту или иную величину. Такое различие, если оно не выходит за границы погрешности (неопределенности), не может свидетельствовать о том, что представленная в отчете величина рыночной стоимости является неправильной.

При этом в материалы дела не представлено относимых, допустимых и достаточных доказательств, что условия финансирования сделки в виде предоставления беспроцентной рассрочки по оплате стоимости недвижимого имущества более 50% на срок более года является безусловным основанием для повышения цены сделки по сравнению с аналогичными сделками, предусматривающими полную оплату объекта до передачи покупателю.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Стоимость объекта, определенная в заключении эксперта, подготовленном ООО «Оценка для бизнеса», находится в указанном экспертом ООО "Центр экспертизы и оценки ЕСИН" диапазоне.

В рамках настоящего спора Истец взыскивает убытки на основании п. 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», в силу которого убытки в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой возмещаются соответствующей стороной независимо от того, заключалась ли другой стороной взамен прекращенного договора аналогичная (замещающая) сделка.

Текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор. Таким образом, размер убытков составляет разницу между ценой в прекращенном договоре и ценой, которая на аналогичный товар имеется на дату расторжения договора, то есть рыночной ценой.

Как подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами, спорные объект отчужден ответчиком в пользу ООО "Доминанта СТ" по договору от 13.08.2018 по цене 400000000 руб., аналогичный объект на той же территории технопарка отчужден ответчиком по цене 434059423,18 руб. по состоянию на 26.04.2019 (с учетом перерасчета на площадь, рыночная стоимость спорного объекта в этом же технопарке, с такими же характеристиками, на той же стадии строительства (за полгода до окончания) составляет 410079487 руб.). При этом договором от 13.08.2018, заключенным между ООО «КЦ-Дело» и ООО «Доминанта СТ» также предусмотрена рассрочка оплаты 50% стоимости объекта сроком на 18 месяцев.

Следовательно, стоимость объекта, определенная в заключении эксперта ООО «Оценка для бизнеса» сопоставима со стоимостью реальной продажи спорных объектов и аналогичных объектов ответчиком на сопоставимую дату.

Само по себе несогласие ответчиком с результатами экспертизы не может свидетельствовать о недостоверности сделанных экспертом выводов и о необходимости проведении комплексной судебной экспертизы.

Оснований для проведения повторной или дополнительной экспертизы у суда не имеется.

При данных обстоятельствах коллегия апелляционного суда приходит к выводу, что размер убытков в виде разницы между стоимостью объекта, установленной сторонами в договоре и его рыночной стоимостью на дату одностороннего расторжения договора, составляет 9059000 руб. (404759000 руб. – 395700000 руб.).

Также в составе убытков истец просит взыскать расходы, понесенные им в связи с исполнением обязательств по договору, вытекающих из договора N 03-01/18 от 25.10.2018 на оказание инженерно-консультационных услуг по осуществлению строительного контроля (технического надзора) (т. 1 л.д. 209), договора N б/н от 16.04.2018 на лабораторное сопровождение с проведением испытаний и контроля качества материалов, изделий, строительных конструкций (т. 1 л.д. 236), договора N 987/2018-ДО от 02.08.2018 (т. 1 л.д. 263), договора на приобретение оборудования N 103189 от 14.06.2018 (т. 2 л.д. 1) и договора N 2018/МО/9786 от 25.05.2018 (т. 2 л.д. 8) всего - 2 162 718, 33 рублей.

Как следует из материалов дела, в целях реализации права, предусмотренного п. 4.4.1. договора N 03-КЦ/17, по осуществлению строительного контроля (технического надзора) за ходом строительства объекта, качеством работ и используемых материалов, истцом были привлечены инженерные организации, на которые были возложены функции строительного контроля.

В соответствии с договором N 03-01/18 на оказание инженерно-консультационных услуг по осуществлению строительного контроля (технического надзора) от 25.01.2018, заключенного между истцом и ООО "Строй Надзор", понесенные убытки составили 1519838,55 руб., что подтверждается актами выполненных работ, выставленными счетами, платежными поручениями.

В соответствии с договором на лабораторное сопровождение с проведением испытаний и контролем качества материалов, изделий, строительных конструкций от 16.04.2018, заключенного между истцом и ООО "ТехноЛабКонтроль" понесенные убытки составили 401400 руб., что подтверждается актами выполненных работ, выставленными счетами, платежными поручениями.

В соответствии с договором N 987/20118-ДО от 02.08.2018, заключенным между истцом и МУП "Домодедовский водоканал", понесенные убытки составили 14479,78 руб.

Помимо этого, истцом понесены затраты, связанные с покупкой оборудования и его монтажом при прокладке и подключении сетей связи на объекте. В соответствии с договором от 14.06.2018 N 130189, заключенным между истцом и ООО "Климовская сеть", понесенные убытки составили 50000 руб., что подтверждается актами выполненных работ, выставленными счетами, платежными поручениями. В соответствии с договором от 14.06.2018 N 103189, заключенным между истцом и ПАО "Ростелеком", понесенные убытки составили 177000 руб, что подтверждается актами выполненных работ, выставленными счетами, платежными поручениями.

Таким образом, поскольку указанные расходы подтверждены документально и непосредственно связаны со строительством и последующим приобретением объекта по договору, от исполнения которого ответчик необоснованно отказался, арбитражный суд первой инстанции пришел к верному выводу о доказанности всей совокупности условий для взыскания убытков в размере 2162718,33 руб., в связи с чем требования в указанной части подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с п. 2 ст. 363 ГК РФ поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.

В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 361 ГК РФ по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части. Договор поручительства может быть заключен в обеспечение как денежных, так и не денежных обязательств, а также в обеспечение обязательства, которое возникнет в будущем.

Условия поручительства, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре поручительства имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

В соответствии с п. 1 ст. 363 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя.

В соответствии со ст. 323 ГК РФ, при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников.

При указанных обстоятельствах, поручители ООО "Холдинг "Строительный Альянс", ФИО1 и ФИО2 несут солидарную ответственности наравне с ООО "КЦ "Дело".

Из материалов дела также следует, что с целью исполнения своих обязательство по договору купли-продажи недвижимости от 29.12.2017 N 03-КЦ/17, истцом была осуществлена на расчетный счет ООО "КЦ "Дело" оплата в размере 200000000 руб., что подтверждается платежными поручениями от 16.01.2018 N 10 на сумму 8500000 руб.; от 17.01.2018 N 12 на сумму 21500000 руб.; от 08.06.2018 N 147 на сумму 50000000 руб.; от 08.06.2018 N 148 на сумму 120000000 руб.

Возврат полученных от истца денежных средств по договору купли-продажи недвижимости от 29.12.2017 N 03-КЦ/17осуществлен ООО "КЦ "Дело" платежным поручением от 15.08.2018.

В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно п. 3 ст. 395 ГК РФ проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

В соответствии с расчетом процентов, представленным истцом, общий размер процентов за пользование чужими денежными средствами составил 3608380,13 руб. за период с 16.01.2018 по 15.08.2018.

Указанный расчет проверен судом апелляционной инстанции и признан неверным в связи со следующим.

В силу п. 3 ст. 487 ГК РФ в случае неисполнения продавцом, получившим сумму предварительной оплаты, обязанности по передаче товара в установленный срок у покупателя возникает право требовать от продавца передачи оплаченного товара либо возврата суммы предварительной оплаты за не переданный им товар.

Согласно п. 4 этой же статьи в случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.

Арбитражный суд первой инстанции пришел к ошибочному заключению, что неисполнение продавцом обязанности по передаче предварительно оплаченного товара влечет возникновение на его стороне денежного обязательства и дает покупателю основание для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ с момента перечисления денежных средств.

Между тем, применяя данные нормативные положения, необходимо исходить из того, что пользование чужими денежными средствами имеет место при наличии на стороне должника денежного обязательства и выражается в неправомерном удержании денежных средств, уклонении от их возврата, иной просрочке в их уплате либо неосновательном получении или сбережении, в результате чего наступают последствия в виде начисления процентов на сумму этих средств (п. 1 ст. 395 Кодекса).

Продавец, получивший обусловленную договором поставки предварительную оплату, не может рассматриваться как неправомерно получивший или удерживающий денежные средства до истечения срока предоставления им встречного исполнения обязательства по поставке товара. Его обязанность возвратить полученную сумму предварительной оплаты наступает лишь после предъявления такого требования покупателем, право которого, в свою очередь, возникает в случае просрочки обязательства со стороны поставщика.

Если в условиях нарушения срока поставки товара покупатель не заявляет требование по возврату указанной суммы, продавец выступает должником по обязательству, связанному с передачей товара, а не по денежному обязательству и оснований для начисления процентов по ст. 395 ГК РФ на сумму предварительной оплаты в таком случае не возникает.

В случае же, когда покупателем предъявляется требование о возврате суммы предварительной оплаты за товар, продавец становится должником по денежному обязательству и на сумму удержанного аванса могут быть начислены проценты в соответствии с названной статьей.

Таким образом, до момента предъявления покупателем требования о возврате суммы предварительной оплаты продавец остается только должником по обязательству, связанному с передачей товара.

При этом следует принять во внимание, что если взыскание процентов за пользование денежными средствами призвано компенсировать убытки кредитора, связанные с отсутствием в определенный период времени у него денежных средств без встречного предоставления, то взыскание убытков, рассчитанных по абстрактному методу, компенсирует будущие потери кредитора на приобретение исполнения, которое не осуществил должник.

В данном случае право требования уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами возникло у покупателя только с момента истечения срока передачи объекта – с 31.07.2018, поскольку покупатель до указанной даты не имел права требования и не требовал возврата уплаченных денежных средств, начисление процентов на сумму аванса законом не допускается, договор соответствующего условия не содержит.

Потеря покупательской способности денежных средств, перечисленных на строительство объекта, компенсируется взысканием убытков.

При данных обстоятельствах коллегия апелляционного суда приходит к выводу, что проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму 200000000 руб. подлежат взысканию за период с 31.07.2018 по 15.08.2018 в сумме 635616,44 руб.

Согласно п. 10 Дополнительного соглашения N 2 к Договору N 03-КЦ/17 купли-продажи недвижимости от 08.06.2018 в случае нарушения продавцом сроков, указанных в п..п. 2.2.1, 2.2.2, 2.2.3, 3.6 договора, приобретатель вправе потребовать уплаты продавцом пени в размере 0,1% от суммы оплаченных по договору денежных средств, с даты наступления срока исполнения обязательства до даты фактического исполнения обязательства, но не более 10% от суммы осуществленных приобретателем платежей по договору.

Согласно пункту 1 Дополнительного соглашения N 2 от 08 июня 2018 года к договору N 03-КЦ/17, стороны пришли к соглашению изложить п. 2.2. договора в следующей редакции: "2.2. Продавец обязуется при условии исполнения приобретателем своих обязательств по оплате: 2.2.1. Передать во владение введенный в эксплуатацию объект, а также земельные участки по акту приема-передачи в срок до 30 июля 2018 года. 2.2.2. Осуществить регистрацию права собственности приобретателя на принятые им по акту приема-передачи объект и земельные участки под объектом, которые должны быть свободными от каких-либо обременений, ограничений и претензий третьих лиц, за исключением обременения по п. 3.8. договора, в срок до 15 августа 2018 года.

Таким образом, как следует из условий договора, продавец обязан передать объект 30.07.2018, между тем, как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, впервые на приемку объекта ООО «Альтерос-Р» вызвано только 09.08.2018, в связи с чем истцом обоснованно рассчитана неустойка с момента истечения срока передачи объекта, установленной договором – 31.07.2018, до даты приемки объекта, назначенной на 09.08.2018, то есть за 10 дней.

Согласно расчету истца, сумма неустойки составляет 2000000 руб. Указанный расчет проверен судом и признан верным.

В силу абзаца первого пункта 1 названной статьи, если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой.

Суд отмечает, что в рассматриваемом случае, неустойка начислена истцом за неисполнение неденежного обязательства (просрочка передачи объекта в установленную дату), в связи с чем требование о взыскании неустойки не связано ни со взысканием процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке статьи 395 ГК РФ, ни с компенсацией произведенных истцом расходов (восстановление первоначального положения сторон).

Применение в настоящем случае положений статьи 395 ГК РФ призвано компенсировать отсутствие денежных средств у истца, в противном случае это являлось бы безвозмездным предоставлением кредита и сбережением денежных средств вследствие злоупотребления правом со стороны ответчика.

При этом суд учитывает, что удовлетворение требований о взыскании реальных расходов не может привести к обогащению потерпевшей стороны, поскольку оно позволит только лишь компенсировать произведенные затраты и восстановить положение сторон (компенсационный, восстановительный характер). Как установлено судом, расходы истца подтверждены документально и непосредственно связаны со строительством и последующим приобретением объекта по договору, от исполнения которого ответчик необоснованно отказался.

При таких конкретных обстоятельствах настоящего спора, суд приходит к выводу, что неустойка в настоящем случае убытки имеют иную природу, в связи с чем неустойка и проценты по статье 395 ГК РФ не имеют зачетного характера, в связи с чем требования истца о взыскании пени и процентов за пользование чужими денежными средствами являются обоснованными и подлежат удовлетворению в размере 2000000 руб. неустойки, 635616,44 руб. – процентов за пользование чужими денежными средствами.

При этом суд не усматривает оснований для удовлетворения заявления ответчика о применении положений статьи 333 ГК РФ и снижения заявленной ко взысканию неустойки.

Согласно пункту 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств (далее - постановление Пленума N 7) подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса).

Исходя из разъяснений, данных в пункте 71 постановления N 7, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки (пункт 73).

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ) (пункт 77).

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требует статья 71 АПК РФ. Таким образом, в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств спора и взаимоотношений сторон.

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21 декабря 2000 года N 263-О, положения пункта 1 статьи 333 ГК Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации. Именно поэтому в части 1 статьи 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

При рассмотрении настоящего спора суд, принимая во внимание, что вопрос о снижении суммы взыскиваемой неустойки подлежит рассмотрению судом первой инстанции в рамках его дискреционных полномочий, позволяющих по своему внутреннему убеждению с учетом особенностей конкретного правоотношения и обстоятельств дела определить размер штрафной санкции, учитывая необходимость соблюдения степени соразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства, являющейся оценочной категорией, требований разумности и справедливости в определении размера ответственности должника, суд приходит к выводу, что размер договорной неустойки в размере 0,1% в день соответствует размеру штрафных санкций, обычно применяемых в гражданском обороте при неисполнении гражданско-правовых обязательств, что позволяет обеспечить баланс интересов сторон и в должной мере компенсировать истцу имущественные потери в результате нарушения ответчиком своих обязательств по договору.

При таких обстоятельствах, поскольку ответчик, заявляя о применении судом положений статьи 333 Гражданского кодекса, не представил в суд надлежащего доказательства, свидетельствующего о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса.

Статьей 106 АПК РФ установлено, что к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся, в том числе, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии с договором об оказании услуг от 13.09.2018 N 13.09.018-6, заключенного с ООО "Независимая экспертная оценка Вега", стоимость услуг составила 50000 рублей, что подтверждается актом выполненных работ, выставленным счетом, платежным поручением.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в абзаце втором пункта 2 постановления N 1 от 21.01.2016, перечень судебных издержек, предусмотренный Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом, в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости.

Несение расходов на составление отчета об оценке обусловлено реализацией права на судебную защиту путем предъявления настоящего иска, отчет оценщика подготовлен в подтверждение обоснованности требований.

Следовательно, требование о взыскании расходов на оценку является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Учитывая изложенное, суд считает также обоснованными и подлежащими удовлетворению заявленные истцом требования о взыскании судебных расходов, связанных с рассмотрением настоящего дела, по внесудебной оценке спорного объекта.

При этом судебные расходы на оценку, по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционных жалоб подлежат распределению в порядке статьи 110 АПК РФ пропорционально размеру удовлетворенных требований.

В этой связи с ответчиков в пользу ООО «Альтерос-Р» подлежат взысканию судебные расходы на проведение оценки в сумме 10680 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска – в размере 42720 руб. Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционных жалоб подлежат взысканию с ООО «Альтерос-Р» в пользу ООО «Холдинг Строительный Альянс», ООО «Консалтинговый центр «Дело» по 23592 руб. в пользу каждого.

Иные доводы сторон направлены на переоценку обжалуемого судебного акта, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой и апелляционной инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу требований, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы судов, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения суда в неизмененной части.

Между тем, при формировании окончательной суммы удовлетворенных исковых требований и требований о взыскании судебных расходов коллегией апелляционного суда принимается во внимание следующее обстоятельство.

При первоначальном рассмотрении настоящего дела решением Арбитражного суда Московской области от 29.06.2023, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2023, исковые требования удовлетворены частично: с ООО "КЦ "Дело", ООО "Холдинг "Строительный Альянс", ФИО1, ФИО2 солидарно в пользу ООО "Альтэрос-Р" взысканы убытки в размере 2162718,33 руб., неустойка в размере 2000000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 3608380,13 руб., судебные расходы по оплате отчета об оценке в размере 50000 руб., 16060 руб. расходов по оплате государственной пошлины – всего 7837158,46 руб.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 11.03.2024 судебные акты судов первой и апелляционной инстанций отменены, дело

№ А41-82519/20 направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Вместе с тем, платежным поручением от 29.09.2023 № 3 на сумму 7837158,46 руб. решение Арбитражного суда Московской области от 29.06.2023 по делу № А41-82519/20 исполнено в полном объеме.

В период нового рассмотрения настоящего спора денежные средства в сумме 7837158,46 руб. не возвращены ООО "Альтэрос-Р".

В соответствии со статьей 325 АПК РФ, если приведенный в исполнение судебный акт отменен полностью или в части и принят новый судебный акт о полном или частичном отказе в иске, либо иск оставлен без рассмотрения, либо производство по делу прекращено, ответчику возвращается все то, что было взыскано с него в пользу истца по отмененному или измененному в соответствующей части судебному акту.

Если не приведенный в исполнение судебный акт отменен полностью или в части и принят новый судебный акт о полном или частичном отказе в иске, либо иск оставлен без рассмотрения полностью или в части, либо производство по делу прекращено, арбитражный суд принимает судебный акт о полном или частичном прекращении взыскания по отмененному в соответствующей части судебному акту.

В соответствии со статьей 326 АПК РФ вопрос о повороте исполнения судебного акта разрешается арбитражным судом, принявшим новый судебный акт, которым отменен или изменен ранее принятый судебный акт. Если в постановлении об отмене или изменении судебного акта нет указаний на поворот его исполнения, ответчик вправе подать соответствующее заявление в арбитражный суд первой инстанции.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 16.02.2012 N 348-О-О указал, что предусмотренная частью 1 статьи 325 АПК РФ возможность поворота исполнения судебного акта после его отмены, вытекает из конституционной нормы о недопустимости лишения кого-либо своего имущества иначе как по решению суда. Заявитель вправе требовать возвращения всего того, что было взыскано с него в пользу истца по приведенному в исполнение и отмененному судебному акту после вынесения арбитражным судом первой инстанции соответствующего судебного акта по итогам нового рассмотрения дела.

По смыслу названной процессуальной нормы, с учетом ее толкования Конституционным Судом Российской Федерации, поворот исполнения отмененного судебного акта не может быть произведен ранее вступления в законную силу нового судебного акта об отказе в удовлетворении требований, при условии исполнения должником первоначального (отмененного) судебного акта.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В рассматриваемом случае подлежат установлению следующие обстоятельства: сбережение ответчиком денежных средств без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований, сбережение этих денежных средств за счет истца, доказанность размера неосновательного обогащения.

При этом указанные обстоятельства должны быть установлены в совокупности.

Довод истца о неосновательном обогащении на стороне ООО «Альтерос-Р» является ошибочным, поскольку денежные средства перечислены ООО «КЦ-Дело» во исполнение вступившего в законную силу судебного акта, отмененного по истечение почти 6 месяцев со дня перечисления денежных средств.

При этом отмена исполненного судебного акта и направление дела на новое рассмотрение не образует юридической обязанности по возврату полученных взыскателем по такому акту денежных средств.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что при применении положений статьи 325 АПК РФ и приведенных ранее положений Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном денежном обогащении для защиты прав стороны, нарушенных в результате исполненного судебного акта, который впоследствии был отменен или изменен, указанные нормы процессуального и материального права должны применяться во взаимосвязи с тем, чтобы избежать неопределенности и рассогласованности правового регулирования, так как данные нормы регулируют сходные правоотношения.

Возражения ответчика относительно размера исковых требований, предъявленных при новом рассмотрении дела, в части суммы 7837158,46 руб. коллегия апелляционного суда квалифицирует как заявление о зачете ранее перечисленных денежных средств в счет исполнения судебного акта, принятого по существу спора при новом рассмотрении дела.

Следовательно, денежные средства в сумме 7837158,46 руб. подлежат учету судом при определении сумм, подлежащих взысканию с ответчика, поскольку вопрос о повороте исполнения отмененного судебного акта не разрешен судом и имеются основания для удовлетворения исковых требований.

Таким образом, ранее перечисленные денежные средства подлежат зачету против удовлетворенных настоящим судебным актом исковых требований в соответствующей части, оставшиеся после произведенного судом зачета взысканных и уплаченных процентов за пользование чужими денежными средствами и судебных расходов денежные средства подлежат зачету в счет возмещения убытков.

В этой связи с ООО "Консалтинговый центр "Дело", ООО "Холдинг "Строительный Альянс", ФИО1, ФИО2 солидарно в пользу ООО "Альтэрос-Р" подлежат взысканию убытки в общей сумме 6073576,31 руб., исковые требования в части взыскания убытков в остальной части, неустойки в размере 2000000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 635616,44 руб., судебных расходов на общую сумму 53400 руб. прекращены зачетом на общую сумму 7837158,46 руб.

Таким образом, исходя из предмета и оснований иска, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, коллегия апелляционного суда приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований и апелляционных жалоб.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 14.03.2025 по делу

№ А41-82519/20 изменить.

Требования удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с ООО "Консалтинговый центр "Дело" (ИНН <***>, ОГРН <***>), ООО "Холдинг "Строительный Альянс" (ИНН <***>, ОГРН <***>), ФИО1, ФИО2 в пользу ООО "Альтэрос-Р" (ИНН <***>, ОГРН <***>) убытки в общей сумме 6073576,31 руб.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Взыскать с ООО "Альтэрос-Р" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ООО "Консалтинговый центр "Дело" (ИНН <***>, ОГРН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 23592 руб.

Взыскать с ООО "Альтэрос-Р" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ООО "Холдинг "Строительный Альянс" (ИНН <***>, ОГРН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 23592 руб.

В удовлетворении требований в остальной части отказать.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме.

Председательствующий судья

Ю.С. Таранец

Судьи

Е.А. Бархатова

Н.А. Панкратьева