АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Нижний Новгород

Дело № А43-37506/2021

04 августа 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28.07.2023.

Полный текст постановления изготовлен 02.08.2023.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Бабаева С.В., Голубевой О.Н.,

при участии представителей

от истца: ФИО1 (доверенность от 04.03.2011),

от ответчика: ФИО2, ФИО3 (доверенность от 09.02.2022),

от третьих лиц – ФИО4, ФИО5, общества с ограниченной ответственностью «Исток»: ФИО1

(доверенности от 05.03.2021, 28.06.2022, 25.08.2022 соответственно),

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу

общества с ограниченной ответственностью «Развитие»

на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 19.12.2022 и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2023

по делу № А43-37506/2021

по иску общества с ограниченной ответственностью «Развитие»

(ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Развитие-М»

(ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о взыскании 261 556 рублей 99 копеек долга и неустойки,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, –

ФИО4, ФИО5, общество с ограниченной ответственностью «Исток» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>),

и

установил :

общество с ограниченной ответственностью «Развитие» (далее – ООО «Развитие», Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Развитие-М» (далее – ООО «Развитие-М») о взыскании 186 380 рублей 29 копеек расходов на ремонт асфальтового покрытия (автопарковки) прилегающей территории ТЦ «Куба», 75 176 рублей 70 копеек неустойки за нарушение обязательства за периоды с 21.07.2020 по 22.11.2021 и далее с 23.11.2021 по дату вынесения судом решения, а также неустойки, начисленной с даты, следующей за датой вынесения судом решения, и по дату фактического исполнения обязательств.

Иск основан на статьях 210, 244, 309, 310, 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован неисполнением ответчиком договора управления нежилым зданием от 31.05.2017.

Суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, сособственников торгового центра – ФИО4, ФИО5, общество с ограниченной ответственностью «Исток» (далее – ООО «Исток»).

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 19.12.2022, оставленным в силе постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2023, отказал в удовлетворении иска.

Общество не согласилось с принятыми судебными актами, в связи с чем обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Кассатор в жалобе настаивает на неверном толковании судами пункта 4.4.2 договора управления нежилым зданием от 31.05.2017 и пункта 31 приложения 2 к нему, нарушении судами статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – Постановление № 49). Общество считает, что суды в нарушение статей 168, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, пункта 5 Обзора судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2022 год, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023, пункта 33 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» не оценили действительную волю сторон при заключении договора в части пункта 4.4.2 договора и пункта 31 приложения 2 к нему. Трое из четырех собственников нежилого здания (ТЦ «Куба») – ФИО4, ФИО5 и ООО «Исток» – полагают, что не уточнили, а дополнили понятие «Благоустройство парковки» нанесением разметки и установкой заграждения в связи с разным правовым регулированием данных терминов и действий; разметка и ограждение проезжей части не входили в понятие «Благоустройство», а подпадали под действие законов, регулирующих отношения в области дорожного движения, в том числе ГОСТа Р 52289-2004. Иное толкование ООО «Развитие-М» спорных условий договора является злоупотреблением правом и незаконной попыткой минимизации расходов на ремонт асфальтового покрытия за счет средств иных собственников, посещаемость коммерческих площадей которых ниже посещаемости первого этажа, где расположен супермаркет «Спар». ООО «Развитие-М» не оспорило протокол № 1 от 30.05.2017, на основании которого сторонами заключен договор управления нежилым зданием (ТЦ «Куба») от 31.05.2017. Кассатор полагает, что заключение специалистов от 11.11.2022 № 52 подлежит критической оценке судами. Заявитель не согласен с выводами апелляционного суда, касающихся оценки протокола общего собрания собственников от 05.04.2022 и соотнесения его содержания с пунктом 4.4.2 договора и пунктом 31 приложения 2 к нему. Общество считает, что на основании протокола от 05.04.2022 внесены уточнения в договор управления с целью исключения иного толкования условий договора управления, отличного от того, который был заложен в него изначально. Кассатор настаивает, что парковка у торгового центра предназначена только для его посетителей, поэтому количество посетителей торгового центра напрямую связано с посещаемостью парковочной зоны.

Представитель кассатора в судебном заседании поддержал доводы жалобы.

ООО «Развитие-М» в лице уполномоченного представителя в письменном отзыве и устно в судебном заседании возражало относительно удовлетворения жалобы, просило оставить обжалованные судебные акты без изменения.

Представитель третьих лиц в судебном заседании согласился с позицией, изложенной кассатором.

В судебном заседании по правилам статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 09 часов 05 минут 28.07.2023.

После перерыва явившиеся в судебное заседание представители поддержали ранее озвученные позиции.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций, ООО «Развитие-М», ООО «Исток», ФИО4, ФИО5 являются собственниками помещений, расположенных в ТЦ «Куба», а именно: ФИО5 (свидетельство о государственной регистрации права от 03.06.2014) – собственником помещения П4 (подвал), площадью 3560,7 квадратного метра; ООО «Развитие-М» (свидетельство о государственной регистрации права от 08.05.2014) – собственником помещения П1 (этаж 1), площадью 3328,5 квадратного метра; ФИО4 (свидетельство о государственной регистрации права от 03.06.2014) – собственником помещения П2 (этажи 1, 2), площадью 4020,9 квадратного метра; ООО «Исток» (свидетельство о государственной регистрации права от 03.06.2014) – собственником помещения П3 (этаж 3), площадью 3864,5 квадратного метра.

На основании решения общего собрания собственников нежилых помещений в здании (протокол от 30.05.2017 № 1) с ООО «Развитие» (управляющая организация) заключен договор управления нежилым зданием (ТЦ «Куба», улица Арзамасская, дом 3, город Саров) от 31.05.2017 (далее – договор), в силу пункта 3.1 его целью является надлежащее содержание общего имущества в здании, предоставление коммунальных и иных услуг собственнику.

Перечень общего имущества ТЦ «Куба» поименован в приложении 1 к договору. К этому имуществу относятся, в том числе, инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, бытовой и ливневой канализации, система пожаротушения, дымоудаления и пожарные гидранты, система отопления, состоящая из стояков, коллективных приборов учета, трубопроводов и оборудования, расположенного на этих трубопроводах, система электроснабжения, система автоматической пожарной сигнализации, трансформаторная электрощитовая ТЦ «Куба» и др.

Управляющая организация по заданию собственников в течение согласованного договором срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в здании, предоставлять коммунальные и иные услуги собственникам в соответствии с договором, осуществлять иную направленную на достижение целей управления зданием деятельность. Вопросы капитального ремонта здания регулируются отдельным договором (пункт 3.2 договора).

Собственники обязались ежемесячно вносить плату за коммунальные услуги, содержание и текущий ремонт общего имущества в порядке, размеры и сроки, предусмотренные договором, организовать допуск исполнителя к приборам учета в помещении, в противном случае управляющая организация имеет право самостоятельно произвести расчет коммунальных услуг, обязательных к оплате собственником (пункт 4.4.1 договора).

Собственники обязаны участвовать в расходах на содержание и ремонт общего имущества соразмерно занимаемой площади или по другому критерию в соответствии с приложением 2 (пункт 4.4.2 договора).

Собственники обязались обеспечить доступ представителей управляющей организации в принадлежащее ему помещение для осмотра технического и санитарного состояния инженерных коммуникаций, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в помещении, для выполнения необходимых ремонтных работ в заранее согласованное с управляющей организацией время, а работников аварийных служб – в любое время (пункт 4.4.4 договора).

Собственники имеют право осуществлять контроль за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору, в ходе которого участвовать в осмотрах (измерениях, испытаниях, проверках) общего имущества в здании, присутствовать при выполнении работ и оказании услуг, связанных с выполнением ею обязанностей по договору (пункт 4.6 договора).

Собственники вправе привлекать для контроля качества выполняемых работ и предоставляемых услуг по договору сторонние организации, специалистов, экспертов. Привлекаемые для контроля организации, специалисты, эксперты должны иметь соответствующее поручение собственника, оформленное в письменном виде (пункт 4.7 договора).

Размер ежемесячной платы собственника за содержание общего имущества в здании рассчитывается по критериям в соответствии с приложением 2 к договору (пункт 5.1 договора).

Цена договора определяется как сумма платы за услуги по управлению зданием, коммунальные и иные услуги, оказываемые исполнителем. Плата за управление, коммунальные и иные услуги включает в себя, в том числе, но не исключительно: плату за техническое обслуживание и ремонт лифтов и эскалаторов; плату за санитарное содержание мест общего пользования, благоустройство и экологию; плату за услуги охраны и пожарной безопасности мест общего пользования; плату за коммунальные услуги; плату за водоснабжение и водоотведение; плату за эксплуатацию и ремонт; плату за текущий ремонт; плату за услуги управляющей организации (пункт 5.2 договора).

Собственники оплачивают управляющей организации расходы по настоящему договору в следующем порядке: с 1-го по 5-е число расчетного месяца перечисляют управляющей организации авансовый платеж в размере 100 000 рублей, оплата фактически понесенных расходов за услуги в истекшем месяце с учетом авансового платежа осуществляется в течение пяти рабочих дней с момента получения собственником счета на оплату и подтверждающих расчетов в электронной форме (пункт 5.5 договора).

В свою очередь, управляющая организация до 20-го числа месяца, следующего за расчетным, обязана предоставить собственнику в двух экземплярах счет на оплату услуг за расчетный месяц (пункт 5.6 договора).

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия договор считается продленным по 31 декабря следующего года (пункт 9.5 договора).

Протоколом общего собрания собственников нежилых помещений в нежилом здании от 30.08.2019 № 3 собственники приняли решения: внести изменение в соглашение о пользовании общим имуществом в связи с необходимостью дополнительных отчислений собственниками на содержание общего имущества ТЦ «Куба», увеличить авансовый платеж с ранее установленного размера – 100 000 рублей до 200 000 рублей ежемесячно (вопрос № 2); заключить договор на обслуживание распределительного пункта (РП) электроэнергии ТЦ «Куба» (трансформаторной подстанции), общей щитовой ТЦ «Куба», кабельной трассы от подстанции к электрощитовой, системы общего освещения Торгового центра, общей системы дымоудаления, системы отопления, системы подачи и учета воды и общей системы канализации с ООО «ЭКС» (ИНН <***>). Подписание договора от лица собственников поручить управляющей организации – ООО «Развитие». Распределить затраты между собственниками пропорционально площади помещений каждого собственника нежилого здания и заключить договор на обслуживание общей охранно-пожарной системы, системы фасадного озвучивания, системы управления оповещением и эвакуацией людей при пожаре – с ООО ЧОО «Саров-Системы безопасности» (ИНН <***>). Подписание договора от лица собственников поручить управляющей организации – ООО «Развитие». Распределить затраты между собственниками пропорционально площади помещений каждого собственника нежилого здания (вопрос № 6).

В связи с существенно непропорциональным площади собственников использованием общего электроснабжающего имущества необходимо установить плату за использование находящегося в общей долевой собственности имущества в виде: подстанции, кабельных трасс к торговому центру и общей щитовой ТЦ «Куба», в размере 50 копеек за каждый киловатт потребленной энергии каждым собственником (независимо от наличия и/или отсутствия самостоятельного договора на энергоснабжение у каждого из арендаторов) с 01.09.2019. Оплату этого платежа за арендаторов, имеющих обособленный договор на энергоснабжение (в частности, ООО «СпарМиддл Волга» – магазин «Спар», расположенный на первом этаже здания), несет собственник арендованных помещений. Поручить управляющей компании ООО «Развитие» начислять и отдельно учитывать данные целевые платежи. Оплату включать в счет на обслуживание от ООО «Развитие» и производить не позднее пяти дней с момента выставления счета. При просрочке данных платежей назначить пени в размере 0,1 процента за каждый день просрочки с суммы, не оплаченной собственником. Решение о расходовании данных денежных средств по этой статье принимать общим собранием собственников ТЦ «Куба» (вопрос № 7).

Создать с 01.09.2019 резервный фонд для непредвиденных расходов на ремонт общих частей здания и общих помещений, установить размер ежемесячных отчислений собственниками в размере 1 рубля за каждый квадратный метр площади помещений каждого собственника. Сбор платежей вести на расчетный счет ООО «Развитие» ежемесячно. Управление и распоряжение резервным фондом поручить ООО «Развитие» с предоставлением письменных отчетов о расходах на ремонт общего имущества собственникам здания – один раз в год (вопрос № 8).

Наделить ФИО5 полномочиями на подписание дополнительного соглашения к договору управления нежилым зданием и приложений к нему с ООО «Развитие» по принятым на общем собрании собственников 30.08.2019 решениям (вопрос № 9).

В Приложении 2 к договору также определен размер платы собственников за содержание общего имущества, оплата благоустройства парковки (разметка и ограждение) поставлена в зависимость от количества посетителей по этажам.

Истец осуществил ремонт асфальтового покрытия территории, прилегающей к ТЦ «Куба». Согласно счетам от 18.05.2020 и от 10.06.2020, а также платежными поручениями от 21.05.2020 и 03.07.2020, договору от 18.05.2020 № 85, акту от 30.06.2020 № 712 стоимость ремонта составила 384 515 рублей 21 копейку.

Истец обратился к ответчику с предложением оплатить ремонт парковки в соответствии с условиями договора управления.

Ответчик по платежному поручению от 21.07.2020 № 181 перечислил истцу 86 625 рублей 51 копейку.

Посчитав, что ответчик оплатил ремонт не в полном объеме, истец в претензии предложил ему оплатить имеющуюся задолженность в сумме 186 380 рублей 29 копеек.

Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения ООО «Развитие» в Арбитражный суд Нижегородской области.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон и третьих лиц, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов.

На основании статей 309, 310 (пункта 1) Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»; далее – Постановление № 64).

Статьями 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность собственников помещений нести бремя содержания принадлежащего им на праве общей долевой собственности общего имущества.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу собственников здания относится земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Под содержанием общего имущества здания понимается комплекс работ и услуг, направленных на его поддержание в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества, доступность пользования помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположено здание, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества (пункт 14 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» от 27.06.2017 № 22).

По правилам статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (статья 37 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу разъяснений, приведенных в пункте 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 – 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания.

В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

Анализ изложенных норм законодательства, касающихся правоотношений сособственников здания по вопросу содержания общего имущества, позволяет сделать вывод о том, что отнесение на собственника соответствующих расходов, издержек в порядке, отличном от предусмотренного законом, возможен по решению сособственников.

В пункте 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Применительно к рассмотренному спору собственники помещений нежилого здания большинством голосов приняли решение о том, что отдельные расходы, связанные с содержанием общего имущества здания, сособственники несут пропорционально количеству посетителей по этажам, о чем заключили договор с истцом как с управляющей организацией.

В пункте 31 приложения 2 к данному договору предусмотрено, что пропорционально количеству посетителей по этажам сособственники несут расходы, связанные с благоустройством парковки (разметка и ограждение).

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Суды, отказав в удовлетворении иска, исходили из того, что из пункта 4.4.2 договора и пункта 31 приложения 2 к нему не следует изменение порядка несения сособственниками расходов, связанных с ремонтом асфальтового покрытия парковки.

Возражения Общества связаны с несогласием с выводом судов первой и апелляционной инстанций относительно толкования пункта 4.4.2 договора и пункта 31 приложения № 2 к нему.

Согласно пункту 43 Постановления № 49 условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Суды обоснованно приняли во внимание заключение специалистов от 11.11.2022 № 52-541И-22, согласно которому в пункте 31 раздела «Благоустройство» приложения 2 к договору содержащем следующий текст «Благоустройство парковки (разметка, заграждение)», вставная конструкция в скобках является уточняющим членом предложения и реализует семантический переход от широкого понятия «Благоустройство парковки» к более узким определениям – «разметка», «заграждение». В связи с этим в данном пункте фактически указано, что под благоустройством парковки в пункте 31 раздела «Благоустройство» приложения 2 к договору понимается ее разметка и заграждение.

Согласно пункту 4.4.2 договора собственник обязан нести расходы на содержание и ремонт общего имущества соразмерно занимаемой площади или по другому критерию в соответствии с приложением 2 к договору.

Таким образом, все иное, не включенное в пункт 31 раздела «Благоустройство» приложения 2 к договору, фактически охватывается первой частью пункта 4.4.2 договора (до слов «или по другому критерию в соответствии с Приложением № 2»), который предусматривает, что размер платы определяется соразмерно занимаемой собственником площади помещения.

Изложенное правомерно позволило судам двух инстанций прийти к выводу о том, что стороны в отношении благоустройства парковки установили дифференцированный подход к определению размера расходов, который несут собственники, что не противоречит нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.

Фактически пункт 4.4.2 договора – до слов «или по другому критерию в соответствии с Приложением № 2» – содержит общее условие по определению размера платы, а пункт 4.4.2 договора после слов «соразмерно занимаемой площади» содержит специальное условие по определению размера платы. В связи с этим в отношении различных видов благоустройства парковки действуют как общие, так и специальные нормы.

К положению пункта 31 раздела «Благоустройство» приложения 2 к договору (в редакции применимой к спорным правоотношениям) специальное условие по определению размера платы в зависимости от количества посетителей на каждом этаже торгового центра применяется только в отношении разметки и заграждения, а размер платы в отношении остального благоустройства парковки определяется в спорный период в зависимости от принадлежащей собственнику площади.

Аргумент кассатора, связанный с неверной, по его мнению, оценкой судом апелляционной инстанции решения общего собрания от 05.04.2022, необоснован, поскольку внесение изменений в пункт 31 раздела «Благоустройство» приложения 2 к договору в период судебного разбирательства по настоящему делу подтверждает, что в первоначальной редакции приложение 2 к договору допускало неоднозначное толкование.

Так, указанным решением внесены изменения в пункт 31 раздела «Благоустройство» приложения 2, согласно которым размер платы за благоустройство парковки (освещение, установка дорожных знаков, ремонт асфальтового покрытия, в том числе капитальный, нанесение разметки, устройство и ремонт заграждений, сезонная уборка территории, в том числе снега, и т.п.) осуществляется пропорционально количеству посетителей по этажам.

Соответственно, предыдущая редакция указанного пункта предусматривала, что расходы по ремонту асфальтового покрытия должны осуществляться пропорционально площади, принадлежащей сособственникам.

Вопреки доводам Общества, оснований для переоценки выводов судов нижестоящих инстанций у суда кассационной инстанции не имеется.

Как разъяснено в 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Ответчик являлся стороной, вынужденной к заключению спорного договора управления по решению остальных сособственников, следовательно, при наличии разногласий суды обоснованно толковали условия спорного договора в пользу ООО «Развитие-М».

Суд кассационной инстанции обращает внимание на то, что по условиям пункта 3.2 заключенного договора последний не регулирует вопросы капитального ремонта общего имущества.

Между тем, из договора подряда, на котором истец основывает свое требование, следует, что стоимость работ по ремонту парковки определена подрядчиком по расценкам Приказа Минстроя России от 31.12.2014 № 937/пр «О внесении сметных нормативов в федеральный реестр сметных нормативов, подлежащих применению при определении сметной стоимости объектов капитального строительства, строительство которых финансируется с привлечением средств федерального бюджета», предполагающего проведение работ капитального характера.

Коллегия судей также признает обоснованной позицию суда апелляционной инстанции о том, что установление прямой зависимости количества посетителей торгового центра от посещения парковочной зоны необоснованно, поскольку парковочная зона в первую очередь рассчитана на размещение на ней транспортных средств, в то время как посетители продуктового магазина могут не пользоваться услугами парковки. В торговом центре выше первого этажа расположены кинотеатр, кафе и зона отдыха для детей.

При таких обстоятельствах толкование воли всех сторон по определению размера платы за замену асфальтового покрытия парковки в зависимости от количества посетителей по этажам не имеет документального подтверждения.

Вопреки доводам кассатора, приведенное в обжалованных судебных актах толкование условий спорного договора не противоречит нормам материального права.

Суды двух инстанций не нашли оснований для квалификации процессуального поведения ответчика в качестве злоупотребления правом, так как решение большинства сособственников об отнесении на него, как на собственника не более 23 процентов от общей площади помещений торгового центра, 71 процента затрат по асфальтированию парковки не ограничивает его право на судебную защиту.

При отказе в удовлетворении иска суды исходили из того, что расходы на асфальтирование спорной парковки оплачены ответчиком пропорционально площади принадлежащего ему помещения, что не оспорено истцом. Правовых оснований для отнесения на ООО «Развитие-М» расходов в ином размере суды не установили.

Несогласие заявителя с выводами судебных инстанций, иное толкование кассатором условий спорного договора не свидетельствуют о наличии в обжалованных судебных актах существенных нарушений норм материального права, повлиявших на исход судебного разбирательства, или допущенной судебной ошибки.

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

Судебные расходы по делу в виде государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы по правилам статей 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ :

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 19.12.2022 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2023 по делу № А43-37506/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Развитие» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.Н. Каманова

Судьи

С.В. Бабаев

О.Н. Голубева