ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ул. Хлыновская, д. 3, г. Киров, Кировская область, 610998
http://2aas.arbitr.ru, тел. <***>
ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда апелляционной инстанции
г. Киров Дело № А82-19894/2023 06 мая 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 05 мая 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 мая 2025 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Минаевой Е.В., судей Черных Л.И., Четвергова Д.С., при ведении протокола секретарем судебного заседания Кондаковой О.С.
при участии в судебном заседании с использованием системы веб-конференции:
представителя истцов – ФИО1, действующего на основании доверенности от 09.11.2023,
представителя ответчика – ФИО2, действующего на основании доверенности от 09.01.2025.
рассмотрев в судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, дело № А82-19894/2023
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН <***>, ОГРИПН 304770001266372)
к обществу с ограниченной ответственностью «Бургер Рус» (ИНН <***>, ОГРН <***>)
о взыскании, выселении,
установил:
индивидуальные предприниматели ФИО3 и ФИО4 (далее – истцы, Предприниматели) обратились к обществу с ограниченной ответственностью «Бургер Рус» (далее – ответчик, Общество, ООО «Бургер Рус») с иском, с учетом уточнения от 01.07.2024, в котором просили:
взыскать задолженность по арендной плате в сумме 942 897,74 рублей, из них в пользу ИП ФИО3 377 159,1 рублей, ИП ФИО4 565 738,64 рублей,
взыскать задолженность по оплате фактического использования помещения в сумму 1 580 005 рублей, из них в пользу ИП ФИО3 632 002 рублей, ИП ФИО4 948 003 рублей,
взыскать неустойку за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 70 901,88 рублей, из них в пользу ИП ФИО3 28 360,75 рублей, ИП ФИО4 42 541,13 рублей, с продолжением начисления неустойки в виде пени по ставке 0,1 % на сумму долга по арендной плате 942 897,74 рублей по дату фактического погашения задолженности,
взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 64 433,61 рублей, из них в пользу ИП ФИО3 25 773,44 рублей, ИП ФИО4 38 660,17 рублей, с продолжением начисления по ставке Банка России на сумму долга за пользованием помещениями 1 580 005 рублей с 05.07.2024 по дату фактического погашения задолженности,
обязать Общество освободить нежилые помещения общей площадью 279,9 кв.м, литера по плану А7, этаж 1, комнаты 12-18, 21; литера по плану А7, этаж 2, комнаты 21-24 и 26-29 в здании по адресу: Ярославль, ул. Комсомольская, д. 8,
присудить в пользу истцов судебную неустойку в размере 20 000 рублей, в том числе ИП ФИО3 8 000 рублей, ИП ФИО4 12 000 рублей за каждый календарный день неисполнения решения суда об освобождении нежилого помещения,
взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 35 138 рублей, из них в пользу ИП ФИО3 14 055,2 рублей, ИП ФИО4 21 082,8 рублей.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 04.12.2024 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Бургер Рус» обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт.
По мнению заявителя жалобы, вывод суда о наличии у истцов права на увеличение с 15.08.2023 размера постоянной составляющей арендной платы и о выполнении ими условий для возникновения этого права противоречит условиям договора аренды, статьям 309-310, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации. Общество ссылается на недоказанность факта отправки истцами уведомления об увеличении постоянной составляющей арендной платы в 2022 году. Кроме того из апелляционной жалобы следует, что в нарушение статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судом не объявлено решение в судебном заседании, в котором закончено рассмотрение дела по существу. Из содержания апелляционной жалобы следует, что после объявления судом об удалении в совещательную комнату представители сторон в судебном заседании не присутствовали.
Предприниматели в отзыве на апелляционную жалобу выразили несогласие с доводами ответчика. Истцы полагают, что доводы заявителя апелляционной жалобы в части нарушения порядка оглашения судебного решения являются необоснованными; обстоятельства, которые изложены в постановлении арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15.08.2022 по делу № А82-15839/2021 не совпадают с обстоятельствами вынесения решения по данному делу; суд не лишил стороны права дождаться объявления резолютивной части решения, таким образом, представитель ответчика сам распорядился своим правом присутствовать на его оглашении.
Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 24.01.2025 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 25.01.2025 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 АПК РФ. На основании указанной нормы стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.
В соответствии с частью 6.1 статьи 268 АПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в срок, не превышающий шести месяцев со дня поступления апелляционной жалобы вместе с делом в арбитражный суд апелляционной инстанции. О переходе к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции выносится определение с указанием действий лиц, участвующих в деле, и сроков осуществления этих действий.
Определением от 24.02.2025 Второй арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела № А82-19894/2023 по правилам, установленным Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) для арбитражного суда первой инстанции. Судебное заседание назначено на 13 часов 40 минут 17.03.2025.
В соответствии со статьей 18 АПК РФ и в связи с невозможностью (по причине нахождения в отпуске) дальнейшего участия судьи Волковой С.С. в рассмотрении настоящего дела произведена ее замена на судью Черных Л.И., после замены судьи рассмотрение дела начато с самого начала.
Протокольным определением от 17.03.2025 суд приобщил к материалами дела представленную истцами квитанцию курьерской службы от 31.08.2022 с уникальным номером отправления 80202207.
В порядке статьи 158 АПК РФ судебное разбирательство отложено с 17.03.2025 на 14 часов 50 минут 21.04.2025.
В соответствии со статьей 18 АПК РФ и в связи с невозможностью (по причине нахождения в отпуске) дальнейшего участия судьи Четвергова Д.С. в рассмотрении настоящего дела произведена его замена на судью Волкову С.С., после замены судьи рассмотрение дела начато с самого начала.
В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв с 21.04.2025 до 15 часов 00 минут 05.05.2025.
В соответствии со статьей 18 АПК РФ и в связи с невозможностью (по причине нахождения в отпуске) дальнейшего участия судьи Волковой С.С. в рассмотрении настоящего дела произведена ее замена на судью Четвергова Д.С., после замены судьи рассмотрение дела начато с самого начала.
В судебном заседании представители сторон поддержали занятые по делу правовые позиции.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 25.12.2017 между ООО «Бургер Рус» (арендатор) и ООО «Стратегические информационные системы» (арендодатель) заключен договора аренды нежилого помещения № БР0186/17.
По условиям договора арендодатель передает, а арендатор принимает в порядке и на условиях, определяемых договором, во временное возмездное
владение и пользование (долгосрочную аренду) нежилое помещение общей площадью 297,9 кв. м литера по плану А7, этаж 1, комнаты 12-18, 21; литера по плану А7, этаж 2, комнаты 21-24 и 26-29 в здании по адресу: <...> (пункт 1.1 договора).
По договору купли-продажи нежилого здания и земельного участка от 30.09.2021 Предприниматели приобрели помещения в общую долевую собственность (ФИО3 - 1/10, ФИО4 - 9/10), на что указано в дополнительном соглашении от 02.10.2021 к договору аренды.
При этом пунктом 3 дополнительного соглашения от 02.10.2021 предусмотрено, что арендатор оплачивает арендодателю постоянную составляющую арендной платы в следующем порядке: ФИО4 – 80 % от общего размера постоянной составляющей арендной платы, ФИО3 – 20 % от общего размера постоянной составляющей арендной платы.
На момент заключения дополнительного соглашения от 02.10.2021 помещения были приняты арендатором по акту приемки-передачи и использовались им для ведения розничной торговой деятельности в сфере «Предприятие общественного питания быстрого обслуживания» с использованием товарного знака «BURGER KING/БУРГЕР КИНГ».
Размер арендной платы и порядок ее оплаты определен положениями статьи 4 договора аренды.
Так, согласно пункту 4.2.2.2 договора арендатор начиная с четвертого месяца аренды отсчитывая от даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения обязуется уплачивать арендодателям в течение установленного в договоре срока арендную плату, которая, в частности, включает в себя постоянную часть арендной платы в размере 350 000 рублей НДС не облагается.
В силу пункта 4.2.5 договора арендодатель вправе увеличивать размер постоянной составляющей арендной платы, начиная с 13 месяца аренды, исчисляемого с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения, но не чаще одного раза в год и не более чем на 7 процентов от действующей величины постоянной составляющей арендной платы. В случае увеличения арендной платы стороны заключают дополнительное соглашение к настоящему договору.
Предприниматели дважды - письмами от 31.08.2022 и 18.09.2023 уведомляли Общество об изменении постоянной части арендной платы каждый раз на 7% с приложением проектов дополнительного соглашения об увеличении арендной платы. Факт приема арендатором корреспонденции подтвержден материалами дела.
На указанные уведомления Общество не отвечало, арендную плату продолжало вносить без учета повышения на 7%, дополнительные соглашения не подписало и не вернуло их Предпринимателям с возражениями и отказом от подписания.
Дополнительным соглашением от 01.09.2022 к договору аренды установлено, что здание принадлежит ФИО4 и ФИО3 на праве общей долевой собственности в следующем соотношении:
7/10 доли в праве принадлежит ФИО4; 3/10 доли в праве принадлежит ФИО3
Также дополнительным соглашением стороны установили, что постоянная составляющая арендной платы уплачивается арендатором пропорционально долям собственников:
ФИО4 – 70% от общего размера постоянной составляющей; ФИО3 – 30 % от общего размера постоянной составляющей.
В силу пункта 4.14 договора если по независящим от арендатора причинам, включая, но не ограничиваясь, актами органов государственной власти и местного самоуправления, в том числе вызванных неисполнением арендодателем обязательств, установленных пунктом 1.6 настоящего договора, арендатор не сможет размещать рекламные (информационные) вывески на фасаде здания, то все составляющие арендной платы (за исключением переменной составляющей арендной платы) снижаются на 50 процентов на все время действия указанных обстоятельств и такое изменение арендной платы не требует подписания сторонами дополнительного соглашения к договору.
Основываясь на данном положении договора, Общество, начиная с января 2022 года, вносило постоянную составляющую арендной платы в размере 50%, что было предметом рассмотрения судом по делу № А82-5865/2022 с участием Общества и Предпринимателей.
С 27.02.2023 ФИО3 принадлежит доля 4/10 в праве общей долевой собственности на помещения, ФИО4 - 6/10, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Письмом от 21.08.2023 Предприниматели уведомили Общество о согласовании МКУ «Агентство по рекламе, наружной информации и оформлению города Ярославля» рекламных конструкций на здание, в котором расположены помещения. В подтверждение этого Предприниматели направили Обществу согласования №№ 1673/23, 1674/23, 1675/23 и 1676/23 от 07.08.2023.
В силу пунктов 6.2 и 6.2.3 договора арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора (с соблюдением процедуры отказа, установленной пунктом 6.6), в частности, в случае просрочки внесения арендной платы более двух раз подряд и более чем на 10 банковских дней (по каждому случаю просрочки) в течение одного арендного года.
В соответствии с пунктом 6.6 договора аренды инициирующая сторона направляет другой стороне соответствующую претензию с требованием об устранении нарушения условий настоящего договора, другая сторона в течение десяти рабочих дней обязана рассмотреть претензию и дать на нее письменный ответ. В случае если в течение указанного срока ответ от другой стороны не получен или не устранено нарушение условий настоящего договора, инициирующая сторона вправе отказаться от исполнения настоящего договора.
Претензии с требованием об устранении нарушений и выплаты арендной платы в соответствии с пунктом 9.5 договора направлялись Предпринимателями 21.08.2023 (относительно недоплаты арендной платы, увеличенной на 7%) и 18.09.2023 (относительно невнесения арендной платы в полном объеме после согласования рекламных конструкций).
Обе претензии получены Обществом, оставлены им без ответа и удовлетворения в установленный десятидневный срок.
Письмом от 17.10.2023 Предприниматели уведомили Общество об одностороннем расторжении договора аренды и потребовали в течение 3 дней освободить и возвратить помещения по акту приемки-передачи.
В ответ на указанное письмо ООО «Бургер Рус» уведомлением от 10.11.2023 № БР/284-23/п сообщило, что нарушение обязательств, установленных пунктами 1.5 и 3.1.16 договора устранены арендодателями частично, что дает арендатору
право на снижение постоянной составляющей арендной платы на 50 % на основании пункта 4.14 договора, следовательно, ввиду отсутствия нарушения договора со стороны ООО «Бургер Рус» у Предпринимателей нет оснований расторгать договор в одностороннем порядке.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Предпринимателей с иском в суд.
Исследовав материалы дела, изучив доводы сторон, суд пришел к следующим выводам.
Пункт 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Положениями статей 309 и 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (абзац 1).
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).
В соответствии с правовой позицией, отраженной в пункте 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества). Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
Как указано выше, договором аренды стороны предусмотрели право арендодателей увеличивать размер постоянной составляющей арендной платы, начиная с 13 месяца аренды, исчисляемого с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения, но не чаще одного раза в год и не более чем на 7 процентов от действующей величины постоянной составляющей арендной платы. В случае увеличения арендной платы стороны заключают дополнительное соглашение к настоящему договору (пункт 4.2.5 договора).
В данном случае требования инициаторов судебного разбирательства о взыскании платы за фактическое пользование имуществом в увеличенном размере основаны на пункте 4.2.5 договора, допускающем корректировку размера постоянной части арендной платы.
Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).
При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.
Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.
Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).
Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.
Из буквального толкования слов и выражений, используемых сторонами при изложении пункта 4.2.5 договора следует, что арендодателям предоставлено право на одностороннее увеличение арендной платы, начиная с 13 месяца аренды, исчисляемого с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения, но не чаще одного раза в год и не более чем на 7 процентов от действующей величины постоянной составляющей арендной платы.
При этом формулировка «В случае увеличения арендной платы стороны заключают дополнительное соглашение к настоящему договору» не ставит реализацию арендодателями своего права на одностороннее увеличение арендной платы в зависимость от факта заключения дополнительного соглашения, предусматривающего такое увеличение.
Более того наличие у арендодателей права увеличить размер постоянной составляющей арендной платы не чаще одного раза в год и не более чем на 7 процентов ответчик не оспаривается (аудиопротокол от 17.03.2025, начиная с 16 мин. 45 сек.).
При этом ООО «Бургер Рус» полагает, что увеличение размера постоянной составляющей арендной платы на 7 % в данном случае нельзя производить от полного размера согласованного сторонами ежемесячного платежа; увеличение размера соответствующей платы возможно только от сниженного на 50% размера постоянной составляющей арендной платы с учетом положений пункта 4.14 договора.
По условиям договора арендатору предоставляется место для размещения рекламных (информационных) носителей арендатора на фасаде здания. Описание и место размещения рекламных (информационных) носителей арендатора согласованы сторонами в Приложении № 2 к договору.
Из Приложения № 2 к договору следует, что рекламные конструкции проектируются и монтируются в соответствии с требованиями муниципалитета города Ярославль.
Пунктом 4.14 договора предусмотрено, что если по не зависящим от арендатора причинам, включая, но, не ограничиваясь, актами органов государственной власти и местного самоуправления, в том числе вызванных неисполнением арендодателем обязательств, установленных пунктом 1.6 настоящего договора, арендатор не сможет размещать рекламные (информационные) вывески на фасаде здания, то все составляющие арендной платы (за исключением переменной составляющей арендной платы) снижаются на 50 процентов на все время действия указанных обстоятельств и такое изменение арендной платы не требует подписания сторонами дополнительного соглашения к договору.
Постановлением мэрии г. Ярославля от 12.04.2017 № 530 «О размещении информационных конструкций на территории города Ярославля» утверждена Концепция информационного пространства города Ярославля (далее - Концепция).
В редакции на дату заключения договора аренды от 25.12.2017 Концепцией было предусмотрено следующее:
- информационные конструкции размещаются на плоских участках фасадов зданий, свободных от архитектурных элементов, в границах помещений, занимаемых организациями, индивидуальными предпринимателями, гражданами (далее - заинтересованные лица), и предназначены для размещения информации нерекламного характера.
В случае если помещения располагаются в подвальных или цокольных этажах настенные информационные конструкции могут быть размещены над окнами подвального или цокольного этажа, но не ниже 0,60 м от уровня земли до нижнего края настенной конструкции. При этом конструкция не должна выступать от плоскости фасада более чем на 0,10 м (пункт 2.1);
- на фасаде одного здания заинтересованное лицо вправе установить только одну информационную конструкцию: либо настенную информационную конструкцию, либо консольную информационную конструкцию, либо крышную установку. Цветовое решение информационной конструкции должно учитывать окружающую окраску фасадов зданий и производиться с учетом гармоничного сочетания цветов (пункт 2.2);
- при размещении информационных конструкций не допускается размещение информационных конструкций на архитектурных деталях фасадов объектов (в том числе на колоннах, пилястрах, орнаментах, лепнине) (пункт 3.2).
Концепцией в редакции Постановления Мэрии г. Ярославля от 18.07.2019 № 805 определены следующие особенности размещения вывесок:
- настенная конструкция (конструкция вывесок располагается параллельно к поверхности фасадов объектов и (или) их конструктивных элементов непосредственно на плоскости фасада объекта) (пункт 3.2);
- владельцы информационных конструкций, осуществляющие деятельность по оказанию услуг общественного питания, вправе разместить не более одной конструкции, содержащей сведения об ассортименте блюд, напитков и иных продуктов питания, предлагаемых при предоставлении ими указанных услуг, в том числе с указанием их массы/объема и цены (меню), в виде настенной конструкции (пункт 3.3);
- настенные конструкции размещаются над входом или окнами (витринами) помещений, указанных в пункте 3.4 Концепции, на единой горизонтальной линии с иными настенными конструкциями, установленными в пределах фасада, на уровне линии перекрытий между первым и вторым этажами либо ниже указанной линии.
В случае если помещения, указанные в пункте 3.4 Концепции, располагаются в подвальных или цокольных этажах объектов и отсутствует возможность размещения вывесок в соответствии с требованиями абзаца первого настоящего пункта, вывески могут быть размещены над окнами подвального или цокольного этажей, но не ниже 0,60 м от уровня земли до нижнего края настенной конструкции.
При этом вывеска не должна отступать от плоскости фасада более чем на 0,10 м (пункт 3.7.1);
- крайняя точка элементов настенной конструкции не должна находиться на расстоянии более чем 0,20 м от плоскости фасада (пункт 3.7.2).
Из пояснений представителя истцов следует, что после заключения договора от 25.12.2017 рекламные конструкции ООО «Бургер Кинг» были размещены в соответствии с Приложением № 2 к договору аренды; невозможность дальнейшего размещения рекламных конструкций была обусловлена внесением в 2019 году изменений в Концепцию (аудиопротокол от 17.03.2025, начиная с 18 мин. 55 сек.).
При этом материалами дела подтверждено, что арендодателем приняты все возможные меры по согласованию размещения информационных конструкций на фасаде здания с учетом внесенных в Концепцию изменений. Так, 07.08.2023 МКУ
«Агентство по рекламе, наружной информации и оформлению города Ярославля» выданы согласования о размещении информационной конструкции № 1673/23, 1674/23, 1675/23 и 1676/23. Несмотря на то, что указанные согласования допускали размещение информационных конструкций на иных условиях, нежели определено в Приложении № 2 к договору от 25.12.2017, арендодатель в рассматриваемом случае преодолеть вновь установленные требования Концепции не мог.
Поскольку изменение требований к содержанию и способу установки рекламных конструкций имело место после заключения договора аренды, невозможность согласования всех элементов, предусмотренных приложением № 2 к договору, не зависела от Предпринимателей, и арендодателями приняты все возможные меры по исполнению условий договора в части размещения рекламных конструкций, основания для применения пункта 4.14 договора в данном случае отсутствовали.
При изложенных обстоятельствах следует признать, что после получения согласований в августе 2023 года постоянная часть арендной платы подлежала увеличению на 7% от полного объема; основания для предоставления арендатору скидки в размере 50 % на основании пункта 4.14 договора отпали.
Материалами дела подтверждено направление арендодателями в адрес ООО «Бургер Рус» уведомлений об увеличении постоянной части арендной платы на 7 %, в частности:
сопроводительное письмо от 31.08.2022, дополнительное соглашение от 01.09.2022 направлены в адрес Общества 31.08.2022 и получены им 02.09.2022 (материалы представлены через КАД 27.01.2024, 12.03.2025);
уведомление об изменении размера арендной платы от 18.09.2023 направлено Обществу заказным письмом с уникальным идентификатором 15001487101503, получено арендатором 25.09.2023 (материалы представлены через КАД 23.11.2023).
Из расчетов истца (л.д.4 обор.) видно, что с сентября 2022 года по июль 2023 года расчет постоянной части арендной платы производился арендодателями исходя из ставки по договору в размере 187 250 рублей, то есть с учетом увеличения сниженной арендной платы на 7% ((350 000 рублей – 50%) + 7%).
В августе 2023 года с учетом получения арендодателями согласований от 07.08.2023 № 1673/23, 1674/23, 1675/23 и 1676/23 истцы рассчитали размер постоянной части арендной платы:
с 1 по 7 августа применили скидку в 50 % и определили арендную ставку в размере 187 250 рублей;
с 8 по 31 августа арендодатели при расчете исковых требований исходили из ежемесячного размера арендной платы – 374 500 рублей (350 000 рублей + 7 %).
В сентябре 2023 года арендная плата, по расчетам истцов, также составила 374 500 рублей (350 000 рублей + 7 %), а в октябре и ноябре 2023 года – 400 715 рублей ежемесячно (374 500 рублей + 7 %).
Судом указанные расчеты проверены, признаны обоснованными.
Следовательно, исковое требование Предпринимателей о взыскании задолженности по арендной плате в размере 942 897 рублей 74 копеек как разницы между фактически уплаченными Обществом суммами и подлежащими уплате в результате увеличения постоянной части арендной платы, соответствует условиям договора и подлежит удовлетворению.
Представленные апелляционному суду 08.04.2025 платежные поручения от
11.03.2025 № 14587, от 11.03.2025 № 14588 указанный вывод не опровергают, поскольку с учетом назначения платежей не относятся к исковому периоду.
С учетом удовлетворения основного требования требование о взыскании неустойки также подлежит удовлетворению.
Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Учитывая, что Общество не представило доказательств исполнения своих обязательств по договору своевременно и в полном объеме, требование Предпринимателей о взыскании неустойки в сумме 70 901 рубля 88 рублей также подлежит удовлетворению.
Требование истца о начислении пени по день фактического исполнения обязательства по оплате задолженности не противоречит пунктам 65, 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».
Кроме того предприниматели заявили требование об обязании Общества освободить нежилые помещения общей площадью 279,9 кв.м, литера по плану А7, этаж 1, комнаты 12-18, 21; литера по плану А7, этаж 2, комнаты 21-24 и 26-29 в здании по адресу: Ярославль, ул. Комсомольская, д. 8. В обоснование исковых требований в указанной части Предприниматели ссылаются на пункта 6.2, 6.2.3 договора.
В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
На основании пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Статьей 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1).
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2).
Как следует из материалов дела, срок действия договора определен в разделе 7 договора.
Пунктом 7.1 договора предусмотрено, что договор подлежит государственной регистрации в установленном порядке, вступает в силу с
момента государственной регистрации и действует в течение 10 лет с даты регистрации.
До момента государственной регистрации настоящий договор действует как краткосрочный договора аренды, срок действия которого не превышает 363 дней с даты подписания сторонами акта приема-передачи (пункт 7.3 договора).
В случае, если по какой-либо причине настоящий договор не будет зарегистрирован в течение 363 дней с даты подписания сторонами акта приема- передачи, то по истечении данного срока настоящий договор автоматически возобновляется на тот же 363-дневный срок и на тех же условиях. Возобновление настоящего договора как краткосрочного договора аренды на указанных условиях возможно не более 10 раз подряд (пункт 7.4 договора).
Государственная регистрация договора аренды не произведена.
Таким образом, договор аренды от 25.12.2017 ежегодно продлевался на 363 дня, не был пролонгирован на неопределенный срок.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В силу пунктов 6.2, 6.2.3 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора (с соблюдением процедуры отказа, установленной пунктом 6.6) в случае просрочки внесения арендной платы более двух раз подряд и более чем на 10 банковских дней (по каждому случаю просрочки) в течение одного арендного года.
Пунктом 6.6 договора предусмотрено, что до направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения настоящего договора инициирующая сторона направляет другой стороне соответствующую претензию с требованием об устранении нарушения условий договора, другая сторона в течение 10 рабочих дней обязана рассмотреть претензию и дать на нее письменный ответ. В случае, если в течение указанного срока ответ от другой стороны не получен или не устранено нарушение условий договора, инициирующая сторона вправе отказаться от исполнения договора.
В данном случае сторонами не оспаривается, что в период с сентября 2022 года Общество более чем 2 раза подряд на протяжении двух арендных годов нарушало свою обязанность по внесению арендной платы, установленную пунктами 3.3.7 и 4.2.4 договора, в размере, определяемом в порядке, предусмотренном пунктами 4.2.2.2 и 4.2.5 договора. При этом суд исходит из того, что неправомерное внесение арендной платы в неполном объеме в установленные сроки означает просрочку исполнения обязательства в том виде, как оно предусмотрено положениями договора.
Уведомление о расторжении договора и необходимости погашения задолженности от 17.10.2023 согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 15001488103292 получено Обществом 30.10.2023. Задолженность ООО «Бургер Рус» перед арендодателями не погасило, помещения не освободило.
Соответственно, требование Предпринимателей об освобождении и возврате помещений соответствует положениям статьи 622 ГК РФ и подлежит удовлетворению.
В силу статьи 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать
внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (абзац 2).
Плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Учитывая изложенные выше обстоятельства, суд также удовлетворяет требование истцов о взыскании с ответчика платы за пользование помещениями без договора с 01.12.2023 по 30.06.2024 в размере 1 580 005 рублей. При этом размер платы за пользование помещениями соответствует согласованному в договоре размеру арендной платы, какая она была на момент расторжения договора аренды (400 175 рублей). Общество в указанный период производило внесение ежемесячной постоянной части арендной платы в размере 175 000 рублей.
В соответствии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок (пункт 3 статьи 395 ГК РФ).
Поскольку обоснованным требование о взыскании задолженности Общества за период фактического использования помещений при отсутствии договора аренды, удовлетворению подлежит также требование истцов о взыскании процентов по статье 395 ГК РФ в размере 64 433,61 рублей.
Кроме того истцы просили присудить в их пользу судебную неустойку в размере 20 000 руб., в том числе ИП ФИО3 8 000 рублей, ИП ФИО4 12 000 рублей за каждый календарный день неисполнения решения суда об освобождении нежилого помещения,
Согласно пункту 1 статьи 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).
По смыслу данной нормы и разъяснений, приведенных в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление Пленума № 7), на основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом
могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка).
Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 ГК РФ).
В пункте 32 Постановления Пленума № 7 разъяснено, что, удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения.
Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.
Судебная неустойка, в отличие от классической неустойки несет в себе публично-правовую составляющую, поскольку она является мерой ответственности на случай неисполнения судебного акта, устанавливаемой судом в целях дополнительного воздействия на должника. Размер судебной неустойки определяется судьей по своему внутреннему убеждению с учетом обстоятельств дела и исходя из принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды должником из своего незаконного или недобросовестного поведения (определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.06.2018 № 305-ЭС15-9591).
В рассматриваемом случае истцы просят присудить в их пользу судебную неустойку в размере 20 000 рублей, в том числе ИП ФИО3 8 000 рублей, ИП ФИО4 12 000 рублей за каждый календарный день неисполнения решения суда об освобождении нежилого помещения
Возражений относительно заявленного истцами размера подлежащей взысканию денежной суммы судебной неустойки ответчиком не заявлено. Требования Предпринимателей в указанной части подлежат удовлетворению.
Возражения относительно правильности арифметики расчета истца ответчик не заявил.
Как разъяснено в абзаце втором пункта 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», по результатам рассмотрения дела арбитражный суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), и принимает новый судебный акт. Содержание постановления должно соответствовать требованиям, определенным статьями 170 и 271 Кодекса.
С учетом изложенного, апелляционный суд приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции, принятии по делу нового судебного акта.
На основании части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, пунктом 6 части 4
статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Ярославской области от 04.12.2024 по делу № А82-19894/2023 отменить и принять по делу новый судебный акт.
Обязать общество с ограниченной ответственностью «Бургер Рус» (ИНН <***>, ОГРН <***>) освободить нежилые помещения общей площадью 279,9 кв. м, литера по плану А7, этаж 1, комнаты 12-18, 21; литера по плану А7, этаж 2, комнаты 21-24 и 26-29 в здании по адресу: Ярославль, ул. Комсомольская, д. 8.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Бургер Рус» (ИНН <***>, ОГРН <***>):
- в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***> ОГРНИП <***>) 377 159,10 рублей долга по арендной плате по дополнительному соглашению от 02.10.2021 к договору аренды от 25.12.2017 № БР0186/17 за период с 01.10.2022 по 30.11.2023 и 28 360,75 рублей неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 15.09.2022 по 15.11.2023, продолжив ее начисление с 16.11.2023 по день фактического исполнения денежного обязательства, исходя из 0,1% за каждый день просрочки; 632 002 рублей, долга по оплате фактического пользования помещениями за период с 01.12.2023 по 30.06.2024 и 25 773,44 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 09.01.2024 по 01.07.2024, продолжив их начисление с 02.07.2024 по день фактического исполнения денежного обязательства, исходя из ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации, действующей в соответствующие периоды;
- в пользу индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН <***>, ОГРИПН 304770001266372) 565 738,64 рублей долга по арендной плате по дополнительному соглашению от 02.10.2021 к договору аренды от 25.12.2017 № БР0186/17 за период с 01.10.2022 по 30.11.2023 и 42 541,13 рублей неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 15.09.2022 по 15.11.2023, продолжив ее начисление с 16.11.2023 по день фактического исполнения денежного обязательства, исходя из 0,1% за каждый день просрочки; 948 003 рублей долга по оплате фактического пользования помещениями за период с 01.12.2023 по 30.06.2024 и 38 660,17 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 09.01.2024 по 01.07.2024, продолжив их начисление с 02.07.2024 по день фактического исполнения денежного обязательства, исходя из ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации, действующей в соответствующие периоды.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Бургер Рус» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 20 000 рублей судебной неустойки, в том числе в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***> ОГРНИП <***>) 8 000 рублей, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН <***>, ОГРИПН 304770001266372) 12 000 рублей за каждый календарный день неисполнения решения суда об освобождении нежилых помещений.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Бургер Рус»
(ИНН <***>, ОГРН <***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины, в том числе в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***> ОГРНИП <***>) 14 055,20 рублей, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН <***>, ОГРИПН 304770001266372) 21 082,80 рублей.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Бургер Рус» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 1 153 рублей государственной пошлины.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1–291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
Председательствующий Е.В. Минаева
Судьи Л.И. Черных
Д.С. Четвергов