Решение по делу № А04-4411/2024 от 26.11.2025

Арбитражный суд Амурской области

675023, <...>

тел. <***>, факс <***>

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Благовещенск

Дело №

А04-4411/2024

26 ноября 2025 года

24 ноября 2025 года

изготовление решения в полном объеме

объявлена резолютивная часть решения

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Есауловой Н.В.,

при ведении протокола с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Гусейновой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к администрации города Свободного (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании права собственности на самовольную постройку,

и исковое заявление администрации города Свободного (ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) о признании здания самовольной постройкой, о сносе самовольной постройки,

третьи лица:

Управление по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации города Свободного (ОГРН <***>, ИНН <***>),

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ИНН <***>, ОГРН <***>),

Инспекция государственного строительного надзора Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>),

государственное бюджетное учреждение Амурской области «Строитель» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии в деле Прокуратуры Амурской области,

при участии в заседании:

от ИП ФИО1: ФИО2, по доверенности № б/н, от 27.06.2024, сроком по 31.12.2026;

от администрации города Свободного: ФИО3, по доверенности от 10.01.2025 №01-09-53, сроком по 15.01.2026;

от третьего лица (УИМИЗ администрации г. Свободного): не явилось, извещено (ч. 6 ст. 121, ч. 1 ст. 122, ч. 1 ст. 123 АПК РФ);

от третьего лица (Управление Росреестра по Амурской области): не явилось, извещено (ч. 6 ст. 121, ч. 1 ст. 122, ч. 1 ст. 123 АПК РФ);

от третьего лица (ГБУ Амурской области «Строитель»): не явилось, извещено з/п № 40827, вручено адресату;

от третьего лица (Инспекция государственного строительного надзора Амурской области): не явилось, извещено (ч. 6 ст. 121, ч. 1 ст. 122, ч. 1 ст. 123 АПК РФ);;

от Прокуратуры АО: не явилось, извещено (ч. 6 ст. 121, ч. 1 ст. 122, ч. 1 ст. 123 АПК РФ);

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратился индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец, ИП ФИО1) с исковым заявлением к администрации города Свободного (далее - ответчик) о признании права собственности на объект самовольного строительства – реконструированное здание магазина общей площадью 811,3 кв.м., расположенное по адресу: <...>, в границах земельного участка с кадастровым номером 28:05:010606:61.

Определением от 03.06.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление по использованию муниципального имущества и землепользованию. Администрации города Свободного, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области.

Заявленные требования обоснованы тем, что истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 28:05.010606:61, общей площадью 1 834 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговля, площадь которых составляет до 5 000 кв.м.

В границах земельного участка располагался одноэтажный кирпичный объект вспомогательного назначения общей площадью 299,2 кв.м. После приведения земельного участка к разрешенному виду использования в соответствии с установленными градостроительными нормами для данной территориальной зоны, истцом объект вспомогательного назначения был реконструирован путем надстройки второго этажа и устройства подвального помещения, для использования под магазин мебели в соответствии с проектной документацией. Разрешение на реконструкцию объекта истец не получил.

Определением от 21.10.2024 (резолютивная часть объявлена 14.10.2024) по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению Дальневосточный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (ОГРН <***>, ИНН <***>); на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Определить, соответствует ли объект - здание магазина общей площадью 811,3 кв.м, расположенное по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 28:05:010606:61, требованиям противопожарных норм, санитарно-гигиенических норм, градостроительным, строительным нормам и правилам?

2. Имеются ли в отношении объекта - здания магазина общей площадью 811,3 кв.м, расположенного по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 28:05:010606:61, нарушения строительных норм и правил, которые оказывают влияние на надежность и безопасность объекта, создают угрозу жизни, здоровья и безопасности граждан?

3. Соответствует ли объект - здание магазина общей площадью 811,3 кв.м, расположенное по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 28:05:010606:61, с учетом его функционального назначения, разрешенному использованию земельного участка и ограничениям, в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации; нарушает права и законные интересы смежных землепользователей?

В связи с назначением судебной экспертизы, производство по настоящему делу приостановлено на основании пункта 1 статьи 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), судебное заседание по рассмотрению вопроса о возобновлении производства по делу и рассмотрении дела по существу назначено на 14.05.2025.

Определением суда от 14.04.2025 изменена дата судебного заседания, назначенного на 14.05.2025; судебное заседание по рассмотрению вопроса о возобновлении производства делу № А04-4411/2024 назначено на 05.05.2025.

Определением суда от 05.05.2025 срок проведения судебной экспертизы и срок приостановления производства по делу № А04-4411/2024 продлен до 30.07.2025; судебное заседание по рассмотрению вопроса о возобновлении производства по делу и рассмотрении дела по существу назначено на 31.07.2025.

20.05.2025 от экспертной организации поступило ходатайство о предоставлении беспрепятственного доступа 30.05.2025 в 12 час. 00 мин. к скрытым элементам объекта исследования.

Определением от 17.06.2025 ходатайство экспертной организации удовлетворено, суд обязал ИП ФИО4 обеспечить эксперту федерального бюджетного учреждения Дальневосточный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (ОГРН <***>, ИНН <***>) - ФИО5 доступ на объект исследования (ко всем конструктивным элементам объекта исследования, в том числе скрытым) – здание магазина общей площадью 811,3 кв.м, расположенное по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 28:05:010606:61.

29.07.2025 от эксперта федерального бюджетного учреждения Дальневосточный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (ОГРН <***>, ИНН <***>) – ФИО5 поступило экспертное заключение №2082/8-3-24 от 18.07.2025, в котором содержатся ответы на поставленные судом вопросы.

Определением от 31.07.2025, в связи с устранением обстоятельств, вызвавших приостановление производства по делу (поступлением в материалы дела экспертного заключения), производство по делу №А04-4411/2024 возобновлено; судебное заседание назначено на 26.08.2025.

Определением от 26.08.2025 судебное разбирательство по делу отложено на 18.09.2025, в порядке статьи 52 АПК РФ к участию в деле привлечена Прокуратура Амурской области.

15.08.2025 в Арбитражный суд Амурской области обратилась администрация города Свободного с исковым заявлением к ИП ФИО1 о признании строения (здания) общей площадью 811,3 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 28:05:010606:61 по адресу: <...>, самовольной постройкой; об обязании ИП ФИО1 в течение 3-х месяцев за счет собственных средств снести здание общей площадью 811,3 кв.м., возведенное на земельном участке с кадастровым номером 28:05:010606:61 по адресу: <...>.

Заявленные требования обоснованы тем, что ответчику на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 28:05.010606:61, общей площадью 1 834 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговля, площадь которых составляет до 5 000 кв.м.

В границах данного земельного участка ответчик без разрешения на строительство возвел строение – объект капитального строительства: магазин «Галерея мебели», общей площадью 811,3 кв.м. Инспекцией государственного строительного надзора Амурской области 04.07.2025 проведено выездное обследование в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:05.010606:61 и находящихся на нем объектов капитального строительства. В ходе осмотра, инспекцией были выявлены нарушения, а именно факт возведения (создания) здания без получения необходимых в силу закона согласований, разрешений, что подтверждается актом контрольного мероприятия (акт выездного обследования от 04.07.2025 № 17).

07.07.2025 вх. 01-04-6942 в администрацию города Свободного поступило уведомление о выявлении самовольной постройки № 14 от 07.07.2025 инспекции государственного строительного надзора Амурской области.

Определением от 18.08.2025 исковое заявление принято к рассмотрению, возбуждено производство по делу № А04-6819/2025, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Инспекция государственного строительного надзора Амурской области, предварительное судебное заседание назначено на 10.09.2025.

Определением от 10.09.2025 дела № А04-6819/2025 и № А04-4411/2024, находящиеся в производстве Арбитражного суда Амурской области, объединены в одно производство для совместного рассмотрения, присвоив ему номер А04-4411/2024; в порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено государственное бюджетное учреждение Амурской области «Строитель» (далее – третье лицо, ГБУ АО «Строитель»).

Определением от 18.09.2025 судебное разбирательство по делу отложено на 11.11.2025.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании 11.11.2025 объявлен перерыв до 24.11.2025, о чем судом вынесено протокольное определение.

ИП ФИО1 в судебном заседании до перерыва на заявленных требованиях настаивал, против удовлетворения требований администрации города Свободного возражал, представил к судебному заседанию дополнительные пояснения, в которых, в частности, указал, что допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

Спорный объект соответствует предъявляемым нормативным требованиям в части специальных строительных норм и правил, угрозы жизни и здоровью граждан не представляет. Размещение объекта в границах земельного участка не затрагивают ничьи права и законные интересы.

Администрация города Свободного в судебном заседании до перерыва на заявленных требованиях настаивала, против удовлетворения требований ИП ФИО1 возражала, представила к судебному заседанию возражения на дополнительные пояснения, из которых следует, что реконструкция объекта изначально была проведена нарушением вида разрешенного использования земельного участка. Также, как отмечает ответчик, с северной и южной стороны земельный участок граничит с соседними земельными участками на расстоянии 2,50 м. с севера, 1,88 м. с юга и 1,4 м. с земельным участком стороны улицы Ленина, что уже не соответствует требованиям к ширине проезда для пожарной техники, предусмотренной п.8.2.3. СП 4.13130.2013.

Третье лицо – ГБУ АО «Строитель» в судебное заседание до перерыва не явилось, о времени и месте проведения судебного заседания извещалось надлежащим образом на основании статей 121-123 АПК РФ, представило к судебному заседанию письменный отзыв на исковое заявление, из которого следует, что с учетом несоблюдения ИП ФИО1 установленного законом порядка осуществления строительства (предварительное получение разрешения на строительство) и недоказанности соответствия постройки установленным требованиям на дату обращения в суд, ГБУ АО «Строитель» полагает, что требования ИП ФИО1 не подлежат удовлетворению.

Третьи лица - УИМИЗ администрации г. Свободного, Управление Росреестра по Амурской области, Инспекция государственного строительного надзора Амурской области, а также Прокуратура Амурской области в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещались надлежащим образом на основании статей 121-123 АПК РФ.

Судебное заседание до перерыва проводилось в отсутствие представителей третьих лиц и Прокуратуры Амурской области на основании части 5 статьи 156 АПК РФ.

ИП ФИО1 в судебном заседании после перерыва на заявленных требованиях настаивал, против удовлетворения требований администрации города Свободного возражал, представил для приобщения к материалам дела дополнительные документы, устно ходатайствовал о вызове в судебное заседание в качестве свидетеля – ФИО6.

Администрация города Свободного в судебном заседании после перерыва на заявленных требованиях настаивала, против удовлетворения требований ИП ФИО1 возражала, представила для приобщения к материалам дела дополнительные документы, против удовлетворения ходатайства ИП ФИО1 о вызове свидетеля для дачи пояснений по делу не возражала.

Третьи лица - ГБУ АО «Строитель», УИМИЗ администрации г. Свободного, Управление Росреестра по Амурской области, Инспекция государственного строительного надзора Амурской области, а также Прокуратура Амурской области в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещались надлежащим образом на основании статей 121-123 АПК РФ.

Судебное заседание до перерыва проводилось в отсутствие представителей третьих лиц и Прокуратуры Амурской области на основании части 5 статьи 163 АПК РФ.

Рассмотрев ходатайство ИП ФИО1 о вызове в качестве свидетеля ФИО6, суд считает необходимым отклонить его по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 88 АПК РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, арбитражный суд вызывает свидетеля для участия в арбитражном процессе. Арбитражный суд по своей инициативе может вызвать в качестве свидетеля лицо, участвовавшее в составлении документа, исследуемого судом как письменное доказательство.

Из содержания данной статьи следует, что вызов лица в качестве свидетеля является правом, а не обязанностью суда.

В силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Таким образом, необходимость опроса свидетелей определяется судом с учетом оценки всех доказательств по делу в их совокупности. Рассмотрев заявленное ходатайство, суд отказывает в его удовлетворении, ввиду возможности рассмотрения дела по имеющимся в материалах дела доказательствам. Представленных в дело доказательств достаточно для оценки доводов сторон.

Кроме того, обстоятельства по настоящему делу, с учетом предмета спора, должны быть подтверждены определенными доказательствами, выраженными в документальной форме, поэтому в силу статьи 68 АПК РФ не могут быть подтверждены только свидетельскими показаниями лиц, не обладающих специальными познаниями в этой области.

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы сторон, суд установил следующее.

Согласно части 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Следовательно, установленные судом общей юрисдикции обстоятельства должны учитываться арбитражным судом.

Свободненским городским судом Амурской области рассмотрено дело № 2-53/2014 по исковому заявлению администрации города Свободного к ФИО7 о признании строения, расположенного по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 28:05:010606:0061, самовольной постройкой и обязании снести самовольную постройку и исковому заявлению ФИО7 к администрации города Свободного о признании права собственности на самовольную постройку.

Решением Свободненского городского суда Амурской области от 29.04.2014 по делу №2-53/2014 установлено, что ФИО7 являлась собственником земельного участка, площадью 1 834 кв.м., и жилого дома, расположенных по адресу: ул. Ленина, 116 в г. Свободном.

Согласно техническому паспорту на индивидуальный жилой дом по указанному адресу в домовладение входят жилой дом литер «А», надворные постройки литер «a1» - холодная пристройка, «Г1» - кухня. Поскольку дом 1978 года постройки, ФИО7 решила построить на данном участке новый жилой дом и отдельно стоящую кухню. С целью строительства дома ФИО7 в августе 2012 года обращалась в администрацию за выдачей разрешения на строительство. Так как на строительство кухни разрешение получать не требуется, ФИО7 приняла решение о начале ее строительства.

В результате образовался новый объект недвижимости - вспомогательное помещение - литер «Г1», общей площадью 299,1 кв. м, являющееся согласно техническому паспорту - кухней.

При рассмотрении дела №2-53/2014Свободненский городской суд Амурской области установил, что строение - кухня, построенное на земельном участке с кадастровым номером 28:05:010606:61, является вспомогательным по отношению к основному строению - жилому дому, возведенному и зарегистрированному в надлежащем порядке на данном земельном участке, не отвечает признакам самовольной постройки и не требует получения разрешения.

Решением Свободненского городского суда Амурской области от 29.04.2014 по делу №2-53/2014 в удовлетворении искового заявления администрации города Свободного к ФИО7 о признании строения самовольной постройкой и обязании снести самовольную постройку отказано; в удовлетворении искового заявления ФИО7 к администрации города Свободного о признании права собственности на самовольную постройку отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 18.07.2014 решение Свободненского городского суда Амурской области от 29.04.2014 по делу №2-53/2014 оставлено без изменения.

Определением судьи Амурского областного суда от 18.11.2014 в передаче кассационной жалобы администрации г. Свободного на решение Свободненского городского суда от 29.04.2014 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 18.07.2014 для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции отказано.

На основании договора дарения от 14.11.2022 ИП ФИО1 у ФИО7 приобретен земельный участок с кадастровым номером 28:05:010606:61 с находящимся на нем строением.

Так, на настоящий момент ИП ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 28:05.010606:61, общей площадью 1 834 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговля, площадь которых составляет до 5 000 кв.м., что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Как следует из пояснений ИП ФИО1 и подтверждается материалами дела, в границах земельного участка располагался одноэтажный кирпичный объект вспомогательного назначения общей площадью 299, 2 кв.м. В 2015 году после приведения земельного участка к разрешенному использованию – «размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв.м.», установленным градостроительными нормами для данной территориальной зоны – Ж3, ИП ФИО1 объект вспомогательного назначения был реконструирован путем надстройки второго этажа и устройства подвального помещения для использования под магазин мебели, в соответствии с проектной документацией, разработанной ООО «СИТИ АРТ», свидетельство СРО № 0491-01/П-176, регистрационный номер в государственном реестре саморегулируемых организаций СРО-П-176- 19102012, шифр проекта: 59/08-15.

Вместе с тем, перед реконструкцией объекта вспомогательного назначения ИП ФИО1 разрешения на реконструкцию в администрации города Свободного не получил, в связи с чем реконструированный объект капитального строительства, по мнению предпринимателя, имеет признак самовольной постройки при отсутствии разрешения на реконструкцию.

31.07.2023 ИП ФИО1 обратился в администрацию города Свободного с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, однако решением № 196-арх от 04.08.2023 предпринимателю в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию было отказано.

Отказ мотивирован тем, что реконструкция объекта капитального строительства произведена без получения соответствующего разрешения; заявителю разъяснено, что право собственности на построенный объект недвижимости заявитель может установить в судебном порядке.

Ссылаясь на реконструкцию без соответствующих разрешительных документов, ИП ФИО1 обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности на реконструированный объект - магазин, общей площадью 811.3 кв.м., расположенный по адресу: <...>, в границах земельного участка с кадастровым номером 28:05:010606:61.

В свою очередь, 15.08.2025 в Арбитражный суд Амурской области обратилась администрация города Свободного с исковым заявлением к ИП ФИО1 о признании строения (здания) общей площадью 811,3 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 28:05:010606:61 по адресу: <...>, самовольной постройкой; об обязании ИП ФИО1 в течение 3 месяцев за счет собственных средств снести здание общей площадью 811,3 кв.м., возведенное на земельном участке с кадастровым номером 28:05:010606:61 по адресу: <...>.

Заявленные требования обоснованы тем, что Инспекцией государственного строительного надзора Амурской области 04.07.2025 проведено выездное обследование в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:05.010606:61 и находящихся на нем объектов капитального строительства. В ходе осмотра инспекцией были выявлены нарушения, а именно факт возведения (создания) здания без получения необходимых в силу закона согласований, разрешений, что подтверждается представленным в материалы дела актом выездного обследования от 04.07.2025 № 17.

07.07.2025 (вх. № 01-04-6942) в администрацию города Свободного поступило уведомление о выявлении самовольной постройки № 14 от 07.07.2025 инспекции государственного строительного надзора Амурской области.

По мнению администрации города Свободный, земельный участок с кадастровым номером 28:05:010606:61 граничит с земельным участком с кадастровым номером 28:05:010606:372 (собственность публично правового образования), на котором в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 29.12.2023 № 4073-р запланировано строительство здания детской школы искусств на 650 мест (раздел III. Мероприятия по развитию инфраструктуры городского округа «город Свободный», по разделу культура п.1.1 «строительство здания детской школы искусств на 650 мест в центральном районе»).

Поскольку незаконно возведенный существующий объект расположен по границе земельного участка 28:05:010606:61 и земельного участка 28:05:010606:372, данный факт может повлиять на местоположение планируемого к строительству здания детской школы искусств (противопожарные отступы) и на расчетную численность учащихся. Таким образом, несоблюдение ИП ФИО1 расстояния от границы смежного земельного участка при возведении самовольного строения нарушаются права и охраняемые законом интересы неопределенного круга лиц и в целом муниципального образования «город Свободный».

Учитывая изложенное, администрация города Свободный полагает, что в данном случае основания сноса самовольной постройки носят публично-правовой характер, поскольку строительство без разрешения на строительство, нарушение градостроительных норм и правил нарушают публичные интересы муниципального образования город Свободный.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, суд считает необходимым требования ИП ФИО1 удовлетворить в полном объеме, а в удовлетворении требований администрации города Свободного отказать по следующим основаниям.

В силу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) основополагающим принципом гражданского законодательства является принцип обеспечения восстановления нарушенных прав.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ и статьи 11 ГК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, в том числе путем признания права. Признание права собственности в судебном порядке является исключительным способом защиты прав, который может быть применен в случае невозможности приобретения права в ином порядке.

Действующее законодательство Российской Федерации (гражданское, земельное и градостроительное) регламентирует, что условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 ГК РФ), то есть необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта (статьи 29 - 32 Земельного кодекса РФ); получение разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса РФ); соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством; а также государственная регистрация права на такой объект (статья 219 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

В силу абзаца 3 пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - Постановление № 44) возведение (создание) здания, сооружения (также – объект, постройка) с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

По смыслу статьи 222 ГК РФ, а также разъяснений, изложенных в пункте 2 Постановления № 44, самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт «о» статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 Постановления № 44, если на день вынесения решения суда ранее выявленные признаки самовольной постройки устранены или более не являются таковыми вследствие изменения правового регулирования и отсутствуют иные основания для признания постройки самовольной, суд отказывает в удовлетворении требований о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями.

Пунктом 4 Постановления № 44 установлено, что лицо, осуществившее возведение (создание) самовольной постройки, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом (пункты 2, 3 статьи 222 ГК РФ).

Постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки) (пункт 5 Постановления № 44).

В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой (пункт 8 Постановления № 44)

Как установлено в пункте 10 Постановления № 44, последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.

С иском о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями вправе обратиться собственник земельного участка, обладатель иного вещного права на земельный участок, его законный владелец, иное лицо, чьи права и законные интересы нарушает сохранение самовольной постройки (пункт 12 Постановления № 44).

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, реконструкция объектов капитального строительства - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 64 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, на основании полученных в соответствии с законом доказательств.

Материалами дела подтверждается, что органы исполнительной власти города не издавали распорядительных актов, разрешающих осуществление реконструкции здания магазина общей площадью 811,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>, в границах земельного участка с кадастровым номером 28:05:010606:61, не разрабатывали и не рассматривали проектно-сметную документацию на строительство и/или реконструкцию объекта недвижимости, не выдавали разрешение на строительство/реконструкцию спорного объекта, а также разрешение на ввод спорного объекта в эксплуатацию.

В пункте 9 Постановления № 44 даны разъяснения, что орган местного самоуправления (в городах федерального значения также уполномоченный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя полномочия в области градостроительной деятельности не отнесены к перечню вопросов местного значения) не вправе в порядке, предусмотренном пунктом 4 статьи 222 ГК РФ, принимать решение о сносе объекта, в том числе подвергшегося реконструкции (например, в случае самовольного возведения пристройки к жилому дому), если право на объект или его часть зарегистрировано в ЕГРН (пункт 6 статьи 8.1 ГК РФ, пункт 12 части 3 статьи 8, часть 2 статьи 63 ГрК РФ).

Только в судебном порядке может быть рассмотрено требование о сносе объекта недвижимости, право на который признается юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации в ЕГРН (пункт 2 статьи 8.1 ГК РФ, часть 1 статьи 69 Закона о государственной регистрации недвижимости), а также если законом установлен иной момент возникновения права (в частности, абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ).

Из статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся, в числе прочего, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Пункт 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, подпункт 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского округа отнесены утверждение генеральных планов городского округа, правил землепользования и застройки, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, осуществление муниципального земельного контроля за использованием земель городского округа.

Таким образом, право органа местного самоуправления в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения земель осуществлять контроль за размещением движимых и недвижимых объектов закреплено статьей 11 Земельного кодекса Российской Федерации, Законом об организации местного самоуправления и Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Согласно Федеральному закону от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил (абзац 3 части 2 статьи 3).

В соответствии с пунктом 3 статьи 25 названного Закона № 169-ФЗ, лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.

Исходя из установленного пунктом 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации принципа осуществления прав и свобод человека и гражданина при недопустимости нарушения прав и свобод других лиц, защита права собственности и иных вещных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота (не только собственников, но и иных лиц).

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляется на основании разрешения на строительство, которое передается заказчиком лицу, осуществляющему строительство (пункт 2 статьи 51, пункт 4 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ).

В силу статьи 2 Градостроительного Кодекса Российской Федерации, градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии с пунктом 13 Постановления № 44 ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, осуществившее самовольное строительство. При возведении (создании) самовольной постройки с привлечением подрядчика ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

Постройка считается возведенной (созданной) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности, если этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение (создание), на праве, допускающем строительство на нем данного объекта (пункт 16 Постановления № 44).

В силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Согласно пункту 30 Постановления № 44 независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений пункта 3 статьи 222 ГК РФ выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, – о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием (часть 2 статьи 56 ГПК РФ, часть 2 статьи 65 АПК РФ). Суд может предложить ответчику представить дополнительные доказательства, разъяснить право на заявление ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы.

Пунктом 43 Постановления № 44 разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве. Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании полученных в установленном порядке относимых, допустимых и достоверных доказательств путем оценки совокупности представленных в дело доказательств (статьи 64, 67, 68, 71 АПК РФ).

Материалами дела, в том числе техническим планом здания, выпиской из ЕГРН, подтверждается, что реконструированное здание магазина является нежилым кирпичным трехэтажным (в том числе 1 подземный этаж) зданием 2015 года постройки общей площадью 811,3 кв.м.

Здание распложено по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 28:05:010606:61, относящемся к категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв.м., участок принадлежит ФИО8 на праве собственности.

Таким образом, объект согласуется с целевым назначением и видом разрешенного использования данного участка, и, как отражено в техническом плане здания, находится в пределах земельного участка с кадастровым номером 28:05:010606:61.

В целях определения соответствия реконструированного здания магазина требованиям противопожарных норм, санитарно-гигиенических норм, соответствия градостроительным, строительным нормам и правилам, установления наличия/отсутствия нарушений строительных норм и правил, которые оказывают влияние на надежность и безопасность объекта, создают угрозу жизни, здоровья и безопасности граждан, а также в целях определения соответствия объекта разрешенному использованию земельного участка и ограничениям в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, определением от 21.10.2024 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Дальневосточный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (ОГРН <***>, ИНН <***>); на разрешение экспертной организации поставлены следующие вопросы:

1. Определить, соответствует ли объект - здание магазина общей площадью 811,3 кв.м., расположенное по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 28:05:010606:61, требованиям противопожарных норм, санитарно-гигиенических норм, градостроительным, строительным нормам и правилам?

2. Имеются ли в отношении объекта - здания магазина общей площадью 811,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 28:05:010606:61, нарушения строительных норм и правил, которые оказывают влияние на надежность и безопасность объекта, создают угрозу жизни, здоровья и безопасности граждан?

3. Соответствует ли объект - здание магазина общей площадью 811,3 кв.м., расположенное по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 28:05:010606:61, с учетом его функционального назначения, разрешенному использованию земельного участка и ограничениям, в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации; нарушает права и законные интересы смежных землепользователей?

По результатам проведенного исследования 29.07.2025 в материалы дела представлено экспертное заключение.

В ответе на вопрос № 1, эксперт указал, что здание магазина общей площадью 811,3 кв.м., расположенное по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 28:05:010606:61, соответствует требованиям противопожарных норм, санитарно-гигиенических норм, градостроительным, строительным нормам и правилам.

Отвечая на вопрос № 2 эксперт указал, что здание магазина общей площадью 811,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 28:05:010606:61 не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из ответа на вопрос № 3 следует, что исследуемое здание соответствует функциональному назначению утвержденному правилами землепользования и застройки муниципального образования «город Свободный». Количество надземных этажей, процент застройки в границах земельного участка, площадь земельного участка соответствуют правилами землепользования и застройки муниципального образования «город Свободный».

В силу статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном АПК РФ и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

Частями 2, 4 статьи 71 АПК РФ установлено, что арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

В силу статьи 5 Закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» № 73 от 31.05.2001 (далее – Закон № 73) государственная судебно-экспертная деятельность осуществляется при условии точного исполнения требований Конституции Российской Федерации и иных нормативных правовых актов, составляющих правовую основу этой деятельности. Нарушение закона при осуществлении судебно-экспертной деятельности недопустимо и влечет за собой ответственность, установленную законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьями 7, 41 Закона № 73 при производстве судебной экспертизы эксперт независим, он не может находиться в какой-либо зависимости от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела. Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями.

Проанализировав экспертное заключение, выполненное Федеральным бюджетным учреждением Дальневосточный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, в порядке статьи 71 АПК РФ, суд признает его соответствующим требованиям статей 67, 68, 86 АПК РФ, Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а выводы эксперта полными, мотивированными. Оснований для сомнения в выводах эксперта судом не установлено.

При проведении экспертизы по настоящему делу эксперт руководствовался соответствующими нормативными документами, справочной и методической литературой, их профессиональная подготовка и квалификация не может вызывать сомнений, поскольку подтверждается приложенными к заключению документами об образовании, об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения эксперт был надлежащим образом предупрежден.

Возражая относительно представленного в материалы настоящего дела экспертного заключения, администрация города Свободного указала, что оно является ненадлежащим доказательством по делу, поскольку 30.05.2025 экспертом ФИО5 проведен осмотр объекта исследования, расположенного по адресу: <...>, в ходе которого присутствовал ИП ФИО1, при этом извещение о времени и месте проведения экспертизы в адрес администрации города Свободного не поступало. С учетом данных обстоятельств администрация города Свободного считает, что отсутствие ее уведомления при проведении экспертизы является ущемлением процессуального права и нарушением установленного порядка проведения экспертизы, а заключение эксперта № 2082/8-3-24 от 18.07.2025 не имеет юридической силы и не может быть положено в основу решения суда.

Вместе с тем, данный довод подлежит отклонению судом ввиду следующего.

Лица, участвующие в деле, могут присутствовать при проведении экспертизы, за исключением случаев, если такое присутствие способно помешать нормальной работе экспертов, но не вправе вмешиваться в ход исследований (часть 2 статьи 83 АПК РФ).

Отсутствие при проведении экспертизы представителя администрации города Свободный не является основанием для отказа в принятии заключения эксперта как доказательства по делу. При этом обстоятельства проведения осмотра объекта без участия представителей администрации не влекут недостоверности такого исследования.

Более того, 20.05.2025 в материалы настоящего дела от экспертной организации поступило ходатайство о предоставлении беспрепятственного доступа 30.05.2025 в 12 час. 00 мин. к скрытым элементам объекта исследования; определением от 21.05.2025 ходатайство эксперта принято судом к рассмотрению, судебное заседание по рассмотрению ходатайства было назначено на 17.06.2025.

Определением от 17.06.2025 судом ходатайство экспертной организации удовлетворено, суд обязал ИП ФИО1 обеспечить эксперту доступ на объект исследования (ко всем конструктивным элементам объекта исследования, в том числе скрытым) – здание магазина общей площадью 811,3 кв.м., расположенное по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 28:05:010606:61.

Таким образом, вопрос о допуске эксперта к объекту исследования рассматривался в судебном порядке, в силу чего, администрация города Свободного относительно рассмотрения заявленного экспертной организацией ходатайства извещалась надлежащим образом и достоверно знала установленную экспертом дату и время осмотра объекта.

Также, возражая относительно экспертного заключения, администрация города Свободного указала, что на странице 19, эксперт указал, что исследование параметров ширины земельного участка, отступа от границ земельного участка, отступа от границ земельного участка со стороны улицы (красной линии) до здания экспертом не исследовался, ввиду отсутствия компетенции в области исследования объектов землеустройства и земельных участков, в том числе с определением их границ на местности, вместе с тем по вопросу №1 эксперт делает вывод, что «здание магазина общей площадью 811,3 кв.м., расположенное по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 28:05:010606:61, соответствует требованиям противопожарных норм, санитарно-гигиенических норм, градостроительным, строительным нормам и правилам».

Действительно, в рамках проведения судебной экспертизы по настоящему делу, исследование параметров ширины земельного участка, отступа от границ земельного участка, отступа от границ земельного участка со стороны улицы (красной линии) до здания экспертом не исследовался.

Вместе с тем, как усматривается из материалов настоящего дела, при реконструкции объекта, находящегося на спорном земельном участке, площадь объекта ИП ФИО1 увеличена не была – фактически заявителем произведены надстройка второго этажа и устройство подвального помещения. При изложенных обстоятельствах, в данной части суд полагает возможным учитывать, в том числе, обстоятельства, установленные в итоговом судебном акте в рамках рассмотрения дела №2-53/2024 Свободненского городского суда Амурской области.

Как установлено судом общей юрисдикции, из заключения судебной строительной экспертизы от 25.01.2014, назначенной по ходатайству ФИО7, границы земельного участка с кадастровым номером 28:05:010606:61 не пересекают существующую красную линию; расстояние от границ земельного участка со стороны ул. Ленина до существующей красной линии составляет 40 см.; при возведении строения нормативные требования ФЗ № 123 от 22.07.2008 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» в части расстояний между строениями выполнены.

Возведенное строение находится на расстоянии 1,40 м. от границы земельного участка со стороны ул. Ленина, 2,46 м. от северной границы земельного участка, и 1,88 м. от южной границы земельного участка. Какого-либо влияния на содержание, обслуживание соседних строений жилых домов с северной и южной стороны, расположенных на расстоянии 10 м. 70 см. и 10 м. 14 см., соответственно, от спорного строения, постройка не оказывает, возведена с учетом требований противопожарных расстояний.

При этом нарушений СНиП 2.07.01-89* «Планировка и застройка городских и сельских поселений» в части расстояний между строениями не усматривается. Иных признаков несоответствия нормативным требованиям действующих ГОСТ, СНиП, СанПиН, Положения, Технического регламента, не выявлено.

Сами по себе отдельные нарушения, которые допущены при возведении строения, в том числе нормы минимальных отступов от границ земельного участка, предусмотренные пункте 37 таблицы 2 «Правил землепользования и застройки муниципального образования «город Свободный», утвержденных решением Свободненского городского Совета народных депутатов от 11.05.2010 № 40, не являются существенными и не являются безусловным основанием для сноса строения, поскольку постройка может быть снесена лишь при наличии со стороны лица осуществившего ее, тех нарушений, которые указаны в статье 222 ГК РФ.

Таким образом, в 2014 году, при рассмотрении дела по иску прошлого собственника в отношении спорного по настоящему делу объекта (до его реконструкции), судом общей юрисдикции были установлены нарушения при возведении объекта в части минимальных отступов от границ земельного участка. Вместе с тем, нарушения признаны судом общей юрисдикции несущественными.

В рамках настоящего дела администрация города Свободного ссылается на ранее существовавшие нарушения в части минимальных отступов от границ земельного участка, которые сохранились на настоящий момент. Так, согласно позиции администрации города Свободного, земельный участок с кадастровым номером 28:05:010606:61 граничит с земельным участком с кадастровым номером 28:05:010606:372 (собственность публично правового образования), на котором в соответствии с распоряжением правительства РФ от 29.12.2023 № 4073-р запланировано строительство здания детской школы искусств на 650 мест (раздел III. Мероприятия по развитию инфраструктуры городского округа «город Свободный», по разделу культура п.1.1 «строительство здания детской школы искусств на 650 мест в центральном районе»).

Аналогичное мнение выражено третьим лицом - ГБУ АО «Строитель» в письменных возражениях относительно заявленных требований.

Вместе с тем, отклоняя доводы администрации города Свободного и третьего лица, суд считает необходимым отметить, что объект на земельном участке с кадастровым номером 28:05:010606:372 на момент рассмотрения дела не возведен, строительство здания детской школы искусств не началось, фактически проектные работы в отношении здания детской школы искусств находятся в процессе выполнения – проектная документация не подготовлена. При этом земельный участок с кадастровым номером 28:05:010606:372 имеет площадь 7 660 кв.м., местоположение строительства здания детской школы искусств на 650 мест в рамках площади земельного участка не определено. Документы, свидетельствующие о том, что здание школы запланировано к строительству в непосредственной близости к зданию магазина предпринимателя, в материалах дела отсутствуют.

В соответствии с абзацем 1 пункта 29 Постановления № 44 по общему правилу наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил действительно является основанием для признания постройки самовольной.

Вместе с тем, определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 Градостроительного Кодекса РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным (абзац 2 пункта 29 Постановления № 44).

В соответствии с абзацем 3 пункта 29 Постановления № 44 с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Таким образом, из прямого указания закона следует, что нарушения градостроительных и строительных норм и правил, в том числе в части минимальных отступов от границ земельных участков, могут быть признаны судом несущественными и не препятствующими возможности сохранения постройки.

Из пункта 7 «Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, следует, что снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

Наличие нарушений градостроительных и строительных норм и правил в части минимальных отступов от границ земельных участков ИП ФИО9 не оспаривается, однако, исходя из совокупности доказательств, суд может сделать вывод о том, что такие нарушения не создают угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушают права и интересы третьих лиц.

Такая же правовая позиция была изложена в пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022). С учетом конкретных обстоятельств дела, допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.

Согласно пункту 9 данного Обзора отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

Более того, суд считает необходимым отметить, что отказ в иске по указанным администрацией основаниям только ввиду нарушений отступов от границ смежных участков, приведет к правовой неопределенности реконструированного объекта и не разрешит вопрос о правовой судьбе данного объекта в реконструированном виде, что не соответствует принципу правовой определенности, предполагающему стабильность и гарантирующему справедливое правовое регулирование.

Учитывая позицию администрации в указанной части, а также принимая во внимание явную несущественность допущенных при строительстве спорного объекта нарушений в части несоблюдения отступов от границ земельного участка, суд приходит к выводу, что данные нарушения не могут являться препятствием для признания права собственности на спорный объект и введения его в гражданский оборот, при этом доказательства того, что вследствие допущенных истцом при строительстве здания нарушений создается угроза жизни и здоровью граждан или затрагиваются и (или) иным образом нарушаются права и интересы третьих лиц, в деле отсутствуют.

В представленных возражениях администрация города Свободного также указывает, что здание вплотную примыкает к земельному участку с кадастровым номером 28:05:010606:372 (на котором планируется строительство детской школы искусств), в связи с чем в случае возникновения пожара доступ пожарной техники к зданию будет невозможен.

Вместе с тем, как уже отмечалось выше, строительство детской школы искусств – планируется, точное местоположение объекта строительства еще не определено. Более того, как пояснили стороны в ходе судебного разбирательства по настоящему делу, и усматривается из материалов фотофиксации и ортофотопланов, к зданию предпринимателя имеются иные проезды.

Кроме того, по результатам проведенного по делу исследования экспертом установлено, что противопожарная высота здания (высота от поверхности дороги до низа окон последнего этажа) менее 10 метров. К зданию имеется возможность подъезда пожарной техники. Ширина проезда для пожарной техники соответствует требованиям с п. 8.2.3 СП 4.13130.2013. Пожарная безопасность помещений обеспечивается планировочными решениями, а также применением негорючих и слабогорючих отделочных материалов на путях эвакуации и лестничной клетке, а также наличием огнетушителей.

Имеющиеся эвакуационные выходы выполнены высотой горизонтального участка пути эвакуации в свету не менее 1,9 м, шириной не менее 0,8 м. Эвакуационные выходы выполнены в соответствии с требованиями пункта 4.2.9 СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути выходы». Объемно-планировочным решением предусмотрены эвакуационные пути и эвакуационные выходы из здания, что обеспечивает эвакуацию людей в случае экстремальной ситуации. Расстояние от наиболее удаленного рабочего места до ближайшего эвакуационного выхода составляет менее 40 м., что соответствует требованиям п. 6.2.15 СП 56.13330. Строительные конструкции препятствуют скрытому распространению горения.

Как отмечает эксперт, на объекте имеется комплекс организационно-технических мероприятий, обеспечивающих: возможность своевременного обнаружения (оповещения о пожаре, задымлении и т.п.) и тушения пожара; возможность безопасной эвакуации людей наружу на прилегающую к зданию территорию (далее наружу) до наступления угрозы их жизни и здоровью вследствие воздействия опасных факторов пожара; возможность доступа личного состава пожарных подразделений и подачи средств пожаротушения к очагу пожара, а также проведение мероприятий по спасению людей и материальных ценностей; нераспространение пожара на рядом стоящие здания, в том числе при обрушении горящего здания; перечень мероприятий по обеспечению безопасности подразделений пожарной охраны при ликвидации пожара предусмотрен в соответствии с требованиями ст.90 Федерального закона №123-ФЗ.

Таким образом, как прямо указывает эксперт, на исследуемом объекте учтены требования ФЗ № 123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», доказательства обратного администрация города Свободного в материалы дела не представила.

При этом суд не вправе игнорировать результаты судебной экспертизы в деле о признании объекта самовольной постройкой (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 14.10.2025 № 18-КГ25-342-К4).

Согласно техническому плану спорного объекта – здание «Магазин» имеет 3 этажа (в том числе 1 подземный), вид разрешенного использования – Ж3 (зона застройки среднеэтажными жилыми домами), магазины (4.4), площадь которого составляет до 5 000 кв.м.

Согласно Постановлению администрации города Свободного от 26.07.2021 №880 к основным видам разрешенного использования объектов капитального строительства относятся, в том числе, магазины (4.4) с видом использования – размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв.м.; максимальное количество этажей – 5, минимальная ширина земельного участка – 30 м., минимальная площадь земельного участка – 1 000 кв.м., максимальная площадь земельного участка – 5 000 кв.м., минимальный отступ от границ земельного участка – 3 м., минимальный отступ от границ земельного участка со стороны улицы до здания – 5 м., максимальный процент застройки в границах земельного участка – 60,0.

Как усматривается из материалов настоящего дела, в том числе из исследовательской части экспертного заключения, спорный объект установленным требованиям соответствует. Требования объекта в части минимального отступа от границ земельного участка при возведении объекта, как установлено судом, не соблюдены, однако данные нарушения признаны судом несущественными.

Рассмотрев представленное в материалы дела экспертное заключение, суд считает его полным, мотивированным. Основания полагать, что представленное в материалы дела экспертное заключение является ненадлежащим доказательством по делу, отсутствуют.

При несогласии с выводами экспертного заключения администрация города Свободного была вправе обратиться в суд с ходатайством о назначении повторной или дополнительной экспертизы, но данным процессуальным правом не воспользовалась.

Согласно статье 8 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Арбитражный суд не вправе своими действиями ставить какую-либо из сторон, в преимущественное положение.

В соответствии с частью 3 статьи 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться процессуальными правами и исполнять процессуальные обязанности, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами или возложенные на них арбитражным судом.

Права участников процесса неразрывно связаны с их процессуальными обязанностями, поэтому в случае не реализации участником процесса предоставленных ему законом прав, последний несет риск наступления неблагоприятных последствий, связанных с не совершением определенных действий (статья 9 АПК РФ).

В силу статей 67, 68 и 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Таким образом, принимая во внимание, что заключение эксперта по результатам судебной экспертизы мотивировано, выводы ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами, приведены стандарты, на которые опирался эксперт при составлении экспертного заключения, суд приходит к выводу, что экспертное заключение соответствует всем установленным законом требованиям.

Так, согласно выводам эксперта, содержащимся в экспертном заключении от 18.07.2025 №2082/8-3-24, спорный реконструированный объект недвижимости – здание магазина общей площадью 811,3 кв.м., расположенное по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 28:05:010606:61, соответствует требованиям противопожарных норм, санитарно-гигиенических норм, градостроительным, строительным нормам и правилам; не создает угрозу жизни и здоровью граждан; соответствует функциональному назначению утвержденному правилами землепользования и застройки муниципального образования «город Свободный». Количество надземных этажей, процент застройки в границах земельного участка, площадь земельного участка соответствуют правилами землепользования и застройки муниципального образования «город Свободный».

Согласно пункту 39 Постановления № 44 право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Исследовав и оценив все представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, с учетом выводов эксперта, изложенных в экспертном заключении от 18.07.2025 №2082/8-3-24 в рамках проведения по делу судебной экспертизы, по правилам статьи 71 АПК РФ, установив, что земельный участок, на котором расположен реконструированный спорный объект, принадлежит истцу на праве собственности, вид разрешенного пользования земельного участка допускает строительство и расположение на нем данного объекта, заключением эксперта от 18.07.2025 №2082/8-3-24 подтверждается, что постройка соответствует установленным требованиям, и что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд пришел к выводу о наличии всей совокупности условий, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, для признании за истцом права собственности на объект недвижимого имущества – реконструированное здание магазина общей площадью 811,3 кв.м., расположенное по адресу: <...>, в границах земельного участка с кадастровым номером 28:05:010606:61.

При таких обстоятельствах исковые требования ИП ФИО1 о признании за ним права собственности на объект недвижимого имущества – реконструированное здание магазина общей площадью 811,3 кв.м., расположенное по адресу: <...>, в границах земельного участка с кадастровым номером 28:05:010606:61, подлежат удовлетворению, а в удовлетворении требований администрации города Свободного о признании здания самовольной постройкой, о сносе самовольной постройки следует отказать, ввиду установления возможности сохранения самовольной постройки.

В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно статье 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (статья 106 АПК РФ).

Государственная пошлина по исковым требованиям ИП ФИО1 составляет 6 000 руб.

ИП ФИО1 при подаче искового заявления уплачена государственная пошлина в размере 200 000 руб. по чеку по операции от 21.05.2024.

Как усматривается из абзаца 3 пункта 47 Постановления № 44, судебные расходы, понесенные истцом в связи с рассмотрением требования о признании права собственности на самовольную постройку, не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, если не установлены факты нарушения или оспаривания прав истца ответчиком или третьим лицом.

В рамках настоящего дела обращение ИП ФИО10 в арбитражный суд с иском не было вызвано незаконностью действий администрации города Свободного и нарушением ею прав ИП ФИО10 Следовательно, настоящий судебный акт об удовлетворении исковых требований не может быть оценен как принятый против ответчика.

При изложенных обстоятельствах, учитывая указанные разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, исходя из правоотношений и специфики рассмотренного спора, отсутствуют правовые основания для возложения на администрацию города Свободного обязанности по возмещению судебных издержек.

Таким образом, расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., а также расходы, связанные с проведением экспертизы по делу, отнесены на ИП ФИО10

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 НК РФ уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено настоящей главой.

На основании вышеизложенного, ИП ФИО10 надлежит возвратить из федерального бюджета государственную пошлину в размере 194 000 руб., уплаченную по чеку по операции от 21.05.2024.

В связи с отказом в удовлетворении требований администрации города Свободного государственная пошлина в доход федерального бюджета взысканию не подлежит, поскольку администрация города Свободного в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождена от ее уплаты.

Согласно части 2 статьи 107 АПК РФ эксперты получают вознаграждение за работу, выполненную ими по поручению арбитражного суда, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей как работников государственных судебно-экспертных учреждений.

Определением от 21.10.2024 (резолютивная часть объявлена 14.10.2024) по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению Дальневосточный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (ОГРН <***>, ИНН <***>), размер вознаграждения экспертной организации установлен в размере 450 000 руб.

Вопрос о перечислении вознаграждения экспертной организации рассмотрен судом путем вынесения определения о перечислении денежных средств от 25.09.2025 по делу №А04-4411/2024.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к администрации города Свободного (ОГРН <***>, ИНН <***>) удовлетворить.

Признать право собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) на объект недвижимого имущества – реконструированное здание магазина общей площадью 811,3 кв.м., расположенное по адресу: <...>, в границах земельного участка с кадастровым номером 28:05:010606:61.

В удовлетворении искового заявления администрации города Свободного (ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 194 000 руб., уплаченную по чеку по операции от 21.05.2024.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья Н.В. Есаулова