АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ
424002, <...>
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ
арбитражного суда первой инстанции
«25» ноября 2025 года Дело № А38-2823/2025 г. Йошкар-Ола
Резолютивная часть решения объявлена 11 ноября 2025 года.
Полный текст решения изготовлен 25 ноября 2025 года.
Арбитражный суд Республики Марий Эл
в лице судьи Петуховой А.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Кутлияровой В.И.
рассмотрел в открытом судебном заседании дело
по иску Российской Федерации в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области
к ответчику автономной некоммерческой организации дополнительного образования школе «Перспектива» (ИНН <***>, ОГРН <***>)
о взыскании долга по арендной плате и договорной неустойки
с участием представителей:
от истца – ФИО1 по доверенности,
от ответчика – директор ФИО2
УСТАНОВИЛ:
Истец, Российская Федерация в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области (далее – Росимущество, управление), обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к ответчику, автономной некоммерческой организации дополнительного образования школе «Перспектива» (далее – школа), о взыскании долга по арендной плате в сумме 276 647 руб. 55 коп., договорной неустойки в размере 2159 руб. 80 коп. и неустойки по день фактической уплаты долга.
В исковом заявлении и дополнении к нему изложены доводы о нарушении должником возникшего из договора аренды нежилых помещений от 10.05.2019 обязательства по внесению арендной платы за период с 01.01.2023 по 01.06.2023.
Участник спора сообщил, что арендодателем по договору выступало ООО «Телекомпания 12 регион», однако решением Нижегородского районного суда г. Нижний Новгород от 25.11.2019 по делу № 2-9507/2019, вступившим в законную силу 26.06.2020, обращено в доход Российской Федерации имущество ООО «Телекомпания 12 регион», в том числе нежилое здание, расположенное по адресу: <...> которого является предметом договора аренды от 10.05.2019. С момента вступления в законную силу решения Нижегородского районного суда г. Нижний Новгород права арендодателя по договору аренды от 10.05.2019 перешли к Российской Федерации в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области.
Истец указал, что письмом от 07.12.2022 № 13-ИВ/16871 уведомил арендатора об изменении с 10 января 2023 года размера арендной платы в связи с изменением рыночной величины арендной платы в соответствии с отчетом об оценке от 29.08.2022 № 22/08/608-н/15.
За просрочку внесения арендной платы истец просил применить к должнику ответственность в виде договорной неустойки.
Требования истца обоснованы правовыми ссылками на статьи 309, 310, 330, 606, 614 ГК РФ (л.д. 6-8, 35).
В судебном заседании истец полностью поддержал исковые требования и заявил о незаконности уклонения ответчика от своевременного внесения арендной платы (протоколы и аудиозаписи судебных заседаний).
Ответчик в письменном отзыве на иск и в судебном заседании подтвердил факт пользования нежилым помещением по договору аренды от 10.05.2019 в спорный период и сообщил о том, что арендная плата за период 01.01.2023 по 01.06.2023 внесена в полном объеме. При этом ответчик со ссылкой на статью 617 ГК РФ не согласился с увеличением в одностороннем порядке размера арендной платы. Участник спора указал, что при рассмотрении дела № А38-5927/2022 судом установлено наличие переплаты, которую арендатор просил зачесть в счет внесения платежей за март, апрель и частично за май 2023 года. По этой причине ответчик просил отказать в иске (л.д. 57-58 протокол и аудиозапись судебного заседания).
Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяснения истца и ответчика, арбитражный суд считает необходимым отказать в удовлетворении иска по следующим правовым и процессуальным основаниям.
Из материалов дела следует, что 10 мая 2019 года ООО «Телекомпания 12 регион» (арендодателем) и автономной некоммерческой организацией дополнительного образования школой «Перспектива» (арендатором) заключен в письменной форме договор аренды нежилых помещений в редакции дополнительных соглашений, по условиям которого общество обязалось передать ответчику во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 308,5 кв.м, расположенные по адресу: <...>, а ответчик как арендатор обязался принять указанные помещения и оплатить арендную плату в порядке и в размере, предусмотренном разделом 5 договора (л.д. 10-18).
Заключенное сторонами соглашение по его существенным условиям является договором аренды объекта недвижимости, по которому в соответствии со статьей 650 ГК РФ арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Договор аренды оформлен путем составления одного документа с приложением и дополнительными соглашениями, от имени сторон подписан уполномоченными лицами, чем соблюден пункт 2 статьи 434 ГК РФ.
Согласно пункту 2.1 договор заключен сроком действия на 15 лет с момента подписания настоящего договора. Требование об обязательной государственной регистрации договора сторонами соблюдено, договор зарегистрирован 27.02.2020 (л.д. 14).
Таким образом, договор аренды соответствует требованиям гражданского законодательства о предмете, форме и цене, поэтому его необходимо признать законным. О недействительности или незаключенности договора стороны в судебном порядке не заявляли.
Между тем решением Нижегородского районного суда г. Нижний Новгород от 25.11.2019 по делу № 2-9507/2019 удовлетворены исковые требования заместителя Генерального прокурора Российской Федерации, действующего в интересах Российской Федерации, к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ООО «Июнь 2006», ООО «Кардинал», ООО «Воскресенский парк», АО «Памашъяльский каменный карьер» АО СПК «МАПДС», ООО «Марийский цемент», ООО «Чукшинский карьер», ООО «Компания «Чукшинский карьер» и ООО «Телекомпания 12 регион» об обращении в доход Российской Федерации имущества, в отношении которого не представлено сведений, подтверждающих его приобретение на законные доходы. Указанным судебным актом в доход Российской Федерации обращено имущество, оформленное на ООО «Телекомпания 12 регион», в том числе общественное здание многофункционального назначения с кадастровым номером 12:05:0506011:227, расположенное по адресу: <...>. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 26.06.2020 решение Нижегородского районного суда г. Нижний Новгород от 25.11.2019 по делу № 2-9507/2019 оставлено без изменения.
В силу части 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
Судебный акт Нижегородского районного суда г. Нижний Новгород от 25.11.2019 по делу № 2-9507/2019 вступил в законную силу 26.06.2020. Право собственности Российской Федерации на нежилое здание зарегистрировано 31.05.2021.
Вместе с тем пунктом 1 статьи 243 ГК РФ установлено, что в случаях, предусмотренных законом, имущество может быть безвозмездно изъято у собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (конфискация).
Конституционным Судом РФ в Постановлениях от 20.05.1997 № 8-П, от 11.03.1998 № 8-П, Определении от 14.12.2000 № 284-О неоднократно указывалось на то, что одним из видов принудительного прекращения права собственности на имущество по основаниям, предусмотренным законом, является конфискация, то есть безвозмездное изъятие имущества с обращением его в доход государства как санкция за совершение преступления или иного правонарушения; конфискация может применяться как мера юридической ответственности, влекущая утрату собственником его имущества, только с вынесением соответствующего судебного решения; предписание статьи 35 (часть 3) Конституции РФ о лишении имущества не иначе как по решению суда является обязательным во всех случаях, когда встает вопрос о применении конфискации имущества как санкции за правонарушение.
Таким образом, конфискация является мерой юридической ответственности, влекущей утрату собственником его имущества на основании вынесенного соответствующего судебного решения. Конфискация относится к одному из производных способов возникновения права собственности, базирующегося на правопреемстве, поэтому прекращение вещного права у бывшего собственника является одновременно основанием для возникновения этого права у нового собственника – государства, в доход которого конфисковано имущество. При этом последующее фактическое исполнение такого судебного акта путем изъятия конфискованного имущества из владения лица, утратившего право собственности на него, регистрация права федеральной собственности не влияет на момент прекращения вещного права, который в рассматриваемой ситуации связан именно с вступлением в законную силу соответствующего решения суда.
Следовательно, с момента вступления в законную силу решения Нижегородского районного суда г. Нижний Новгород от 25.11.2019 по делу № 2-9507/2019, то есть с 26.06.2020, права арендодателя по договору аренды от 10.05.2019 перешли к Российской Федерации в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области.
В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Тем самым в результате смены собственника объекта недвижимости договор аренды от 10.05.2019 не утратил свое действие, продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором, Российская Федерация является арендодателем по нему и на нее полностью распространяются все условия сделки, на которых она заключена с прежним собственником.
Правоотношения сторон регулируются гражданско-правовыми нормами об аренде здания, содержащимися в статьях 650-655 ГК РФ, а также общими правилами об аренде (глава 34 ГК РФ). Из договора в силу пункта 2 статьи 307 ГК РФ возникли взаимные обязательства сторон. При этом каждая из сторон считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (пункт 2 статьи 308 ГК РФ).
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Факт передачи имущества в аренду подтверждается актом приема-передачи от 10 мая 2019 года (л.д. 13).
В соответствии с пунктом 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Обязательство арендодателя передать здание арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение и пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Акт приема-передачи подписан 10.05.2019, с этого дня обязательство арендодателя считается исполненным. Факт непосредственного принятия имущества в аренду по акту арендатором не оспаривался, подтвержден им и признается арбитражным судом по правилам статей 65, 70, 71 АПК РФ достоверно доказанным.
В соответствии со статьями 309, 606, 614 ГК РФ и разделом 5 договора от 10.05.2019 у ответчика как арендатора возникло встречное денежное обязательство по оплате владения и пользования объектом аренды.
Статья 614 ГК РФ устанавливает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Условие о размере арендной платы согласовано сторонами в письменной форме, что соответствует пункту 1 статьи 654 ГК РФ. Пунктами 5.1, 5.2 договора определено, что арендная плата состоит из постоянной и переменной частей, постоянная составляет 73 500 руб. в месяц, в том числе НДС, и подлежит внесению ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца в счет уплаты арендной платы за текущий месяц (л.д. 11).
Тем самым арендная плата определена в твердой сумме и подлежит внесению ежемесячно (пункт 2 статьи 614 ГК РФ).
Уведомлением от 07.12.2022 № 13-ИВ/16871 истец сообщил арендатору о том, что арендная плата с 10.01.2023 увеличивается до 88 125 руб. 10 коп. в месяц в связи с изменением рыночной величины арендной платы в соответствии с отчетом об оценке от 29.08.2022 № 22/08/608-н/15 (л.д. 19-20).
В дальнейшем в ответ на претензию арендатор сообщил о надлежащем исполнении им своих обязательств по договору по внесению арендной платы (л.д. 21-23).
По утверждению истца, вопреки требованиям статей 309, 606, 614 ГК РФ и условиям договора денежное обязательство по внесению арендной платы арендатором не исполнено.
Согласно расчету Росимущества на момент разрешения судебного спора у арендатора имеется долг по арендной плате за период с 01.01.2023 по 01.06.2023 в сумме 276 647 руб. 55 коп. (л.д. 6-8).
Ответчик не согласился с заявленной суммой и указал, что арендная плата за январь, февраль и за период с 14 мая по 1 июня 2023 года внесена им по платежным поручениям № 8 от 08.02.2023, № 10 от 14.02.2023 и № 49 от 30.06.2023. Кроме того, у ответчика имелась переплата за предыдущий период в сумме 152 708 руб. 33 коп. Данное обстоятельство установлено Арбитражным судом Республики Марий Эл при рассмотрении дела № А38-5927/2022. С учетом произведенного в названном деле зачёта уплаченной 11.01.2023 арендной платы в счёт санкции на сумму 2484 руб. 13 коп. переплата за предыдущие периоды составила 150 224 руб. 20 коп. и должна быть зачислена в счет арендной платы за март, апрель и частично май 2023 года (л.д. 40-41, 57-58, 60-76, 78).
Арбитражный суд, оценив по правилам статей 71 и 162 АПК РФ имеющиеся в деле документальные доказательства и доводы сторон, приходит к выводу об отсутствии у ответчика долга по арендной плате.
По правилам статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Если правила части первой названной статьи не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Тем самым в результате смены собственника объекта недвижимости договор аренды от 10.05.2019 не утратил действия, продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором, Российская Федерация является арендодателем по нему и на нее полностью распространяются все условия сделки, на которых она заключена с прежним собственником, в том числе условия о порядке определения размера арендной платы и сроках ее внесения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (пункт 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах»).
В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. При этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Постоянная часть арендной платы согласована сторонами в договоре в твердой сумме 73 500 руб., в том числе НДС, подлежащей внесению периодически (пункты 5.1, 5.2).
Согласно пункту 5.2.2 договора постоянная часть арендной платы может быть пересмотрена арендодателем один раз в год и не более чем на 3%, о чем арендодатель должен письменно уведомить арендатора за 30 календарных дней до даты предполагаемого увеличения (л.д. 11).
Тем самым договором от 10.05.2019 установлен размер арендной платы и определены основания и порядок его изменения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Истец в письме от 07.12.2022 увеличил размер арендной платы более чем на 3%, определив ее по рыночной величине аренды в соответствии с отчетом об оценке (л.д. 19). Тем самым арендодатель в одностороннем порядке изменил условия договора о порядке определения размера арендной платы, что противоречит гражданскому законодательству и не предусмотрено договором.
При заключении договора его участниками выражена действительная воля сторон, в том числе в части механизма изменения размера арендной платы. Договор исполнялся длительное время.
Поскольку в силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ договор аренды продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором, Российская Федерация является арендодателем по договору, то на неё полностью распространяются все условия сделки, на которых она заключена с прежним собственником, в том числе условие о порядке определения размера арендной платы и ее изменения.
По расчету истца с учетом увеличения размера арендной платы и всех частичных платежей у ответчика имеется задолженность за период с 01.01.2023 по 01.06.2023 в общей сумме 276 647 руб. 55 коп.
Между тем, исходя из размера арендной платы, согласованного в договоре, за период с 01.01.2023 по 01.06.2023 ответчик должен был внести арендную плату в общей сумме 308 291 руб. 67 коп.: за январь-май 2023 года по 61 250 руб. (73 500 руб. - НДС) и за один день июня 2023 года – 2041 руб. 67 коп.
Из материалов дела следует, что у школы имелась переплата в сумме 150 224 руб. 20 коп., которую он просил зачесть в счет аренды за март, апрель и частично за май 2023 года. Данное обстоятельство установлено при рассмотрении спора по делу № А38-5927/2022. Кроме того, платежными поручениями № 8 от 08.02.2023 на сумму 61 250 руб., № 10 от 14.02.2023 на сумму 61 250 руб. и № 49 от 30.06.2023 на сумму 36 613 руб. ответчик внес арендную плату за январь, февраль и период с 14.05.2023 по 01.06.2023 (л.д. 40-41, 57-58, 60-76, 78). Всего школой оплачено 309 337 руб. 20 коп.
Таким образом, задолженность по арендной плате у нее полностью отсутствует. Кроме того, у ответчика осталась переплата в размере 1045 руб. 53 коп.
На основании изложенного арбитражным судом принимается решение об отказе во взыскании долга по арендной плате.
В то же время арендная плата за некоторые месяцы внесена с нарушением сроков, предусмотренных договором, в связи с чем истцом заявлено требование о взыскании с ответчика договорной неустойки в сумме 2159 руб. 80 коп. за период с 26.01.2023 по 23.05.2025 и далее по день фактической уплаты долга (л.д. 7-8).
Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Условиями заключенного сторонами договора (пункт 6.5) определена ответственность за нарушение срока внесения арендной платы, в соответствии с которым ответчик обязан уплатить неустойку в размере 0,001% за каждый день нарушения срока оплаты (л.д. 11).
Расчет проверен арбитражным судом и признается неверным, поскольку истцом неправильно определен размер долга, на который подлежит начислению санкция, и периоды просрочки.
В соответствии с произведенным арбитражным судом расчетом, устраняющим правовые ошибки, допущенные истцом, размер санкции составляет 21 руб. 11 коп. исходя из следующего расчета (л.д. 77):
Период
Сумма
платы, руб.
Дата оплаты
Сумма оплаты,
руб.
Сумма долга
Начало просрочки
Окончан. просрочки
Кол.
дней
Ставка
Сумма
пени, руб.
Январь 2023
61 250
08.02.2023
61250
0
26.01.2023
08.02.2023
14
0,001%
8,58
Февраль 2023
61 250
14.02.2023
61 250
0
0,001%
0
Март 2023
61 250
11.01.2023
61 250
0
0,001%
0
Апрель 2023
61 250
11.01.2023
61 250
0
0,001%
0
Май 2023
61 250
11.01.2023
26 678,67
34 571,33
0
30.06.2023
34 571,33
0
26.05.2023
30.06.2023
36
0,001%
12,45
Июнь 2023
2041,67
30.06.2023
2041,67
0
27.06.2023
30.06 2023
4
0,001%
0,08
Всего 21 руб. 11 коп.
Поскольку у ответчика имеется переплата в размере 1045 руб. 53 коп., неустойка в сумме 21 руб. 11 коп. покрыта за счет излишне внесенных на счет истца денежных средств.
Таким образом, арбитражный суд принимает решение об отказе в удовлетворении требования о взыскании с ответчика договорной неустойки.
В связи с отказом в иске государственная пошлина относится на истца, однако не подлежит взысканию, поскольку он освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 НК РФ.
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 11 ноября 2025 года. Полный текст решения изготовлен 25 ноября 2025 года, что в соответствии с частью 2 статьи 176 АПК РФ считается датой принятия судебного акта.
Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Отказать в удовлетворении иска Российской Федерации в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области к ответчику, автономной некоммерческой организации дополнительного образования школе «Перспектива» (ИНН <***>, ОГРН <***>), о взыскании долга по арендной плате в сумме 276 647 руб. 55 коп., договорной неустойки в размере 2159 руб. 80 коп. и неустойки по день фактической уплаты долга.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.
Судья А.В. Петухова