Решение по делу № 2-2008/2025 от 15.07.2025 - о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка и жилого дома.

Дело № 2-2008/2025 УИД: 23RS0059-01-2023-005506-70

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Сочи 8 июля 2025 года

Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:

судьи Круглова Н.А.,

при секретаре судебного заседания Дмитриевой Е.В.,

с участием представителя истца ФИО1 - ФИО2,

представителя ответчика ФИО3 – ФИО4,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3, ФИО5 о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка и жилого дома,

установил:

ФИО1 обратилась в Центральный районный суд г. Сочи с исковым заявлением к ФИО3, ФИО5 о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, в котором просит суд:

1) признать сделку по продаже земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - земли под домами индивидуальной жилой застройки и расположенного на нем жилого дома, с кадастровым номером №, площадью № кв.м, расположенных по адресу: г. Сочи, Центральный район, <адрес>, совершенную на основании Договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ, ничтожной;

2) применить последствия признания сделки ничтожной: аннулировать Договор купли-продажи земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ;

3) прекратить право собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - земли под домами индивидуальной жилой застройки, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, <адрес>;

4) прекратить право собственности ФИО3 на жилой дом, с кадастровым номером №, площадью 34,8 кв.м, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, <адрес>;

5) аннулировать запись о регистрации права собственности №-5 от №.;

6) аннулировать запись о регистрации права собственности №-6 от 06№.;

7) восстановить право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №104, площадью № кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - земли под домами индивидуальной жилой застройки, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, <адрес>;

8) восстановить запись о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ; восстановить право собственности ФИО1 на жилой дом, с кадастровым номером № площадью №.м, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, <адрес>;

9) восстановить запись о регистрации права №.

В обоснование исковых требований ФИО1 указала, что договор купли-продажи был совершен от ее имени ответчиком ФИО5 на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной нотариусом сочинского нотариального округа ФИО6, номер в реестре 23/233-н/№, бланк №AB №.

С ФИО5 и ФИО3 истец познакомилась через своего гражданского мужа ФИО7, умершего ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 и ФИО5 было известно о том, что они хотят продать земельный участок и жилой дом, чтобы улучшить свои жилищные условия, и он предложил свои услуги по продаже земельного участка и жилого дома.

Истец согласилась принять услуги ФИО5 по продаже объектов недвижимости, и ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком был заключен Договор на оказание услуг, а также дополнительное соглашение к нему, в котором оговаривалась стоимость услуг ответчика в размере 3000000 рублей. В дополнительном соглашении к договору было указано, что продажная цена объектов недвижимости составляет № рублей 00 копеек. Истец также самостоятельно ознакомилась со стоимостью аналогичных объектов на сайтах по продаже недвижимости (Авито, Циан) и сочла сумму 25000000 рублей за продажу земельного участка и жилого дома приемлемой для себя. При заключении договора она передала Ответчику все документы на недвижимое имущество, которые были у нее. После заключения договора об оказании услуг ею была выдана вышеуказанная доверенность. Текст доверенности ей зачитала ФИО6 и, исходя из зачитанного, истец сделала вывод, что доверенность составлялась на оформление документов, необходимых для совершения сделки. Полностью в суть доверенности не вникала, положившись порядочность ФИО5

ДД.ММ.ГГГГ умирает сожитель истца ФИО7 Так как сын истца ФИО8 находился в другом городе, то ФИО5 и ФИО3 оказали истцу содействие в организации похорон. После чего ответчики предложили ей переехать жить к ФИО3 по <адрес>А в г. Сочи, где, по их словам, истцу будет комфортнее жить и легче перенести боль утраты ФИО7 Истец согласилась на переезд и проживала по указанному адресу в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Деньги за проживание ФИО3 с истца не брала.

Истец периодически интересовалась у ФИО3 по поводу сроков оформления документов, но она постоянно ссылалась на какие-то сложности, связанные с оформлением (присоединение дополнительной площади к земельному участку, межевание, расчистка участка и т.п.). Она сказала, что потратила крупную сумму денег на оформление. Истец поинтересовалась, о какой сумме идет, чтобы иметь представление, во сколько ей обойдутся дополнительные расходы, т.к. по Договору об оказании услуг истец должна была заплатить ФИО5 три миллиона рублей после продажи объектов недвижимости. После продажи недвижимости планировала приобрести квартиры себе и своему сыну, о чем было известно ответчикам.

ФИО3 не назвала сумму расходов и сказала, что без жилья истца не оставит. При этом предложила ей переехать в <адрес>, где жилье дешевле, а потом и вовсе заявила, что даже за 15000000 недвижимость продать невозможно. Истец начала беспокоится по этому поводу и решила отказаться от проживания в жилом помещении, предложенном ФИО3

Вскоре, в марте 2023 г. истцу стало известно от ее соседа ФИО9, что ее земельный участок и жилой дом проданы почти год назад и у них теперь другой собственник. При этом никто не ставил истца в известность о предстоящей продаже, никаких денежных средств она не получала и расписок в их получении не давала ни при подписании доверенности, ни за продажу принадлежащих ей объектов недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ она обратилась с заявлением в правоохранительные органы с просьбой привлечь к уголовной ответственности граждан ФИО3 и ФИО10

ДД.ММ.ГГГГ истцу было отказано в возбуждении уголовного дела за отсутствием состава преступления. Вместе с тем постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела было указано на необходимость установления местонахождения и опроса ФИО5, а также установить сумму причиненного ущерба, для чего необходимо провести документальную проверку, а также товароведческую экспертизу земельного участка по адресу: г. Сочи, <адрес>.

Цена объектов недвижимости была установлена дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ в размере № миллионов рублей. Истца устраивала такая стоимость и она согласилась оплатить услуги исполнителя в размере 3 000 000 рублей после продажи ее недвижимости.

Стоимость объектов недвижимости по договору купли-продажи земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ указана в размере № рублей за земельный участок и 50000 рублей. На момент совершения сделки по продаже ее недвижимости она стоила в несколько раз дороже, исходя из существовавших на то время цен на аналогичные объекты недвижимости.

Таким образом, ответчик действовал в ущерб интересам истца и не предупредил ее о совершении сделки по цене, гораздо ниже рыночной, что нанесло ей огромный материальный ущерб - она лишилась недвижимости, не получив никаких денежных средств от ее продажи.

Ответчик не сообщал ей достоверной информации о ходе исполнения Договора, вводил ее в заблуждение, денежные средства, полученные по Договору купли-продажи земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ, ей не передал. Отчет в письменной форме о результатах оказания услуг, как это установлено п.3.1.2 Договора, ей предоставлен не был.

Ответчик не проинформировал истца об изменении продажной стоимости объектов недвижимости и последствиях такого изменения, хотя такое информирование предусмотрено п.2.1.5 Договора.

Ответчик должен был руководствоваться, прежде всего, интересами истца, и он не мог не знать, что стоимость недвижимого имущества, за которую он ее реализовал, не соответствует существовавшей на тот момент ситуации на рынке недвижимости. Кроме того, в соответствии с действующим законодательством по налогам и сборам, истец обязана будет уплатить налог с продажи недвижимости, исходя из его кадастровой стоимости с применением соответствующих коэффициентов. Например, сумма налога с продажи одного только земельного участка составит около №.

Ответчик ФИО5 совершил от имени истца сделку по отчуждению принадлежащего ей недвижимого имущества по цене, не соответствующей той, которая была на момент сделки. Полагает, что данная сделка, в соответствии с п.1 ст.170 ГК РФ о недействительности мнимой и притворной сделок, Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ", имеет признаки мнимой сделки, т.е. сделки совершенной лишь для вида, без намерения создать ей соответствующие ей правовые последствия. О мнимости сделки в беседе с истцом заявил и сам ФИО5, который сказал, что денег по данной сделке он не получал, и она была совершена с целью, чтобы в дальнейшем истцу не приходилось посещать органы регистрации и МФЦ.

Считает, что, исходя из содержания доверенности, выданной истцом ФИО5, у него не было полномочий на получение денежных средств от продажи жилого дома, т.е. ответчик совершил действия, не предусмотренные доверенностью. ФИО3 знала о содержании доверенности, знала о том, что стоимость принадлежащих истцу объектов недвижимости, указанная в договоре, не соответствует существующим ценам на рынке недвижимости.

В п.3.2 Договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ сказано, что в указанном жилом доме никто не зарегистрирован, но на момент совершения сделки и по настоящее время истец зарегистрирована по месту жительства по адресу: г. Сочи, Центральный район, <адрес>.

По мнению истца ФИО5 и ФИО3 по предварительному сговору совершили действия, направленные на заключение мнимой сделки, в результате которой истец лишилась принадлежащего ей недвижимого имущества: земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - земли под домами индивидуальной жилой застройки и расположенного на нем жилого дома, с кадастровым номером № площадью 34,8 кв.м, расположенных по адресу: г. Сочи, Центральный район, <адрес>. Денежных средств по данной сделке она не получала ни от ФИО5, ни от ФИО3

В судебном заседании представитель истца ФИО1 - ФИО2 поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении, на удовлетворении исковых требований настаивал.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме по доводам, изложенным и оглашенным им письменных возражениях. К спорным правоотношениям просил применить положение об исковой давности. И согласно письменным возражениям указывают на то, что утверждения истицы ФИО1 о том, что оспариваемый Договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ является мнимой сделкой, не соответствуют обстоятельствам дела, указанным в исковом заявлении; противоречат имеющимся в деле доказательствам; а также данные утверждения основаны на неправильном толковании норм материального права.

Полагает, что обстоятельства дела, изложенные истицей ФИО1 в исковом заявлении, а также приложенные к делу письменные доказательства, свидетельствуют о том, что все действия ФИО1, ФИО5 и ФИО3 были направлены на заключение и реальное исполнение спорного Договора купли-продажи недвижимости.

ФИО1 в исковом заявлении указывает, что намеревалась продать свой земельный участок и жилой дом, чтобы улучшить свои жилищные условия. Для этой цели ДД.ММ.ГГГГ заключила с ответчиком ФИО5 Договор оказания услуг.

Согласно п.1 приложенного к делу Договора, исполнитель (ФИО5) обязуется по заданию заказчик (ФИО1) оказать ему услуги по представлению интересов заказчика для разрешения любых вопросов связанных с земельным участком с кадастровым номером 23:49:0205029:104, а также жилым домом с кадастровым номером 23:49:0205029:105, расположенном на этом земельном участке.

Исполнитель берет на себя обязательства реализовать объекты недвижимости.

Стороны договорились, что исполнитель продает объект недвижимости за цену не ниже указанной заказчиком и на условиях по усмотрению исполнителя, с правом получения денежных средств от реализации объекта недвижимости.

Заказчик обязуется оплатить услуги.

Согласно п.2.2.1 Договора заказчик обязуется передать исполнителю оригиналы документов на объект недвижимости.

Согласно п.2.2.3 Договора заказчик обязуется выдать в трехдневный срок Доверенность исполнителю на ведение дела заказчика по реализации объекта недвижимости.

Договор на оказание услуг от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 не расторгала, условия Договора не оспаривала.

В материалы дела истицей представлена копия нотариально удостоверенной Доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой ФИО1 уполномочивает ответчика ФИО5 представлять ее интересы по вопросам объединения земельного участка с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №.

Согласно тексту указанной Доверенности (стр.2), ФИО1 предоставляет ФИО5 полномочия на продажу за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащего ФИО1 земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: г. Сочи, <адрес>. С правом получения причитающихся ФИО1 аванса, задатка, всех причитающихся денежных средств от реализации земельных участков.

Считает, что доводы ФИО1 о том, что она не вникала в суть Доверенности несостоятельны. Из текста доверенности следует, что смысл и значение доверенности, ее юридические последствия, а также содержание статей 185-189 ГК РФ ей разъяснены и соответствуют ее намерениям. Содержание настоящей доверенности прочитано ФИО1 лично и зачитано ей вслух.

Кроме того, копия Доверенности представлена в материалы дела самой ФИО1, следовательно, имея на руках копию Доверенности, истица свободно могла ознакомиться с ее содержанием и при обнаружении несоответствия текста Доверенности действительной воле истицы, она могла в любой момент произвести ее отмену, чего ФИО1 не сделала.

Также, в своем исковом заявлении ФИО1 указывает, что выехала из жилого дома, расположенного по адресу: г. Сочи <адрес>, что свидетельствует о том, что ФИО1 утратила к данному дому всякий интерес в качестве места своего проживания, фактическое владение истицей недвижимостью прекратилось.

О намерениях ФИО1 произвести продажу земельного участка и жилого дома также говорит указанный самой истицей факт того, что она постоянно интересовалась ходом исполнения Договора об оказании услуг от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, ФИО1 указывает, что на вырученные от продажи недвижимости денежные средства собиралась улучшить свои жилищные условия, следовательно, рассчитывала на достижение правовых последствий от Договора купли-продажи в виде получения денежных средств.

Полагает, что описанные в исковом заявлении обстоятельства дела и представленные истицей письменные доказательства свидетельствуют о намерениях ФИО1 (продавца по спорному Договору купли-продажи) произвести реальное возмездное отчуждение принадлежавшей ей недвижимости, что не соответствует требованиям законодательства, предъявляемым к мнимой сделке.

По мнению ответчика намерения ответчика ФИО5 на заключение реальной или мнимой сделки правового значения для дела не имеют.

Намерения ответчицы ФИО3 на совершение реальной сделки купли-продажи жилого дома с земельным участком подтверждаются доводами истицы, согласно которым еще од заключения спорного Договора купли-продажи ФИО3 вложила значительные денежные средства в юридическое оформление земельного участка. Тем самым, ФИО3 изначально была заинтересована в приобретении земельного участка. Факт вложения ответчицей ФИО3 денежных средств в принадлежавшую ФИО1 недвижимость сама истица не оспаривает.

Переданные ответчицей ФИО3 денежные средства в размере 950000 рублей при заключении Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ представителю истицы ФИО5 свидетельствуют о реальном исполнении договора. ФИО3 при заключении спорного Договора ознакомилась с текстом Доверенности, убедилась, что ФИО5 наделен полномочиями получать денежные средства по оспариваемой сделке.

Ответчица ФИО3 при заключении Договора купли-продажи предполагала добросовестность представителя истицы ФИО5, который должен был предать денежные средства по спорному Договору ФИО1 Неисполнение ФИО5 обязательств по передаче ФИО1 денежных средств по Договору купли-продажи не свидетельствует о ничтожности сделки, а свидетельствует о неисполнении ФИО5 обязательств по Договору на оказание услуг от ДД.ММ.ГГГГ, в котором ответчица ФИО3 стороной не является.

Считает, что, исходя из норм ГК РФ следует, что одна и та же сделка не может быть одновременно ничтожной по ст.170 ГК РФ и оспоримой по ст.174 ГК РФ.

Полагает, что доводы истицы ФИО1 о том, что ответчики ФИО5 и ФИО3 по предварительному сговору совершили действия, направленные на заключение мнимой сделки, в результате чего причинили истице ущерб, не обоснованы и бездоказательны.

Ответчица ФИО3 не знала и не могла знать о заключенном между ФИО1 и ФИО5 Договоре на оказание услуг от ДД.ММ.ГГГГ. Стороной по сделке ФИО3 не являлась. Ни ФИО1, ни ФИО5 не извещали ответчицу ФИО3 о заключенном между ними договоре. Доказательств обратного ФИО1 не представлено.

Доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, с которой была ознакомлена ФИО3 в день приобретения спорной недвижимости, не содержала указания на цену продажи, но содержала указание о полномочиях на продажу за цену и на условиях по своему усмотрению.

Кроме того, в материалы дела истицей ФИО1 представлена копия Дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, в верхней части которого указано, что оно является Приложением к Договору оказания услуг от ДД.ММ.ГГГГ.

В п.2 Дополнительного соглашения указано, что оно является неотъемлемой частью Договора об оказании услуг от ДД.ММ.ГГГГ. В п.3 Дополнительного соглашения указано, что во всем остальном, что не оговорено настоящим Дополнительным соглашением, стороны руководствуются положениями Договора об оказании услуг от ДД.ММ.ГГГГ. При этом, п.1 Дополнительного соглашения не содержит указания на индивидуально-определенные характеристики объектов недвижимости, которые следует продавать не ниже, чем за цену № рублей. Представленный истицей Договор об оказании услуг между ФИО1 и ФИО5 заключен ДД.ММ.ГГГГ, а не ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, Дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ является Приложением иного договора об оказании услуг от ДД.ММ.ГГГГ, который в материалы дела не представлен.

Согласно доводам самой истицы, изложенным в исковом заявлении, еще до заключения спорного Договора купли-продажи ФИО3 вложила значительные денежные средства в юридическое оформление земельного участка.

У ФИО1 не было денежных средств на оформление земельного участка и жилого дома в свою собственность в порядке наследования после смерти ее матери, так как не было постоянного места работы и иных источников дохода. У истицы не было денежных средств на погашение задолженностей по коммунальным платежам и кредитным обязательствам, в результате чего на спорную недвижимость накладывались аресты, без снятия которых невозможна была реализация недвижимости.

Также, у истицы не было денежных средств на оплату услуг ФИО5 по объединению земельных участков с кадастровыми номерами №, о намерении объединения которых указано в Доверенности от ДД.ММ.ГГГГ.

Данное обстоятельство подтверждается условиями Договора на оказание услуг от ДД.ММ.ГГГГ, согласно п.1.2 которого оплата услуг исполнителя (ФИО5) производится только после реализации объекта недвижимости.

По мнению ответчика, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для ФИО1, которая могла лишиться своего недвижимого имущества по основаниям выморочности, бесхозяйности, долговых обязательств. Сама по себе цена договора не может свидетельствовать о причинении ФИО1 ущерба.

Указывает, что истицей не представлено никаких доказательств сговора либо иных совместных действий ответчиков ФИО5 и ФИО3 в ущерб интересам ФИО1 В возбуждении уголовного дела в отношении ответчиков истице было отказано. Никаких договоров между ФИО5 и ФИО3 не заключалось. Стороной по Договору оказания услуг от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО3 не являлась, содержание Договора ей не было известно и доказательств обратному не имеется. При этом, спорный Договор купли-продажи недвижимости был заключен не в целях причинения ущерба истице, а в целях избежания еще большего ущерба.

Считает, что доводы ФИО1 о том, что она интересовалась у ответчицы ФИО3 о ходе работы по оформлению документов, он ответчица ей ничего не сообщала, несостоятельны, значения для дела не имеют, на сговор ответчиков не указывают.

Договор на оказание услуг от 14.08.2021г. был заключен между ФИО1 (Заказчик) и ФИО5 (Исполнитель). Ответчица ФИО3 стороной в данном договоре не является, никаких обязательств ФИО3 перед ФИО1 данным договором не предусмотрено. ФИО3 не отвечает по обязательствам ФИО5, предусмотренных Договором об оказании услуг то ДД.ММ.ГГГГ.

Между ответчиками ФИО5 и ФИО3 договорные отношения отсутствовали. Следовательно, у ФИО5 не было обязательств перед ФИО3 ставить ее в известность о ходе работы по оформлению документов на недвижимость.

Проект Договора об оказании услуг от ДД.ММ.ГГГГ был подготовлен ФИО11, но юридическую силу также имеет нотариально оформленная доверенность, в которой выражена воля доверителя о реализации спорного объекта недвижимости, где прописаны все необходимые условия по такому характеру сделки. Для ФИО3 нотариально оформленная доверенность являлась основанием для совершения спорной сделки купли-продажи. Доказательств обратному истцом не представлено.

Согласно оспариваемого договора купли продажи, заключенного между ФИО3 и ФИО1 в лице ФИО5, действующего на основании доверенности, стоимость объекта недвижимости (земельного участка и жилого дома) составляет 950000 рублей.

При этом такая цена объекта была указана по просьбе ФИО5, его слов по требованию ФИО1, с целью уменьшения размера налога на доход, подлежащего уплате ФИО1 после возмездного перехода права собственности на объект недвижимости.

В то же время, между ФИО3 и ФИО5 была определена цена продаваемого объекта недвижимости в размере 8 млн. рублей.

Данные денежные средства были переданы ФИО3 именно ФИО5, как представителю ФИО1 в следующем порядке.

ДД.ММ.ГГГГ - 950000 руб. выплачены ФИО5 в день подписания договора купли-продажи земельного участка и жилого дома наличными денежными средствами в присутствии супруга ответчика ФИО14 - ФИО12 в помещении офиса ФИО3 по <адрес> получения указанной суммы так же отражен в п.2.3 оспариваемого Договора купли-продажи, согласно которого расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.

ДД.ММ.ГГГГ в 23 часа ФИО5 были переданы наличными денежными средствами № (по договоренности с ФИО5 это соответствовало 3200000 руб. из расчета 1 доллар США равен 80 руб.). Указанная сумма передана наличными лично ФИО13 в помещении ее офиса по <адрес>А в присутствии супруга ФИО3, где также присутствовала ФИО1, которая в тот момент проживала в указанном помещении. Забрав деньги, ФИО5 уехал, и через некоторое непродолжительное время в 03 часа 32 минуты.

ДД.ММ.ГГГГ в мессенджере обмена сообщениями "Ватс Апп" написал, что не хватает №, после чего прислал фото пачки денежных средств с надписью на пачке «9000», а позже фото, переданных ему 4 пачек денежных средств в долларах США на столе у себя дома. ФИО5 вернулся по указанному выше адресу и ФИО3 была передана 1 000 долларов США.

Так же, свидетелем вышеуказанного факта приезда супруга ФИО14, который привез деньги в сумме № долларов США, в помещение офиса, где уже находился ФИО5, являлась ФИО15.

ДД.ММ.ГГГГ примерно в 19 часов ФИО5 было передано № в помещении офиса магазина по <адрес>А, где проживала и ФИО1 Деньги передавала лично ФИО3 в присутствии супруга ФИО12, который и привез данную сумму денег (по договоренности с ФИО5 сумма 20 тысяч долларов США составила сумму в размере 1060000 руб. из расчета 1 доллар США равен 80 руб.).

Так как ФИО3 доверяла ФИО5, расписок от ФИО5 о получении денежных средств она не получала.

В апреле - мае 2023 г. сын ФИО3 - ФИО16, находясь в <адрес> по указанию ФИО3, а также ФИО17 по его поручению, перечисляют на указанный ФИО5 банковский счет в банке США – 8 695 долларов США, что соответствовало по договоренности с ФИО5 717 200 рублей из расчета 1 доллар США равен 80 руб.), что подтверждается нотариально заверенными выписками банка и нотариально заверенным переводом их.

Факт наличия у ФИО3 денежных средств для передачи их ФИО5 подтверждается фактом продажи принадлежащих ФИО3 на праве собственности квартир в г. Сочи на № рублей 01.02.2023г. и в <адрес> № 14.04.2023г.

Считает, что указанные обстоятельства свидетельствуют о добросовестности действий покупателя ФИО3, исполнении ею своих обязательств по договору.

На основании изложенного просила суд отказать в удовлетворении исковых требований.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, о месте и времени проведения судебного заседания извещен надлежаще и своевременно, о причинах неявки суду не сообщил, об отложении судебного заседания не просил, о рассмотрении дела в свое отсутствие не ходатайствовал.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, о месте и времени проведения судебного заседания извещен надлежаще и своевременно, о причинах неявки суду не сообщил, об отложении судебного заседания не просил.

На основании пунктов 3, 4 ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав доводы и возражения представителей сторон, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Согласно п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п.1 ст.434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

В соответствии с п.2 ст.434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

На основании п.п.1, 2 ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Договором в силу п.1 ст.420 ГК РФ признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п.1 ст.182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

На основании п.1 ст.185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

В силу п.1 ст.185.1 ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных указанным Кодексом и иными законами.

Как следует из материалов дела, истец ФИО1 являлась собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью № кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земли под домами индивидуальной жилой застройки, для индивидуальной жилой застройки, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, <адрес>, на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрировано в реестре №-н№ (т.2 л.д. 150).

Также истцу принадлежал расположенный на данном земельном участке жилой дом с кадастровым номером № площадью 35,8 кв.м по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, <адрес>, на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрировано в реестре №-н/23-2019-4-465 (т.2, л.д. 29).

ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 (заказчик) и ответчиком ФИО5 (исполнитель) заключен договор оказания услуг между физическими лицами в простой письменной форме (т.1, л.д. 29, 30).

Из п.1.1 указанного договора следует, что исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать следующие услуги: представлять интересы заказчика во всех государственных и иных организациях РФ на территории Краснодарского края города Сочи для разрешения любых вопросов, связанных с земельным участком с кадастровым номером 23:49:0205029:104, расположенного по адресу: РФ, Краснодарского края, г. Сочи, Центральный район, <адрес>, а также расположенного на этом земельном участке жилого дома с кадастровым номером 23:49:0205029:105; берет на себя обязательства реализовать объекты недвижимости потенциальным покупателям самостоятельно или с привлечением третьих лиц путем составления договора купли-продажи; стороны договорились, что исполнитель продает объект недвижимости за цену не ниже указанной заказчиком и на условиях по усмотрению исполнителя с правом получения денежных средств от реализации объекта недвижимости; заказчик обязуется оплатить услуги исполнителя.

Оказание услуг исполнителя производится после реализации объекта недвижимости в размере № (п.1.2 договора).

В тот же день, ДД.ММ.ГГГГ между указанными лицами заключено дополнительное соглашение, согласно которому сторону приняли решение изложить п.1.1 договора в следующей редакции: "Стороны договорились, что Исполнитель реализовывает объекты недвижимости путем составления договора купли-продажи за цену не ниже 25 000 000 руб. и на условиях по усмотрению Исполнителя, с правого получения денежных средств от реализации объекта недвижимости и передачи указанной суммы Заказчику. Стороны не оспаривают, что если Исполнитель реализовывает объекты недвижимости по цене выше 25000000 рублей, то разница между суммой фактически полученной Исполнителем от реализации объектов недвижимости и 25 000 000 руб. причитаются Исполнителю".

ДД.ММ.ГГГГ истцом ФИО1 выдана доверенность ответчику ФИО5, удостоверенная нотариусом Сочинского нотариального округа ФИО6, зарегистрировано в реестре №-н/№ (т.1, л.д. 31, 32; т.2, л.д. 14-16).

Указанная доверенность содержит полномочия ответчика на представление интересов истца по вопросам объединения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205029:104 и земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205029:105 с правом корректировки границ, межевания. увеличения площади, с правом подписи необходимых документов, решений, с правом оформления вновь созданного объекта недвижимого имущества.

Также, данной доверенностью истец уполномочила ответчика ФИО5 продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежавшие ей земельный участок, находящийся по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, <адрес>, и жилой дом с кадастровым номером 23:49:0110004:1058, находящийся по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, <адрес>.

Из содержания доверенности следует, что ответчик ФИО5 был наделен полномочиями на подписание договора купли-продажи, передаточного акта, с правом получения причитающегося истцу аванса или задатка, получать все причитающиеся денежные средства от реализации земельных участков.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Из положений ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (допустимость доказательств).

В силу ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 (продавец) в лице поверенного ФИО5 и ответчиком ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, предметом которого являются земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205029:104 площадью 1 000 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земли под домами индивидуальной жилой застройки, для индивидуальной жилой застройки, расположенный по адресу: РФ, Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>, и расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером 23:49:0110004:1058, площадью 35,8 кв.м, находящийся по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, <адрес> (т.1, л.д. 27, 28; т.2, л.д. 27, 28, 30, 31).

В соответствии с п.2.1 указанного договора стороны оценили данные объекты недвижимости следующим образом: земельный участок – 900 000,00 рублей, жилой дом – 50 000,00 рублей.

Из п.2.3 данного договора следует, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Переход права собственности к ответчику ФИО3 на указанное недвижимое имущество зарегистрирован Управлением Росреестра по Краснодарскому краю, о чем имеются записи регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст.67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно требованиям ч.1 ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

В связи с необходимостью получения ответов на вопросы, требующие специальных познаний в областях землеустройства и оценки, судом была назначена судебная комплексная экспертиза, проведение которой поручено ООО «ДИ ТРАСО».

Как следует из заключения эксперта №/СЭ-2023 от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной ООО "ДИ ТРАСО", из представленных графических данных на рисунке № методом визуально анализа изображения экспертом установлено, что свободный доступ непосредственно с земель общего пользования к земельному участку с кадастровым номером 23:49:0205029:104 площадью 1 000 кв.м, распложенному по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <адрес>, принадлежащему на праве собственности ФИО3, имеется со стороны <адрес>, в районе дома с кадастровым номером 23:49:0205029:1305 (расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <адрес>).

Подход и проезд автотранспорта к земельному участку с кадастровым номером № осуществляется непосредственно с земель общего пользования по асфальтированной автомобильной дороге со стороны <адрес>, в районе дома с кадастровым номером 23:49:0205029:1305 (расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <адрес>). Непосредственно на земельный участок проход осуществляется по металлической лестнице. Въезд автотранспорта на земельный участок отсутствует так как со стороны <адрес> граница земельного участка проходит по подпорной стене высотой од 6 м.

Для обеспечения доступа (въезда) автотранспорта на земельный участок с кадастровым № необходимо выполнить работы по обустройству второстепенного проезда в соответствии с требованиями СП 42.13330.2016 "СНиП ДД.ММ.ГГГГ-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" (Приказ Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №/пр) и СП 34.13330.2012 "Автомобильные дороги. Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-85* (Приказ Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №, ред. от ДД.ММ.ГГГГ).

На вторую часть вопроса "...Каков размер возможных затрат по согласованию, проектированию и реализации организации прохода, проезда?" ответить не представляется возможным в виду достоверной информации.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 1000 кв.м и жилого дома с кадастровым номером № площадью № года постройки, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, <адрес>, на дату заключения Договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ составляет: № рублей. Согласно сведениям, содержащимся в копии выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0110004:105, находящийся по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <адрес>, введен в эксплуатацию в 1935 г. В соответствии со шкалой физического износа (Рис.10) и проведенным осмотром и составленной фототаблицей (Табл.5), износ исследуемого объекта капитального строительства составляет более 80%. По мнению эксперта, исследуемый жилой дом относится к категории "ветхие жилые дома" и не пригоден для проживания. В связи с вышесказанным Специалист считает, что оценка данного объекта капитального строительства в рамках данной экспертизы не целесообразна.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым №, принадлежащего ФИО1, без произошедшего объединения с земельным участком с кадастровым номером №, на дату заключения Договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ составляет № рублей.

Согласно п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции" суд проверил, соответствует ли заключение эксперта поставленным перед ним вопросам, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

У суда отсутствуют основания для назначения по настоящему делу дополнительных или повторных экспертиз, так как исследование проведено полно, выводы экспертов суду ясны, у суда нет сомнении? в правильности и обоснованности представленных судебных экспертных заключении?. Эксперты предупреждены судом об уголовной? ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст.307 УК РФ. Судебная экспертиза назначена и проведена в соответствии с требованиями ГПК РФ.

Сторонами по делу не представлено доказательств ложности или неправильности сделанных экспертами выводов.

Заключение судебной экспертизы сомнений в правильности и обоснованности у суда не вызывает. Суд считает заключение эксперта полным, научно обоснованным, выводы эксперта достоверными, поэтому находит возможным наряду с другими доказательствами положить его в основание своего решения по делу.

Представленная истцом рецензия ООО «Центр Экспертных Исследований» от ДД.ММ.ГГГГ на заключение судебной? экспертизы и отчет об оценке недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, полученные вне рамок рассмотрения дела, не могут быть признаны экспертным заключением, полученным в соответствии со ст.86 ГПК РФ, и не являются допустимым доказательством, поскольку содержат заказанное стороной спора субъективное мнение специалиста, не предупрежденного об уголовной ответственности.

Согласно ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу п.п. 1, 2 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с п.1 ст.170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

В п.86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ" разъясняется, что следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п.1 ст.170 ГК РФ.

По смыслу приведенных норм ГК РФ и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ для признания сделки мнимой на основании ст.170 этого кодекса необходимо установить, что стороны сделки действовали недобросовестно, в обход закона и не имели намерения совершить сделку в действительности.

Также, из п.3 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № (2020), утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, следует, что при проверке действительности сделки суду необходимо установить наличие или отсутствие фактических отношений по сделке.

В данном случае бремя доказывания названных обстоятельств лежит на истце.

Вместе с тем, истцом не представлено каких-либо доказательств, свидетельствующих о недобросовестности ответчика ФИО3 как покупателя имущества либо о намерении ответчиков совершить эту сделку исключительно для вида, без ее реального исполнения.

Напротив, намерения сторон выражены в договоре купли-продажи достаточно ясно, содержание договора позволяло истцу оценить природу и последствия совершаемой сделки.

Доводы истца на то, что она не получила от своего поверенного – ФИО5 денежных средств от продажи принадлежавшего ей недвижимого имущества, не могут служить свидетельством мнимости указанной сделки.

Согласно п.2.3 оспариваемого договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ расчет между сторонами произведен в полном объеме до подписания договора.

Суд приходит к выводу, что поскольку как указано в договоре, расчет между сторонами был произведен до подписания договора, а потому доводы истца и его представителя о том, что денежные средства по договору купли-продажи не передавались, не являются состоятельными.

Полномочие ответчика ФИО5 на установление стоимости недвижимого имущества явствует из содержания доверенности от ДД.ММ.ГГГГ. Довод истца о том, что она не вникала в суть доверенности, суд также находит несостоятельным, поскольку из пояснений самого истца в исковом заявлении следует, что текст доверенности был зачитан ей вслух. Кроме того, определение полномочий поверенного и соответствия их преследуемой цели выдачи доверенности находится в сфере ответственности самого истца. В данном случае попустительское отношение истца к выдаче доверенности, порождающей определенные права и полномочия у поверенного, не могут свидетельствовать о недействительности заключенного поверенным от имени истца договора купли-продажи.

В соответствии с п.1 ст.174 ГК РФ, если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором или положением о филиале или представительстве юридического лица либо полномочия действующего от имени юридического лица без доверенности органа юридического лица ограничены учредительными документами юридического лица или иными регулирующими его деятельность документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или такой орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях.

Согласно п.2 указанной статьи сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Из разъяснений, приведенных в п.92 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ", следует, что п.1 ст.174 ГК РФ установлены два условия для признания сделки недействительной: сделка совершена с нарушением ограничений, установленных учредительным документом (иными корпоративными документами) или договором с представителем, и противоположная сторона сделки знала или должна была знать об этом. При этом не требуется устанавливать, нарушает ли сделка права и законные интересы истца каким-либо иным образом.

В п. 93 указанного Постановления также разъясняется, что п.2 ст.174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица (далее в этом пункте - представитель).

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам).

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).

Таким образом, в данном случае обязательным условием для признания оспариваемой сделки недействительной является наличие осведомленности ответчика ФИО3, как стороны сделки, о наличии ограничений, установленных для совершения ФИО5 сделки, или причинении данной сделкой явного ущерба истцу.

Истец таких доказательств суду не предоставила. Из представленной истцом переписки не усматривается сведений об аффилированности ФИО3 и ФИО5, о наличии какого-либо сговора между указанными лицами. Равно как и не усматривается осведомленности ФИО3 о том, что ФИО1 и ФИО5 установили между собой условие о продаже спорного недвижимого имущества по стоимости не №,00 рублей.

Кроме того, суд отмечает, что, выдав ответчику ФИО5 доверенность от 16.08.2021г., истец ФИО1 уполномочила его на продажу спорного недвижимого имущества за цену и на условиях по его усмотрению.

Неисполнение ответчиком ФИО5 своих обязательств перед истцом ФИО1 по договору об оказании услуг от 14.08.2021г. также не свидетельствует о наличии сговора между ответчиком ФИО5 и ответчиком ФИО3, и не указывает на осведомленность ФИО3 об установленных истцом ФИО1 и ответчиком ФИО5 ограничениях относительно цены сделки или о причинении данной сделкой явного ущерба истцу.

Между тем, из пояснений ответчика ФИО3 следует, что между ней и представителем истца – ответчиком ФИО5, была договоренность об определении цены недвижимого имущества в размере №.

Из материалов дела усматривается, что до заключения оспариваемого договора ФИО3 передала ФИО5 денежные средства в №,00 рублей в счет оплаты стоимости недвижимого имущества.

Также, в материалы дела представлены копии договоров купли-продажи от 01.02.2023г. на сумму 5 № рублей и от 14.04.2023г. на сумму № рублей, в рамках которых ФИО3 являлась продавцом недвижимого имущества. Таким образом, ФИО3 имела источники дохода, позволявшие совершить ей сделку в указанном размере фактической цены.

Представленные ответчиком ФИО3 протокол осмотра доказательств от 08.02.2024г., произведенного нотариусом Сочинского нотариального округа ФИО6, а также справки Квалифицированного Экспертного Института МФО "Рико Экспресс" от 17.10.2023г. в их совокупности свидетельствуют о передаче ответчиком ФИО3 денежных средств ответчику ФИО5 как лично, так и через третьих лиц. Так, в период с №. по №. ФИО3 передала ФИО5 денежные средства в размере 60 000,00 долларов США, что по соглашению между ними при исчислении из расчета 1 доллар США равен 80 рублей составило 4 800 000,00 рублей. Также, 25.04.2023г. осуществлен перевод от имени ФИО16 на счет ФИО5 на сумму 3 № долларов США, а №. от имени ФИО17 также на счет ФИО5 на сумму 5 195 долларов США, что по договоренности между ФИО3 и ФИО5 при исчислении из расчета 1 доллар США равен 80 рублей, составляет 695 600,00 рублей.

Кроме того, суд учитывает обстоятельства, установленные проведенной по делу судебной экспертизой, из которых усматривается труднодоступность спорных объектов недвижимого имущества, наличие единственного подхода к земельному участку по металлической лестнице, отсутствие въезда автотранспорта на его территорию, а также ветхость жилого дома и его непригодность для проживания.

Указанное свидетельствует о наличии реального исполнения договора купли-продажи со стороны ответчика ФИО3, в связи с чем у суда нет оснований полагать, что она знала или могла знать о наличии ограничений, установленных для поверенного, либо о причинении данным договором явного ущерба истцу.

Рассматривая требование ответчика ФИО3 о применении к данным правоотношения последствий пропуска истцом срока исковой давности, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Из разъяснений, изложенных в пункте 101 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации). Течение срока исковой давности по названным требованиям, предъявленным лицом, не являющимся стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Договор купли-продажи земельного участка с жилым домом заключен между ФИО1 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1 (продавец) в лице поверенного ФИО5, являясь стороной договора, достоверно знала о нарушении своего права не позднее даты заключения договора купли-продажи.

Вместе с тем, она обратилась в суд с требованием об оспаривании договора 28.06.2023г., тем самым срок исковой давности по заявленным исковым требованиям не истек.

При установленных обстоятельствах, поскольку в нарушение ст.56 ГПК РФ истцом не представлено достоверных и допустимых доказательств в подтверждение доводов иска, то суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении искового заявления ФИО1 к ФИО3, ФИО5 о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г. Сочи.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Центрального

районного суда г. Сочи Н.А. Круглов