Дело 2-403/2025
УИД 54RS0№-97
Поступило в суд №
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
№ 2025 года р.<адрес>
Колыванский районный суд <адрес> в составе:
председательствующего - судьи Палеха Н.А.,
при секретаре Литвиновой Н.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к потребительскому обществу «РАЙТОРГ» в лице конкурсного управляющего ФИО2 о признании права собственности на нежилое здание,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к потребительскому обществу «РАЙТОРГ» в лице конкурсного управляющего ФИО2 о признании права собственности на нежилое здание.
В обоснование исковых требований указано, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между нею и П.О. «РАЙТОРГ» в лице конкурсного управляющего ФИО2, действовавшего на основании определения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 приобрела в собственность нежилое здание площадью 140 кв.м. по адресу: <адрес>.
В соответствии с пунктами 4.1 и 4.2 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, передача здания и принятие его покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту и должна быть осуществлена в течение 5 рабочих дней со дня его полной оплаты. Здание фактически передано ФИО1 подписанием сторонами акта приема-передачи 02.12.2023г.
Однако, право собственности ФИО1 на приобретенное здание не было зарегистрировано в соответствии с действующим законодательством.
Отсутствие соответствующей государственной регистрации права П.О. «РАЙТОРГ», необходимой для государственной регистрации права собственности покупателя по договору - ФИО1, объясняется тем, что объект недвижимости, приобретенный истцом по результатам открытых торгов не состоит в Едином государственном реестре недвижимости, следовательно, в силу положений норм действующего законодательства Российской Федерации, на них не может быть зарегистрировано право собственности.
Кроме того, у П.О. «РАЙТОРГ», в связи с неоднократной реорганизацией, не сохранились документы, подтверждающие создание принадлежащих ему объектов недвижимости, в том числе приобретенного ФИО1 здания.
Вместе с тем, нежилое здание, приобретенное истцом, построено в период с 1960 по 1970, то есть до введения в действие Градостроительного кодекса РФ, а также Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вступившего в силу ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, право на него должно признаваться юридически действительными при отсутствии государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № в отношении потребительского общества «РАЙТОРГ» (633161, <адрес>, р.<адрес>, №) введена процедура банкротства - конкурсное производство. В связи с отсутствием у Потребительского общества финансовых средств, надлежащее оформление правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на объекты недвижимости не осуществлялось, меры по постановке данных объектов недвижимости на государственный кадастровый учет (внесение в Единый государственный реестр недвижимости) ответчиком не предпринимались.
Вместе с тем, государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования регистрированного права (пункт 5 статьи 1 Закона о регистрации), и возможна только в отношении объектов недвижимости прошедших государственный кадастровый учет.
Между П.О. «РАЙТОРГ» и ФИО1, в требуемой, в подлежащих случаях форме и порядке, с определением существенных условий о предмете и цене, заключен договор купли-продажи объекта недвижимости - нежилого здания площадью 140 кв.м, (по результатам обмера, произведенного кадастровым инженером ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ, площадь здания составила 174,9 кв.м.), расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, муниципальный район Колыванский, сельское поселение Скалинский сельсовет, <адрес>, здание 6, прежний адрес: <адрес> изменен Постановлением Администрации Скалинского сельсовета <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ).
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ.
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В соответствии с пунктом 2 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В силу пункта 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Из пояснений П.О. «РАЙТОРГ» ФИО1 следует, что поскольку право собственности на переданное ей по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ имущество не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, а также не осуществлен государственный кадастровый учет, право собственности на приобретенное ею здание не будет зарегистрировано даже в том случае, если ПО «РАЙТОРГ» будет подано заявление о переходе права на объекты. Для оформления права собственности на указанное здание у него отсутствуют финансовые возможности. Таким образом, истец лишена возможности зарегистрировать право собственности на приобретенное здание в установленном порядке.
Просит суд признать право собственности на нежилое здание 174,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в отсутствие.
Представитель истца ФИО4 в судебное заседание не явилась, представила заявление, в котором исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.
Ответчик П.О. «РАЙТОРГ» в судебное заседание не явился, извещен своевременно, надлежащим образом. Конкурсный управляющий ФИО2 письменных возражений не представил.
Суд, исследовав письменные материалы дела, находит требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 приобрела в собственность у конкурсного управляющего ФИО2, действующего на основании определения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А 45-33890/2019 нежилое здание, площадью 140 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> (право собственности не оформлено).
Расчет по договору за указанные объекты произведен полностью.
Приобретенный объект недвижимости передан продавцом покупателю по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно протоколу № о результатах проведения открытых торгов, организатор торгов ФИО2, должник П.О. «РАЙТОРГ», сообщение вид торгов дата и место проведения. Организатор торгов конкурсный управляющий П.О. «РАЙТОРГ» (№, адрес 633162, <адрес>, р.<адрес>, решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № введена процедура конкурсного производства) - ФИО2
Согласно сведениям о заключении договора купли-продажи публикатор ФИО2 должник П.О. «РАЙТОРГ» заключен договор лот №, покупатель ФИО1, нежилое здание площадью 140 кв.м. по адресу: <адрес> (право собственности не оформлено).
Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, П.О. «РАЙТОРГ» в лице конкурсного управляющего ФИО2, действующего на основании определения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (резолютивная часть объявлена ДД.ММ.ГГГГ) по делу № № передал, а ФИО1 приняла следующее имущество: под номером 11 Нежилое здание, площадью 140 кв.м., адрес: <адрес>, (право собственности не оформлено).
Статьей 209 ГК РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
На основании ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора согласно ст. 421 ГК РФ.
В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (пункт 1 статьи 554 ГК РФ), а также цена недвижимости (пункт 1 статьи 555 ГК РФ).
В пункте 2 статьи 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 3 статьи 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Статьей 165 ГК РФ предусмотрено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Согласно пункту 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
При этом иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 61).
Из системного толкования пункта 3 статьи 551, абзаца второго пункта 1 статьи 556 ГК РФ и пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что для разрешения иска о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости следует установить не только наличие документа о передаче имущества, но также установить фактический переход имущества от продавца к покупателю.
Пункт 59 указанного выше Постановления разъясняет, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не регистрировались в соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 6 названного Закона.
Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N №-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Указанный Закон введен в действие с ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно ч. 1 ст. 69 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N №-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N №-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
Как следует из материалов дела, спорный объект недвижимости был возведен, до вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N №-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
Сведения о принадлежности объекта недвижимости П.О. «РАЙТОРГ» имеются в инвентаризационных описях, материалах инвентарного дела в БТИ.
Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 (ИНН №) удовлетворить в полном объеме.
Признать за ФИО1 (ИНН №), право собственности на нежилое здание площадью 174,9 кв. м., расположенное на по адресу: Российская Федерация, <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
В окончательной форме решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья Н.А. Палеха