КОПИЯ
Дело №3а-26/2023
Мотивированное решение изготовлено 30.05.2023
РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации
г. Салехард 16 мая 2023 года
Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:
председательствующего судьи Дряхловой Ю.А.,
при секретаре Ишметовой Д.А.,
с участием представителя административного ответчика ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ :
ФИО2 обратился с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - торговый дом «Магнолия» со столовой, подсобными помещениями и гаражом с кадастровым номером №, общей площадью 244.7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, и установлении ее равной рыночной в размере 3 490 000 рублей по состоянию на 01.01.2016.
В обоснование заявленных требований указал, что кадастровая стоимость данного объекта по состоянию на 01.01.2016 составила 11 260 102 рубля 96 копеек. Несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости объекта его рыночной стоимости нарушает его права как собственника объекта недвижимости, обязанного уплачивать налоги.
Определением суда от 19.04.2023 к участию в деле в качестве административного соответчика привлечен Департамент экономики ЯНАО.
В судебном заседании административный истец ФИО2 участия не принимал.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных отношений ЯНАО ФИО1 просила в удовлетворении заявленных требований отказать. Также пояснила, что каких-либо возражений относительно проведенной судебной оценочной экспертизы у Департамента не имеется.
Представитель административного ответчика Департамента экономики ЯНАО ФИО3 в судебное заседание не явился, представил письменные возражения на заявленные требования, в которых просил исключить из числа лиц, участвующих в деле Департамент экономики ЯНАО, поскольку они являются ненадлежащими ответчиками.
Представители Управление муниципального имущества администрации г. Муравленко, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу, в судебное заседание не явились.
Указанные лица надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения дела, суд их явку обязательной не признавал, административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы, изложенные в заявлении и отзывах на него, суд приходит к следующему.
Порядок производства по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости установлен главой 25 КАС РФ, согласно части 1 статьи 245 КАС РФ которой, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с пунктами 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Как следует из материалов дела, административный истец являлся собственником нежилого помещения ОКС - торговый дом «Магнолия» со столовой, подсобными помещениями и гаражом с кадастровым номером №, общей площадью 244.7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Согласно договору купли-продажи 01 февраля 2022 года указанный объект недвижимости продан ФИО4, находился в собственности ФИО2 на основании постановления о передаче не реализованного в принудительном порядке имущества должника от 21 марта 2019 года.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость объекта недвижимости на 01.01.2016 года составляет 11 260 102 рубля 96 копеек.
В соответствии с пунктом 1 статьи 399, статьями 401, 402 Налогового кодекса РФ налог на имущество физических лиц вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований, объектом налогообложения могут являться здание, строение, сооружение, помещение, налоговая база по общим правилам подлежит определению, исходя из кадастровой стоимости данных объектов.
Подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса предусмотрено, что физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению.
Законом ЯНАО от 27.10.2014 № 83-ЗАО с 01.01.2015 года на территории Ямало-Ненецкого автономного округа установлена единая дата начала применения порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения (статья 1).
Из положений части 1 статьи 245, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ следует, что гражданин имеет право на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности.
При этом действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости объектов недвижимости.
Из указанных законоположений следует, что административный истец как собственник объекта недвижимости и налогоплательщик, обязанный уплачивать налог, исходя из его кадастровой стоимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости данного объекта.
В обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчет, выполненный оценщиком ФИО5 ООО «Негосударственное экспертное учреждение «Эсконс» от 06.09.2022 № 22080400 об оценке объекта недвижимости рыночная стоимость объекта недвижимости составляет - 3 490 00 руб. на 01.01.2016
В силу статей 62, 70, части 5 статьи 247 КАС РФ при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности для целей указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Согласно пунктам 4 и 5 Федерального стандарта «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Анализ отчета об оценке № 22080400, выполненного 06.09.2022 оценщиком ФИО5 ООО «Негосударственное экспертное учреждение «ЭСКОНС», позволяет суду сделать вывод, что в указанном отчете допущены существенные нарушения Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки.
Так, из представленного административным истцом отчета следует, что в нем не приведен анализ внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, что является нарушением п.8з ФСО №3. Взятые оценщиком объекты-аналоги не сопоставимы с объектом оспаривания, поскольку значительно отличаются по площади (объект оценки 244,7 кв.м, тогда как из пяти объектов-аналогов, три не соответствуют площади оцениваемого объекта и составляют 190 кв.м, 1 250 кв.м, 668 кв.м), что является нарушением п.9 ФСО №5 в части: «2) выбор наиболее сопоставимых аналогов..».
В связи с обоснованными сомнениями в достоверности представленного отчета, по делу была назначена и проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка.
Согласно заключению эксперта ФИО6 ООО «ЭКО-Н» № 3а-72/2022/ЭО/14-1222 от 15.12.2022 рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2016 составила 5 164 000 руб.
Данное заключение принимается судом за основу при вынесении решения по следующим мотивам.
Указанное заключение эксперта является допустимым доказательством по делу, т.к. содержит описание и результаты исследований с указанием примененных методов и надлежащим образом мотивировано, эксперт отвечает требованиям законодательства в области оценочной деятельности и был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
В заключении эксперта приведены качественные и количественные характеристики объектов аналогов с указанием цены предложения и источники информации, что позволяет идентифицировать объекты - аналоги, необходимые корректировки экспертом вносились, выбранные объекты - аналоги соответствовали категории объекта оценки, учитывалось назначение объектов - аналогов и объектов оценки. Заключение позволяет проверить правильность введения корректировок по элементам сравнения, содержание заключения не допускает неоднозначного толкования выводов эксперта, при оценке применялся сравнительный (метод сравнения продаж) и доходный (метод капитализации дохода) подходы, что согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
При таких данных у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов судебной экспертизы, изложенных в указанном заключении, поскольку оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит обоснованные выводы о рыночной стоимости объекта, которые основаны на результатах анализа материалов дела и рыночной стоимости объектов аналогов, выводы эксперта не содержат противоречий.
Заключение эксперта ООО «ЭКО-Н» соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, отвечает требованиям ст. 11 Закона об оценочной деятельности, подтверждает рыночную стоимость объекта, признается судом в качестве относимого и допустимого доказательства его рыночной стоимости.
При повторном рассмотрении дела судом первой инстанции, после выполнения указаний судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции по привлечению к участию в деле в качестве надлежащего ответчика Департамента экономики Ямало-Ненецкого автономного округа, судом было направлено указанное заключение судебной оценочной экспертизы сторонам с предложением представить свои возражения, а также при наличии таковых, решить вопрос о проведении повторной экспертизы. Каких-либо возражений от лиц, участвующих в деле, включая Департамент экономики ЯНАО, относительно заключения судебной оценочной экспертизы не поступило.
В связи с чем, суд полагает, что оснований, предусмотренных ст. 83 КАС РФ для назначения повторной и дополнительной экспертизы, не имеется.
Поскольку кадастровая стоимость объекта недвижимости, установленная по результатам государственной кадастровой оценки, превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца, который обязан платить налог на доход от продажи по основаниям пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ, суд полагает заявленное требование подлежащими удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.
Сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления либо в суд, либо в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Как следует из материалов дела, административный истец обратился в суд 06.10.2022, соответственно эта дата и считается датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.
От генерального директора ООО «ЭКО-Н» ФИО6 поступило ходатайство о возмещении понесенных расходов по проведению судебной экспертизы на сумму в размере 50 000 рублей.
Согласно части 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
В соответствии со статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в числе прочего суммы, подлежащие выплате экспертам.
В силу части 3 статьи 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.
Судебная оценочная экспертиза по настоящему делу проведена, заключение эксперта представлено суду, было исследовано и оценено в совокупности с другими доказательствами при разрешении дела по существу.
Сведений, что оплата расходов на проведение экспертизы до дня рассмотрения судом дела была произведена, материалы дела не содержат.
В соответствии с частью 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьи 107 и части 3 статьи 109 КАС РФ.
В п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.
Согласно позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. № 20-П, судебные расходы взыскиваются не только, если административный ответчик оспаривал право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, но и в случае, если такая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики.
При этом при решении вопроса о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций или налогоплательщиков.
Сравнительный анализ свидетельствует о том, что разница между оспариваемой кадастровой стоимостью объекта, установленной по состоянию на 01.01.2016, в размере 11 260 102,96 руб. и рыночной стоимостью, определенной на основании заключения повторной судебной оценочной экспертизы в размере 5 164 000 руб. составляет 54 % (или 2.1 раза), то есть более половины.
Принимая во внимание, что кадастровая стоимость объекта недвижимости, определенная в результате государственной кадастровой оценки, является кратной размеру определенной судом рыночной стоимости, разница составляет более половины, суд полагает, что допущенное при установлении кадастровой стоимости спорного объекта с его рыночной стоимостью расхождение является существенным, не укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и свидетельствует об ошибочности ранее состоявшейся кадастровой оценки объектов недвижимости, повлекшей нарушение конституционных прав административного истца как собственника.
В соответствии с Постановлением Губернатора Ямало-Ненецкого автономного округа от 27 марта 2017 года № 28-ПГ «О передаче отдельных полномочий исполнительных органов государственной власти Ямало-Ненецкого автономного округа», полномочия в сфере государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории автономного округа, за исключением земель, перешли от Департамента экономики автономного округа к Департаменту имущественных отношений ЯНАО с 1 октября 2017 года.
Согласно пункту 1 указанного Постановления, Департаменту имущественных отношений ЯНАО переданы функции уполномоченного органа по формированию перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, направлению перечня в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, размещению перечня на Официальном Интернет-сайте исполнительных органов государственной власти Ямало-Ненецкого автономного округа (пункт 1.1); а также осуществление функций уполномоченного органа по принятию решения о проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимого имущества, за исключением земель на территории Ямало-Ненецкого автономного округа, утверждению результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, за исключением земель на территории Ямало-Ненецкого автономного округа, опубликованию утвержденных результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, за исключением земель на территории Ямало-Ненецкого автономного округа, направлению сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, за исключением земель на территории Ямало-Ненецкого автономного округа, в Единый государственный реестр недвижимости (п. 1.2).
Данным Постановлением установлено, что Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа является правопреемником Департамента экономики Ямало-Ненецкого автономного округа по реализации прав и обязанностей только в части полномочий, предусмотренных пунктом 1 настоящего Постановления, то есть, обязательства имущественного характера, возникшие у Департамента экономики Ямало-Ненецкого автономного округа до 1 октября 2017 года не подлежали включению в пункт 1 настоящего Постановления, а соответственно к правопреемнику не перешли.
Постановлением Губернатора Ямало-Ненецкого автономного округа от 17 мая 2021 года № 72-ПГ «О внесении изменений в пункт 2 Постановления Губернатора Ямало-Ненецкого автономного округа от 27 марта 2017 года № 28-ПГ» пункт 2 указанного постановления дополнен словами «в том числе обязательств имущественного характера», а также указано, что настоящее постановление распространяется на правоотношения, возникшие с 29 марта 2017 года.
Таким образом, поскольку результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером № утверждены по состоянию на 1 января 2016 года приказом Департамента экономики Ямало-Ненецкого автономного округа от 17 ноября 2016 года № 415-О, то есть, до 29 марта 2017 года, органом, утвердившим оспариваемую административным истцом кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости, является Департамент экономики Ямало-Ненецкого автономного округа.
При указанных обстоятельствах судебные расходы в виде подлежащей выплате эксперту за проведение экспертизы денежной суммы в размере 50 000 рублей за определение рыночной стоимости объекта следует взыскать с органа, утвердившего результаты кадастровой оценки по состоянию на 01.01.2016 - с Департамента экономики ЯНАО, что соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям ст. 111 КАС РФ.
Руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление ФИО2 удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания - торговый дом «Магнолия» со столовой, подсобными помещениями и гаражом с кадастровым номером №, общей площадью 244.7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной в размере 5 164 000 руб. по состоянию на 01.01.2016.
Датой подачи заявления административного истца о пересмотре кадастровой стоимости считать 06.10.2022.
Взыскать с Департамента экономики Ямало-Ненецкого автономного округа в пользу в пользу эксперта ООО «ЭКО-Н» расходы по производству судебной экспертизы в сумме 50 000 (пятьдесят тысяч рублей по следующим реквизитам:
Общество с ограниченной ответственностью «ЭКО-Н»
Юридический адрес: 625023, <...>
ИНН <***>
ОГРН <***>
Расчетный счет <***>
Западно-Сибирское отделение № 8647 ПАО СБЕРБАНК г. Тюмень
корсчет 30101810800000000651
БИК 047102651.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции.
Судья Ю.А. Дряхлова