Решение по делу № 3А-162/2024 от 06.06.2025 - об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, .

УИД №92OS0000-01-2024-000430-57

Дело 3а-17/2025 (3а-162/2024)

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

28 мая 2025 года г. Севастополь

Севастопольский городской суд в составе председательствующего судьи Кондрак Н.И., при секретаре Марушевской Т.В., с участием представителя административного истца ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, Государственному бюджетному учреждению города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки», Правительству Севастополя об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, -

УСТАНОВИЛ:

16 сентября 2024 года ФИО2 обратилась в Севастопольский городской суд с административным иском к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, ГБУ города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки», Правительству Севастополя, в котором просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости по адресу: <адрес>, отдельный блок помещений для торговли и услуг №–«а», кадастровый № площадью 276,1 кв.м. в размере 11 763 300 рублей, определенную по состоянию на 1 января 2023 года.

В обоснование исковых требований указано, что ФИО2 является собственником объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, отдельный блок помещений для торговли и услуг Ка 1-«а», кадастровый №, площадью 276,1 кв. метров на основании договора дарения от 07 июня 2022 года, право собственности зарегистрировано 28 июня 2022 года Управлением государственной регистрации права и кадастра города Севастополя за №.

Согласно выписки из ЕГРН кадастровая стоимость объекта по состоянию на 04 июля 2024 года указана в сумме 23 931 330,83 рублей, сведения внесены 31 декабря 2023 года, утверждена распоряжением Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 23 ноября 2023 года № 14678- РДИ.

Полагая указанную кадастровую стоимость завышенной, ФИО2 обратилась к оценщику ФИО3, которая определила рыночную стоимость объекта в сумме 11 763 300 рублей. Поскольку ставка налога на имущество физических лиц определяется от кадастровой стоимости объекта, которая в отношении спорного объекта является значительно завышенной, ФИО2 обратилась с настоящим иском суд.

В возражениях на исковое заявление ГУП города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» просит в удовлетворении исковых требований отказать, полает отчет, представленный административным истцом несоответствующим требованиям законодательства.

В судебном заседании представитель административного истца поддержал доводы, изложенные в исковом заявление, просил удовлетворить исковое заявление с учетом проведенной по делу судебной экспертизы, с выводами которой согласился.

Истец, представители Правительства Севастополя, Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, ГБУ города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, о причинах неявки не уведомили.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке статьи 150 КАС РФ.

Заслушав пояснения явившихся участников процесса, суд приходит к следующему.

Суд, руководствуясь статьей 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ), считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив доводы административного иска, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела, ФИО2 на праве собственности принадлежит объект недвижимости - отдельный блок помещений для торговли и услуг №–«а» площадью 276,1 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 4 июля 2024 года в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2023 года определена его кадастровая стоимость в размере 23 931 330,83 рублей. Датой начала применения кадастровой стоимости, в том числе в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или по решению суда является 1 января 2024 года.

Согласно частям 1, 3 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно частям 1, 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно пункту 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28) с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

В силу положений статьи 400 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, федеральной территории «Сириус») имущество, в том числе здания, строения, сооружения (подпункт 6 пункта 1 статьи 401 НК РФ).

В силу пункта 1 статьи 403 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Учитывая, что административный истец в отношении принадлежащего ему на праве собственности нежилых зданий является плательщиком налога на имущество физических лиц и оплачивает налоговые платежи исходя из кадастровой стоимости данных объектов недвижимости, суд приходит к выводу, что результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности административного истца, в связи с чем он вправе обратиться с административным иском в суд.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее, в том числе – Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце (часть 5 статьи 247, часть 1 статьи 248 КАС РФ).

В обоснование исковых требований ФИО2 до назначения по делу судебной оценочной экспертизы представлен отчет об оценке от 20 августа 2024 года №, выполненный оценщиком ФИО3, согласно которому рыночная стоимость принадлежащего ей объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2023 года составляет 11 763 300 рублей, то есть значительно ниже кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно пункту 23 приведенного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с существенными противоречиями в представленных доказательствах, свидетельствующих об отличии рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной в отчете об оценке, от его кадастровой стоимости, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда от 2 октября 2024 года по ходатайству административного истца по делу назначена судебная оценочная экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2023 года, и соответствия представленного истцом отчета от 20 августа 2024 года № требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. Согласно заключению эксперта от 25 апреля 2025 года №, выполненному экспертом ФБУ Севастопольская ЛСЭ Минюста России – ФИО4, рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, отдельный блок помещений для торговли и услуг №-А, кадастровый № по состоянию на 1 января 2023 года составляла 17 049 643 рубля. Отчет от 20 августа 2024 года №, составленный оценщиком ФИО3, в целом соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчёта рыночной стоимости конкретного объекта оценки. Ошибки при выполнении математических действий не выявлены. Информация, использованная оценщиком, является достоверной и проверяемой. Однако, в результате анализа отчета от 20 августа 2024 года №, установлено, что при определении рыночной стоимости объекта оценки оценщиком не применялся сравнительный подход, ввиду отсутствия достаточного объема информации на рынке продажи для применения в качестве объектов-аналогов в сегменте микрорайонный торговый центр. Фактически объект исследования расположен в пристроенной одноэтажной части торгового центра (ТЦ), со своими обособленными подъездными и пешеходными путями, с возможностью осуществления доступа, не связанного с режимом работы ТЦ, и с конструктивной схемой, отличной от основного здания - ТЦ. Исследованием по первому вопросу было установлено, что исходя из фактического месторасположения (одноэтажная пристроенная часть ТЦ) и фактического использования объекта исследования, а также учитывая его вид (назначение), указанный в ЕГРН (отдельный блок помещений для торговли и услуг), объект исследования возможно отнести к помещениям торгового и свободного назначения. В ходе настоящего исследования установлено достаточное количество предложений по продаже объектов, сопоставимых с объектом исследования (в том числе расположенных в одном районе и на одной улице - ФИО5), что позволяет рассчитать стоимость объекта, в том числе, сравнительным подходом. Учитывая изложенное эксперт пришел к выводу о том, что отчёт от 20 августа 2024 года №, составленный оценщиком ФИО3, не содержит достаточной информации, что не соответствует пункту 10 Федеральному стандарту оценки «Процесс оценки» (ФСО III), повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Каких-либо обоснованных возражений относительно указанного заключения эксперта от представителя административного истца не поступило.

Руководствуясь положениями статьей 82 КАС РФ, суд признает составленное экспертом ФБУ Севастопольская ЛСЭ Минюста России – ФИО4 от 20 августа 2024 года № надлежащим доказательством, подтверждающим содержащуюся в нем рыночную стоимость объектов недвижимости и недостоверность отчета оценщика, в силу следующего.

Статьей 59 КАС РФ предусмотрено, что доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном названным кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений лиц, участвующих в деле, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов, электронных документов. Доказательства, полученные с нарушением федерального закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.

По смыслу положений статей 82, 84 и 168 КАС РФ экспертное заключение является одним из доказательств по делу, подлежащих оценке на предмет относимости, допустимости, достоверности, достаточности.

Заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Требования к заключению судебной экспертизы также содержатся в Федеральном законе от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», согласно которому судебная экспертиза – предусмотренное законодательством Российской Федерации о судопроизводстве процессуальное действие, включающее в себя проведение исследований и дачу заключения экспертом по вопросам, требующим специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла (статья 9). Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7). Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Суд полагает, что при проведении по настоящему делу судебной оценочной экспертизы данные требования закона экспертом соблюдены. Не доверять его выводам у суда оснований не имеется, так как они мотивированы, научно обоснованы и подтверждены. Экспертиза назначалась непосредственно судом. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержащиеся в заключении выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющихся у эксперта специальностей.

Так же надлежит согласиться с выводами эксперта относительно допущенных оценщиком ФИО3 нарушений при проведении исследования и составлении отчета об оценке от 20 августа 2024 года №, которые повлияли на итоговые результаты проведенного исследования.

Суд соглашается с выводами эксперта о рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2023 года, определенных сравнительным и доходным подходами методом сравнения продаж. Обоснование применения данных подходов и метода, расчет рыночной стоимости исследуемого объекта недвижимости, отказ от использования затратного подхода экспертом приведены в заключении согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611.

В заключении эксперта при расчете рыночной стоимости с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж проанализированы все объекты - аналоги, произведен их правильный подбор, они сопоставимы с объектами оценки по своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам, применены все необходимые корректировки с обоснованием приведенных поправок и расчетов их значений.

Заключение эксперта полностью соответствует положениям Закона об оценочной деятельности и требованиям Федеральных стандартов оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение итоговой рыночной стоимости объектов исследования, экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости указанных нежилых зданий. Произведенные при выведении итоговой рыночной стоимости здания расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными; в заключении эксперта присутствуют ссылки на источники используемой информации и литературы, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

Согласно части 2 статьи 61 КАС РФ суд признает доказательства недопустимыми по письменному ходатайству лица, участвующего в деле, или по собственной инициативе.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (части 1 - 4 статьи 84 КАС РФ).

Принимая во внимание изложенные правовые нормы, оценив представленное в материалы дела заключение эксперта от 25 апреля 2025 года №, суд приходит к выводу о допустимости указанного заключения эксперта как доказательства.

Оснований для назначения повторной экспертизы, предусмотренных статьей 83 КАС РФ, судом не установлено, поскольку у суда не имеется сомнений в обоснованности имеющегося в деле заключения эксперта, а также не выявлено противоречий в содержащихся в нем выводах.

При этом суд не принимает в качестве доказательства отчет об оценке объекта капитального строительства от 20 августа 2024 года №, поскольку, как следует из вышеуказанного заключения эксперта, оценщиком при проведении исследования допущены нарушения, которые повлияли на итоговую величину рыночной стоимости нежилого здания.

С учетом положений статьи 84 КАС РФ суд приходит к выводу о том, что указанная в заключении эксперта от 25 апреля 2025 года № итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости подлежит признанию достоверной, что в силу пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в отношении нежилого здания, испрашиваемого административным истцом.

Пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 определено, что резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ). Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ от 31 июля 2020 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Материалами дела подтверждается, что ФИО2 обратилась в суд с административным иском 16 сентября 2024 года (направлено в электронном виде), следовательно, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости является 16 сентября 2024 года.

При этом, в соответствии с абзацем 5 пункта 2 статьи 403 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Суд полагает, что поскольку разница между установленной кадастровой стоимостью объектов недвижимости и определенной экспертом составляет 29%, то есть незначительна и не свидетельствует о допущенной ошибке при определении кадастровой стоимости, ответчиками не оспаривалась рыночная стоимость, определенная экспертом, истец воспользовался своим правом на определение кадастровой стоимости объектов в размере рыночной, расходы по проведению экспертизы подлежат отнесению на истца и не подлежат взысканию с ответчиков по делу. Стоимость экспертизы истцом оплачена непосредственно экспертному учреждению.

Поскольку Правительство Севастополя не рассчитывало и не утверждало оспариваемую кадастровую стоимость объекта, оснований для удовлетворения требований к нему не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - отдельного блока помещений для торговли и услуг №–«а» площадью 276,1 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> размере 17 049 643 (семнадцать миллионов сорок девять тысяч шестьсот сорок три) рубля.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 16 сентября 2024 года.

В удовлетворении исковых требований к Правительству Севастополя отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Севастопольский городской суд.

Судья Севастопольского

городского суда Н.И. Кондрак

полный текст решения изготовлен 6 июня 2025 года.